摘要：房地产项目投资是一项专业化、复杂化和系统化的工作，其风险和收益一般成正比。在进行房地产项目投资时，要加强对投资风险的管控工作，最大程度规避风险，保证房地产行业的健康发展。从房地产项目入手，针对房地产项目投资风险因素和管理控制措施进行研究与分析，以期为我国房地产项目投资的风险管理工作提供参考。
关键词：房地产项目；投资；风险因素；管理；规避风险
0引言
房地产项目投资活动具有投资大、收益高、周期长和高风险等特点，使得房地产投资项目存在很多潜在风险，投资活动具有不稳定性和不确定性。投资房地产项目时，要强化风险意识，重视房地产项目投资风险管理的相关工作，加强对市场行情和需求以及国家相关政策的了解，对多种影响因素进行科学分析。通过项目调研，提高项目投资的可行性，通过数据分析，采取有效的措施与手段，保证房地产项目的投资收益，提高房地产行业的可持续发展，推动国民经济稳定发展。
1影响地产项目投资风险的因素
1.1政策
在我国房地产项目投资风险的影响因素中，政策影响是最关键的因素。影响房地产行业的政策主要有土地资源、城市建设与规划、税收和建筑施工等方面的政策。近几年，国家对于土地资源制定了许多相关政策，加大了对土地资源的管理和调控力度，同时我国土地价格逐步升高，这对于房地产行业是一个巨大的考验。在房地产项目投资过程中，国家的税收政策与投资方的投资收益有着重要关系，税收利率较高，会一定程度降低投资方收益。前几年我国房地产行业发展迅猛，对社会造成了一些负面影响，所以国家加大了对房地产行业的管控力度，使得房地产行业的融资变得更加困难，也对房地产行业的发展提出了更高要求。
1.2经济
房产价格与房地产项目的收益有着直接的关系。房地产项目周期较长，从项目开始规划到最后建成售卖，具有很长的时间周期。在这期间，政策和市场环境的变化都会对房地产项目造成一定的影响。建筑市场的发展也与房地产项目有着密切的关系，人工成本、建筑材料价格的提高，均会导致房地产项目的收益发生变化。
1.3企业能力
房地产企业的能力也是房地产项目投资风险的重要影响因素。不同的房地产企业有着不同的融资方式和企业运营方式，企业的项目施工能力、安全保障能力和成本控制能力存在较大差异，与房地产项目的施工质量也有直接关系。房地产企业的发展状况以及企业信誉度等均十分重要。房地产企业工作人员的工作能力与素质和项目投资风险也有直接的关系，因此房地产工作人员要不断提高市场敏感度，加强对国家政策和市场行情的了解，强化风险意识，在风险发生时能够采取科学有效的防范措施。
2房地产投资风险管理
2.1投资风险分析
投资风险分析是指在房地产项目投资过程中，通过项目信息收集，并根据国家相关政策和市场需求变化等进行数据分析，作出科学的决策，提高项目的可行性。对可能出现的风险进行分析，并采取相应的措施规避风险。
2.2风险管理措施
风险管理措施是指在房地产项目投资过程中，对于可能出现的风险，采取相应的措施，制订方案、合理规划，加强对投资风险的预防。可以通过购买保险、组合投资等方式，减少投资收益造成的损失，保证房地产项目顺利进行，促进房地产行业的发展。
2.3风险监督
在房地产项目投资过程中，要做好对项目风险的全程监督管理，最大程度避免投资风险的出现。房地产项目投资是一个动态且周期较长的过程，项目投资过程中的任何一个因素都可能会对项目的收益造成巨大影响，所以要重视对投资风险的全过程监督，制定科学合理的监督制度，加强对项目细节的重视，提高风险敏感度，实现对投资项目的全方面、多层次监督，降低投资风险，提高房地产项目投资的可靠性。
3降低房地产项目投资风险的管理措施
3.1关注市场动向，提高企业风险意识
在进行房地产项目投资时，投资方要强化风险意识，关注房地产市场变化和相关政策的变动。结合市场动向和相关政策确定投资项目，加强对市场行情的了解，要根据国家政策和消费需求信息开展房地产项目投资活动，有针对性地开展工作，选择合适的房地产项目进行投资，避免发生投资风险，提高企业收益。关注市场动向，房地产企业可以构建专门的房地产项目信息收集体系，以便能够在第一时间掌握国家的相关政策和整体的市场行情，及时有效地对房地产投资项目进行调整和优化，避免由于与国家政策不符导致投资项目失败。对国家政策的分析，要做到全方位多层次考虑，根据市场和国家政策，做好长远的项目投资计划，保证投资效益。
3.2做好房地产项目投资组合工作
我国房地产项目众多，收益不同，风险也不同，为有效管控房地产项目投资风险，可以对多种类型的房地产项目进行组合投资。投资方在进行房地产项目组合投资时，可以对类型相差较大的项目进行组合，当其中某个类型的项目出现风险时，确保另一个项目的投资能够有效规避风险，进而最大程度地保证投资收益。投资方在对房地产投资项目进行选择组合时，应对项目情况进行全面调查，了解施工企业和项目相关企业的发展情况，保证投资项目的可靠性。资金充足的投资方在进行组合投资时具有较大的优势，能够实现对不同类型项目的投资，不仅能够保证企业资金的流动性，也能实现对投资风险的有效控制。需要注意的是，投资方要树立正确的风险意识，通过对房地产项目进行组合并不能完全防止风险的发生，所以投资方在对项目进行组合投资时，应采取相应的风险控制措施。
3.3树立调研意识，提高投资项目可靠性
投资方在确定房地产投资项目前，要做到对项目的全面核算和调研，最大程度地提高房地产投资项目的可靠性，避免发生风险。房地产项目影响因素较多，所以投资方要在确认项目前做好充足的调查与研究。投资方可以对投资项目的具体情况和项目的承包企业等进行经济、财务和信誉调查，进行数据分析与核对。投资方还可以聘请专业项目投资人进行讲解评价，全面考量房地产投资项目的整体工作安排与规划，最大程度地提高投资项目的可行性和低风险性。另外，投资方还可以聘请专业的项目投资管理人员对项目进行管理与调控，避免发生风险，保证企业的经济效益。
3.4加强信息技术应用
近几年，信息化技术的发展为我国很多行业带来了巨大变化，加快了社会的发展与进步。为加强房地产项目投资风险管理，需要加大对信息技术的应用，借助信息化优势及时有效地获取投资项目的信息和国家政策，并通过对收集到的信息和数据进行合理分析，为投资方提供可靠的投资意见。在投资房地产项目时，可构建专门的风险系统，对投资项目进行针对性分析，采取有效的手段与措施，进行合理的安排与规划，保证投资方的项目收益。通过信息化技术的应用，提高风险管理工作的质量和效率，确保项目投资的可靠性。
3.5提高对保险的重视程度
在房地产项目投资过程中，投资方为了避免企业的经济损失，保证投资收益，通常采用购买保险的方式实现降低和规避风险。投资方可针对不同的房地产投资项目购买不同类型的保险，从而有效降低投资造成的损失，不仅实现投资方资金的流动循环，也保证投资方各项工作能够顺利开展。对保险公司的选择，不同的投资方针对不同类型的投资项目有着不同的挑选规则。资金较为充足的投资方可以选择大型的保险公司进行投保，保证对项目起到有效的保险作用。资金较少的投资方也要根据项目的情况选择保险公司，避免因保险公司的问题出现无法进行风险补偿的情况。投资方对保险公司的规模、行业信誉度以及赔偿金额等情况进行了解，保证购买保险的科学性和有效性，降低投资方的投资损失。
4结语
加强对房地产项目投资风险的控制与管理对社会的发展与进步有着重要的作用，能够有效推动我国国民经济的发展，增强综合国力。在房地产项目投资时，要加强对国家相关政策的了解和对市场环境、行情的掌握，在投资前做好充足的调研与分析，保证投资项目的可靠性，通过科学合理的方法降低投资风险。另外，还要不断地提升风险意识，顺应时展，加强对信息化技术的应用，构建科学合理的风险管理体系，最大程度地保证投资收益，实现投资风险的规避，促进房地产行业健康发展。
参考文献：
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［2］徐慧.价值工程在房地产开发管理分工中的应用［J］.城市住宅，2019,26（2）：146-147.
作者:刘阳 单位:河南建业环球美食城置业有限公司
