业务员管理范文1
一、物流园区物业服务特点
目前，在管物流园区物业服务内容还是以四大基础服务为主，但呈现出与其他业态不同的特点。
1、客户多元
客户结构复杂且要求不同，且许多客户在园内有包装运输等环节；园内租户众多，多为国际国内知名企业，有着不同的文化。
2、秩序复杂
客户进出货物集中，容易造成堵车、交通事故，甚至损坏设施设备情况发生。
3、体系严谨
普洛斯、阿里巴巴菜鸟园、京东、中外运等品牌运营商，都有着其自有管理体系，因此现场服务除按照公司管理体系开展工作外，还要同时接受业主方体系的监管和考核，因此物业管理服务工作都在严谨的制度体系下进行。
4、政府关注
物流园属政府消防重点单位，消防安全管理要求高，对消防安全货品存放、安全生产等要求极高，政府各职能部门检查工作频繁。
二、服务保障体系
公司通过标准化运营体系、人才建设和三级品质管理，为物流园区物业管理服务提供保障。
（一）标准化运营体系
首先是标准化。公司以2001年开始创建的由ISO9001质量管理体系标准、ISO14000环境管理标准和OHSAS18000职业健康安全管理标准构建的基础管理体系，2009年创建的“三级管理制度体系”和2013年创建的“AAAA标准化良好行为企业”，这三个制度体系共同构筑了物流园区物业管理服务的保障基础。其次，结合各园区业主方要求，共同拟订有针对性的物流园区物业管理制度，如《***物流园物业管理手册》，内容包含：总述、物业资料和文档管理、物业服务供应商选择与管理、公共秩序及消防管理、设施设备维护保养管理、环境管理、风险管理、财务管理、物业移交流程、租房服务和客户满意度等11大项40小项内容，涵盖了物业管理基本流程和物流园业态所要求的服务流程。
（二）人才建设和专业提升
公司在园区类服务团队和人才的建设和使用上，也形成了独有的经验。为培养物流园区类项目管理人才，在宏观上，公司专门建立了物流园区管理人才库，搭建了经理、经理助理、主管级别的三级人才梯队，有针对性地制订培养培训计划，为培养对象配备专门导师，公司人力资源部开展全年跟踪。在微观上，公司对园区类项目开展共性服务环节的培训，如治安维护、交通管理、沟通技巧、应急保障等。同时，片区不定期开展园区类项目经验交流，包括撰写理论和实践文章、参观不同类型园区等等，使管理服务经验不断得到提升。
（三）完善的品质检查制度
采取“公司三级品质检查体系+园区业主方检查”相结合的检查制度。
1、公司三级品质检查体系
公司采取项目“月度自查+片区季度核查+公司品控部季度稽查”相结合的方式，对园区项目进行三级品质检查。其中，公司重点稽查各阶段整改提升情况和业主方要求落实情况。
2、园区业主方检查
园区业主方每季度均由其母公司或上级公司用飞行检查的方式，对园区物业管理进行监督检查。如普洛斯中国、阿里巴巴菜鸟网络、中外运等等，每半年均对全国物流园区进行巡回检查，检查后进行排名通报。
三、园区管理服务的两点经验
1、车辆管理：交通堵塞问题
位于广州市增城区的某物流园区，两侧毗邻招商局物流、中外运物流等多个物流园区和工业企业，西面北面均是断头路。由于园区业务量大，在工作日内大量货车、通勤车、私家车出入。特别是上午下午两个高峰时段，经常造成路口及道路拥堵，车辆长时间无法出入。解决措施：（1）调整线路将园区北门变成入口，东门变为出口，使两个出入口在一条道路上，并将车道改为单向行车，出行车辆全部采取左转，从园外道路直接进入市政大道，实现车辆有效分流。（2）高峰疏导在高峰时段，设4名秩序维护员在这两个高峰时段内进行现场车辆指挥疏导。在对园内行车线路进行了调整的情况下，使在园区出入口50米范围内行车顺畅。（3）交警协助协调当地交警部门，对园区周边道路交通进行治理，有效减少了相当部分非必要的车辆停滞。在以上三项措施的共同作用下，该园区周边道路交通拥堵的问题得到了较好的解决，保障了园区正常业务的开展。
2、工程改造：屋顶渗漏问题
由于物流园仓库结构特点，以及华南地区多雨的特点，普遍存在屋面渗漏水、包边脱落等问题，反复维修均未能彻底解决，影响了仓库的正常使用，此问题在多个运营商的物流园区均存在。针对此情况，2014年，粤华物业以增城某物流园为突破口，提出了在加装溢流系统的措施，得到了园区业主方的大力支持，在该园区共加装了350多个溢流口和50多个集中导流管。同时，物业服务中心制定防漏水巡查制度及应急处理预案，每到雨水天时，服务中心都会安排工程技工到各仓库对库内进行检查漏水点并做好记录，待天晴时就安排修补，并在修补后跟踪修补效果。这一系列举措，基本解决了由于设计缺陷带来的渗漏水问题，也通过此园区的示范作用，在其它园区有效推广。
四、延伸：智慧园区管理
业务员管理范文2
关键词：产业园区;物业管理;服务措施
产业园区里不仅有丰富的生产资料，还有很多先进的生产技术，因此产业园区的整体价值非常高。由于产业园区的种类很多，如物流园区、科技园区以及生态农业园区等，不同的产业园区中人群不同，学历层次不同，一定程度上相当复杂，所以安全将会是重中之重，任何安全原因导致的事故，都将会造成不可估量的损失。
一、产业园区物业管理服务的重要性
对于企业来说，一个企业要想能够在竞争激烈的市场中处于不败地位，那么就必须进行专业化、全面化的发展，因此不少企业在发展时采用创建产业园区的方法进行扩大规模生产。所谓产业园区，是指着重于某一个产业发展而专门设立的一个区域，在这个区域中进行新兴产业的培养，产业园区不仅能够聚集着各种各样的资源，同时又能够推动新兴产业的不断发展和城市化建设的完成。产业园区按照不同的分类有很多种，目前最常见的产业园区有物流园区、科技园区以及生态农业园区等。不同的产业园区分别担负着不同的产业功能。很多产业园区的涉及面比较广，比如高新科技产业园区，其中所牵涉到的零件往往十分昂贵，一旦发生偷盗事件就会对企业造成很大的损失。如果物业管理没有发挥好巡视及安全预警作用，那么就容易出现产业园区中的配件被盗等不良事件，从而影响产业园区的发展。目前，我国的大部分产业园区都采用第三方物业来进行管理服务。采用第三方物业来对产业园区进行管理服务，不仅能够更好的为园区的建设添分加彩，同时也有利于将产业园区的管理向专业化推进，因此加强产业园区物业管理服务势在必行。
二、加快完善产业园区物业管理服务的配套设施
随着我国社会经济的快速发展，以某一生产为目的而形成的产业园区逐渐涌现出来，并且对于我国的区域经济发展起到很大的作用。虽然近年来我国各地的产业园区发展很多，但是普遍都存在着基础设施不完善以及土地利用不够等问题，这不仅严重制约着产业园区的发展，同时也严重影响了产业园区中物业管理服务质量。在产业园区中的物业管理服务配套设施多种多样，这些物业管理服务配套设施是根据物业的功能而配置的。作为产业园区的物业管理，首先应该确保产业园区的安全问题，其次是公共设施的维护，再者就是环境绿化和保洁功能，第四个功能则是宿舍管理，宿舍管理系统不仅包括对宿舍入住人员的管理，同时也有规范宿舍管理的作用。此外，物业管理服务的第五个重要功能就是园区的生活娱乐系统及配套设施管理。综上所述，要想发挥好产业园区中的物业管理服务的五大功能，首先一定要建设好物业管理服务的配套设施。只有物业服务的配套设施到位，才能体现物业服务的高效性，这样产业园区中的物业才能够更好地为产业园区的发展而服务。因此要想构建产业园区中的物业管理服务，就一定要完善产业园区中的物业管理服务相关设施配套。产业园区有很多种，如内容产业、设计制作产业、营销服务产业以及衍生产业等，一个产业园区的建立及配套涉及很多方面，而物业正是为了产业园区更好的运行而进行服务的。
三、完善产业园区中的日常物业管理服务
(一)物业做好安全保卫功能
由于产业园区的特殊性质，其不仅涉及到珍贵的生产资料，同时也有很多价值高昂的材料，一旦这些资料被泄露或者倒卖，那么将会给产业园区造成很大的影响，故日常管理中必须加强对产业园区的安全保卫，以保护好产业园区中的生产材料以及员工的生命安全为产业园区中的物业管理的首要责任。在具有配套的安全保卫功能设施后，物业应建立专职队伍并且要求参与巡查的人员必须统一着装，文明执勤。采取定时结合不定时等多种方式在园区中进行巡逻，发现有危害人身安全的地方，应该立刻设置明显标志进行警示，及时消除产业园区中的安全隐患。除此之外，物业应该在出入口处对来访的人员进行登记以及相关的检查，以防无关人员在园区中闲逛，避免出现产业园区中的财产或者生产资料丢失以及人员肢体冲突等情况，从而造成严重的后果。如果物业人员在巡逻过程中发生突发事件，应该启动应急方案并立刻寻求支援。
(二)产业园区的物业应该加强对设备设施进行维护和节能措施的推广
产业园区中配套设施的管理不仅包括房屋管理和维修养护，同时也包括共用设备的管理。产业园区中的共用设备根据配套包括给排水、供电设备、消防系统、空调系统、防雷设施等。在进行房屋管理与维修养护服务时不仅要定期检查房屋外观，同时也要检查房屋的装饰有无脱落以及园区道路的完好情况，对存在问题的地方及时进行修复。在对共用设备进行管理时，不能等问题发生了再进行管理，而是要做到预防为主。因此定期做好日常工作，使设备处于良好状态是重中之重。除此之外，还要定期对共用设备进行全面的检查及维护保养，检测需要委托有专业资质的公司进行，并将检测结果公示，尤其是消防系统的每年一次的检测，必须确保产业园区中的消防系统设施设备齐全，随时能用，同时各方面的应急方案要定期演练，防止出现问题空有方案，束手无策的情况。产业园中企业众多，人员众多，整个园区运转过程中需要很多能源的支持，如水、电、燃气等，消耗巨大，物业应在日常管理中找寻和总结节能的经验和办法并持续执行，优秀的节能措施，可以在能源方面达到20%，甚至更高比例的节约，在产业园区持续稳定的发展上给予不可小觑的支持。
(三)产业园区的物业应该深耕物业日常基础服务及配套增值服务
物业首先应该确保环境卫生方面要到位，能够给产业园区的工作人员提供干净的工作生活环境。其次还应该对产业园区的文化活动进行系统规划，在节假日举办丰富多彩、多种多样的文化活动，创造一个和谐文明舒适的生活环境，以此来满足产业园区中的派驻员工的精神文化需求，让更多的人愿意留下，愿意参与产业园发展。最后还应该根据产业园区的具体情况开展一些增值配套的服务，以满足业主潜在的需求。
四、结束语
综上所述，要想加强物业在产业园区中的管理服务功能，那么首先要确保物业进行服务的配套设施设备得到合理完善，除此之外，在对产业园区进行管理时，物业应该承担好自己应该负责的工作职责，如人员的合理配置、环境的及时维护、人员的进出控制、配套设施的维护保养、增值服务的配套完善等，每一个环节都是不可或缺的，只有这样才能发挥好物业在产业园区中的管理服务功能。
参考文献：
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业务员管理范文3
关键词：物业管理企业；发展阶段；人力资源管理
近30年，我国物业管理企业数量大幅度上升，相关调查统计结果显示，现阶段我国物业管理企业总数高达6万多家。然而，随着互联网信息化技术的普及与发展，再加上业主对服务质量的要求越来越高，国内物业管理企业面临的市场挑战及竞争也越来越大。对此，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中占据有一席之地，就必须要重视自身管理工作，其中最为重要的便是企业人力资源管理。人力资源管理是决定企业内部组织机构人员正常运行的重要保障，企业经营与发展都与人力资源管理内部密切相关，由于物业管理企业在不同发展阶段下企业经营战略方案有所差别，因此对物业管理企业不同发展阶段实施针对性人力资源管理便显得至关重要。
一、物业管理企业人力资源管理现状
第一，薪酬较低导致人员流动频繁。我国物业管理协会相关调查结果显示，全国物业服务企业人均工资约为5.7万/年，薪酬水平较低，物业企业管理人员收入水平与社会平均工资相比相距不大，薪酬水平较低导致从业人员人才较少。另外，物业管理企业人员大部分都是基层操作员工，行业之间薪酬竞争性较小，导致员工流失现象较为频繁，流失率高，这是导致物业管理企业高级人力资源管理人才缺乏的重要因素。第二，繁琐复杂导致从业人员倦怠。物业管理企业工作内容繁琐，市场上将物业管理企业昵称为“管家”，基层员工每天需要进行较多劳动活动，而管理人员不仅需要对内部人力资源进行管理，还需要解决各种繁琐复杂、千奇百怪的物业纠纷，这种工作很容易导致管理人员滋生厌烦情绪，工作积极性不高，最终可能出现频繁跳槽，难以留住人力资源管理人才.第三，偏见引起从业人员心理压力。物业管理企业在众多行业中社会地位相对较低，大多数社会民众都认为物业管理企业属于服务行业，且技术含量差，因此对这一行业存在一定偏见。相关调查报道显示，超过75%的物业管理企业反映自己在社会行业中地位较低。另外再加上社会舆论也时常出现一些偏见性报道，造成物业管理人员对自身行业缺乏信心，不利于物业管理企业资源管理及发展。第四，学科建设落后后备人才不足。物业管理企业人才文化水平普遍较低，其中超过硕士学历人数仅有不到0.2%，本科学历人数约为4%左右，大专学历人数约为11.6%，另外大多数人群则为中专生或高中及以下学历。由于物业管理学科建设程度不足，行业人员整体素质较低，管理人员难以对其进行高效管理，影响物业管理企业人力资源管理质量。
二、物业管理企业不同发展阶段人力资源管理
（一）创业阶段人力资源管理
创业阶段是一个企业发展的最初期阶段，这一阶段的人力资源管理质量和效率对物业管理企业来说十分重要。在物业管理企业创业阶段，由于人力资源相对较少，因此在管理上较为简单，但却不能忽视。创业阶段企业领导人员可依照自身意志为主进行人力资源分配，在处理基本劳资管理上也可以依照个人意志为主，这种管理模式下能够满足企业初期创业阶段需求。由于物业管理企业本身就处于初期创业阶段，因此这一阶段人力资源管理的重点主要落脚在企业员工制度遵守上面。比如，物业管理企业人力资源管理在创业阶段应根据公司及员工特点制定行政管理制度，包括员工守则、员工手册、公司制度、管理条例等内容，通过这些制度的制定，可有效保障创业阶段物业管理企业顺利发展。由于物业管理企业在创业阶段受到成本及效率等因素影响，在对人力资源培养上较少采用开展培训的方式，且统一培训效果也不太显著，最常使用的是师徒带教方式。处于创业阶段的物业管理企业在人力资源管理上更重视对内部人员工作质量的考核，侧重于关注员工对企业创业发展阶段的贡献度，因此物业管理企业在创业阶段的招聘工作便显示尤为重要。另外，为了在创业阶段充分激发员工工作积极性，物业管理企业还要注重挖掘员工潜力，设置合理薪酬体系，采用基本工资+绩效工资的薪酬模式，充分调动员工工作热情。
（二）发展阶段人力资源管理
发展阶段下企业大都已经拥有自己的市场份额，在市场中也具备有一定的核心竞争力，此时必须要进一步加大对人力资源管理的重视程度。对企业人力资源战略管理进行科学规划，建立人力资源管理制度和人才培养体系、薪酬体系以及绩效考核体系，重点建立健全人力资源管理体系，打造人力资源管理系统流程和模式，以制度来管理企业人才，运用各种人才测评方法开展人员的“选、用、育、留”工作，通过制度管人来开展人力资源工作。一是建立利学合理的岗位体系，开展工作分析，明晰各部门职能、各岗位职责及工作标准；二是建立健全各项规章制度，特别是培训制度、绩效考评和薪酬激励制度，充分调动员工的工作积极性，为企业各项工作的顺利进行奠定基础；三是建立健全人力资源开发管理系统，包括人力资源规划、招聘录用、人才选拔、任用以及培训开发等；四是通过进行人力资源需求预测，前瞻性的制定人力资源规划，满足企业快速发展对人力资源数量和质量的需要；五是加强员工培训，通过培训提高员工岗位技能和素质，满足企业发展需要。
（三）成熟阶段人力资源管理
这一阶段，企业规模进一步扩大且人数不断增加，经营范围拓展，朝着多样化、专业化方向发展。企业内部分工更加精细，管理工作越来越复杂，分权模式走上正轨，职业经理人越来越发挥关键作用。另外，企业规章制度健全规范，形成企业文化，人力资源管理围绕企业文化来开展相关工作，注重培养员工归属感和认同感。企业的文化来源于企业老板的发展观和管理层的企业观。而企业观和发展观并不能直接形成企业文化，需要借助企业人力资源管理系统功能的有效发挥，在人力资源管理部门制定人才战略、招聘、培训、绩效考核、企业文化建设系统工作中，已经将企业老板的发展观和管理层的企业观通过制度、标准、管理规则、素质提升等经过培训和执行形式渗透到企业内的所有人员心中。经过有效管理模式积累成一种无形的企业人文文化，当人力资源管理部门能够将企业文化工作做得越细越到位，企业的凝聚力和竞争力越强，企业文化的形成过程和建设方法，也是人力资源管理的核心工作，也是配合企业成熟期要通过文化来影响员工，继续认同企业发展形成文化理念。
（四）衰退阶段人力资源管理
衰退阶段对企业来说重点是争取重生，这一阶段下物业管理企业规模出现萎缩，内部凝聚力、向心力都会出现不同程度的减弱，内部核心人才可能出现流失情况，而一些非核心岗位则可能出现人员过剩情况。这一阶段下，企业往往欠缺发展活力，创造性低，虽说有健全管理制度，但有很多都流于形式，没有有效实施。另外，企业在这阶段产品市场竞争力下降，在市场中的占有率开始缩小，企业营利能力也越来越小。虽说这一阶段企业正处于下坡路，但并非表示企业已经走到尽头，倘若能及时对企业管理进行整改，及时改革创新，则企业有较大可能实现起死回生，步入新的发展时期。因此这一阶段必须要重视对内部进行整治。衰退期物业管理企业在人力资源管理上应着重从人员素质与制度整改两方面入手。首先，企业要对内部进行全面整治，将企业中一些不必要人员删减掉，尽可能降低企业人力资源成本消耗，减少企业中人浮于事情况的出现。其次，物业管理企业是要重视人工成本控制，在薪酬制度设定上可以采用具有较高弹性的模式，适当拉大不同技术层次员工薪酬差距。最后，物业管理企业还要重视对人事政策进行调整，确保企业人员任用模式为“能者上、庸者下”，以员工对企业的贡献度来对员工进行奖惩，这样有助于企业留住核心人才，为企业获得重生提供人力资源保障。
三、结语
总之，人力资源管理作为企业管理的重要内容，其管理是否规范化、科学化、有效化将会对企业经营发展产生直接影响。对此，物业管理企业必须要加大对人力资源管理的重视程度，并结合企业自身实际情况，根据企业不同发展阶段采取不同人力资源管理措施，以优质、高效、规范的人力资源管理为企业健康、可持续发展提供保障。
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业务员管理范文4
关键词：医院；管理会计；业务；财务；融合
在社会经济发展环境下，医院的财务收支规模也在逐渐加大，因此强化医院经济运营管理，具有重要作用。尤其是在新医改环境下，针对医院经济管理也提出新的要求，需要实现“提高医院资产利用效率，降低医院运行成本”。在医院管理中实现业务和财务的高度融合，则有助于显著提升医院运营经济管理质量，促进医院的良性发展。
一、管理会计中的业务和财务融合实现价值
管理会计是医院内部管理的重要部分之一，在管理会计中有效实现企业财务和业务活动融合，对于医院发展具有重要作用，则有助于有效发挥管理会计在医院规划、决策、控制以及评价等中的应用价值。
(一)有助于制定科学战略规划
在改革推进过程中，医院运行也存在较多不确定性，财务会计管理主要是针对已经发生的财务实施管理，管理会计的关注点则是在未来，不但关注医院财务活动，同时对于业务活动也有一定的认识，从而为医院发展提供了更为全面的信息，有助于培养医院在社会经济发展中的适应性。基于战略视域分析，能够对医院价值驱动因素以及重要程度有一定认识，科学评估医院发展中的优势和劣势，对未来发展方向进行战略规划，并制定相应的年度计划，实现资源的优化配置，提高战略制定科学性。
(二)有助于医院管理者制定决策
在非财务信息的应用下，管理会计在医院管理中的应用，能够为管理者在财务数据分析基础上，对医院资源以及使用效率有正确评估，发现医院的长期发展潜力，从而制定科学合理的发展决策。医院在运行发展中，也会出现大量的数据信息，分别为财务信息和业务信息。在医院发展中如果各部门只是单纯从一个角度进行信息传递，管理者在制定决策的时候数据信息支持存在不足。管理会计则能够实现相关信息的收集、加工以及整合应用，为医院管理者决策制定相应的数据支持，实现医院业务和财务的有效融合。
(三)有助于实施医院运行评价
在医院业务发展中，发展规模也在不断扩大，经营管理发展面临新的挑战。医院的资本体量和运营压力比较大，也均需要有效应用管理会计实现医院运行的全面监控，采用财务分析对医院业务实施情况进行对比分析。在医院日常经营管理过程中，实施发展评价及全面监控，实现对医院各部门工作发展的客观评价，则有助于显著提高医院资源的合理应用。
二、医院管理会计的业务和财务融合管理策略
(一)变革医院运行管理思路
在新医改环境下，要对医院经济运行发展模式进行转变，从之前的经济业务总量关注逐渐转变为关注成本效益，改善传统的重业务轻财务，转变为业务财务运营并重模式，充分发挥管理会计职能，构建出医院的健康可持续发展路径。同时也需要注重提升医院的核心竞争力，在此之中业务技术是重点。在医院发展过程中，注重构建舒适的诊疗环境、便捷的服务流程、高超的诊疗技术以及服务质量，采用科学手段最大化的挖掘医院发展潜力，对当前物力、人力以及财力进行整合应用，有效激发医院发展活力及生机。注重实现医院收入结构的调整改革，最大化的提升医疗收入，减少医院发展中的浪费问题；在医院管理中可以加快床位周转，可以缩短患者的实际住院日，显著提升医院床位资源的有效利用率，加大经济杠杆效应的应用。同时在医院也需要扩大增值性以及高技术性医疗服务范围，积极发展医院新业务及新项目等。在当前医院发展进程中，医院财政补助增长不明显，需要积极做到医疗服务项目的保本量数据研究。随着我国经济水平的发展，医院要最大化的挖掘发展潜力，可以积极通过发挥自身医疗技术、管理运行以及设备条件作用，有效保障医院的收支平衡。
(二)强化医院精准化成本控制
医院成本控制一直是研究重点，强化成本控制的同时，也不能够降低医院服务水准，必须要找准控制“靶心”，实现医院成本的精准控制。在医院管理中要积极更新观念，显著提升各工作人员的成本控制意识，杜绝出现资本浪费。在医院成本核算以及管理中，实现精准化控制，则有助于显著提升医院的效益及效率，能够有效保障医院在激烈市场竞争环境中的生存及发展。首先，加强预算管理，采用预算管理模式实施成本控制。成本预算是实施医院管理的重点，必须要充分认识预算控制重要性。在医院中从上到从下构建完善的预算管理体系，以能够显著提升预算管理制度化、常态化以及系统化。对于医院的全部收入成本均需要实施预算管理，确保每项支出全部都归纳到预算中实施控制，以能够最大化的提高成本预算准确性及可靠性。不同部门的预算指标分级到各部门进行管理，并对责任单位以及费用使用情况有明确认识，以能够显著提升不同部门的成本预算管理质量。对不同部门的预算体系执行情况实施全过程监督，发现在执行过程中出现的问题，并分析其问题原因，制定相应的改善策略。其次，强化能源消耗管控。在医院成本中，水电气料占有较大比例，因此需要实施节能降耗，对医院节水节电措施进行改进。各个部门均需要明确落实节水用电责任，针对一些大耗能单元实施重点管理，比如在空调中，必须要制定具体的冷热气供应标准，并对冷媒水和冷却水温度进行合理的控制。夏季则可以对冷媒水温度适当的提升，冬季则可以对热媒水温度进行合理的降低，以此有效降低冷水机组能耗。另外也需要对电梯开启数量、时间以及楼层实施合理控制，以能够有效实现电梯系统的智能化控制。在管理过程中详细分析成本数据，分析成本数据中的相关问题，以能够发挥成本控制潜力。最后，强化医院费用管理。在医院严格实施相应的预算管理，所有花费以及支出全部纳入到预算体系，并做好预算数据测算工作，对医院的各个责任单位以及费用使用情况有明确认识，以密切监控和分析费用计划完成情况，构建相应的审批报销制度，强化预算管理。在医院管理中节约消耗，也就是降低资金投入，也需要加强医院日常维修及零星工程投入，最大化的减少资金投入，确保每一项支出均能够确定支出责任科室，能够有效实现全成本核算和绩效核算边界标准，可以在管理中加上成本管控考核指标，最大化的降低医院运营成本。
(三)有效发挥财务和管理会计职能
构建医院财务内部控制体系，减少医院的不合理支出，针对医院核心业务制定合理的流程。俗话说“好钢用在刀刃上”，必须要对医院的各项开支费用实施有效控制，强化资本支出内部监督，以能够最大化的减少不合理支出。重点强化医院的运营效率及精细化管理，构建完善的成本分析体系。在对医院成本分析过程中，和医院运营情况有效结合，财务管理人员更是要加强专业知识学习，在成本分析过程中实施科学管理，构建完善的成本额划算、分摊以及分析体系，针对运营过程中的情况寻找成本动因。对不同环节的成本耗费情况制定相应的控制方案，明确认识到医院成本控制内容，构建相应的成本控制结构。在医院发展过程中，也需要依照自身特点，构建合理的成本控制评估体系，针对医院运营效率以及业务技术等情况制定定量以及定性考核标准，以能够实现医院成本的综合性评价，以能够有效实现医院成本控制的流程化、全面化以及精细化。
三、结语
综上所述，在医院改革深化进程中，管理会计建设的发展不但要顺应改革潮流，同时也必须要结合医院内在要求，以能够最大化的发挥管理会计在医院管理中的重要作用。财
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业务员管理范文5
如今人类社会已经进入到知识经济时代，企业竞争已经转变为人力资源的竞争，物业服务公司是服务性的企业，要注重人力资源的管理与培养，这也是物业服务公司在激烈市场竞争中占据优势地位的重要保障。物业服务公司需要充分积累人力资源优势，提高物业服务人员的素质水平。实现人力资源信息化管理能够使物业服务公司的管理水平得到提升，满足信息化社会的发展需要。就物业服务公司人力资源信息化管理进行阐述分析。
关键词：
物业服务公司;人力资源;信息化管理
人力资源信息化管理就是使用信息管理软件对企业员工进行管理，这种管理方式快速灵活，能够减少人力资源管理的处理周期，及时了解员工的变化信息，能够为物业企业的决策提供科学的信息依据，对工作人员进行科学配置，满足市场发展需要。对人力资源进行集中管理，使得企业决策更加准确、合理，防止信息数据不准确造成决策风险，影响物业服务公司的发展进步。
一、物业服务公司人力资源信息化管理的意义
实现人力资源的信息化管理能够使人力资源管理理念发生变化，人力资源的信息化管理主要是应用高新技术和管理理念进行，实现开放式的管理，将部分功能外包出去，建立虚拟组织，使得物业服务公司的管理理念得到创新与优化，实现高效的人力资源管理。人力资源从传统的单一实现全面、多方位的互动管理，能够提高人力资源的管理理念，并成为物业服务公司中重要的部门。实现人力资源的信息化管理能够使人力资源管理部门提供科学的人力资源管理知识与方案，为管理层的决策提供参考，将分析建议提供给人力资源管理专家，完善人力资源管理部门管理体系的建立。人力资源的信息化管理能够通过定量的方式将创造的价值表现出来。物业服务公司的信息化建设管理中，人力资源的信息化管理是极为重要的内容，通过信息化管理能够提供信息支持，与信息管理系统有效衔接保证获得参考数据信息。物业服务公司经营过程中出现的信息是利用信息系统进行记录管理的，通过人力资源的信息化管理能够为人力资源相关工作的信息获得提供依据，促进人力资源管理工作的顺利开展。人力资源信息还能够统计分析现有数据，为物业服务公司的安排配置等提供科学的参考，使得工作安排以及流程设计更加科学。人力资源的信息化管理是将网络结构作为基础，对整个公司员工的信息进行管理，能够减少各级员工反馈时花费的时间，完善沟通机制，员工不再受到层级制度的约束，能够实现不同部门、层级思想的表达与传播。人力资源管理中使用信息系统，还能够强化员工与企业之间的互动，做到实时管理。人力资源信息化管理将管理与信息技术有机结合，吸收先进的人力资源管理理念，并将人力资源管理的内容以及业务流程等体现到系统中，优化业务流程，保证物业服务公司的人力资源管理实现信息化、规范化、人性化。
二、物业服务公司人力资源信息化管理策略
1.树立持续化的管理目标。当前的很多国内企业人力资源不足，要保证自身的人才需要就必须要通过外包才能够实现，但是如果外部供给不足，就会出现企业人力资源短缺的情况。现代物业服务公司的人力资源管理就必须要树立持续化的管理目标，优化物业服务公司的方案手段，促使物业服务公司实现长期、持续的发展进步，形成物业服务品牌，能够更好地为物业服务公司创造价值和效益。物业服务公司建立人力资源信息化的管理系统，完善人力资源管理平台，保证物业服务公司的人力资源实现现代化的管理与发展。今后物业服务公司的人才需求需要实现多层次的结构建设，能够为人力资源管理提供便利。做好人力资源培养工作，培养出复合型的人才，更好地促进物业服务公司的持续化发展进步。2.对人力资源信息进行优化配置。物业服务公司要结合自身发展的战略需要，树立科学的人力资源目标，对人力资源信息进行优化配置。物业服务公司需要结合自身需要分析人力成本，如果对规模比较大的物业服务公司进行人力资源信息优化配置，能够在一定程度上减少成本支出，实现人力资源的最优。物业服务公司中，人力资源是最为基础的内容，物业公司的运行离不开人力资源这一基础，对人力资源信息进行优化配置也就是做好物业服务公司人才的招聘、培训、考核、岗位分析以及薪酬制定等。物业服务公司的人力资源信息化管理就是要及时分部评价人力资源信息，提高人力资源管理效率，让员工更加积极主动地参与到工作中。除了具备科学的数据挖掘以及分析功能，保证分析结果的准确、多样、灵活性以外，随着计算机技术的不断成熟和完善，人力资源系统的可持续开发也成为判断其成熟与否的重要指标。员工考勤、网络培训、员工意见调查等功能也逐步与人力资源系统接轨，人力资源信息化管理也需要不断更新进步，优化配置。3.建立完善的人力资源信息管理制度。物业服务公司发展中，人力资源管理起到极为重要的促进作用，人力资源管理是当前诸多企业发展的制约因素。人力资源信息化管理能够促使物业服务公司的现代化管理水平得到提升，物业服务公司是重要的服务行业，在发展中必须要满足信息化的发展需要，使得人力资源信息化管理更加标准。要创造知识经济价值，就必须要做好人力资源信息化管理，如提高物业人员的业务水平、员工凝聚力、档案资源开发、服务能力等。人力资源信息化就是从整体上对员工进行管理，完善管理规章制度，保证相关工作有序推进，调节、管理好物业服务公司的内部，完善相应的管理制度、人力资源培训以及评价制度，这体现的是企业文化凝聚力，能够为物业服务公司的发展奠定基础。所以物业服务公司需要强化人力资源信息化管理，完善管理制度，保证物业服务公司各项工作能够顺利开展。4.优化人力资源信息库的建设。物业服务公司的人力资源信息化管理就是要做到档案管理的信息化，使用计算机、数据库等进行查阅，信息化管理的主要目的就是要建立人力资源信息库，能够为访问、查阅信息提供便利。物业服务公司的工作人员可以结合当前公司中人力资源调动的实际情况，明确自己的档案资料调动情况，信息库的建立能够为员工建立长期的跟踪性档案信息，为物业服务公司中员工的升职、薪酬涨幅等提供依据。对物业服务公司中的信息进行整合，并将其储存在人力资源信息库中，整理分散的信息，形成系统化的信息库，能够减少信息管理人员的工作量，减少人力资源的浪费，能够为员工的信息查阅提供便利。
三、结语
总而言之，人力资源信息化管理是一种新的管理理念和模式，如今网络信息技术以及计算机等实现了良好的发展进步，能够更好地促进人力资源管理实践产生的。我国的人力资源信息化管理发展时间并不是很长，但是已经被诸多企业广泛应用，这表明人力资源管理是极为重要和迫切的。我国物业服务公司的人力资源信息化管理虽然实现了一定的发展，但是依旧面临一定的问题与挑战，为了实现良好的人力资源信息化管理效果，就必须要树立科学的人力资源信息化管理目标，对人力资源进行优化配置，完善管理制度，建立信息化的数据库，能够为物业服务公司的发展进步提供科学依据。
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业务员管理范文6
1.职业院校教学岗位人事管理业务流程中存在的问题
教师不仅是教学工作的主体，同时也是职业院校人事管理的最重要对象，人事管理工作的顺利推进离不开教师的配合与支持。从职业院校目前的管理情况来看，职业院校普遍缺乏竞争机制，教师的工作积极性得不到有效的提升，许多教师认为教师的职责仅在于提高授课水平，不仅对学校规章制度缺乏执行力，亦无心于学校的科研活动，这些都直接导致了学校竞争力的减弱，降低了教师群体的综合素质。加之职业院校的人事管理工作大多着眼于在校教师的行为管理，忽视了教师团队的优化，导致学校的人才补给不及时，学校教师岗位缺乏新血液的注入，使得学校始终缺乏新的教学理念，影响了教学质量的提升。因此，如何在教师岗位管理中引入竞争机制，提升在校教师工作积极性的同时引入先进教学人才，已经成为了直接影响职业院校发展的重要问题。
2.职业院校管理岗位人事管理业务流程中存在的问题
管理岗位人事管理是职业院校人事管理的又一重要工作对象，而管理岗位分工模糊、组织架构不完善已经成为了直接影响人事管理工作开展的重要问题。职业院校人事管理部门依照“分工原则”对管理岗位的职责和工作进行划分，继而实现责任制管理。但是从目前职业院校发展实际来看，许多院校为提高自身工作效率，将具体工作不断细化，甚至出现了多部门从多角度同时接入一项工作的现象，反而降低了学校的工作效率。不仅如此，由于学校各部门机械遵从自身管辖范围完成任务，即便人事管理部门极力细化学校工作内容，但仍难免出现“灰色地带”，形成管理空白，而这类工作的开展需要人事办公室进行临时安排与协调，增强了实际工作的复杂性，造成了不必要的工作阻碍。
二、职业院校人事管理业务流程的优化方法
1.职业院校教学岗位人事管理业务流程的优化
职业院校教学岗位依据资历的不同，可分为助教职称、讲师职称、副教授职称以及教授职称四个等级。以上四类人才占有量以及高等人才所占比例是评价职业院校综合教学能力高低的最重要指标之一，因此人事管理部分应时刻注意学校四类人才的比例与数量，当教师人数无法满足学校扩展要求或人才比例失衡时，应及时应用外界招聘方式来壮大学校教师队伍，同时在教师管理当中引进竞争机制，刺激教师再学习和投身科研的积极性。具体而言，职业院校教学岗位人事管理业务流程的优化措施有以下几点：首先，人事管理部门应辅助学校改善现有科研环境，同时根据教师的研究类型增加学校科研项目数量，使教师能够根据自己的兴趣及专业投身到学术研究当中去，达到提升学校的科研水平和综合实力的目的。其次，人事管理部门应当实时掌控学校教师资源情况，对其数量及质量有全面的了解，并根据学校的实际及时通过招聘等手段补充人才，为教学发展提供全新的血液。最后，人事管理部门应完善学校内部晋升渠道和教师再学习机会，鼓励在校教师通过提升自身能力达到事业目标，全面提高在校教师的工作积极性，并配合完善的考核制度在教师中营造出公平公正的竞争环境，刺激教师不断改进自身不足，继而不断优化学校师资资源。
2.职业院校管理岗位人事管理业务流程的优化
从整体上看，我国职业院校管理岗位的设置还是比较合理的，但其中的“多头管理”和“无人管理”的两极分化情况还是非常严重。综上所述，职业院校人事管理部门盲目细化工作，导致了管理资源的严重浪费。因此，职业院校人事管理部门应逐渐整合学校资源和类似部门，在合理分工的前提下简化部门配置。除此之外，人事管理部门还应放宽各部门的职能范围，尽量减少“无人管理”的灰色地带，同时设置人事监管和调节部门，及时发现工作漏洞并对其进行处理，从整体上提高学校管理岗位的协调性和高效性。
三、总结
业务员管理范文7
关键词：物业管理；激励机制；从业人员
近30年，我国物业管理企业数量大幅度上升，然而，随着互联网信息化技术的普及与发展，再加上业主对服务质量的要求越来越高，国内物业管理企业面临的市场挑战及竞争也越来越大。但是，物业管理公司在社会中一直没有很高的地位，物业管理的工作人员文化水平低、年龄大是普遍现象。而且在我国只有很小一部分物业管理企业是一级资质，然而这些物业管理企业在管理与开发人力方面大多低于其他行业。然而，在当前社会形势下，物业管理公司在社会地位中不高，并且许多物业公司不能制定出有效的激励机制来激发职工的积极性，导致职工们工作不积极、懒散。[1]公司在对管理人员的招聘问题上，出现难招、难留的普遍现象，在管理方面的问题尤为突出。
一、物业管理公司激励机制的现状和趋势
现阶段，我国物业管理企业已超过10万多家，从业人员超过800万。行业百强企业中，2016年营业收入超过15亿元的物业服务企业达26家，集中化趋势明显。2017年十强物管公司面积市占率11.15%，比2016年提升3.27%。全国物业管理面积约为180.6亿平方米，行业规模持续扩大，其中影响力强大的企业也迅速崛起，比如彩生活、万科、恒大等，然而其在整体的市场竞争中，还是处于劣势。由此可见，物业行业表现出了企业规模建设的乏力，再加上从业人员工资水平较低，整体素质不高等问题，使得其在人力资源开发以及管理层面暴露出较多缺陷与不足。随着我国房地产行业的兴起，我国城镇化进程也有了很大程度的推进，物业管理当之无愧的就担任起了城市管理和社会良性发展的重要角色。近20年来，物业管理从业人员的数量大幅度增加，但由于我国物业管理行业起步晚、发展不成熟，还未形成科学化、系统化的本土物业管理人员选拔和培养的理论和机制，这就成为了物业管理行业在当下发展的瓶颈。[2]在人才选拔和培养研究领域，岗位胜任力作为员工潜在的、与优秀工作绩效相关的一套行为模式，相关的研究成果可以为人力资源管理领域提供实用、有效的指导。经济全球化的不断深入，业主对于物业行业的服务质量要求越来越高，这对于物业行业来说又面临着新一轮激烈的竞争压力。这就需要物业管理企业要积极的改变其组织结构、发展战略和管理模式，并且提升管理胜任力去积极应对。比如从业人员越来越专业化，主要原因是物业管理企业的转变发展，从注重数量到注重质量、注重规模、注重效益。随着计算机技术的普及发展，智能化、信息化系统已经进入到人们的平常生活，社区网络也在成为新型的发展趋势，这时拥有掌握专业技能和专业管理能力的高素质全方面发展的人才对企业来说尤为重要。[3]因为我国物业管理行业是新兴行业，所以从业人员基本都没有什么经验，素质也较低，依据在整个社会上的发展趋势，物业管理人才紧缺的现实，把培养具有专业知识、专业技能的员工列入企业的发展规划之中，并作为重点工作去处理。
二、物业从业人员激励机制存在的问题
(一)缺乏先进的企业文化
企业文化是以企业价值观、企业精神等为核心，在企业的意识、行为、环境、服务及对外形象方便具有企业精神。但是中小型企业的企业管理者们在建设企业文化的认识上又有些偏差，没有正确的认识到企业文化对企业的激励效应。他们更是认为企业文化是大型企业以及那些历史悠久的老牌企业们的事情，有些企业家甚至认为企业文化没有其存在的价值，认为企业文化是虚假的，是看不见摸不着的，与其建设企业文化还不如物资激励来的更快更实在。[4]然而正是这种对企业文化的认识不足，对企业文化建设的不及时，使得部分人产生了各种消极的心态。
(二)盲目套用外来激励模式
私营企业的不断发展，使其固有的发展模式不适合现在的经营发展方式。企业资金不断的积累和企业领导自身素养的问题，会使得企业在这时会选择盲跟风，而忘记适合自己的才是最好的。盲目的套用其他企业或者外来的员工激励方式，最后很有可能会导致结果适得其反得。不把别人的消化成自己的，生搬硬套只会在使用过程中感到漏洞百出，不切实际。本来员工对企业的发展充满信心，然而最后却会是希望变成失望，不但不能激励员工，反而会让员工对企业失去信心。
(三)激励机制的设计不符合员工的需要
从激励的形式和方式来看，员工激励基本上分为物质激励和精神激励两种。但是大多数企业的激励形势都比较单调，或者大部分都是强调了物质激励而忽视了精神激励的作用。现在私营企业存在激励员工“一切向钱看”的情况。再就是企业在进行员工激励时没有考虑到员工的所需所求，没有与员工进行有效的沟通调查，更多的是领导直接决断如何激励。这会导致企业费钱费力，但是员工还不领情。随着时代的变化，人的思想需求也是会变化的。所以不能用固有经验、思想去激励员工。物质生活得不到保障时，员工追求物质生活能得到保障。但是当物质生活能得到保障时，那员工就不会一味地再去追求基本保障。员工就会逐渐把精神追求变成自己的目标。作为员工，内心都是希望自己在这个企业有发展前途，希望自己能得到领导的认可，能在企业实现自己的价值。很少有企业去真正的调查自己的员工需要什么，大多都是根据以往经验或者参考其他企业。[5]这就会导致激励的方式方法和企业自己本身的实际情况不相符，没有针对性，激励达不到预期的良好效果。
(四)激励机制理解不恰当
很多企业都会简单的认为，激励就是奖励。没有意识到，有时惩罚也会激励员工。在企业中，员工表现突出，表现优异当然要进行表扬，从而激励员工。然而有时员工表现不佳时，却忽视对员工的惩罚，怕惩罚会让员工失去积极性。这样奖惩不分明，会让员工认为企业没有原则性，会引起一部分员工的抱怨心里，同样也会让员工失去积极性。
(五)绩效考核体系不健全
现在，很多企业都是采用员工绩效考核作为检测员工的标准。但是却没有人去真正给了解员工绩效考核能否真正的激励员工。企业绩效考核的不健全主要包含以下几个方面：1.绩效考核内容偏片面，设计不具科学性、整体性。现在大多数企业考核的内容都是按照员工绩效的实际完成情况。对于影响绩效完成情况的其他因素并没考虑。因此这并不能系统而全面的对员工进行评价。在绩效考评时缺少明确的考评标准，基本都是“可以”，“还行”这类模糊的评价。这就会导致员工的绩效考核不具有客观性，没有办法掌控它的准确性。2.绩效考核仅作为一项单独工作，未与员工激励相匹配。就当前的社会来说，有很大一部分企业都会把员工的绩效考核分隔出来，单独的作为一项工作来进行，而这种绩效考核其作用仅仅在于衡量员工工作在本月、季度或者年度的完成情况，而企业管理者及员工在考核奖赏制度发挥完其其作用后基本都会将其封存，缺乏对评估结果的有效处理，使得企业无法恰当的对员工行为评价的意见进行处理，与之而来的便是考核仅仅作为奖惩的依据，而不是激励员工工作的精神引导。[6]这种绩效考核无法起到在精神上鼓励员工的作用，反而会使员工们产生出一种对考核结果遇之安之的态度。3.考核可能存在的偏见作用，国内大部分私营企业对员工们施行的多是以上级考核制为主要评价的工作考核，而员工们的考评结果往往取决于考评人的个人印象等主观因素，很难做到从客观出发认真考核员工们的工作情况。
三、改进员工激励机制的措施
(一)建立具有共同感的企业文化氛围
以人为本的管理时代已成为现代企业管理的主流，固定的、不能变通的限制已不再是主要内容了，然而将管理者和职工对事业献身的独特艺术融入其中才是现在的重要内容。激励是为员工积极的工作提供动力，怎样以最恰当是方式激励员工，促使员工和企业双方得到共赢的最大化，怎样找到这个均衡点，是企业管理者科学用人必须要考虑的问题，更是在整个企业管理中应主要抓住的中心点。1.建立公平公正的竞争机制。企业管理者必须严格执行规程，落实各种考核措施，为职工提供一个公正的竞争环境，能够让他们有一种踏实的感觉，觉得跟着这样的领导一点也不吃亏。开辟多途径上升通道，不是所有员工只有“官”路可以走。建立技术、技能人员以及销售人员的专项管理规章制度，并从薪酬激励方面考虑具体措施，用以鼓励人才充分发挥其应有的作用，为职工提供出一个好的工作环境。2.要重视称赞表扬。对表现优异的员工要及时提出表扬。尤其是作为领导最容易忽略的一件事就是，党委员工在某项工作中取得优异成绩的时候，其实是最需要领导对他工作完成的认可。其实，对员工的赞扬很简答，根本不需要考虑特定的时间和特定的地点，随时随地都可以对员工提出赞扬。哪怕就是一句话，一个赞许的眼神，一个肯定的肢体动作都能起到很大的作用。3.要重视沟通与指导。沟通是相互信任的基础，是上下级的桥梁。沟通可以加强人与人之间的了解。上下级在交流过程中，领导可以知道下属在工作中的不足，提出改进意见，为员工解决问题，这样能拉近领导与职工之间的情感距离。通过沟通可以让员工体会到领导对下属的关心。
(二)设立个性化的激励方案
作为一个管理者应该明白一个人需求有很多，当他的一种需求得到满足之后，就会转向其它需求，针对这个特点，应该制定个性化奖励。为奖励优异的员工发放福利，对职工来说不仅提供了物质奖励，也在一定程度上是精神奖励。1.制定工作目标，激发员工动力。对于大多数人来说，将完成自身的工作，并努力去突破，取得成就作为自身工作的动力。将这作为前提，可为更多的人提供更多机会，去努力发展创意。将员工的工作目标明确告知，并为他们的贡献提供丰富的奖励。制定明确的工作目标不仅可以清楚的表达出员工的工作职责，而且员工的工作表现也能得到客观的评价。[7]如果一个项目集体完成，那就应该将集体的表现作为报酬的依据，这样可以提高团队的团结协作的意识。2.积极组织活动。团队活动可以激发员工的团队意识，集体责任感。比如组举办比赛，节日晚会、爬山竞走等。这些活动的开展可以让员工彼此熟悉。3.开展岗位轮换。这样既可丰富职工工作内容，增加挑战性，为企业培养全能技术人才、克服职工对统一岗位的疲劳感，同时又可消除因不同岗位分工之间造成的隔膜，使员工之间互相理解，互相信任。
(三)建立公平长效的企业薪酬体系
薪资的主要表现形式就是金钱，员工得到的金钱数量和他的业绩直接挂钩，但在员工普遍的认知中，薪资不仅是得到一定数目的金钱，它还是身份和地位的象征，象征着自己在公司中的地位、个人能力、素质、发展前景等。薪资水平在整个的员工激励制度中起着举足轻重的作用，但是仅仅给员工发钱并不一定就能起到彻底激励的作用，企业还需要制定一个行之有效的能够充分发掘员工能力的薪资体系，这个体系在设计建立是必须要遵循以下原则：1.建立公平的企业薪资体系。对于所有在企业中工作的员工来讲，他们每个人都希望自己能被公平对待，想要追求一种绝对的公平。[8]这种公平一般就体现在员工所得的报酬上，员工希望自己对企业所做出的贡献和所得的报酬之间能够平衡，只有员工认为自己做出的努力和工作和自己所得的回报是相等的，是公平的才会产生满足感，才会为公司创造更多价值。2.企业薪资应具有激励性。企业的薪资水平非常重要，这也是企业所有员工的主要收入来源，薪资一定要与员工的工作表现直接挂钩，否则企业必定是一盘散沙。而只有薪资和员工的工作关联到了一起才能真正发挥应有的激励作用，不论在薪资水平多么高的企业都是一样，企业应该根据员工的工作表现及各项指标来区分薪资。对于那些关键岗位或者技术含量搞得岗位也应该一视同仁，不论什么岗位，只要员工表现优异就应该得到相应的奖励。3.负激励。处罚是企业对于企业内部规章制度的完善与维护，在任何时期都是必须的、是严肃的、冷漠无情的也是公司在运行中必不可少的重要职能。而在处罚时，必须要按照规章制度来，千万不能减轻处理，不可大事化小小事化了，处罚的权威一旦经过利益打折，将会不再具有权威效应了。处罚绝不能单方面的严格按照制度来，更应该进行大胆的创新，使得处罚不仅没有失去作用，更能体现出和正面的表扬一样的激励员工，甚至比正面的表扬更能使员工的归属感，荣耀感得到增强。
四、结语
综上所述，行之有效的员工激励机制是物业管理企业进一步发展的重要内容，其管理是否规范化、科学化、个性化将会对企业发展产生直接影响。因此，企业想要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，保证企业人才充沛，激发员工的工作热情为企业创造更多的价值，最重要的就是要有公平合理的员工管理制度。
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业务员管理范文8
采用随机问卷调查和走访的方式对抚顺市的新抚、顺城、东洲、望花等4个行政区住宅小区展开调研，分析资源型工业城市老旧小区物业管理面临的困境及其成因，结合抚顺市老旧小区物业管理实践经验，提出完善资源型工业城市老旧小区物业管理的对策:改造基础设施，推进准物业化管理;深入挖掘优势资源，实施群众自我管理;完善平台建设，规范物业行业管理;转变物业企业经营理念，实现主体间良性互动。
［关键词］
工业城市;老旧小区;物业管理
城市小区建设作为保障人民生活的重要载体和衡量人民生活幸福感的重要指标，近年来得到社会各界的广泛关注。2016年，中共中央国务院下发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，为中国城市发展谋划布局，明确提出未来深化城镇住房制度改革的两大方向，其中突出要求对现有的城镇棚户区、城中村和危房加强改造［1］。辽宁省也着力加强老旧小区物业管理，陆续下发了《辽宁省物业管理条例》等文件。抚顺市作为辽宁省乃至全国资源型重工业城市，在特定历史时期，根据城市发展需要建设了一批以单位命名的住宅楼小区，物业管理主要由企业承担，极大地提高了居民的生活品质。如今，伴随着部分企业的改制、破产，这些住宅小区也逐渐步入老旧小区的行列，物业管理已经不能满足居民的实际需要，探索一条适合资源枯竭型城市老旧小区物业管理的路径已成为当务之急。
一、资源型工业城市老旧小区物业管理的困境
资源型城市是以本地区矿产、森林等自然资源开采、加工为主导产业的城市，以东北地区最为典型。按照《全国资源型城市可持续发展规划(2013－2020年)》将资源型城市划分为4种类型:成长型、成熟型、衰退型和再生型。抚顺属于衰退型资源工业城市。资源型工业城市的小区建设与城市本身的经济社会发展息息相关，矿业的发达造就了发达的矿业经济，形成了成熟的城市经济链条和完善的生活配套，小区建设最初多由矿产企业或较有实力的矿业配套企业完成。在工业化过程中，随着资源的枯竭，这些城市的支柱产业逐步衰退。然而，这些资源型工业城市并没有随着资源的枯竭而消失，城市老旧小区的一系列问题逐渐出现。课题组在对抚顺市新抚、望花、顺城、东洲等4个城区的老旧小区进行走访调研的基础上，走访了抚顺6位社区书记、多家物业公司和业主委员会，发现城市老旧住宅小区类型主要以开放式小区为主。其中，完全开放式小区所占比例为51．06%，半开放式小区所占比例为25．53%，封闭式小区所占比例仅为23．41%。老旧小区物业管理困境主要体现在以下6个方面。
1．老旧小区管理难。由于老旧小区早期规划、设计的不合理，导致物业管理难以全面覆盖。大部分老旧小区存在墙皮脱落、楼体漏水、墙体长毛、下水道堵塞疏通不及时、楼道被占用、楼体沉陷、圈地种菜、小区卫生清理不及时、小区流动人员多等问题。小区开放式的特点导致交通工具乱停乱放，小区成为临时“停车场”，极大地增加了安全隐患。
2．物业管理企业经营难。抚顺物业管理企业主要通过服务换取收益，其经营难通常与收费难相挂钩。物业费收费标准缺少统一规定，业主与物业管理企业在物业费收取方面存在心理预期的偏差，低收费率、高维修成本致使企业生存困难，无法满足因社会成本增加带来的劳动力成本大幅度提升的需求，物业行业发展受到严重制约。
3．历史遗留问题多。根据城市历史发展的特点，资源型工业城市老旧小区在初始的规划、设计中主要是由一家产权单位或多家产权单位共同管理，专业的物业管理公司是近几年才发展起来的。随着住房政策的改革和企业的改制，大量的产权单位放弃对职工住宅小区楼房的管理，这些住宅小区一度处于无人管理的状态。之后跟进的物业管理企业，不得不面对产权单位与业主遗留下的有关管线铺设、楼体防护、维修基金筹集等问题。
4．物业管理人才少。在抚顺，物业管理行业是新兴的服务行业，目前物业服务管理人员多为外聘的临时工，人员流动性大。由于该行业工资低，年轻人从业意愿不高，高校也缺少相关专业的设置与人才的培养，人才储备严重不足。
5．管理职责划分难。抚顺市老旧小区物业管理主要分为两部分:一部分，主要是由物业公司负责的楼体维修、防护;另一部分，主要是由社区负责的小区和楼道的卫生环境管理。居民每年均需要向这2家单位分别缴纳房屋维修基金和卫生费。由于管理分散、职责划分不明确，当业主与物业公司发生纠纷时，业主多要求社区出面向政府相关部门寻求帮助，而不是直接与物业公司沟通。
6．业主委员会生存难。抚顺市老旧小区已成立业主委员会的情况寥寥无几，且大都不会定期召开业主大会。业主委员会成员间存在利益分歧，缺少沟通，导致业主委员会作用未能得到持续发挥，小区出现问题无法得到及时解决。虽然在物业公司不作为时，业主委员会基本能做到维护业主利益，但在物业公司经过调整，运营正常或得到居民认可后，业主委员会均不同程度地出现淡化监管职能的趋势。
二、资源型工业城市老旧小区物业管理困境的成因分析
针对上述困境，课题组就其原因，随机对抚顺市4个城区的居民展开调研。调研结果表明，44．68%的被调查者认为是现有物业管理法律、法规不完善;37．23%的被调查者认为是政府职能部门不作为;81．91%的被调查者认为是业主购买物业服务的消费意识不到位;60．4%的被调查者认为是物业公司经营水平不高。课题组经过分析，将资源型工业城市老旧小区物业管理困境的成因归纳为以下3个方面。
(一)市场调节主体———政府方面
1．物业管理机制不健全。(1)服务标准不明晰。物业公司为规避责任，在物业合同里对服务内容和标准约定模糊，一旦产生争议就很难协调。(2)定价机制不完善。定价收费多采用企业报批、政府审核的模式，业主未能充分参与定价过程，尽管目前价格已从政府审批变为备案，但业主对价格制定的合理性仍有质疑。
2．政府职能部门不协调。不论是产权单位，还是物业公司，在推行物业服务过程中均需要完善的法律法规和职能部门的配合。但在实际操作过程中，一方面地方政府物业法规配套不健全，处理物业应急事件时，各部门难以协调;另一方面，政府具体职能部门在提升群众自治管理意识和物业管理法律法规宣传等方面有所欠缺。目前来看，指导监督职能多由基层自治组织社区承担。
(二)供给主体———物业公司及产权单位方面
1．产权单位的物业管理混乱。抚顺建于20世纪八九十年代的住宅楼，主要以红砖楼为主。老旧小区存在楼体年久失修，配套设施老化，环境卫生管理难，安全隐患集中，且业主入住时尚未实施大修基金政策，楼体“年年防水年年漏”。同时，一个单元或一栋楼存在多家产权单位或多家物业公司共同管理的现象，一旦出现问题，产权单位之间、物业公司之间、产权单位与物业公司之间便互相推诿。
2．物业公司与开发商建管不分。在调查中，物业公司与小区开发商同属一家企业的占调查总数的15．96%。由于开发商和物业公司建管难分，导致物业公司身份尴尬，无法胜任为业主维权的角色。部分物业公司表示当开发商不再对其提供补贴时，只能降低服务质量，维持成本运营，从而引发业主更大不满，形成恶性循环。
3．物业公司服务水平不高。抚顺物业管理行业管理并不规范，存在部分物业公司没有资质或通过挂靠有资质的物业公司来承接物业管理项目的情况，这些物业管理公司缺乏服务意识和竞争意识。物业管理与服务市场存在只有卖方没有买方的情况，业主多是被动接受开发商聘请的前期物业公司的管理与服务。
(三)需求主体———业主方面
1．业主消费观念有偏差。在抚顺的4个市辖区调研过程中，某家物业公司旗下管理的既有封闭小区，又有老旧小区。尽管10年来该物业公司一直保持老旧小区每月每平方米0．3元的物业收费标准不变，但收缴率也从未超过80%。究其原因，排除物业公司服务不到位等因素，业主过高的心理预期和自身消费观念存在偏差，也是导致抚顺市物业费收缴率不高的重要原因。
2．物业服务消费市场不成熟。物业管理服务的真正价值在于通过提升物业服务效能，达到物业公司盈利的目的。一方面，由于我国长期实施福利分房低租金制度，受传统观念影响，抚顺老旧小区居民对于物业服务的商品意识和消费观念并未完全确立，物业服务消费市场也没有完全成型;另一方面，由于业主缺乏对物业管理的了解，往往将房屋建设遗留问题归咎于物业公司，并选择拒交物业费，使物业公司难以维持正常运营。
三、抚顺市老旧小区物业管理的实践
为解决老城区物业管理逐渐凸显出来的问题，从2012年开始，抚顺市委、市政府以顺城区将军堡街道为实践平台，通过社区试点方式，探索老旧小区物业管理的新途径。
1．点面结合健全制度，四方议事共协商。针对老旧小区普遍存在年久失修等情况，试点街道制定了由试点社区牵头，楼(院)党支部、业主委员会、物业管理企业共同参与的“四方议事”制度，研究小区安装物防和技防设施、楼(院)美化、收缴物业费等事宜。与此同时，街道物业办与辖下所有社区积极发挥辖区内“两代表一委员(人大代表、党代表、政协委员)”的作用，协调职能部门，为老旧小区解决实际困难。2015年，由政府出面购买社会服务，对试点老旧小区的基础设施进行积极改造，包括安装防盗系统、粉刷楼面等。
2．依法成立业主委员会，自主选物业。老旧小区物业不作为，业主与物业矛盾纠纷时有发生，业主常以激进的方式表达诉求，严重影响社会的稳定。试点工行公寓是一个弃管8年的老小区，停水、停电事件时有发生，电梯老化年久失修，自来水二次泵压后水中存在有害物质。尽管多次更换物业公司，但情况毫无改善。为此，街道和社区指导与监督并行，多次组织召开业主联席会议，指导业主成立业主委员会，协调市、区等相关部门，对自来水二次泵压系统进行了改造，对2部电梯进行了更换。同时，挑选出几家资质较好的物业公司供业主委员会自行选择。最终公寓业主委员会通过正式程序敲定正规物业公司入驻。新物业公司的管理与服务得到了业主们的一致好评。
3．创建房管小组新方式，探索自治途径。业主自治管理模式是新形势下适应市场需求的物业管理模式。此种模式主要是发挥业主委员会或业主管理小组的作用，由业主自行管理住宅小区的物防、技防、保洁、绿化等事宜。由于试点小区不具备成立业主委员会的法定条件，2012年6月在区物业办、街道物业办和社区的指导下，试点小区组织业主成立了房管小组，职能等同于业主委员会，成为试点社区弘扬文明新风、传播文化底蕴、创建平安社区的阵地。从上述分析可以看出，资源型工业城市老旧小区物业管理的改革离不开政府和社会多方面力量的大力支持。老旧小区物业管理的创新与探索，需要社会各方面的密切配合。只有当各主体都被充分调动起来，物业管理才能真正发挥作用。
四、完善资源型工业城市老旧小区物业管理的建议
资源型工业城市老旧小区建设完善程度与城市本身的经济社会发展程度息息相关。2012年起，抚顺市政府通过社区试点方式，积极探索老旧小区的物业管理途径。今后还应进一步推动老旧小区物业管理改革实践的深入进行，让每个居民享受到城市发展的成果，为其他城市推动此项工作提供更多借鉴。
(一)改造基础设施，推行准物业化管理
1．改造老旧小区基础设施。老旧小区在建设之初规划方案比较简单，多是由厂矿单位出面建设。随着城市人民生活水平的提高，其硬件设施主要存在以下一些不足:绿化面积较小、活动空间较小、房屋使用年限较长、机动车位少等。针对资源型工业城市老旧小区多、居民经济承受能力有限的特点，主张开展全市性老旧小区摸底调查，制定总体规划。规划的实施应充分结合城市发展思路，契合城市升级步伐，将好钢用在刀刃上，避免做无用功。由政府出面购买社会服务，并积极引进社会民间资本对小区的基础设施进行不同程度的改造，如安装防盗系统、改造下水管道、粉刷楼面、绿化养护等，为老旧小区实行准物业管理、实行群众自治管理奠定基础。
2．鼓励专业物业公司参与老旧小区的准物业化管理。政府可针对管理老旧小区的物业公司降低准入门槛，提供更多优惠政策，如获取老旧小区特定区域公共资源的广告经营权等，通过适当减少物业公司的运作成本，增加其收益，从而加大正规物业进驻老旧小区的吸引力，使老旧小区也能享受专业的物业管理，让居民积极接受正规的物业管理。
3．组建具有政府背景的综合性物业公司。以具体行政区划为业务范围，根据抚顺市属于资源枯竭型城市的特点，在矿区、郊区、城乡结合部等存在大量老旧小区的地区，可组建有政府背景的综合性物业公司，该公司既可以是能够完全承担物业管理职能的正常企业，也可以是统筹管理辖区内多家物业公司的协调机构。以街道(社区)为主导，以综合性物业公司为依托，不断健全社区、小区、业主委员会、物业公司多方协作制度，联动解决实际问题。
(二)深入挖掘优势资源，实施群众自我管理
资源型工业城市老旧小区的治理，离不开公共服务水平的提升和社会管理能力的完善。针对不同的老旧小区，应采取不同的方式进行治理，引导鼓励小区居民步入群众自我管理的轨道，即在街道(社区)指导下，由业主委员会或业主代表组成房管小组，由业主自行管理住宅小区的物业事宜，实现群众自我管理，满足业主的不同需求［2］。针对没有物业公司愿意接管的老旧小区，需要采取一定的措施对小区已有人力资源、区位资源进行整合与利用。如组织工矿离退休人员或其他退休人员，成立绿化环保小组或者安全巡逻队伍，发挥老旧小区的人力成本优势;深挖城市中心、城区中心的区位优势资源，将其转化为经济收益，解决老旧小区自治管理运作经费短缺问题。当然，群众自我管理并不意味着政府完全退出。鉴于资源型工业城市老旧小区底子薄，部分居民属于低收入群体，政府应积极引导居民与物业公司、社区与居民、社区与物业公司建立对话、博弈的平台与机制。这既是对基层政府的执政智慧和能力的考验，也是提升老旧小区居民公共服务参与意识的要求。
(三)完善平台建设，规范物业行业管理
1．规范行业资质，推行星级制度。抚顺市目前有合法物业管理职业资格并采用信用管理的企业227家。通过实地调研反馈所得，证实了存在部分物业公司不符合资质承接物业项目的现象。政府职能部门有必要进一步明确行业准入资质，严格把握执业资格，依法取缔缺乏资质的公司。建立统一、公开、透明的物业管理企业招投标管理平台，做好物业公司管理与服务水平的等级划分，推行物业公司星级制，加快实现行业品牌效应，实现物业管理行业长效竞争机制。
2．推行合理测评服务，建立诚信档案。在深入调查过程中发现，资源型工业城市物业费收取难的问题相当突出。尽管有个别业主少交或不交物业费，但物业公司并不会中断整体的物业服务。因此，物业服务消费“搭便车”现象十分严重。部分物业公司为解决收费困难问题，通过法院诉讼的方式向业主追讨应得利益，付出了大量精力和额外成本，结果却并不理想。(1)建议引入物业管理第三方，代收业主应缴物业费并管理支付物业服务费用，客观评价物业公司服务。每年年初或年终经社区、业主委员会等多方测评后，由第三方按测评结果向物业公司拨付业主缴纳的物业费，减少物业公司与业主的直接矛盾。(2)建立业主诚信档案。把业主缴纳物业费情况与水、电、煤气、个人信贷、出国出境等相关事宜联网，实现个人事项联网。这将有利于解决物业费收缴难问题。抚顺于2015年推行了每隔5年可提取一次公积金，一次可提取6000元，专门冲抵、缴纳物业费的政策。2016年7月，辽宁省已经提出将拒交或恶意拖欠物业费行为纳入个人诚信系统［3］。
(四)转变物业经营理念，实现主体间良性互动
东北老工业基地对于资源的依赖程度较高，在短时间内实现产业的转型升级有一定难度，必须提高资源型工业城市物业管理市场竞争意识，不断完善市场竞争机制。通过市场机制，引导物业企业改变经营理念，提升服务管理水平;通过物业行业产业政策宏观调控，促使物业行业资源重新分配，实现资源有效配置，增强物业管理企业的社会责任感;通过更多企业直接参与市场竞争，街道、社区监督引导，业主委员会和居民实现自治管理，加速物业公司转变经营理念，引导其侧重提升服务质量。针对老旧小区业主、租户提出的合理需求，物业企业应及时回应解决，逐渐创建服务品牌。与此同时，物业企业应主动公开服务标准、收费标准和依据，依法合规收费，对恶意拖欠物业费的，积极通过第三方平台予以解决，维护好公共利益，及时向业主全面、全程公开物业费使用情况，使业主感到“收得明白、花得放心”［4］，从而形成资源型工业城市老旧小区业主、物业企业、政府职能部门间的良性互动，为城市的发展与稳定贡献力量。
作者：周蓓 王雪 林丽凤 单位：辽宁省抚顺市社会科学院 福建卫生职业技术学院继续教育中心
［参考文献］
［1］中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见［EB/OL］．(2016-02-22)［2016-05-22］．
［2］抚顺市社会科学工作领导小组办公室．2015年抚顺经济社会发展研究［M］．沈阳:辽宁民族出版社，2016:99．
