房地产的盈利模式范文1
摘要：随着社会经济的发展，企业持有的房地产除了满足自身使用外，也用于赚取租金等获取增值收益活动。为了规范和管理好此类业务，会计准则将投资性房地产从固定资产中分离出来，而投资性房地产的盈余管理更值得我们研究。本文首先对投资性房地产的盈余管理空间进行阐述，说明企业实施盈余管理需注意的问题，最后解读内部审计对投资性房地产业务的盈余管理。
关键词 ：投资性房地产；盈余管理；审计
一、投资性房地产的盈余管理空间
1.利用政策的可选择性进行盈余管理
会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。
2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。
3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理
会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。
4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理
会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。
二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例
例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。
三、内部审计对投资性房地产的盈余管理
（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。
2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。
投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。
3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。
4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。
（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略
1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。
2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。
3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。
参考文献：
[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.
[2]吴嘉樑.投资性房地产盈余管理的空间与防范探析[J].现代商贸工业，2011（12）.
房地产的盈利模式范文2
【关键字】盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
3.2 更新收益观念，改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。
3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量
为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
注释:
[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11
[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)
[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月
参考文献
[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7
[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）
房地产的盈利模式范文3
关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年2月5日
一、引言
人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。
二、我国养老设施现状及养老地产市场前景
（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。
（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。
我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。
三、国外养老地产经营模式分析
在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。
（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。
一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。
另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。
（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。
日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。
同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。
（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示
1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。
2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。
3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。
四、我国养老地产经营模式构建
（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。
1、投资开发与后续经营管理相结合的模式
（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。
（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。
2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：
（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。
（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。
（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。
（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。
（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。
1、租、售、租售结合、会员制盈利模式
（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。
（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。
（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。
（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。
2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。
五、结语
通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。
主要参考文献：
[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.
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房地产的盈利模式范文4
一、盈余管理概述
（一）盈余管理概念界定
盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherine schipper, 1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthur levitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销” 的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。
（二）盈余管理方法概述
纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：
第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2) 重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
二、盈余管理与会计职业判断
会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根 据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：
第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。
第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。
第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。
第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。
财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。
三、新准则下盈余管理空间研究
会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：
（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断
1.企业会计准则——基本准则
（1）会计核算原则的要求
①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。
②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。
③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。
④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。
（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认
确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。
2.企业会计准则——具体准则
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。
②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。 （2）企业会计准则第6号——无形资产
①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。
②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。
（3）企业会计准则第8号——资产减值
关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。
（4）企业会计准则第21号——租赁
租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。
（5）企业会计准则第23号——金融资产转移
金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。
（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择
1.初始计量及核算方法的选择
企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
2.后续计量及核算方法的选择
（1）企业会计准则第2号——长期股权投资
母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。
（2）企业会计准则第3号——投资性房地产
投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
（3）企业会计准则第4号——固定资产
①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。
（4）企业会计准则第6号——无形资产
无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。
（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。
3.公允价值计量
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）企业会计准则第11号——股份支付
新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。
（3）企业会计准则第12号——债务重组
新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。
新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。
（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
4.资产减值准备
资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。 企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。
5.会计政策、会计估计的变更
由《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。
①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。
四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究
（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产转换的确认
在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。
2.关于资产和资产组的认定
研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。
3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断
新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。
4.合并财务报表范围的确定
合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。
（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产的公允价值
目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。
2.非货币资产交换中的公允价值
新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。
3.债务重组中的公允价值
新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。
4.非同一控制下的企业合并中的公允价值
新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。
（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理
1.长期股权投资核算方法的选择
新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。
2.投资性房地产等后续计量模式的选择
投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。
（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理
1.资产可收回金额的估计
新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。
2.按实际利率法摊销的估计数确定
按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。
五、研究结论
由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：
1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。
房地产的盈利模式范文5
【关键词】 盈余管理; 会计准则; 上市公司
一、会计准则与盈余管理间的“博弈”
美国会计学家斯可特(Scott,2000)认为“盈余管理是在公认会计准则(GAAP)许可的范围内,通过会计政策选择使经营者自身利益或公司市场价值达到最大化的行为。”从上述定义可知,盈余管理通常是在不违背会计准则的范围内进行的,是会计政策选择具有经济后果的一种表现。会计准则与盈余管理之间存在“博弈”关系:一方面会计准则能够从源头上对盈余管理进行防范;另一方面由于会计准则、制度的不完善又为盈余管理提供了可乘之机,使得一些企业利用会计准则的漏洞操作会计数据。
二、我国上市公司利用会计准则进行盈余管理的现状
(一)利用债务重组的非正常损益进行盈余管理
《债务重组》准则规定债务人应将重组债务的账面价值与转让资产、资本或重组后债务公允价值之间的差额确认为债务重组利得,计入当期损益。即债务人应将所获得的债务重组收益计入营业外收入,反映在利润表中,不再计入资本公积。这样处理,一方面有利于减轻债务人的财务负担,使具有发展潜力的企业轻松上阵;另一方面会造成一些企业利用债务重组获得营业外收入,使企业亏损减少甚至扭亏为盈,会计报表丧失真实性和可靠性,这对ST企业业绩影响尤为显著。
2007年ST浪莎利润总额比2006年同比增长了2 688.67%,究其原因主要是获得了债务重组收益。据年报附注显示,2007年1月至3月浪莎与中国长城管理公司、宜宾市国有资产管理公司、宜宾中元造纸有限责任公司等进行了债务重组,豁免其2.85亿元债务,根据会计准则规定确认为债务重组收益,计入“营业外收入”反映在利润表中,这部分债务重组收益占浪莎当年利润总额的80.68%。浪莎最大限度地利用会计准则进行盈余管理,迅速改善了企业的财务状况和经营成果,提升了企业业绩。
无独有偶,ST宝硕2007年1月25日进入破产清算程序后,为避免公司破产清算,积极进行债务重组工作。其中保定投资发展有限公司豁免了宝硕债务重组额80%的应付账款,使宝硕获得了5 038.05万元的债务重组利得,占当年利润总额的577.56%。正是这部分债务重组利得使得宝硕在2007年度盈利,避免了暂停上市的风险。另外,ST金化和ST源发2007年的债务重组损益分别占到了利润总额的206.7%和738.68%,扣除债务重组损益后,利润总额由正数变为负数。可见,债务重组损益对上市公司业绩的影响不可小觑。
(二)利用金融工具的分类进行盈余管理
《金融工具的确认和计量》对金融资产进行了定义并将金融资产分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产四类。“可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有到期投资、贷款和应收款项的金融资产。”从以上定义可以看出准则对可供出售金融资产的界定模糊,看作了“其他类”,这就为盈余管理提供了空间。
当企业购入在活跃市场上有报价的股票和债券时,可以根据管理者的目的将其划分为交易性金融资产或可供出售金融资产,这种划分带有很大的随意性。而持有金融资产较多的企业,倾向于将其划分为可供出售金融资产,这样做一方面可以避免由于公允价值的变动对企业利润的影响(持有期间公允价值的变动计入“资本公积”,不计入当期损益);另一方面当企业利润下滑时,可以通过出售可供出售金融资产达到调节利润的目的(处置时将原计入“资本公积”的金额转出计入“投资收益”)。这样可供出售金融资产持有期间公允价值变动形成的利得就被掩盖起来,形成了利润蓄水池,管理当局可以根据企业的盈利状况,决定是否处置可供出售金融资产,以进行盈余管理。可见,企业将金融资产划分为可供出售金融资产,就为盈余管理埋下了伏笔。
根据雅戈尔年报显示,2008年交易性金融资产和可供出售金融资产金额分别为81.98万元和467 233.84万元,可供出售金融资产是交易性金融资产的5 699.36倍;2009年交易性金融资产和可供出售金融资产分别为89 324.98万元和1 124 702.17万元,可供出售金融资产是交易性金融资产的12.59倍,有主观划分为可供出售金融资产的明显倾向。2009年度雅戈尔总资产较上年同期增长30.12%,所有者权益较上年同期增长52.62%,究其原因主要是报告期末公司持有的可供出售金融资产公允价值上升致使资本公积增加242 747.21万元。另外,2008年和2009年可供出售金融资产处置损益分别为210 934.76万元和185 956.88万元,根据会计准则规定将这部分损益应计入“投资收益”,分别占当年利润总额的88.81%和45.38%,扣除处置损益后利润明显下滑。可见,雅戈尔公司存在利用会计政策的选择权进行盈余管理的嫌疑,以平滑利润。
(三)利用投资性房地产计量模式进行盈余管理
《投资性房地产》规定投资性房地产可按成本模式和公允价值模式进行后续计量。在公允价值模式下,不对投资性房地产计提折旧或摊销,资产负债表日公允价值与账面余额的差额,确认为公允价值变动损益,计入利润表。在实务中,采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的企业还很少,大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度,但并不能排除企业管理层利用会计计量模式的选择权进行盈余管理,特别是在投资性房地产市场价格持续上涨的情况下,采用公允价值模式,将公允价值的变动额计入当期损益,势必会对企业业绩产生提升作用。
《中航地产:关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告》中指出公司目前投资性房地产项目位于深圳的核心区域,有活跃的房地产交易市场,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。因此董事会决定从2009年1月1日对投资性房地产的后续计量由成本模式改为公允价值模式。对于转换日公允价值金额大于账面净值的差额33 654.6万元,期初确认了递延所得税负6 730.92万元,其余26 923.68万元追溯调整留存收益。2009年中航地产利润总额为14 876.02 万元,其中由于投资性房地产公允价值上升计入“公允价值变动损益”的金额为3 169.13万元,占利润总额的21.3%。中航地产对投资性房地产改用公允价值计量模式后,期初所有者权益增加,利润大幅度提高,显著改善了公司业绩。
三、规范上市公司盈余管理的建议
会计准则实施下上市公司盈余管理行为出现了新动向,为保证会计信息质量对盈余管理进行规范具有现实性。
(一)从源头上堵塞盈余管理的漏洞――进一步完善会计准则
1.减少会计准则中模糊性概念,缩小会计政策的选择权。准则对可供出售金融资产的概念界定模糊,出现了因划分为不同类别金融资产而造成会计数据明显差异的现象,为此可将交易性金融资产和可供出售金融资产划分为一类,共用一个科目,并把公允价值变动额计入“公允价值变动损益”科目,避免企业利用金融资产分类进行盈余管理。
2.规范公允价值计量模式。准则在债务重组、金融工具、投资性房地产和企业合并等方面引入了公允价值计量属性,但由于我国目前资本市场尚不完善以及对公允价值缺乏必要的技术监督,使得公允价值的运用存在很大的主观判断性和人为操纵性,出现了公允价值不“公允”的现象。为保障财务信息的相关性和可靠性,可以聘请独立第三方――资产评估师对公允价值进行确认和计量,使评估师成为公允价值的发现者,增加财务报表的可信度。
3.提高信息披露的透明度。准则应要求企业对非正常损益产生的原因、金额、时间以及对财务状况的影响等情况进行详细披露。特别是对债务重组产生的损益,一方面要在利润表中单独披露扣除债务重组收益后的利润总额,另一方面要在现金流量表的补充资料中,单独设置债务重组损益项目,在将净利润调整为经营活动现金流量时,将其从净利润中扣除,以反映企业真实经营活动现金流,便于投资者了解企业财务状况,作出正确投资决策。
(二)加强对企业相关人员职业道德教育
企业除了对财会人员进行业务培训,使其能够在会计准则允许范围内作出正确的职业判断外,还要加强对管理层和财会人员的职业道德教育,使其在对经济业务处理时做到实事求是,避免利用会计政策的选择权进行盈余管理。
(三)改进上市公司考核方式,加强监管力度
管理部门要改进以会计利润为基础的单一财务指标考核制度,从多方面对企业进行综合评价,从根本上消除盈余管理的动机。同时要加强监管力度,尤其要对企业会计政策、会计估计变更的合理性进行审查,违法必究,加大盈余管理成本。
【参考文献】
[1] 财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.
[2] 仲娜.上市公司利用新会计准则进行盈余管理实例研究[J].财会月刊,2008(5).
房地产的盈利模式范文6
今天的传媒环境是一个传统媒体、新兴媒体，以及嬗变中的传统媒体的衍生物等多元整合的时代。AC尼尔森的统计显示，2004年中国传媒广告收入同比增长6%，但报纸和杂志广告收入分别下降了5%和10%①。以某一行业作为服务对象和信息来源的专业杂志作为纸质媒体中的一个读者面具有很大局限性的分支，如何在纸媒的“寒冬”里找到自己的生存空间？
同质化竞争所带来的竞争成本和经营成本的持续增长是纸质传媒陷入困境的重要原因之一②，在新媒体环境中，这样一种同质化竞争又表现出多元复杂的状态，竞争的主体和形式都具有极大的交叉性。《先锋・居周刊》（以下简称《居周刊》）的意外成功告诉我们，通过对媒介生态和自身定位的准确判断，在精准定位的基础上进行市场化运作，本着内容创新与营销创新并重的指导思想，在纵、横两个维度上通过立体的运营策划优化盈利模式、强化品牌影响力，是专业杂志走出困境，让自己站稳脚跟和健康发展的必由之路。
读者和刊物定位：在细分的市场中寻找精准的经济生长点
一般而言，传媒的目标传播对象定位方法主要有三种：一是根据读者的外部特征，如年龄、性别、职业、文化层次等相近性原则来细分读者市场；二是根据读者内在兴趣、信息需求，以及情感方面的诉求细分目标读者群；三是根据特殊的地理空间或者时间对传播对象进行定位。在2004年创刊前夕，《居周刊》在对目前所处的市场地位及未来面临的机会和威胁有了充分理解的基础上，在纵横两个维度上以消费者的信息需求为划分标准选择了自己最有优势的细分市场。
2003年，成都楼市出现井喷行情，国内外知名房地产品牌纷纷登场，掀起了外来地产商进军的第二波高峰。然而此时的成都本地媒体在影响力和读者构成等方面却都无法提供更好的宣传平台，与之形成强烈反差。在横向比较之后，《居周刊》确定了以房地产行业为服务对象的内容定位。
如果把这样一种在服务行业和竞争对手市场之间进行的过滤、筛选、定位过程，可以看作是一种横向的定位维度的话，那么在服务对象和信息内容的延伸深度上的选择则是一种纵深方向上的定位，此为分众传播时代定位成功的重要一环。
在选择了做一份权威的房地产行业杂志后，《居周刊》的创办者在该领域内对于国内其他同类房地产期刊或报纸专版进行了内容、观点，以及服务目标的分析，发现了其中隐藏的信息服务市场空缺―――房地产行业信息咨询服务类的报刊虽然多，但是无一例外地都是地产商导向的服务姿态和内容定位，购房者真正需要的信息服务和指导得不到满足。将读者的需求和利益作为内容策略的准绳，通过与买房置业相关的信息服务来赢得消费者的信任，逐步在服务特色和办刊风格上脱颖而出，创建品牌并扩大品牌影响力，成为多维分析判断之后得到的最终结果。于是，在纵横两个维度上的综合分析判断之后，最终确定了《居周刊》面向“买房人”的“实用的服务性杂志”定位。
实用性与可读性并重：专业杂志在竞争中突出重围的有效武器
随着社会信息传播类型的多元和渠道的增加，内容的竞争逐渐成为传媒竞争的核心和实质。专业杂志该如何与城市文化和消费者完成“无缝链接”―――在实用性与可读性并重的指导思想下，《居周刊》用市民化的思维、平实的叙述、准确科学的信息提供和无微不至的增值服务去努力实施这个对接。通过内容实现的凝聚力让《居周刊》在读者和广告主两方面都获得了良好的口碑，有效地推进了内容营销。
在《居周刊》的成长过程中，创意先行、观点制胜、长于策划、精于细节，是一份专业期刊影响力从无到有、从弱到强的内在动因，这也是传媒竞争的内容营销策略的外化表现。其主要反映在以下几个方面：
首先，以精妙大胆的选题策划来推动刊物的运行，开启内容营销的注意力环节。
传媒竞争在分众传播时代呈现的是从注意力到影响力过渡的过程，虽然关于影响力经济的呼声一浪高过一浪，但是在浩如烟海的信息咨询媒介中，要想获得影响力，吸引注意力依然是策略性的第一步。策划先行，观点制胜，以新锐的观点吸引注意力，以精彩的策划和科学的判断分析留住读者的注意力，此为获得影响力的前提和基础。
“提别人想不到的观点，敢提别人想到却不敢说的观点”的宗旨是精妙策划的内在支撑。杂志创刊两年来，策划与创意不断激荡起读者与业界的热烈反响。2004年初，成都房地产市场正处于震荡期，创业伊始的《居周刊》便分析预言“成都房价每平方米涨300元”，一个创办仅三周的刊物敢如此预测一年的房价走势，激起了成都房产界的波澜，是非争论之间，令《居周刊》声名大噪。其后《居周刊》又陆续推出了“成都无建筑”、“成都与成都人无关”，“清算家具成本”、“买房不如租房”、“楼与路应该联姻”等一系列引人注目、影响深远的选题策划，更是让刊物的知名度和美誉度齐头并进。
其次，在营造房产文化的同时引领消费潮流，以刊物营销带动行业经济。
新锐的思想和具有影响力的观点凝结到一定的程度之后就会成为潮流的开端和一种文化的肇始。在分众传播时代，文化影响力和消费导向性是衡量一个行业杂志内容的精深程度和对行业渗透状况的重要指标。以“代言你居住的城市”为口号的《居周刊》正在这个方向上努力着，并业绩不俗。两年来，其内容策划和风格定位对于成都市的房地产文化和城市文化产生了不可忽视的影响，这不仅增加了消费者房产消费的附加值，愉悦读者身心，提升了城市文化品位，而且为广告主提供了施展技能的空间。这在“成都楼名没文化”、“成都楼市地理性格新定位”等选题策划中都有充分体现。
再次，通过精品栏目的打造，在品牌体系内部制造更多内容亮点。
《居周刊》创办之时，便对杂志的整体栏目进行了细分，除了主题策划的重头戏外，更设置了极具操作性与实用性的小板块，第一次在中国房地产媒体中推出服务于置业居家全过程的完全公益性栏目。“周师傅看房”、“喻工看户型”、“小魏看家装”等栏目已成为蓉城百姓置业居家的明星栏目。这些栏目目标明确，针对性、实用性强，使读者在细节中获得购房、家装的指导和建议，与杂志大策划中的大叙事、大争论形成有益互补。而且这些栏目的观点、内容都围绕着刊物的核心服务宗旨―――一切从消费者利益出发，以科学、中立的立场赢得读者和客户的双重信赖。经过与市场的磨合，今天，这些功能性极强的全免费服务栏目已经在成都购房者群体中深入人心。这些精品栏目的设置对于《居周刊》保持了媒体应有的公正姿态，不论是开发商，还是购房者消费者，都能对它保持相当程度的信任。
盈利模式与市场拓展方式创新：专业杂志获得持续稳定发展的重要保证
传统的传媒盈利模式在今天这个瞬息万变的市场格局中正遭遇着冲击和挑战。近年来，中国传媒市场在高速生长的同时，遭遇到持续增长难以维系的困境，陷入一种被称作“透明的天花板期”的尴尬境地。持续高投入并不能带来应有的收益，其根源在于盈利模式的局限性③。对于变革中的专业杂志而言，盈利模式的创新本身就是媒体品牌增值的砝码之一。对于专业杂志而言，盈利模式创新的核心在于结合行业特征对“二次售卖”原理进行个性化阐释，以及媒体与服务行业，以及目标消费群三者之间关系建构方式的改变。
如果说杂志的类型决定杂志的盈利主体的话，那么盈利主体的确定直接影响着杂志盈利策略的选择。国际上通行的杂志盈利模式一般是进行二次到三次售卖，即卖杂志、卖广告、卖活动。在房地产专业杂志中，二次和三次售卖过程让房产商和购房人对杂志的影响力总是处于变化之中，杂志是为作为买单人的地产商说话，还是为作为杂志的实际消费者的购房人说话，一直是一个含混不清的问题。既是舆论引导者，又是经济创收者的大众传媒，在市场运作空间上拥有独特的二元产品市场―――媒介产品市场和广告市场。传媒的双重角色之间有着三种关系：首先，是矛盾和冲突的关系；其次是合作与互利的关系。传媒经济上的独立会有利于其社会公正代言人的角色，社会公正代言人的角色会给传媒带来巨大的经济利益。如前所述，《居周刊》从定位之初就为自己的盈利模式锁定了方向，选择了一种依凭专业服务和公信力获得在读者群和广告主之间双赢的盈利模式。
从基本流程看，《居周刊》的盈利模式与传统杂志的盈利模式似乎并无二致，然而从盈利的起点和发展态势来看，零成本启动并实现当年盈利，两年来广告经营额持续稳定增长的背后一定隐藏着某些内在创新点和优化策略。那么这些优化过程是如何实现的呢？
首先，在内容和服务的基础上优化读者资源，赢得广告主的信赖，无形之间提升广告含金量，是《居周刊》盈利模式内在创新之处。当一份行业杂志对于广告主来说既是广告信息的营销工具，也是培育目标消费者、潜在消费者的摇篮和平台时，可以说就获得了一定程度上的成功。综观《居周刊》的创办、成长过程，结合传媒二元产品市场规律，可知这一优化过程其实正是建立在品牌定位、内容策略、延伸服务和营销策划几个方面之上，在整个品牌管理体系中以内容获得知名度，以服务提升美誉度，并结合营销策略提升、强化媒体形象的结果，从而最终在优势资源的有利互动下围绕专业定位，实现盈利模式内在机制的优化和读者、产业及媒体的三赢。
其次，在市场拓展方面，同时进行横向和纵向的有序、有理延伸，是行业期刊获得持久盈利空间和品牌影响力的有效途径。如果说《居周刊》与广告主之间的关系在内容和观点导向上是对二维运营视角间接的体现，那么，在《居周刊》发行范围和市场拓展策略上则是一种直接的体现―――创刊至今，其发行面已经覆盖了成都市和周边县市，并正向绵阳、拉萨等地延伸，这些地区中虽然有的与成都市的距离较远，但是却无一不是成都市房地产行业的潜在业务范围。近年来，依托于成都市居住环境的优势，正在壮大的城市楼产对于周边地区，乃至拉萨都有强大的吸引力，越来越多的外地客户选择在成都买房置业。正是在这样的背景下，依托于服务对象的辐射力而对其潜在消费群体辐射，就成为了《居周刊》市场横向拓展的指针。事实证实了这样一种市场拓展策略对于传媒自身的发展和广告客户的吸引力是有效的。
对于区域性的行业杂志，尤其是区域性的房地产行业杂志而言，一定范围内的目标消费是很容易饱和的，在经过一定时间的发展之后，目标读者的信息需求取向和力度都会发生一定程度的改变，而广告主的业务范围也会发生一定的转向。在这样一种情形下，专注服务于一个目标市场的媒体该如何应对，以求得长远稳定发展？在发行市场拓展上紧跟行业走势的同时向产业链条上的其他环节进行纵深的延伸，并通过增强文章的可读性和文化品位强化媒体内容的商品属性，是类似于《居周刊》这样的专业杂志获得品牌延伸和增值的有效途径。依托于房地产市场消费者的后续需求，通过对家装材料，家居饰品，以及厨卫等相关市场信息的搜集和消费指导，实现对房地产行业产业链上的各个环节的一网打尽，不仅有利于读者市场的拓展，而且有效地丰富了收益来源，是以盈利模式内在创新突破“透明的天花板”的大胆尝试。今天，《居周刊》的业务范围几乎垄断了成都市的房产、家装行业整个链条，甚至正在涉足汽车行业。对于房产、家装行业中的后来者而言，与《居周刊》合作已经成为必然的选择。
结语
专业杂志品牌建设之路任重道远，《居周刊》的发展模式和成长空间还有待在更长时间和更广阔的空间范围内检验，但是其阶段性的成果反映了分众传播时代，面对新媒体和同行业的冲击，行业杂志品牌建设和盈利模式上的突破空间和分众传播时代的行业杂志依据媒体传播性能和优势进行盈利模式内部创新的可行性。通过深入全面的内容咨询，以及与之相关的后续服务实现与消费者的深度接触，适度、有序扩展传播面，并在其中获得强势影响力，最终通过读者资源的优化来实现二次售卖过程的优化，是专业杂志持续、快速发展的重要途径。
（作者系四川大学文学与新闻学院新闻传播研究所博士研究生）
注释：
