合作建房合同范文1
关键词：房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划
纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。
一、开发方式的纳税筹划
1、以房地产进行投资联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。例如，某房地产开发企业2010年欲征用甲单位总面积5万平方米商铺住宅开发，并且甲单位2011年打算购买其中的1万平方米商铺用来出租。
方案一：直接销售方式
房地产开发公司购买甲单位土地进行商铺住宅开发，并将其中的1万平方米商铺销售给甲单位，销售价款为4000万元，扣除项目金额2800万元，增值额1200万元，增值率30%，则销售甲单位商铺应缴纳土地增值税330万元（1100*30%=330万元）。
方案二：合作建房
甲单位与房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地，房地产开发公司提供建房所需资金，甲单位与房地产开发公司双方按合建面积20:80的比例分成。按上述规定甲单位应分得商铺1万平方米，其属于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税。
两个方案比较，采用合作建房方式，房地产开发企业可节省土地增值税330万元，不考虑其他因素，应采用方案二。
3、企业兼并转让房地产
企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
例如，A房地产开发企业是内资企业，2009年为B公司开发3万平方米得商业大厦。
方案一：直接销售商业大厦
A房地产开发企业待商业大厦建成后销售给B房地产开发企业，销售额为15000万元，扣除项目金额为9000万元，增值额为6000万元，增值率为40%，则销售商业大厦应缴纳土地增值税额为6000*30%=1800万元
方案二：采用兼并转让房地产
A房地产开发企业将大厦建成后，首先分立一个C企业，而后，C企业被兼并到B房地产企业，B企业支付给C 企业的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%。根据现行税法规定，C企业通过上述兼并将商业大厦转移到B企业，不征收土地增值税，
方案二与方案一相比，A房地产开发企业转让商业大厦可节省税金为1800万元（1800-0=1800万元），不考虑其他因素，应采用方案二。
4、房地产的代建房行为
房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、房地产开发费用的纳税筹划
房地产开发费用，按《实施细则》第七条一、二项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地厂开发费用按《实施细则》第一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内， 其中利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。#p#分页标题#e#
3、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房地产转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）*20%
其中，此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享有此项政策，取得土地适用权未经开发就转让的，不得加计扣除，扣除项目金额=扣除项目的总额*（转让土地使用权的面积或建筑面积 / 受让土地使用权的总面积）=扣除项目的总金额 * 转让比例。.
例如，某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%，教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.05%）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为12000万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、转让房地产的扣除金额为：3000+4000+700+825=8525万元
4、转让房地产增值额为：15000-8525=6475万元
5、应纳土地增值税额=6475*40%-8525*5%=2163.75万元
如果进行纳税筹划，那么企业的增值税核算为：
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）*20%=1400万元
4、转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元
5、转让房地产的增值额为：15000-9925=5075万元
6、增值额与扣除项目金额的比率：5075/9925=51.13%
应纳土地增值税额=5075*40%-9925*5%=1533.75万元
两种方案应纳土地增值税差额=2163.75-1533.75=630万元
可以看出如果开发房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例比较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现纳税筹划有很大的意义。
三、销售的纳税筹划
房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。对毛坯房的纳税筹划关键在于遵循税法与企业会计准则的前提下，对毛坯房进行精装修再进行销售，以此尽可能减轻企业的纳税负担。根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例缴纳土地增值税。例如，某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平方米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销售金额为19亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：190000*2%=3800万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元
扣除项目金额=84600*130%+19000*5.5%=120430万元
增值额=190000-120430=69570万元
增值率=69570/120430=58%
应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元
如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总金额为21亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：2100000*3%=6300万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元
扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元
增值额=210000-147530=62470万元#p#分页标题#e#
增值率=62470/147530=42%
应缴土地增值税=62470*30%=18471万元
两种方案应缴土地增值税差额为21806.5-18471=3065.5万元
可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元。因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值随的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。
纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
参考文献：
[1] 兰峰.房地产开发与经营[M] 北京：中国建筑工业出版社， 2008年
[2] 施建刚.房地产开发与管理[M] 上海： 同济大学出版社 2004年
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M] 北京：经济科学出版社 2010年 243～246
合作建房合同范文2
关键词：房屋交易网签备案；房地产市场；作用
0引言
由于购房人对交易风险认知不全面，房地产交易中可能“一房多卖”、“阴阳合同”、交易合同不明确等问题[1]。在房地产行业发展的同时，我国政府部门对房地产市场的管理力度逐渐加强，且采取多种措施以预防交易风险。《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），是国务院同意颁发的文件，其中指出我国需落实房屋买卖合同网签备案机制，保证网签备案业务流程规范性。
1房屋网签备案对防范交易风险的意义
部分购房者认为买房需要经过看房子、交定金、签合同、办贷款这一系列过程，其认为网签与备案是同一项工作。房地产交易双方通过网络签订房屋买卖合同即网签；房屋买卖合同签订完毕后，由房产管理部门公示房屋买卖合同信息的过程即备案。房屋网签备案对防范交易风险的意义主要为以下几方面：
1.1房屋交易网签备案将体现政府公信力
朋友之间的交易靠的是双方的诚信，陌生人之间的交易靠的是契约。房地产交易合同选择相同范本、相同网签制度、相同备案制度，可提升房地产交易行为透明度，其对规避阴阳合同”、“多价不一”等问题具有重要意义[2]。房屋交易网签备案对提升房地产交易规范性及公平性有利，同时政府部门公信力可为房地产交易当事人履行合同提供保障。
1.2房屋交易网签备案可约束中介行为
众所周知，房地产中介机构员工流动性较大，房地产经纪人业务能力差异较大。房屋交易网签要求房地产中介机构具备合法经营许可证，房地产经纪人需考取职业资格证、掌握相关法律法规、具备专业能力，在此要求下房地产中介机构、房地产经纪人专业能力将逐渐增高。加强对房地产中介机构、房地产经纪人的监管，可避免房地产交易欺诈问题，营造良好交易环境，推动房地产交易市场向规范化方向发展。
1.3房屋交易网签备案可规避“一房多卖”问题
房地产交易具有资金量较大、交易周期长、与购房人财产及利益密切相关等特征。房屋交易网签备案后，房地产将被锁定，房地产交易过程受相关部门监管，这对规范房地产企业、房地产中介机构房屋销售行为、保障房地产交易安全性，避免非法融资及“一房多卖”等违法行为具有重要意义。
1.4房屋交易网签备案可降低不动产登记审查难度
房地产交易过程中，不动产登记是最后的环节。不动产登记的主要目的是公示民众权利，保障民众房地产权属。房地产登记是依据申请启动的，虽然可保障民众合法权益，但是不能规避房地产交易中的风险问题。房屋交易网签备案信息可实时传输给不动产登记部门，如此可提升物权登记信息准确性、降低不动产登记审查难度、规避房地产交易风险。
1.5房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责有利
房屋交易网签备案完毕后，房地产购买时间、房地产购买金额、房地产购买方式等明确。房价统计监测基础数据可为房地产调控政策提供依据，且对抑制投机炒房行为、加强房地产市场监管有利[3]。房屋交易网签备案数据是房价统计监测基础数据的基础，由此可见房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责具有重要意义。
2房屋交易网签备案对房地产市场管理的意义
房地产市场管理工作贯穿房屋建设、交易直到消失整个过程。全面、准确的市场分析，才能提升房地产市场动态监管水平，为国家房地产调控政策制定提供准确依据。房屋交易网签备案对加强房地产行业管理、落实房地产调控政策、规范房地产市场、保障群众合法利益、推动房地产行业稳定发展具有重要意义。
2.1房屋交易网签备案与房地产市场调控联系紧密
现阶段，房地产市场管理工作将稳定土地价格、稳定房屋价格、推动房地产行业稳定发展作为目标，通过房屋交易网签备案可有效控制房屋销售节奏，同时可依据房屋交易网签备案信息了解本地区房屋价格、房屋交易量、房屋库存量等信息，依据各地区、楼盘销售现状及商品房交易价格，分析房地产市场调控政策目标实现中存在的风险、制定评价考核标准及目标，合理调整土地供应量，制定并落实房地产市场调控政策，最终达到平衡房屋供需关系、稳定房屋价格目标。
2.2房屋网签备案是房地产市场监管着力点
未达到购房条件、未达到上市交易要求的住房，不能进行房屋交易网签备案。采用此方式，可避免炒房等问题，提升对房地产开发企业、中介机构、租赁机构等房地产市场主体的管理。同时，房屋交易网签备案对避免规避税费、高评高贷等问题、预防金融风险、推动房地产市场稳定发展十分重要。（1）政策性房屋上市交易。与征收部门合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多卖问题。配合房屋交易网签工作，可加强对棚改房、人才房、两限房、保障房等政策性房屋的交易管理。（2）资金管理。联通房屋网签备案系统、银行结算系统、监管系统，可使监管部门全面了解贷款发放情况、贷款缴存情况，若发现开发企业未缴存资金可及时对其进行催缴，这对避免房地产项目烂尾问题具有重要意义。（3）问题楼盘处理。与地方政府合作通过房屋网签备案等方式加强对问题楼盘的处理。（4）构建企业信用体制。可基于房屋网签备案系统，建立企业信用评价体制，为规范房地产市场奠定基础。（5）采用规范化网签合同文本。通过规范商品房、存量房网签合同文本，可避免“阴阳合同”等问题。（6）避免企业违规行为。采用停网、部分限网等管理方式，避免房地产市场中的“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违规行为。
3结语
总而言之，在房地产行业发展的同时，房屋交易合同网签备案制度在逐渐完善。房屋交易合同网签备案可降低政府形成成本、提升市场监管力度、保证房屋交易安全性、保障当事人合法权益。
参考文献
[1]高磊.关于提高房产档案管理水平的思考[J].长江丛刊，2017（29）：136.
[2]黄蔚.做好不动产登记档案信息资源利用的思考[J].上海房地，2017（7）：43-45.
合作建房合同范文3
关键词:新会计准则；房地产企业；税收筹划
财政部《企业会计准则第14号—收入》通知要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。这一会计准则的出台对房地产行业的收入确认产生了重大的影响。旧会计准则规定，收入确认时点是以风险报酬发生转移为依据，这就导致房地产企业销售的开发产品确认收入都较滞后。《企业会计准则第14号—收入》规定，收入的确认是以控制权发生转移为确认时点。依据这一规定，房地产企业销售开发产品的收入确认时点会较以往提前。这就要求房地产企业应做好合理的税收筹划，合法节税。本文首先研究了新会计准则对房地产企业税收的影响，其次阐述了房地产企业进行税收筹划应遵循的原则，最后分析房地产企业进行税收筹划的思路。
一、新会计准则对房地产企业税收的影响
新会计准则对房地产企业的企业所得税和土地增值税等税种产生了很大的影响，具体表现在以下几方面。
（一）新会计准则完善了投资性房地产的后续计量，影响房地产企业企业所得税。新会计准则引入公允价值计量法，完善了投资性房地产后续计量模式。之前投资性房地产后续计量模式主要采用历史成本法，反映的是过去的信息，而公允价值计量弥补了这一缺陷。公允价值计量更能反映当时房地产的价值，有利于投资者依据其价值作出正确的决策。新会计准则增加公允价值计量模式，对房地产企业税收的影响主要体现在企业所得税方面。采用历史成本法核算，每月需计提折旧（摊销）并计入管理费用等科目，管理费用等科目直接影响企业的利润，进而影响企业所得税的计算，而公允价值模式下则不需要对投资性房地产计提折旧（摊销）。
（二）新会计准则重新规定了借款费用的会计处理，影响房地产企业的企业所得税和土地增值税。财政部的《企业会计准则第17号—借款费用》规定，若是房地产公司存在长期未开发的土地，而由于购置这些未开发的土地所借的款项产生的利息，不能按照资本化核算，而是应费用化核算，费用化核算需要计入财务费用科目，影响了房地产企业的所得税。除此之外，还影响房地产企业土地增值税。
(三)新会计准则规定了房地产上市公司估值方法。影响房地产企业的企业所得税新会计准则规定，企业若是存在股权结构发生变化，或者进行对外投资时，可以采用重估净资产值的方法确定房地产的估值。重估净资产值的方法可以引导市场更关注房地产行业的真实价值。房地产企业重估影响资产折旧或摊销的计提，进而影响企业的企业所得税。
(四)新会计准则规定了房地产企业收入确认时点，影响房地产企业的增值税、企业所得税。旧会计准则是以风险和报酬的转移作为收入确认的时点，因此，房地产企业的销售收款先计入预收账款，当房产的交付符合《商品房销售管理办法》中的交付标准后，房地产企业才确认为收入。而新会计准则规定，以控制权的转移作为收入确认的时点，并且制定了五步法模型来确定收入确认时点和确认金额。新准则这一变化使得房地产企业的收入确认提前，对增值税和企业所得税等产生了很大的影响。
二、新准则卜房地产企业税收筹划原则
(一)遵循提前筹划原则。税收筹划应贯穿企业持续经营的整个期间，是一项长期工作。由于新会计准则规定某些经济活动的会计核算和会计政策的选择，一经确定不能随意变更。因此，企业应在开始进行经济活动前，进行税收筹划，在法律许可范围内，选择合适的会计政策，减少不必要的纳税事项。
(二)遵循成本效益原则。房地产企业进行税收筹划的主要目的是降低税收带来的成本，而在税收筹划过程中可能有其他支出。因此，在税收筹划前，应先进行效益评估，对比筹划前后的收入变化，若是经过税收筹划节省的税收支出较多，则进行实际的税收筹划。
(三)遵循法律原则。房地产企业进行税收筹划不得违背相关法律政策，必须在法律政策允许范围内筹划，否则造成偷税漏税，不仅违反法律法规，也对企业信用造成不好的影响。
三、新会计准则卜房地产企业税收筹划思路
房地产企业在存续期间需要缴纳多种税款，企业进行税收筹划时应遵守税收筹划原则。本文主要研究房地产企业土地增值税和企业所得税两个税种的筹划。
（一）土地增值税税收筹划有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他都需要缴纳土地增值税，土地增值税是按照有偿转让的增值额进行征收，税率、税额较高，对房地产企业的利润影响较大。对于土地增值税的纳税筹划可以从以下几个方面进行。第一，采用不同的经营方式节税。土地增值税不对未转让的房产产权、土地使用权征税，基于此，房地产企业可以采用代建经营方式建房或合作建房。根据税法规定，代建经营方式属于建筑业征税范畴，不需要缴纳土地增值税；合作建房经营的若是一方出地，一方出资，建成后自用的，暂免征收土地增值税。第二，利用普通住宅增值额起点节税。根据土地增值税暂行条例第十一条，出售建造的普通住宅，增值率未超过扣除项目20%，税务部门免征土地增值税。因此，房地产企业可以针对这一规定，寻找平衡点，实现节税效果。第三，通过增加允许扣除项目金额节税。按照土地增值税计算方法，土地增值税有五项费用扣除，除此之外，房地产企业还享受20%的附加扣除。因此，房地产企业可以通过增加允许扣除项目的金额，减少土地增值税的缴纳，达到节税目的。
（二）企业所得税税收筹划企业所得税是按月（季）预缴，按年汇算清缴，房地产企业的开发产品只有已经投入使用、取得产权证明或者取得验收资料并报到税务部门时，需要按照企业所得税清算。针对这一情况，房地产企业可以从以下几个方向筹划。第一，利用预提费用进行税收筹划。新会计准则规定，企业预先提取预期以后可能会发生大额费用的支出，通过预提费用账户核算。后期预提费用时，直接计入相应的成本费用类科目。因此，房地产企业可以在法律允许范围内，合理预估预提费用金额，提高计提标准。第二，利用甲供材料合理税收筹划。所谓的甲供材是指的由房地产开发企业（甲方）自行采购材料给施工单位（乙方）。自购材料、代购材料和合同外供材都属于甲供材。自购材料是房地产开发企业承担全部或部分建筑材料的支出，部分建筑材料支出也应占开发成本的30%-40%。，自购材料过程中的增值税发票是开具给甲方，甲方将材料交付给乙方时，属于销售行为，因此，应依法缴纳增值税。代购材料是甲方负责寻找供应商，把关材料质量，而由乙方与供应商签订合同，代购材料所涉及到的增值税发票是开具给乙方的，甲方主要起到监督作用，不涉及到税款的缴纳。合同外供材是甲方取得材料不通过乙方核算，领用材料时直接计入“开发成本”或“在建工程”科目。房地产企业（甲方）将材料款合进乙方的合同价款，由乙方缴纳建筑增值税。第三，利用开发周期进行纳税筹划。房地产企业决定施工顺序和步骤，可以合理分期，适当安排项目建设周期，优化费用支出，尽可能增加前期费用，增加税前扣除项目，一定程度上可以实现提前抵扣计税成本的目的。第四，利用竣工时间进行纳税筹划。房地产企业建设面积较大，一般采取分期开发，并且对每一开发期单独核算，分期竣工验收。考虑到房地产企业的所得税一般是预缴方式征收，因此，房地产企业可以根据企业所得税预缴情况，分期竣工，延迟税收缴纳时间。
参考文献
[1]陈丽红.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响探讨[J].当代会计，2020（17）.
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合作建房合同范文4
1．反公地悲剧的基本思想
黑勒（MichaelA．Heller，1998）首先提出了反公地悲剧分析框架，他把反公地悲剧定义为多重所有者都赋予了排除其他人使用稀缺资源的权利，并且没有一个人具有有效的优先使用权，当有太多的所有者持有这种排他权时，资源易于低度使用的一种经济现象。黑勒通过考察俄罗斯转轨时期的经济发现了这一现象，在莫斯科路边摊和简易商棚熙熙攘攘，生意红火而正式商铺或商场却大量空置。通过大量的案例研究，黑勒揭示出商场空置的原因是：商场的权利分布不是呈束状而是呈水平状，卖的权利、出租的权利、获得销售收入的权利、获得租赁收入的权利、决定使用的权利、占有的权利等都由不同的多重的机构所有，多个权利人具有相同或者相似的权利，商场的所有者、使用者、各级经济计划的执行者、各类管制者等都能阻止其他权利持有者有效使用商铺。这种反公地悲剧可以通过市场交易逐渐使权利整合而解决，但受到高昂的交易成本制约。反公地悲剧是一个体制问题，可以通过体制变革来解决。随后，黑勒运用反公地悲剧模型分析了生化研究领域专利权的过度保护问题并进一步完善模型，由于科学领域的相互联系，许多有大量交叉重叠的技术发明由多个专利人持有，当使用者需要获得多种专利投入去创造单一的有益产品时存在复杂的障碍，即反公地悲剧［8］。一项医药产品的开发往往需要同时购买内容交叉的多项专利，从而大大推高了医药开发的成本，一方面导致了新药品往往价格昂贵，另一面直接阻碍了产品研发。布坎南等（JamesM．Buchanan，YongJ．Yoon，2000）进一步完善了反公地悲剧模型并用数学公式与几何图形加以形式化，他们比较了公地与反公地，发现了二者基本逻辑的对称性。公地模型中，个人或企业通过增加投入到公共资源，减少了所有其他人投入的生产率和每个人的租金，而在反公地模型中拥有排他权的个人或企业通过减少投入（通过价格）到公共机构，减少了其他也执行潜在排他权的可利用租金，二者都是一种外部不经济。FrancescoParisi，NorbertS?chulz，BenDepoorter（2000）在布坎南等人的基础上进一步探讨了公地悲剧与反公地悲剧问题产权的二元性，认为公地与反公地悲剧是偏离统一产权的对称性的结构性的后果，是使用权与排他权不一致的后果，都是来自于多个所有者使用共同资源的私人和社会激励的失调。至此，反公地悲剧的分析框架已基本成熟。首先，从现象来看，反公地悲剧表现为资源的不充分利用，而资源并非无主之物；其次，从经济本质上讲，反公地悲剧是私人激励与社会激励失调产生的外部不经济，是外部效应产生的低效率；最后，反公地悲剧出现即产生外部不经济的原因是权利配置不合理导致的使用权与排他权的冲突。
2．农村土地利用中的反公地悲剧
中国农村存在三种形态的土地资源浪费，其一，空间形态上的农村空心化，外扩内空，废弃危房和闲置空房大量存在，导致农村建房占地太多，土地不能充分利用；其二，中国局部农村仍然存在耕地抛荒现象，不少地区农业劳动者以妇女和老人为主，农业的劳动投入和资本投入不足，农地粗放经营，因而，农地尚未充分利用；其三，农村土地尚未充分开发，荒坡、荒岭，耕地区域的边边角角及门前屋后的零星土地等可开发、可利用的闲置土地依然大量存在。三种形态的土地资源浪费均为土地的不充分利用，且在法律上浪费的土地都有相应的所有权主体，符合反公地悲剧的表现形态，是否属于反公地悲剧我们需要进一步分析其经济本质及外部不经济产生的原因。农村建房占地，建新不拆旧等导致了土地浪费。但从农户的角度来看，农户建房选址向交通沿线靠拢，有利于更充分地利用公共产品和分享公共服务。而村内旧房不拆一方面因为旧房离农地较近，能够作为农业生产的据点，旧房仍具有一定的使用价值，另一方面可以节约拆迁成本，且能通过实际占有获得未来可能的土地收益。因此，导致农户的个体决策偏离社会最优决策，从经济本质来说是私人激励与社会激励失调导致的外部不经济。中国土地管理法规定一户只能拥有一处宅基地，这种一户两宅明显违法，但这种违法由于没有直接的受害者，因而过分依赖土地行政管理部门的监察去发现和处理，由于农村尚未有健全的土地登记制度，土地行政部门的信息能力十分有限，因而实际法律处理往往十分困难。导致这一违法现象普遍存在的根本原因在于农村土地所有者没有独立的土地利益，从而没有检举和阻止这一土地违法行为的动力，使法律执行困难重重。农村住房建设本应适应经济社会发展的需要，住房向交通沿线聚集有一定的合理性，但作为土地所有者的农民集体则无权调整农户的承包地以适应这一要求，村内的空房、危房的拆迁、复垦能够提高土地利用率，但土地主管部门、县乡政府、宅基地原主人、作为土地所有者的农民集体均有相应的排他性权利，土地整治、复垦收益的利益归属却十分模糊，因而显示出了土地排他性权利与使用权的冲突。总之，农村无规划的建房占地导致的土地利用不充分是由于土地权利配置不合理导致的外部不经济，属于反公地悲剧。
农地抛荒和低效利用在大多数情形下仍然是农户自愿选择的行为，其核心是劳动投入和资本投入的激励不足，即私人激励与社会激励的失调，农地抛荒理论上存在两种解决方案：一是承包方通过转包、出租、转让或由他人代耕等方式改变土地的实际使用权；二是发包方强制收回土地并通过承包、拍卖等方式交付他人耕种，但这两种解决方式都依赖于清晰的土地权利配置，由于农地经济价值的实现依赖于村组公共物品与公共服务的提供，发包方通过拒绝提供公共物品而实际享有一定的排他性权利，土地承包者并不能充分地享有转包权，因而在实践中承包地往往只能在本集体经济组织内进行转包、转让，而在同一集体经济组织内农户经济具有同质性，面临的经济机会相似，一旦面临农地收益过低导致的农地抛荒，往往并无实际的农地受让者或承租者，对于土地的发包者来说，只有弃耕抛荒连续两年，才有收回发包耕地的权利，因此在法律上也无法杜绝土地抛荒。在法律实践中，连续抛荒两年的界定十分复杂，土地承包者有土地承包合同的保护，而发包方收回承包地的强制力并无充足的法律保障，在农村集体经济空洞化的背景下，农民集体本身并无可调度的劳动力甚至基本的生产资料，即使作为发包方的农民集体收回抛荒的土地，仍然面临着转让和转租的困境。概而言之，土地抛荒是农地权利配置不合理导致的一种土地资源浪费，属于反公地悲剧。农地低效利用主要表现在农地由老人等机会成本较小的劳动力耕作，资本和劳动投入相对不足，解决此类问题仍然需要调整土地权利。首先，农地承包权的确定没有适应经济社会的发展，当前一旦拥有了农地承包权，实际使用耕地的机会成本几近于无，农地具有经济价值，过低成本甚至无成本的农地承包，使附着在农地上的经济机会不能充分实现；其次，农地承包权初次分配强调其安全保障等社会功能，实际农地经营能力的差异无法充分考虑，使得土地高效利用过多地依赖于土地流转；最后，法律虽然对弃耕、改变农地用途等有特别的规定，但忽略农地的经济效益，农地利用仅以土地与劳动的简单结合获得基本生活资料为目标，即农业边缘化趋势并无任何法律上的抑制措施，因此，农地低效利用仍然是土地权利配置问题导致的反公地悲剧。农村未开发土地的闲置问题主要涉及到土地开发或整治由谁来进行，其收益如何分享等基本问题，只有权利清晰才能利益归属清晰，只有明确利益归属才能激励利益相关者采取积极行动，归根到底仍然是土地权利配置问题导致的反公地悲剧。作为土地所有者的农民集体并无完整的土地处置权，对未开发的土地也只能开发成农地或用作宅基地等，不能开发为非农用地，而未开发的土地往往属于边角地和劣质地，作为农地利用价值不高，同时土地整治要服从相应的土地规划，一般由政府主导，农民集体作为土地所有者既无实际的处置权也无法充分分享土地整治利益，因此，往往以未开发的形式保留未来土地经济机会。总之，三种形态的土地资源浪费都是土地权利配置不合理所导致的反公地悲剧。
二、土地权利视角下的农村空心化原因
按中华人民共和国土地管理法，国家实行土地用途管制制度，土地分为农用地、建设用地和未利用地，而就土地的所有权而言则实行的是二元土地制度，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除特别规定外属于农民集体所有。因而除个别特殊情形外，农地为农民集体所有，而非农地基本上为国家所有，农民集体所有的土地大部分以农民承包的方式由农户使用。农民土地承包权的确立即家庭联产承包责任制的推行保障了农户的农业经营自主权，曾大大的促进了农业生产力和农民收入水平的提高，但随着农业产业化经营的推进和农村产业结构的优化，既有的土地权利配置无法适应经济社会的发展，导致了大量农民土地利益的损失和农村经济机会的丧失。首先，直接剥夺农民农地非农化的权利使农民集体的土地所有者权利残缺不全，土地用途管制和土地规划是为了更为科学的配置土地资源，实际上农民主导的非农化更易受到土地用途管制和土地规划的约束，由政府主导的农地非农化在市场经济条件下使政府陷入市场的参与者和监督者的角色冲突，地方政府由于有“卖地生财”的利益冲动，往往更有可能突破土地用途管制和土地规划的约束，即使部门之间的权力制衡机制形成，能够基本解决参与者和监督者的角色混乱，监督和约束公权力也往往比监督和约束私权利难度更大；其次，国家实行保护耕地政策，作为农地所有者的农民集体是实际的耕地保护实施者，一方面农民承包经营耕地，连续两年弃耕将会被收回发包的耕地，因而实际上耕地是在农民的农业生产过程中维持耕地的性质，另一方面农民集体虽是土地的所有者，但保护耕地就必须放弃农地非农化的权利，因而农民集体实际上在保护耕地的过程中丧失一定的市场机会，然而，农民个人、农民集体和农村地区在保护耕地中付出的代价并没有得到相应的补偿；再次，即使不考虑农民的农地非农化权利，国家通过土地征收程序实现农地非农化过程中也应给土地所有者和土地使用者足够的补偿，但实际上，一方面农民并没有获得作为交易者的市场主体地位，面临着政府的直接的非市场性剥夺问题，另一方面，即使解决了超经济的非市场的权力作弄财产的问题，单个的农民作为交易的一方，相对于政府，其议价能力也相对较弱，农民因此需要一定的组织载体提高其议价能力，帮助其实现市场利益；最后，由于农村社会保障的不足，失业农民工、老年农民等把土地作为最后的生存依托。在城市非农土地配置中，在土地规划的许可范围内，土地配置较为充分地体现了价高者得的市场法则，但农村，土地权利配置中过度关注土地社会功能从而强调土地承包的均等化、土地承包合同的稳定性，忽略了土地的生产要素特征和土地市场的竞争特性从而抑制了土地的经济功能，使附着在土地上的经济机会无法充分实现。概而言之，农村空心化形成的是多种经济社会因素共同作用的结果，但土地权利配置失当在农村空心化过程中扮演着最为重要的角色，首先由于土地权利配置不合理，导致大量的反公地悲剧，土地的经济价值不能充分实现，土地浪费的经济成本相对较小，导致一户多宅滥占耕地的空间形态上的农村空心化；其次，土地权利配置的不合理导致了农业的边缘化，使生存保障性农业大行其道，农村产业空洞化；最后，由于土地权利配置问题导致农村缺乏非农经济机会，农业经济机会也受到很大程度的限制，农村青壮年劳动力纷纷外去寻找经济机会，导致农村人口空心化。
三、农村空心化的治理
1．治理农村空心化应开发农村土地的非农经济机会
治理农村空心化就是要通过增加农村的经济机会，从而改变生产要素单向度向城市流动格局。由于土地是农村最为丰富的生产要素，治理农村空心化应首先从挖掘附着在土地上的经济机会着手。其中最为重要的是落实农民集体的土地所有权。非农经济机会对年轻一代农民具有很强的吸引力，在农村非农产业发展中，农民要面对农村经济未来的不确定性，承受经济发展对农村的长远影响，农民不是简单的市场参与者，而是最为重要的利益攸关者，农民应享有对农村经济事务的剩余控制权。所谓剩余控制权就是作出剩余决定即契约或法律规定之外的决定的权利。土地作为农村经济中最为重要的生产要素，农民应有相应的权利处置土地，包括农地非农化的权利，因而，通过农地征用程序实现农地非农化不仅在法理上违背了农民集体的土地所有权，而且从经济治理的角度来看，削弱了农民作为农村经济发展最重要的利益攸关者的剩余控制权，由此产生如下后果：首先，建设用地的征用制度仍然是一种城市扩张的城市化路径的体现，否定了农村非农化的自主发展，意味着农村非农产业只能由政府主导，而其路径是城郊扩张的城市化路径，显然会导致大城市化，不符合鼓励中小城市发展特别是乡镇发展的政策初衷；其次，即便政府具有充分的回应性，农村自主非农化的缺失也干扰了市场自生秩序的扩展和市场演进过程，大量的市场机会只能在市场演进过程中由市场的参与者在经济活动中逐步发现，政府无法掌握足够的信息预测市场，从而使农村失去一些经济发展机会；再次，农村非农产业自主发展权利的不足，一定程度上打击了农民的创业激情，从而使农村发展过多地依赖外来资本和财政支持，农村内部发展动力不足。农村经济发展前景黯淡不仅使农村人才流失，农村加剧空心化，而且易使社会甚至政府把农村作为负担，农村被边缘化；最后，农民在农村经济发展中剩余控制权的不足使农民丧失大量的经济民主实践机会，农村统分结合的双层经营体制中“统”的内容无实践支撑，农村集体经济空洞化。因此，治理农村空心化应通过土地权利调整，落实农民在农村经济中的剩余控制权，让农民在农村自由地捕捉非农经济机会。
2．治理农村空心化应确保农民集体的土地权利
在中国现行法律框架内农民的土地权利有农民个人与农民集体这一区分，由于个体农民职业、身份、住所都是可变的，因此个体农民的经济机会与农村的发展机会并不完全一致，但作为一个整体，农民要承担农村经济发展的全部后果，因而农村土地的剩余控制权应属于农民集体而不能分割到具体的农民。农村土地权利调整要进一步推动农村经济发展，增加农村经济机会，除了加强土地规划和土地用途管制之外，更为重要的是落实农民的土地权利特别是农民集体作为土地所有者的权利。一方面，农地非农化过程中即使不能仅仅由农民集体决定，农民集体作为土地的所有者也应具有重大的决策权，另一方面，农民集体作为土地的所有者，即使不能自主的农地非农化，也应分享城市化过程中土地级差地租的主要部分。落实农民集体的土地所有权不仅要凸显农地非农化过程的所有者权利，而且还要在一定程度上强化农民集体在农地配置过程中的所有者权利，现行法律中农民集体的土地所有权主要体现在作为农地发包者的权利上，在机动地的预留、承包地的调整等方面都不能充分体现作为所有者的意志。就法理来说，实际上只要土地承包合同的规定符合契约精神，农民集体就应该能够依照合同条款对承包地进行适当的调整，农民集体作为一个决策单元要开创更多经济机会，就必须拥有一定的独立的资产以促进农民有效的合作，一旦农民集体能够调度相对独立的资源，就能避免陷入大量谈判、协调以采取集体行动的合作困境。农民集体决策中农民合意即合作，采用成员集资的方式形成集体资产面临较高的组织协调成本，预留机动地是农民集体在经济上最便捷的实现形式。此外，中国实行土地用途管制制度，行政村等农民集体是所有权主体而不是土地用途管制的监督的主体，若不落实农民集体的土地所有权，上级土地行政部门是无根的土地管理部门，直接面对监管分散的农户，滥占耕地建房等农村空心化弊端就无法根除。虽然存在着农民集体的人即村官侵犯农民利益的现象，但为了制约人而限制农民集体本身的决策范围是不合适的，农民集体内部的治理结构和农民集体作为独立的决策单元与外部经济主体的互动分属不同的领域，一方面，内部治理的失灵既不能说明外部干预的合法性与合理性，另一方面，外部干预也无法改善内部治理。农民集体的决策意志如何体现农民的愿望和要求由农民集体内部的治理结构决定。
3．治理农村空心化应确保农民土地权利，增强农业经济机会
合作建房合同范文5
关键词：契税；案例分析；纳税筹划思路
一、了解契税的概念
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，向以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的承受方征收的一种税。征税依据是土地、房屋权属转移合同确定的价格，既包括承受方应交付的货币、实物，也包括无形资产或者其他经济利益。契税是一种财产转移税，在土地、房屋权属交易的发生地，不管是任何人或任何单位，只要土地、房屋所有权属发生转移，都要依法纳税。
二、契税案例分析
某销售公司预扩大在新城区成品油市场的占有率，在2017年6月30日召开经理办公会议，经过讨论后各分管部门经理给出了五种不同的方案，针对这五种方案，总经理让财务科小刘把每种方案所涉及的契税测算一下。假设销售公司所在地的契税征收率为3%。方案一、直接购买新城区内B公司蒙恒加油站，预计转让价格为900万元。该加油站为B公司2016年5月31日取得，购置成本为600万元，B公司、销售公司均为增值税一般纳税人，选择一般计税方法。销售公司应缴纳契税计算如下：B公司应向国税部门申报的增值税销项税额=900/（1+11%）*11%=89.19万元销售公司契税成交价格为900-89.19=810.81万元销售公司缴纳契税=810.81*3%=24.32万元《契税暂行条例实施细则》第九条规定，契税是以成交价格，即指土地、房屋权属转移合同确定的价格。且根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）规定，计征契税的成交价格不含增值税。这里指的增值税是指纳税人申报的增值税，而不是预缴的增值税。方案二、以销售公司闲置土地价值为600万元置换B公司蒙恒加油站，销售公司再给予B公司300万元的现金补偿。销售公司应缴纳契税计算如下：销售公司缴纳契税=300*3%=9万元《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。案例中销售公司与B公司之间的交易属于不等价交换，销售公司属于多交付一方，则由销售公司按多交付现金300万元的3%计算缴纳契税。方案三、销售公司以现金300万元投资入股B公司蒙恒加油站，占股30%。一年后，以600万元收购蒙恒加油站剩余股份，双方签署股权转移书，并约定在股份转让一年后办理土地等产权变更登记手续。
（一）销售公司以现金300万元投资入股，不产生契税
《契税暂行条例实施细则》第十八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖征税。案例中销售公司第一次投资是以现金投资入股不属于契税的征收范围，所以不产生契税，契税为零。
（二）销售公司一年后以600万元收购B公司蒙恒加油站股份，不产生契税
《契税暂行条例实施细则》在股份转让中，单位、个人承受公司股份，公司土地、房屋权属不发生转移的，不征收契税。案例中，销售公司在股份转让中，仅承受了股份，未就公司土地、房屋权属进行变更登记，产权没有发生转移，所以不产生契税，契税为零。
（三）销售公司在股份转让一年后办理产权转移手续产生契税
根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。案例中销售公司进行了产权变更登记，即发生了土地、房屋权属的转移，应依法缴纳契税。方案三虽然是以投资入股再股份转让的形式达到收购的目的，实质上等同于方案一的现金收购，所以契税计算如方案一。方案四、销售公司与C公司协议合作建立加油站，C公司以新城区自有土地出资，价值450万元，销售公司以现金450万元出资合作建设加油站，加油站建成后，销售公司获得C公司一半的土地使用权，并办理了相关变更手续，协议土地成交价格为225万元。C公司、销售公司各拥有加油站资产负债的50%。根据财税（2000）14号文件规定，合作建房一方提供土地，一方提供资金，提供资金一方获得了提供土地方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对取得土地使用权的一方应征收契税，其计税依据为取得土地使用权的成交价格。对合作建房自用的房屋，不发生权属转移，不征收契税。案例销售公司为土地使用权的承受方应按成交价格计算缴纳契税。方案五、租赁B公司蒙恒加油站，为期五年，预计年租金20万元。根据《契税暂行条例实施细则》第三条规定契税是对以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、和房屋权属的承受方征收的一种税。是针对所有权发生转移而产生的一种税，租赁行为不会使土地、房屋权属发生转移，所以不征契税，方案五的契税为零。
三、案例比较分析
如果从企业短期目标出发，在不考虑时间价值的前提下，选择第五种方案，增加了增量资产，支出成本最低五年总支出为100万元。如果从企业长期目标考虑，选择方案二，即盘活了闲置土地且销售公司对加油站有绝对的控制权，总支出309万元（不考虑购站后的房产税和土地使用税）。
四、销售企业常见的契税纳税筹划思路
（1）改变合同订立方式。将土地、房屋销售与购买合同变成土地、房屋权属交换合同，尽量缩小双方的交换差距实现等价交换，从细则第十条规定中我们可以得知当事人双方进行等价交换时，任何一方都不缴纳契税，因为价差为零，纳税人可利用此项政策进行筹划。（2）合理利用契税减征、免征规定。《契税暂行条例实施细则》第十五条第一项规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征，由省、自治区、直辖市人民政府确定。若我们所在区域当地政府有这样的减免税规定，我们的资产处于被政府征迁范围内，可合理利用这条规定，如内政发（1998）61号规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税，超出的部分应按规定缴纳契税。（3）订立分立合同。涉及整体转让加油站的，对加油站内设备和房屋、土地分别签订设备买卖合同和土地、房屋销售与购买合同。因转让设备是不征契税的，合理降低合同标的价减少税赋。（4）合理选择土地、房屋权属的承受地点。契税是在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。而契税的税率是由省、自治区、直辖市人民政府在国家规定的3%-5%税率幅度内按照本地区的实际情况确定的，在同等条件下，我们可以选择在税率较低的地区承受土地或房屋权属。这样就可以利用低的税率降低契税。（5）契税的征收管理实行的是“先税后证”，即在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税，如果在办理房屋权属变更后退房的，不予退还已纳契税。如果预计投资会发生变化时，应在办理变更登记前及时进行退税处理，减少不必要的纳税支出。
五、结语
合作建房合同范文6
国家宏观调控政策的调整导致土地价值上升，房地产竞争非常激烈，为了实现利润最大化，各房地产企业都把重点放在了成本控制上，而设计阶段的成本控制作为成本控制的重要组成部分，受到了地产企业的重点关注。设计阶段作为投资控制效果的决定性阶段，对房地产企业的竞争力、经济效益等都有着十分重要的影响，然而或许是太急功近利，房地产企业设计阶段成本控制有许多问题需要及时解决。我国房地产设计人员的技术已经达到国际化水平，但缺乏一定的经济责任感，加之设计费用的收取标准没有把经济性列入考核范围，致使设计人员忽视了设计过程中经济的合理性；限额设计的施行存在着不稳定因素，导致设计变更情况的发生，而设计变更中有些问题得不到及时、妥善地解决。面对现存问题，必须加强管理，引进竞争机制，通过设计方案来选择设计单位，保证招标过程的公正、公开、透明；实行设计奖惩制度，改变设计费用收取的办法；强化经济责任制，建立奖惩考核机制，严格控制设计变更程序，优化设计，保证其精度和深度。
二、控制开发企业的财务费用
随着房地产企业竞争的加剧，要降低企业的开发成本和财务风险，增强企业竞争力和经济效益，就必须充分利用现有资源，找寻降低财务费用合理有效的办法。
（一）缩短策划和报建时间
房地产项目是一个非常庞大而且复杂的工程，从土地使用权的获得、到项目的完成和销售会经历很长时期，这段时间所花费的人力、财力、物力都较大，以一个6万米的建筑体量为例，从市场调研、决策、招标、到施工图的设计、审查、报建大约需要4个月左右的时间，可见工程之浩大以及其复杂性。由此看来，缩短前期策划和报建阶段的时间对于房地产项目开发的成本控制是非常有必要性的。通常来说，土地出让信息的与正式拍卖之间会有几个月的时间，开发商可以提前进行土地的分析研究和市场调研、策划研究等，明确产品定位，设计初步规划方案，如此一来，在获取土地后就可以直接报建，大大缩短了时间，降低了资金的占用和财务费用。
（二）分期开发，加快款项回收
房地产项目的开发耗资大费时长，一次性开发将会占用大量资金和时间，可以采取分期开发的方式，把单个项目进行多期滚动开发，减轻了资金投入的压力，降低了资金的总投入量，还可以对资金进行合理利用，把销售所得款项投入到下一项目建设中。房地产预售模式的实行，决定了资金的回收在一定程度上比开发成本资金支付的时间较早，在对开发项目进行销售以后，要及时加快销售资金的回笼速度，减少资金投入，降低企业负债。采取优惠措施，支持和鼓励客户一次性付全款，对按揭的客户，要加强合同管理，交代有关按揭的手续和程序并进行督促。
（三）寻求优质承包商，严格拨付资金
房地产开发企业在没有给付预付款的情况下，就需要承包商进行垫资。因此，承包商的垫资能力也是缓和资金压力和成本的重要依据。另外，房地产开发项目过程中要严格按照拨款计划，确定时间、金额和收款人进行拨付，并注意保存相关单据。
三、降低建安成本和土地增值税
作为房地产开发企业，在经济发展迅速、竞争日益激烈的情况下，要寻生存、求发展，就必须提升企业的整体能力。成本控制在当今的房地产开发中成为势在必行的趋势，其中建安成本在房地产企业财务管理中占据很大成分。建安成本是房地产项目开发的管理费用中很重要的一部分，是影响房地产项目开发成本的最敏感因素。要做到有效控制房地产开发成本，降低建安成本，可以通过公开招标、全员参与等方式来进行。招标工作在降低建安成本方面十分关键，招标时应当加强招标文件和合同管理的工作，保证招标的公开性。土地增值税作为保障收入公平分配、促进房产市场健康发展的有力工具，加强土地增值税的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流转和炒作、挤压房地产的高额利润、细化宏观调控政策，规范房地产市场的交易秩序，对房地产行业的发展有着重要意义。土地增值税超率累进税率的特点决定了降低增值额在税收筹划中的关键性。由于土地增值税的税率较高，可以综合考虑增值额的增加所带来的利益与起征点所增加税收相比较，做出合理选择；在土地增值税征收范围内，利用合作建房和房地产的代建房、改售为租等多种方式进行节税；根据税收优惠政策，降低普通住宅的售价、增加扣除项目金额，调整平摊费用，使各处增值率相差无几，节省税款。
四、结束语
合作建房合同范文7
关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略
税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。
一、房地产开发企业土地增值税税收筹划概述
据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。
1.土地增值税及纳税筹划的概述。土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。
2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义。有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。
3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点。税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险
1.税收筹划风险意识不足。“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。
2.税收政策掌握不透。相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。
3.税收筹划思路不清晰。房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。
三、房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策
1.提升相关人员税收筹划风险防范意识。目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。
2.进一步加强对于政策法规的研究。土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。
3.结合企业自身情况理清税收筹划思路。企业开发土地增值税的税筹工作的目的是为了降低纳税成本，因而税筹风险防范显得十分必要，否则该项工作将失去其本身的意义。对于房地产开发企业来说，在开发税收筹划工作之初，应该理清税收筹划的基本思路，以确保未来税收筹划方案的稳定性、持续性及可操作性。具体来说，管理层应该清晰的了解自身项目开发状况，确定收入、成本、利息、合作方式等几个角度出发来进行筹划工作。是采取单一方式，还是综合性的多措并举方式，以确保该税收筹划方案的顺利实施。真正的纳税筹划必须是在合法合规的前提下，事前筹划、事中修饰、事后沟通。因而，对于房地产开发企业来说，应该结合自身的实际情况来理清思路，以减少不必要的纳税风险。
4.提升自身的会计核算水平。任何税种的税收筹划都离不开会计核算工作，可以说会计核算水平的高低直接影响到企业税收筹划工作的结果。房地产开发企业在日常的生产经营管理过程中，应该重视会计核算基础工作，不断的提升会计核算的精准度及有效性。同时，企业可以有效的利用信息化、大数据技术开展税收筹划工作，从而提升会计核算数据的使用效率。并且，房地产开发企业可以引进较高业务水平的会计人员参与日常会计核算工作，这样不仅可以有效的提升自身的会计核算水平，更为重要的是可以更加从容的开展土地增值税的税收筹划工作。这对于现金为王的地产企业来说，如何能够采取合理的方式降低税务成本，是财务管理的价值体现之一。许多地产企业，出于现金流、成本的考虑，开展土地增值税的税收筹划工作。然而，客观地讲，若不能很好的规避相关纳税筹划风险，企业为因此而遭遇不必要的麻烦。对于房地产开发企业来说，可以从提升风险防范意识、加强对于政策法规的研究、理清税收筹划思路、提升自身会计核算水平等几个方面出发，来降低税收筹划风险，以期实现其利润的最大化目标。
参考文献：
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合作建房合同范文8
1．现有的土地政策是土地所有权属于国家，使用权分为国有和以村为单位的集体所有，现实运行中有不平等现象，不能体现大多数人的利益，尤其不能体现农民利益。因此随着经济的发展，土地政策走国家强力监管下的市场化道路，逐渐成为发展的必然方向。
2．宅基地审批政策过程中存在的问题。据了解，一方面，为了保护基本农田不被占用，当前国家给农村的宅基地指标很少，有的村每年只有五六百平方米，即两三宗地。另一方面，确实迫切需要，又经过努力，仍然无法取得审批的农民，不外乎采取未批先占，强行建盖，而土地监管上存有盲区，监管不到位。甚至出现了无证村，无证街，基本农田被挤占。
3．在城市买房可以付少量首付款，然后通过按揭购买，而在农村建房须全部资金。要贷款，只有小额信用贷款，金额小，时间短，一般是一年还款，民间借贷，利息高。在城市还可以用住房抵押，向银行申请生产经营性贷款，而在农村，银行不接受集体土地或以上房产的抵押，同样花几十万，建盖房屋后，成了真正意义上的“不动产”。
二、农村产权制度也制约着农村经济的发展
现阶段农村土地产权大体有：农田旱地承包权，集体土地承包权，荒山荒地承包权，集体土地租用及收益权，库塘坝沟渠自来水管理及收益权等，由于多方原因，其中仍然存在一些问题，产权不清晰，权责不明确，矛盾纠纷争议仍然存在，具体是因为历史遗留的各村社间划界不清，或多个部门多个单位（如国土、民政）经过多次划界，其认定点和侧重点不一样，参照标准不同，使用的科学技术及设备不同；三四十年前很多荒山荒地无人管理，无土地使用权人耕种开发，地权及经济林果权间利益及权属难于划分；农村土地承包者不是事实上的种植经营者；承包或买卖主体不合法，而经营者已经达多年事实上经营，在民间形成共识、默认。农村产权还有一个最大的问题，流转不顺畅。产权一旦取得，流转出去很难，货币化很难，要转向经营很难做到，并形成恶性循环，有时得终生固守。
三、贷款难，还款更难是制约农村经济发展的又一障碍
由于产权方面的问题，一方面银行及金融机构不能违反政策接受农民的抵押物，另一方面抵押物质量不高，流转不顺畅，还存在一些矛盾和纠纷，金融机构自然不愿自我束缚。所以农民用于生产经营性的贷款，基本是农村小额信用贷款、民间自发组织的民间借贷、小额贷款公司发放的高利贷。这些贷款的特点是：额度小，一般少于人民币50000元；周期短，大多数为一年或几个月；利息高，贷款月利率在0.7分到6分（10000元月利息为70~600元）；使用不方便，借贷合同一经签定，不到期不得还款，提前还款也要支付全额利息。贷款难的同时还款也难。由于农业生产的周期长，生产经营性贷款，一旦用于农业投资，回收较为缓慢，有些资金要通过几年甚至几十年才能回收，而贷款到约定期限，必须还款，否则将承担严厉的利息惩罚，因此到约定期限，不管东拼西凑，还是拆东墙补西墙，也要将贷款还上。
四、片面强调政府的服务职能，弱化了政府的管理职能，在一定程度上制约农村经济的发展
