商业营销策划方案范文1
[关键词]营销专业；学习情境；构建
[中图分类号]TQ0-4[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）5-0114-03
营销学习情境是根据企业真实发生或可能发生的营销事件而进行的情景化学习项目设计，它将学生置身于真实或接近真实的营销情境中，使其按照真实的营销工作过程，完成具体的工作任务，它是营销课程的基本单元，是学生培养的主要依据，它能帮助学生有效地学习知识和技能，实现工作能力的培养，因此进行营销专业课程学习情境的构建研究对营销专业的教学和人才培养具有非常重要的现实意义。营销学习情境的构建主要按照营销专业岗位分析——营销专业工作任务分析——行动领域的分析与确定——行动领域向学习领域转化——学习领域向学习情境的转化与构建的步骤进行。
1营销专业岗位分析
营销专业所针对的岗位主要有：市场调研、商品销售、渠道管理、营销策划、营销管理等岗位。
2营销专业岗位的典型工作任务及行动领域的确定工作任务源于实践，是具有结构完整的工作过程。工作任务的表述须体现行业的职责或实际要做的事情。行动领域是指工作行动情境中相互关联的任务集合，它要涵盖岗位群工作任务所对应的全部技能、知识和能力，具有工作过程的完整性、工作任务的典型性的特征。
2.1市场调研岗位
典型工作任务：调研问题的确定；调研方法的选择；市场调研方案的制订；市场调研项目的组织实施；信息收集；调查资料整理分析；市场调研预测；调研报告制作。
行动领域：市场调查预测与决策。
2.2商品销售岗位
典型工作任务：市场分析与开发；顾客心理分析；顾客沟通；产品认知；商品展示与推荐；顾客需求激发；顾客异议处理；商品销售；售后服务；客户管理。
行动领域：商品推销、消费者行为分析、客户关系管理。
2.3渠道管理岗位
典型工作任务：销售渠道分析；销售渠道设计；渠道开发和管理；渠道矛盾和冲突解决；营销渠道策划；窜货管理；中间商管理与激励；制订分销战略规划。
行动领域：渠道开发、设计与管理。
2.4营销策划岗位
典型工作任务：目标确定；消费者分析；目标市场分析；SWOT分析；市场竞争分析；产品策划；定价策划；品牌策划；广告策划；渠道策划；公关策划；促销策划；策划书撰写；营销策划管理。
行动领域：市场分析、营销策划。
2.5营销管理岗位
典型工作任务：目标市场选择；商务沟通；营销策略制定；营销计划的拟订、完善和实施；经营分析；任务落实；营销管理。
行动领域：营销管理、商务沟通。
3行动领域——学习领域的转化
营销行动领域向学习领域的转化是将营销工作的行动性特征转化为专业教育的任务性特质。营销学习领域是以整体、连续的营销工作过程为基础，是完成营销行动领域所必须学习的内容，它是以能力为核心的学习目标和以工作任务为特质的学习内容两部分构成的主题学习单元。
3.1行动领域：市场调查预测与决策——学习领域：市场调查技术所需知识：市场调查知识；调查方法和技术知识；调查分析知识；调查预测知识；调查报告撰写知识。
3.2行动领域：商品推销、消费者行为分析、客户关系管理——学习领域：商品销售所需知识：消费者知识；产品知识；行业知识；竞争者知识；商品销售技术知识；推销知识；客户关系管理知识。
3.3行动领域：渠道开发、设计与管理——学习领域：分销渠道管理所需知识：分销渠道模式知识；分销渠道系统设计知识；客户维护知识；窜货管理知识；渠道设计和改进知识；渠道管理知识。
3.4行动领域：市场分析、营销策划——学习领域：市场营销策划所需知识：市场分析知识；渠道的设计和策划知识；产品策划知识；促销策划知识；品牌策划知识；广告策划知识；公共关系策划知识；营销策划的制订、安排、监督管理和分析知识。
3.5行动领域：营销管理、商务沟通——学习领域：营销管理所需知识：销售计划的制订；产品的调度管理；客户管理知识；销售沟通知识；人员接待；部门协调；人力资源的配备；异议的处理；销售统计分析、售后管理知识。
4学习领域——学习情境的转化
营销学习领域向营销学习情境的转化是指在具体工作任务和行动过程背景下，按照学习领域中学习目标和学习内容要求，对学习领域的内容进行情景化的转换，是学习领域的具体化、呈现化。而学习情境是完整的营销工作过程，包含一定的知识点、技能点和能力。学习领域相当于一门课程，学习情境是实现学习领域能力目标的具体的课程方案，相当于具体任务化的教学单元。
4.1学习领域：市场调查技术——学习情境
设计思路：基于调查对象的不同特点，以市场调查工作的各环节为依据，以市场调查分析人员的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。
学习情境1：熟悉市场调查。根据具体项目，明确该项目市场调查所采用的调查方法；描绘出市场调查的大概步骤、逻辑程序。
学习情境2：市场调查的设计。根据调研项目的具体要求，设计市场调查问卷，或者访谈提纲；结合实例进行市场调查设计。
学习情境3：市场调查的实施。根据调研策划方案，制订详细的调研活动执行计划，并组织实施；结合实例进行市场调查的实施。
学习情境4：市场调查资料的整理与分析调查报告的撰写。根据市场调研的主题、调研的资料，进行资料的归纳、分析、整理，撰写调研报告；结合实例进行调查资料的整理分析和报告的撰写。
4.2学习领域：商品销售——学习情境
设计思路：围绕消费者的消费心理，从消费者的思考模式、需求动机和购买行为模式的角度构建消费者认知学习情境，在此基础上以营销人员的不同产品销售为主线构建相应的学习情境。
学习情境1：消费者心理与行为分析。根据具体项目，在消费者分析的基础上，对不同消费者进行消费心理与行为分析。
学习情境2：消费者个性分析。结合具体项目，对消费者进行个性分析，探究消费者个性特征对购买行为的影响；结合实例进行消费者个性分析。
学习情境3：唤醒消费者需要与动机。根据消费者心理变化和反应模式，探究引起消费者需求和购买动机的影响因素和刺激点；结合实例进行唤醒消费者需要与动机分析。
学习情境4：消费者态度与购买行为完善。结合自我和不同消费者的特点，探究消费购买产品的消费态度和强化措施。
学习情境5：面对日用品的销售。结合具体日用品，根据日用品特点和消费心理，对日用品进行销售。
学习情境6：面对耐用品的销售。结合具体耐用品，根据耐用品特点和消费心理，对耐用品进行销售。
学习情境7：面对无形商品的销售。结合具体无形商品，根据无形产品的特点和消费心理，对无形商品进行销售。
4.3学习领域：分销渠道管理——学习情境
设计思路：基于不同渠道的特点，以渠道管理工作的各环节为依据，以渠道管理人员的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。
学习情境1：认知分销渠道。根据不同产品，在产品分销的基础上认知不同分销渠道的特点和适用产品类型；结合实例进行分销渠道分析。
学习情境2：分销渠道设计与评估。结合具体产品，进行分销渠道设计，在分析不同分销渠道优缺点的基础上，进行相应的评估；结合实例进行分销渠道设计与评估。
学习情境3：分销渠道成员的选择与激励。在分销渠道设计的基础上，合理地进行分销渠道选择，提出相应的激励措施；结合实例进行分销渠道成员的选择与激励。
学习情境4：分销渠道冲突与窜货管理。结合具体产品，分析分销渠道冲突的原因和不同区域窜货的根源，提出具体解决方法；结合实例进行分销渠道冲突与窜货管理。
4.4学习领域：市场营销策划——学习情境
设计思路：基于不同策划对象的特点，在认知策划工作的基础上，以营销策划工作的各环节为依据，以营销策划人员的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。
学习情境1：熟悉营销策划步骤。根据具体项目，分析营销策划步骤，要求学生描绘出该项目营销策划的大概步骤、逻辑程序，并写出项目营销策划方案的框架及内容。
学习情境2：SWOT 分析。在具体企业市场环境的分析基础上，让学生掌握和进行SWOT 分析，根据分析，制订具体的行动方案和费用预算，撰写完整的市场营销策划方案；结合实例进行相应的SWOT 分析。
学习情境3：品牌策划。根据具体的项目或产品，要求学生在进行市场调研的基础上，进行品牌策划分析，撰写完整的品牌策划方案；结合实例进行品牌构建及品牌推广策划，并撰写完整的品牌策划方案。
学习情境4：广告策划。根据具体的项目或产品，在市场调研分析的基础上，让学生进行广告策划分析，撰写完整的广告策划方案；结合实例进行创意策划，并制订一整套广告行动方案，撰写完整的广告策划方案。
学习情境5：营业推广策划。根据具体的项目或产品，设计营业推广项目，在市场调研分析的基础上，让学生进行营业推广分析，进行策划营业推广方案，撰写营业推广策划方案；结合实例进行营业推广策划。
学习情境6：公关策划。根据具体的项目或产品，设计公关策划项目，在市场调研分析的基础上，撰写公关策划方案；结合实例策划并撰写公关活动方案。
学习情境7：促销策划。根据具体的项目或产品，设计促销策划方案，在市场调研分析的基础上，让学生进行促销策划分析，撰写促销策划方案；结合实例让学生进行促销策划，并撰写促销策划方案。
4.5学习领域：营销管理——学习情境
设计思路：以销售管理工作的各环节为依据，以销售经理的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。
学习情境1：营销管理认知。根据具体业务，分析和归纳总结营销管理基本知识。
学习情境2：销售规划管理。根据具体产品，结合销售要求，掌握销售规划，并对产品进行销售规划。
学习情境3：销售人员管理。针对销售人员特点，掌握销售人员管理知识，结合具体工作任务，对销售人员进行管理。
学习情境4：销售业务指导管理。针对具体销售业务，掌握销售业务指导管理知识，并对具体销售业务进行管理。
商业营销策划方案范文2
论文关键词：促销与策划,专业课程,教学规划
连锁门店促销与策划课程是连锁专业的专业课程。如何通过该课程的训练学习，提高学生素质与促销与策划技能是课程教学中要思考的关键问题。本文根据作者课程教学经验，结合行业发展动态以及参与企业促销与策划的实践，对连锁门店促销与策划课程教学规划进行了分析和探讨。
一、课程定位
连锁门店促销与策划课程作为营销大类课程的分支，在教学内容上与营销策划有相似之处。因此，在教学中需要对促销策划与营销策划的差异进行分析，使学生明确课程定位。所谓促销，是指营销者向消费者传递作为刺激消费的各种信息，以影响其态度和行为，说服或吸引消费者购买其产品，以达到扩大销售量的一种沟通活动[1]。促销策划就是完成促销活动，实现促销目的而进行的细致、周全的智慧解决方案。营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性和系统性。营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润[2]。从上述表述中我们可以发现，营销策划和促销策划的相同之处在于“销”字，即它们的目的相同，都是为了推销产品。而它们的差异在于，营销策划的重点在于“营”字，它立足于企业现有经营状况，对企业未来的经营发展做出战略性的决策和指导，它具有全局性，偏重于宏观。促销策划的重点在于“促”字，它偏重于向消费者传递各种信息，刺激其消费行为，它具有时效性和针对性，偏重于微观。
基于上述分析，本课程的课程定位是针对目标消费群体购买行为的特征，制定销售刺激计划，并以适当的方式和渠道将相关信息传递给受众，激发其潜在需求，促使其产生购买行为。促销策划的基础是企业的市场定位、竞争分析和消费者分析。学生通过本门课程的学习强化学生的营销意识，培养连锁卖场促销策划所需的相应能力。在教学过程中，以实用性为原则，契合高职高专职业教育特色，注重对学生的职业指导和动手能力的训练。
二、课程教学目标与能力标准要求
1. 课程教学目标
通过该课程的训练学习，以商场、零售连锁企业为教学实践载体，使学生深入掌握连锁门店促销与策划的具体内容、工作流程、规章制度、服务标准、岗位设置及职责等技能，培养学生针对不同经营模式和不同层次的连锁企业进行促销策划服务的能力。具体包括：促销活动策划书的撰写，连锁企业公关策划、广告策划、营业推广、人员促销，以及促销管理组织与过程控制等技能。
2. 能力标准要求
依据课程教学目标，通过本课程的学习，学习者应该具备以下知识与技能：
（1）知识要求
使学生掌握门店促销策划的方法，逐步形成门店促销策划的创意思维，最终能按要求撰写出切实可行的、具有一定商业价值的门店促销策划方案。具体包括掌握连锁企业促销策划的项目、方法、技巧。能够完成促销活动策划书的撰写。理解连锁企业公关策划、广告策划、营业推广、人员促销等不同促销方法的实施。
（2）技能要求
1) 能区别连锁企业不同业态；对连锁企业促销模式有一个基本的了解；
2) 能针对不同的需求完成促销策划的前期调研工作，并撰写市场调研报告；
3) 能够独立完成营业推广策划案，制作POP海报。并能够通过PPT的形式进行营业推广策划案的汇报；
4) 能针对不同的商品类别，进行DM单分析；
5) 能针对不同的商业企业业态、其销售的商品特性和消费者特征读懂消费者的消费心理、制定有针对性的营销策略，开展有效的促销活动，对促销过程进行有效控制，并对促销效果进行有效评估；
6) 能针对不同的商业企业业态、市场竞争情况、销售的商品特性和消费者特征进行有效的营销策略组合策划。
三、课程教学思路
连锁门店促销与策划课程与其它专业基础性课程（如连锁经营管理原理）不同，更加偏重于学以致用的策划能力。因此，在教学过程中要强调学生技能的培养。在传统的教学思路下，老师在课上采用“原理+案例”进行讲解，组织学生进行“案例分析+讨论” 的方式进行教学[3,4]。虽然这种方式更加强调实践、案例和实际操作，但是一个案例实际上只起到一个例子的作用。同时，很多案例缺乏实际应用背景，对提高学生学习兴趣的作用不明显。本质上讲整个课程的教学思路仍然是以封闭式课堂教学环境为主。鉴于此，在本课程教学过程中采用了“多边互动”式教学的教学思路，即以教师、学生、行业人员为基础的“多边”借助课堂、实训室、教学网站等平台实现“互动”式教学。这种教学思路强调了教学的开放性,增强学生对理论指导实践应用的认识，提高学习热情。
四、过程化考核方法
在教学活动中，不论是教还是学都处于一个持续的动态变化过程中，考试要客观评价学生综合能力，其考核活动也应该贯穿整个教学过程。受试卷内容、考试时间、考试形式等的限制，学生的综合素质和应用能力是很难通过一场期末考试就可以进行有效评价的，相对而言，在日常教学过程中分阶段进行考核更能进行有效评价。因此，在课程教学中采用了过程化考核方法。
过程化考核的基本思路是通过多元化鉴定方法，以学习过程鉴定为主线，采用学习过程表现、课程作业、职业能力训练、综合能力鉴定的考核方法，突出对学生能力的鉴定。在过程化考试的实践中，要遵循已制定的鉴定程序和鉴定标准，采用相应的鉴定工具，重视鉴定证据的收集，实现学生能力鉴定的有效性、可靠性、公平性和适应性。
五、结束语
课程教学，特别是高职院校的专业课程教学，无论在教学内容、教学方法和教学手段上都要紧密联系行业发展和企业需求。本文就是作者结合参与企业促销与策划的实践，对连锁门店促销与策划课程教学规划进行的分析和探讨，旨在与大家一起共同探索和完善提高高职院校专业课程教学质量的方法和手段。
参考文献
[1]蔡瑞雷. 促销对品牌建设的影响研究[J]. 中国城市经济. 2010(11)
[2]严学军. 论市场营销策划[J]. 中南财经大学学报. 1998(04)
[3]谢江，曹军辉. 基于体验教学的市场营销学教改探索与研究[J]. 民营科技, 2007 (04)
商业营销策划方案范文3
房地产销售合同范文一委 托 人： (以下简称“甲方”)
地址：
营业执照号码：
物业人： (以下简称“乙方”)
地址：
营业执照号码：
经甲乙双方友好协商，甲方现委托乙方为其旗下 物业独家全程销售商，双方协议内容如下：
项目名称 ：
项目地理位置 ：
项目占地面积 ： 亩
项目总建筑面积 ： 平方米
1、 关于项目保证金
1.1 为表达双方合作之诚意,乙方于签署本合同书之日,向甲方支付本项目销售保证金：人民 壹拾伍 万元(￥ 150000 元)。本合同签订之日起七日内，甲方返还乙方保证金中的金额：人民币壹拾 万元整(￥ 100000 元);剩余款项共计人民币 伍 万元整(￥ 50000 元),在双方合同结束时,由甲方返还予乙方。
2、销售部分
2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 个月。委托期结束，双方可以协商续约或者终止合作;甲方应于期届满前一个月以书面方式通知乙方续约条件或终止合作决定。
2.2 本合同签订后乙方成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整个项
目的策划及销售整体服务;同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质及高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等(销售工作详见合同附件)。
2.3 在委托期内，对于所有可供销售(住宅/商铺/车位)面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方须按成交单位之合同金额总价的 3 % 支付予乙方作为销售佣金;由于甲方自行联系成交的团购业务,经双方确认之后,按成交单位之合同金额总价的 1 % 由甲方支付予乙方作为销售佣金。
2.4 在委托期内若买家已交付定金并签署【购房认购书】后悔约或已交付临时定金后拟订，该定金将由甲方没收，并即时由甲乙双方均分。
2.5 在委托期内，若买家已交付定金并签署【购房认购书】或已交付临时定金，即使本 合同书之有效日期已过，该交易仍然属于“成功出售”，甲方须按实际销售收入金额和2.3、
2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.6 在委托期内若买家于签署【正式买卖合同】并交付首期款或促证金后悔约，该交易仍然属于「成功出售，甲方仍须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.7 租赁佣金的计算方法：
在委托期内，在本项目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商铺或车位租赁交易，甲方均须向乙方支付合同约定的一个月月租金金额的佣金。同时，乙方保留向承租客户收取首月租金额作佣金的权利。
2.8 佣金的支付方法：
2.8.1 在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采取月结方式结算;乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月3号前支付乙方上月应付佣金;
2.8.2 如甲方未能在合约所定限期内付款，则甲方除支付应付佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金。
3、甲方责任
3.1 本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等(复印件)、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》等售房文件
3.2甲方承诺本项目的产权及相关文件及合同之合法性、因房屋产权所致瑕疵(包括但不限于抵押担保等)及合同产生之一切后果，由甲方全权负责。乙方在销售房屋过程中如发生房屋产权及所属纠纷时,甲方负全部责任;
3.3 甲方向乙方提供的资料包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
3.4 在收到乙方提供之意见或建议时，须尽快作出答复，不得拖延;
3.5 甲方在对项目所作任何形式之宣传时(包括所有的宣传册、DM单、平面广告以及户外广告等)，须在相应位置显示乙方为本项目之全程营销商，并接受及维护乙方本身形象之规范，按照其原有商标设计之使用方式;
3.6 负责确认所有有关本项目之推广方案及支付推广费用，包括售楼部设计施工、样板间的设计施工、日常运营费用(不包括乙方销售人员的工资、交通、以及其他福利待遇)、项目广告设计、广告投放、建筑模型制作、示范单位设计及施工、展销会、新闻会等。
3.7甲方每月必须盖章确认由乙方提交的已(租/售)单位清单及佣金之明细;
3.8 甲方应开设专用收款帐户，并派遣专人在现场收取售楼房款、定金和相关代收费用。
4、乙方责任
4.1 乙方须从项目前期的市场分析、项目定位、建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完善和高效的专业服务;
4.2 乙方承担销售现场销售管理人员及置业顾问的全部费用(包括员工工资、销售提成、交通、生活费、工伤、福利等);
4.3 成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务(包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等);
4.4 提出关于规划、设计的专业意见;
4.5 利用乙方现有客户资料库存进行本项目的宣传;
4.6 派出从业经验丰富的管理人员，全面统筹相关工作;
4.7 主持并出席相关例会;
4.8 负责统筹、协助及安排宣传工作;
4.9 协助发展商监督广告设计及制作进度;
4.10 提供售楼场地布置的专业意见;
4.11 每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告;
4.12乙方负责协助甲方与购房业主签定正式《商品房买卖合同》;
4.13在正式销售前，乙方须向甲方提交详细销售计划书，并经双方签字认可后方可执行销售。
4.14 乙方在销售过程中，不能向客户作出虚假承诺或宣传，如有发生甲方保留对乙方追究法律责任的权利。
5、合同的解除
5.1 根据合同双方约定期限自动解除合同;
5.2 乙方员工的行为、言语严重损害发展商信誉及利益(明确定义另行商议)情况时，甲方有权解除合同，只须在正式解除合同前清付本合同规定应该支付的佣金，而无须支付任何赔偿;
5.3 甲方出现以下情况时，乙方有权解除合同，则甲方须于乙方提出解约后七日内, 付清合同规定的所有应付佣金及其他费用：
5.3.1 工期延误超过三个月(不可抗力情况除外);
5.3.2 协助推广的措施未能兑现，如售楼部及样板间工期无故延误、已应诺的广告投入无故
延误或取消等;
5.3.3 对乙方提交的推广或销售方案无故拖延，决策不及时;
5.3.4员工的行为、言语严重损害商信誉及利益(明确定义另行商议)。
5.4 如约定双方其中一方未能履行职责时，甲乙双方可协商解决，在双方同意的情况下，可中止此合约。届时乙方仍可收取包括在此期间内已出售/出租单位之佣金，按本合同第2.8条之约定执行。
6、其他
6.1 乙方同意在签署本合同书后立刻筹备策划销售工作，而甲方亦同意于签署本协议书后立即履行第3条中甲方责任的条款，以使乙方能尽快开展销售;
6.2 乙方派出的参与本项目相关工作所有人员，其管理权在乙方，其管理工作属乙方的内部事务，甲方不得干预。若甲方发现乙方人员出现有损甲方或本项目形象、利益等行为，可直接向乙方委派的负责人提出，乙方必须作出合理解释及补救措施。
6.3 甲方在委托期间及期届满后十八个月内，不可聘用曾参与本项目工作的所有乙方的在职或离职人员。否则，乙方有权要求甲方必须按本项目未售出部分总销售额的0.8%对乙方作出赔偿。
6.4 甲乙双方均同意本合同在双方签署及盖章后生效，若在执行协议中发现未尽善事宜，可经由双方协商，并经双方同意后予以补充或修改;
6.5 若任何一方违反本合同约定，守约方可依照本协议及中华人民共和国法律在中国境内向违约方索取损失赔偿;
6.6 本合同适用《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，并受其管辖;
6.7 合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。
委托方： 受托方：重庆钢运 代表： 代表：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
房地产销售合同范文二甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款： 第一部分 委托策划工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。 第二部分 委托策划工作期限
委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。
第三部分 委托策划工作范围
甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。
六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目 实际情况进行增减：
一、前期策划
(一)市场调研
1、**县房地产市场现状分析。
2、**县主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
(一)项目营销总体策略;
(二)项目阶段性营销计划;
(三)入市时机选择;
(四)销售分期控制;
(五)价格定位及策略;
三、广告策划
(一)项目推广口号
(二)项目卖点整合包装
(三)整体广告计划
(四)广告预算及媒体组合
(五)项目形象策划
1、项目基本形象设计：
(1)标志
(2)标准字
(3)标准色彩
(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计：
(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;
(2)销售中心：装修建议及展板设计;
(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
(六)传播工具的创意与设计：
1、楼书创作(创意、文案、设计)
2、折页及海报创作(创意、文案、设计)
3、报广创作(创意、文案、设计)
4、广播、电视稿文案等
四、销售
(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
(二)销售文件及管理文件的制订
(三)销售道具使用
(四)销售人员培训
(五)制订销控计划
(六)销售执行的内部协调程序
(七)客户资源库的建立
(八)售后服务机制建立
(九)定期报送各项统计报表
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。
第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。 第七部分策划收费标准及支付方式
一、策划收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。
二、策划费计算及提取方式
(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。
(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：
阶 段 时 间 销售目标
第一阶段 项目开盘后45天内 可售面积的30%
第二阶段 项目结构封顶30天内 可售面积的50%
第三阶段 项目交付使用后90天内 可售面积的90%
2、 乙方策划费的提取比例：
阶 段 完成的销售面积比例 提取比例
第一阶段 可售面积的50%前 已结算策划佣金的60%
第二阶段 可售面积的51-89% 已结算策划佣金的90%
第三阶段 可售面积的90%以上 已结算策划佣金的100%
(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。
(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。
(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。
三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定
(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。
(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。
(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分 双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不 得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为 ，乙方指定项目负责人为 。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。
第九部分 违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。
七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。
第十部分 其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人签章： 代表人签章：
签约日期： 签约日期：通讯地址：
通讯地址：
联系电话： 联系电话：
房地产销售合同范文三甲 方： _____________________________
乙 方：蓝盛琪(香港)商业管理集团公司
甲方委托乙方负责河南省信阳市淮滨商贸城项目的营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问的策划咨询工作。双方在平等互利的基础上，经友好协商达成以下协议：
-、项目情况
项目名称：淮滨商贸城
面 积：__________
项目地点：河南省信阳市淮滨县南大街中段
项目类型：商业房地产商铺销售
合作方式：销售策划
二、甲方的权利和义务
1、 甲方作为本项目的开发商，有权决定项目经营的大政方针。
2、 甲方有义务向乙方提供本项目有关的各种资料。
3、 甲方有义务按照合同规定及时支付乙方的各种费用及提成。
4、 甲方在整个项目工作进行中，有责任按照既定的方案要求，认真组织实施具体各项工作，使乙方的方案得以充分的发挥。
5、 甲方承担各种媒体的费用和活动实施费用，整体的广告宣传投入不低于40万元(人民币)。
6、 甲方需要向乙方提供办公场所、办公设备、办公用品、话费补助。
7、 乙方派出人员在甲方项目地(淮滨)执行工作期间食宿及生活配套设施费用由甲方全权负责(可与甲方员工相同)。
三、乙方的权利和义务
2、 乙方为甲方项目开展营销策划、商业运营管理工作。 在合同期间，乙方派出的人员负责营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问咨询等工作。
3、 乙方在甲方预付款到帐个工作日内提供项目的工作计划书、策略执行案和部分广告案大纲。
4、 乙方有权在市场变化中经与甲方协商认可后，不断修正工作方案，已达到最佳的工作效果。
6、 如果甲方不能按照合同规定付款，乙方有权利停止工作。 乙方在工作方案得到确定后，负责具体指导、监督和实施各项工作。
7、 乙方人员应参与当担相关部门的主要负责人。
四、乙方的主要工作内容
1、 方案的策略研究与设计工作
A. 关于项目所在市场的定量、定性研究与分析
B. 营销策略拟定及项目概念的设计与开发(概念包装)
C. 营销广告策略的拟定
2、 前期方案策略设计、实施工作
A. 营销推广策略、阶段性销售策略及具体营销工作中的执行方案。
B. 招商策略及政策的制定、商业业态的规划设计、根据业态规划设计针对性的招商。
C. 销售文本的拟定，包括楼书、宣传单页、宣传手册、认购书、售楼程序说明书、价格表等各种售楼所需的文本资料(以上工作在具体执行中完成)
D. 项目地的包装设计，包括施工现场、售楼部、招商部等对外视觉形象的设计工作(以上工作在具体执行中完成)
3、 中期方案策略修改、补充、实施工作
A. 细化具体营销工作中的执行方案，根据前阶段的反馈及时修正营销策略。
B. 招商策略及政策的修正、补充，持续的补充招商。
C. 宣传广告战术的实施，各种媒体的投放，企业活动的策划推广，企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具体执行中完成)
4、 开业前期方案策略完善、实施工作，商业运营管理工作的开展物业管理的介入
A. 后期的尾盘的营销策略。
B. 招商策略的完善，引导商户入场及签定各项经营合同。
C. 市场的整体包装方案，商业氛围的营造。
D. 商业管理工作的开展，“亲商扶商”的具体工作，商业管理模式的拟定，租赁管理模块的建立。
E. 物业管理的前期介入，物业管理模块的建立。
F. 企业机构，组织框架的形成，员工培训，文件汇编，档案建立。
G. 企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。
H. 企业文化的建立，经营活动的宣导，商户活动的开展。
五、费用的估算及销售提成付款方式
1、 前期调研、营销、策划方案的设计、宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装、商业氛围营造费用为30万元整，
A. 合同签定(即万元)派出人员做详尽的调研工作。
B. 在个工作日方案设计完成后，一次性支付剩余款项。(即万元)
C. 在方案执行期逐步完成项目全部的宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装设计、商业氛围的设计。
2、 销售提成办法：
A. 商铺合同销售金额万元)，乙方提成为1%。
B. 商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为1.5%。
C. 商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为2%。
D. 商铺合同销售金额乙方提成为
E. 合同销售金额累计每达到定办法结算(达到合同规定金额4日内完成结算)后3天内付清乙方销售提成款。
3、 招商指导、商业运营、物业管理咨询提成办法：
A. 招入商户所缴纳的租金(或相当于租金的费用)的方所有。
B. 累计招入商户签约并缴纳保证金达到甲方按合同约定办法结算(达到合同规定金额算)后3日内付清乙方招商提成。
C. 商业运营、物业管理咨询进入时间为商铺交房前两个月工作3个月至开业前结束。(定于进入时间为___年___月___日)
D. 商业运营、物业管理咨询按月收取费用，每月为万元。
E. 商业运营、物业管理人员进入时间前应提前支付一月费用。
F. 以后为每完成当月工作支付当月费用。
六、乙方保证不泄漏甲方商业机密：包括
1、 淮滨县政府及各有关部门针对商贸城的各类合同、纪要、批复等所有文件。
2、 乙方为甲方本项目所做的全程营销策划方案、招商方案、运营方案、物业管理及相关具体执行方案、工作内容。
3、 甲方涉及本项目的运作情况和相关数据。
4、 如以后乙方在对外宣传中以本项目为案例进行书面宣传，必须征得甲方书面同意。
七、乙方保证不在淮滨县范围内涉及其他房地产项目或业务。
八、本合同自加意双方签字盖章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影响提成办法的提成。
九、若有未尽事宜，双方另行商定。
十、双方产生争执可协商解决，协商解决不成，可由当地法院仲裁。 十一、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等效力。
甲 方： 乙 方:
负责人： 负责人：
地 址： 地 址：
商业营销策划方案范文4
关键词：营销策划 课程教学手段 教学改革
电子商务战略是对企业的资源进行有效配置，利用信息技术来达到既定的目标，最终提高企业绩效，保持企业长久的竞争优势。由此可见公司层面的经营战略融入了信息技术，传统的营销战略就变成了电子商务战略。同样，厂商利用数字信息技术实施战略，传统的营销战略就转变为网络营销战略。网络营销战略是指企业利用信息技术来实现既定目标的营销战略。可以看出：（1）电子商务战略的重点还是商务，电子不过是传统企业战略的一个平台，使得传统的企业战略效率更高。（2）网络营销战略的重点在于营销，网络不过是众多营销平台中的一个，同时网络的出现又使营销的效率更高，覆盖面更广。因此，电子商务的本质还是商务，网络营销的本质在于营销。所以在电子商务专业特别是偏重网络营销的电子商务专业开设营销策划课程是有必要的。
现代企业随着电子商务的发展，已经有了众多的电子商务平台，从B2B到B2C再到C2C都有很好的平台在运作，而且知名度和顾客的认可度也非常高。所以，现在的电子商务已经不是建立一个网站就可以卖东西；现代网络营销小到建立淘宝店，大到国际企业都不得不细分市场，然后在不同细分市场中选择定位，从而满足每个细分市场的需要。在实体市场中，一个公司生产一款产品能够满足所有细分市场需要，而且在每个细分市场都能取得竞争优势的时代早已过去。在网络市场上，公司设计一个网站满足所有细分市场需要也不可能实现。
营销策划课程作为电子商务专业的的一门网络营销实践课程，是在完成网络营销理论学习之后开设的一门课程。这门课程不同于网络营销理论课程，理论课程已完成系统的理论知识学习，理论知识包括一个完整的电子商务网络营销理论知识体系如：网络营销调研、消费者行为、市场营销计划、广告学等。在学生有了网络营销基本的理论基础之上，可以考虑将营销策划与实践结合。
高职高专学生和本科学生的主要不同是，高职高专学生注重动手能力而本科学生注重理论能力。而且高职高专的学生理论基础普遍较弱，对于理论知识兴趣不是很大。但是高职高专学生也有自身的特点，他们对于实践和动手能力是非常感兴趣，某个事物如果他们认为有用，他们就会认真的学习。
通过上述几点分析，高职高专电子商务专业营销策划课程，应当结合电子商务和网络营销的实际，同时考虑学生的特点进行课程改革。将营销策划每一步骤作为一个考核点，这样课程就大致可以细分为：企业环境分析、市场调查与预测、消费者行为分析、市场细分、定位、4P、客户关系管理等步骤。每一个点首先回顾理论知识，然后找不同企业的不同案例，以知识点为依托让学生从讲解章节的视角进行分析。通过这样的方式，可以做到以下几点：
1.培养学生创业的欲望和创业精神
学生在学习这门课程之前都基本已经开设了淘宝店铺。但是，其所面临的问题是怎样使开设的店铺能更加吸引顾客的注意力，通过什么样的方式使自己的店铺从众多店铺中脱颖而出。通过营销策划课程的学习，能够结构化的培养出他们营销规划和营销计划的能力，培养出他们的信心，让学生认识到创业不是那么困难的事情，从而培养出学生创业的欲望和精神。
2.培养学生的创新能力
创意是营销中最缺乏的东西。创新能力因学生自身特点和知识积累的不同而不同。通过课程学习，能培养出学生在特定框架下的创新能力。通过营销策划课程训练，可以让学生在不同的知识点认真的思考，同时以团队的方式头脑风暴法得出创意。
3.培养学生的团队协作精神
营销策划课程每一知识点要求学生做一个策划方案，每个策划方案都由团队来完成。团队规模一般以四到五人为宜，设置一个队长，管理全队的发言、和老师沟通等事宜。通过这样的方式每个队员不仅可以头脑风暴而且都有不同的分工比如营销方案撰写、PPT制作、上台演讲等，提高了学生们的团队协作能力。
综上所述，通过电子商务专业营销策划课程改革，将电子商务与高职、营销相结合，可以在一定程度上使得学生应用营销知识解决实际情况中遇到的一些问题，通过模拟实践和实训，提高学生的兴趣，为以后走向社会面临真正的竞争做准备。
参考文献：
商业营销策划方案范文5
农产品市场营销随着市场经济的发展不断扩展、延伸，在营销发展的新思路、新趋势中出现了策划营销。它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更强。随着市场竞争日益激烈，好的农产品营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的决胜利器。策划书是农产品营销策划的反映。在此谈一谈农产品营销策划书的编制的问题。如何撰写农产品营销策划书呢？
一、农产品营销策划书编制的原则。
为了提高农产品策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则；
(一）、逻辑思维原则。策划的目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析农产品市场现状，再把策划中心目的全盘托出；其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
(二）、简洁朴实原则。要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。
(三）、可操作原则。编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。
(四）、创意新颖原则。要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受。新颖的创意是策划书的核心内容。
二、农产品营销策划书的基本内容。
策划书按道理没有一成不变的格式，它依据产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是，从农产品营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同的。
因此，我们可以共同探讨农产品营销策划书的一些基本内容及编制格式。封面>策划书的封面可提供以下信息：①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段。因为农产品营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书的正文部分主要包括：
(一）、农产品营销策划目的
要对本农产品营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点（如：提高市场占有率；扩大产品知名度；树立规模、优质、专业、服务的良好形象），作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
>企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套农产品行销计划。
>企业发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的农产品营销方案。
>企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
>企业原营销方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
>市场行情发生变化，原经销方案已不适应变化后的市场。
>企业在总的营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
如:首先强调“农产品的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销”，然后说明农产品营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性，要求公司各级人员及各环节部门达成共识，完成好任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二）、分析当前的农产品营销环境状况
对同类产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为指订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据的。“知己知彼方能百战不殆”，因此这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析：
①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。
③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
2、对产品市场影响因素进行分析。
主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品(如：计算机、家用电器等产品)的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
(三）、市场机会与问题分析
农产品营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了农产品营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对产品目前农产品营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
>企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。
>农产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。
>农产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。
>农产品价格定位不当。
>销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。
>促销方式不务，消费者不了解企业产品。
>服务质量太差，令消费者不满。
>售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
(四）、农产品营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即农产品营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为万件，预计毛利万元，市场占有率实现。通过市场分析，找出市场机会，提炼自身优势，确定销售目标。例如确定的目标市场：以行业销售为主（利润和稳定市场）、渠道销售为辅（提高知名度，扩大市场占有率）；行业主要主要系指工矿，交通，建筑，消防，制造，工厂等有一定采购规模的目标客户；渠道销售主要系指区县级的加盟或者商。
(五）、农产品营销战略（具体行销方案）
1、农产品营销宗旨：
一般企业可以注重这样几方面：
>以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
>以农产品主要消费群体为产品的营销重点。
>建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。
2、农产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。
1）农产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。
2）农产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。
3）农产品品牌。要形成一定知名度、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。
4）农产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5）农产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。
3、价格策略。这里只强调几个普遍性原则：
>拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性。
>给予适当数量折扣，鼓励多购。
>以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以农产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
4、销售渠道。农产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、商的销售积极性或制定适当的奖励政策
5、广告宣传。
1）原则：
①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。
②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。
③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。
2）实施步骤可按以下方式进行：
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动，接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
6、农产品营销具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
(六）、农产品策划方案各项费用预算
这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括农产品营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。
(七）、销售增长预测与效益分析
该部分对营销行动方案投入实施后的效益分析，包括农产品营销后未来1-5年的销售增长、利润与收益分析、现金流分析、投资回报率等。
商业营销策划方案范文6
[关键词] 营销策划；市场导向；创新
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 028
[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）19- 0048- 03
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，它的中心是顾客。顾客的需求千差万别，决定了房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征、消费习惯及发展要求，体现市场的要求。研究房地产营销策划对房地产业发展有着深远的意义。
1 房地产营销策划的产生及发展
营销策划，属于市场要素整合学。任何一宗房地产在市场上都是独一无二的，每一宗楼盘都有不同的区位，在同一区位有不同的路段，在同一路段有不同的地块，在同一地块有不同的幢号，在同一幢号有不同的房型，等等。这是房地产品天然所具有的差别化，针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此，任何房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。
20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等概念。
新形势下，房地产营销策划又被赋予了更丰富的内涵。首先是前期定位策划，通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群，根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划，根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划，在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
内蒙古房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近20年才慢慢产生的。回顾自治区房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
自治区房地产营销策划理论和实务发展与国家的基本同步。首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展为我国房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商面临强大的竞争压力，使得房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，自治区众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。
2 内蒙古房地产营销策划中的主要问题
自治区房地产市场发展较晚，营销策划理念应用于房地产业尚处于初创时期。而在当前新形势下，房地产开发商之间竞争越来越激烈，部分开发商为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，过多地重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中出现了一些问题，不利于房地产业的健康发展。
2.1 目标客户定位不准确
由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间非常复杂，变化的可能性也非常大，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使其在房地产营销策划中普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。
房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响与约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要回归理性，不能全凭经验和个人感性判断。
2.2 缺少规范的可行性分析
众所周知，房地产开发不但受经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用，甚至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。
2.3 营销策划方案过度追求概念的炒作
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然与市场规律背道而驰。房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，背离营销的最终目的。
2.4 模仿抄袭现象比较普遍
房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论与思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重营销策划。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经，参加各类策划培训班；二是邀请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划讲座，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。
2.5 广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨
在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户听信广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传的实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。有的宣传广告制作精美但缺乏内涵。新形势下，面临市场竞争，广告商与开发商可谓绞尽脑汁，不少广告制作非常精美，突出特色，但是却毫无说服力。精美、有创意、标新立异，这些都代替不了信息性强、可信、令人难忘等带来的影响力。在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。开发商在广告宣传时，通常声称自己的产品如何舒适、价格低廉等，并且销售人员在销售时，为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户做出虚假的承诺。
3 内蒙古房地产营销策划手段创新
纵观房地产市场的营销策划方案，有符合实际的，也有超越想象的；有老套的做法，也有创新的方案。由此可见，营销策划人员已绞尽脑汁、挖空心思。房地产市场经历了炒作与浮躁之后，已经慢慢地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，房地产营销策划人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。
3.1 强化品牌战略
随着房地产业逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此内蒙古房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性要强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划。
3.2 适应消费者个性化要求
随着房地产消费市场日趋理性化和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减少，理性购买行为增多；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐形成自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更多考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此内蒙古房地产营销策划者应该针对不同消费者进行更加明确的市场细分，以满足不同类型消费群体的消费需求。
3.3 明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际
营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。内蒙古房地产营销策划工作要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
3.4 调整营销模式，建立全程营销机制
房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户进行适当的引导，从而把双方可能的分歧解决在当前。目前自治区部分开发公司成立了客户俱乐部，经常与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成良性互动与有效联接。还有一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。
3.5 加强专业培训，提高策划人员素质
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过定期组织培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，积累经验。房地产企业需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种理念运用到营销策划工作过程中去，做好房地产营销策划工作。
主要参考文献
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