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房地产质量管理及控制思索

2013-03-18 15:42 来源:工程管理论文 人参与在线咨询

工程全面质量管理和施工质量管理的区别

我国著名的一些房地产公司(如万科、中海)在部门分工上同全国其他房地产公司没有太多区别。重要的是,这些标杆企业很早就发现了这个问题,并且组织人员研究讨论,如何克服和改进工作。为此,万科、中海公司自己组织员工进行企业标准的设计和编制,形成工程节点和建筑做法,形成自己的一套较完整的标准。同时,弃用设计单位提供的工程做法,这样,由于设计质量漏洞最终引起工程质量出问题现象就大量被克服了。招标文件、合同文件是施工阶段工程质量控制、管理保障的基础。房地产公司工程管理的实际操作依据是设计图纸、合同文件,依据合同条款的约定对监理单位、施工单位进行监督管理。万科、中海这些著名公司很早就发现合同文件(包括招标文件、协议补充等)内容由于集中在建安工程造价的控制上,很少涉及现场工程管理条款的制定。实施工程管理时,很多要求没有先期约束,往往靠强制要求,从而造成工程管理难度增大,效率不高,导致工程质量有失控风险。为此,这两家房地产标杆企业不断组织经验丰富的工程人员,修订,补充合同条款,增加工程管理的可控性。所以,房地产公司必须进行工程全面质量管理工作,也就是说,房地产公司工程质量预防的起点是公司的规划设计管理部门,设计阶段对工程质量通病,工程管理薄弱环节提前采取设计防控的有效措施,合同文件的内容必须增加(除造价控制条款外)有利于施工阶段质量控制管理的条款,不断完善,形成企业内部的标准。万科、中海这些公司模式不适应每一个房地产公司,但值得借鉴。房地产公司应全方位审视公司管理体制、各部门工作对未来工程质量影响,依据自身特点,对与工程管理有关的部门工作进行调整、深化,唯有推广、深化全面质量管理工作,工程质量问题的发生、质量缺陷的发生才会大幅降低。

现场施工质量的控制和质量问题原因分析

监理公司未实施有效监管。施工单位质保体系的不健全。设计施工图纸质量不完善。总包单位不履行管理配合职责,劳务的工艺质量能力不足。工程管理人员过程质量管控能力不足。设计工期过短。合同工序穿插,技术间歇无法保障,设计变更过多。招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清,对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。2.3房地产公司工程管理人员质量管理工作定位房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员,要求甲方工程师监督每个分项工程质量,监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素,房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场,监督监理单位人员是否到位,监理行为是否规范,监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。要求施工单位健全质量保证体系,包括体系内质量人员组成。监督施工前技术交底是否进行,工程流程是否正确。定期组织质量检查和验收,进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全,则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果,依据相关规范、规定,奖优罚劣。采取经济措施,提高工程质量。对照合同约定的要求,检查工程质量是否符合合同约定,不符合约定的质量,通过监理单位下发工程整改令、停工令,促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

优化分户验收管理程序,持续跟踪解决质量问题,降低业主投诉

房地产工程产品最终要交到业主手里,在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续,是工程质量控制的最终环节,应由房地产公司工程管理部门组织。当前,我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生,业主投诉的重点如下。桩基工程质量问题。钢筋混凝土结构性质量问题。外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。楼梯公共通道防滑质量问题。在这些问题中,常见的是钢筋混凝土结构性质量问题,如梁、柱、墙几何尺寸不规矩,墙体偏轴移位,外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生,必须加强过程控制。窗户开启不灵活、渗漏。屋面渗漏、外墙渗漏。设备专业匹配冲突质量问题。功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。内墙空鼓开裂。房间净高、方正。墙地面平整度、垂直度。门窗设备成品保护。外墙面砖、涂料观感。

居住使用功能的合理性问题。居住使用功能的舒适性问题。居住使用功能的协调性问题。客户居住使用功能的经济学问题。房地产工程的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷,其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收,传统的办法就是工程达到竣工验收条件后,由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位,在政府质量监督部门的监督下,对工程进行竣工验收。然而,该验收和业主接房验收,由于对质量标准要求不同,所以,等到业主分户验收时,依然会提出很多质量问题,从而引起质量投诉。如何来优化分户验收,降低业主投诉,把工程质量问题提前解决,避免业主接房后,工程再维修。当前,一些房地产公司探索出了一条途径,经过应用,效果很好。就是在业主分户验收之前,房地产公司内部部门之间先沟通,请业主预验收,提前挑毛病,然后再修补质量问题,最终进行分户验收。仅此一项措施,可以降低60%的业主投诉率,给分户验收交房工作创造了很好的条件。

房地产公司开展工程全面质量管理的必要性

某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院,以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题,施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格,项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭,花池台顶部与花池外壁处无防水层保护,雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏花池壁端头处无防水收头处理要求,易导致卷材开边,从不防水的抹灰保护层渗进防水层,产生渗漏花池根部、交角处属于防水薄弱环节,设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求,未考虑花池排水设计,花池长期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡,国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集,设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求,往往留下严重的设计隐患,屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求,一般均做闭水试验验收(见图。而传统闭水试验检验验收对暴雨侧壁冲刷,浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。

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