摘要
建筑设计方案规划审查是建设工程规划管理的必须程序。从建筑设计方案规划审查概述出发，结合多年工作经验简要分析了建筑设计方案规划审查的内容及常见的问题，探讨了加强建筑设计方案规划审查的途径，旨在为类似的建筑设计方案规划审查工作提供参考。
关键词
建设工程；规划管理；建筑设计；方案；规划审查
1建筑设计方案规划审查概述
1.1审查的意义
依《城乡规划法》规定，在城市或者镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人需向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，在申请的过程中需提供土地相关证明及建设工程设计方案等材料[1]。因此，在工程规划管理阶段对建筑设计方案进行规划审查在法律层面上有着明确的规定。其次，方案设计是初步设计、施工图设计的基础，方案的优劣最终影响着工程的质量、进度和成本，对方案进行规划审查可以从源头上避免因无法满足规划要求而导致后期施工图设计和工程施工阶段的重大变更或因违法建设受处罚的问题。再者，规划主管部门在方案审查阶段需征求专家和相关专业部门的意见，针对方案设计不符合相关规范、规定和不合理之处提出专业优化建议，起到了提升建筑设计水平和城市建设品质的作用。从以上三个方面来看，建筑设计方案规划审查有着重要的现实意义。
1.2审查的主要内容
建筑设计方案规划审查主要核查建筑物的使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、建筑退让规划用地红线和规划道路边线距离、日照条件、交通组织、竖向设计、管线综合、建筑体量、外观造型、建筑风格、外墙材质与色彩、立面效果等方面是否符合规划要求；同时，对建筑设计方案是否满足人防、消防、抗震、节能相关规范进行初步的把控；另外，大部分建筑工程项目还通过方案咨询会的形式征求有关部门和专家的意见。
1.3审查需提交的主要材料
在审查前项目建设单位需要向规划主管部门提交方案设计文本、日照分析报告、面积计算书和建筑三维仿真电子模型等材料。方案设计文本是方案阶段建筑设计工作的主要成果体现，内容主要包括效果图篇、设计说明篇、项目概况篇、设计分析篇、技术图纸篇。其中效果图篇主要是对建设工程项目建成后的效果进行模拟展示，一般包括彩色总平面图、整体鸟瞰图、沿项目东、西、南、北四个方向各角度以及沿城市道路重要节点的整体日景透视图、项目内部景观透视图、夜景灯光设计图等；设计说明篇是建筑工程各专业设计说明，包括项目概况、总体规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、人防、绿色建筑、海绵城市等方面的文字说明。项目概况篇是对项目区位、交通条件、周边现状、用地条件等进行分析介绍；设计分析篇是采用图表对项目总平功能布局、交通组织、停车布置、消防设计、绿化和景观分析、场地竖向、日照条件、管线综合布置等进行分析；技术图纸篇一般包括总平面图、地下和所有地上建筑物和构筑物的平面、立面、剖面图等。为方便建筑设计方案的规划审查，有效地指导下一阶段设计（初步设计、施工图设计），方案设计要尽可能的详尽、清楚。日照分析报告、面积计算书、建筑三维仿真电子模型等材料也是规划审查所需提交的重要材料。日照分析与总平面建筑布局、建筑间距息息相关，日照分析是指采用日照分析软件对拟建项目和周边项目（主客体范围内）相互之间可能产生的综合日照影响进行分析，并编制日照分析报告，作为规划审查的内容之一。面积计算书在规划审查阶段主要进行计容建筑面积的计算，按《建筑工程建筑面积计算规范》和当地的城市规划管理技术规定中关于计容建筑面积的计算细则统计计容建筑面积与不计容建筑面积，计算书应提供详细的计算过程和相应的附图。建筑三维电子仿真模型这几年逐渐提出的要求，许多城市为加强城市空间形态的规划管理，逐步建立了虚拟城市规划三维仿真系统，在规划审查阶段，一般要求建设单位提供建筑三维电子仿真模型，它能直观反映建设项目与其周边城市现状环境之间的空间关系，辅助规划审批和领导决策。
2建筑设计方案在规划审查中的常见问题
2.1违反规划条件要求
许多建筑设计单位对项目的规划条件和附图要求重视不足，规划条件是城乡规划主管部门导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是设计单位进行方案设计和规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。规划设计条件一般分为强制性、限制性及建议性三类。其中强制性要求为不可变更的一定执行的要求,如用地位置、用地性质、用地面积、容积率、绿地率、日照要求、公共开放空间等；限制性要求为需规划及其他相关行政主管部门同意后方可变更的要求；建议性要求为经规划行政主管部门批准可以变动的要求。在审查中常常出现建筑设计方案与规划部门规划设计条件和附图要求相冲突的问题，建筑设计方案出于优化设计方案的角度来局部调整设计是可以的，但对于规划条件的要求尤其是强制性要求是绝对不得违反的。如国内某大型地产开发商竞得一用地性质为普通住宅的地块，以“集团的统一配套要求”为理由在方案中设置大量“配套用房”（实为欲日后自持的会所及商业用房），该设计违反了地块的用地性质，无法得到同意。对于建议性要求，有些建设单位和设计单位从字面上理解认为可以较随意地突破，实际在取得规划主管部门批准变更前，与其他规划要求等同对待。
2.2“钻空子”设计的存在
在城乡规划法颁布实施后，各省、市陆续出台了当地的城乡规划管理技术规定，福建省于2010年7月开始实施《福建省城市规划管理技术规定（试行）》，为规划审批管理中的技术性要求，是建筑工程设计方案审查的重要依据之一。在审查中发现相当一部分建筑设计方案将精力放在琢磨技术规定条文的字眼上，有意无意地曲解条文含义，或徘徊在技术规定条文允许和禁止之间[2]。以房地产开发项目为例：如为建设更好销售的小开间店面，纠缠在对“商业”字眼的含义上以规避规划要求设置一定面积以上的整体经营商业；如在低层独栋住宅之间采用架空连廊联系以规避国家明文禁止建设的别墅类建筑；如将规划条件要求配套的物业管理用房分散设置在不同建筑的边边角角，不考虑使用合理性；如在小开间店面楼板设置较高的覆土层以便于用户自行改造增加店面层高；如利用规划管理技术规定中关于坡地建筑地下室、半地下室的界定方法较复杂的“有利条件”将部分地下室底板标高设计成接近周边城市道路标高，以期后期改造成沿街商业或其他功能；如在外墙设置镂空构架、大量的设备平台和外挑花池、在跃层住宅上层楼板和阳台多处挑空、在坡屋顶建筑顶层住宅设置超高层高，以图在交房后由业主自行改造增加使用面积等等。这些“钻空子”设计的主导思想都是想方设法对建筑功能进行改变，或偷取建筑面积，给建筑设计方案规划审查带来了一定的困难，也给建筑安全埋下隐患。在房产销售时往往被开发商以“赠送面积”作为卖点而大肆宣传，扰乱房产市场秩序，也使得其他开发商竞相模仿，在被规划查处后，又因房产销售虚假广告造成大量用户与开发商之间的纠纷。
2.3编制深度不足、不规范
一些建设项目的方案设计在编制设计深度和广度不够，设计图纸不详细、不规范、不清楚的问题时常出现。对于效果图，设计单位往往更愿意展示建筑单体的外观透视，地块内部的景观节点透视、小区入口大门的富丽堂皇效果，而从规划管理的角度来说，更关注的是项目整体的效果，如建筑形态与风格、建筑空间布局是否符合城市规划要求，是否与周边环境协调，一般要求提供地块周边四个方向和重要节点的整体日景透视图，如沿城市主次干道交叉口、周边制高点、高速公路和铁路视角等视角的透视图，同时应尽可能将周边地块已批、已建项目效果放入对比。对于设计说明，常见流于形式，未对项目作具体、深入的分析，应付了事。对于项目概况，常缺少对地块的交通条件、周边现状和用地条件的资料收集。对于设计分析篇，总平竖向分析往往闭门造车，仅设计地块内建筑底层标高，或过于纠缠在减少土方开挖回填，场地与周边地块和道路的竖向衔接往往缺漏；交通分析、消防分析设计深度不足，缺少道路宽度、转弯半径、标高、坡度、坡向等要素。对于技术图纸篇，常体现在表达不清晰、标注不规范、不准确、前后不一致、缺漏等问题上，如总平指标缺项，面积指标未按不同功能细分，总平建筑轮廓线与平面图不符、以“标准层平面图”代替各层平面图，平面图与立面、剖面图、效果图无法对应，配套用房设计图纸缺漏。对于日照分析报告，常见未将周边项目纳入主、客体范围进行分析，日照分析模型与实际不符或不完整。这些问题不仅给建筑设计方案规划审查工作带来了困难，也往往因为方案设计材料无法满足方案报建收件要求，影响了方案审查的时效性。
3加强建筑设计方案规划审查的途径
3.1完善审查的管理机制
城乡规划的实施管理主要由城乡规划主管部门依法对建设项目实施行政管理职能，审核建筑工程设计方案是实施建设工程规划管理的关键环节，因此要按行政管理办法建立相应的运行机制、约束机制及监督机制[3]。运行机制就是要将审查工作进行高效的程序化管理；约束机制就是将审查工作进行法制化管理，使规划审查有法可依；监督机制就是审查工作公开化，让审查的各个流程接受社会大众的监督，以此保证规划审查的合法性。
3.2以相关法律、规范、规划管理技术规定为基础
建筑工程是多专业配合的系统性工程，规划审查工作者应熟悉规划法律、法规、规范以及当地的规划管理技术规定。对于不时出现的“钻空子”设计，规划主管部门应及时出台相应的政策进行约束，并定期修订、完善规划管理技术规定，保证规划管理工作有法可依。
3.3把握好原则性、公平性、法律性、服务性
原则性就是在规划审查时要对规划条件的强制性要求进行重点把握，若方案设计中涉及这些原则问题应及时予以纠正。公平性则是要求审查时“一碗水端平”，对不同项目的审查标准应一视同仁；同时不能对城市公共设施及周边项目造成不利影响[4]。法律性是要以规划法律、法规、规范、管理规定要求为标准，保证审查的有法可依。要提升服务意识，规划审查部门在审查过程中要积极与建设单位和设计单位进行有效沟通，推进建筑工程设计方案规划审查工作的顺利开展。
4实例
4.1方案概况
某房地产投资开发有限公司开发建设的项目用地位于新罗区，用地为业主通过公开出让竞拍取得。出让合同约定的规划条件中主要经济技术指标如下：规划用地性质为住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）；规划用地面积85952.5m2，计容建筑面积≤94548m2，其中：住宅建筑面积≤94169m2，物业管理用房建筑面积379~417m2；建筑基底面积≤25785m2，绿地面积≥25785m2；建筑密度25%~30%，容积率＞1.0且≤1.1，绿地率30%~35%；建筑控制高度≤60m；车行出入口方位为南侧，停车位≥473个；应配建公共服务设施：垃圾点4个、信报箱4个。
4.2建筑设计方案规划审查意见
重点从该建筑设计方案的总平面图、交通组织及停车规划、道路竖向设计与管线综合、建筑设计、建筑外观、日照分析、方案技术指标等方面进行审查，主要规划审查意见有以下几点。①用地性质：根据土地出让合同约定的出让条件，该项目用地性质为普通住宅，不得设置独栋的低层住宅（别墅式住宅），不得设置独立庭院，应调整以符合出让条件和相关政策要求。②总平面图：建筑退让及主要技术经济指标符合规划设计条件；③应优化小区绿地系统设计，结合山体地形地貌、地块间公共开放绿地和滨河绿地景观，形成景观视线走廊。④交通组织及停车规划：应优化人行和车行交通，减少小区尽端路；消防车道应符合防火规范要求；⑤应明确公共停车位的数量及位置，补充非机动车停车位。竖向设计与管线综合：优化竖向设计，合理地确定场地标高及室内外标高；⑥有关电力、电讯、给排水管线要求全部下地。⑦建筑设计：深化建筑细部设计，考虑凸窗、花池、空调板做法；⑧高层住宅各户型阳台及入户花园水平投影面积不应大于户内使用面积的15%，超过部分应全面积计入容积率。⑨空间布局和建筑外观：原则同意该项目建筑风格及立面造型，须进一步完善建筑立面细部设计；⑩补充空调室外机位并结合立面进行遮掩处理；外墙涂料应考虑耐久性要求。輥輯訛日照分析：应结合地块周边已批已建建筑进一步核对综合日照影响分析，住宅应满足大寒日3h的日照标准。
5结语
建筑设计方案规划审查是保证建筑设计方案规范性、法制性且符合城乡规划的关键环节，在审查中要牢牢把握以国家的法律和相关规范、以及当地的城市规划管理规定为准绳，以项目地块的规划设计条件和附图要求为直接依据对方案进行规划审查•。本文简要分析了建筑设计方案规划审查的内容和常遇的问题，探讨了加强规划审查的途径，旨在与建筑工程设计方案规划审查工作者交流、分享经验，也希望能对建设单位、设计单位提供些许参考。
作者：陈晓环 单位：龙岩市城市规划咨询服务中心
参考文献
[1]中华人民共和国城乡规划法.
[2]秦凡雄.建筑工程设计方案规划审查要点与技巧分析[J].城市建筑,2014（04）:15.
[3]孙继德,王钰冰.英国建设工程设计审查制度探析[J].建筑经济,2013（01）:5-8.
[4]李幽铮,田家乐.建设工程设计文件行政审批中的第三方审查制度研究[J].建筑经济,2016（01）:24-27.
