摘要：伴随我国房地产经济近些年来快速发展，其对我国国民经济平衡造成较大冲击，并且房产价格也是居高不下。现阶段，我国房地产行业发展受到我国行政限购、差异化信贷等相关政策制约。基于此，本文将主要针对我国房地产经济发展相关调控政策展开分析，同时提出相关建议，以期为房地产行业发展提供参考。
关键词：房地产；经济发展；政策分析
作为我国国民重要经济支柱，房地产经济自身发展不仅能够有效促进国民生活质量与水平，同时对于国民经济发展而言也有着诸多裨益。房地产经济涉及范围十分广泛，并且行业之间也存有较高关联性，因此，其与我国民生问题也有着最为直接的关联，故而，制定促进房地产经济常态运作的可行性政策十分迫切。
一、房地产经济发展政策概述
我国一线城市，如北京、上海、广州的城市外扩速度加快，且城市内部建设活动如火如荼地开展。2006年4月，央行在原有基础上调整房贷基准利率，希望通过这一方式压制房产投资热现象，并且在这一时期出台“国六”，同年，房地产经济引导式发展被正式提上日程，从另一个角度来看，房地产调控实践自此开展。第二年继续加大调控力度，一定程度上缓解房地产信贷冲突，并为土地调控提供新思路、新方法。2009年，个人住房转让营业税、信贷、土地等诸多方面实施全方位调控，房地产投机现象在短时间内得到遏制，同时也促使房价增长速度有所减缓，但是增长趋势上尚未受到影响。自此之后的几年时间内，我国也从而中断对房地产经济的调控，并且相关政策也开始划分为鼓励型政策与抑制型政策两种，其主要目标便是能够令房地产经济能够与宏观经济环境相匹配。伴随着国际金融危机的爆发，世界各国中央银行都开始下调自己的利率，而作为我国经济的支柱产业的房地产，在一系列政策的支持下又被唤醒，房地产开发商开始活跃起来，对于消费者而言，一旦购房需求失去理性，仅以跟风形式盲目作出购房决定，那么无疑会扰乱房地产市场秩序，致使房地产经济非稳健发展。为有效解决这类问题，《国四条》于2009年出台，与此同时配合指导房地产业稳健发展的相关政策，据此控制投机性购房行为，避免房价无规律上涨，在此期间，政策权威性逐渐突显。随着国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发〔2010〕10号）的颁布实施，“坚决遏制房价过快上涨”的调控政策在2010年得到了贯彻落实，随后，我国开始大规模建设保障性住房[1]。2011年我国保障性住房的建设数量达到一千万套，全国人民对住房的期望越来越高。同一年推出的《新国八条》，仍以立体化调控为主，并将上海、重庆作为试点城市，2012年，我国开始针对住房信息系统开展网络建设。直到2013年第一次国务院常务会议召开，房地产市场调控政策措施才开始加强，即颁布了《国家五条》，围绕市场监管、房价责任制管控、投机购房、土地供应、保障性住房建设、普通商品住房等内容具体介绍。
二、我国房地产经济发展调控政策存有问题
（一）调控实践脱离宏观经济实际。房地产价格的变化主要受宏观经济政策的直接影响，随着货币政策的放松，货币供应和信贷规模迅速增加，房地产价格也会随之上升。大多数房地产调控政策都与我国现行的宏观经济政策存在着冲突。在利率处于低水平的时候，房地产投资商可以通过调整信贷资金来持续地开发各地的房地产，这样的做法使得货币发行量增加，从而导致通货膨胀，从而对房地产市场产生强烈刺激，最终导致房地产价格大幅上涨。此外，房地产经济本身的发展也与宏观经济政策密切相关，导致调控效果不理想[2]。
（二）调控机制有待优化。房地产经济发展的过程中，调控机制应充分发挥引导作用和保障作用，否则，经济效益将片面发挥，进而调控策略无的放矢。现有调控机制缺乏实用性和合理性，这是房价动态波动的主要原因。从深层次来看，部门间协配工作不到位，再加上，有关调控政策的数量和变化频繁，使政策的连贯性得不到保证。二是部分地方部门存在管理混乱、执行力度不够等问题，导致相关制度无法与政策有效对接、不规范。一旦调控机制优化阻力未能及时克服，那么房地产业经济稳健发展将流于形式，最终我国房地产调控政策实施效用将片面发挥。不仅如此，我国各地区差异显著，意味着地区间调控政策不相一致，手段单一，市场监管不力，国民合法住房权益得不到保障等也是调控效果不佳的主要原因。
（三）住房制度不完善，导致房价快速上涨。我国房价至今为止始终久高不下，至今为止，我国低收入人群只能生活在廉租房与经济适用房中生活，只有中高收入人群具有购买商品房能力，虽然在表面上来看我国“人人有房住”，但是这一形式仍存有较大问题。自2003年房地产所创造经济价值后，商品房快速发展，并在这一时期投资额度在不断增加，但是经过多年发展，房地产经济已经过度市场化，倒是已超出目前大部分居民的购买能力，并且由于国民收入增长缓慢，令人们无法支付商品房高价，这为社会发展提出全新问题[3]。
（四）调控政策落实不到位，调控作用受到制约。由于地方部门无法更深层次落实房地产经纪调控政策，导致“保障性安居工程”建设进程与效果无法达到理想状态，同时，大部分地方在执行政策过程中，无法有效贯彻新政策。因此，针对房地产经济进行调控相关政策能否取得预期效果，与相关政策执行力度有着千丝万缕的紧密关联，即便我国所办法政策不具备任何漏洞，若无法在实处深层次落实，调控作用也无法得到充分发挥。
三、房地产经济发展政策建议
（一）保证货币政策稳定性。货币高水平供应的同时，货币超额发行，这不仅会对我国社会稳定造成不利影响，同时也会为我国经济发展带来巨大安全隐患，不论是站在社会发展，亦或经济稳定角度来看，稳健的货币政策皆具有强烈必要性，因此，央行应逐步回归稳健货币政策，这一方式不能够令货币供应控制决心得到显现，有效抑制通货膨胀，同时也能够将信贷引导至合理投放方向，针对房地产产业重构加以引导，从而促进准备金率、降低社会房产投资热。
（二）增强地方政策执行力度。地方政府、基层部门应根据政策要求，逐渐加大执行监管力度，使经济政策落实于过程。现阶段，我国中央与地方之间财务权力与事务权力并未形成明确界限，并且中央与地方之间关系也尚未完全理顺，在通常情况下，地方事务权力要大于财务权力，同时由于地方投放资金相对较少，从而导致“土地财政”与过于依赖房地产投资提升政绩的短视行为。因此，我国应加快中央与地方财政权力与事务权力速度，予以地方财政权力相对应的事务权力，从而调动地方政府积极性，使其在资金配置方面制定合理方案，并贯彻为人民服务理念，直到民生问题高效处理。长此以往，能够减少部分基层短期行为。在此期间，中央强化监管力度，并实施过程式考核机制，启动地方问责机制，促使中央房地产调控政策能够切实落实，从而令调控能够取得理想效果[4]。
（三）建立健全市场化城市住房保障制度。政府适时完善经济适用房政策，从而保障中低收入家庭基本的住房需求，尽可能缩小居民间差距，减少社会矛盾。除此之外，通过减免部分相关税费，帮助七成前后中低收入家庭能够享受到“福利商品房”。从现实角度上来看，在我国未来发展中，经济适用房必然会成为保障房建设工程当中的重要构成部分，但是，伴随相关政策的颁发，还是令部分房地产开发商有利可图，此类开发商虽然享受着政府所提供的优惠政策，但是所办之事并未遵守政府规定原则，导致商品房价格并未做出任何下降，并且在从中赚取更高利润，在这一情况下，不仅导致市场秩序受到干扰，同时对于其他开发商而言也并不公平，从而令腐败现象在一定程度上滋生。因此，我国需加以完善城市住房制度，并在财政补贴中纳入经济适用房相关政策，让中低收入人群直接享受到开发商的优惠、补贴。
（四）利用税收调整房地产经济发展。首先，需适当减缓房地产开发商税收压力。由于我国房地产主要税收对象便是开发商，导致房地产开发商所承受税收压力过大，从而导致房地产开发成本不断增加，最终将这一压力转移到民众，从而发生炒高房价这一现象，这一现象又会联带导致消费抑制，对于我国国民经济发展而言有着极为不利的负面影响。这一不具备平衡性的税制结构对于房地产经济发展也极为不利。其次，征收房地产财产税。伴随城市进程不断深入，城市人口逐渐增多，导致城市出现用地紧张现象。而财产税收不仅能够对国民收入进行调整，同时也能够通过增收财政水务增设不同社会福利，从而令国民收入差距大幅度缩减。另外，通过对税收结构进行调整，能够令房地产管理得到有效强化，提升住房使用率，并对固定资产投资贵明形成更为良好的控制，而且也能够与国家其他房地产政策相结合，为整促财政税收稳定性提供有力保障。最后，严格落实土地增值税收政策。土地增值税能够对炒房、炒地等投机行为加以有效管控。土地买卖所获得收益的主要根源便是土地自身的增值，这一增值可能自然因素，也可能是人为因素。伴随经济发展，土地成为紧缺私有资源，其自然拥有更大增值空间，而土地资源做作为国有资源，国家在其政治与开发方面投入资源极其巨大，因此，应在土地增值收益分配过程当中占据更多份额。
四、结语
综合上文所述，房地产经济不仅是我国经济发展重要支撑，同时也与国民民生问题息息相关。虽然房地产市场在现阶段尚存有部分问题，但是在日后相关政策不断完善当中，必然会促使调控政策具备更强科学性与合理性，并在全国范围内全方位落实，促使我国房地产经济朝向健康、稳定、可持续方向发展。
参考文献：
[1]段然,殷俊,赵奇.我国房地产调控政策分析[J].科技资讯,2020(05):224-225+227.
[2]尹会生.我国房地产市场发展与宏观经济政策研究[J].中国房地产业,2018(17):27.
[3]王娜.基于房地产政策分析我国房地产发展趋势[J].名城绘,2019(02):336.
[4]齐华.房地产市场调控政策分析及长效机制建设展望[J].价值工程,2018,37(34):77-78.
作者:赵陆源 单位:柳州工学院
