前言：中文期刊网精心挑选了农村土地使用制度范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
农村土地使用制度范文1
一、土地征用
土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。
1.土地征用的程序
用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。
2.征地批准权限
对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。
二、征用补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。
1.公平补偿的导入与意义
我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。
2.公平补偿的路径设想
(1)逐步扩大农地征收的补偿范围
与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。
(2)合理拓展农地征收的补偿方式
征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。
(3)完善征地补偿的程序与救济途径
完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。
3.完善途径
(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准
在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。
(2)设村民代表会议
设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。
(3)严格界定“公共利益”
在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允许集体土地进入一级市场
农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。
(5)探索新的补偿方式
政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。
农村土地使用制度范文2
关键词:农地产权;产权资本化;土地经营收益权抵押贷款
Abstract:In adapt to rural land management,Zaozhuang innovates land operating income mortgage loan business,“waking up”the sleeping land assets,which helps to achieve the scale of rural land management and capitalization. Also,it expands the credit scope of the agriculture-related financial institutions,and helps to meet the interests of the government and the bank and the farmer,having a potential market value on cracking the loan problem of the farmers.
Key Words:rural land property,property capitalization,land operating income mortgage loan
中图分类号:F830.6 文献标识码:B文章编号:1674-2265(2010)05-0048-04
长期以来, 抵押物缺乏一直是导致农民“贷款难”的主要原因。农民除了农机具、蔬菜大棚等价值有限的基本生产资料之外,最大的财富资产就是房屋和土地。然而,受产权方面的限制,农村土地和房产目前还不能成为法定的抵押物。必须对农村土地和房屋产权进行满足市场经济条件的适应性构造,在避免与法律对抗的情况下,实行房屋和土地使用权的资本化,才能确保抵押权的实现。近年来,枣庄市顺应农民意愿,通过对农村土地使用产权制度进行尝试性改革,重点解决了土地产权的物权化和土地使用收益权抵押融资等核心问题,开辟了农民融资的新渠道,形成了独具特色的农地经营收益权抵押贷款的“枣庄模式”。
一、理论研究与文献综述
在现有法律和制度下,农村土地不能进行抵押融资或以入股等方式实现产权的资本化,从而使产权功能得不到有效发挥。由此引发了关于现有农村土地产权制度弊端及改革方面的讨论和研究。吴远华、林翊(2009)等人认为,土地作为重要生产要素必须具有流动性特征,失去了流动性,土地也就失去了活力与效率。我国农村土地过于分散的现状以及法律障碍使农地流转困难(全国范围内土地流转发生率仅大致为5-6%,经济发达地区也只在8-10%,部分地区可达20-30%,而内地则约为1-2%),无法形成农地经营的规模优势,也使得农民无法通过市场机制享受到土地的增值收益。程启智,覃美英(2007)等人认为,土地收益权是农民享有土地使用权的目的,但我国农民的土地收益权并不完全。由于农民处于弱势地位而不具备与政府博弈能力,农民土地收益权遭受侵蚀成为必然。金丽馥(2008)对目前部分地区推行以土地承包权为股权的农地股份合作制的创新形式研究后认为,由于目前农民土地处置权能不完整,农民只能对土地进行转包、出租、互换、转让等,农民土地处置权能实际上是在集体统一意志支配下的一种附和行为,处于被动状态。因此,目前的农地股份合作制是不稳定的。它提倡通过土地制度改革增强农民的土地处置权能,改革后的土地制度不仅要维护农民的承包权,更要让土地能够活起来,充分体现出土地的资本性。而要做到这一点:一是必须确保农民拥有土地资产性权利;二是实现土地资产市场化经营;三是健全土地资产实现途径。
上述讨论和研究,都是触及农村土地制度和相关法制的完善和改革,而土地制度和相关法制改革不能一蹴而就,因此不能在短期内解决目前农地产权中收益权等缺位问题,必须探索一条新的农村土地运用路径来确保农民产权权能的真正实现。而枣庄市农村土地经营收益权抵押贷款实践就是一个成功的尝试。
二、枣庄市农村土地经营收益权抵押贷款的实践
2008年,枣庄市政府按照“尊重农民意愿,坚持‘三不’原则,还原农村土地使用权财产权权能,允许农村土地使用权抵押担保,引导发展土地适度规模经营,建设现代农业”的整体思路,全面介入推动农村土地使用产权流转改革的深化,形成了以农村土地使用权确权、土地使用权交易市场、土地合作社、金融服务“四位一体”的土地流转模式,为土地使用权的资本化和合法抵押奠定了基础。
(一)对农村土地使用权进行确权和发证
枣庄市选择山亭区徐庄镇进行土地使用产权制度改革试点。2008年9月份,山亭区政府在为农民换补发《农村土地承包经营权证》的同时,还给张凯华合作社的280户农民每户颁发了《农村土地使用产权证》,这是全国首批农村土地使用权证。持证人在产权期限内,按规定用途,可依法使用、经营、流转、转让土地使用权,也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保。土地合作社、种植大户受让土地使用权后,可用全体成员土地使用产权证,向县级政府申办统一的土地使用产权证。目前,枣庄市已核发土地使用产权证1566个,涉及土地9440亩。
(二)建设农村土地使用权交易市场
在农民有了土地使用产权后,为确保土地转让、收益、抵押权的实现,避免民间私下流转带来的风险,枣庄建立了市、区(市)、乡镇三级农村土地使用权有形市场交易网络,农民、合作社或银行拿到土地使用产权证,可以到土地交易所进行交易;土地交易所对土地进行客观公正的评估,给交易双方提供参考价格,形成了农村土地产权交易的有形市场。目前,市级建立“三农”服务中心1处,区(市)建成土地流转服务中心4处,33个乡镇建成了农村土地流转中心、“三农”服务站或农村土地使用产权交易所,有1378个村建成了农村土地流转或“三农”服务站。
(三)发展农村土地合作社
农户可以将所承包的粮田或果园作为资本,申请加入土地合作社。合作社与农户签订《土地承包经营权委托经营协议书》,土地合作社发给入社农民《合作社成员证》予以确认,合作社成员凭《合作社成员证》获得土地收益(见图1)。目前枣庄市发放《农村土地使用产权证》仅限定在加入土地合作社的农户范围内,形成了刺激土地合作社发展的利益导向机制。一是农民把土地流转给合作社,而不是给企业,不会改变土地的农业用途。二是促使各种不规范、松散型的农民合作经济组织,向以土地为纽带、紧密型的土地合作社转变。三是农村土地合作社可以将入股的农村土地使用权集中,并以此作为抵押,从银行中获取农业发展所需资金,土地合作社的金融功能得以拓展。政府通过上述政策杠杆,引导农民组成农村土地合作社,鼓励现有的专业合作社向农村土地合作社转变。目前,全市以土地为纽带的专业合作社达294家,规模经营面积达6万亩。
(四)金融跟进配套服务
为加强政策引导,当地人民银行及时出台了《关于金融支持农村土地合作社发展的指导意见》,明确金融支持重点,引导涉农金融机构加大对农村土地合作社的授信力度。各涉农银行机构也分别出台了农村土地合作社贷款实施办法,积极稳妥地开展土地使用权抵押贷款试点及推广工作,并制定了农村土地使用权抵押贷款的业务流程(见图2)。一是确定具体的贷款规则。贷款性质为公司类贷款,贷款对象为土地合作社,贷款期限一般为2年,贷款利率实行基准利率上浮10%,低于同期限农业贷款利率水平。二是制定完善的审贷程序。土地合作社提出申请并提交土地产权证,银行进行信用评级,政府指定机构对土地经营使用权价值进行评估,然后到土地交易市场办理登记,最后银行与土地合作社签证贷款合同,并约定在合同期限和最高额度内信贷资金可循环使用。三是合理确定授信额度,一般为评估价值的30-50%。四是实行一证多贷。如徐庄土地合作社分别以花椒园、板栗园的土地使用权作抵押,从山亭区农行、农村信用社分别获得贷款10万元和30万元。五是跟踪管理。按期进行贷后检查,保证专款专用。在上述创新模式下,农民土地使用产权抵押贷款业务发展迅速,目前已累计发放土地使用产权抵押贷款1600万元。
三、枣庄农地经营收益权抵押贷款的作用机制
(一)农地产权分层与确权:法律和政策风险的规避
按《物权法》规定,土地承包经营权由承包权与经营权复合而成,属于用益物权,其物权属性已经比较完备,土地承包经营权人依法对其承包经营的土地享有占有、使用和收益的权利。但为防范农民失地风险,《担保法》对土地使用权的入股、抵押作了限制,造成农民土地经营权物权属性上的残缺。在这种情况下,要实现农地产权抵押融资功能,又不形成与法律对抗,必须对现有农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造,建立具备主体性、完整性、可让渡性和交易规范性等特征的现代农村土地产权制度。
基于上述思路,枣庄市尝试性进行了农地产权改革,发放了全国首张《农村土地使用产权证》,持证人在所有权、承包权、农地性质“三不变”的前提下,可按规定用途依法使用、经营、流转、转让土地使用权,也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保,对农民的担保物权进行了确认,形成了农地所有权、承包权与经营权事实上的“三权分离”。农民可用承包土地经营权期限内的土地收益,即土地上的附着物进行抵押,类似于农业期货交易,交易的标的物是合作社抵押土地上的现有以及在规定期限内可以产出的农作物,而非农民的土地承包权,规避了与法律的直接对抗风险。另外,为规避政策风险,枣庄市规定土地合作社用来抵押贷款的土地最多不超过1/3,即使这部分土地使用产权因经营不善而被迫抵押拍卖,加入合作社的农民仍然拥有绝大部分的土地使用产权;同时将《农村土地使用产权证》有效期定为3年,土地承包经营权抵押期限届满后,经营权又回复到原承包户享有,“三三制”的实施保证了农民不会长期失地。通过对农地产权的分层与确权,土地经营收益权已具备了充当抵押物的确定性、可交易性及价值稳定性等特征,成为一种具有物权属性的财产性权力,农民能更充分地实现与土地权利相关联的潜在经济机会,为农村土地使用权的资本化创造条件。
(二)规模经营和交易市场设置:农地经营收益权实现抵押的关键
抵押物对银行而言,具有提高借款人违约成本、降低违约概率、减少风险暴露余额和降低违约损失的功能。而要真正发挥这些功能,客观上要求抵押物必须稳定并可以产生可预测的现金流,且具有方便的变现途径和较高的变现价值。土地使用权抵押贷款的抵押物为土地收益,即土地上的附着物,交易标的物是合作社抵押土地上的现有以及在规定期限内可以产出的农作物。相比较而言,农作物产出具有一定的稳定性,而且土地合作社实行规模化经营后,因生产资料成本下降、产量提高、产业链延长和产品销路广,预期收益明显增加,可为银行提供可预测的稳定现金流。枣庄市土地产权交易市场的设立和相关规定的出台为农地经营收益权拍卖和转让提供了场所和条件,即使出现贷款逾期,银行也可对抵押期间内的土地经营收益权进行拍卖和处置,从而确保了抵押物的顺利变现。上述两项措施的实行,确保了抵押物的稳定安全和及时变现,并因此成为农地经营收益权实现抵押的关键。另外,为保障土地收益稳定和信贷资产安全,枣庄市在土地合作社中引入了农业保险机制并实现高达80%的保费补贴,而且由市财政安排专项资金设立土地使用产权质押贷款风险补偿基金(如滕州市政府建立了总额达100万元的农村土地使用产权质押贷款风险补偿基金),对贷款进行全额贴息,一方面减轻了承贷者的融资成本,提高了抵押融资的积极性;另一方面,降低了银行的经营风险,确保了信贷资产的安全。因此,通过增强农业生产的稳定性、设立产权交易市场以及政府引导的农业保险和贴息扶持,农地经营收益权已经完全具有银行抵押物融特性,为农地经营收益权融资提供了条件。
(三)资产安全和交易成本下降:银行信贷投入的内在动力
交易费用是决定交易成败的原因之一。与联保体贷款、“速贷通”等大多数涉农贷款品种相比,枣庄市土地经营收益权抵押制度的创新降低了土地合作社的契约成本和银行的信息搜寻成本及贷后管理成本:一是农民土地专业合作社的契约成本降低。土地使用产权证的发放增加了土地专业合作社的可抵押资产。农民和土地合作社在拿到土地使用产权证,可以到土地交易所进行评估和市场交易,最大程度上减少了其契约成本。二是银行信息搜寻成本和贷后管理成本降低。多数农民专业合作社规模小,信用信息非常分散,且正规金融的记录非常有限,还没有形成完善的征信系统,银行要深入调查寻找最佳的贷款对象,要付出巨大搜寻成本。农村土地经营收益权抵押模式保障了银行信贷资金安全,解决信贷投放的后顾之忧,减少银行对贷款对象的搜寻成本。另外,由于农民土地产出收益相对稳定,加之农业保险、财政补贴的保障,银行信贷资产容易保全,贷后管理成本大大降低。
(四)政府介入与策略优选:合作性博弈格局的形成
在枣庄模式中,不管是农地产权的分层还是抵押物属性的构建,都是政府介入推动的结果,而产权的分层和抵押物的形成都为融资创造了条件。作为融资当事人的农民(土地合作社)和放贷银行之间为了自身收益最大化而开展交易,但是这种交易若没有政府的介入是不可能完成的。从博弈视角看,政府介入之前,资金需求农户或土地合作社因缺乏法定抵押物,不存在与银行合作的条件,也就不能开展合作性博弈。政府的介入,给承贷主体创造或提供了条件,才导致博弈格局的最终形成。因此,从实质看,农地经营收益权抵押贷款中虽然涉及政府、农户或土地合作社、银行三方,但政府和银行才是这场博弈中的主导力量。作为政府,其博弈目的是通过引导信贷支农推动农村经济发展,提高农村经济效益的同时,达到促进公平和提高社会效率的目的;而作为银行,在确保安全情况下,通过信贷支农实现自身收益。在双方的博弈过程中,政府采取了对农地产权进行分层确权、建立农村土地使用权交易市场为产权流转提供方便、为承贷者提供贴息和保费补贴等策略,而这些策略的采用正好迎合了银行的抵押放贷条件;从银行方面看,为了培育和吸引更多风险小收益稳定的优质信贷对象,通过实现利率优惠和简化贷款手续等方式将信贷资金注入农业,促进了农村经济的发展,其结果正好符合了政府的博弈初衷。因此,由于政府和银行在为实现各自收益的博弈策略中,均选择了符合对方利益要求的策略,形成风险收益均衡,从而促使银行和政府合作成功并顺利推出农地经营收益权抵押贷款业务。
四、基本结论
在现有法制框架下,通过政府对现有农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造,实现土地产权的分层和物权化,使土地使用权从承包经营权中分离出来,赋予农户承包经营土地完整的流转权利,是土地经营收益权抵押贷款开办的基础。
在农地产权分层和确认后,只有政府建立相关制度实现规模经营和提供相应的产权交易场所,才能确保抵押物的安全稳定和顺利变现,而抵押物的安全稳定和易变现的条件又正好符合了银行放贷条件。因此农产品规模经营和产权交易市场设立是农地经营收益权抵押贷款业务开展的关键。
农地经营收益权抵押贷款业务虽然涉及政府、承贷农户和银行三方,但政府和银行才是真正博弈力量。由于政府和银行在为实现各自收益的博弈策略中,均选择了符合对方利益要求的策略,进而推动了农地经营收益权抵押贷款业务的顺利开展。
参考文献:
[1]罗叶.论中国特色农村土地产权制度[J].当代经济研究,2009,(6).
[2]田静婷.中国农村土地流转的困境和对策[J].经济问题,2009,(10).
[3]赵敏.新制度经济学视野下的农村土地流转制度[J].农村经济,2009,(11).
[4]黄韬.论农村土地集体产权资本化流转[J].农村经济,2008,(3).
[5]刘新华等.论当前我国农村土地产权制度改革的重点[J].生产力研究,2009,(21).
[6]董国礼等.产权分析下的土地流转模式及经济绩效[J].社会学研究,2009,(1).
[7]远华,林翊.基于农民土地权益保护的农地制度改革思路[J].中国集体经济,2009,(6).
农村土地使用制度范文3
关键词：农村；；措施
中图分类号：F321.1文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2012）11－0147－02
农民最重要的生产资料是土地，农村经济制度中最基础性的制度是农村土地制度。之后，我国农村全部实行了土地家庭经营、集体所有的土地制度，农民依法获得土地承包使用权和经营权，在很长一个时期内极大地发展和解放了农村生产力。但是随着我国市场经济的不断发展，以及“三农问题”呈现的一些新问题，如土地分割碎化、土地产权主体模糊、土地流转混乱、土地粗放经营等，我国农村土地制度再次被提到改革的前沿。探讨农村土地制度的改革，其目的是为了寻求更加适合社会主义制度的总体情况，保障农民的发展权和生存权，加速城乡一体化进程，满足社会主义经济建设对土地的要求，促进土地资源的可持续发展利用和合理配置。
1农村土地制度改革遵循的原则
1.1立足农村经济发展水平原则
目前我国农业处于由传统农业向现代农业转型的过渡阶段，农业经济受人为因素和自然条件的制约，具有显著的层次性和地域差异性。目前土地制度创新时机仍不完全具备，社会保障体系有待完善，农村总体经济水平较低，如果完全依照市场机制配置土地资源是不实际的。为此相比较来说，农业发展较快、经济较发达的东部沿海地区的农业土地制度改革步伐可以适当快一些，对于大多经济欠发达区域，土地制度改革的进行难度较高，土地产权制度的选择必然要考虑目前农村经济和社会发展的总体水平，充分考虑到我国农村经济发展的地区差异性和多层次性，不能脱离实际，否则容易造成盲目性改革，不利于土地制度改革的健康发展。
1.2土地资源配置市场化原则
社会主义市场经济体制的理性选择是土地资源配置市场化，是解决农村深层次矛盾的必然选择，是与土地市场化和城市化相对接的系统体系，是农村人口变迁和农村城镇化的配套对策，是使农村隐性市场导向规范化和公开化的现实措施。只有实行土地资源市场化配置，实现土地产出效益的最大化，才能充分调动农民进一步从事农业生产的积极性，从而实现土地利用的高效化和集约化。因此土地资源配置市场化是农村土地制度改革与创新的关键。
1.3土地可持续利用原则
土地是人们赖以发展和生存的重要资源，也是创造财富的基本源泉。土地利用既受自然条件的制约，又受经济、社会、技术条件的制约。土地资源的这种特征，决定了实现土地资源可持续利用的必然性，要求土地使用者在土地制度改革的运作、土地利用方式的选择上均应以有利于保持土地资源的内在潜力、提高土地的生产能力、保护耕地的质量和数量为改革原则，在提高土地经济效益的同时，兼顾土地利用的持续性、协调性、发展性。这是实现经济、社会和环境全面协调持续发展的关键。
2深化当前农村土地制度改革的主要路径
2.1完善农村土地法律法规体系
尽快修订完善农村土地相关法律法规，消除法律法规在农村土地制度规范上的矛盾，明确原有农村土地所有权主体、权能等方面的模糊概念，并为深化农村土地制度改革留下法律空间。同时可率先在国家改革试验区、经济特区推进农村土地制度改革试点，就农村土地使用权价值评估制度、市场定价机制、使用权流转机制，以及农村土地使用权抵押担保、出资、转让、入股等重大问题进行探讨，条件成熟后制定统一的土地法典，将城乡土地的产权功能、产权归属、使用权流转程序、权利义务等一同纳入法律。同时修订相关法律，逐步形成以宪法为原则、城乡土地法典为主体、相关法律法规有效衔接配套的土地法律法规体系。
2.2建立权能完整的农村土地产权制度
农村土地产权必须明晰化。现在农村土地实行国家所有制和群众集体所有制相结合的所有权制度，其中国家所有的农村土地一般交由集体经济组织经营，劳动群众集体所有制包括村民集体所有、乡镇农民集体所有、村内两个以上农民集体所有等三种形式。进一步明确农村土地所有权主体，可以由县级人民政府代表国家行使国家所有的农村土地所有权，建立村民联合经济组织，农村土地集体所有权主体应是村民联合经济组织。应将经济管理组织职能与村委会的社会管理、公共服务职能区分，简化农村土地集体所有权主体结构。
2.3建立农村土地产权流转市场
按照现在我国各类产权交易市场的方式，运用信息化的交易平台，遵循自愿、有偿、依法的原则，开展农村土地产权交易市场试点，逐步建立区域性和全国性的农村土地产权交易市场。可以先在县级范围内进行农村土地产权交易市场试点，取得经验后再全面推广。配套推动建立农村土地产权国家赎买制度，由国家按照脱离农村家庭所承包土地剩余承包年限和收益现值法评估的价值赎买。国家赎买的土地所有权属于国家，优先用于解决人均承包耕地面积差距过大问题，剩余部分按照市场化原则租赁给农业产业化企业经营。逐步放开政策，允许城镇居民携带技术、资金到农村租用土地承包经营从事农业生产等经营活动，推动城乡统筹发展。
农村土地使用制度范文4
内容摘要：本文回顾了我国农村土地承包制度的经验和教训，提出了进一步深化农村土地使用权承包的办法，概括为三包一流转，即农耕地、经营地和宅基地三包，和“三包”地的有偿转让和转包的流通方式。
关键词：农村土地使用权承包 三包一流转
我国经济发展已经取得巨大成绩，但也面临一个新的转型时期，又一次凸显“三农”问题。如何促使农业、农村、农民跟上时代的步伐，共同富裕，国富民强，和谐社会等是当前社会各界关注的重大问题，土地使用权改革激活农村经济发展活力是其中一个关键问题。本文就农村土地使用权改革的理由、条件、措施提出一些个人意见，以供有关方面参考。
土地承包改制情况的基本回顾
上世纪八十年代农村就已实行土地承包，那时，也叫土地，即以家庭为单位，实行联系产量承包，承担粮食产量的责任。那时最通俗的语言叫“交足国家、留足集体的、剩下的全是自己的”。从而，释放了农民的种田积极性，几年的时间解决了人们的吃饭问题，农村一片兴旺景象。
到了上世纪九十年代末，国家出台了一系列方针政策，名称是《农村土地家庭承包经营制》。完善农村承包制度，放宽农民自主经营。明确了农村土地使用权的概念，不再严格联系产量，农民种田更有灵活性。同时土地承包三十年不变，一包到底，稳定了人心。促进了农民种地养地的积极性。当时流行的俗语是“承包经营真是好，什么挣钱种什么”。进一步稳定和完善了以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制。给予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，有力促进农业、农村经济发展和社会稳定。
2002年8月，国家又颁布了土地承包法，从而，农村的土地管理，农民的土地使用权更加规范，真正有法可依。从此农村土地承包经营事业迈入了一个新时期。
目前农村土地承包经营急需深化改制的理由和条件
上世纪九十年代末搞的土地承包经营到现在看，许多方面已经制约生产力的发展和农村小康目标的实现。即使土地承包经营法也应在实践中进一步修订和完善。对照法律，一些承包手续还不规范，存在未能依法办事的的现象。所以，为了落实好科学发展观，实现城乡经济协调发展，建设具有中国特色的社会主义新农村，就必须解决好“三农”这个基础问题。
当前，关于农村土地承包经营的改制问题，见解多多，众说纷纭。第一种意见认为要废除农村集体所有制，走土地私有化的道路，通过资本流转和盘活资产，进一步开放土地市场，激活农村经济，走城乡一体化的路子。第二种意见认为，土地承包经营不符合集体所有制的原则，要巩固农村基层政权，就要加强集体所有制，实行土地集体化等等。我们认为，依法改制，完善改制，深化改制是时展的内在需求。把农村土地使用权流转搞活，激发农村发展活力，促进城乡一体化建设也是建设社会主义新农村的要求。但同时，我们也认为城乡一体化不是城乡一样化，农村城镇统筹化也不是统筹农村楼房化。关键在于提高农民物质文明和精神文明的水平。本文还认为在农村土地使用权完善改制的操作过程中及所有采取的措施中，都要坚持三项原则，明确三个概念。
坚持的三项原则：一是坚持走中国特色社会主义道路的原则。二是坚持土地最终所有权属于国家的原则。三是坚持所有权和使用权分离的原则，承包制度只是有时间有限度的一种土地使用权的承包。
明确的三个概念：一是明确土地使用权的概念。土地使用权就是产权，产权包括在土地承包期限内行使其土地使用权、收益权和转让权。使用权只含有收益权和可以转让自己的使用权的权力。土地承包户在所承包的土地上和承包的期限内自主经营，自主收益和自主转让，这就是农村土地使用权承包经营的基本内容，简称《农村土地承包经营制》。这种制度体现了所有权和使用权的分离。二是明确土地最终所有权的概念，最终所有权属于国家，虽然土地使用权承包了，在国家规划占用农村土地时必须服从国家的规划和占用，当然国家是给予补偿的。三是明确相对所有权。村集体拥有相对土地所有权，村集体有权根据国家的方针政策管理土地，负责发包土地使用权以及收费等工作。同时，在国家征用本村的土地时，村集体也必须首先服从国家征用。
当前农村土地使用权承包改制的基本设计
农村土地承包经营制的内容用一句话来概括，就是农村土地使用权的“三包一流转”。上世纪九十年代在实行土地承包经营时就山东地区来讲有如下的一些做法，将当时的土地分为两种：一种是口粮田，一般都按照当时的人口均田，每人一份，有的有合同，有的没有承包合同，不交承包费，属于无偿种植。第二种是村集体留下的耕地和“四荒”，由农户承包或拍包，一般都有合同，其承包期限有一年的三年的，甚至有三十年的，五十年的不等。其承包费的收取时间有一年一收，三年一收，还有三十年一次付清的等等，属于有偿使用。至于宅基地由村集体进行划分确定，不实行承包，一般都给了房产证，土地使用证，有的也没有给证。深化土地承包经营制就应在原有承包的基础上完善和规范承包制度，进一步明晰土地使用权，通过流转土地使用权实现有限资本化。
（一）三包
“三包”是基础，目标是要包的准确，包的清晰，包出使用权来。三包内容应是包耕地，包副业地，包宅基地，土地用途不能更改，一包到底，一包到边。三包地原则上都应收承包费，但必须由村民大会决定，决定收还是不收，收多还是收少。
为此，首先要完善规范统一土地承包的经营合同文本。以确权证形式确定土地使用权，实行权证和合同二者合一，由权威政府部门制定印发。权证的内容应包括土地用途种类，发包方和承包方的法律责任和义务，增加流转记录确权栏。二是重新签订新合同，原来已签订合同的要换发新合同，承包时间仍按原合同时间，承包费的收取方法和额度也应按原合同填制。当时未签订合同的土地要按当时分地的时间签订承包合同，其签订时间是当时的时间，同样三十年不变。三是宅基地同样实行承包，发签合同确权证，但是承包的起始时间可以从签订日开始。四是以上三类土地承包费经村民大会决定后，其收费额度和收费方法都应在合同确权证上登记清楚。
（二）一流转
土地流转是关键。要建立土地流转制度，规范土地流转方式和操作形式。在规范完善了三包手续之后，就允许土地承包者的土地进入土地流转程序，真正用活用足土地使用权的转移，增值和收益，达到产权明晰，规范流转。一是要建立相应的土地流转公证机构，比如乡镇设立司法公正所一类的机构。二是明确土地流转的两种形式，即土地转让和土地转包两种形式。转让就是有偿转让，可以把自己的承包地一次性的有偿转让给别人，其转让价格应有双方协商决定，但是土地承包者转让时，必须交足村集体整个承包期内的所有承包费。实际上当前农村土地的转让已经有许多这种类似有偿转让，国家征用土地修路，地方政府招商引资搞开发，都是要给予补偿的，虽然没有土地权属证形式上的转让过户，但就是上述所讲的有偿转让方式。例如，某国有建设集团征用土地修路，就按承包户原签订合同三十年，已过去十年，一次性赔偿剩余二十年的土地产出的价值。每亩地一般赔偿三万元。但是由于原签订的合同不规范，内容不完善所以在赔偿金的分配中承包户的收益多少，就没有明确而过硬的根据。同时，还要办理转让手续，原承包户拥有的《农村土地使用权承包经营证》，在经过法律程序认定后，进行背书性更换新承包户名。在权证的有关流转记录栏详细登记，签字，画押，后交给新户主。关于转包方式就是原承包人不变又转包给他人的一种方式。即原有承包人转包给他人使用权进行再承包的流转方式。不再追究再承包的溢价行为。实际上目前这种转包形式已很流行，需要进一步规范化。例如某大型国有企业须用大量土地种植黄烟，实行种、产、销一条龙经营，实现集约化，规模化，科技化，机械化生产，现代化的管理，提高了土地使用率，减少成本，很大程度的提升产品质量和生产效率。农户非常愿意转包给这种大企业耕种，不但有了更多的自己的收益，而且他们在原有土地上解放出来，去城市打工再挣钱。
（三）应注意的问题
在实施农村土地使用权三包一流转中要着重注意两个问题。
一是应该实行农村土地三级分类，即要分清农耕地、宅基地、经营地（也叫经济地），根据土地用途进行分类，村集体应根据农村土地政策和实际经营情况合理划分确定一定量的经营用地。这三类土地要包括农村集体所有的土地面积，山地、良田、林地、草地、河滩、水库等一切土地都包括其中。根据人口增长比例除留有少量的宅基地备用承包以外，所有的土地都应一次承包，一包到底，一包到边。在承包合同上要注明土地类别、土地用途。用红、蓝、绿三种颜色的权证区别土地种类，红为农耕地，蓝为宅基地，绿为经营用地，未经批准，不能更改土地使用用途，特别要强调农耕地的不变性。至于工业用地，商业用地，那是在城乡一体化，村镇统筹规划中要解决的问题，不在此三包之中。
二是注意“三包一流转”制度的核心是在流转环节，所以地方政府应建立适合流转的管理机制，完善流转制度，细化流转程序，实际上当前农村已经非常需要这种土地的流转。据调查一些村庄有10%的老宅基地闲置，相当一部分土地荒芜，有些良田也栽上了杨树，甚至盖上了房子搞经商，例如，有的承包户全家进城，并在城里买了房子，原住房锁门走人，承包田有的撂荒，有的栽树，急需进行流转。如果把土地相对集中到一些种植专业户手中，实行规模化，集约化种植，将会很大的提升土地效益。宅基地的流转，也可解决婚龄青年结婚没有宅基地的问题。
政府要“粮食安全”，应该放开粮价，适度提高粮价。种粮补贴也是一种好办法，要结合农耕地权证的发放，核实，确定，监督种粮面积，通过发放种粮补贴，提高种粮户的种粮积极性，确保种粮也有好的收益。
巩固基层政权并强化村集体服务功能
农村土地使用制度范文5
关键词：集体土地所有权；土地流转；土地产权制度改革
中图分类号：F301.11 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-0-01
土地产权是指权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。农业、农村和农民问题关系到我国农业的发展、农村的稳定和农民的切身利益。随着经济社会的发展和体制改革的不断深入，“三农”问题渐成为影响经济社会持续发展的问题。解决“三农”问题的核心是通过对农村土地产权制度的改革，完善农村土地权利体系和保障机制，重构农村产权组织。
一、我国农村土地产权制度的现实问题
1.所有权主体虚置
我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定了农村土地归农民集体所有，但对“农民集体”的含义却没有明确的界定。根据《村民委员会组织法》的规定，村小组和村委会都不能成为集体土地的所有者。造成集体土地所有权主体的虚位。在实践中，村小组、村委会、乡镇政府及一些集体经济组织成为集体土地的实际支配者，行使所有权人的权利，成为集体土地征收、流转、经营中最大的受益者，集体土地所有权实际已经被虚置。
2.所有权的不对等性
集体土地所有权与国家土地所有权相比，虽都是《宪法》赋予的权利，但集体土地所有权在实践中是一种受到严格限制的权利，国家对其用途、流转、处置等进行严格管制，致使集体土地所有权的权能缺失。各级集体组织不是集体土地所有权的真正主体，只是国家所有权的人。实际所有权与法律所有权完全不一致，违背了所有权平等的要求。
3.农地承包经营权性质不清
以家庭承包为基础，统分结合的双层经营体制是我国现行农村土地集体所有制的主要实现形式。农户通过承包，取得了对土地的经营权和部分收益权，但基于集体所有权的土地使用权并未给农户，而这种集体与农户之间的承包经营权性质究竟是什么，至今没有定论，扭曲了农村集体组织内部的土地权益配置关系，无法体现农户对获得土地使用权的真实权益要求，阻碍土地作为一种资产参与市场化配置的效率。
4.土地流转制度存在缺陷
虽然我国《农村土地承包法》第32条规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但在实践中，没有合理有效的土地流转机制对流转客体、流转性质、流转种类进行规范，形成流转障碍：一是将承包合同定位成债券合同，承包经营权人在转包土地时需经发包人同意；二是我国《担保法》第37条规定，耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不可抵押。不可抵押就限制了集体土地的资产属性。
二、农村集体土地产权制度改革的思路和措施
学界提出了改革我国农村土地制度的基本思路。在农村土地所有权方面，第一是集体土地国有化；第二是农村土地私有化；第三是实行农村土地国家、集体和农户三级所有或集体与农户私人所有并存；第四是保持农村土地的集体所有的前提下，实行土地制度改革。目前，国有化、私有化在我国都是不可行的，进行相应的改革是一种可行途径。
1.明晰农村集体土地产权
确权是基础，流转是目的，只有明晰了产权，才能使农村土地和房屋的流转更加规范、有效。明晰所有权主体，确定使用权，做好农村土地确权、登记、颁证工作。现阶段应做好以下工作：（1）完善法律，明确农村集体土地所有权归哪一级集体所有，以解决集体土地所有权主体虚置问题。（2）基于承包经营权开展农地使用权的确权登记发证到户工作，赋予农民更加完整的权益，为集体土地合理有效流转和高效配置奠定基础。
2.规范、创新农村集体土地流转形式
农村土地使用权确定和流转登记应尽快实行统一管理。加强土地使用权的流转管理和服务，建立健全土地使用权的流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地使用权，发展多种形式的适度规模经营。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿收益分配机制，明确集体在补偿收益中的分配比例和参考依据。完善集体土地流转法律法规，在规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，由村集体办理农转用手续并在不改变土地所有权性质的前提下，依法流转给相关企业，政府在农村集体土地使用权流转中应不以盈利为目的，不以单位面积出价最高者为受让标准，而以项目好、能优化农民资产、能带动农民致富为主要受让依据，做好项目盈利性、持久性、风险性的评估，在土地流转收益中仅收取一定的配套费用。其他土地流转收益大部分给予集体或农户，通过多种方式参与开发经营，获取稳定收益。
3.建立新型农村集体土地流转市场
对于集体建设用地使用权，可以将土地使用权商品化，使集体土地使用权逐步按市场规则运行。做好建立集体建设用地市场的两项工作：一是制定土地使用权流通市场规则，由国土管理部门对土地市场进行管理；二是要限制土地兼并。通过提高土地合作税和土地增值归公的办法，避免土地投资商从地租和地价增涨中攫取暴利。搞活集体农用地市场。由于目前农村经济飞速发展和小城镇改造步伐加快，部分农用地承包权人弃田经商或外出打工，许多地方出现农用地长期闲置抛荒的现象，有的地方甚至出现了“反租倒包”的现象。对此，政府只能正确引导，不能简单扼杀或一棍打死。通过引导和疏通土地使用权流通渠道，使农民和集体能够同时得到经济利益。操作上，可以将闲置土地通过一定方式储备起来，并定期对社会土地储备信息，采取转包、租赁经营、返租倒包、股份合作、土地银行等多种灵活的方式，吸引本地和外地经营者从事农地经营。
三、完善农村集体土地产权制度改革的配套措施
我国农村土地产权制度改革是一项综合性的系统工程，需要许多配套措施保障实现。（1）强化基层民主政治建设，建立符合现阶段农村土地发展形式的治理机制，加快推进村级综合配套改革。这也是村务管理公平、公正、公开、透明、民主的需要。如我国多地农村形成了以村民议事会为决策机构，村委会为公共事业服务单位，农民集体经济组织自主经营的新格局。（2）创立耕地保护机制。加强土地利用规划及管理，实行耕地分级保护，通过设立耕地保护基金，建立耕地保护补偿机制。（3）加快推进金融体制改革，建立适应农村资金需求特征的组织体系，服务体系，担保体系，保险体系和信用体系，拓宽农业农村直接融资渠道，引导金融、民间资金和社会资金进入农业农村，实现产权与资本的有机结合（通过产改，赋集体建设用地使用权、集体农用地使用权予国有土地同等权利，顺利实现产权资本化）。（4）建立完善农村产权交易平台。如成立综合性的农村产权流转服务中心，将产权的流转整合到一个交易平台办理。（5）创新农村土地产权交易担保机制，以降低农村土地产权流转风险。（6）完善产权制度改革相关法律、法规立法工作，为产权制度改革提供法律保障，进一步推进产权制度改革的法制化。
四、产权制度改革的目标
农村集体土地产权制度改革是经济社会发展的需要，也是切实解决好“三农”的需要，加快对农村集体产权制度的改革与完善，就是要求政府切实以监管者和服务者做好本职工作，立足长远，调整产业结构，不争利。就是在农村集体土地产权制度改革后，使农民在土地征用或征收后，集体、农户经济都得到稳定发展，集体经济能为农户提供生产、生活上的保障，农户在生活水平上有提高，持久生计上有保障，综合素质上不断提高，形成社会基层良好的运行秩序，对促进城市化进程和农民城市化夯实经济基础和文化基础。
参考文献：
[1]沈守遇.土地法学通论（下）[M].北京：中国大地出版社，2002：587.
[2]江平.土地民事立法研究[M].北京：中国政法大学出版社，1999：258.
[3]郎东岗.农村集体土地产权制度存在的问题与完善途径[J].北京农业，2012，10.
[4]唐黎标.试论我国农村走向[J].上海农村经济，2012，9.
农村土地使用制度范文6
一、现阶段农村承包地生产经营存在的主要问题
（一）承包地星罗棋布，呈散点状分布。实行二十余年的农村土地承包经营制度，直接导致的后果就是农村土地的严重细分，生产规模过于细小。这种过于分散的耕地耕种格局，制约着农业先进技术的推广应用和规模化生产的实现，已成为制约当前农业生产发展的一个主要瓶颈。
（二）农民在农业上投入过少。目前我国外出务工的农民工人数达到了0.9～1个亿，并且这部分人大部分为16～50岁之间的青壮年劳力，留在农村的主要为老人、妇女、儿童，称为“993861部队”从事农业生产，有些家庭由于缺乏人力，干脆抛荒。不光劳动力投入少，而且水利等农业基础设施建设投入也少，基础设施破坏严重，普遍存在灌溉渠道老化、毁损严重的现象，主要原因在于农业投入回报率低。
（三）土地流转收益分配机制不够健全。在取消农业税前，由于农民种田负担较重、粮食价格低迷，农民种田收益少，不少农民主动放弃承包土地经营权。通过土地流转，一部分土地逐步向规模大户、种田能手集中，土地投入大量增加，经营结构也得到优化，土地规模效益初露端倪。近年来，随着国家取消了农业税并对农业进行补贴，加之农产品价格回升，种田的实惠大大增加，于是农民转而要求收回承包地，刚刚集中起来的土地又出现了流转回流现象。
二、现阶段农村承包地生产经营问题成因
（一）所有权主体不明晰。根据我国现行法律，农村土地属于村民集体所有。首先，产权主体在概念上存在模糊性和虚置性。这是目前公有制经济的通病――所有权的法人代表性问题。其次，集体的土地所有权是残缺的、不完整的。所有权是最完整和最充分的物权，权利人拥有占有、使用、收益和处分四项权能：在处分权能上，村集体受到了严格的限制，只能在农户间调整土地；在收益权能上，土地收益的绝大部分被国家占有，土地的集体所有权在经济上被架空。
权责不对等和产权主体不明晰不利于农村产权的稳定，农民难以形成稳定、有效的预期。因此，在实际中，农民一切投入以承包期内获取最大限度的经济利益为度，短期行为盛行，重当前、轻长远，重生产投入、轻基建投入，甚至出现掠夺性的生产经营行为，导致土地的地力下降。
（二）土地承包经营权的内涵不充分、不明确。土地承包经营权称为所有权和经营权的分离，但是目前我国农村土地承包经营权的内涵是不充分、不明确的。从法律层面上没有明确规定土地承包经营权为一种物权，承包人对承包经营权的处分受到了法律的严格限制，承包经营权在现实生活中更多地表现了债权的性质。
土地承包经营权的债权性质不利于建立稳定的农村土地使用制度。农业生产周期长，需要长期稳定的农地使用制度。农地使用制度的稳定性取决于以下三个因素：一是基本使用制度的长期稳定，二是具体权利义务关系与法律制度之间具有一致性，三是具体使用权利具有明确性、排他性和流转性。土地承包经营权的债权性质，则欠缺上述因素而使现行农村土地使用制度处于不稳定的状态。再加上发包人的违约，随意撕毁承包合同的情况频频见诸报端、广播和电视新闻中，农民无法获得稳定的权利预期，加重了农民的短期行为。
（三）土地承包经营权缺乏有效的流转机制。由于土地产权不清晰，土地基本上不能通过市场进行交易，土地流转总体上规模不大，范围较小，呈现以下特征：一是流转过程的行政支配性。有些地方农村土地使用权的流转，是通过乡级或村级行政手段或准行政手段进行，甚至存在用行政手段强迫农民出让土地使用权的现象。二是流转方式的简单化。大多数地区土地使用权的流转仅限于转包、互换等一些简单流转方式。三是流转空间的封闭性。目前农村土地使用权流转一般仅限于集体经济组织的内部成员，流向集体经济组织外部成员受到严格限制。四是流转过程的无序性。农民土地使用权流转方面的政策、法律、法规严重滞后，使得各地土地使用权流转五花八门，各地自行其是，造成土地流转的混乱局面。
三、完善农村承包地生产经营对策建议
我国农村承包地的改革，应置身于城乡统筹发展的大格局中，人均耕地资源少是我国的基本国情，要提高承包地的经营效益，增加农民收入，必须从城乡一体化出发，靠大量转移农村人口来实现。
（一）建立农村土地股份合作制，理顺土地产权关系。首先，农村土地股份合作制有利于实现农村土地所有权、承包权、经营权的“三权分离”，把农民从土地束缚中解脱出来，推动土地规范流转，加快农村劳动力转移。其次，农村土地股份合作制有利于促进土地资源的优化配置，推进土地规模化、集约化、高效化经营，实现传统农业向现代农业转变。再次，农村土地股份合作制有利于土地承包关系、经营关系的长期稳定，实现承包者与经营者共担风险、共享利益的双责、双赢机制，更有利于三资进军农业、开发农业，最大限度的提高土地资源效益。
（二）逐步建立符合国情的农村社会保障体系。建立能够维持农民基本生活之所需的包括基本养老和医疗保险制度、最低的生活保障制度、社会福利、社会救济和社会互助等在内的农村社会保障制度。注意把农村社会福利和农村社区服务有机地结合起来，不断增加社会福利服务项目，扩大社会福利服务范围，逐步建立与完善农村社会福利服务体系。
