摘要：近年来，国家在城市化建设中投入大量的资金，房地产业可谓是迅速发展，与此同时，也面临市场竞争危机和需求市场的挑战。要想发展，就要固其根本，而财务管理则是企业管理与经营血脉。本文将精细化管理在房地产企业财务管理内控中的运用作为研究思路，充分探讨了分析精细化管理的实际应用策略，期望能给业内财务工作人员一些帮助、建议。
关键词:精细化管理;房地产企业;财务内控;财务管理
财务管理工作的细致程度决定了企业经济生产效率。在企业财务内控过程中运用精细化管理是提升企业经济与竞争力的关键，有助于为企业领导者的科学决策提供重要依据。企业必须要以财务管理为基础，以精细化管理方式，对房地产企业内部财务管理进行有效控制，为房地产企业的可持续发展战略打下坚实基础。
一、财务内控精细化管理的概念
在房地产企业发展过程中首先要做的便是优化企业内部结构，以提高内部财务管理效率及质量。房地产企业财务内部控制精细化是在原始内部控制管理模式下不断创新及完善而得来的产物，精细化管理作为现代化代表性管理理念，在实际应用过程中时通过对企业战略目标的分解、细化和落实三个步骤来提升企业内部执行力。精细化管理与落实管理责任本质相同，都是以具体化目标为导向，给予管理者明确的管理方向，让管理者能够有目标的完善自身管理工作，发现企业内部问题，并及时解决。
二、精细化管理在房地产企业财务内控中应用的必要性
(一)保障企业长久发展的需要
财务内控工作中开展精细化管理，就是将财务内控工作进行细化，确保每个经营环节以及各个部门的财务支出都始终控制在预定的预算范围之内，从而为企业节省不必要的支出，增加收益，实现资金的优化配置。这些节省下来的资金收益则可用于其他盈利项目的投资，或投入到客户服务中，更好地为客户提供服务，以此来为企业谋求更多利益，助力房地产企业能够在激烈的市场环境下实现长远发展。
(二)应对企业现金流危机的需要
房地产企业投入资金多、回收资金慢，因国家政策授信贷款也较为紧张，一度出现筹资难的问题，加之企业内部管理能力水平较低，导致企业在发展过程中资金使用率低、成本费用控制不合理，如此现象在循环发展过程中让企业陷入严重的现金流危机。通过精细化管理对企业产品结构、营销策略及成本等进行全面的管理控制，资金宽裕的企业也可在该种管理方式下进行套利性并购，资金紧张的企业则可利用该管理方式利润率换周转率的方式来进行企业管理，以此度过现金流危机。
(三)应对企业财务核算风险的需要
财务管理职能便是促进企业经济发展，在管理过程中合理运用会计核算是保持财务管理能力的基础。精细化管理在财务管理中的应用能够提升财务数据信息质量，让参与企业发展决策的相关管理人员有可靠的数据信息依据，便于制定强化企业基础和成本的管理，并以此为基础设立责任制，落实企业职责，同时制定有效的绩效考核，提升内部管理。营改增后的会计核算体系发生了较大的改变，财务人员的工作也发生了一定变化，在此基础上企业若不在财务内控中加入精细化管理便会面临较大的财务核算风险。
三、精细化管理在房地产企业财务内控中的对策
(一)资金管理细化
首先，根据房地产企业资金投入多、时间长的特点，寻找可满足长期大额贷款的银行或企业商业项目融资方式，拓展企业的融资渠道。比如：债券融资、房地产基金等，若房地产企业资金较为紧缺，可选择与其他合作伙伴联合开发房地产，确保企业不会再项目进行过程中丢失市场份额。其次，是强化资金预算制度。房地产企业必须要从开始决定投资之间进行资金预算工作，并结合企业财务现状来制定开发投资计划，以及资金回收计划。在项目开展过程中，为确保过程中与预算成本进度的合理性，工程部及销售部必须要在月底汇总、月初上报资金计划，便于管理人员对企业资金进行合理的安排。集团形式的开发工作必须要对资金进行整合管理，提升资金的应用效率。最后，需要按揭回款跟踪制度。在该环节必须要根据客户情况建立按揭考核的方案，客户在签订销售合同并交纳好首付款之后，企业内部需要安排专业的财务人员对销售合同进行过程进行监督管理，推进放款的过程。同时，企业的财务人员还需要对银行按揭工作的情况进行审查考核，并选择信用良好的银行进行合作，降低企业的按揭风险，银行合作数量也需要根据企业实际来决定。
(二)会计核算精细化
第一，需要对企业内部财务管理科目进行细化，让会计核算能够更加精细。成本部门、运营部门等与成本管理有联系的部门的会计核算科目要细致化，便于后期成本核对工作的进行。预收账款、应收账款等科目必须要对立客户姓名及房间号，便于财务人员对其进行分析。第二，必须要细化台账体系，在细化销售台账过程中要对房源、销售、按揭、税款等信息进行详细记录，并根据需求设定按揭、合同付款、固定资产、销控等系列的台账，便于后期进行核对及核算工作。
(三)成本管控精细化
房地产企业成本只要包括直接成本及间接成本，直接成本包括土地成本、设计成、利息支出及销售成本等间接成本包括机会成本、管理成本等。由此可以看出房地产企业成本管控，涉及房地产企业经营的各个环节，因此要首先成本管控精细化管理，需由于多部门共同配合完成，可从以下几点做起：首先，要强化企业招标评审流程以及签订合同的流程，在该过程中必须有专门的财务人员参与，对于资金相关的事项提出相关建议。成本部门、工程部门等与资金相关的部门要定期进行财务方面的知识培训，确保在招标过程中以合理的价格成交。其次，要加强对企业内部费用的支出管理，对工程进度进行严格管理，工程挂账需与工程验收相符合，并出具相应的确认单据，单据不能随意更改。费用支出必须要提前做好登记，拒绝不合理费用的支出。最后，要对目标成本进行细化管理，在实行过程中必须要根据成本管控部门制定的成本管理目标进行，并根据项目的发展情况定期召开成本管理的会议，对资金超出预算现象必须要分析原因，及时对漏洞进行修复工作。如可根据房地产企业项目实际情况，将项目目标成本按土地成本、开发间接费用、建筑安装成本、前期成本、基础设施、公建配套、资本化利息、期间费用划分为7大类，下设相应子科目，定期组织项目各部门开展成本管控会议，将目标成本与实际发生成本进行对比分析，分析其中存在的差异及明确差异产生的原因，及时进行优化改进，确保成本管控的精细化。
四、结束语
精细化管理是房地产企业做好财务内控的重要管理方式，在应用过程中必须要有专业的人才参与，让其融入到各个工作环节中去，进一步的发掘精细化管理对企业发展的作用。在精细化财务管理过程中必须要实行业财结合，确保业务信息技术反馈到财务部门，让财务部门及时制定有效的财务管理计划，保证房地产在竞争力激烈的市场中依然能够实现长足发展。
参考文献：
[1]马威.房地产企业财务精细化管理对策探讨[J].纳税,2018.
作者:盛兆斌 单位:西宁海亮房地产开发有限公司
