摘要:自COVID-19疫情发展以来，全球经济受挫，商业交易的停滞使不少企业的资金链断裂，房地产企业作为中国的支柱型产业，目前正接受巨大挑战。困境房地产项目是特殊资产中最具投资价值的资产类别之一，高风险与高收益并存，要做好投融资的风险管理，引入适合的处置模式，对项目的精益管理，使困境房地产走出困境。
关键词:房地产企业；困境；预重整
据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。另据亿翰智库，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226亿元。中新经纬数据统计，截至2020年6月30日，房企破产数量已达228家。日前，中指研究院向全国40个大中城市、200家房企的500位一线实操经理人发放调查问卷，开展疫情对房地产市场及企业影响相关调研。究其原因，有如下几个方面：
一、疫情导致销售停滞
疫情中的停工停产，导致大部分项目无法运转，楼市表现冷淡；房地产新业态也因投资大、回报周期长而受到策略性放弃。商品住宅库存积压提升，非住宅物业库存压力进一步恶化，诱发中小企业破产、延期交楼、购房者断供、小业主退租或“烂尾”等各项危险。
二、高负债潜藏高风险
我国的房企绝大多数都有商业银行负债，地产开发是一个冗杂而又高风险的过程，很少有房企可以独立完成全部，一方面为了分担风险，一方面为了确保资金链不断裂，大部分房企都会向银行贷款，资金链一旦断裂，项目就难以推进。
三、投资回报周期要求
房地产的投资最主要的在于其升值，因此对投资回收期要求较短。就目前而言，房企手里面确实缺少流通的资金，出手现有房产已获取流动的资金，以解决资金链的空缺是一些房企的自救措施，但不得不面临楼市冷淡的局面。银行的贷款也是有时限性的，如果还不上银行的贷款，就只能以房抵贷，对于房企来说简直就是毁灭性的打击。根据中指研究院的饼状图分析可知，疫情影响下对房地产企业自身而言业务减少导致收入减少最为紧迫，房企受到影响最大的领域再土地开发和投资拓展。总体来看，当下房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。小型的房企可谓是这一次运行中最困难的，本身自己规模就不算大，很有可能就是当地本土的开发商，因为疫情的缘故，不得不宣布破产，逼不得已情况下被大型的房企兼并收入，基本上也就宣布自己开发房产的时代结束了。为了避免困境房地产企业因疫情影响走上破产清算之路，部分困境房地产企业通过引入预重整制度，来维持企业继续经营，降低失业率，维持企业信心以及适度保护债权人利益。
四、预重整与破产重整
(一)破产重整。破产重整是现代破产制度中的一个组成部分，又名“破产重组”。我国破产法规定了三种制度：破产清算、破产重整、破产和解。重整是指不对破产企业立即进行清算，在法院主持下由债务人与债权人达成协议，制定重整计划，规定在一定期限内，债务人按一定方式全部或部分偿清债务，同时债务人可以继续经营其业务。破产法第二条：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。
(二)预重整。预重整是在受理重整申请前，对于具有重整原因的债务人，为了准确识别重整价值和重整可能、降低重整成本、提高重整成功率，经债务人同意，合议庭可以决定对债务人进行预重整。预重整主要包括庭外预重整、受理清算宣告破产前预重整、预立案阶段预重整三种模式。庭外预重整是指独立于司法程序的一种重整方式，即在正式进入司法程序前，债务人、债权人、出资人、重整投资人等各方在庭外自由协商确定重组方案，并形成相关书面文件或备忘录，再申请进行司法重整。受理清算破产前预重整是指，法院正式受理债务人破产申请后、宣告债务人破产前，债务人、债权人、出资人及重整投资人等各方在此阶段协商谈判并达成重整方案，待条件完备后另行提出司法重整申请，由破产清算转为司法重整程序。预立案阶段预重整是指，法院在审查司法重整案件申请立案期间，进行预立案登记，法院指定管理人开展与债权人谈判、对外寻找投资人、进行初步资产债务清理、并引导股东与主要债权人达成重组方案。
(三)破产重整与预重整的区别。破产重整是法庭内的重组，因此具有强制性。也就是说，一旦法院受理了破产重整，所有的其他诉讼程序的执行都将中止，如欠债权人的钱可以暂时不还，甚至担保债权人对担保物的执行也将不被执行。具有效率上的优势，法律程序性强，各环节均有明确的法律依据。在满足法定条件后，表决通过或强制通过，不需要全部债权人一致同意，也不需要债务人同意，降低谈判的难度。而预重整将法院破产重整程序中的债权债务清理、债权人会议、债权人表决等工作提前到正式破产重整程序之前，从而大大缩短了破产重整程序的时间。除此之外，预重整还保全了企业的商业价值，企业被法院裁定进入破产重整程序后，潜在投资人对企业经营预期及价值判断会大幅下降，在收购定价层面压低价格，造成企业更加不利的现实状况，另外法院与其指定的管理人不具有准确的商业价值判断能力，实际上很难给公司的经营价值作出精确评估，而预重整使各方在相对自由、平等、客观的状态下对企业进行估值，使企业在正常的市场机制下确定合理偿债方案和企业定价，保护了企业的权益和价值。预重整与破产重整相较而言缩短了司法重整程序的时间；减少重整成本，降低司法重整中产生的程序性费用；有利于在正式进入司法重整前识别各方利益预期，减少在司法重整程序中因无法协调各方利益导致司法重整失败的风险；避免司法重整程序对危困企业商业价值和声誉的影响，预重整阶段债务人仍掌握经营管理权。破产重整立案难，司法程序复杂，并且破产重整具有时效性和不可逆性，无法缓冲。
五、预重整破冰之路
(一)预重整制度的引入。“预重整”一词是王佐发从1990年美国开始实施预重整制度的英文表达“PrepackagedReorganization,Pre-reorganize”直译而来，也有人直译为包裹式重整。中国立法上没有建立预重整制度，只是多数学者为了与破产中的司法重整进行区分，普遍简洁地称之为预重整。预重整制度目前没有全国立法层面的文件予以认可，最高人民法院于2018年3月4日的《全国法院破产审判工作会议纪要》最先提出“探索推行庭外重组与庭内重整制度的衔接。此后，浙江省高级人民法院、深圳市中级人民法院相继相关规定。
(二)国际经验及具体方式。英国的预重整制度包括两种方式：一种是1986年破产法第1条规定的公司自愿整理。法院的地位非常消极，认为与法院相关的就是将规定的程序性文书提交法院。另一种则是破产法附表B1(2002年)规定，在完善管理程序时留出预重整空间。当公司陷入困境时，可以向法院申请管理令进人管理程序，也可以在法庭外任命管理人并将任命通知副本提交法院的方式来启动管理程序。英美两种模式比较而言，美国的规定较为完备。一则因为，美国在破产法方面不仅有判例，而且有完备的立法。英国尽管在这一方面的实践与美国几乎同步，但其偏重于判例，且与司法重整联系不大。另一方面，大陆法系国家尽管有立法规则，但缺少英美法的灵活性。除此之外，不发达国家的立法和司法实践多有脱节，也不具有典型参考性。因此，本文所指的预重整是指美国破产法意义上的预重整，一般流程为企业在进入法院重整程序前，预先与债权人、投资人等利害关系人就企业债务清理、经营调整、管理层变更等相关事宜共同拟定重整方案，然后再带着该重整方案在法院主导下启动重整程序，由法院裁定。
(三)怡丰城项目的成功落地。我国现行法律法规中并无预重整制度的相关规定，但预重整制度的实务运用却悄然兴起，浙江省杭州市余杭区人民法院审理的杭州怡丰成房地产开发有限公司破产重整案就是代表性案例之一。 “东田·怡丰城”项目位于杭州市余杭区，系华鼎房地产开发有限公司、东田控股集团有限公司、杭州三朋投资管理有限公司参股设立的怡丰成公司开发的。由于股东间纠纷及大量债务存在，2015年3月项目便出现停工。截止2015年8月，余杭区法院受理的涉及怡丰成公司案件达80余起，怡丰成公司民间借贷总金额约1.1亿元，购房债权人达1200余户，债权总金额约18亿元。2015年6月2日，余杭区政府针对“东田·怡丰城”项目成立临时协调小组。6月16日，在政府部门的协调下，怡丰城公司向余杭区法院申请破产重整预登记。余杭区法院在预登记后，在政府部门的配合下，使得债权人停止了催债行为，并通过第三方与原施工单位一起估算项目继续施工所需要的资金。同时，在政府和法院的组织协调下，对债务人的债务进行审计，确定债务规模，比照重整期间债权人会议程序，“由最大债权人以主召集人身份向法院递交召集已知债权人会议的备案申请”。法院备案后，比照重整工作机制，对债权人进行分组、召开债权人会议，建立已知债权人联络、协商机制，并就预重整方案征求债权人意见，将“债权人的表态形成书面承诺文件”。怡丰城公司的预重整计划获得通过，并在重整期间达成重整计划，救活了“东田·怡丰城”项目。
(四)怡丰城项目经验总结。该案件的特点在于债危企业唯一资产为一处已停工的房产项目，且项目已预售一半，如就目前的在建工程进行传统的资产处置，一则就当前的市场环境下存在较大的处理难度，二则以在建工程形式处置资产将导致变现价值较低，债权人受偿比例极低，经预测可能抵押债权都可能无法得到全额清偿，普通债权将血本无归，且在预售中已支付购房款的业主更将面临财房两失的局面。预重整能够充分发挥属地政府的沟通平台搭建优势，在余杭区防化处置办的支持下，在正式破产重整之前先行达成续建复工方案，是怡丰成公司有序推进破产重整程序的重要基础。当时，怡丰成公司的最大债权人作为主召集人建立了联络协商机制，并在政府相关部门的支持下，聘请专业的重整团队为怡丰成公司预重整工作提供法律服务，通过开展预重整工作，以实现怡丰成公司全体债权人利益最大化和拯救困境企业重生的目标。重新进行融资，对停工项目进行续建，完工后不仅对于全体已付款业主可以完成交房，在剩余房源再次销售的基础上，也增加了其他债权人的可分配财产，发挥了企业剩余资产的完整价值。该案最大债权人是一家银行，在政府的组织下，通过政府融资平台，以银行为主导，为该项目融资2.1亿元，并确定该平台的资金应为公益债务优先受偿。“东田·怡丰城项目”最终在法院、政府的联动机制下，确保各项复杂关系得以平衡，通过银行的融资主导走出困境。
六、实践中预重整的联动机制探讨
预重整道路成功与否取决于多种因素，其中最为重要的是债权人、债务人以及厉害关系人在自愿谈判协商的过程中，能否就投资人投资、债务清偿、预重整计划方案的行程达成一致结果。从近几年的预重整、司法重整的实践来看，预重整都离不开法院、政府和金融机构的帮扶和支持。
(一)府院预重整联动机制。“府院破产联动机制”是实践中为拯救债务危机企业的各种协调联动机制中的一种，不是法定机制，而是政府与法院协调职能共同解决破产程序中遇到的问题而创建的工作制度。政府行使行政管理权，法院独立行使审判权，两者不存在隶属关系，因此在处理各种关系过程中通过沟通协调方式进行解决。在实践过程中对出现的维稳问题、交欠税款问题、有瑕疵财产的处置问题、缺乏预重整费用问题的解决也发挥着重要作用。
(二)府院银协调机制。商业银行往往是债务企业特别是债务民营企业的最大债权人或主要债权人，银行债权如何处置往往决定重整、预重整的成败。在预重整、破产重整中，银行债权与企业债务之间存在如下利益冲突：如何解决行使财产担保权问题、银行债权的处置问题、逃废银行债务问题、预重整不如清算方便的争议问题等，“府院银协调机制”应运而生。从预重整的实践来看，许多地方政府、法院采取以下几种措施与商业银行债权人进行沟通协调：1.把预重整计划方案的可行性分析清楚：把预重整的拯救价值摆明白，解除银行债权人对预重整的顾忌，让银行债权人看到预重整对其实现债权有利而无害，这是首要的方法。2.采取切实有效措施依法保护银行债权：如针对银行债权人担心的债务企业逃废债务的问题，预重整管理人应当摸清债务企业有无逃废银行债务的动向，有无隐匿、转移有效资产掏空企业的意图，若有怀疑，应当对债务企业的有关财产依法采取保全措施。3.赋予银行债权人对破产财产变价的特别监督权：为防范债务企业资产低估出让，股权低价转让，通过租赁、承包逃避债务等有害银行债权人利益的行为，可以特邀银行债权人派员直接参与监督，允许其审查评估报告是否合法和破产财产处置是否公开、公平、公正，并认真听取对银行债权人的监督意见。4.利用“府院银协调机制”争取银行继续融资支持：债务企业濒临破产进入预重整，主要是遇到资金问题不能解决。地方政府、法院与商业银行协调继续融资来支持债务企业预重整的主要方法包括，一是以原担保物继续提供物权担保进行转贷，并采取“借新还旧”方法灵活处置抵押债权。二是另行提供财产担保。三是商业银行与投资人及债务企业进行协商，由投资人提供担保，商业银行为债务企业提供贷款支持，或者由投资人贷款，然后投入债务企业进行预重整。四是在不影响其他债权的情况下，地方政府、法院和管理人可与银行协商减免部分本息，然后一次性清偿或者分期偿还，从而减轻预重整债务负担。
七、预重整在实践中的可行性优势
在实践中，庭外债务重组成功取决于其背后的强大支撑—要么是某一权威的政府机构，要么是高效的正式破产制度。部分法院尝试进行庭外重组、预重整的实践探索，试图加强庭外重组和庭内重整程序的衔接。与纯粹的重整制度本身相比较，预重整制度主要具有以下几个方面的制度优势：
(一)预重整制度具有成本和效率优势。预重整通过前期梳理困境企业债权债务关系和谈判等方式引进战略投资者、拟定重整计划草案、召开已知债权人会议等一系列工作，降低随后的重整程序给困境企业带来的时间成本和管理成本，有效缩短困境企业进入破产重整程序后的审理时长提高企业破产案件的审理效率和破产重整的成功率。
(二)预重整制度一定程度上可防止纯粹庭处重组中的钳制问题。所谓钳制问题，是指如果采取一致行动对集体有利，但是个人以不合作相威胁从而获取多于其他成员的利益，其他成员以此为代价获得通过一致行动，这就是一种谈判中的钳制策略，钳制者通过这种策略获得经于团队中其他成员的利益。预重整制度借助重整程序的法律保障优势，利用企业破产法确立的强制批准重整计划的规定，一定程度上可以避免钳制者对重整计划的无理阻碍。
(三)预重整制度契合了我国困境企业挽救的现实需要。实践中，破产重整案件很大一部分都是涉众、涉稳型案件，尤其是房地产企业破产案件，牵涉购房债权人、建筑工程承包商、建材供应商、农民工、金融机构等多方利益主体，各方利益冲突激烈，涉及债权人人数庞大，不稳定因素较多，维稳形势严峻，因此，政府的前期风险处置十分必要。
八、实务中的建议
因预重整有其灵活性，陷入困境的房地产企业可以根据自身切实情况采取合适的预重整模式作为自救之路。一方面企业需要评估预重整的可行性，府院谨慎选任管理人，投资人需要重视投资风险防范，债权人确保其利益等。另一方面，法院和政府需要通过预重整做好困境企业进入破产重整程序前的各项准备工作，明确预重整程序中各方的角色定位，确定法院审查预重整计划草案的标准，做好预重整和重整程序的衔接，建立预重整期间债务人的法律保护机制。
参考文献：
[1]傲云.疫情对房地产行业有何影响?[EB/OL].中国经营报,2020-02-04.
[2]疫情对房地产行业格局的影响与展望[EB/OL].新浪财经,2020-04-20.
[3]最高人民法院民事审判第二庭.《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2019.
作者:张晓涵 张敏 杨念 单位:泰国斯坦佛国际大学 泰和泰（重庆）律师事务所
