房地产近期的走势分析范文1
[关键词] 济南市 商品房价格 影响因素 房价预测
一、济南市房地产交易价格现状分析
从2007年1月至12月济南市住宅交易价格走势可以看出，上半年商品房和二手房交易价格呈明显上升趋势。住宅平均交易价格从1月份的2956.94元/平方米上升至7月份的3823.67元/平方米，增幅达到了29.31%。其中以商品房价格上升最为明显，由年初的3196.84元/平方米上升至7月份的4289.97元/平方米，增幅高达34.19%。从全年来看，商品房交易均价呈现出前七个月快速上涨，八月至十二月稳中有升， 2007年济南市区商品房与二手房的交易均价差距表现出先扩大后缩小的趋势，到2008年1月时，济南市二手房交易均价为3213元/平方米，商品房交易均价为3225元/平方米，商品房与二手房交易均价达到几近相同的程度，住宅存量和增量市场价格联动效应明显。
从近三年济南市商品房平均成交价格来看，2005年至2007年济南市商品房交易均价分别为2821.43元/平方米、3105.92元/平方米和3597.05元/平方米，2006年和2007年商品房价格同比增长分别为10.08%、15.81%；2005年至2007二手房平均成交价格分别为2282.79元/平方米、2380.91元/平方米和2868.85元/平方米，2006年和2007年商品房价格同比增长分别为4.3%和20.5%，同时经测算，2003年至2005年济南二手住房交易价格同比增长率分别为22.3%、13.7%和16.6%。商品房和二手房价格近年来均呈大幅上扬态势，延续着近几年济南房地产价格保持的两位数增长的势头。
二、济南市未来房价走势分析
根据西方经济学理论，在房地产市场均衡时，房屋的购置年成本与租金相等。但在中国受房地产租赁市场不完善以及“居者有其屋”购房理念的影响，房地产市场往往很难均衡，但如果房屋的购置年成本与租金长期偏离太大时，市场必然要求二者回归到大体接近的水平上。基于上述原理，笔者采用购房年成本和实际租金比指数来对济南市未来房价走势进行分析。
根据秦凤鸣、张中楠（2007）的研究，国内的购房年成本包括四部分:1.机会成本,它等于购房首付乘以无风险利率 Rf ,再加上贷款部分乘以抵押贷款利率 Rm ,即 Pt [f Rf + (1-f)Rm ],f为首付比率、Pt为房价。2.房产折旧,房价 Pt×折旧率 D。3.预期房价的变动,预期房价下跌则成本增加,上涨则成本降低。等于房价 Pt×预期房价变化率Gt+1×(-1)。4.风险成本,用 Pt×A表示。所以购房年成本 =Pt[f Rf+(1-f) Rm +D-Gt+1+A]。 在实际计算中，假定购房首付比例f为30%， Rf取五年期国债利率，Rm取五年以上抵押贷款利率，D取2% ，Gt+1根据济南市2001年至2006年房屋销售价格指数求得房价平均变化率为4.9%，A取2%。
数据来源：《济南统计年鉴―2007》
在计算购房年成本和实际租金的比指时，由于租赁价格数据较难获得，采用房屋租赁价格指数进行替代，取2001年到2005年比值平均值为100，从而得到济南市2001年到2006年购房年成本和实际租金的比值指数变化图。
我们可以看到，2001年至2003年，指数均低于100，说明购房比租房更合算，进而购房需求增加，房价呈上升趋势。2004年至2006年，指数超过100，且呈现逐渐拉大的趋势，2006年达到最高点―超过均值高达56个百分点，出现了较大的偏离，说明购房已远不如租房合算，然而同时房价却依然在上涨。在这种情况下，市场必然要求该比值回归到大体接近的平均的水平上。另一方面，进入2007年以来，中央政府为防止经济由过快转为过热，执行紧缩的货币政策，央行五次提高利率、十次提高存款准备金率，这些都将在未来有效遏制房地产市场的过热势头。加之从2008年1月1日起，房贷将统一执行2007年五次加息后的新利率。因此，我们预测济南市房价未来几年将趋于平稳或下跌。
参考文献：
房地产近期的走势分析范文2
【关键词】 租售比 房地产市场 房价
2014年对楼市来讲是挑战和机遇并存的一年，受不动产登记、房产税实施和农村土地入市的影响，房地产业也面临更多的风险和未知。本文通过对近期房价走势进行分析，利用“租售比”这个评价指标来衡量房价是否趋于合理。
一、租售比指标界定
“租售比”是衡量一个地区房地产运行是否良好的数据比例，一般的定义是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国内学者对于这一概念的定义基本都是一致的，只是在表达方式上有所区别，通常学者们会通过一个标准的实例核算阐明这个概念。租售比=每平方米使用面积的租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价。例如：100平方米的小户型房产，1000元/月是基本价，假设当时卖价2500元/平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比为1000/（2500×100），按当年的卖价约为1∶250。
租售比一般界定为1∶200至1∶300之间，如果租售比高于1∶300，说明该区域房产投资价值变的很小，楼价高估，也就是说买一套房要出租300个月以上才能够收回全部投资；如果低于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间内就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，以后房价也有上升的空间。
二、我国房地产市场租售比的现状分析――以郑州、南阳为例
我国一线城市租售比普遍高于1∶300，均已严重超标（国际租售比警戒线为1∶200至1∶300），因此本文选取郑州和南阳来分析二线城市和三线城市的租售比情况，以了解我国二线城市和三线城市房产目前租售比的状况。
1、对郑州租售比的分析
受新政策的影响，部分城市相继推出新政，这对短期内抑制房价快速上涨有一定的积极作用，但是供需矛盾的日趋激化依然使新政的实施显得力不从心。经过调查，郑州近期的房地产价格相比2013年略显下降趋势。图1是2013年9月至2014年8月郑州房价走势图。
从图1走势来看，2014年郑州房价呈下降趋势，2013年9月郑州地区房屋均价约9493元/平方米，2014年8月房屋均价约8974元/平方米，降幅约5.8%，这一方面是受宏观调控政策的影响，另一方面也说明郑州房贷收紧的影响依然存在。虽然郑州房地产价格呈下降趋势，但是房价偏离理性。
图2是郑州房价平均分布图，从图2可以看到，售价8000元/平方米以上的房产占到郑州房地产市场的48%，近房地产市场的一半，相比郑州人均收入2500～3500元/月来讲，购房压力依然很大。
经选取郑州10个房产的租售价格（均为2014年实时价格），发现郑州市平均房产租价为2000～4000元/月，平均售价为7500～10000元/平方米（见表1）。
现通过表1的数据，计算出十个房产的租售比（见表2）。
通过上述数据，可得出郑州市的房产租售比平均为1∶317.1，存在泡沫，价格不够理性。
2、对南阳租售比的分析
近年来，作为中小城市，由于刚性需求较为稳定，房价相对合理，南阳房价基本呈平稳上涨趋势。受国家宏观调控的影响，南阳房价2013年至今降中有升，波动幅度较小。图3是南阳地区住宅房价一年来的走势图。
从图3可以看出，南阳房地产住宅价格自2014年1月份以来略呈下降趋势，与2013年同期相比，价格差别不大。这也说明南阳市的房地产市场比较成熟，价格相对合理，因此在房价调控趋紧的形势下，波动较小。南阳大部分住宅房价集中在4000～
5000元/平方米，小部分二手房由于地域劣势售价低于4000元/平方米。
经统计南阳10个房产的租售价格（均为2014年实时价格），发现南阳市平均房产租价为1200～2000元/月，平均售价为每平米4000～5000元（见表3）。
现通过表3的数据，计算出十个房产的租售比（见表4）。
通过上述数据，可得出南阳市的房产租售比平均为1∶261，介于1∶200至1∶300之间，泡沫小于郑州市，价格相对理性。
三、郑州、南阳两市租售比差异原因分析
通过分析，郑州市租售比约1∶317，价格偏离理性，一方面是由于郑州作为河南省省会城市，房源需求较为旺盛，另一方面则是由于郑州土地资源有限，供需失衡。南阳市租售比约1∶261，价格较为理性，租售情况比较合理，房地产市场也比较健康。我国一、二线城市房产租售比不合理的原因主要有以下几点。
1、利润空间较大
房地产行业是高投入、高回报的行业，利润空间较大，风险也就较大。但由于近几年人们生活质量的提高，社会闲散资金充裕，加上证券市场的相对低迷，不少消费者将资金投向房地产，购房需求逐渐占据城市居民需求的主导地位，这也就加速了郑州市房地产市场的繁荣发展。由于利润较大，投资者承受风险的能力增强，房地产开发商蜂拥而至。房地产商基于前期房产价格及成交量，会适当提价，最终形成房地产价格居高难下。同时，消费者出于投机心理，经过一段时期观望，发现房价上涨趋势明显，担心后期购买压力增大，于是纷纷下手。这也导致房价上涨、成交量反而上升的“房地产现象”在大城市尤为明显，跟经济学中的供求关系是相违背的。
2、消费者的消费心理因素
住宅对于绝大多数人来说都是最大的一笔资产，也是受益时间最长的一笔财产。“居者有其屋”是人们一直以来普遍的梦想。上世纪九十年代末，国家推行的住房制度改革让这一想法渐成现实。人们通过个人的住房抵押贷款，实现了住房的梦想，拥有了自己的私人房产，生活质量得到了很大的提高。因此，有能力购房者也不愿意再租房，租房市场因此受到很大冷落。另外，目前银行存款利率偏低，如果再考虑通货膨胀等因素的话，实际利率其实为负值。再加上证券市场的持续低迷，不少人将投资需求转向房地产，以期日后增值。因此，新建住房市场呈现购销旺盛的态势，价格也就会持续走高。
3、通货膨胀因素
从经济学角度来讲，当货币的供需均衡时，货币市场才能健康发展。但是随着经济一体化的加深，我国受国外货币政策的影响越来越大，全球的金融形势对我国的金融市场冲击较大，并且通过货币、利率和进口商品进一步加剧了我国的通货膨胀。2013年我国通胀率在2.6%～2.7%。通货膨胀必然导致人民币贬值，人们手中的货币购买力下降，随着物价的上涨，房价也随之上涨。有部分居民为避免货币贬值风险，投资楼市，这也是导致房价偏离理性的原因。
4、宽松的信贷政策
进入2014年以来，各地房产成交量均有不同程度的下跌，地方经济涨幅明显放缓，地方政府对房地产的依赖程度较强，在国家出台的一系列楼市新政背后，新一轮的“救市热情”持续上涨。部分城市相继出台了信贷松动措施，宽松的信贷政策对房地产的影响主要有两个方面：一方面开发商会利用大量的信贷资金投向房地产，加速房地产市场的发展，造成虚假繁荣现象；另一方面购房者会利用信贷政策分期付款，在不增加购房压力的情况下购入更多新房，出现投机行为，这也是房地产市场泡沫出现、租售比不合理的重要原因。
四、我国楼房地产市场改革的对策和建议
保持稳定的租售比是房地产市场稳定发展的保证，而在我国多个一线、二线城市，房地产泡沫凸显，投资潜力不大。为了促进房地产行业健康持续发展，维持合理租售比，国家和地方政府应当采取一些强有力的措施。
1、继续推行限购令
限购令是楼市调控最严厉的一项政策，各大城市相继出台限购令细则，规定本市户籍居民家庭，限购两套住房；非本市户籍居民家庭，能提供一定期限的纳税证明或社会保险证明的，限购一套；其余的情况暂停购买。为让房地产市场降温，使房价回归合理，继续推行限购令无疑是最有力的，长期限购以后，可以使购房主力回归到中产阶层，使房产需求理性化，更多的满足无房者的购房需求，避免了扎堆炒房行为，地方政府也可通过辅助措施灵活调控房地产市场，使楼市更趋市场化。
2、推行合理的信贷政策
银行信贷是支撑房地产发展的重要支撑，推行合理的信贷政策，特别是针对二套房贷政策至关重要。随着房价的持续上扬，银行面临的系统风险加大，一些银行的监管政策相应加强，为规避风险，对待房地产信贷也更加谨慎。调整信贷政策的目标一是支持居民自住和改善型住房消费；二是尽量减少投机投资性购房行为，为实现上述目标，信贷政策差异化成为商业银行对房产信贷管理的一个发展方向。对购买第一套房的人，贷款要求相对较低。对购置第二套房的人抬高贷款门槛，提高贷款要求，如对贷款人的信用和抵押物进行严格要求，同时提高购置第二套房的利息。而对购置多套房产的居民则不实行贷款政策。面对新一轮的楼市新政，银行应当严格执行国家宏观调控政策，促进房地产市场健康发展，规避风险。
3、引导消费者理性消费
消费者购入房产的原因一部分是满足自住需求，一部分则是投机需求。而消费者对房价的预期则极大影响了消费者的投机需求。各大城市房价居高不下和地方政府对房地产行业的扶持，都给消费者提供了“前景乐观”的历史信息。根据穆斯的《理性预期与波动理论》，消费者的预期直接影响其消费行为，从而推动房价进一步上涨，而由于人们对住房的自住需求是相对稳定的，所以出现大量的空置率，“鬼城”现象也就不足为怪。为引导消费者理性消费，政府应建立完善的房地产监控体系，及时完善的房地产信息，及时公布房地产销售量、房屋空置率等数据，让消费者有足够的科学依据去引导消费行为，同时应当及时普及房地产知识，根据区域居民收入出台一系列的租房利民措施，使经济压力较大的居民能有合适的租住房屋，避免消费者盲目消费，这也是促进房地产市场趋于稳定，使租售比合理化的重要措施。
4、规范房地产租售市场，形成房地产市场的价格机制
为了抑制楼市过快过热的发展，国家不断出台相应的调控措施，一系列楼市新政在一定程度上抑制了楼市过快过热增长。但归根结底，还是应当形成以住房消费者为主导的房地产市场，在国家宏观调控的影响下，消费者逐渐建立对房地产市场的信心，结合自身的购买和支付能力对房产进行购买，对过高的房价持观望态度，房地产市场就会出现滞销，从而形成房地产市场的价格机制。在价格机制影响下，居民完全掌握主动权，租房、住房都比较理性，对房地产的质量也提出更高的要求。这有利于促进房地产交易适应经济规律，增加民众对房地产市场的信心。
五、结语
由于大城市的土地资源有限，随着城市化进程的推进，大量的人员进入大城市，购房置业需求旺盛，原材料价格也大幅上涨，这些都是推动房价上涨不可避免的基本国情。2014年下半年，地方政府应继续落实对房价调控的责任，而不能为刺激经济短期增长“饮鸩止渴”。从长期来看，坚持对房地产市场的调控有利于地方逐渐脱离对房地产市场的过度依赖，从而促进地方产业结构更加合理。
【参考文献】
[1] 李金甜：商业地产投资的租售比评价方法分析研究[J].南阳理工学院学报，2014（2）.
房地产近期的走势分析范文3
[关键词] 房价 成交量 动态演绎 解读 自住性需求 投资性需求
杭州楼市向来吸引人们的眼球，杭州房价亦深受世人关注。从2006年第四季度到2007年8月，近一年来杭州一手房楼市所走过的先是“较为郁闷――再度爆发――微妙尽在不言中”的心路历程将市场应有的性格演绎的淋漓尽致。本文通过对杭州透明售房网2006年11月1日～2007年8月31日期间每天相关数据进行跟踪分析和汇总，力求勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征，并希冀为此动态演绎过程进行解读。因受到笔者专业水平的限制，所涉观点尚存在着诸多商榷之处，敬请方家指正。
一、杭州一手房价(成交量)的动态演绎
通过对杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日数据的跟踪调查，现将期间内一手房价（当月每日成交均价）和成交量（当月日均成交套数）相关数据汇总如下（不包含余杭区和萧山区以及不包括经济适用房）：
1.杭州一手房楼市大盘房价与成交量的动态演绎
根据上述数据绘柱状图如下：
2.杭州楼市个盘成交均价的动态演绎
根据上述数据绘柱状图如下：
3.杭州一手房价和成交量动态演绎特征
通过对杭州透明售房网的跟踪调查分析，我们可清晰地勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征：
2006年11月～2007年8月，杭州一手房市场大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅；
2006年11月～2007年2月，一手房市场呈现出成交量与成交均价表现出持平乃至略降的态势；
2007年2月～2007年6月，一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。
2007年6月～2007年8月，一手房市场呈现出价升量跌的态势。
二、对杭州一手房价和成交量动态演绎的解读
1．对“大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅”的解读
从大盘成交均价来看（见图1），2006年11月份成交均价为9881元/平方米，2007年8月份成交均价为11019元/平方米，涨幅为6%左右。但我们认为大盘成交均价的变化并不能真实反映杭州房价的真实变化。大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅，如银马公寓、海天城等楼盘从2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分别涨到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期涨幅分别为60.24%、 42.95%。我们通过考察每月销售冠军楼盘（见表4），发现这是因为近一年随着大量的郊区楼盘上市交易，其成交价较低，从而拉低了大盘成交均价。因此，考量房价的变化必须立足于具体的楼盘才具有相对的可比性。
2.对“2006年11月至2007年2月一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出持平乃至略降的态势”的解读
主要是这一阶段深受前期一系列宏观调控政策的影响，使的人们对房价下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。仅自2005年到2006年下半年，国家出台的且对楼市产生重大影响的相关政策就有：“国八条”、征收营业税、“国六条”、建设部等九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，以及央行出台的一系列加息、提高准备金率、提高首付款等信贷政策都使人们对房价下降的预期提高，在“买涨不买跌”的心理作用下使的该阶段市场运作态势表现出成交均价与成交持平乃至持平的特征。
同时杭州住房保障体系的逐步完善在一定程度上对住房刚性需求进行了一定的分流，使杭州在去年涨声一片的全国房地产市场中，杭州楼市却表现出较为平静。
3.对“2006年2月～2007年6月一手房市场呈现出成交量与成交均价双双表现出强势走高的态势”的解读
从图1和图2中可看出，今年2月以来，杭州一手房销售市场再次迎来销售高潮，成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。笔者认为该阶段表现出来的双强势特征除了常规的推动房价上涨的因素之外，最主要是以下四个原因造成的。
(1)土地成本飚涨推动。
以下是近期杭州宗地的几块土地成交的楼面地价（见表5），与邻近宗地前两年的成交价相比，都有一个惊人的涨幅。（见图4）
房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息和利润。在上述成本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格，土地的成本是房屋成本的重要组成部分。土地价格的飚涨无疑会推动房价上涨。如2007年7月9日浙江工商大学地块(杭政储出[2007]23号)出让时，该地块以总价14.76亿元，15712元每平方米的楼面地价，创下了杭州文教区楼面地价新高。从已销售楼盘看，土地成本一般占到了销售价的40%～50%左右。如果按土地成本占房价售价的60%计，该地块建成后楼盘售价要达到26200元/平方米。而当时周边在售楼盘售价为1.5万元/平方米左右。地块出让后的第二天，周边房子就开始涨价。
(2)通货膨胀预期强烈
受食用油和猪肉价格领涨影响，食品类价格成为推动价格总水平上涨的主导因素。来自杭州市统计局消息，CPI 7月份同比涨了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等农副产品价格继续攀升的拉动下，杭州市居民消费价格（CPI）延续上半年较快上升走势，同比上涨3.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，也是今年以来连续第2个月涨幅突破3%的国家调控目标。
在通货膨胀预期强烈的情况下，为了资金的保值增值，买房成为人们的首选。
(3)人民币升值预期吸引国际热钱进入杭州房地产市场
人民币自2005年以来一直处于升值通道当中，且这种趋势在未来几年当中还会继续保持。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力。国际游资投资于房地产业，可获得房产增值与赚取汇差的双重收益。
外资推高中国内地楼价的猜想，正在获得有力的证据。广东省社科院研究员黎友焕2007年初通过问卷调查、面访了总共30多位地下钱庄操盘者之后，得出令人惊诧的结论，在地下钱庄“自招”的3000多亿元入境外资中，正有相当大的比例放弃股市，转向楼市，“主要流向是广州、深圳、上海、杭州”。
(4)投资需求再掀杭州楼市波澜
引起投资需求的因素主要是该产品的投资收益率，而房地产的投资收益率主要包括以下两部分内容：
①租金回报率：由于统计平均租金的困难和不具备实际意义，我们以一个市区楼盘来进行案例分析。按照目前的房价水平，一个物业约10000元/、面积100左右的市区新盘中套，月租金约3500元，物业管理费为0.5元/。则其租金回报率为（税后月租金－物业管理费）×12÷房屋总价，即：（3500－100×0.5）×12÷（10000×100）＝3.45%。由此可见，该投资若用于出租，则租金回报率远远低于目前商品房的银行按揭贷款5年以上利率7.83%。也就是说，房产的平均租金收入略低于同期银行按揭利率。这意味着投资房产从租金回报率的角度来可能做的是蚀本的买卖。
(2)物业增值。但是，租金收益率并非房产投资收益率的惟一决定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房产本身的增值才是投资收益的主要体现。当人们预期他投入100万元买了一套物业，来年其物业涨幅只要达到了他理想的下限，即使购房后宁可空着不出租，只要他有这个实力，也会选择投资房产。
因此，在我们对芳满庭等楼盘调研过程中，屡见整层或整幢购买的投资者也就不足为奇。我们对房交会期间所作的问卷调查中经统计分析发现参加房交会的人员中只有25.3%的人没有住房,也可见其投资需求为其自己资金四处寻找出路。2007年3月以来，房价的凌厉走势也印证了投资者的预期。这阶段房价的暴涨应该说与投资需求的回暖有着较大的关联。
4.对“2007年6月～2007年8月一手房市场呈现出价升量跌的态势”的解读笔者认为在近期杭州一手房市场呈现出价升量跌的态势主要基于以下两个原因。
一方面，自住性需求作为刚性需求因受到其购买力的限制而不能转化为有效需求，使得房价上升的同时而成交量表现出疲软的态势。这我们可从过高的房价收入比找到相应的佐证（见表6）。尽管“杭州不仅是杭州人民的杭州，同时也是中国人民的杭州，也是世界人民的杭州”，但我们认为本土购买者应占到购房者的70%～80%才是合理的。
另一方面，投资性需求具有追逐利润的天性，但其对整个市场动态最为敏感。在后市场中，国家为稳定房价会继续加强宏观调控的取向是可期的，使得部分投资性需求先会选择观望态度，特别是在国家是否征收物业税的敏感时刻。同时我们也应清楚地认识到投资性需求天生是个墙头草，具有两面性。当其对市场预测不乐观时，在上文的分析中，我们可以看到从租金回报率的角度，投资者作的是蚀本的买卖；如果物业增值的希望也落空，他们就会改变其对一手房“需求”的立场，转而投入到二手房“供应方”这一阵营中。
三、对未来杭州一手房市场的研判
2007年7月、8两个月的价升量跌的市场运行态势并不能代表未来的市场趋向必定会导致房价的下降乃至暴跌，但笔者认为至少说明如今的杭州一手房市场站在了一个三叉路口，往左还是往右，抑或是中间路线取决于促进房价上涨的正反作用力或者说是供需双方相互博弈的结果。其过程是动态的，其方向是多元的。
我们认为在现行的政策和制度体系下，一方面，支撑杭州房价上涨的宏观经济面依然向好（2006年底杭州人均GDP到了6500美元），土地稀缺性导致土地成本土断提高，通货膨胀的预期，因人民币升值带来的国际热钱的流入，城市化率水平的逐年提高，每年新增人口等因素近期并没有改变。以及刚性需求虽不能转化为有效需求阻却了房价暴涨空间的同时，也阻却了房价下行空间。从以上几方面考虑，杭州房价近期内暴跌的可能性并不大。另一方面，因为自住性需求无法有效转化为有效需求以及投资性需求因政策的不明朗性而所持的观望态度形成房价涨的利空。在这两种正反作用力相互博弈下，杭州未来1年的房价会可能走出一条温和的中间路线，即不管涨跌，波动不大。最理想的结果是未来几年，通过人们可支配收入的增加来消化房价。当然在最近3或4个月，由于受惯性作用的影响房价可能还会冲高。
当然，投资性需求的两面性为将来市场运动态势预留了诸多不确定性，如物业税的推出会加剧其反戈从而给市场在一定时期内带来较大的波动性，而国际游资会继续为房价窜高推波助澜。
1.杭州房价在未来1年内可能会走出一条温和的中间路线。但正如前面所述，高房价在一定程度上已透支了当地一定的未来购买力。如果通过人们可支配收入的增加来消化房价，其一手房成交量就很难突破前期的高点，可以预见，传统的销售旺季“金九银十”恐怕后劲不足，好景难在。如量能整理不能配合，甚至会步入一个低迷期。
2.在人民币升值处于上升通道预期的大背景下，国际游资的威力不可小觑。到目前为止，对国际游资进入大陆房地产市场的量尚无精确统计，但若任其横冲直撞给大陆房地产市场会带来了较大的波动性。杭州楼市处于国际游资偏好的第一方阵之列。
3.投资性需求的两面性昭示着未来的二手房市场中新房交易量所占比例会提高。而且，随着买方市场时代的到来，未来杭州房地产市场中二级市场在交易份额中的龙头地位会被三级市场所取代。
4.物业税的推出会加剧投资性需求的变脸，从而导致其在制度出台前后一段时期对房价会造成重大利空，所以物业税是否推出对房价影响较大。当然，从长远来看，物业税对住房需求的自发调节机制会天然引导人们理性的住房需求，所以，如果说房地产市场健康发展需要一个内在的稳定器，笔者认为其答案就是物业税制度。
5.对未来杭州一手房市场的走势应密切关注两个时间点:一年内房市量能整理情况决定未来市场运行态势；如推出物业税，其具体的时间安排表。
参考文献:
[1]参见十七大期间杭州市委书记王国平在杭州电视台北京直播室接受记者采访时的谈话
[2]本文所有数据来源于每天对杭州透明售房网的跟踪调查分析
[3]丁建刚：《略论人民币汇率升值对房地产市场价格的影响》，《都市快报》2007年6月7日
房地产近期的走势分析范文4
近年来，房地产板块一直是股市热点板块之一，也是基金重仓板块之一。但由于房地产板块的股市行情一直动荡不稳，投资者对此也犹豫不决。在此基础上，本论文在2011年新形势背景下分析房地产板块的股市走向，并提出一些投资建议与策略。
关键词
股市、房地产、投资、涨跌、趋势
一、前言
纵观近年来我国房地产板块的股市走向，可以看到，从2009年的急剧上扬到2010年的大幅度跌落，房地产板块的股市都受房地产市场价左右，并且与房地产价格的涨落成正比。房地产板块在如此短的时间内经历了如此大的调整与波动，为何还有如此多的投资者紧咬不放呢？而在2011年的新形势下中国股市的房地产板块将会有什么样的发展趋势呢，是否值得投资呢？笔者将分析2011年股市中房地产板块的投资现状与影响的因素，并结合这些现状提出一些投资建议，以期对投资者有一定的导向作用。
二、2011年房地产股市现状分析
相对而言，自2005年以来，2009年是我国房地产市场价格增长速度最为快速的一年，也是涨幅最大的一年。同样的，2009年股市中的房地产板块也是整体上扬，使大多投资者都尝到了甜头。然而这种态势发展到了2010年春季，便开始出现了下滑，投资者不断抛售，乃至整个房地产板块都出现了低迷的状态。而出现这一现象主要是由于政府出台了对房地产价格的调控政策，以抑制房地产市场过高过热增长、打击投资者。这次出台的政策被称为史上最为严厉的调控政策，可见，这对股市投资造成了极大的负面影响。在受此重挫后的2011年，股市中房地产板块将会有什么样的发展趋势呢？有人认为，虽受重挫，但房地产板块仍然显露出回升的好势头，其股市反弹指日可待。相反地，也有人认为政府将持续实行打压政策，在此情形下房地产板块想要在短期内恢复上涨是有难度的。在此，笔者将结合影响股市中房地产板块正负两方面的因素谈谈2011年房地产板块的投资走向。
一方面，从消极影响因素来看。首先，除了受2010年调控政策的余波的影响，2011年政府还会坚持施行抑制房价过快增长的政策，如加息与限购令的颁布等等。并且，从调控的力度可以看到，政府的态度是异常坚决的。短期内我国房地产成交量有所减少、价格暂时不会回升，甚至出现部分降价现象。在此形势下，房地产板块股市走势必将继续受影响而走势向下。此外，2011年的土地与房地产市场供给相对来说较为充足，这对房地产成交量也造成一定的负面影响，从而导致许多城市的房价有所下降。那么相应地，房地产股市也会随之趋于下跌。加之，受金融危机的影响，使得房地产板块股市整体上处于低迷但动荡的状态中。
另一方面，从积极影响因素来看。虽然政府明确提出要坚决地抑制房价过快上涨，但是由于长期以来房地产板块是投资者眼中的“财神”，房地产已为投资者带来了巨额利润。因此，他们本着对房地产板块的信任与依赖，依然会有不少投资者支持着房地产股市。其次，由于我国的城市化尚处于初级阶段，因此在未来很长的一段时间内，我国对房地产的需求量还是处于相对上升的趋势。再者，目前我国已开始取消了四十多项不合理建设的项目收费，从而降低了开发商的成本，这也会在一定程度上促进房地产成交量的回升。虽然政府的调控对房地产市场造成了一定的压力，但其实这对大型的房地产上市公司的影响是很小的。相对而言，受政府调控影响的主要对象是中小房地产公司。而这些大型的房地产上市公司的股价也不会出现大太的波动。因此，从长远来看，某些房地产板块的股市还是值得考虑投资的。
因此，综合以上分析可知，2011年股市中的房地产板块由于受政府调控在一定程度上会有所下跌，但由于其它相关因素的影响，房地产板块股市也仍然会呈现出相对幅度的小增长趋势。
三、2011年房地产股市投资策略
鉴于以上关于2011年股市房地产板块的发展趋势分析，房地产板块的投资还是可以有所为的。其关键在于投资的策略。
首先，在房地产股市的弱市情况下，房地产股市是否可以回升还是未知的，投资者对股市的期望不能过高，也不能急于入手，尤其不要盲目乐观地投资。在选择上市公司时，要综合考虑公司是否具有投资价值。而投资价值主要是由其资金情况与销售业绩来看的。具体表现为，融资渠道多的上市公司的资金周转情况更稳定；而业务多元化发展的上市公司其风险更低；经营方式灵活的房地产公司也值得考虑。总而言之，融资能力强、资金充足的优质股、潜力股的投资机会较多，投资者可争取在低运作时投入，必然有所作为。
预计2011年我国的房地产销售面积将有所增加，并且房价基本稳定。对此，可以认为房地产板块仍处于持中状态。由于受政府政策与通货膨胀及其它相关因素的影响，前半年的房地产行业将处于低迷状态。但在后半年，政府调控会有所松动，若通货膨胀得以缓解，加之需求量的不断上涨与其它影响，房地产行业很有可能会出现转机。预计下半年的房地产将暂时走出阶段性的趋势并取得小幅回升，因此，投资者不妨可以将眼光放到下半年的投资中。在选股方面，建议在上半年中找准机会以低价买入，以期回升。同时也要坚持选择资金稳定、低位估值、发展势头好的龙头行业公司。另外，在整体呈低迷状的房地产市场中，有潜力且发展较好的绩优股将会进一步地突显出来，便于投资者擦亮眼睛锁定目标。而业绩稳定的房地产上市公司的低位估值具有安全性，因而，建议投资者重点关注房地产行业的龙头产业以及地区性的龙头产业，如万科、保利等等。
总而言之，投资者在投资的时候，一定要眼观八方。在综合分析了房地产板块股市的发展势头后，还要禀着“稳业绩、融资强、低估值”的原则进行选股，切忌盲目与急躁，看准时机再下手。
参考文献
房地产近期的走势分析范文5
［关键词］ 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证
一、问题的提出
2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7 694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。
任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。
二、房地产市场的调控目标与效应
（一）供求均衡：房地产调控的目标
政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。
无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。
当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
（二）调控目标：需求差异与调控政策
这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。
如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。
1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。
2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。
3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。
此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。
三、关于调控政策的特点与效应
政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。
（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性
由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。
货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化，已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化，这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制，从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。
房地产近期的走势分析范文6
根据佑威・楼市通提供的数据显示，3月上海市商品住宅成交面积为151万平方米，相比2月79万平方米几乎翻倍，增幅达到91％，该月全市商品住宅成交均价为13178元／平方米，相比2月出现了明显的上涨。开发商通过前期的大幅降价，使三月份成交量得到了明显的提升，其资金压力也相对减缓，部分楼盘开始出现了涨价。21世纪不动产上海锐丰东昌路店高级经理杨雷表示，3月份整个陆家嘴板块的二手房交易量有超过3成的环比增长。“菊园在2月的成交均价约在2.17万元，平方米，3月上调至2.28万-2.3万元／平方米的水平。”他说。那么现在购房者最想了解的就是，近期上海楼市有哪些楼盘价格在上涨，其价格变动的原因究竟是什么呢?为此，记者专门进行了一番调查。
的确，在刚刚过去的阳春三月里，房价随同气温一起慢慢回升，虽然幅度不大，但是相对于此前一年多时间里一直走下坡路的形势来说，这是一个很大的转变。毋庸置疑，这一轮行情主要由改善型和刚性需求主导，如上海美联物业最近一次市场问卷调查结果显示，改善型、刚性需求占七成以上，其中改善型需求占32.5％，是目前购房大军中的主力，其中，学区房、婚房分别占18.7％和13.3％，是两支重要力量。那么，在当前的市场状况下，究竟有哪些类型的楼盘出现了异动呢?经过仔细的分析，可以发现大体有以下6种类型。
高档房价底部抬高
该类楼盘位于整个房价最顶端的市中心核心区域，虽然目前整体状况处于相对平静的状态。但其中也发生了一点变化，就是相对低价的房源价格出现反弹迹象。
代表楼盘：静安豪景
静安豪景一些售价相对较低的房源，近期价格有所上涨。据上海德佑地产武宁店营业主任苏振峰介绍，在2月份出自该小区的房源最低售价约34000元／平方米。但目前已无法找到这种价位的房源，同楼层、同房型房源的挂牌价已经提高到36000元／平方米左右，涨幅约5.9％。
这并不是个别案例。同样位于静安区内的静安枫景，房价由2月份的29000-30000元，平方米涨到目前的31000~32000元砰方米，涨幅约6％；位于徐家汇附近的东方曼哈顿，低价位房源的挂牌价与一个月以前相比，也上调了2000元，平方米。
解析：高档小区的低价位房源售价提高，意味着市场观望气氛大大减弱。业内人士表示，此类低价位房源价格的上调，在一定程度上取决于需求，也就是说，是市场需求促使价格回升。因此这种变化向市场透露出一个信号，即压抑了一段时间的需求在近期有所释放。不过，市场需求是否会完全释放，致使市场转暖，暂时无从判断。
投资者率先觉醒
投资者比较集中的楼盘，其市场反应灵敏程度相对较高，在市场处于低迷时期，价格下跌速度相对较快；而到市场出现反弹迹象时，它们往往又会率先走出阴谋。
代表楼盘：明园森林都市花园
明园森林都市花园两房价格出现上涨迹象。据上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍，进入3月下旬，出自该小区的两房价格开始反弹。在2月份售价为120万元左右的两房，目前挂牌价已上调到130万元，涨幅约8.3％。
对于明园森林都市花园二手房价格的反弹，刘庆霞分析认为，这跟悦公馆的开盘有一定的关系。据了解，悦公馆近期推出一批房源，售价在18000-21000元／平方米之间，而此前明园森林都市花园两房售价仅14000元，平方米，两者价差过大，让卖家看到了价格上调空间。
解析：对于投资者比较集中的楼盘，尤其是温州投资者比较青睐的楼盘。其价格走势多变。目前在市场交易量回升的情形下，投资者随即做出相应的调整，应该属于市场的正常反应。当然，目前投资者率先提价也只是试探市场反应。一旦购房者接受这种变化。估计会有更多卖家效仿。
开发商顺水推舟
对于部分开发商来说，在过去的一年多时间内并未降价促销过，而目前市场交易回暖，更没有理由不借机再次提高售价。
代表楼盘：万源城
位于闵行区古美板块的万源城，依靠周边完善的配套，以及开发商自身实力，成为板块内价格最为坚挺的楼盘，即使是在过去一年多时间里，上海楼市出现调整，而该楼盘却价格却一直稳步走高。最近该楼盘准备推盘，最高价达16800元／平方米，该价位与2月份的16000元，平方米相比，有5％的涨幅。
解析：对于部分资金实力较强的开发商来说，其对资金需求并不是很强烈，因此即使处于市场低迷时期，仍然能够按照自己的步骤展开营销策略，从这点来说，万源城是一个典型案例。而目前市场需求抬头。这类项目更无理由不顺水推舟提价。当然，涨价的前提是得到市场的认可，这需要楼盘的综合品质来决定，而这也与开发商在项目上所花费的精力密不可分。
改善型需求推高房价
需求疲软会导致价格回落，反之亦然。当某个区域需求量增，房价自然而然会稳步上涨。这种由需求带动的价格上涨，则是当前市场上一个比较明显的变化。
代表楼盘：联洋年华
在联洋社区内，房价出现普涨。上海美联物业联洋分行高级营业经理罗燕青告诉记者，在2月份，面积130平方米左右的三房售价约265万元(中间楼层)，而在3月份，同品质的房源售价为280万元，涨幅为5.7％。此外，出自联洋社区内仁恒河滨城、第九城市、联洋花园、天安花园等小区的二手房价格都有所上涨，涨幅在5％～8％不等。
还有就是附近的新盘价格也有所上涨，如根据上海佑威房地产研究中心跟踪监测发现，香梅花园三期(南块)目前售价为27000元，平方米，与2月份相比上涨7.6％。
解析：记者通过调查发现，目前联洋社区内主要以改善型需求为主，其中三房需求量更大，根据各中介公司提供的信息显示。近期板块内实际成交量中三房占到7成比例，350万左右的三房成为主力交易房型。中介公司业务员每周的看房量也雏持在16～20组的高位，这种情形与2007年夏天楼市火爆时期有些相似。在这种情况下，受市场真实需求的推动，房价在已回调的基础上再次回升，已是在所难免。
价位触底反弹
有少数楼盘价格曾经回落，在这过程中悄然完成筑底，而当需求重新出现之后，价格随之出现反弹。
代表楼盘：中环1号
在去年3月份，中环1号售价为13000元／平方米左右，但当时的市场行情并不认可该价格。根据“网上房地产”网站公布的
成交数据显示，在2008年的上半年签约次数很少，而后售价一路走低，至去年底最低价跌破万元关口，为9800元，平方米。但随着市场行情出现阶段性反弹，该楼盘售价随之上调，目前均价达到11200元／平方米，与2月份的10800元／平方米相比，涨幅为3.7％。
其实，此类情形并不少见。如康桥板块的绿洲康城二期，在去年底曾下调25％让利促销，而3月份的售价为8269元，平方米，与2月份的售价8097元，平方米相比，上涨了2.1％。此外，九亭板块的奥林匹克花园三期，近期也微幅上调。
解析：在此观望阶段，有部分楼盘大幅让利促销，让利幅度达25％左右，回头来看，该幅度其实已经接近于阶段性调整的底部。而事实也证明，不少降幅较大的楼盘售价下降幅度也只是接近这个程度，并未进一步下调。而一旦市场交易量回升，价位在这个基础上出现反弹，因此现在看来，这些楼盘的价格其实已触底反弹。
热点规划刺激房价
巨大的利好对楼市形成的良性刺激肯定是毋庸置疑的，因为这种利好会持续不断地对区域楼市产生作用，而这也就是人们长期看好的支撵点。
代表楼盘：仁恒滨江园
作为位于陆家嘴核心区域的住宅楼盘，仁恒滨江园一直以其高性价比而受到购房者尤其是自住型购房者的青睐。近期出自该小区的部分二手房价格有小幅回升，据附近的中介人士介绍说，如一套面积118平方米的两房目前售价为398万元，而在2月份，其售价为378万元，涨幅约5％。
解析：有中介公司经纪人表示，一些卖家在得知国家批准上海建设金融和航运两大中心的消息之后，马上对挂牌价做出调整。由此看来，该消息使得卖家重拾信心，并重新对区域地段进行评估。虽然说陆家嘴已经发展成为上海目前顶尖居住板块，而且其整体价位也已拉高，但是作为国家金融中心的最核心区域，这里的前景依然不可限量，因此现在有人提价也就不难理解了。
整体趋势难以改变
通过上述调查我们可以发现，在近期的上海房地产市场，的确有不少楼盘的价格出现了异动，与前期相比，价格出现了一定程度上涨。那么接下来大家关心的就是，这种现象的出现对后市的影响究竟如何呢?综合各方面因素分析，我们认为市场局部的价格变动并不会改变楼市后市继续调整的态势。
克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，本轮反弹起始于刚性需求的集中释放。在国家救市政策的刺激下，抑制近一年的刚性需求在去年底开始逐步释放，从而引发了市场的持续反弹，这也是本次市场成交集中上升的最主要原因。不过易居房地产研究院高级评论员杨红旭则提出了这样的观点，如果开发商过于注重短期利益，就有可能损失中长期利益。涨价虽然可以提高利润率，却会阻碍成交，最终影响营业收入，这种现象一旦蔓延，则楼市“阳春行情”可能提前结束。
中原地产则进一步分析认为，综观各地市场，目前库存情况依然严重。总体而言，2008年度的库存与2007年相比。约有4～5成的增长。这反映了房地产市场成交遇冷的萎靡现状，即库存不断积压，无法按正常速度消化。虽然截至2月份的存量与2008年底相比，各城市都有相应减少，并未出现继续增长的现象，说明市场存量已过了最高峰，正稳步削减，但是存量依然不容乐观。
