摘要：在中国经济发展中，房地产经济尤为关键，对国家经济发展有着很好的推动作用，房地产行业逐渐变成了中国经济发展的重要行业之一。因此，本文从房地产经济波动的重要意义入手，主要分析了房地产经济发展的内在和外在影响因素，比如房价、投资、供需等方面，并提出了合理的发展策略，希望借此推动房地产经济健康稳定的发展。
关键词：影响；房地产经济；因素；发展策略
这些年来，房地产经济在推动国民经济发展的同时，提高了人们生活水平与生活质量，缓解了我国就业压力，促进了城市化发展进度。但是，在新时展背景下，房地产市场发展过程中仍旧有着这样或者那样的问题发生，比如土地金融市场不全、市场监督管理体系有待完善等，阻碍了房地产经济发展。为加强房地产经济稳定发展，需要研究与探讨影响房地产经济的各方面因素，并提出有效的发展对策，如此才能为房地产经济更好更快速地发展提供保障。
一、房地产经济波动的重要意义
（一）提升国内生产总值房地产行业是中国国民经济中主要构成部分，为经济增长贡献了重要贡献。随着房地产行业的迅速发展，国民经济与人民生活水平不断提高，增加了国内生产总值。根据其影响看来，个人与企业房地产资产投资会增加建设规模，直接给国内生产总值做贡献。根据间接影响看来，房地产经济发展能够促进社会经济发展和进步，例如水泥、建材、装饰与金融行业等相关行业，增加了国内生产总值，所以，房地产经济波动对生活生产影响较大。
（二）推动社会经济发展在社会经济发展过程中，产出和投入二者之间具备一定的正比关系，在投入大的条件下，会提高产出。在这样的规律下，房地产经济波动对社会经济影响极大。在社会经济中，房地产经济属性为投入与产出方。根据投入方的角度而言，房地产建设持续增加，能够推动和人们生活环境有关的行业的发展。身为产出方，房地产构建过程中，必须要采用很多材料改善民生。城市化发展过程中，住房问题十分突出，牵涉到人们生活品质的提升。房地产经济发展，能够充分满足住房需求，促进国民经济持续发展，改善民生，提高人们的生活质量，在推动社会和谐发展起着重要作用。
二、房地产经济影响因素
（一）内在因素
1.房价方面。现下造成房地产波动的因素就是房价失稳问题。因为房地产行业投资有着投机性以及盲目性，造成房地产价格易于在不一样的时期产生很大的波动。同时在多数时候表现出非理性不规则上升问题。伴随房地产价格持续上升，在一定程度上造成了房地产投资规模持续增加，进而促进房地产行业迅速发展。因为房地产供求关系的改变，导致追求恶性短期效益问题发生，损坏房地产健康发展，为房地产行业衰退留下了隐患。
2.投资方面。影响房地产行业发展的根本性因素就是投资，这是促进房地产行业发展的关键因素，也是房地产行业发展的驱动力。随着房地产业投资的持续增长，标准房地产行业拓展规模加速，让房地产行业步入了繁荣发展阶段。国内房地产行业迅速发展和投资规模增加是息息相关的，假设限制行业投资规模，房地产行业就会遭遇寒冬期。房地产经济发展周期和投资规模有紧密联系，所以稳定房产需要先稳定投资，经过严格控制行业投资回报率，强化对投资的引导，方可达到严格把控投资增长的目的。
3.供需方面。从宏观经济角度看中国房地产经济发展情况，可以了解到房地产经济关键受供需关系所影响，供求双方变化是影响房地产价格上升的主要因素。房地产行业迅速发展和消费人员的关系紧密相连。此外，国内房地产行业发展还受到各种因素所影响，尤其是国家经济政策对房地产的影响非常明显，而今房地产行业涨势持续，二线城市房屋价格上升快速，楼王现象不断涌现出来，在一定程度上是因为供需失衡导致的。现阶段，国家了房屋限购政策，关键是思考到了供需平衡的问题，如此才可以提升房屋价格宏观控制能力。
（二）外在因素
1.土地方面。土地供给水平为影响房地产经济发展质量的因素之一，一般土地资源供给充足会推动房地产行业迅速发展，土地供给有限，会直接影响到房屋价格，对房地产行业总体发展水平影响较大。第一，土地为房地产基本价格，土地成本通常是房地产行业的 40%左右，对于房地产发展质量有直接影响。第二，土地流动为房地产行业市场发展的基础与前提条件，就是由于土地市场不断发展，方可促进国内房地产行业迅速发展。第三，土地权属是组成房地产经济关系的基础，土地会直接影响到宏观经济政策调节方向。确保土地资源科学配置，对推动房地产行业发展有很高的价值。伴随城市化进程持续加速，房地产行业土地供给较为充分，不过依旧要增强土地供给监督管理工作，避免出现随意占据土地的情况发生，增强土地供给控制，提升土地利用率。
2.金融方面。房地产行业开发和金融资本紧密相连，现如今国内房地产行业发展关键使用的融资方式就是银行借贷。房地产经济为经济密集型产业，房地产行业发展的水平在一定程度上是由是否有很多资金注入决定的。房地产行业发展无法脱离了金融资本的大力支持，金融业在某种程度上对房地产发展有促进之用，二者在当下为彼此配合和补充、不可或缺的关系。现下国内已经构建出健全的房地产金融体系，房地产行业信贷融资与股本融资法在一定程度上推动了房地产行业迅速发展。构成了以一级市场为核心的房地产金融市场体系，二级市场仍处于健全当中，房地产金融信用担保等有关机构处于持续健全发展之中。
3.市场方面。市场环境为现阶段房地产行业发展影响的主要因素之一，尤其是伴随房地产行业供给量持续加大，行业拓展趋势影响到了城市经济发展秩序。与此同时，现阶段国内房地产需求出现了分化趋势，促使预估房地产走势愈发关键。当前，中国围绕房地产市场建立了层次不一的住房保障体系，在保持房地产供给和总需求平衡的同时，促使了房地产经济结构更加合理，形成长效市场管理机制。自党的召开以来，中国奉行市场化房地产行业发展路线，关注减少行政机制对行业的直接干预，构建长效市场调整机制，强化地方房地产市场环境构建力度，严格把控房地产行业风险，有效采取市场方式调整投资过热行为，实现健全市场竞争体系，确保行业稳定增长，以期经过市场化行为来处理现下库存处在高位、房地产行业消化周期较长、房地产供求失衡的矛盾。
三、房地产经济发展策略
（一）强化政府调控力度
为推动房地产行业持续稳定的发展，加强对房地产市场的全面控制，需要提升政府宏观调控水平，在完全尊重房地产市场的同时，运用宏观经济调控政策。第一，关注分析价格情况变化，合理分析房地产市场产生的波动，在构建健全的市场监控体系基础之上，有效提升政策的社会适应能力。第二，现如今政府调控政策关键落实在阻遏房屋价格快速上升问题上，通过稳定的货币与房屋限购政策，发挥银行等机构调控之用，综合强化房地产市场管理和调控，避免发生房屋价格持续波动的情况。第三，推进建立房地产税收体系，合理使用房地产税收方式调控市场，预防发生市场竞争激烈造成价格上涨较快的问题。需要从市场着手，促使宏观政策科学应用，提升房地产经营管理效率，处理房地产经营过程中的问题，提升房地产经营有效性。
（二）健全金融制度体系
房地产经济特征为资金比较密集、主体较多、时间跨度比较大，所以需要构建新的健全的金融制度体系当成推动房地产经济发展的基础。第一，健全房地产经济已有银行贷款渠道，通过战略合作与彼此嵌入的模式构建比较融合的房地产金融体系，拓展社会体系与金融机构对房地产经济资金支持范围，结合各方面资源构建新时代房地产经济发展平台与资金基础。第二，不断创新市场金融体系，运用西方国家房地产经济发展模式构建二级市场，提高资金流动水平，缓解资金紧张问题，提高经济安全性，推动产业发展进度。第三，构建自主造血能力，立足房地产经济特征与市场需求，提高房地产经济流动性，建立新时代市场经济房地产发展平台。
（三）增强投资引导
为了对我国房地产市场上产生的房屋价格快速增长情况加以有效阻遏，保证国家房地产行业能够健康稳定的发展，有效提高土地资源利用率，充分满足社会大众对于房屋居住的需求，需要加强对房地产投资的引导，对保障住房与改善住房等投资比例展开科学配置。而且，要在政府拟定各种宏观调控政策基础上，合理配置房地产市场投资。第一，需要明确房地产投资主体责任，加强有关投资主体风险调控力度，严格审核投资企业资质，合理优化配置投资层次。第二，需要对房地产行业发展产能过剩问题进行有效调控，推进淘汰行业内部僵尸型企业，建立健全的房地产企业准入和推出机制。第三，需要准确引导房地产行业投资规模，通过银行贷款严格调控对房地产投资规模迅速增长问题进行抑制。
（四）严格规范土地市场
规范土地市场的工作有着非常重要的作用与价值，只有实现了对土地市场的规范化，严格控制了土地供给，才可以按照地区经济发展形势控制好房地产规模，积极经过房地产业推动地方经济良好发展。第一，关注控制好房地产行业土地供给量，确保土地供给和居民需求充分适应，并且在土地供给构成中严格贯彻落实我国有关政策，关注强化土地资源管理权，拟定有效的土地供给计划，确保中国土地供给合理性。第二，需要强化土地供给规范化管理，关注严格实施土地市场交易程序，健全土地转让方式，减少行政土地出让比例，避免发生违反规定操作土地的情况，合理优化土地项目。第三，健全土地市场供应制度，在严格实施招拍挂制度的同时，合理使用行政监督确保土地出让规范性，与国家法律规章相符。
（五）合理优化市场经济供求结构
房地产经济良好发展的前提条件就是市场关系平衡，供求结构佳。但是，现如今影响房地产经济的因素之一就有供求结构缺乏合理性，供求关系不平衡的问题，不利于房地产经济发展，还也会对房地产企业发展带来不良影响。基于此，需要根据房地产行业本身，以房地产经济结构健全与功能调节作为主要突破口有效促进市场调整与优化，在重新建立房地产经济供求结构的同时给产业发展奠定扎实的基础。一则，需要了解与掌握我国对于房地产经济制定的一系列方针、政策，把社会发展与市场需求当成主导，在充分满足人民群众与企业需求的同时构建不同的供应机制与产品服务，充分适应社会、市场发展所需。二则，应当积极构建不一样的主体供求关系，借助国家经济适用房政策建立新模式，把供求结构进行延展与开拓，促使越来越多的人可以享受到房地产经济发展成果。
（六）加强房地产行业监管力度
加强房地产行业监管力度，这在房地产经济发展过程中的作用是很大的。房地产经济发展倘若发生问题，关键还是因为对于房地产行业监管力度较弱，需要将房地产行业监管贯彻房地产经济发展始终，防止房地产发展经济风险发生，将房地产经济发展中存在的问题扼杀在摇篮中。具体措施有：需要健全已有房地产监管机制，对房地产监管机制中的缺陷和不足进行补充，严格监督房地产市场信用行为。其次，构建房地产信息系统。房地产信息系统是时展的重要产物，利用信息技术促使房地产资源共享，有利于加强对房地产经济管理的监督与控制。最后，要加强房地产变化数据采集整理工作，房地产市场变化已经对房地产经济发展提出了更加严格的要求，在采集与整理房地产交易数据的过程中，协调好企业和消费人员两者之间的关系，推动房地产行业健康稳定的发展。
（七）严格规划建设用地，以科技创新为依托
房地产开发项目需要经过短时间销售获得利益，类似于商品房等，一些为长时间获利，类似于大型商超等。还有一些必须要通过其他经济行为方可获得利益，类似于娱乐场所等，以及一些尚未具备获取利益的条件，类似于公共基础设施等，但是可以提升城市形象与品味，进而拉动旅游行业持续发展，提高城市经济收益，类似于综合大学与各大旅游地区等。所以，需要加强城市用地规划，方可促使城市经营稳定发展。其次，在新时展过程中，国民经济发展需要科技的支持与创新，房地产经济需要合理运用科技，才可以改善人们的居住环境，需要突破传统环境，借助科技，使用绿色材料，发挥出资源价值，防止生态环境污染，提供给人们舒适的环境。要加强交通和信息设施等的协调，促使人和大自然和谐相处。紧紧跟随科技发展的脚步，方可构建更加舒适的发展模式，给房地产经济发展奠定良好的基础。
四、房地产经济发展趋势
（一）房屋价格逐渐稳定
房地产市场在前面几年有很大幅度的增长，而且其增长速度对社会稳定带来了很大的影响。房屋价格不断提升对居民生活带来了负面影响，在某种程度上妨碍了国民经济发展。基于此，国家也了诸多宏观调控举措，涵盖了限购与调节银行利率等，有利于促进房地产市场的稳定发展。近几年，房地产市场逐渐稳定，在国家宏观调控下，房屋价格相对前些年波动较小。
（二）国家对房产经济的调控
中国已经使用了很多举措进行调控，颁布了一系列政策，降低房屋价格上升的速度。特别是对部分损坏市场经济发展任意囤地的情况，国家严格打击，保证土地供求处在非常稳定的状态。与此同时，国家对已有房地产经济市场体制深入完善，促使房地产经济可以不断发展。
（三）房产市场发展愈发成熟
现阶段而言，中国房地产经济发展到了瓶颈时期，并且国家针对房地产经济发展波动状况进行了宏观调控，适时出台政策指导房地产市场的发展，房地产市场发展愈发成熟，从而保证人民生活质量得到有效提升。
（四）将来会给低收益人群提供居住保障
经过对市场经济信息加以分析，还有对国家政治形势研究，综合房地产经济发展特征可以进行预测，给低收益人群提供住房保障是将来房地产行业发展的主要方向，而且在节能方面也会得到持续发展，房地产企业需要加大在这几个方面的投入。
结束语
房地产经济在国民经济中处在基础且重要的位置，不仅和别的产业行业息息相关，与此同时对国民经济建设质量均有很大的影响。要掌握好房地产经济特征，调节控制影响房地产经济的各种内外在因素，全面分析房地产经济，通过科学有效的方法与手段处理房地产经济面临的问题，在改善房地产经济环境的情况下，为房地产经济迅速稳定的发展提供保障。
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作者：卢卫玲 单位：运城市新绛县自然资源局
