房地产试用期转正工作范文1
公报基本没有提及房地产
从公报内容看，不妨关注以下几点。
其一，市场化影响深远。三中全会提出：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平、开放、透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。以前的表述，多是“基础性”作用，这次升级成“决定性”作用。可见对于市场机制的重视程度，进一步推进市场化改革，成为本轮改革的重中之重。在此方针指导下，住宅行业将出现两种变化：一是将更多地利用市场手段、经济手段，来调控房地产及房价。二是近几年国家大搞住房保障，很多人误以为保障房将重于商品房，其实未来商品房仍将是主导。
其二，集体用地入市不会那么快。三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，很多人为此欢呼雀跃，其实不必过于激动。早在2008年十七届三中全会文件中就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。事实是，五年过去了，除零星试点外，基本仍在原地踏步。这次少了“逐步”二字，但仍不宜过于乐观。的难点，就在于破除以前必须经过征地环节，才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割，关乎地方土地财政及农民权益，阻力重重也。
其三，农民的财产权有多少。三中全会提出：加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换。“赋予农民更多财产权利”，属第一次提出，但改革须由易到难，过程较长。当前正在进行土地确权、登记、发证，只有这些完成之后，才能在法律上将耕地、林地、宅基地等作为财产，进行转售、出租、抵押等。当然，最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价，农村建设用地不仅可以在农村流转，还可以向城镇流转，如此则农民的土地财产将会出现溢价，尤其近邻城镇的地区。
其四，公报并未提及房地产。之前很多人对于三中全会在房地产方面的内容，抱有不切实际的期望。事实上，公报根本就没提到“房地产”、“房价”、“房产税”，甚至也没提“住房保障”。大家需要明白一点，公报是总纲性的通发稿，体现了会议的方针性、原则性、大局性，不涉及房地产这个单一行业。但另一方面，公报没提到房地产，也说明这个行业并非改革重点领域。
《决定》冷淡对待房地产
11月15日，《决定》全文公布，与房地产相关的主要有以下几处，略作分析。
第一，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。这条政策，长期看将显著影响房地产业，但短期看仍然困难重重，尤其是最重要的宅基地，仍没大动作。
第二，加快房地产税立法并适时推进改革。并没提到“房产税”，而是换成了“房地产税”。这个概念有点暧昧。有两种可能：一种可能是指代整个房地产税收体系。我国现行的18个税种，只有3个是由全国人大立法征收的（个人所得税、企业所得税、车船税），其余15种税都是由国务院通过暂行条例及试点推出的：增值税、消费税、营业税、关税、房产税、印花税、契税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、筵席税、城市维护建设税、车辆购置税、耕地占用税、烟叶税。其中，与房地产有关的有10个税种，其中直接针对房地产的是房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税。五类房地产直接税都属暂行，没有经过立法，未来须纳入立法程序。
第二种可能，是将“房产税”暂时换一种概念：“房地产税”。实际上，2003-2009年期间，官方一直说的是物业税，并且在10个省市试点空转，但2010年转而只提房产税，不言物业税。所以，也有可能是想换种说法。至于立法，不管是指代房地产税种，还是指代房产税，都适用这一点。未来房产税也将走人大立法流程，还可能向社会公开征求意见，估计需要几年时间。但这并不妨碍进行试点，第二批试点城市估计仍将推出。在面向全国征税之前，将会先立法。
第三，赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
这里，先得搞清楚什么是用益物权。物权分为所有权和他物权，他物权又分为担保物权和用益物权，用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。比如，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。上文允许农村集体经营性建设用地出让与国有用地同等入市，而这里对于宅基地，却只是慎重进行试点。二者形成鲜明对比。改革有轻重缓急，具体到这个领域：先集体经营性建设用地，后宅基地。
第四，健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。住房供应仍将建立“双轨制”，也即政府主导保障房，市场主导商品房。公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化，尤其是提取和使用方面更加宽松化、便民化。
第五，建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。此处指代模糊，可能指保障房融资平台，或者住宅储蓄银行，或者类似美国房地美和房利美，从事房贷债券化、金融衍生品的机构。
宅基地暂难入市，城市房价不会受冲击
三中全会《决定》将农村土地制度改革作为一项重要内容，这引发了社会热议，其中关于宅基地入市、小产权房转正尤为引人关注。但笔者认为，对此，很多人存在误解。
从文件来看，与之相关的重要内容是：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这里非常明确的提出，与国有用地享受同等待遇。
但是，必须清楚的看到，这里有一个前提和一个概念。所谓一个前提，是指“符合规划和用途管制”。我国实行土地用途管制制度，政府编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
所谓一个概念，是指“农村集体经营性建设用地”。农村集体建设用地，又分为经营性和非经营性。其中经营性用地，主要是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业、个人使用，多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。但是，宅基地并不属于经营性用地。按照《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地属于农民的基本保障范畴。
这就意味着，以乡镇企业用地为主的农村集体经营性建设用地，将率先实现入市，与国有用地“同等、同权、同价”。事实上，在工业化、城镇化程度最高的广东，集体经营性建设用地早就大量存在，而且早就存在以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的隐性市场。据广东省国土部门统计，珠三角通过流转的方式使用农村集体建设用地，实际已超过集体建设用地的50%。另外，2013年年初，国务院批准深圳原村集体经济组织工业用地可进入市场流通，实质也是集体经营性建设用地。
当然，与国有建设用地一样，农村集体经营性建设用地出让、开发、利用，也须“符合规划和用途管制”。也就是说，要在土地利用总体规划和乡村建设规划等前提下及用途管制之下，才能入市交易。这类用地大规模入市，未来将影响城市的工业用地市场，或许也局部影响商业用地市场。但在可以预见的未来几年，这类土地不可能被允许开发商品住宅。而在这类土地上违规建设的小产权房，中短期内也不可能全国性地转正。
其实，在十七届三中全会通过的《决定》中，就已明确提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这一表述与当前的文件相似。
然而，在后来的改革推进中因难重重，基本仍原地踏步。比如2010年，国土部制定了《农村集体建设用地出让和转让管理办法》，2011年开始起草《关于规范农村集体建设用地使用权流转试点的指导意见》，都遭到了不同部门的争议与抵制，以致没有。据媒体报道，2013年6月，18个省市收到了国土部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，将在28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，但原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设。
另外，对于宅基地，《决定》还提到：赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。只是要求“试点”、“慎重稳妥推进”。比较可知，这里对宅基地的改革力度，明显小于上述的农村集体经营性建设用地。
这里的“用益物权”，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。我国农村土地实行农民集体所有制，而集体又可分为村集体、乡集体、村小组集体等，所以无论是农民的承包土地、还是宅基地，只有使用权，而没有单独的产权。
房地产试用期转正工作范文2
为进一步推进城乡统筹发展，改善农民生产生活条件，促进土地节约集约利用，增加农民财产性收入，加快农村新社区建设，现就推进农民生活用房与生产用房分离建设试点提出如下意见。
一、总体要求
以科学发展观为指导，坚持统筹城乡发展，按照“拆旧建新、功能分离、限大减小、自求平衡”原则，解放思想、改革创新，科学规划、合理布局，引导农民由分散居住转向适度集中居住，实现节约集约用地，提高公共服务能力，改善农村人居环境，促进农民持续增收和农村集体经济稳定发展，进一步推动我市社会主义新农村建设。
二、基本原则
1．拆旧建新。按照“新农村、新社区”要求，完善村镇建设规划，严格执行农民建房“拆旧建新”政策，重点推进“空心村”改造。
2．功能分离。按照前瞻性、科学性、和谐性要求，正确把握整体与局部、远期与近期的关系，规划建设生活与生产功能分离的农民用房。
3．限大减小。按照节约集约用地要求，合理控制大户、中户、小户的占地面积，以及人均建筑面积和封顶保底建筑面积，鼓励自愿减少生活用房面积，增加生产用房面积。
4．自求平衡。按照公开、公正、公平的要求，建立政府引导、村民自治、市场运作、自求平衡的操作机制，确保试点工作依法、平稳、有序推进。
三、试点确定
5．试点范围。开发区周边非“园中村”改造村，城镇周边非“城中村”改造村，实施整体搬迁的高山移民新村，有成片拆迁任务的中心村（农村新社区）。
6．试点条件。试点对象须是上述类型村且具备下列条件：
（1）村级班子团结，群众信任度高，办事能力强。
（2）经济相对发达，村级集体经济实力雄厚，能够自筹公寓式住宅和生产性用房建设的启动资金。
（3）大部分农民已从事二、三产业，农民有改善居住条件意愿，具有宅基地整理和集约利用的潜力。
（4）有符合土地利用规划、村镇建设规划要求的公寓式住宅和生产性用房建设的选址地点。
四、建设管理
7．试点立项。各县（市、区）政府和袍江新区、镜湖新区管委会负责编制辖区内农村公寓式住宅和生产性用房建设试点项目计划，并抄送市推进农民生活用房与生产用房分离建设试点工作领导小组办公室和市国土局、市规划局、市建设局。
8．规划管理。规划部门根据村镇建设规划和拆旧建新要求，在试点村统一规划集中统建、联建四层以上公寓式住宅小区，并对容积率、间距、层高、外观及基础设施、公建房屋配套等作出详细规定。在靠近城镇、交通方便、消防达标的试点村，鼓励兴建小高层住宅。试点村一律停止审批单院独户及两户联建等点式农民住宅。
同时，按照居住和生产分离的原则，正确处理生活、生产、生态及公共配套设施间的关系，用节余的宅基地指标在本村统一规划、集中建设农业生产与非农生产用房，也可用多余宅基地复垦后的建设用地指标，在所在镇乡（街道）范围内跨村置换并建设生产性用房。生活用房与生产用房建设，都要根据规定及时办理规划管理等相关手续。
9．审批管理。镇乡政府（街道办事处）负责对农民生活用房和生产用房的现状权属情况进行调查确认。生活用房建设项目实施前，应由建房户向所在村提出申请，经公示无异议后，由所在村集体作为一个项目统一到上级有关部门申请办理立项、规划、用地等审批事项，办理集体建设用地使用或国有土地行政划拨、出让手续。生产用房建设项目由村集体申请办理集体建设用地使用或国有土地行政划拨、出让手续。
10．土地管理。按人均占地面积100m2控制整村的生活用房、公建基础设施与生产用房总占地面积。其中农民生活用房（公寓式住宅）占地面积按一户3人及以下75m2、4—5人110m2、6人及以上125m2控制，由此减少的相应面积统一折算为生产用房占地面积；农民生活用房（公寓式住宅）住宅面积按人均50m2控制（市区单户面积封顶250m2，1人户保底60m2，县市自定）。鼓励农户选择小户型住宅，节余的住宅面积可按1：1.5折算成生产用房占地面积。
11．权证管理。农民生活用房与生产用房的供地方式由集体土地向国有（国有行政划拨或国有出让）和集体用地相结合转变。公寓式住宅仍属农民建房性质，项目竣工验收合格后，由国土和建设房产管理部门将相应的土地使用证和房产权证核发到户。对行政划拨性质土地上所建的公寓式住宅，农民在补交土地出让金后，可以上市转让，但不得再次申请农民建房。生产用房集体土地使用证核发到村集体、房产权证核发到户，不允许向村集体以外人员转让。国有行政划拨或国有出让性质土地上所建的生产用房，土地使用证和房产权证均核发到户。国有出让性质土地上所建的生产用房及国有行政划拨土地上所建的生产用房经补交土地出让金后，可以上市转让，但不得再次申请农民建房。
12．项目管理。村集体组织作为项目代建业主，试点村要成立建设工作领导小组，由村干部、村民代表和安置户代表组成，其中安置户代表应不少于三分之二（名额为1人/10户），全程参与项目的招标、资金筹措和房屋建设的质量监督，实行自主管理。
13．资金管理。农民生活用房（公寓式住宅）和生产用房的建设资金，由房屋被拆迁农民利用拆迁补偿款及家庭自筹解决。鼓励村集体筹资或企业等出资参与生产用房建设，建设资金由村自求平衡。
14．质量管理。建房应由村集体组织或镇乡（街道）委托有相应资质条件的设计单位进行施工图设计，委托有相应资质条件的施工监理企业进行施工监理。各地的生活和生产用房建设，要按照建筑工程质量管理法规规定，核发建设工程施工许可证，并加强建筑质量安全管理。工程完工后由建设业主根据有关规范组织竣工验收，在报各县（市、区）建设行政主管部门竣工备案后交付使用。
15．物业管理。各县（市、区）政府参照城市居住区物业管理有关规定，自行制定本地农民公寓式住宅物业管理细则。
五、经营管理
16．资产量化。村集体应采取股份化等方式将生产用房资产量化到人。股份量化方案必须由全体股民参与讨论通过并张榜公布，以保证股份量化配售的公开、公平和公正。
17．股权处置。村集体应颁发统一的股权证或签订有关协议。村民对配售股权享有不完全处置权，在同村范围内股权可以转让，但不得转让给外村的个人或组织。
18．市场运作。生产用房按照市场化原则运作，有条件的可单独组建规范的股份组织进行经营管理，并按股权分配红利。暂时不具备条件的，可委托村集体统一经营管理。
六、扶持措施
19．用地保障。国土部门通过指标调剂等方式，保障试点村启动区块的用地指标。通过村庄整治复垦获取的建设用地复垦指标，优先用于建造农民生活用房和生产用房。对试点村放弃建设用地指标的，国土部门按有关政策对指标实行回购。集体土地征收为国有后采用划拨或出让方式建设公寓式住宅和生产用房，上缴的土地出让金扣除成本规费后的净收益部分，返还用于扶持新农村建设。
20．财政扶持。市财政建立专项资金，对市区试点村农民生活用房（公寓式住宅）和生产用房的配套设施建设实行以奖代补，具体政策由市财政局与市农办另行制订。县（市、区）、镇乡（街道）要根据财力提出相应扶持标准。
21．利益激励。试点村村委会要按照生活用房占地面积和住宅面积控制标准，将生活用房面积减小与生产用房面积扩大、村级集体资产红利（福利）分配等挂钩，鼓励农民减少生活用房，扩大生产用房。对农户不愿将节地面积折算为生产用房占地面积的，给予相应的货币补偿，具体补偿标准、折算办法由各地按照实际测算情况自行制定。
22．规费减免。试点村农民生活用房（公寓式住宅）建设涉及的市政基础设施配套费、配管费、人防费、墙改押金、散装水泥押金、房产登记发证费、定点放样费、土地登记发证费、房屋勘丈费、质监费和防雷检测费等费用，扣除省及以上分成部分后，地方留成部分予以全免，其他技术费减半收取，水、电、气、有线电视、电话、宽带网等收费，参照城中村改造公寓式住宅标准执行。生产用房建设规费参照政府投资项目的收费标准执行，并享受标准厂房的相应优惠政策。
23．金融创新。金融机构要提供相应的金融服务，支持村级集体组织利用自筹资金入股参与生产用房建设，积极探索建设公寓式住宅的优惠贷款和公寓式住宅安置户按揭贷款。
七、组织保障
24．加强领导。市政府成立推进农民生活用房与生产用房分离建设试点工作领导小组，下设办公室（设在市农办），从市国土局等部门抽调人员，负责全市试点的日常工作。有关县（市、区）和试点村所在镇乡（街道）也要成立相应的组织领导和工作机构，具体组织推进本区域试点工作。
25．明确职责。市试点工作领导小组成员单位由市财政局、市国土局、市规划局、市建设局、市建管局、袍江新区管委会、镜湖新区管委会、绍兴电力局、市水务集团、绍兴广电总台、人行绍兴市中心支行、消防绍兴市支队、越城区政府等组成。相关成员单位职责为：
市财政局负责以奖代补资金筹措和使用的监督管理，落实配套补助资金。
市国土局负责落实解决规划建设用地和有关手续报批，核发相关用房的土地使用证。
市规划局负责指导镇村规划的修编调整及公寓式农民生活用房与生产用房的规划设计工作。
市建设局负责在公寓式农民生活用房与生产用房建设竣工验收合格后，及时把房产权证核发到户。
市建管局负责对公寓式农民生活用房与生产用房建设的质量管理和竣工验收。
绍兴电力局、市水务集团、绍兴广电总台、人行绍兴市中心支行、消防绍兴市支队等其他有关部门要增强大局意识、服务意识和责任意识，切实加强协调配合，合力推进试点工作。
越城区政府、袍江新区管委会、镜湖新区管委会负责落实市区公寓式农民生活用房与生产用房分离建设的试点工作。
房地产试用期转正工作范文3
导语:近日有业内人士透露,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税。
近期,酝酿多时的物业税风声再起,有消息称物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。物业税会否在年内开征成为业内焦点,但是北京美联市场研究部认为,目前物业税的很多问题还未解决,短期内推广到全国,可能只是个传说。
物业税“空转”或将推广至全国
近日有业内人士透露,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。资料表明,从2003年5月开始,财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。
去年5月28日,在讨论了近10年后,国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。这一系列动作预示着,物业税开征的脚步正在加快。
据了解,国家税务总局在日前召开的一个工作会议上,布置了今年财产行为税征收的相关工作,并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外,会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税,以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。
焦点:物业税今年能否开征?
财政部税政司副司长王晓华近期曾表示,经过6年多的模拟评税试点实践,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍,经过6年多的试点,财税部门目前已初步建立了房地产数据库,开发了若干套评税软件,形成了专家支持队伍,储备了大量的专业人才,形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路,取消了城市房地产税,统一了内外资房产税制度。
国税总局一位负责人曾表示,物业税方案还面临众多跨不过去的门槛,短期内难有实质进展,开征时间大概在2010―2015年间。例如税基、税率如何确定,税收优惠以及累进税制该如何设定,委托什么样的房产机构来做评估等,这些关键点目前决策层内部均尚未明确。
据了解,目前“空转”的物业税,以房屋用途来区分,征收有两种计算模式:一种房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收税基的1.2%为物业税;另一种是用于出租投资,就以投资回报为基准,征收12%的物业税,但“空转”中并没有设定起征点。
物业税能否平抑房价?
“物业税”对普通市民来说可能还是一个很陌生的税种。业内人士指出,物业税开征的关键在于,将之前土地和房产交易过程中繁多的税费全部“组合成”一种税,并每年对户主征收。这样一来,由于开发商成本的大幅下调,房价可能会随之走低。
如果开征物业税以“相应取消有关收费”作为前提,如果未来征收物业税包含了土地出让金,也就是说以物业税的形式分期支付地租和税费。那么,这样就会大大降低了房地产开发成本,目前的新房价格就可以大幅下降,同时也会遏制一般房地产投资。这对老百姓应该是利好消息。但是从目前土地财政归地方政府来看,这一作用很难实现。而且如何区别对外已经有房的居民,而再购买的商品房之间的税费对比也是难题。
目前我国的房价特别是大城市的房价收入比甚至已经超过20,也就是20年的收入才能置业,如果再收取已经购房人的物业税将使得这些资产很可能成为负资产,而其他国家一般在5-10之间。所以美联物业预计物业税即使征收也将成为交易环节税费,为了打压房价而出,很难成为保有环节税费。
在房产交易环节,征收保有环节税的,目前已经在房屋出租环节收取,但是据美联物业市场研究部统计数据显示,目前北京出租房纳税不足实际交易量的5%。难以确定产权人,难以确定产权值,使得房产交易保有环节很难收费。而纳税额更高的物业税可想而知,很难收取。
不过,在近几年的楼市交易中出台的税费很多,包括个税、营业税、土地增值税,而在2005年前只有契税一项。不过目前的税费收取标准虽有,但是大部分未执行,所以物业税严格执行的可能性很小。
TIPS:
房地产试用期转正工作范文4
孙正义（化名）正在考虑是否要将自己7间闲置的农宅租出去。去年8月，村里的干部找上门来，提出一套方案：房屋的所有权不变，使用权流转到村内合作社，经营权交予曾参与奥运村建设的房地产开发商国奥集团，用作养老社区的开发。
7间房，租期20年，70万元租金一次付，未来还能分红――短期内显然可拥有不错的现金流。但孙正义盘算，房屋所在的田仙峪村位于慕田峪长城脚下，在升温的旅游业和养老开发的助推下，必有升值空间。
就在孙正义犹豫之际，田仙峪的30套农宅进入流转程序，5月初完成装修，名为“国奥乡居”的社区已正式投入运营，数套长租房屋签约完毕。
尽管政府三令五申严禁宅基地交易，以宅基地为核心的农房和集体产权住房的交易从未停止，由此引发的纠纷诉讼也屡见不鲜。由于城市具有向外扩张、安置新增就业人口的压力，农村则生发提升农民收入、一改往日凋敝的动力，在两股力量的交错下，地方政府在既有的法律、政策框架未有根本变动的情况下，正在通过试点探索集体土地流转的新边界和新模式。 村民新生意
从北京市中心城区出发，向北约2小时车程开外，以旅游业为重心、别无其他集体产业的田仙峪村，坐落于一片群山环绕之地，村口竖着石碑“田仙峪是个好地方”，这是2012年时任国家主席前来慰问走访时留下的题字。
2000年以来，田仙峪村的旅游业起步，一些村民利用自家住宅做起了民俗旅游的生意。除了挂有统一牌匾的农家院，另有多处装修精致的院落散落于村内，保留乡村的古朴感之余，混杂了一丝现代化气息，不时有西装革履者驾驶小车环绕村内。这些外来者是国奥集团派驻在农村养老社区“国奥乡居”的运营人员。
去年8月，田仙峪休闲养老农宅专业合作社宣告成立，由村委会主任杨永精担任法定代表人，至今已吸引到提供闲置农宅的116名村民入社。合作社为每个社员设立个人账户，并约定日后按照出资额分红。
国奥乡居的模式规避了“小产权房”的困境：房屋所有权不变、使用权流转到村内合作社、经营权交予社会资本，因此，其目标用户也定位于中高端人群，采取会员租赁制。两居室平均一年6万元，三居室一年7.5万元，还可按月或按天计费体验式入住，短租的价格每套房屋每晚均超千元。
整个项目的分红比例，大约是国奥集团占50%，旗下运营公司占40%，田仙峪村占10%，其中90%作为村集体收入，为全村村民分享，10%为养老农宅合作社所得。
2015年4月底，房屋装修完毕，入社村民们得到一次性支付的租金。
房屋的租期为《合同法》规定的上限20年，每间正房每年租金为5000元，略高于当地的租房价格，这为30套（多间）闲置农宅的所有者带去近1700万元的收入。
田仙峪村常住四五百口人中，年轻一代多在怀柔城区打工，剩下的中老年村民以种植板栗和养鱼为生，人均年收入约2.1万元。
村支书孙建昆算了一笔账，一亩板栗的产量在200斤左右，能卖5块钱一斤，算上农药和化肥等费用，每亩地的纯收入在300元至500元，而国奥给每亩地每年的价格租金为每年2500元，收入得以成倍增长。
此外，闲置的村委会办公楼被建设成为综合服务中心，村集体可获得155万元的租金收入，为综合服务中心配套和农事活动体验流转的60余亩农用地，每年租金也在20万元左右。
多数拥有闲置房产的村民大多随子女迁去城区，此前有过城里人来到田仙峪村租房，但数量不多。
由于国奥集团开出的价格颇有诱惑力，有村民宁可支付违约金收回房屋，再租给国奥集团。
如孙正义一样，还有一批村民在观望，村中尚有20套左右闲置房屋尚未出租。有村民把房子视为节假日从县城返乡小憩的住处，亦有人趁着乡居项目入驻、租房价格上涨，自己把房子租给了城镇居民。 盘活闲置资产
组成合作社，集体盘活闲置农宅，田仙峪尝试的背后是北京市提出的“新三起来”――“土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来”。
据怀柔区农委人士介绍，试点的切入口是双向解决城乡一体化发展问题。为城市探寻更丰富的养老资源，农村则希望借助土地流转提高农民的收入。
2014年怀柔区农村经济年报显示，该区农民虽然通过发展第三产业提高了收入，但全区284个村中尚有183个收不抵支。在田仙峪村所在的渤海镇，21个村中有20个收不抵支。
2013年起，怀柔区经管站对全区摸底调查，发现全区约有闲置民宅约9500处，闲置房屋面积约200万平方米，平均闲置率达13.9%，具有潜在的开发空间。
为盘活闲置资产，怀柔区经管站曾计划发展一家一户式的农村酒店，并对运作模式进行研究，寻找合作企业。2014年时，恰逢北京市计划展开农村养老的试点，在多处调研后，试点的机会落到田仙峪村。
初期的进展并不顺利。孙建昆表示，村里开始不知道怎么确定租价，后来村委会先和几户农民签订意向合约，拿出一部分闲置农宅与国奥集团谈判，最终确定出双方都能接受的价格。
在怀柔区农委人士看来，试点的关键之一是把农民的房屋流转出来，之二则是选择既有投资能力又有经营管理水平的公司。“选其他公司也可以，但根据我们掌握的资源，比较了解国奥，就把它引进了。”
国奥集团是奥运村的投资方及运营商，由北京首都开发集团、北京城建等四大国有集团出资成立，此前曾在怀柔区开发过一个影视城项目。
前述怀柔农委人士介绍，政府的初衷是可推广、可复制，且不需直接进行财政投入，仅提供审批程序简化以及基础设施建设等支持，比如取暖煤改电、外墙保温改造等工程。另外，村卫生室升级为卫生服务中心，医务人员由1名加派到3名。
此外，怀柔区期待试点能释放更多效益，比如，村里的剩余劳动力能在社区就业，目前，已有19名农村妇女从事保姆、保洁、餐饮等工作，每人每月工资都在2500元左右。
多名村民表示，田仙峪村本处旅游区，引入乡居项目后，房价又迎来一轮上涨。“七八年以前，租一个院子就几千块，现在租一个院子就两三万，物价、房价都在涨。”一位刘姓村民表示。 试点的价值
在“可推广，可复制”目标的驱动下，以试点方式兴起、被政府寄予厚望的农村养老社区试点存在特殊之处，同时背负着一些不确定性。
定位于中高端市场，“国奥乡居”采用会员租赁制，接收55岁至70岁的健康老人，收费根据环境和服务，长租每人每年付费6万至12万元不等，短租价格更高。但周边的配套设施并不完善，运动、娱乐、会议等居多，对老人而言医疗服务中心所能提供的服务相对不足。
养老地产本身具有投资大、周期长、风险高的特点。一般项目需要十年才能回本，有时候30年才能进入稳定收益期。
基于农宅开发的养老项目还有另外的风险。北京大学国家发展研究院副教授李力行指出，集体土地一般无法抵押，企业因而不能贷款和使用金融杠杆，前期的巨额投入必须有当地政府的背书才更显稳妥。
国奥集团却颇为乐观，其内部人士称，该公司预计5年到8年内收回投资。他们还计划在顺义、门头沟等北京远郊地区探索项目复制的可能性。
需要看到，田仙峪的此次尝试全程在政府指导下推进，已接近现有的法律框架边缘。在现行法律体制下，农民的房屋所有权和宅基地使用权流转均受到限制。
根据对《土地管理法》第62条关于宅基地规定的理解，农民可以对外出卖、出租住房，对于如何具体实施，法律并无规定，且这种流转行为只能在集体经济组织成员之间进行。
在国务院和国土部下发的政策文件中，多次强调严禁城镇居民购买农村房屋和宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建住宅。因此，农村房屋和宅基地使用权，无法在城乡之间实现自由流转。
十八届三中全会的《决定》提出，要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
决定力度空前，囿于目前的法律规定制约，地方接下来的实践和操作仍然谨慎。
多名受访的土地学者表示，盘活农村存量资产具有积极意义。一些法律界人士也认为，需要对当前制约农村房屋及宅基地财产权能的法律条款进行适度修改，并针对农村房屋及宅基地的流转、征地拆迁补偿制定专门性法律进行调整。
比如，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定法规对农村房屋征收的程序、补偿标准、评估办法、监管机制、法律责任等进行明确规定。
房地产试用期转正工作范文5
房产税能否逆转高涨房价
2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%～1.2%。
房产税试点扩围的目的，究竟是为了“调节房价”，还是为楼市调控建立长效机制？建立长效机制当然是最好的答案，有关方面也立志于此，市场也期待于此。但从试点效果看，开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。鉴于仅对增量房超额部分征税、税率总体偏低，因此，沪渝房产税的试点效果，无论是在为地方政府增加税收收入，还是调控当地房价，抑或对投机行为的震慑方面，效果都不佳。上海的房价继续高歌猛进，重庆的房价也没停下脚步，数据显示，今年5月上海和重庆的住宅均价环比涨幅在1%以内，6月介于0.5%～0.8%之间，7月介于0.5%～1%之间，一直在稳步上涨。上海地王频现，卖地依然是地方财政收入的主要来源；重庆地价也是一浪高过一浪，土地同样在地方财政收入中扮演重要角色。中国指数研究院提供的数据显示，今年上半年，上海卖地收入769.4779亿元，同比上涨312%，位居所有城市第一，重庆为601.42亿元，同比上涨43%，紧随北京和杭州之后，位居第四。
上海多家二手房中介称，目前对购房影响最大的是限购、限贷等，房产税对交易行为的影响尚不明显。行政手段强于税收和市场手段，是目前调控的一个基本特征。说到底，房价取决于供求和预期，房产税本身并非“剑指”高房价。美国、日本等都征房产税，但依然经历过房价的暴涨和泡沫的破裂。
房产税能否成地方财政主角
放眼世界，房产税是许多国家地方政府的重要税源，且只要是实施分税制的国家，房产税大多都由地方政府“独享”。比如，在美国，物业税约占地方政府财政收入的30%；在英国，住房财产税是地方政府重要的收入来源，其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。
对于房产税，不少人抱以另一种期待，希望其能逐渐取代“土地财政”。但眼下这显然还只是一种愿望。近年来，不少城市对土地出让金收入依赖度居高不下，个别年份，比如2010年，一些城市的卖地收入甚至远远超过常规的财政收入。但房产税收了多少呢？重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”，上海至去年认定的应税住房约为3万套，其征税金额也不是一个大数字。因此，“房产税代替地方土地金”的思路，可以在长远目标中进行设计，但绝不是短时间可达到的。
从长远的税源角度看，我国新开发的房产会越来越少，房屋保有量却越来越大，征税从交易环节转向持有环节是大势所趋。随着房产税的扩容和深化，新的税源将逐渐形成规模。但我国应考虑土地国有、流转税比例大等国情，逐步探索房产税改革，尤其要遏制片面的“征税冲动”。
由此可见，开征房产税的同时，要切实把住房交易环节的税负降下来，应“征减结合”甚至“以征促减”，不要增加社会负担。
房产税征收何以“绕道而行”
房产税是二次分配手段。2013年2月下发的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》要求，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围。而扩大试点的是针对增量还是存量？
针对增量，固然能减少改革阻力、便于试点和扩容顺利起步；但如果长期回避存量，则可能造成既得利益固化。如果改善居住条件的正当诉求要交税、拥有多套房的富人却不征，这是在制造新的税收不公平。尤其是对大量空置住宅，更不能任其长期低成本甚至“无成本”地占用土地资源。如果向存量房“开刀”，将实实在在触动多个阶层的利益，但如何把握力度与节奏，需要智慧和勇气。
其实，明眼人一看就明白，选择增量房作为征税对象，无非是为了避免与既得利益群体正面冲突；而从增量房入手，似乎更容易被地方政府接纳，也更易于加速房产税在全国推行。可资佐证的是，在2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标后，住房和城乡建设部个人住房信息系统联网的“扩围”工作，目前已在一定程度上陷入“停滞”状态；而个人住房信息系统联网无法全覆盖，“个人不动产统一登记制度”也就难以实施。显然，地方政府对触及存量房的房产税开征非常抵触，有不少特殊的“个人”，既不希望自己的不动产被统一登记，也不希望自己名下占据的大量房产被征税，更不希望自己的房产情况暴露在阳光下。
增量房征税试点，既不能增收，也不能抑制房价，更打击不了投机者。继续扩大试点，结果如此；“集中批准一批”试点，结果还是如此。沪渝的试点经验已经表明，温柔一刀的增量房征税方式，谁都不会买账。有关方面应当心知肚明，既然如此，仍然还要在增量房征税上继续扩大试点，难道沪渝试点取得的经验不够，抑或压根儿就是有人自己胆怯，想方设法拖延房产税全面铺开的时间？
动不了存量房的奶酪，有关方面只能绕道而行，从阻力最小的增量房下手，从不伤害既得利益阶层的新房开始征收。这看上去是为了加速房产税的推进，实际上不过是一种懒政思维。
房产税设计要科学合理公平
中国现在整个税制实际上过多的依赖于流转税，也就是说在所有的交易过程当中它征税，对这种存量的财产实际上几乎是不征税。那么就是说，要税制的结构更加合理必须增加更多的财产税。包括全世界在内，城市居民的70%、80%的财产实际上就是房子、住房，所以对住房这个存量征收房地产税也就在情理之中了。
房产税能够在一定程度上提高住房的使用效率，简单来说，只要你征收房地产税就会使得现有的空房子减少。现在很多城市有很多人在买房子，但是买了房子以后不住，空在那个地方，博取这样一个买卖的差价，但是如果持有的成本增加了，有了房地产税了，每年要交1%的房地产税，那么他可能就会把它租出去，就会提高资源的使用效率，这样对市场的供给和需求本身也会发生很大的影响。
同时，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。试点阶段，房产税主要用于保障房建设，应该说这是临时性的制度安排。因此，扩容以后的房产税，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。
研究房地产税立法很重要，因为现在和房地产有关的各项税收，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的，现在房地产市场发展非常快，市场已经发生变化，因此，需要好好梳理和研究，建立一个和房地产市场相适应的房地产税制度。
不动产统一登记的真正意义
2013年11月20日召开的国务院常务会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。未来国土部将在不动产登记中扮演更加重要的角色。国务院还提出要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。但是，这只是加紧制度建设的一个重要方面，与加速房产税推进关系并不十分的密切。
不动产土地登记制度被视为不同地方住房信息联网的升级版，目前我国不动产登记存在“碎片化”现象，各地房产部门是各行其是，分散登记。同时，还存在房管部门和国土资源部门多头登记现象。资料显示，目前我国执行不动产登记的部门有多个，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，至少涉及国土、住建、农业、林业、铁道部、军队等多个部门。此外，在土地和房屋交易过程中，交易方需要向相应的部门缴纳登记费用。这种多头登记一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查询、重复登记、数据不统一等问题。
建立统一登记制度后，将有国土资源部统一主导，一旦实现全国不动产信息联网，拥有大量房产的人将会被很快确定，不但有利于反腐工作，而且能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，提高调控政策的精确性和针对性。
此外，建立不动产统一登记制度对于百姓预期将有一定影响。不动产统一登记对百姓的正常生活不会造成过多影响，但对拥有多套房的投资投机者的震慑作用将逐渐凸显。
简短的结论与启示
房地产市场的软着陆，其困难与复杂，前所未有。
每每房价涨了，房产税呼声总被“祭出”。在中央相继出台各种“严厉”调控措施的重压下，房价走势虽几经反复，但总体依然上涨明显。面对此情此景，建立调控长效机制的呼声一直不断，其中尤以房产税“药方”备受期待。“调控派”期望的，自然是借此重拳，逐渐替代限购、限价等系列行政举措，并以此督促地方政府摆脱“土地财政”依赖。可以说，愿望是美好的，但房产税几无可能担此重任。
同时，房产税涉及公民的重要财产权，不能为了某种短期需要而仓促推出。将房产税视为“房地产调节税”，或可能为改革提供舆论利好，但如果不能引导社会形成正确认知，一旦无法达到明显的调控效果，将不仅损害公民的合法产权，也易伤害公共政策的严肃性，并引发民意反弹，对房产税改革反而带来不利影响。如果房产税征收范围扩大到存量房、触及到更多利益阶层，试点确有必要，因为无前例可循，各方利益难以协调，贸然全面推进，风险很大；如果还是雷声大，雨点小，只在增量房上做修修补补的文章，这样的“扩围”试点大可休矣！
房地产试用期转正工作范文6
8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人
>> 府院动向 府院动向等 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 府院动向 2013年26期 府院动向 2013年26期 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊编辑部")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 两部委：房产税改革试点范围将扩大
8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
【评点】房产税改革试点范围的扩大，短期无疑会令房产市场及下游地板市场受到一定的冲击，但从中长期看，房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，也将利于整体地板行业的长期发展。具体看来，征收房产税是个系统工程，税率、增收对象如何制定，还需要考量。房产税征收时，必须设定一定的免征额，避免增加一些低收入群体的税收负担。另外，是按价值量征税还是面积征税，都需要测算和调研。 国务院：扩大信贷资产证券化试点
8月28日，国务院总理主持召开国务院常务会议，决定进一步扩大信贷资产证券化试点。会议指出，在实行总量控制的前提下，扩大信贷资产证券化试点规模。优质信贷资产证券化产品可在交易所上市交易，在加快银行资金周转的同时，为投资者提供更多选择。
【评点】银监会此前出台的8号文是信贷资产证券化的助推器。此外，和以往试点不同的是，此次信贷资产证券化的核心是盘活存量资产，等同明确了信贷资产证券化后资金的投向问题。 国土部：尚未下发农地流转试点工作指导意见
日前有媒体报道，国土部已于6月下旬下发《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》。对此，国土资源部新闻处处长谢晖表示，经向国土部相关部门核实之后确认，国土部并未下发上述文件。不过，谢晖并未告知在国土部层面相关指导意见的具体进展。
【评点】所能带来的红利，目前还难以估算。但就拥有农地的上市公司而言，如何盘活资源、发挥出农地的更大效益将是一个重大课题。总之，农地流转是改革的方向所在，只是目前还存在一些政策法规的障碍需要完善，文件的正式出台还需要时间。 《财经》答疑 新兴经济体增长放缓？
问：最新数据显示，二季度新兴市场经济增长动能普遍不足，加上近期国际资本流出对新兴市场造成较大冲击，未来新兴市场经济增长压力是否会加大？
答：随着市场对美联储退出QE预期的加强，近期资本加速流出新兴市场，汇率大幅贬值，那些经常账户赤字严重的国家受冲击最大，其中包括印度和印尼。资本大规模流出新兴市场对其经济增长的影响较大。
为稳定汇率，新兴市场国家不得不将政策利率保持在较高水平，限制了货币政策放松以刺激经济增长的空间；股市下跌减少了居民财富，不利于消费；货币贬值有利于改善出口，但一些新兴市场国家的私人部门累积了较大的美元负债，偿债负担加重。
另外，近期中东局势紧张造成石油价格上涨，这对新兴市场经济增长形成新的冲击。
总体看来，下半年新兴经济体还将继续面临着QE退出导致的资本外流的影响，短期油价上升也会对其经济增长带来另一个不确定因素， 预计下半年新兴市场经济增长将继续维持疲弱，难有惊喜。但部分东南亚小型经济体可能受益于欧美日发达经济体的复苏，增长企稳。 数据气象
制造业PMI
地区——中国
时间——2013年8月
趋势——趋稳或略升
国家统计局9月1日公布的最新数据显示，8月中国制造业PMI为51，创16个月新高。
与此同时，具有民间PMI之称的汇丰制造业PMI8月终值为50.1，与预览值持平，创四个月高点。这显示我国制造业经济发展动力有所增强，企稳回升的态势更趋明显。
国内市场需求的恢复，很大程度上来自信心的增强。国家近期一系列稳增长、调结构、促改革、惠民生综合举措的推出和落实，稳定了社会预期，提振了市场信心。
