农村资产评估范例

1加强集体资产管理有何必要性

集体资产管理的加强是农村双层经营体制得到完善的一种重要途径，促进农村经济朝着持续健康的方向发展。作为我国农村经济的主体，农村集体经济在社会主义市场经济建设中的地位非常重要，使农民的收入有效增加，同时农民的负担得到很大减轻，集体功能得到了最大程度的发挥。近年来，随着社会的不断发展，农村集体资产的总量也在壮大之中，但是总体来看集体经济的实力还不够强，存在服务功能不完善等问题。这些问题的存在要求集体资产的管理应得到不断加强，使农村集体经济实力得到发展壮大。只有集体资产管理得到了强化，才可以保证集体资产的完整，提高积累水平，保证资产可以增值保值。还可以加强基础设施建设，对集体资源进行综合开发，这样一来农村集体经济实力增强了，集体经济才可以更好地为家庭经营提供资源开发等职能，促进集体统一服务功能与经营能力的增强。

2加强集体资产管理的途径

2.1建立健全集体经济组织

农村集体经济是农村集体资产的管理与产权主体，它的主要职责是不断促进农村集体经济的增值，并避免发生集体资产的流失。因为长时期以来集体经济组织的地位并没有得到应有的认可，所以在组织建设上是相对落后的。很多地方集体资产的管理权由村委会代行，所以不可避免地存在很多政企不分的问题，这也正是集体资产管理薄弱的重要原因。为了解决这一问题，应该建立起集体经济组织，明确组织的法人资格和法律地位，将其与村委会之间的关系理顺，使该组织充分发挥出应有的收益权与处置权。

2.2规范集体资产管理程序

与资产管理中的薄弱环节相结合，对保全措施进行强化，要达到这一目标首先要建立起健全的资产管理制度。资产管理制度中主要包括民主管理制度、财务管理制度以及资产流转制度等。在现阶段，尤其要将资产评估工作和产权登记工作做好，因为资产评估和产权登记是防止出现集体资产流失的重要环节，同时也是规范集体资产的重要基础，在集体资产中占有重要地位。对集体资产的实际价值进行公证、科学评估可以避免集体资产发生外流，在实际工作中，充分借鉴国有资产管理的成功经验，对农村集体资产进行有效管理，真正做到有章可循，将农村集体资产管理纳入到规范化管理的轨道中。

摘要：农村信用社在产业结构调整、经济下行压力加大的宏观环境下，面临着不良贷款攀升且处置压力较大的新问题。探寻并处理这些问题的根源，从观念、政策、内部管控机制和人员配置与培养等方面，有针对性的给予解决措施，以期能高效处置不良贷款，降低农村信用社的金融风险，提高利润空间，更好地服务地方经济。

关键词：农村信用社;不良贷款;处置问题;风险控制;措施

一、引言

不良贷款指的是借款人不能按照贷款时约定的借贷协议按时偿还银行的贷款本息，或者有迹象表明，借款人无法按照原定的借贷协议按时偿还银行的贷款本息而存在的贷款。对于农村信用社来说，不良贷款所存在的问题，也制约着自身的改革与发展，进而影响到地方乡镇企业的发展，也给当地政府增加财政和信誉方面的风险。因此，深入分析和研究社不良贷款处置问题，寻找有快速有效处置不良贷款，使之健康平稳发展的措施和路径，有着现实而积极的意义。

二、农村信用社不良贷款处置中存在的问题

(一)不良贷款处置手段落后

从不良资产处置手段来看，农村信用社还是以传统的清收、资产重组和核销等方式来追缴不良的贷款。这不仅大大增加了不良资产的处置成本，而且处置效率也相对低下。有的处置方法进展缓慢，贷款的回收周期拉长，资金变现困难，已经满足不了现代不良贷款的处置要求。市场化的环境下，若信用社缺乏利用资产证券化、农产品保险等创新型市场化的工具去规避或集约化处置不良贷款，处置的成本居高不下，就难以达到快速合理地处置不良贷款的目的。

1新疆农业产业化龙头企业的金融支持中存在的主要问题

1.1对新疆农业产业化的金融支持力度不足

首先，目前我国新疆地区农业产业化发展的主要资金来源为国家政策性银行、农村信用社以及一部分商业银行，这些金融机构在提供金融机构方面都或多或少的存在着一些问题和缺陷。在提供贷款时，商业银行往往出于自身贷款风险性考虑而限制对农业产业化龙头企业的贷款资金数额，因此流向农业产业化企业的资金有限。而农村信用社的资金来源渠道较窄，资金不足，难以抵抗金融风险，同时它的主要客户群体为小额贷款，难以满足农业产业化经营的资金需求。其次，当前我国的融资结构与新疆农业产业化的经营模式不相适应。一般地，我国市区农业产业化龙头企业的信贷资金主要由所在城市的银行金融机构提供，而基地农户的信贷资金来源为农村信用社提供。两者作为不同的金融服务机构，在资金投入上难以达成一致，大大影响了农业产业化发展资金链的持续运作。再次，受农业产业自身发展规律的限制，一方面农业发展受季节影响明显，导致了农业产业化发展资金需求量大，流动性强，产业链分布分散，具有一定的融资风险；另一方面，农业产业发展的投资周期较其他产业更长，投资收益较慢。同时受新疆当地农业生产分布的限制，在银行信贷上较为困难，制约了新疆农业产业化龙头企业的长效发展。

1.2对农业产业化龙头企业的金融支持资源亟待整合

目前，在新疆面向“三农”的金融机构主要有农村信用社(天山农商行)、农业银行、农业发展银行和邮政储蓄银行，各机构在支持服务“三农”过程中，缺乏有效竞争和协作，难以对龙头企业形成整体支持合力。其中，农业银行普遍收缩农村营业网点，上收信贷管理权限，提高贷款门槛，新增贷款主要集中在大型企业集团、国债配套资金等项目；农业发展银行主要加强粮棉油收购资金的封闭运行管理，涉农贷款多是投向经营状况良好的少数龙头企业，在农牧区的基础设施建设上缺乏资金投入；而农村信用社主要面向小额贷款企业，其资金有限，还款期限紧，与农业产业化发展不相适应，无法满足龙头企业发展的资金需求；邮政储蓄银行目前只支持存单质押贷款方式，其贷款力度也不适应农业产业化龙头企业的长远发展。

1.3农业产业化龙头企业的信息公开不透明，缺乏有效的贷款担保机制

目前总体来看，政府、企业以及银行之间的信息沟通协调机制较为畅通，但农业产业化龙头企业在会计报表制度上仍有待进一步的完善和规范，企业的诚信意识有待加强。随着我国市场经济发展的不断壮大，市场未来仍存在许多不可预知的变数，银行很难实现对企业资金地切实有效监控。同时一些农业科技龙头企业大多为无形资产，在进行贷款申请时，很难做到实体资产担保，加之目前银行业尚缺乏专业人员来进行资产评估。因此，很多龙头企业因不满足相关条件而被银行拒之门外。农业作为弱势产业，受自身条件的影响，其资金需求量大，投资收效较慢。而目前由于缺乏有效的贷款担保机制，一些金融机构由于担心金融风险而选择对企业谨慎贷款，从而耽误农业产业化龙头企业的发展良机。

摘要：本文针对当前乡镇内部审计业务外包现状，对乡镇内部审计业务外包兴起的原因、存在的优势和弊端进行了探讨，并对乡镇内部审计业务外包管理提出了建议，以期能促进乡镇内部审计事业的发展。

关键词：乡镇内部审计；业务外包；起因；利弊；建议

乡镇内部审计业务外包，是指乡镇政府将内部审计业务全部或部分委托给外部具有一定资质的中介机构（主要是会计师事务所），由其提供职业审计服务。研究乡镇内部审计业务外包的现状、起因，分析存在的优缺点，对乡镇内部审计业务外包管理提出合理建议，有助于改进乡镇内部审计存在的不足，加强乡镇政府内部控制制度建设，从而推进乡镇经济社会又快有好发展。

一、乡镇内部审计业务外包现状

当前，绝大多数乡镇党委政府在实施内部控制制度、开展内部审计业务时，会或多或少地将一些业务外包给会计师事务所，有的乡镇政府甚至是将所有的审计业务外包给了会计师事务所。具体外包的内部审计项目主要体现在以下几个方面：

1.由上级政府拨款、本级乡镇政府负责实施，或由本级乡镇政府自行投资的规模较大的所有基建工程审计项目；

2.辖区重点村村干部任期和离任经济责任审计项目；

一、通过实施项目审计，实现国家审计在加强和改进宏观调控中的监督性作用

根据国家审计的经济监督性特征，一方面，围绕宏观经济调控的重点实施审计监督。一是对国家“宏观性部门”的审计。通过对有宏观调控职能的国家财经管理监督部门和市场主体主管部门（如财税、金融、发改、建设、国土、物价、工商、国资等）调控监管市场经济包括本部门经济活动的审计，以及对领导干部任期履行宏观经济调控职责情况的审计，监督这些部门及领导干部按照国家政策法规和市场经济规律的要求，正确履行职责，创新体制机制，完善宏观经济调控手段和政策措施，合理调控引导社会资源和有效配置公共资源，确保宏观调控规范有序，提高宏观调控政策效益，为加强和改进宏观调控创造优良环境。二是对国家“宏观性资金”的审计。通过对影响宏观经济调控的国家公共财政、信贷等资金（基金）特别是各类专项资金包括中央财政支持重点领域的资金的审计，监督这些资金来源（收入归集）和运用（支出分配）的合法有效情况，为加强和改进宏观调控提供资金保障。三是对国家“宏观性项目”的审计。通过对国民经济和社会发展规划中确定的新农村建设、交通基础设施、节能、生态保护、环境治理、教育发展、公共服务和文化建设等国家重点工程项目投资决策及经济活动的审计，监督这些项目合理控制投资规模，严格贯彻落实国家产业政策，改善投资结构，优化资源配置，提高投资效益，为加强和改进宏观调控奠定坚实基础。

二、开展经济效益审计，挖掘增产节约潜力

当前国家财政比较困难，建设资金不足，财力又过于分散，损失浪费比较严重。同时，部分企业不仅利润下降，亏损上升，而且严重地存在着潜亏挂账、虚盈实亏问题，这是财政的一大隐患。为此，要围绕宏观经济管理的要求，积极加强大中型企业的审计监督。要在财务收支的基础上，积极开展经济效益审计。当前烟草行业潜亏挂账、虚盈实亏的问题比较严重。经济效益审计，主要是检查企业盈亏问题，除研究外部原因外，重点是检查内部问题，如产品质量品种、企业生产流通、影响亏损挂账的因素和“三角债”、资金周转等问题。并要进行一些审计调查，针对存在的重要问题，查找产生原因，提出挖掘内部潜力，加强企业经营管理和改善外部环境的意见和建议，做到既审计监督，又帮助解决问题，为宏观经济调控积极工作。

三、社会审计

有利于促进现代企业制度的完善。企业是市场经济的细胞，企业的行为及活力直接影响市场经济的运行，加强社会审计有利于规范企业行为。现代企业制度的一个根本特征是企业财产所有权和经营管理权相分离。由于企业编制的财务报表是反映企业经营状况的晴雨表，所以，企业所有者、债权人、潜在投资者、政府和社会公众都重视企业会计信息的质量。特别是随着资本市场的发展，会计信息的质量更为重要。为了维护股东和债权人的合法权益，规范企业管理人员的行为，法律规定必须聘请注册会计师对企业管理者编制的年度财务报表进行审计。中国国有企业占主导地位，公司法规定：国有企业改建为公司必须依照法律、行政法规规定的条件和要求，转换经营机制，有步骤地清产核资、界定产权、清理债权债务、评估资产、建立规范的内部管理制度。社会审计行业拥有一批会计、税务、资产评估、管理咨询等领域的专业人才，他们能根据加强现代企业管理的需要，提供包括股份制改造、记账和设计会计制度、税务、资产评估以及管理咨询在内的各类专业服务。

四、内部审计

一、会泽县上村乡农村集体资产管理现状

伴随着农村集体经济的快速发展，上村乡集体资产也大幅增加。截止到2014年12月底，我乡农村集体资产账面上共计840万元。村委会房屋及建筑屋310万元，集体资金530万元；还有一部份山林、土地使用权没有价格入账，没登记在账内。

二、本乡农村集体资产管理工作存在的主要问题

(一)产权界定困难

不少村干部对农村集体资产清产核资缺乏正确的认识，加上管理制度上的缺位，很多制度难以落实到位。村级干部习惯应付了事，财务数据不实，不能如实反映出农村集体资产情况。产权之间界定不清晰，产权界定组织权威性不足。比如，随着投资主体多元化，由此形成的集体资产产权往往模糊不清。又如，政府、农民与村集体经济组织共同投资建设的道路、农田水利、文化设施等集体资产产权也难以界定。这不仅损害了广大农民的切身利益，也不利于社会主义和谐新农村的构建。

(二)缺乏健全的管理体制

由于农村集体资产尚未形成一套健全的管理机制，责任主体不明确，缺乏健全的资产管理制度，监管微弱，管理混乱。相关财务台账不健全，原始凭证不完整，不规范，村委会换届交接工作不规范。另外，由于农民文化水平不高，并不了解自身拥有的权利与义务，无法对村集体资产实行民主监管。因此，一些法律意识淡溥的村干部，会通过挪用、无偿占有、低价转让、甚至通过变卖集体资产的方式为个人谋取私利，导致村集体资产大量流失。

一、形成区政府主导，相关部门一体化联动工作格局

成立以主管金融的区长任组长，区政府金融办、人民银行、发改委、财政局等部门负责人为成员的“双阳区域金融工程推进领导小组”，组建“双阳区域金融服务中心”、设立“双阳区域金融工程网”、建立“小微企业融资信息数据库”及“信贷产品库”，编发《中小企业信贷服务指引》，力争把双阳区建设成金融机构完善、金融市场活跃、金融功能完备、金融体系现代、金融生态良好的区域。

二、创新信贷产品，打通金融支农支小融资快速通道

（一）通过整合三方资源开发一批贷款新产品

按照“政府风险补偿、银行杠杆撬动、贷款单笔控制”的思路，整合政府、金融、企业三方相关资源，鼓励金融机构开发包括助保贷、助农贷、助商贷、助贫贷、助旅贷等一批“助”字头的信贷产品，解决小微企业及农业产业化发展中由于风险大、无资产抵押而贷款困难问题。

（二）通过创新质押模式推出股权质押贷款

借助资产评估中介机构，对企业资产进行评估核权划股，以股权这一无形资产替代房产、机器设备、土地等有形资产，用于质押贷款。

作者：单鹏 单位：苏省农村信用合作联社

年初，《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》，是中央连续6年锁定“三农”工作的“一号”文件，中央对“三农”问题的高度关注，为农业和农村经济实现新突破创造了难得的机遇。近期，国家五部委联合出台的《关于做好集体林权制度改革和工作的指导意见》、《财政县域金融机构涉农贷款增量奖励资金管理暂行办法》，以及呼之欲出的农村金融税收普惠政策，是贯彻执行党中央、国务院扩内需、保增长、调结构、惠民生战略部署的重要举措。建立林业发展金融服务长效扶持机制是一个全新的课题，需要政府部门各项配套政策的及时到位，需要农村合作金融机构的不断探索、实践与思考。

林权制度改革对农村合作金融机构的利因分析上世纪八十年代成功实施的家庭联产承包责任制，用18亿亩耕地解决了13亿中国人的吃饭问题。时下的集体林权制度改革将用25.48亿亩林地让广大山区林农走上脱贫致富之路。国家五部委合力支持林业发展的指导意见及呼之欲出的农村金融税收普惠政策，营造了有利于金融支持集体林权制度改革与林业发展的政策环境，不仅增强了林业发展的后劲、林农发展的决心，而且也增强了农村合作金融机构支持林业、林农发展的信心。为实现生态得到保护、产业得到发展、林企林农得到实惠创造了条件，奠定了基础，实现了农村合作金融机构与政府、林农、林企的互利共赢。有利于金融企业履行社会责任。林业是一项重要的公益事业和环保产业，不仅具有较大的经济效益、社会效益，而且还具有造福人类的生态效益。

合理利用和保护森林资源，推行林权抵押贷款是深化林权改革、创新农村金融服务、推进农村经济发展、实现农民致富的有效途径。农村合作金融企业作为农村金融的主力军、联系农民的金融纽带、服务县域经济的地方金融企业，支持和服务“三农”是其应尽的职责。积极做好林业发展的金融服务工作，既是农村合作金融企业深人学习实践科学发展观、实施强农惠农战略的重要任务，更是地方金融企业必须承担的社会责任。有利于拓宽信贷支农服务领域。林业重点县的农村合作金融机构可以根据地方政府的林业发展规划，以及林农生产发展需要，合理扩大林业信贷发放管理权限，优化审贷程序，简化审批手续，结合实际积极开展面向林区居民和企业的金融服务，有效拓宽资金投人渠道和支农服务领域，不断扩大贷款的投放面。盯胎县是江苏省的林业大县，林地面积达90多万亩，全县拥有10万元产值以上的林业大户达1000多户。据统计，截至今年10月末，盯胎农合行共为林农办理林权抵押贷款3200万元，目前有创业资金需求的林农仍有260多户，总需求资金在8000万元以上，该行实施林权抵押贷款打破了林业扩大再生产的资金“瓶颈”。

有利于推进金融服务品种创新。“依山脱贫，靠林致富”，是山区林民的迫切愿望。农村合作金融机构打破传统观念和模式的束缚，积极配合地方政府开展林权改革试点，创新开办林权抵押贷款，破解了制约林业发展的资金“瓶颈”。引人林地使用权和林木.文/单鹏所有权这一森林资源资产作为贷款抵押物，不仅盘活了丰富的森林资源，而且有效拓展了业务发展空间。创新开办的林权抵押贷款、林权抵押循环贷款、林权联合抵押贷款等业务品种，使林农原来的“死资产”变成了“活资金”，破解了林农贷款无合法有效抵押物而导致的“抵押难”、“贷款难”问题，实现了林权抵押融资“零”的突破，为林业产业的科学发展搭建起了良好的融资平台，为农户增收注人了新活力。活树变现钱，资源变资本，林权证让林农可以像城里人的房产证一样抵押贷款，林权抵押贷款这一金融创新，让林农找到了通往“绿色银行”的金钥匙。

有利于实施灵活的信贷管理政策。按照《指导意见》要求，金融机构可根据林农的经济效益、林权证的期限、资金用途及风险状况等，合理确定林业贷款的期限，最长可为10年。农村合作金融机构根据林业的生产特点，综合考虑林木生长周期、林权抵押贷款的用途、林业信贷风险控制，合理延长贷款期限，调整信贷资产期限结构，使其与林业生产周期相匹配，克服了周期短、利息高、门槛高的不足。此外，农村合作金融机构可根据《指导意见》要求，在规定范围内实现贷款的灵活定价，合理确定贷款利率。对小额信用贷款、农户联保贷款等小额林农贷款业务，实行贷款利率优惠政策。根据林业生产特点适时创新林权抵押贷款产品，按照林权抵押贷款的不同用途确定贷款期限，林权抵押贷款存在的问题与不足由于林权抵押贷款是一个新生事物，还处于深化改革试点之中，推广使用中不可避免地存在一些间题与不足，主要表现在:综合配套改革政策到位较慢。林农、林企在耕山营林中能否获得可观收人，关键要看各项配套改革是否能够快速到位。地方政府林权改革的政策制度和管理办法，林权登记管理、森林资源评估、林业产权交易、林业信息、林权抵押贷款等林业综合服务部门等是否到位，人行的再贴现、再贷款，财政补贴、税收减息、保险补偿等是否紧紧跟上。但从当前的实际操作情况来看，由于政策传导的客观迟滞性，以及有关部门利益的博弈，相关政策真正落实到林农、林企，还将有些时日。发放林业贷款金融机构较少。广大林区的林企、林农在扩大再生产中，信贷资金需求量大、市场空间广阔，需要政策性金融、商业性金融和合作金融机构的共同支持，但目前除农村合作金融机构外，多数金融机构在林区缺少营业网点，无法有效参与、直接发放林权贷款。由于缺少农村金融服务平台和相应的金融产品，目前还无法充分满足广大林农、林企的金融服务需求。此外，林区山高林密，交通不便，信息闭塞，加之金融机构信贷人员少、服务范围广，对林业贷款的信贷投人明显不足。

林农林企林权证持证率较低。目前，因受诸多主客观因素的影响，已经办理林权证的林农、林企所占数量较少。如江苏省盐城市林地面积有146万亩，省认定的集体可参加林改的集体林地、并可申请办理林权证的有97万亩，可实际办理林权证的仅2050亩，仅占可办理林权证总面积的0.21%。由于持林权证的林农所占比例较小，农村合作金融机构出于信贷资产的安全，发放的林权抵押贷款数量也就相应较少。此外，受林权流转变现难、贷款管理清收难、风险控制难等因素制约，对林农提出的贷款需求，农村合作金融机构只能采取传统的农户小额信用贷款、农户联保贷款等方式给予解决，限于小额信贷周期短、金额小等原因，无法满足林农额高量大的资金需求。林权抵押贷款使用周期较短。林业生产周期较长，前期投人大，而收益则主要集中在中后期。一般林木生产周期在10年以上，即使像意杨等速成林木，成材周期也在7一9年左右，但目前农村合作金融机构的贷款期限以l年期为主，一般不得超过3年。按现行的贷款期限，林农、林企扩大林木种植面积所借的林权抵押贷款，还没见到效益，就到了还款期限，贷款周期与林业生产周期存在严重不匹配现象。#p#分页标题#e#