房地产服务市场调研范文1
关键词：房地产经营与估价;核心课程;软件教学
随着房地产产业的发展，现在房地产企业对高职房地产经营与估价专业的人才需求日渐增加，高职房地产经营与估价专业人才培养如何符合行业企业所需，显得尤为重要。职业技能导向是指根据用人单位所提供的职业岗位所需职业技能来确定高职院校课程体系;专业核心课程是指能够对学生职业能力培养和职业素养养成起主要支撑或明显促进的课程，是打造职业能力的核心课程。软件辅助教学属于实践教学的一种，高职房地产经营与估价专业核心课程适当融入软件辅助教学，对提高学生兴趣，增强实践动手能力具有重要意义。
一、职业技能的构成
从高职房地产经营与估价专业学生的人才培养情况来看，毕业生能在第一线从事房地产开发、房地产经营管理、房地产价格评估、房地产销售策划与、房地产经纪服务、房地产测绘等技术、管理、服务工作，也可在其他企事业单位从事与房地产经营管理相关的工作。过于宽泛的人才培养不利于打造就业的核心竞争力，应该先对适应市场所需的典型工作岗位进行分析，针对岗位所需的核心职业技能进行课程设置。
房地产开发企业
房地产估价公司＼&收集、整理、分析房地产市场信息，撰写相关报告并归档＼&房地产项目报建专员＼&房地产开发企业＼&熟悉房地产项目开发流程;负责办理房地产开发项目的前期报建手续;完善房屋入住所需的各种手续，证件等＼&房地产营销策划专员＼&房地产开发企业
房地产中介公司＼&熟练操作办公软件，富有平面设计的形象力和创造力，较强的统筹能力和沟通能力;能完成营销方案的组织和实施工作。＼&][房地产销售代表＼&房地产开发企业销售部
房地产中介公司＼&开展楼盘资料调查，搜集销售业务所需的信息资料;能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和应变能力。＼&房地产估价师助理＼&房地产估价公司
土地估价企业＼&熟悉房地产估价的业务流程;掌握房地产现场勘查和市场调查技术;熟悉各类房地产估价技术路线。＼&]
二、核心课程与专业技能的构建
根据高职房地产经营与估价专业的主要工作岗位和职业技能要求构建专业核心课程体系。根据表一的五个主要工作岗位，确定五门核心课程，分别是房地产开发与经营管理、房地产估价方法、房地产市场调研、房地产市场营销和房地产销售技巧，各门课程和职业能力的对接情况见表二。
表二 高职房地产经营与估价专业核心课程技能考核项目与要求
[课程＼&主要教学内容＼&技能考核项目与要求＼&房地产开发与经营管理＼& 房地产开发程序、房地产经营管理策略＼&能编制房地产开发报建计划＼&房地产估价方法＼&房地产估价的一般原理和估价方法＼&能正确运用房地产估价方法，测算房价＼&房地产市场调研＼&市场调查和分析的方法，熟悉本地房地产市场＼&能应用房地产市场调查和分析方法进行调研＼&房地产市场营销＼&房地产市场营销的基本原理和方法＼&能编制房地产市场营销策划方案＼&房地产销售技巧＼&房地产商品推销活动的基本规律和实用技巧。＼&能运用房地产销售技巧＼&]
三、软件辅助教学在核心课程教学中的实现
1.房地产开发与经营管理课程的软件辅助教学
房地产报建工作岗位要求学生熟悉房地产开发程序，可以采用房地产开发与经营电子沙盘构建仿真的环境、按实际房地产工作的操作规范和业务流程设置仿真的岗位，体现以职业技能导向的“岗位实训模式”。直观地模拟房地产公司的土地竞标、产品定位、景观设计、建筑工程、市场营销等核心业务中的资金运营、资本管理，模拟房地产公司之间的竞争与合作，体现房地产公司的报表业务和财务分析，对房地产公司的经营绩效进行评价和分析。系统地模拟政府对房地产经济的调控工具，包括首付比例调整、贷款基准利率调整、限价房、土地供给调控等，在实验中具备良好的互动性，可以对实验结果互相挑错打分，指导学生互相学习，共同提高。
具体实施如下：全班同学分为6～8个小组，分别组建一个房地产开发公司。组内各成员分别担任不同角色。各开发公司在给定的市场规则和既定的资金条件下，完成从拿地到销售的整个开发程序。最后通过分析各公司财务报告业绩，并结合学生实验表现，对学生进行成绩评定。该沙盘模拟共分两期进行，一期开发普通住宅，二期开发别墅，各期开发的实训项目见图一。
房地产开发与经营沙盘主要训练项目包括组建团队和角色分配、市场调查、获得土地、项目定位、投融资预算、项目规划与设计、建筑招标与工程管理和市场推广销售等八项，涵盖了多门专业课程的内容，实践性和趣味性较强。这种类似于竞争游戏的体验式教学方式，有助于提高学生的团队协作能力和沟通能力，学生比较感兴趣。作为辅助教学手段，在使用过程中需注意学时分配，建议分3天连续进行，每天6学时。
2.关于房地产销售技巧课程的软件辅助教学
房地产销售岗位要求学生能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和较强的分析判断能力，可以通过某些租售软件校园版和信任沟通沙盘来实现。以乐天租售管理软件校园版为例，先由教师对要乐天租售系统的每个模块的功能进行实际操作演练，使学生在观摩、了解、认识的基础上进行实际操作，教师通过反馈信息指导和纠正学生，使学生熟练掌握乐天租售系统的各个功能。学生需要训练和掌握的主要包括四个模块：
一是通过房产资料模块的学习，掌握房地产公司所管理和经营的房产资料在租售管理系统中如何建立，如楼盘、楼阁、房屋资料的新增设计规划、查询、增删、修改等操作。
二是通过客户资料模块的学习，掌握通过客户资料快速查看客户购房档案、查询等日常操作。
三是通过员工资料模块的学习，掌握房地产管理公司员工详细资料的新增、修改、删除操作。
四是售前策划模块，通过付款方式模块的学习，掌握房地产公司现有的付款方式在租售管理系统中如何建立、查询、增删、修改等操作;通过定价试算模块的学习，掌握通过定价试算给各个单元设置单价;通过调价模块的学习，掌握对现有房屋的价格进行调价操作。
以上模块也是房地产企业使用比较成熟应用较广的，在辅助教学过程中，注意所选用的房地产租售销售软件最好是市面上较多房地产企业正在使用的，更贴近实践，可以考虑设置单独的一个实训周来完成房地产销售软件的训练任务。
信任沟通沙盘以销售拜访流程为主线，精品视频、情境演练为主要辅助教学工具和方法，通过对销售拜访流程的逐步展开和仿真场景视频的嵌入式教学，模拟真实场景。沙盘教学形式应以互动式教学为主，让学生在现场演练中体会到销售的乐趣与奥秘。信任沟通沙盘基于营销典型职业任务，培养学生沟通拜访、商务谈判的能力，让学生在真实业务中了解客户决策思维过程;学会并应用关注客户感受的思维方式和双赢拜访沟通的技巧;视频体现真实商务沟通过程，有拜访准备、了解概念、呈现优势、获得承诺、拜访评估五个关键环节。视频播放可以穿插在平时授课中，注意增加讨论和互动环节。
3.关于房地产市场调研课程的软件辅助教学
针对房地产市场调研员收集、整理、分析房地产市场信息，撰写报告的职业技能，可以选用市场调研实践教学软件，学生以教师设置的实验要求为目标，以市场调查公司总经理的身份负责市场调查的整个过程，根据系统的操作向导按步骤完成实验任务。确定调研课题，设计调研方案、调研问卷、抽样方案，培训调查人员，搜集并分析资料，见图二。流程设计贴近现实生活，让学生积极动手的同时也增强了未来实习工作的适应性，建议单独安排实训周完成训练任务。
4.关于房地产市场营销课程的软件辅助教学
学生分小组分别组建公司，系统提供全国市场分为华南、华北、华中、华东、东北、西北、西南等区域。公司之间互相竞争，在全国不同的区域内进行营销活动，制定自己的市场开拓计划，公司需要寻求最大市场份额和实际销售数量之间的最佳平衡点，寻求在产品品质、宣传策略等方面最小投入让市场份额最大，可实际模拟价格、数量等最大化多种组合获得最大利润;在销售途径上，系统提供了与渠道合作、促销、交易洽谈和招投标的方式，增加实验的竞争性。可分四个季度进行，学生可以进行多个产品策略、产品渠道、产品价格和产品促销的过程练习。提供历史情况查询模块，便于学生查看前一个季度或者前几个季度的产品详细销售情况。系统根据学生市场活动，将市场营销中抽象的却又至关重要的环节量化，如产品等级指数、品牌知名度、市场开拓值、产品知名度、公司美誉度，并提供相关合理算法，学生可以从中直观了解到这些重要环节对整个市场营销的影响，并根据这些直观数据做出具体的判断，合理地制定各项营销战略。
市场营销模拟软件的使用很像一场比赛，学生激发竞争力的同时又提高了逻辑思维能力和创新能力，同时对参加高职院校市场营销职业技能比赛打下了基础，建议穿插在平时授课中。
5.关于房地产估价课程的软件辅助教学
例如广州太普软件科技有限责任公司的房地产评估软件，业务员承接项目之后在系统中录入项目的基本信息，勘察人员接收到项目信息实地对项目进行勘察，估价师根据勘察报告对项目进行估价测算，并根据物业类型选用合适的测算方法来测算得出结果，系统提供了5种基本方法（包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法与基准地价法）来辅助测算，测算完成后出具技术报告。测算房价的职业技能主要通过课堂讲授来完成，较少使用软件教学，房地产估价公司使用估价软件的也不多。
高职房地产经营与估价专业使用软件辅助教学属于实践教学途径之一，基本上学生对于软件辅助教学还是比较欢迎的。教师应该注意和职业技能相结合，真正提高教学效果和学生就业能力。
参考文献：
[1]肖艳.房地产经营与管理课程沙盘实验教学探索[J].高等建筑教育，2013（1）.
[2]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（8）.
[3]尹莎莉.高职房地产经营与估价专业人才培养目标与规格[J].延安职业技术学院学报，2012（6）.
房地产服务市场调研范文2
以前，我市房产权属管理基础薄弱，在同行中处于落后局面，中心干群知耻明志，抓住建设部开展房地产交易与权属登记规范化达标考核工作的契机，坚持“以达标为主线，强化管理，狠抓基础，改善服务，做大市场”的工作思路，引用先进系统，科学设置流程，简化办事环节，加强考核督查，经不懈努力，登记发证业务规范化程度迅速提高。近年来，国家不断加大房地产市场的宏观调控力度，市场管理成为各界关注的热点问题。既要服务好经济发展和城市建设，服务好投资者，又要保护消费者的切身利益。对此，中心考察借鉴先进城市的做法，结合我市特点，确立以创新的举措，解决发展过程中新问题的思路。中心充分整合涉房职能，利用现代化的管理理念、管理手段，整顿规范市场秩序，完善信息披露制度，有效实施市场监管，唱响了“规范楼盘标识、开展项目预测、实施网上备案、分析报告、打造网上楼市”的市场监管“五步曲”，有效规范了市场秩序，促进**房地产市场健康持续发展。
房产登记中心作为履行政府职能、服务社会各界的基层单位，各项业务与广大市民、企事业单位的利益息息相关。打造一支学习型的队伍，是适应不断发展的房地产市场和权属登记管理工作新要求。我们相继出台了业务学习交流与集中会办、理论文章考核奖惩等一系列的制度，提高了整个队伍的理论业务水平。**年在市级以上报刊发表文章63篇，其中部级期刊发表3篇，省级期刊发表4篇，省内外交流多篇，兑现奖励额达万余元。省内外同行都感到我们登记中心这几年面貌焕然一新，业务水平迅速提升。职工在各种交流活动中感到底气足了，交流的话题多了，自信心、荣誉感明显增强。
**年，既是房地产市场调控巩固深入之年，又是《物权法》颁布第一年。对我市而言，还是新一轮城市建设的开局之年。中心不满足于已取得的成绩，坚持比照同行业最高水平，进一步查找不足，克难攻坚，为更高更快的飞跃打好基础。我们感到**年是事业发展一个既有挑战又富机遇的阶段，是夯实基础、全面提升的攻坚之年，我们必须不断强化房产交易登记管理，打造优质服务品牌。
一是抓住机遇，着力打造“数字房产”。“数字房产”是利用现代GIS技术，整合各类涉房信息，建立数字化网络平台，将房产管理中的权属登记、住房保障、物业管理等信息集中起来，实现信息资源共享，通过网络化信息交换、处理，实施房产的综合管理。目前，我市正加紧打造“数字**”，为我们基础测绘工作的开展提供了契机。我们将克服人力不足、经费紧张的困难，加强协调，抽调精兵强将，启动房产图形库建设工作，逐步建立图形与档案的拓扑关系，为房产管理的飞跃打好基础。
二是苦练内功，努力提病管理服务水平。针对目前工作中存在的不足，推行扎实有效的措施，提高业务管理水平。研究推行日常业务研讨、案例剖析会，组织专题讲座和业务知识测试活动。在目前与国土、规划部门定期进行疑难业务交流磋商的良好基础上，建立与法院的沟通、交流机制，主动剖解业务工作中的难题。建立培训制度，对房地产开发企业销售人员加强法规和面积测算方面的培训；积极探索建立二手房网上交易平台；落实进一步规范商品房销售方案的有关措施；与人防部门研究解决人防工程权属登记发证和销售方面的新情况、新问题；推广“商品房网上备案系统”，扩大网上备案的覆盖面；进一步在《房地产市场分析报告))的深度、广度上加以挖掘，提高报告的权威性、准确性，在此基础上，就市民关心的房价、经典楼盘、重点项目建设等热点问题，分区域、分项目、分业态深层次剖析，力求更加贴近市民。
房地产服务市场调研范文3
【关键词】房地产市场营销 策略 应用的探讨
伴随着经济社会的快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱产业，并且推动了国民经济的发展和壮大。市场营销是房地产企业面向社会的注意窗口，是房地产企业运营生产的重要手段。只有正确合理的市场营销手段才能促进房地产事业的蓬勃发展，推动社会经济的进步。市场营销策略是房地产企业向社会获取经济利益的有效途径，市场营销决定了房地产开发的增长速度。
一、当前房地产市场营销现状分析
（一）市场调研不足且缺乏真实性
开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。
（二）目标市场的定位模糊
随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。
（三）市场营销渠道陈旧
当前的房地产市场影响渠道采用的是以电视营销和平面广告设计为主。随着网络的兴起，大中规模的房地产企业的市场营销渠道比较广泛，获得的经济效益更好，一些小的房地产企业由于资金和品牌知名度都不到位，所以限制了市场营销渠道的发展，使得受益低，导致房地产企业减少了在营销方面投入的资金。
（四）价格营销策略单一
价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。
二、房地产市场营销策略分析
（一）产品策略
房地产营销包括的内容有房地产实体项目产品和有关项目的服务设施。所以，房地产市场营销策略要从基础、核心、产品等方面考虑，将房地产市场营销策略的重点放在打造品牌战略和特色战略上。特色战略就是突出房地产项目的实体产品特征、周边环境、相关的配套设施等方面的特点和不同与别家的优势，将房地产项目的优势充分的展现出来，用建筑的风格、户型设计、质量、服务等作为抢占市场的依据，满足消费者的需求。打造房地产品牌战略就是将房地产企业的形象鲜明化。品牌的竞争是房地产市场竞争的核心，是将企业的无形资产变成企业竞争的附加值，将企业向多元化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展实现营销目标。
（二）价格策略
价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。
（三）促销策略
促销策略就是运用合理的传递方法将房地产企业的产品和服务的知名度扩大化，包括人员促销和非人员促销两种。人员促销就是房地产企业的销售人员直接与楼盘消费人员进行有效的沟通、接洽，建立良性的关系，用产品和服务质量说话，加强消费者的信任度。人员销售的行为受到人员自身素质的影响，而且人员销售的成本比较高，具有一定的局限性。非人员销售指的就是房地产的各种广告，树立的品牌形象，进行中的营业推广技术等，运用到房地产产品销售和服务质量中进行的促销活动。将人员促销和非人员促销结合在一起，就形成了促销策略。
三、房地产市场营销策略的创新发展
社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。
（一）人文营销
由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。
（二）社会营销
社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。
（三）知识营销
我们现在所处的是知识经济时代，消费者在购买产品之前，就已经了解了有关房地产方面的相关知识，所以，房地产企业在对消费者进行产品知识灌输时，要以辅助、加强、提升的观点进行讲解，以增强消费者的满意度和信任度，最终达成营销的顺利进行。
房地产服务市场调研范文4
基金项目：国家自然科学基金青年项目“中国益贫式增长的绩效评价与路径优化研究”（71103029）；国家社会科学基金青年项目“预算改革的政治约束、激励机制与路径选择研究”（10CZZ019）；教育部人文社会科学研究青年基金项目“以政府公共福利促进益贫式增长的绩效评价与制度安排”（09YJC790030）；辽宁经济社会发展重点项目“辽宁省完善城镇保障性住房体系的对策和建议”(2011lslktzdian-16)
作者简介：刘畅（1979-），女，辽宁营口人，经济学博士，助理研究员,中国社会科学院博士后，主要从事宏观经济管理与公共经济学等方面的研究。Email:liuchangdufe@gmailcom
摘要：财政支出是政府进行宏观调控、推动益贫式增长的重要工具，其与房地产市场之间的关系可以视为中国转型时期实现益贫式增长所面临的诸多问题的一个缩影，探索当前政府“双轨制”房地产发展模式的财政基础则是其中的核心问题。本文采用2007―2010年省际公共财政支出的面板数据，实证分析了中央与地方公共财政支出对房地产市场的影响。研究结果表明，财政支出在房地产市场中存在明显的资本化倾向；地方财政支出比中央财政支出更易于推动房地产价格的上涨；经济适用房项目支出不仅没有能够有效抑制房地产价格提升，反而发挥了积极作用。因此，继续有效推行“双轨制”房地产发展模式，就必须合理调整中央与地方财政关系，改善地方政府的财政状况，鼓励地方政府有效地开发和提供政策性住房。
关键词：益贫式增长；公共财政；地方财政；房地产市场
中图分类号：F81045文献标识码：A文章编号：1000176X(2012)05003209
一、引言
政府财政支出一方面是政府用以保持经济增长、进行宏观调控的重要工具，另一方面更是提高低收入者生活水平、改善民生的重要手段。当前许多国内外学者如Essama-Nssah［1］、Klasen［2-3］、Kakwani和Son［4］、吕炜和刘畅［5-6］以及周华等［7］所提出的益贫式经济增长，其主要的实现途径之一就是通过优化政府财政支出结构，使低收入者更多地分享经济增长的成果。积极的财政政策和公共投资往往被视为经济危机时期拉动国内经济增长的主要工具，在这一过程中，难免会出现若干财政资金流向资本市场，从而加剧资本市场投机的现象。事实上，这种情形自2008年四万亿元财政刺激政策之后已有所显现，由于当前中国经济结构存在的固有缺陷，收入偏低的居民很难（或较少地）从财政刺激政策的带动效应中获得收益，这从房价短期内出现暴涨的情况可见一斑，因此，此类财政刺激政策虽然能够有效地带动经济增长，但却并不具有益贫的特征，反而出现了公共支出资本化的倾向。
自从Oates［8-9］研究财政公共支出资本化问题以来，国外学者Pollakowski［10］、Rosen［11］、Harris等［12］、Downea和Zabel［13］以及Brunner和Balsdon［14］陆续开始关注财政支出与房地产市场之间的关系，其中一些研究表明，地方财政支出（或中央财政）与房地产价格（或房地产市场价值）之间呈现正相关关系，这类观点认为，包括教育、医疗、社会保障和就业等在内的财政支出是造成房地产市场价值存量增加的重要原因；另外一些研究结果则表明，财政支出与房地产市场价值（或价格）呈负相关，而该问题也被称为公共服务资本化问题。但是，对于财政支出与房地产市场之间究竟存在怎样的关系这一问题，至今仍未得到一个较为令人满意的答案。与西方国家相比，这个问题对正处于城镇化与经济转型过程中的中国具有更加重大的研究意义。自1998年推进住房商品化改革以来，伴随着城镇化进程的加快，房地产行业进入了一个蓬勃发展的阶段。但近年来，随着中国经济结构问题的逐渐显现，房地产市场骤然成为各类矛盾的焦点：一方面，经济增长方式过于单一、房地产投资占全社会固定资产投资比重过高、土地财政问题日益突出等为房价暴涨创造了条件，使居民的居住成本大幅提高，由此引发的拆迁问题更是逐渐成为影响社会稳定的主要因素之一；另一方面，中国资本市场发展滞后的问题逐渐显现，金融融资渠道单一、银行信贷风险加大等一系列问题不断涌现，各种因素的汇集使房地产成为国内外投机资本的主要目标，而各种炒作行为进一步提高了居民住房成本，使房地产资本运作的收益率大幅提高的同时，也扩大了劳动收益与资本收益之间的差距，使国内贫富差距扩大的问题更为严重。针对这些问题，近年来政府希望能够通过对住房体系的需求和供给进行分类控制，推进政策性和市场化分配相结合的“双轨制”房地产发展模式为特征的房地产发展体制改革。然而，尽管相关部门为此先后出台了多项相关政策，但是仍然没有改变房价高位运行的状态，远未达到改革的预期目标。有鉴于此，探究政府财政支出究竟发挥了何种作用，特别是在益贫式增长视角下探索当前政府“双轨制”房地产发展模式的财政基础就显得尤为重要。
目前，国内学者在财政支出对房地产市场的影响，特别是对政策性住房的影响的研究还较为有限，其中，踪家峰等［15］重点分析了商品房平均销售价格与财政支出水平之间的变动关系，他们的研究表明，中国地方财政支出对房地产价格有明显的促进作用，因而各个地区持续高水平的财政支出在经过一段时间的积累后，都会通过房地产价格的增加体现出来。这与周京奎和吴晓燕［16］以及梁若冰和汤韵［17］等学者的研究结果是一致的。但这些研究的问题在于，他们多是采用年度数据进行实证分析，且并未对地方财政支出进行细分，也未对市场化和政策性住房市场进行细分，这就会导致无法区分财政支出的各个具体项目究竟对房地产市场发挥了何种作用。因此，在上述研究的基础上，本文分别以办公楼市场和商品房市场作为研究对象，采用2007―2010年省际面板数据实证分析中央财政支出和地方财政支出中的不同项目对房地产市场所产生的影响。本文所关注的具体问题包括：这种带有益贫性的财政支出是否有效？在目前的分权制下，中央财政支出和地方财政支出分别发挥何种作用？哪些支出项目带有益贫性，哪些支出项目没有益贫性？
通过分析发现，中央财政支出和地方财政支出中的不同项目对商品房住宅市场的影响都较商业房地产市场的影响更为明显，比较而言，地方财政支出比中央财政支出更易于推动房价上升，而作为保障低收入者居住水平的重要手段，经济适用房项目支出增加了房地产市场中的投机因素。本文的主要贡献在于：（1）对财政分权制下的中央财政支出和地方财政支出进行了较为详细的区分，并对由经济发展水平不同而造成的地区误差进行了控制，进而可以考察剔除地区经济发展水平差异后的房地产价格上涨的财政基础。（2）将房地产市场区分为住宅房地产市场和商业房地产市场，并对价格、销售额和供给水平进行了实证分析，从而可以检验财政支出在各类房地产市场中的有效性。
二、计量模型、变量选择与数据
1．计量模型
在借鉴林伯强［18］和踪家峰等［15］关于公共财政支出对益贫式增长及房地产市场影响研究的基础上，为了实证检验中央公共财政支出与地方公共财政支出对房地产市场的影响是否具有益贫性质，本文采用如下计量模型：
yit=αi+∑8i=1βiLFit+∑16i=9βiCFit+β17EHit+β18M2it+β19TVSit+uit
其中，i和t分别表示省份和时间；y是被解释变量，分为三组，分别为办公楼市场与商品房住宅市场的指标，每组指标具体包括总销售价格、现房销售价格、期房销售价格、总销售额、现房销售额、期房销售额、竣工面积和本年新开工面积；LF和CF为地方财政中公共服务支出冲击和中央财政中公共服务支出冲击，选取了一般公共服务支出变量、教育支出变量、文化教育与传媒支出变量、社会保障和就业支出变量、医疗卫生支出变量、环境保护支出变量、城乡社区服务事务支出变量以及交通运输支出变量；EH为经济适用房开发投资。上述解释变量是本文主要关注的。此外，本文还控制了货币政策和资本市场所产生的影响，分别用M2衡量货币供给水平、TVS衡量股票交易额（如表1所示）。
表1解释变量的符号含义
符号变量符号变量LF1地方财政中一般公共服务支出冲击LF2地方财政中教育支出冲击LF3地方财政中文化教育与传媒支出冲击LF4地方财政中社会保障和就业支出冲击LF5地方财政中医疗卫生支出冲击LF6地方财政中环境保护支出冲击LF7地方财政中城乡社区事务支出冲击LF8地方财政中交通运输支出冲击EH经济适用房开发投资总额TVS股票交易额CF1中央财政中一般公共服务支出冲击CF2中央财政中教育支出冲击CF3中央财政中文化教育与传媒支出冲击CF4中央财政中社会保障和就业支出冲击CF5中央财政中医疗卫生支出冲击CF6中央财政中环境保护支出冲击CF7中央财政中城乡社区事务支出冲击CF8中央财政中交通运输支出冲击M2货币和准货币
2．分析思路与数据来源
关于公共财政支出对贫困影响的文献已经相当丰富，借鉴已有文献，本文所选择的一般公共服务支出变量、教育支出变量、文化教育与传媒支出变量、社会保障和就业支出变量、医疗卫生支出变量、环境保护支出变量、城乡社区服务事务支出变量以及交通运输支出变量均具有较强益贫性。此外，本文将上述变量中的中央财政和地方财政层面的支出进行了区分。与分析公共财政支出与贫富差距之间关系不同的是，由于房地产市场带有较强区域特点，不同地区房地产市场发展水平差异特别明显。在这种情况下，地方财政与中央财政对房地产市场所产生的影响也是不同的。通常来说，地方财政中的各类公共支出对房地产市场所产生的影响应是更为明显的。
因此，为了更加全面系统地分析各省份不同公共服务财政支出项目对于房地产市场的影响，本文对地方财政公共支出数据进行了处理，一方面剔除了由于经济发展水平不同所造成的误差；另一方面也使其更为符合财政冲击的特征。具体来说，将每年各省份地方财政中不同类别的公共支出进行汇总之后，分别求出其在地方政府总支出中所占的比率，并据此进一步求出每组比率在2007―2010年间的算术平均值。如果某一省份财政支出高出这一均值，则本年所有月度该变量值为1，否则为0（具体分析过程如表2所示）。以地方财政中的教育支出冲击为例，北京市的教育支出占地方财政支出比率除2007年低于01670以外，其他年份均高于该均值，这表明北京市地方财政中教育支出是能够在2008―2010年被视为冲击，从而影响房地产市场；而辽宁省的教育支出占地方财政支出比率则在所有年份都低于01670，表明在所有年份辽宁省财政中教育支出不被视为冲击，从而影响房地产市场。这样处理能够更为有效地对不同地区财政支出所产生的影响进行区分，控制由于经济水平发展程度不同所导致的公共支出规模上的差异，突出各省份在不同公共服务支出项目的分配情况，从而更好地衡量公共服务地方财政支出对房地产市场所产生的影响。此外，它还能有效衡量规模偏小的地方财政支出，例如，在衡量交通运输、文化体育与传媒等对房地产市场所造成的影响时，由于其支出规模较小，在模型中容易被忽略，而这种处理方式能够解决这一问题。从处理之后所得到的数据来看，能够更加清晰地看到2007―2010年间各省份在不同公共服务支出分配上存在的差异。从区分支出冲击的临界值来看，国内地方财政支出的排名为（从高到低排序）教育、一般公共服务、社会保障和就业、城乡社区事务、医疗卫生、交通运输、环境保护和文化教育与传媒，但各省份之间的各项支出排名差异是十分明显的。
三、实证检验与结果分析
本文采用面板数据固定效应（FE）或随机效应（RE）进行分析，首先运用Eviews51进行Hausman检验。此外，为了消除截面异方差的影响，本文采用广义最小二乘方法，分别对中央财政支出、地方财政支出、经济适用房支出对办公楼市场与商品房市场所产生的影响进行实证分析，所得到的估计结果分别如表4和表5所示，并对实证结果进行分析。
1公共财政支出对办公楼市场的实证分析
从表4中可以看到，除了办公楼期房销售作为被解释变量时的Hausman检验结果显示采用随机效应模型比较合适以外，其他各组变量均需采取固定效应模型，并且中央财政公共服务支出和地方财政公共服务支出对办公楼市场的影响存在较大差异。例如，地方财政中的一般公共服务支出对办公楼价格上涨发挥了重要作用，而中央财政中的一般公共服务支出则几乎没有发挥任何作用。另外，中央财政中的交通运输支出对办公楼销售额增长发挥了积极作用，而地方财政中的交通运输支出则没有发挥任何作用。
在地方财政公共服务支出中：（1）一般服务与教育两项支出是推动办公楼销售价格上涨的主要因素，但对销售额的影响并不明显，仅有教育支出对办公楼现房销售额增长的影响为正值。但在对于供给增长的影响方面，两项支出的影响则是完全不同的，一般公共服务支出越大则办公楼本年新开工面积越小，而教育支出所产生的影响则恰恰相反。（2）医疗卫生、环境保护与交通运输三项地方政府服务支出对办公楼市场产生了较为明显的抑制作用，医疗卫生支出与办公楼现房销售价格、总销售额、现房销售额、本年新开工面积之间都呈负相关，环境保护支出则与几乎所有价格和销售额之间都呈负相关，但对办公楼供给增长未产生影响，交通运输支出与三个办公楼销售价格之间都呈负相关，但对其他变量未产生影响。（3）社会保障和就业、城乡社区事务两项地方政府服务支出则对办公楼市场影响较小，且都没有对销售额产生影响，仅与其中若干销售价格变量呈正相关，与供给增加水平呈负相关。（4）地方财政支出中的经济适用房变量与办公楼市场的价格水平、销售额以及供给水平均呈正相关，这表明目前的经济适用房政策可能间接对办公楼市场发展发挥了促进作用。
在中央财政公共服务支出中：（1）推动办公楼市场价格上涨的支出项目很少，仅有医疗卫生和交通运输两项支出分别推动了办公楼整体价格和期房价格的上涨，同时，抑制办公楼价格上涨的变量较多，文化教育与传媒支出、社会保障和就业支出、城乡社区事务支出都与办公楼价格变量呈负相关。此外，中央财政中的一般公共服务支出、教育支出与环境保护支出与办公楼市场价格变量之间的关系均不显著。（2）教育支出、交通运输支出与办公楼各项销售额之间都呈正相关。除此以外，中央财政中的其他公共服务支出对办公楼销售额的影响或呈负相关，或并不明显。（3）在办公楼供给方面，一般公共服务支出与竣工面积、本年新开工面积均呈正相关，而社会保障和就业支出与新竣工面积之间呈负相关，其他公共服务支出变量所产生的影响大多不明显，或降低了办公楼供给水平。此外，作为控制变量的货币供给（M2）显著提高了办公楼市场的价格水平，这与近年来国内通货膨胀水平居高不下的状况是一致的，而股市交易额与办公楼整体价格与期房价格呈负相关，与期房销售额呈正相关，显示了股票市场与楼市之间的互补关系，这在很多研究中都已得到验证。
2公共财政支出对商品房市场的实证分析
从表5中可以看到，经过Hausman检验，各组变量均采取固定效应模型。但与中央财政公共服务支出和地方财政公共服务支出对办公楼市场的影响所存在的明显差异相比，它们对商品房市场所产生的影响差异则相对要小一些。例如，无论地方财政的教育支出，还是中央财政的教育支出，都对商品房价格、销售额以及供给发挥了重要的推动作用，这印证了目前房地产开发商热炒所谓“学区房”概念，以提高销售业绩的做法。此外，中央财政与地方财政中交通运输支出也同时在提高商品房销售额上发挥了积极作用。但与此同时，还是有一些支出项目在中央层面和地方层面所发挥的作用并不相同。例如，一般公共服务支出与社会保障和就业支出等。
在地方财政公共服务支出中：（1）推动商品房价格上涨的支出项目较多，包括一般公共服务支出、教育支出、文化教育与传媒支出、社会保障和就业支出以及城乡社区事务支出，其中，前三项所发挥的作用尤为明显，而抑制房价上涨的因素则主要是医疗卫生支出与环境保护支出。（2）推动商品房销售额上涨的支出项目则更多，除医疗卫生与现房销售额呈负相关，一般公共服务以及社会保障和就业的系数显著性较低以外，其余支出项目均与商品房销售额呈正相关，并且显著性较高。（3）与商品房销售额变量的情况一致，推动商品房供给的支出项目同样较多，除一般公共服务、城乡社区事务以及社会保障和就业支出以外，其余变量大多与竣工面积或本年新开工面积呈正相关。（4）作为解决低收入者住房问题的经济适用房支出，对于抑制房价上涨并未发挥积极作用，从实证结果来看，经济适用房支出不仅没有能够抑制房价上涨，反倒成为唯一同时提高商品房价格、销售额以及房屋供给的变量。
在中央财政公共服务支出中：（1）仅有教育支出和医疗卫生支出对商品房价格上涨发挥了作用，包括一般公共服务支出、文化教育与传媒支出、社会保障和就业支出等在内大多数项目都对抑制房价上涨发挥了积极作用。（2）推动商品房销售额增加的支出项目与降低商品房销售额的支出项目大致相当，其中，教育支出、文化教育与传媒支出、社会保障和就业支出以及交通运输支出对于提高商品房销售水平的提高发挥了积极作用，而一般公共服务、医疗卫生支出、环境保护支出以及城乡事务支出则与商品房销售变量呈负相关。（3）更多的公共服务支出对商品房供给水平提高发挥了积极作用，这些项目包括一般公共服务支出、教育支出、城乡社区事务支出以及交通运输支出，而文化教育与传媒支出、医疗卫生支出以及交通运输支出与商品房供给变量呈负相关。需要指出的是，社会保障和就业支出虽然与商品房竣工面积呈正相关，但与本年新开工面积却呈负相关，这是一个比较令人意外的结果。此外，除了货币供给水平M2对商品房销售额的影响不显著以及对房屋供给呈负相关以外，货币供给水平M2以及股票交易额对其他变量的实证结果均与之前的多数实证研究结果是一致的，尤其是股票交易额与商品房价格呈负相关，与商品房销售额呈正相关，较好地证明了房市和股市之间存在互补关系。
3．稳健性检验及深层讨论
为了保证实证研究所得到结果的稳健性，本文在FGLS回归的基础上用股票市价总值、货币供给水平（M1）和省际人均GDP替换原来的控制变量。检验结果发现，各变量的系数大小和显著性程度都没有发生大幅的变动，根据估计系数计算的边际效应也几乎一致，这表明这些变量对参数估计的无偏性没有严重影响。综上而言，稳健性分析进一步支持了前述基本结果。
从职能上来说，公共财政支出不仅是维持经济增长的工具，还是保障低收入者基本生存权、抑制贫富差距扩大的手段，但在效率优先的市场经济条件下，很难避免财政支出所产生的资本化倾向，益贫式增长视角下的公共财政则是希望通过调整公共财政结构和财政支出方向使得益贫式增长的政策目标得以实现。但是，通过实证分析中央与地方两个层面中不同财政支出项目对房地产市场的影响可以看到，判断财政支出是否存在资本化是一个较为复杂的问题，不同层面的支出项目所发挥的作用很有可能是截然不同的，而这种差异有可能是由以下两点原因造成的：（1）中央与地方对公共财政支出作用偏好不同。这也是中央财政支出与地方财政支出之间存在差异最重要的原因。由于当前地方政府激励及财政分权制的影响，相对于中央财政支出的单一目标，地方财政所负担的任务更为繁重，因此，地方财政支出的资本化倾向更为严重，对房地产市场的促进作用就更为明显。最明显的例子就是2008年房地产市场处于低潮时各省份地方政府所采取的各种托市政策。虽然公共支出不能像补贴那样直接刺激房地产的发展，但地方政府仍然能够调整公共支出组合，从而选择最利于提高房地产市场价格的方式，对房地产的发展产生至关重要的影响，许多研究的结果也证明了这一点。（2）不同公共财政支出属性上的差异。公共财政支出包含的项目较多，并且不同项目之间存在的属性差异较大，有些项目（如一般公共服务支出、教育支出等）较为有利于财政支出的资本化，而另一些项目（如环境保护支出、医疗卫生支出等）则并不利于财政支出的资本化，这也是实证结果中支出项目存在较大差异的主要原因之一。
四、研究结论与政策建议
基于益贫式增长视角的“双轨制”房地产发展模式是当前最适合中国的房地产发展模式。世界各主要国家在其经济发展的初期和中期，在居住条件还无法满足人们对住宅的基本需求时，政府几乎都曾提供过政策性住房。但从实证结果来看，近年来中国经济适用房支出却助推房地产市场泡沫的形成，不仅未能实现其保障低收入者基本居住水平、缩小贫富差距的目的，反而使贫富差距进一步拉大。其原因与益贫性的财政支出的有效性及各级政府财政支出作用情况关系密切。本文采用2007―2010年省际公共财政支出的面板数据，实证分析了包括一般公共服务、教育、社会保障和就业等在内的地方与中央公共财政支出对房地产市场的影响。研究结果表明，无论是中央财政支出，还是地方公共财政支出，对商品房住宅市场的影响都要比对办公楼市场的影响明显；地方财政支出比中央财政支出对于房地产价格的提升作用更加明显；作为保障低收入者居住水平的重要手段，经济适用房项目支出不仅没有能够有效抑制房地产价格上涨，反而发挥了积极作用。因此，总的来说，近年来基于益贫式增长视角的“双轨制”房地产发展模式，更多地是依赖于中央财政支出而非地方财政支出，地方财政支出对于政策性住房的贡献不大。
目前中国公共财政支出，尤其是地方公共财政支出中的一些项目存在资本化的现象，即财政支出项目在一定积累之后会助推房地产价格，推动房地产市场中的泡沫形成。因此，应该继续坚持当前对房地产业和房地产市场的调控政策。同时，中央政府可以从调整当前的税收制度入手，通过目前房产税的试点、推广、直至普及，抵消由于财政支出资本化造成的房地产价格上涨的影响，并通过转移支付和补贴等多种方式，使其用于解决低收入者的居住问题，从而在保障房地产市场稳步发展的同时，防止贫富差距的进一步拉大。
此外，房地产市场的调控和房地产发展体制改革必须有财政体制改革的支持和配合。从研究结果看，地方财政支出对房地产价格的提升作用非常明显，而中央财政支出的一般公共服务对房地产市场价格几乎没有影响，这是因为中国地方政府财政收入严重依赖于土地出让和房地产业发展，为了从中获取更多的政府收益，地方政府更倾向于推动房价上涨，而不愿意积极配合中央政府抑制房价的政策。因此，防止地方财政支出资本化的核心在于调整中央和地方的财政关系，重新划分中央和地方的财政收入权利，调整地方政府的财政支出责任，从而减小地方政府过度发展房地产业的激励，加强地方政府收入与本地区房地产业之外的经济发展的关联性，从而使地方政府与中央财政中的公共支出项目都能够避免财政支出资本化所造成的负面影响，真正实现提高公共服务水平的目的。
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房地产服务市场调研范文5
关键词：房地产：营销；企业
上海房地产营销行业随着房地产市场的发展经历了从无到有、从小到大的快速发展过程。逐渐成长为一个相对完善的现代服务行业。上海房地产营销市场从20世纪90年代以港台企业为主导，发展到本土企业异军突起，形成赶超之势，开发商对商的依赖度和信任度不断增强，营销服务所占市场比例逐渐走高，房地产营销行业作为现代服务业的一个重要分支在房地产行业中的作用已经日益显现。
一、上海营销企业发展现状和问题剖析
(一)上海房地产营销市场集中度不高，呈现垄断竞争格局
由于我国营销企业的注册资本很低，在房地产业的快速成长期也几乎不需要具备技术含量的产品定位、营销策划的服务，因此，在几乎不存在资金壁垒和技术壁垒的市场环境下，上海的营销企业像雨后春笋般不断冒出。尽管随着上海房地产市场日趋成熟，房地产营销业务总量在增加，但营销业的企业数量膨胀更快。
根据中国房地产测评中心的《2009年中国最佳房地产营销企业测评报告》研究统计结果显示，2008年上海房地产总建筑面积达到1185万平方米，占沪商品房销售市场总量的61％。在上海市场中，领军企业易居中国在上海市场的份额仅占到14％。其后的3家企业的市场份额均为7％，前4家企业的市场份额总量占上海市场的35％(见图1)，反映出上海房地产营销市场集中度不高，市场整体呈现垄断竞争的格局。
本土企业在与港台企业的激烈竞争中已经明显胜出，在图1的12家上海活跃企业中，港台企业的市场占有率为18％，本土企业的市场占有率达到32％。本土企业随着上海房地产市场的快速发展已经迅速成长壮大起来，在市场调研、产品定位、营销策划以及与消费者直接沟通的终端销售领域均积累了丰富的市场经验和研究实力，在与港台老牌企业的市场竞争中逐渐得到市场认可。
(二)市场竞争激烈，企业利润率快速下滑
由于上海房地产企业数目众多且大多规模较小，最终导致上海房地产业规模不断膨胀，众多企业为了争夺业务，不惜采取各种竞争手段。费率不断降低，据统计，2003年上海房地产企业的费率处于3％的较高水平，随着房地产行业的竞争日趋白热化，费率降到了目前的1％左右的水平。模式也从最初的纯模式逐渐演化为商与开发商风险共担的风险。甚至目前沪上一些资金实力雄厚的商大力推行的“包销”。在包销经营模式下，开发商几乎把所有的销售风险都转给了商，商承担的风险最大、资金实力的要求最高。包销在本质上属于经营行为，它颠覆了房地产行业“智力取胜”的游戏规则，可能引发一些法律风险，因而在一定程度上属于房地产行业内的不正当竞争行为。
在上海房地产市场激烈竞争的环境下，企业的服务内容和方式比较单一，同业间模仿盛行，企业的可代替性很强，企业之间的竞争手段主要集中价格竞争上。房地产营销企业的服务收费大大降低，而其运营成本却明显增加，导致行业平均利润率出现明显下滑；利润的降低又反过来影响了企业提高专业服务水平的积极性，由此进入恶性循环，导致房地产行业整体服务水平和信誉度的下降。
(三)营销企业的服务专业性受到严峻挑战
在房地产市场快速发展阶段，需求大于供给，市场处于卖方市场，开发商基本忽视企业服务的专业度和对产品的价值增值。但在房地产销售低迷的市场环境下，简单的楼盘促销难以激发消费者的购房欲望。开发企业认识到营销企业的专业性和重要性，开始寻求与房地产营销企业的合作。经过十几年的市场锤炼。我国房地产营销企业从单纯的项目销售拓展到从前期的市场调研，到中期的设计、策划，一直到后期的销售等各环节都进行辅助和把握。体现了一种全程营销的理念，并向产业链下游拓展到二手中介、物业管理以及通过横向拓展，将业务延伸到房地产投融资、房地产评估等领域。
全程营销理念在上海营销业已经得到普遍认可，企业的业务模式也从单纯的销售转变为从市场调研、产品定位再到营销策划以及最后的终端全程的营销服务方案。但是，大多数营销公司的业务知识和专业技能水平不高，服务质量一般，真正能有针对性地写出贴近市场、贴近个案楼盘特征的营销策划报告少之又少，而以似懂非懂、泛泛而谈的营销策划报告居多，对具体营销的操作指导性较差。另外，在终端销售环节，由于公司的一线销售人员流动比率较高，销售人员的培训管理难以跟上，加之销售人员本身素质不是很高，专业的营销策划很难与终端楼盘销售做到良好的有机结合，导致楼盘的最终销售效果差强人意。
二、上海房地产营销企业发展对策探讨
在全球金融危机的影响下，我国房地产市场的调整也一定程度上加速了房地产行业的“洗牌”，在这种市场背景下，上海房地产营销企业要积极应对当前形势，着眼于开拓新的市场、开创新的业务模式，整合各种资源，在市场逆境中稳定生存以蓄势待发。
(一)提升品牌美誉度，异地拓展新市场
在房地产销售低迷的市场环境下。往日企业拼佣金、拼关系的业务拓展模式已经不能跟上新的市场形势的需要，客户将逐渐向专业服务口碑较好的品牌企业倾斜。这种趋势在2008年的销售逆境中体现得非常明显，优秀品牌企业从各个成功的营销案例中脱颖而出，成为市场瞩目的对象。
大多数知名度和美誉度不高的企业只能采取收缩战略，而那些品牌公司凭借已经积累起来的强大品牌影响力可获得更大的发展机遇。当前。上海市场明显处于供大于求的市场态势。而且优秀品牌公司云集。在《2009年中国最佳房地产营销企业测评榜》中，上海上榜企业占比达到34％。因此，沪上优秀品牌企业在塑造专业化品牌行的同时，可以通过品牌优势输出，以上海为根据地向长三角乃至中西部房地产市场发展较为落后的区域拓展市场。如上海同策咨询有限公司在上海站稳脚跟的同时，将业务拓展到常州、苏州、杭州、南京等长三角周边区域，而易居
中国则在资本的助推下，迅速将业务版图扩展至全国40个城市。
(二)整合各种资源，努力创新服务模式
为了能够安稳“过冬”，也能够给开发商、政府部门等客户更专业的服务，沪上房地产营销企业在业务范围和销售模式上不断创新。在业务拓展上，房地产营销企业积极介入管理咨询、政府发展顾问等新业务，并将业务范围向上、下游延伸，开展房地产金融投资服务，进入二手房经纪、按揭服务、物业管理等领域。通过多元化业务模式不断满足地产商、业主等客户的衍生需求，从而为客户提供全方位、更系统的解决方案。
在销售模式的创新方面，沪上企业可以广泛利用报纸、网络等媒介资源进行造势宣传，组织各种各样的看房活动、专家讲座、社区论坛等活动。加强广大消费者对楼盘品质、社区文化、物业管理等方面的感知。另外，企业可以通过将二、三级市场有效结合，即房地产企业和房地产中介企业合作，通过房地产中介公司广泛的营业网点销售一手房，以最大限度地在销售低迷的形势下网络真正的潜在购房者，促进房地产项目的销售。如易居中国利用旗下易居臣信的中介门店，大大拓宽了销售渠道，最大化地网络住客户资源，在逆市中打开销售通路。而对于没有中介资源的公司，则可以通过与品牌中介公司联合，通过合作或联盟达到取长补短的协同效应，如上海华燕利用其在营销策划领域有着丰富的操盘经验与汉宇地产的中介渠道资源有效结合，大大推动了项目的运营效率和销售速度。这些措施都从不同方面增强了企业实力，提高了服务水平，对促进整个房地产行业的健康发展也起到了重要作用。
(三)加强信息化建设。提升专业服务水平
“原来，我们是在销售能生产的东西。现在，我们在生产能够销售的东西。”这是对我国房地产市场转变的经典描述。因此。为了更好地满足客户差异化的需求和偏好，企业必须进一步强化其专业技能，巩固和提高其专业优势，而信息化建设成为营销企业专业化竞争的后台支撑。营销业的信息涵盖内容不仅包括所有楼盘项目的基本信息，还包括了与房地产市场相关的各种宏观和中观信息以及与产品本身相关的微观供需信息等等，所以营销企业除了收集各种与房地产相关的资料、数据外，还需建立、完善自己的信息数据库，从而加强信息的分类分级管理。在此基础上，认真研究消费者需求，与消费者多沟通，为公司网络丰富的客户资源，才能真正提供满足其需求和偏好的产品和服务。
(四)培育储备人才。留住现有人才
如果品牌是房地产营销企业核心竞争力的外在表象，那么人才就是其核心竞争力的内在本质。房地产业是一个智力密集型产业，人力资本是其最重要的资源之一，但也将成为今后制约业发展的一个瓶颈因素。事实证明，业的每一次变革都有某些商会被淘汰出局，是去是留通常取决于其服务水准的专业性，归根结底取决于人。
房地产服务市场调研范文6
关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新
中图分类号:G712 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)05-124-02
教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。
一、高职工学结合人才培养模式的内涵
所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。
二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求
我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的高速发展,已经成为国民经济的重要支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快以及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景。我国房地产业的迅猛发展,拉动了房地产中介服务行业专业技能人才的需求。根据国家统计局的统计数据显示,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年底,全国房地产开发从业人数达到170多万人;房地产估价和经纪企业近6万家,从业人员超过100万人,加上房地产策划咨询、市场调研从业人员,已经超过300万人。
房地产中介服务企业是人才密集型企业,普遍面临着人才培养的困境。更由于行业增长过快却没有人才储备,致使有限的房地产中介服务人才流动频繁,跳槽不断。如何做好房地产中介服务人才的培养、选拔与储备,如何提高从业人员的职业素养、职业能力与职业境界,塑造新时期的房地产中介服务职业人,已成为房地产中介服务行业必须面对与解决的重要课题。随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。我们针对房地产中介服务行业人才的社会需求情况进行了市场调查,大体情况如下:
1.房地产中介服务行业从业人员总体需求量大且增长趋势明显。这有两方面原因:一方面,我国的国内生产总值近年来一直保持年平均9%以上的增长速度,固定资产投资是拉动经济增长的三大动力之一,房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其发展对全国经济的增长起着至关重要的作用,而每一项投资经济活动都离不开房地产中介服务行业从业人员的参与,因此整个房地产业的发展给房地产经营与估价人员提供了广阔的就业市场,并且随着经济的持续、稳定增长,从业人员的需求量有增长的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务市场逐步开放和规范,一系列相关政策相继出台,各地的不同体制的房地产经纪公司、房地产营销策划公司、房地产估价咨询公司、土地估价公司、资产评估公司等纷纷成立,增加了对房地产经营与估价从业人员的总量需求。
2.房地产中介服务行业对从业人员的素质要求有所提高。无论是知识、技术、服务质量,还是管理、效益的竞争,归根结底都是人才的竞争。现阶段房地产中介服务行业对专业人才的需求特点是:(1)低素质的人员供大于求,真正高素质人才却十分有限。所谓的“高素质”,既包括专业素质如扎实的专业基础知识、娴熟的专业技能,又包括基本综合素质如道德素质、心理素质、交际能力、表达能力、自学能力和生活处世能力。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才就是指既懂经纪又懂估价、策划,既懂专业又懂管理,既懂经营与估价又懂经济和相关法律法规,既能搞房地产估价又能搞土地估价、资产评估等。随着经济和技术的不断发展,对房地产中介服务行业从业人员的综合素质要求越来越高。
3.企业需求的从业人员的从业范围和就业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产评估咨询公司、房地产经纪公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务行业为房地产经营与估价专业毕业生提供的岗位主要是从事房地产市场调研、策划、经纪、销售、估价等工作,一般从市场调研、现场勘查、起草部分文案等基本工作开始做起。但由于房地产中介服务行业工作性质决定了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。
三、房地产经营与估价专业人才培养模式的创新
我们在人才培养的实践中,注重与行业企业的合作,并实行多层次的双向融合,形成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培养模式。通过专业与行业企业的结合,为工学结合人才培养模式搭建了平台。我们将学校和企业两个育人环境相结合,加强了校企合作、产学结合,适时把课堂搬进售楼中心、评估部、部,搬到工作现场,构建学校和企业共同培养学生职业素养的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地产经纪公司、房地产估价公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企共同设计方案,结合岗位和职业资格要求,设计教学内容,让学生在工作中学习,充分利用企业真实环境,校企共同实施教学。同时我们充分利用老区的人文资源优势,将老区精神融入学生的德育工作之中,将老区文化、企业文化与校园文化融合,构成培养学生人文素养“双环境”,为全面提高学生综合素质创造了条件。学院充分利用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培养学生。努力提高专任教师“双师”素质,聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士执教,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。实行毕业证书与职业资格证书相结合的“双证书”制度,实施对证施教、对岗施教,真正做到双证融通。推行“三双”工学结合人才培养模式,提高了房地产经营与估价专业的人才培养质量,学生职业素质和职业技能得到全面提升。
四、房地产经营与估价专业三双工学结合人才培养模式的实施路径选择
1.准确定位房地产经营与估价专业人才培养方向,明确培养目标和规格。构建高职教育的工学结合人才培养模式,应该以高职教育的培养目标为指向,以培养高素质技能型人才为根本任务,以适应社会需要和人的发展需要为目标、以培养高素质和技术应用能力为主线设计学生的知识、能力、素质结构和专业人才培养方案,在人才培养中始终坚持培养目标与培养模式的统一。在专业人才培养方案制定中,有学校专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,开展专题调研。在专题调研的基础上共同进行岗位能力分解,明确房地产经营与估价专业对应的岗位和岗位群,对应的基本岗位能力,岗位核心能力,从而科学界定人才培养目标和培养方向。
针对房地产行业的岗位需求,学生未来的就业岗位是房地产售楼员、产权人、房地产经纪协理、房地产估价员、房地产市调员、房地产策划员等,我们认为该专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识和房地产经营、策划、经纪与估价的基本理论和方法,具有房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本技能,能从事土地估价、房地产估价、房地产策划与咨询、房地产经纪、产权登记等高素质技能型房地产专业人才。
人才培养规格为:(1)知识结构要求:一是掌握实用英语基础知识;二是掌握计算机应用基础知识;三是掌握房地产投资分析、规划设计、估价相关知识,经纪、营销与策划、金融、物业管理等基本知识;四是熟悉房地产开发经营与管理、物业管理等方面的法律、法规、政策等;五是熟悉房地产估价的理论与方法;土地估价的理论与方法;资产评估中的土地、房地产评估的理论与方法。(2)能力结构要求:一是具有较强的市场调查研究、市场分析能力;二是具有较强的表达能力和独立获取知识、信息和处理信息的能力;三是具有良好交流和沟通能力及一定组织协调能力;四是具有房地产项目前期、营销、物业管理策划能力;五是具有房地产销售、签约等能力;六是具有现场查看、业务洽谈等处理事务的能力;七是具有起草房地产估价报告、可研报告的能力;八是能熟练使用计算机办公软件和相关办公设备。(3)素质结构要求:一是具有良好的思想品德、行为规范和职业道德;二是具有良好的人文素养和身体、心理素质;三是具有勇于创新、艰苦创业、爱岗敬业的精神;四是具有一定团队协作精神;五是具有较强的继续学习能力和创业创新能力。
2.构建工学结合,基于房地产中介服务工作过程系统化的课程体系。积极与行业企业合作开发课程,根据房地产中介服务行业技术领域和职业岗位(群)的任职要求,参照职业资格标准,从职业分析入手进行职业描述,对房地产职业岗位(群)的职责和任务加以界定,然后对其典型工作任务进行分析,确认完成该具体工作任务应掌握的技能和应具备的能力,分析、归纳、总结形成不同的行动领域,再经过科学的分析和教学过程开发,实现行动领域到学习领域(课程)的转化,构成专业课程体系,使课程体系更加贴近工作实际和职业成长规律。在工作任务和行动过程背景下,开发以企业工作过程为学习领域(课程)设计基础的教学内容,将学习领域(课程)中的目标和内容,进行教学论和方法论的转换,构成学习领域(课程)内的小型主题学习单元,设计出学习领域(课程)的学习情境,实现学习领域(课程)的系统化和具体化。我们构建了基于房地产中介服务工作过程的学习领域课程体系。
3.实施教学做合一的教学模式。我们以提高教学质量为目的,改革传统的教学模式,大力推行以行动导向为核心理念的教学模式。目前房地产经营与估价专业结合本专业特点,采用了任务驱动、工学交替、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教学模式。坚持行动导向,教学做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教学做合一的基础上,探索具有专业特色的一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等,突出学生在教学活动中的中心地位,通过学习任务与工作任务一致、学习环境与工作环境一致、学习过程与工作过程一致,采用“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法,建立起学习与工作的直接联系,提高学生的职业素质和能力。如《房地产估价》课程的教学我们就是与估价企业合作,把真实的估价项目引入课堂或我们专业教师带领学生走出去完成企业承接的估价业务。
4.打造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。我们与行业企业合作,聘用行业企业的房地产策划师、估价师、经纪人担任专业的兼职教师,同时让校内的专业教师走出去,在企业实践锻炼提高实践能力,而且取得房地产估价师、策划师、经纪人执业资格证,打造出具有双师素质、结构合理的专业教学团队。校内专业教师应积极开展科研、生产工作,促进课程教学改革。教师在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研项目,从事房地产策划、估价等项目,不断积累实践经验,激励教师增强科研和实操能力;兼职教师加强教育学、教育心理学等理论修养,使专业教学团队的教师真正具备“双师型”教师素质,能以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”,以促进教学质量的进一步提高。
5.建立具有生产性的校内实训基地和具有教学功能的校外实训基地。我们在校内建立估价、策划实训室,建设了可以共享查询的教学案例资源库,在校内可以完成企业承接的策划、估价业务。与房地产策划、估价、经纪企业建立产学合作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,培训企业员工;企业的房地产策划师、估价师、经纪人指导学生操作,实现人力资源共享和双赢共进。
6.结合行业企业评价标准,建立完善的学习质量评价体系。我们成立由学校专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业职业岗位能力要求,制订课程标准,将企业评价引入教学评价中,对学生在企业的实习实训环节,实施员工式管理,探索学生实训与顶岗实习的新模式,负责专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培养教师的“双师”素质,同时对企业员工培训制定相应的培训计划。我们引进房地产行业企业对工作质量的评价标准,建立了由企业估价师、策划师、经纪人和校内专业教师组成考核小组,对学生的工作态度、技术能力、作业质量等进行评价,形成比较完善以过程考核为主的质量评价体系。
五、结束语
以工学结合人才培养模式改革带动专业建设并引领课程改革,是国家示范性高职院校建设的重要内容。由于各地经济发展水平和房地产中介服务行业发展现状及各自院校的教学资源的地域性和差异性,探索符合各自院校房地产经营与估价专业人才培养规律的工学结合人才培养模式任重道远,需要我们在不断深化的专业教育教学改革中深入实践,相互交流,共同提高。
注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研究项目“房地产经营与估价专业人才培养模式创新研究与实践”课题的阶段性研究成果(项目编号:2007B168)]
参考文献:
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