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房地产法律法规知识范文1
关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育
说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。
一、说课程目标
1．课程性质
在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。
2．课程目标
对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。
知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。
二、说学情及学习方法指导
1．学情分析
《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。
2．学习方法指导
根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。
房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。
房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。
反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。
三、说课程内容
根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。
根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）
（上接第20页）
四、说教学设计
1．课程设计理念
课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。
2．课程设计思路
与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。
3．说教学方法
怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。
案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。
五、课程评价
有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。
【参考文献】
[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．
[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．
[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．
房地产法律法规知识范文2
关键词 房地产现状可持续发展
所谓房地产，是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业则是从行业分类角度来说的，具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动4部分。房地产产业链条长，涉及建筑、建材、冶金、金融等众多行业几千个品种的产品，被房地产带动的直接相关或间接相关的产业达60多个，因此2003年国务院明确指出房地产业已成为国民经济的支柱产业。我国近年来房地产的现状如何：
一、我国房地产业的现状
我国房地产在发展过程中的现状包括以下几个方面：
1、资源的浪费严重。
由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。近年的“开发区热”和“房地产热”时全国形形的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
2、单纯追求经济效益忽略环境保护
房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
3、市场竞争激烈，部分房企正在被淘汰出局
一是，土地制度方面监管的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，甚至出现了恶性竞争。
4、市场发展不均衡，
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%～8%，而中国房地产的利润率高达30%～40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3～5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10～20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。
5、供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。 二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
二、为保证房地产的可持续发展我们采取的救市措施
1、合理利用土地资源，避免浪费。
土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
2、重视环境保护，维护生态平衡。
房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
3、健全房地产法律法规、加强对房地产市场的监督
在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
4、加大保障性住房建设规模。
当然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解决中低收入市民的居住问题，同时也平抑了过高的房地产价格，对于启动住房消费起到了重要的作用。另一方面，这是一种对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调措施。政府从土地资源上取得可观收益，用诸社会，推动经济的繁荣与发展。保障性住房的实施改善了市民的居住条件，在一定程度上减小了贫富差距，促进了社会安定。
房地产法律法规知识范文3
房地产法律事务的范围非常广泛，主要的包括在房地产的开发和经营过程中所产生的各种法律事务。律师服务的形式多种多样，可以进行法律咨询、起草与审要合同、参加重要的商务谈判、对委托人就重大的经营决策问题提出法律意见、出具法律意见书、进行资信调查、提供律师见证、知识产权法律事务与保护以及调解、仲裁与诉讼的等。所依据的法律主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国仲裁法》以及与此相关的法律法规、司法解释等。
由于房地产法律事务所涉及的标的数额巨大，关系到当事人重大的权益，而且与较多的法律关系相关联，因此对律师的素质要求较高。通常情况下，人们进行房地产的开发、建设、销售、购买、租赁、抵押、转让、税务、行政复议以及管理等法律行为只有聘请律师提供帮助才能减少不必要的损失，否则很难甚至不可能取得良好的效果。以下，仅简单地介绍一下众多而复杂的房地产法律事务中几种重要的律师业务，以便使大家对房地产法律事务有个大概的了解，预防和减少有关诉讼。
第一，律师在国有土地使用权转让法律事务中的主要工作。律师既可转让方，也可受让方。主要的业务有一，审查转让方的《国有土地使用权出让合同》，明确该土地使用权的使用条件和期限；二，了解受让方受让的目的，明确其受让后做何用途，是否符合规划目标；三，调查该土地使用权的现状，委托评估土地使用权的价格。如了解转让方是否交清土地出让金，是否取得土地使用权证书，委托评估师进行作价；四，参加土地使用权转让谈判，起草转让合同。在起草转让合同时，主要的应注意明确转让土地的位置、面积、土地使用权证书、转让价格、剩余使用年限、转移登记等条款；五，接受有关土地使用权转让的资料，到县级以上政府土地管理部门办理转让登记、领取土地使用权证书等。
房地产法律法规知识范文4
关键词:房地产经纪人;诚信
背景介绍
随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产的暴力诱发了房地产经纪人行业的发展与繁荣。房地产经纪人也发挥了越来越重要的地位。然而由于房地产经纪行业的服务水平良莠不齐,经纪人素质和专业水平不高、参差不齐都等原因,导致的部分房地产经纪人欺骗消费者、违规操作的行为屡见不鲜。至今房地产经纪人这个职业还不被广大消费者所认同。有些房屋信息中甚至出现了“中介免谈”的字样。人们一时间在认可房地产经纪人为客户提供服务和信息的同时,仍要对其可靠性、真实性和价格性等心存疑虑。
1 房地产经纪人诚信缺失表现
1.1 房地产经纪人对客户诚信缺失表现
房地产经纪人对客户诚信缺失的表现主要有:欺诈消费者、设置合同陷阱、隐瞒真实信息和对消费者“放鸽子”。这些诚信缺失行为一方面严重损害了消费者的利益;同时也损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益。
① 欺诈消费者
欺诈行为是房地产经纪人诚信缺失的表现之一。在房地产经纪活动者,部分房地产经纪人常常与“房托”串通共同欺诈消费者;房地产经纪人在代收佣金时,对委托人谎称需要收取额外费用,而把收取的费用挪为自己使用,还有的房地产经纪人擅自截留或侵吞佣金。
② 设置合同陷阱
在房地产经纪活动中,很多消费者对房地产经纪行业的相关规定不甚了解。而房地产经纪人常常利用消费者的这个盲点,故意在与消费者签订的合同中设置一些陷阱条款,诱使消费者违约,从而获得非法利益。如:房地产经纪人常常在合同中规定禁止租房者与房主私下联系,而又将房主的信息故意泄露给消费者,暗示消费者与房东可以进行联系。当消费者不满意房子,想要退房时,房地产经纪人就会以消费者违约与房主进行联系为由,骗取消费者的押金。
③ 隐瞒真实信息
在房地产经济活动中,消费者进行的所有活动都是与房地产经纪人息息相关的,消费者关于房子的信息绝大部分也是来源于房地产经纪人。因此,房地产经济活动中房地产经纪人提供的交易信息对消费者做出的交易决定至关重要。然而,在实际交易活动中,由于利益的趋势,房地产经纪人往往隐瞒一些对自己不利的信息,导致消费者做出错误的交易行为。
④ 对消费者“放鸽子”
这种一种最不道德的房地产经纪人诚信缺失行为。一些小房地产中介公司在面临房地产经纪市场不景气或者在交易活动中出现重大问题时,往往采用这种行为来逃避法律的责任。先按照正规途径获取消费者的佣金,等到正式交易时房地产经纪人早已逃之夭夭。
1.2 房地产经纪人对公司诚信缺失表现
房地产经纪人对公司诚信缺失表现主要体现在房地产经纪人无资质和在交易中大肆赚取交易差价两个方面。
① 房地产经纪人无资质
城市房地产中介服务管理规定》中第8条和11条明文规定了从事房地产经纪行业人员必须持有国家注册的房地产经纪人资格证。实际上,房地产经纪行业很多从业人员并无相关的从业资质要求,有些房地产经纪人为了获得这个职位而向他人借取经纪人资格证书,甚至制作假的经纪人资格证书。这些行为在一定程度上影响了房地产中介公司的发展水平和行业信誉。
② 赚取交易差价
在房地产经纪活动者,房地产经纪人常常采用这种手段为自己“额外创收”。比如房地产经纪人在交易过程中利用自己的工作之便欺上瞒下,外向消费者收取高额的手续费,而又将手续费中的一小部分上交给公司,私自扣留大半部分手续费。或者房地产经纪人利用公司资源暗地里与消费者进行交易,在损害房地产经纪公司的前提下,一套房屋经过“操作”,消费者和房地产经纪人都能获得一定的经济利益。
2 房地产经纪人诚信缺失成因分析
2.1 相关法律法规不完善
由于我国房地产经济行业起步晚,发展时间短,且发展速度又十分迅速,因此在短时间内积累了发达国家数十年间出现的几乎所有问题。短时间内并不能制定应对所有问题的相关法律法规,同时,房地产经济行业的诚信经营理念也还没有深入人心。尽管国家和地方政府制定了一些关于房地产中介行业的相关法规,如《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等,但这些法律法规仍不完善,相对也比较滞后,往往原来出现的问题刚刚制定出解决办法,又出现了新的诚信问题。同时房地产经纪人许多方面在法律上尚属于空白,为一些不诚信的房地产经纪人提供了可乘之机。
2.2 消费者维权意识不强
对于消费者来讲,房地产经纪活动往往是一次性的。消费者进行本次房地产经纪活动后不再选择下次交易,因此导致了房地产经纪人可以大胆的欺诈消费者而不担心受到消费者的报复。而且由于消费者自身维权意识不强,往往在受到欺诈后采取忍气吞声,自认倒霉的方式,而也不愿通过法律等手段惩罚房地产经纪人。这也助长了房地产经纪人不诚信行为。
另一反面,由于相关法律的不完善,消费者在受到房地产经纪人欺诈行为后,即使想通过法律途径解决,也缺少必备的诉讼途径。现有的法律法规对房地产经纪人的惩罚力度也不够,这样就会导致房地产经纪人已较小的惩罚风险去获得更大的收益。
2.3 政府部门监控力度弱
由于房地产经纪行业是一个新兴的中介服务行业,发展时间较短,政府尚未对其建立一整套完善的监控机制。目前我国房地产经纪行业政府监控力度不足主要体现在以下三个方面:
① 政府的监管起步晚。中国房地产经纪业的发展不是一开始就受到了政府部门的直接监管得,因为早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,其行业准入制度要求低,行业管理制度不完善,行业进入非常容易,这也是得对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。
② 市场管理的多元化。房地产经纪业的管理部门涉及都规划、价格、国土等多个部门,也因此产生了多元管理体制,这就造成了实际市场管理的政出多门,职能不清。
③ 放任不管。由于很多中介服务机构没有达到规定的执业标准,他们甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业。因此,工商、税务等部门也不值得管,而城管、街道不知道如何管,导致出现了众多的黑中介,也就谈不上有序管理了。
2.4 房地产经纪信息不对称
由于房地产经纪活动是一次性的交易活动,几乎不存在重复博弈现象。因此,房地产经纪人从自身利益出发进行博弈,完全可以以损害部分消费者的利益为前提来获取自身的更大利益。在此过程中,房地产经纪人往往是通过对消费者虚假信息来进行的。在房地产经纪活动中,房地产经纪人处于交易信息的绝对优势地位,其掌握的与这宗交易有关的信息比消费者和委托人多得多,哪些是“虚假信息”、“欺骗行为”,他们最清楚,买方或卖方事前并不清楚,“当事人的不诚实行为能被及时观察到”的条件显然不具备。许多房地产经纪人就不愿在信用这一块长期投资,而是选择另一条捷径,靠诚信缺失的道路来追求短期的获利。从经济角度看,短期内放弃信用这个机会成本,收益会更高。
3 房地产经纪人诚信建设的主要内容
① 建立房地产经纪人信用信息征集制度
房地产经纪人信用信息征集是房地产经纪人诚信体系运行的基础。在信用征集过程中,经纪行业及从业人员信息征集是房地产经纪人信用信息征集制度的重点。诚信信息的征集制度的重点是消费者对房地产经纪人的信息反馈,政府等各部门得到消费者对房地产经纪人的反馈信息后,通过法律法规等各种手段,对房地产经纪人进行必要的诚信公示,并且还要进行适当的惩罚或奖励。
② 建立房地产经纪人诚信奖惩机制
建立完善的房地产奖惩机制是房地产经纪人诚信建设的主要部分 。房地产经纪人奖励和惩罚的力度不够,是导致经纪人诚信缺失的重要因素,因此,我们要建立经纪人守信奖励和失信惩罚的机制,并根据信用等级状况,实行分类监管,依靠对守信房地产经纪人的奖励,带动其他经纪人,让他们看到实惠。对不诚信经纪人实行淘汰制,依法责令关闭或吊销营业执照的,对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下,可限制其对外投资、公开违法记录并选择典型予以公示等。
③ 建立房地产经纪人信用评价制度
房地产经纪人的诚信是对公众的诚信,是对社会的诚信,这种信用不光是一种经济信用,而且也是一种社会信用,因此其诚信评价的指标体系不仅要考虑其经济信用状况,而且要更加侧重于对其社会信用状况的考察。对房地产经纪人本身的考察主要看其市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标。
④ 建立房地产经纪人信用公示制度
政府及市场参与者的信息不对称,是造成社会诚信缺失的重要原因。因此,对房地产经纪人诚信状况评价的结果应当按照国家有关规定及时向社会进行公示。诚信信息公示一般包括房地产经纪人的身份信息公示和违法行为记录公示。
4 房地产经纪人诚信建设措施
① 加强政府监管力度
一是要实行严格的市场准入制度。这就要求从事房地产经纪人执业人员必须按有关规定通过统一考试,取得相应执业资格证书,然后才可以在中介服务机构服务,这其中还要通过其所受聘的机构注册登记后,才能够以正当房地产经纪人的身份从事房地产中介业务。二是实行严格的年度审验制度。要对房地产经纪人的执业资格每年审验一次,要由其服务机构统一审核上报,并及时的进行公示。三是强化房地产经纪人的日常行为管理。要加强对房地产经纪人的日常行为监控,做到房地产经纪人的实时跟踪备案,来规范房地产经纪人行为。四是加强房地产经纪人信用信息建设,完善房地产经纪人信用档案,为公众监督提供依据,为公众查询房地产经纪人信用信息提供服务,为公众对房地产经纪人违法违规行为提供投诉途径。
② 建立房地产经纪人诚信状况的数据库
房地产经纪业领域的信息的严重不对称是造成诸多失信现象重要原因。由于具体交易中的信息是很难控制的,但我们可以公开拥有信息主体的房地产经纪人及其经纪机构的以往交易诚信记录,将其诚信状况建立统一数据库,来解决措施信息不对称。从而使房地产经纪人的诚信状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。并逐步建立和完善房地产交易信息的制度化,对房地产经纪人加以约束。依据这样的措施,就可以让社会大众发挥作用,有效规范房地产经纪人失信行为。
③ 房地产经纪公司要加强对房地产经纪人的管理
一是要定期对房地产经纪人进行培训和教育,规范人才的引进机制,不断提高员工的素质和业务水平,从整体建设房地产经纪人队伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司内部的信誉档案;建立有效的员工激励制度,培养员工的归属感和忠诚度。三要建立员工惩戒制度,对房地产经纪人“跑私单”、在多家中介兼职等现象坚决予以打击,并向全社会公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地产经纪人执业管理。房地产经纪人在参与服务时,必须以其所属机构的名义进行服务,本着认真负责的态度,维护机构的形象。
参考文献:
[1] 杨有志.刘建明的.试论房地产经纪人素质.中南财经政法大学.2007.
[2] 史浩明.中国经纪人立法若干问题研究[J].江苏社会科学.1997(6).
[3] 徐筱非.试论我国经纪人的法律地位和法律调整[J].中国法学.1990 (2).
房地产法律法规知识范文5
Abstract: The risk of the real estate transaction processas an example, the two aspects of risk mainly from real estate transactions in the buyer's and preventive measures, specific measures to prevent the real estate transaction risk analysis.
Key words: real estate; risk; prevention measures; conclusion
中图分类号：F293.35 文献标识码：文章编号：
前言
房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。 1、房地产交易过程中存在的风险概述 1.1 开发商欺诈引发的风险 由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。 1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。 2、房地产交易中买方的风险及防范措施 2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。 2.2 谨慎交定金，签合同 掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。 2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜 如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。 3、防范房地产交易风险的具体措施 3.1 加强房地产法制建设 我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。 3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观 首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。 3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质 一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。 3.4 建立房地产市场信息体系 首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。
4、结论及建议
4.1 房地产开发的风险因素是复杂多样的，在实践当中应当采取定性分析与定量分析相结合的办法，分别从横向（即现实环境中存在哪些不确定因素）和纵向（即这些不确定因素如何对项目开发过程造成影响）两个角度加以考虑。只有这样才有可能较为全面的识别出风险因素的作用机制，从而采取相应的预防措施。
房地产法律法规知识范文6
随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房 对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
