房地产公司的盈利模式范文1
■增发提升竞争力
■业务全面开花
■当前股价：9.86元
■今日投资个股安全诊断星级：
12月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议提出，将继续加大保障性住房的力度，放宽改善性住房的贷款优惠条件，减免房地产交易的营业税，给予中低价位普通商品房信贷支持，取消城市房地产税等。受近期国家一系列出台的扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施影响，不少城市商品住房成交量有所回升，房地产市场出现“暖冬”天气作为房地产业务仍然是公司主要利润来源的华侨城有望在二级市场有较好表现。另外公司定位于打造成为旅游第一品牌，我国旅游行业收入占GDP的比重以及居民出游率两项指标远低于世界旅游行业平均水平，旅游行业成长空间巨大。因此，公司以旅游品牌优势为基础的“旅游＋地产”模式具有突出的竞争优势，酒店服务旅游、旅游提升地产的相互促进关系更强化了公司的竞争优势。
盈利模式独一无二
可具有独一无二的“旅游＋地产”的盈利模式，两项业务相得益彰，充分发挥了“1+1＞2”的协同效应。该模式又可细分为“欢乐谷＋地产”和“休闲度假＋地产”等两种模式。深圳以外地区的模式大多为第一种，东部华侨城是第二种模式的代表。目前上述模式已在深圳、北京、上海、成都等地开花结果，而泰州和昆明等地也进入实质性运作阶段，另外公司去年在天津拿了一块地用于房地产开发。未来，公司有可能再进入2－3个城市，比如类似西安、武汉等城市。
公司旅游品牌影响力居国内首位，再加上公司具有多年的房地产开发经验，在未来集团资产顺利注入上市公司后，公司房地产业务将迅速跃进国内一流房地产商之列，因此，唯有该公司才能将这两项业务有机结合，并将这种盈利模式在全国推广。
公司定位于打造成为旅游第一品牌，未来旅游业务还可以衍生出新的利润增长点，如商品销售、广告收入和动画片等，成为东方的迪斯尼。近年，房地产业务仍是公司的主要利润来源，而随着成都和上海等地欢乐谷的开园，旅游业务仍将稳步增长。
增发提升竞争力
增发能够增强公司的综合竞争力，目前华侨城集团下的酒店业务不在上市公司旗下，多数房地产项目上市公司也仅仅以参股形式参与，这对于上市公司整个产业链价值的实现有一定的影响。作为一家通过旅游提升区位价值的公司来说，旅游业仅仅是公司盈利的一部分，旅游带来的酒店收入以及区位价值提升带来的房地产项目额外收益也是盈利的重要部分。公司通过增发完成收购能够将整个产业链置入上市公司，所有者的一致性能够带来行动的一致，从而降低成本增强盈利能力。增发完成收购后，公司主营将涵盖酒店、旅游和房地产三块业务。公司独特的经营模式形成了竞争优势，他人复制较难而自我复制较易，公司的综合竞争能力、市场拓展能力、资源控制能力、风险控制能力和可持续发展能力将进一步提升。
业务全面开花
旅游景区经营总体稳定
深圳世界之窗、锦绣中华已处于成熟经营期，游客量和盈利情况相对稳定；世界之窗每年净利润8000－9000万元，锦绣中华每年4000万元左右，公司的权益均为49％。东部华侨城已基本达到盈亏平衡，预计成熟后游客数量在200-250人次。深圳欢乐谷受气候影响(今年节假日雨水较多)、北京欢乐谷受奥运影响，今年游客量略有下降，经营情况略逊于往年。在建项目中，08年底成都欢乐谷一期对外营业，09年7月上海欢乐谷开园；大侠谷在08年底开园，公司对东部华侨城旅游项目的大规模投资基本完成。
酒店经营略有盈余
华侨城洲际酒店今年达到50％的入住率，平均房价1.861元／天，间，预计今年该酒店盈亏平衡。深圳威尼斯皇冠假日酒店平均房价1,380元／天・间，入住率达到70％，预计今年实现3，000-4，000万的净利润。海景酒店平均房价600元／天・间，四星级。坡市客栈现在共有20家，其定位为经济型酒店，但定位高于如家快捷酒店，目前保持90％的入住率，微利。由于经济型酒店的高竞争性，公司扩张城市客栈的速度在放缓，未来新增客栈将主要集中于公司拥有的景区和游乐场周边。
房地产品质独特
目前房地产市场处于调整期，市场成交量同比出现较大降幅，但由于公司产品的稀缺性，今年公司的销售好于预期。除新浦江城和天津华侨城项目，公司其余房地产项目都围绕着公司的旅游景点开发经营。旅游对公司房地产项目的品质拉升效果很明显，一方面是产品得以高端化，另一方面也能刺激公司房产项目的销售。
公司今年推出的项目销售情况良好，多数销售率超过80％，在市场处于低迷时期录得如此业绩实属不易，认为主要同公司品牌优势、产品定位明确以及拥有独特的景观资源有关。预计明年推盘量将超过今年2倍以上，公司认为明年加速推盘，一方面是为了完成业绩考核，另一方面是按照公司开工计划在推进。
房地产公司的盈利模式范文2
【关键字】盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
3.2 更新收益观念，改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。
3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量
为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
注释:
[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11
[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)
[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月
参考文献
[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7
[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）
房地产公司的盈利模式范文3
以中航地产为例，本文分析了中航地产在投资性房地产后续计量会计政策选择对其财务指标的影响及选择动因。根据对中航地产的分析，对企业选择会计政策提供借鉴意义。
【关键词】
投资性房地产；会计政策选择；盈余管理
从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。
投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。
如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。
如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。
因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。
1 中航地产案例简介
深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称 “中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。
2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。
2 投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析
2.1 变更动因分析
对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。
2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。
如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。
国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。
2.1.2盈余管理的驱使
2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。
2.2 制约因素分析
2.2.1 利润变化程度加剧
采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。
2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧
权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。
在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。
3 结论及建议
2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。
公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。
【参考文献】
[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012，（15）：31-33.
[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J]. 财务与会计，2008，（1）：20-21.
[3]王秀萍.关于投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].商业现代化，2011，（649）：113.
[4]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，（1）：41-42.
[5]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济，2007，（12）：93-95
房地产公司的盈利模式范文4
盈余管理是指企业管理者在会计准则允许的范围内，通过选择会计政策等手段，控制、调整对外财务报表，以满足特定盈余目的的行为。美国会计学者斯科特（William・K・Scott）在其所著的《财务会计理论》一书中给出定义，“盈余管理”是指在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为。他认为，只要企业的管理人员有选择不同会计政策的自由，他们必定会选择使其效用最大化或使企业的市场价值最大化的会计政策。美国会计学者凯瑟琳・雪珀（Katherine Schipper）在1989年指出，“盈余管理”实际上是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。
盈余管理的主体是企业管理当局，包括董事会、总经理、高级管理人员等。他们通过会计政策变更，资产、负债重组，关联方交易，地方政府支持等手段，可以实现盈余管理目标，最终实现自身利益最大化。而当这种调整财务数据，实现盈余目的的行为超出会计准则的允许范围时，就成为了非法的利润操纵。本文所讨论的主要是在会计准则允许范围之内的盈余管理行为。
二、上市公司盈余管理动机
企业进行盈余管理的动机复杂多样。例如管理者报酬与公司收益挂钩机制，企业避税目的，维持股票价格等。在中国现有资本市场条件之下，亏损上市公司盈余管理的主要动机在于规避证券监管机构对于亏损公司的处理。
根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，上市公司最近两年连续亏损（以最近两年年度报告披露的当年经审计净利润为依据），交易所有权对其股票交易实行退市风险警示；上市公司股票因连续两年亏损被实行退市风险警示后，首个会计年度审计结果表明公司继续亏损，交易所有权决定暂停其股票上市交易，即连续三年亏损便会被暂停上市；上市公司股票被暂停上市后，在法定期限内披露的暂停上市后首个年度报告显示公司出现亏损，交易所有权决定终止其股票上市交易，即连续四年亏损便会被终止上市。
连续亏损的上市公司为了保住其上市资格，继续享受获取投资资金、融资渠道、品牌美誉度等优势，都会想方设法提高账面盈余，扭转连续亏损局面。而企业要想在短期内通过改善内部管理，提高生产效率等方式来实现盈余较为困难；利用会计政策变更、资产重组等方法实现账面盈余却相对轻松。所以，盈余管理现象在连续亏损的上市公司中尤其普遍。
三、会计政策变更的含义
会计政策，是指企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法。根据我国《企业会计准则》第28号规定，企业采用的会计政策，在每一会计期间和前后各期应当保持一致，不得随意变更。但是，满足下列条件之一的可以变更会计政策：（1）法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更。（2）会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息。
四、上市公司利用会计政策变更进行盈余管理的主要手段
一方面，由于企业财务活动复杂性的客观现实，会计准则和制度不可能对每一类交易事项都进行严格规范；另一方面，会计活动本身就具有很强的主观性，会计的职业判断从中起到很大作用。所以，会计政策变更的空间不可能被完全消除，会计政策变更一直是企业盈余管理活动最重要的手段之一。下面总结了企业利用会计政策变更进行盈余管理的具体手段。
折旧政策变更。由于固定资产自身具有使用年限长、单位价值高的特点，在企业的资产总额中通常占有非常大的比例。因此，固定资产折旧政策的确定与变更对于企业利润有很大影响，正确计算固定资产折旧是正确核算企业利润的基础。由于不同固定资产本身的特性以及行业的特点，固定资产额的确定具有主观性。例如，固定资产预计净残值、使用年限、预计工作总量等考虑因素。此外，不同的折旧计算方法，包括直线法、加速折旧法等都会影响企业折旧额的确定，因而企业进行盈余管理的空间很大。例如，利用直线法计提折旧，使用后期的维修费支出将会高于前期维修费支出，从而影响固定资产使用成本。因此，变更固定资产折旧政策就成为一些企业进行盈余管理的重要方式。
变更存货计价方法。根据我国《企业会计准则》规定，发出存货成本的计量方法有四种：先进先出法、移动加权平均法、月末一次加权平均法和个别计价法。这四种存货成本计量方法之间的选择和变更也属于会计政策变更。存货计价方法的改变与折旧方法的变更对企业利润的影响一样，都是通过对一定的成本费用在会计期间上的不同安排来影响企业利润。不同的存货计价方法对企业当期利润的影响如下：一是如果期末存货计价过低，当期的收益可能因此而相应减少；二是如果期末存货计价过高，当期的收益可能因此而相应增加；三是如果期初存货计价过低，当期的收益可能因此而相应增加；四是如果期初存货计价过高，当期收益可能因此而相应减少。上市公司利用改变存货计价方法进行盈余管理的现象也十分普遍。
变更长期股权投资的核算方法。长期股权投资是指通过投出各种资产取得被投资企业股权且不准备随时出售的投资，其主要目的是为了长远利益而影响、控制其他企业。根据投资企业与被投资企业的关系，长期股权投资分别采用成本法或权益法进行核算。根据权益法的规定，无论被投资企业是否分配利润，投资企业都应根据被投资企业的盈亏情况和持股比例，确认收益或损失，计入当期利润总额。而成本法只要求根据被投资企业的利润分配情况，在宣告发放现金股利时，计入投资企业按当期的投资收益，不考虑被投资企业实际发生的盈亏。所以，企业出于盈余管理的考虑，倾向于对亏损的被投资企业采用成本法核算；对盈利被投资企业采用权益法进行核算。
坏账损失核算方法的变更。企业因坏账而发生的损失在会计上有两种核算方式――直接转销法和备抵法。采用备抵法按期估计坏账损失也有两种方法――余额百分比法和账龄分析法。企业应根据具体情况，自行确定计提坏账准备的方法和计提比例等。为了达到盈余管理目的，企业往往隐瞒真实的应收账款情况，尽可能少地确认坏账损失。一般选择直接转销法，或将备抵法改为直接转销法，从而达到增加利润的目的。
变更投资性房地产的后续计量方法。投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式，计量模式一经确定不得随意变更。由成本模式转为公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。在我国房价不断上涨的城市，企业将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式将对盈余公积、未分配利润以及当期损益造成较大提高。
合并政策的变更。集团公司应编制合并会计报表，而纳入合并会计报表编制范围的子公司的财务状况及经营成果会直接影响合并会计报表的结果。合并范围最重要的标准是控制权，控制权的判断存在数量和质量两个标准。因此，上市公司可以通过改变合并范围来调整公司的利润额。而在实践中，通过变更合并范围进行盈余管理的现象非常普遍。通常的做法是在原有合并范围的基础上减少一些亏损或盈利能力差的子公司，以提升合并会计报表的利润。
除以上六个常见的盈余管理手段之外，会计政策变更中涉及到企业盈余管理问题的还有很多。例如：非货币性资产交换是以公允价值还是账面价值作为成本计量基础；借款费用是资本化还是费用化；研发项目开发阶段的支出是选择资本化还是选择费用化等。因为这些会计确认具有很强的主观性，所以它们也成为上市企业进行盈余管理的手段。
五、案例引介
以下分别介绍两个连续亏损上市公司扭亏为盈、成功“摘帽”的案例。其中，运用会计政策变更都对公司的盈利起到了关键性作用。
案例一：调整固定资产折旧年限
鞍钢股份已经连续在2011年、2012年度两年亏损，如果ST鞍钢2013年仍为亏损，公司将被暂停上市。2013年，在六成钢铁企业显示亏损的情况下，鞍钢股份实现扭亏为盈：净利润6.88亿，其中所得税费用为-5.6亿。除了提高管理效率、降低生产成本外，鞍钢股份还主要通过调整固定资产折旧年限、资产置换等手段增加了净利润。
鞍钢股份属于重资产型的工业，固定资产占总资产比重超过48.94%。会计政策变更，尤其是固定资产折旧年限调整或者重分类，在很大程度上影响了账面利润。从2013年披露的公司财务报表来看，鞍钢将房屋、建筑物折旧年限由30年调整为40年；传导、机械等由之前的15年调整为19年；将动力设备由10年调整为12年。通过这样的调整，公司2013年上半年度固定资产折旧额减少5.89亿元，使得所有者权益及净利润在上半年增加了4.42亿。 累计折旧的数额大幅减少，由累计折旧结转到费用类科目的金额，例如营业成本、管理费用等的费用科目也相应大幅减少。
案例二：变更投资性房地产后续计量模式
2010年、2011年度，深圳市国际企业股份有限公司（*ST国商）连续两年亏损，截至2011年末净资产为负数。根据退市规定，若*ST国商不能在2012年12月31日前扭转连续亏损局面，公司将面临暂停上市甚至退市的风险。根据《企业会计准则第3号―投资性房地产》等相关规定要求，公司从2012年1月1日起，将投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式，以更恰当反映深国商的财务状况和经营成果。
资料显示，截至2012年3月31日，*ST国商的投资性房地产项目主要集中在广州、海南及深圳等地区。由于该区域有活跃的房地产交易市场，可取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而可以对投资性房地产的公允价值进行合理估计。
深国商会计政策变更的重心是深国商的核心项目――皇庭国商购物广场。在假设市场价值波动不大的前提下，采用公允价值计量投资性房地产后，皇庭广场项目如在2012年底前完工并投入使用，预计将增加公司2012年12月31日递延所得税负债11.05亿元，增加所有者权益（留存收益）约33.15亿元，增加归属于母公司所有者权益（留存收益）约19.89亿元；预计将增加公司2012年度净利润33.15亿元，增加归属于母公司净利润19.89亿元。由此导致公司所有者权益及净利润等指标发生变化，挽救处于退市悬崖边缘的*ST国商。
按企业会计准则规定，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量后，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。本次会计政策变更对公司现金流量预计不会产生影响。
六、总结
上市公司的盈余管理现象在各国都很普遍。近年来，我国上市公司的盈余管理行为也越来越引起财务报表使用者的注意。管理部门也已经针对这种现象修改会计准则，尽量减少企业盈余管理的空间。但是，由于会计活动本身的一些特点，盈余管理现象无法从根本上消除。
首先，会计的基本前提――权责发生制是形成盈余管理的主要原因。权责发生制要求会计主体在一定期间内发生的各项业务，以是否取得经济权利、是否承担经济责任为标准，决定资产、负债、收入和费用的确认。为了反映经济实体在某一期间的业绩，而不是仅仅记录本期的收入和费用，会计采用了预提、待摊、递延以及分配等方法程序，将各期间收人与费用、收益与损失配比。因此，就给了企业调整会计记录时点的可能性。
其次，会计准则留给企业的灵活性是形成盈余管理的另一根源。由于会计是一项主观性较强的活动，国际会计准则和我国会计准则都留给了企业会计人员一定的选择和判断空间，会计的职业判断成为会计活动的一个重要组成部分。因此，企业管理当局可以利用会计准则的灵活性对经济业务作出对自身有利的估计或判断。
房地产公司的盈利模式范文5
关键词：现行会计准则 公允价值 上市公司 案例 应用 分析
现行会计准则的应用给上市公司估值带来了新的变革与挑战。准则的实施将鼓励上市公司企业并购与对外投资、整体上市和企业科技创新。虽然从长期来讲，公允价值的运用并不改变公司自身的实际价值，而只是会计计量方法的改变，但从短期看会改变公司的估值水平，有时对公司价值的短期评估甚至会带来巨大的影响。
一、债务重组
(一)债务重组公允价值规定 《企业会计准则第12号―债务重组》准则规定，以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额确认为当期损益；债权人应当对接受的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与接受的非现金资产的公允价值之间的差额确认为当期损失。以债务转为资本的，对债务人而言，股权的公允价值一定小于债务的账面价值，二者的差额为债务重组损益，计入营业外收入；对债权人而言，债权转股权的投资成本包括股权的公允价值与相关税费，股权的公允价值与债权的账面价值的差额为债务重组损失，计入营业外支出。现行债务重组准则意味着，作为债务人的上市公司进行债务重组时，一旦债权人让步，上市公司获得的利润将直接计入当期收益，进入利润表。债务人会计处理的变化主要有：一是资产和股权由以账面价值为基础计价，改为以公允价值为基础计价。二是部分计入资本公积的改为计入当期损益。
(二)债务重组公允价值计量分析 由于现行会计准则允许将债务重组收益计入净利润，ST长控(600137)因债务豁免形成2.71亿元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，正是因为预计第一季度业绩暴涨，2005年4月股改停牌长达4月的sT长控，复牌后上演神奇暴涨，复牌当日上涨850％，股价最高曾达85元。暂且不论其超过八倍的股价增长背后是否存在着人为操控，但一季度4元多的每股收益绝对是*ST长控当日“一鸣惊人”的重要动因，而这高额收益来源依据正是现行会计准则。ST长控的暴涨即刻引起证券交易所的关注，当天下午随即被实施紧急停牌处理。从公司季报看，一季度实现的净利润2.87亿元中有2.85亿元是债务重组带来的营业外收入，债务重组收益占净利润比例超过99％，这部分利润既没有确实的现金流入，也不能向股东分配(公司未分配利润仍为负数)，所谓每股4元的收益对每股实际现金流并无太大意义。*ST长控事件已被证监会立案调查，但可以预见，未来其他上市公司实现债务重组后，仍有可能出现类似长控这样一次性的巨额增长，而不明就里的投资者在跟风买入后很有可能会遭遇巨大损失。
再如自2006年4月起停牌的*ST棱光(600629，棱光实业)，2007年10月26日复牌，在停牌近一年半之后，由于该公司已由上海建材集团通过债务重组并重新恢复上市，在首日复牌不设涨跌幅限制情况下，该股以10.89元开盘(前收盘为1.21元)，高开800％，最高上涨至18元，全天最高涨幅高达12倍，截至收盘时，报收在14.49元，涨幅为1097.52％，刷新了此前ST长控1055.99％的A股单日最高涨幅，创A股10年来涨幅最高纪录。由于连年亏损，*ST棱光于2006年5月18日被停止上市交易。当时的第二大股东上海建材集团承担了重组工作。由于大股东违规转嫁巨额债务及相关关联担保，*ST棱光当时的债务高达7.19亿元，而同期公司的总资产仅为3949.2万元。2006年6月上海建材集团与四川嘉信贸易有限责任公司签署股权转让协议，建材集团持有*ST棱光的股份从16.61％增至45.68％，合计持有6914万股，股改的对价为，上海建材集团对S*ST棱光豁免1.5亿元债务和注入1.11亿元资产。从其公布的2006年年报和2007年一季度、二季度季报来看，利润均来自于营业外收入，其净资产收益率竟然分别高达2898.27％、77.6％和88.44％，显然现行会计准则的变革是形成这一惊人收益的唯一原因。
二、持有金融资产
(一)持有金融资产公允价值规定 《企业会计准则第22号―金融工具确认和计量》规定，金融工具的计量应采用公允价值。可供出售金融资产应当按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间取得的利息或现金股利，应当计人投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计人资本公积。处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。而金融工具又具体分为四类，因此如何定义金融资产的类型是非常关键。一般来讲，短期投资，如在二级市场上买入的股票，应该定义为交易性金融资产。但其他种类的金融工具到底应该归属于哪一类，还要取决于公司持有的目的。如果企业出于战略考虑，持有某公司股票，就应将其作为长期股权投资，而不能将其作为金融工具核算。
(二)持有金融资产公允价值计量分析岁宝热电持有民生银行、雅戈尔持有中信证券的股票，具体很难说是交易型金融资产还是可供出售金融资产。从实践来看，绝大多数企业将其确认为可供出售的金融工具。如雅戈尔在年报中表示，公司2006年12月31日账面有已流通的中信证券股份212835116.47元，公司将其归类为可供出售的金融资产。该金融资产的公允价值大于账面价值3184338383.53元。因此应追溯调整增加2007年1月1日的股东权益3184338383.53元。由于持有金融工具的价格上升导致净资产的增加，进而使每股净资产上升。同样情况还有岁宝热电，岁宝热电以每股净资产高达16.05元荣登所有上市公司每股净资产榜首。因为按照现行会计准则，公司将持有1.84亿股民生银行股权投资划分为可供出售的金融资产，民生银行2007年一季度末市价已达12.4元，仅该股权公允价值(市价)比账面价值增值20多亿，加上其他一些资产增值，对股本仅1.37亿的岁宝热电来说，采用现行会计准则后，每股净资产大幅度增加，创下沪深两市之最。而公司股价也从2007年3月末的20元迅速攀升，仅4月一个月时间，涨幅超过150％，到4月30日已跃过50元。因投资金融类资产导致投资收益大增，并进而影响到净利润，这是近两年来随着股权分置改革的完成和股市大幅上涨而出现的一类新现象。“保守估计上市公司股权投资按公允价值计价将促使2007年所有上市公司投资收益增加1000亿以上，占去年上市公司总利润的30％”(邱文光，2007)。
三、资产置换
(一)资产置换公允价值规定 《企业会计准则第7号一非货币性资产交换》准则规定，在以换出资产账面价值进行计量的情况下，不管是否发生补价，都不确认损益；以公允价值进行计量的情况下，不管是否发生补价，都应确认损益。
(二)资产置换公允价值计量分析 成都建投(600109)是沪深股市第一个因采用现行会计准则的公允价值计量而使净资产翻倍的股票。成都建投于2007年4月25日公布一季报，因为资产置换，造成每股收益同比增长0.867元(2006年第一季度每股收益-0.043)，每股收益达0.824元。比五粮液(0008580每股收益0.27元高，甚至比绩优大蓝筹贵州茅台(600519)每股收益0.57还高。而几个月前的2007年1月23日，成都建布该公司2006年年报实现净利润-2361.09万元，较2005年的净利润106.18万元减少2467.27万元；股东权益为18082.03万元，较2005年的20443.12万元减少2361.09万元；每股收益为-0.333元，见(表1)。成都建司在《关于2007年第一季度报告每股收益说明的公告》中提请投资者注意，公司2007年1月1日总股本为7098.27万股，报告期内新增股份7101.20万股，截止2007年3月31日总股本为14199.47万股，计算出加权平均股份总数为11832.41万股，报告期内归属于公司普通股股东的净利润为9752.32万元，从而计算得出每股收益为0.824元。报告期内归属于公司普通股股东的净利润中包含了置出资产处置利得2254.83万元。该处置利得是本公司重组过程中交易公允价值和置出净资产账面价值的差额，该处置利得为一次性收入，按照现行会计准则计入营业外收入，属于非经常性损益，扣除非经常性损益后每股收益为0.633元。成都建布的2007年一季报显示，由于置入国金证券股权，根据公允价值计量，每股收益为0.824元，同比增长了近30倍。公司以全部资产和负债及新增股份与长沙九芝堂渫团)有限公司、湖南涌金投资(控股)有限公司和舒卡股份(000584)持有的国金证券合计51.76％的股权进行置换。公司置出净资产交易价格为20521.05万元，置人国金证券51.76％股权交易价格为66252.8万元，资产置换差价为45731.75万元，置换差价部分由公司以每股6.44元向九芝堂集团、湖南涌金和舒卡股份非公开发行股票支付，共计发行71012041股。
四、公允价值计量的影响分析
(一)影响上市公司的估值结果，投资者更应关注盈利质量 由于现行会计准则显著地改变了上市公司的财务指标，势必会显著影响到上市公司估值结果。对上市公司的估值方法，主要包括未来现金流贴现法和相对估值法等。未来现金流贴现方法不涉及会计利润，因此，现行会计准则对这种估值方法基本没有影响，而且未来现金流贴现法计算比较复杂，一般投资者较少使用。在实务中，使用比较多的是相对估值法，相对估值法通常采用市盈率(市价与每股收益比率)或市净率(市价与每股净资产比率)等指标，市盈率(或市净率)的估值方法操作简单且易于理解，只要确定了每股收益(或每股净资产)，再乘以合理的市盈率(或市净率)倍数就可以得出。因此，采用市盈率或市净率进行估值时，估值结果取决于两个因素，一是估值基数即所选取的财务指标―每股收益(或每股净资产)，二是估值乘数即所采用的市盈率(或市净率)倍数。现行会计准则更多体现了与国际会计准则的接轨，对公司财务指标(如每股收益、每股净资产)带来了许多重大变化，在利润计量方面，原有会计准则对很多交易事项产生的收益都不予确认或计入资本公积，现行会计准则的变化主要体现在债务重组、非货币易、股权投资差额、交易性金融工具公允价值变动产生的损益都计入当期利润。ST长控因债务重组所产生的巨额利润就是新旧会计准则差异的一个典型案例。在资产计量方面，现行会计准则变化主要体现在更多地引入公允价值计量模式，如对可供出售金融资产、交易性金融资产、投资性房地产都采用公允价值计量，岁宝热电、南京高科就是因为对部分金融资产采用公允价值计量导致每股净资产大增。由于现行会计准则显著地改变了上市公司的财务指标，即影响到相对估值法的第一个因素――估值基数(每股收益或每股净资产)，在第二个因素――估值乘数不变的情况下，势必会显著影响到上市公司估值结果。
如果对上市公司的估值，既采用现行会计准则计量出来的每股收益，又仍采用“旧思维”下的市盈率乘数，是不科学的。ST长控能暴涨到80多元，便是有人认为既然公司的每股收益能超过4元，那么按市场通行的市盈率定价方法，即便以20倍市盈率定价，则股价就应该超过80元。与此相类似，关于东方集团(600811)的估值分析，提出东方集团的目标价位在100元以上，其理由是东方集团持有大量金融资产、房地产，按照公允价值重新估算，公司每股净资产有望达到20多元，再参照同类公司5倍市净率，公司股价应超过100元，而公司目前股价还不到30元，因此认为未来股价还有很大上升空间。东方集团未来股价能不能达到100元取决于市场，本文仅对其估值方法进行探讨。类似前述的ST长控和东方集团的估值思路，仔细分析不难发现这种方法存在问题，在选用估值基数(每股收益或每股净资产)时，采用的是现行会计准则实行后的指标，但对估值乘数(市盈率或市净率倍数)却并未进行相应调整，仍按照旧会计准则下的思路没有变化这是不科学的。以市净率估值方法为例，过去对资产的计量方式以历史成本模式为主，每股净资产账面价值与每股市价存在差异较大，估值时应选用较高的市净率倍数，而如果资产主要采用公允价值计量时，每股净资产账面价值与每股市价之间差异已大为缩小，这时显然不能继续采用原来的市净率倍数来估值。因此，采用市净率估值，如果净资产的计量方法已发生变化，那么市净率也应当相应进行调整。同样地，采用市盈率估值方法时，如果收益的计量范围已经发生重大变化，却仍采用一成不变的市盈率也是不恰当的。对上市公司来讲，现行会计准则本身并不会直接改变公司的内在价值，但可以为估值提供更多、更有用的信息，报表使用者必须关注和学习现行会计准则给估值带来的变化。
在现行会计准则下，公司损益计量范围已发生很大变化，投资者在使用会计信息时，仅关注盈利的多少是不够的，更应该关注盈利的内在质量，因为不同来源和类型的利润也不相同，有的是实际获得的利润，如收到货款的产品销售利润，有的只是账面的数字，如豁免债务带来的重组收益；有的属于持续性利润，如主营业务产生的利润，在未来仍然可以持续赚取，有的却属于非持续的利润，如如一次性补贴收入。因此，对于公司赚取的利润不能简单地以数字的大小来评价，同样是会计报表上的利润，由于来源和性质不同，其含金量是不一样的，投资者必须学会区分，在对公司的股票进行定价时，不能简单地将所有的每股收益都乘以同样的市盈率倍数。目前我国绝大多数的股市投资者对会计信息使用大多处于初级阶段，看财务报表往往只关注每股收益、净利润等指标，对于净利
润往往也是只看数量不看质量，并且无法理解公司的盈利会在“质量”上还存有巨大差异。再加之会计本身的复杂性，盈利质量并没有明确的等级划分标准，盈利质量分析一直以来都是财务报表分析中的重点和难点所在，即使是专业的财务分析师，对于同一家公司的盈利质量分析结论也会经常大相径庭，更何况普通投资者，要分清利润中隐藏的玄机确实存在困难。
(二)隐性资产的显性化 公允价值的采用将对上市公司产生重大影响，过去以历史成本无法反映的收益，在现行会计准则中改按公允价值计量，某些隐性资产，如投资性房地产、金融资产等的真实价值将得到体现。从2007年首次执行新会计准则就给上市公司总体权益带来3000亿元以上的规模增长。如果某家上市公司因为投资股票获得巨大的投资收益，那么过去按成本计量无法反映的收益，在现行会计准则下以公允价值计算这些投资股票，其投资收益将大为增加。特别是投资金融资产的上市公司，如雅戈尔、两面针、东方集团、南京高科、大众交通持有大量的金融上市公司或者即将上市公司的股权，如果按公允价值计算，公司净资产将大幅提高，如果像岁宝热电那样卖出这部分资产，对当期的利润收入有极大正面影响。再有就是过去较低价格拿到的土地，如果按公允价值计算，公司资产升值空间巨大，如大众交通、陆家嘴、世茂股份、浦东金桥都是现行会计准则的受益者。新的会计准则与国际会计制度更加贴近，强调了对资产透明性的要求。我国上市公司报表与国外公司的差距，不仅是在规章制度上，更多的还是法制监管上。现行会计准则还需要配合更加严格的监管，否则像公允价值这样的指标反而容易成为上市公司操纵利润的工具，因此我国上市公司财务报表质量的提高还需要各方面共同的努力。
(三)上市公司对于公允价值的态度 财政部规定自2007年1月1日起在上市公司范围内施行现行会计准则。但在涉及公允价值时，由于进行公允价值计量较为复杂，涉及到许多经济环节，执行难度较大。上市公司及其财会人员需在有限时间内适应和理解现行会计准则的规定，并为会计准则的实施做好充分准备，包括对相关人员的培训，对公允价值模型的建立以及相关历史数据和市场信息的搜集与整理等，其普及过程只能是渐进性的。现行会计准则规定，要以存在活跃市场为前提，才能应用公允价值进行计量，并且公允价值要能够可靠计量。
房地产公司的盈利模式范文6
一、盈余管理概述
（一）盈余管理概念界定
盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherine schipper, 1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthur levitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。www.lw881.com管理当局滥用“巨额冲销” 的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。
（二）盈余管理方法概述
纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：
第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2) 重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
二、盈余管理与会计职业判断
会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根 据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：
第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。
第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。
第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。
第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。
财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。
三、新准则下盈余管理空间研究
会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：
（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断
1.企业会计准则——基本准则
（1）会计核算原则的要求
①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。
②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。
③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。
④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。
（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认
确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。
2.企业会计准则——具体准则
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。
②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。 （2）企业会计准则第6号——无形资产
①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。
②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。
（3）企业会计准则第8号——资产减值
关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。
（4）企业会计准则第21号——租赁
租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。
（5）企业会计准则第23号——金融资产转移
金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。
（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择
1.初始计量及核算方法的选择
企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
2.后续计量及核算方法的选择
（1）企业会计准则第2号——长期股权投资
母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。
（2）企业会计准则第3号——投资性房地产
投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
（3）企业会计准则第4号——固定资产
①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。
（4）企业会计准则第6号——无形资产
无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。
（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。
3.公允价值计量
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）企业会计准则第11号——股份支付
新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。
（3）企业会计准则第12号——债务重组
新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。
新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。
（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
4.资产减值准备
资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。 企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。
5.会计政策、会计估计的变更
由《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。
①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。
四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究
（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产转换的确认
在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。
2.关于资产和资产组的认定
研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。
3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断
新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。
4.合并财务报表范围的确定
合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。
（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产的公允价值
目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。
2.非货币资产交换中的公允价值
新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。
3.债务重组中的公允价值
新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。
4.非同一控制下的企业合并中的公允价值
新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。
（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理
1.长期股权投资核算方法的选择
新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。
2.投资性房地产等后续计量模式的选择
投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。
（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理
1.资产可收回金额的估计
新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。
2.按实际利率法摊销的估计数确定
按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。
五、研究结论
由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：
1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。
