土地资源管理学科评估范文1
我们的专业是工程管理房地产是我们以后就业的主要方向之一加上我俩对房地产十分地感兴趣所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构是房地产开发商与消费者之间的桥梁在这里实习会使我们得到更好的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产科学艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业才能主动的才房地产的知识中自由的遨游
实习的一个月很快就要结束了再回首这丰收的一个月我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野增长了见识为我们即将走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦我们将分开几个部分讲一下自己的感受报告实习的情况
一公司介绍
北京北方房地产咨询评估有限责任公司以下简称北方公司系北京北方房地产咨询评估中心隶属于国土资源部脱钩改制后形成的公司是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一北方公司以北京为依托业务范围辐射全国具有技术力量雄厚信息灵敏可靠服务行为规范规模信誉良好的优势
公司的主要业务有
①房地产开发土地使用权获取方式前期策划房地产投资分析可行性研究房地产投资的资金融通房地产市场营销策划房地产抵押贷款个贷评估房地产拆迁评估北方公司自年以来对不少项目参与了整个策划并成为多家集团公司的长期咨询评估机构成为许多集团公司的顾问单位比如北大青鸟集团隆达集团北京市供销社北京金隅集团首创置业国贸北辰等
②基准地价及各类宗地地价房产价值评估业务
基准地价编制北方公司曾在年主持制定了浙江省温州市的基准地价并参与了其它省市基准地价的制定获得原国家土地管理局颁发的年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的年度局级科技进步一等奖业务包括出让或国家收回土地的地价评估转让出租抵押作价入股房地产的评估企业兼并破产清产核资涉及的房地产估价司法仲裁涉及到的房地产估价征收土地税费涉及的土地估价其它依照法律法规需要进行的房地产估价
③在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策法律咨询
北方公司自年起一直被国土资源部确认为级土地估价机构是全国最早从事上市公司土地估价的机构已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估政策咨询及土地资产处置的协调工作积累了丰富的经验熟悉股份制改造中的各个环节能够为企业提供最合理的土地资产处置方案便于土地资产与其他资产衔接平衡达到上市标准
④为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务
目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务积累了丰富的经验包括企业清算资产评估企业工商注册资产作价入资评估资产补偿评估无形资产评估等类型丰富多样
⑤具备提供完备法律咨询服务的能力
北方公司现有法学硕士名其中具有律师资格的名具备提供全套法律咨询服务的能力尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验使客户的权益得到最大限度的保护
公司特点及优势
①公司具备五种资质
⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格
⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质
⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质
⑷北京市国土资源和房屋管理原创：局颁发的房地产经纪资质
⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构第一批
作为目前全国具备资质最全面最高级别的的评估机构北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的
②灵敏可靠的信息来源
北方公司与国土资源部建设部财政部外经贸委各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系能及时准确地了解国家各项政策法规并融会贯通尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切了解和掌握全国各地地价行情可以协助客户办理评估结果确认土地资产处置权属变更登记等手续有协调各方面关系的能力和经验截止目前公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务
③良好的信誉
北方公司是中国银行总部国家开发银行建设银行北京分行的指定评估机构之一与其他银行亦有业务联系享有良好的信誉目前房地产抵押评估业务量日益扩大北方公司在接受评估工作过程中从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性并协助企业明晰产权关系既为金融机构的贷款安全性提供保障又为企业理顺产权关系顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作
④雄厚的技术力量
北方公司是国内成立最早技术力最雄厚的专业评估机构从事过各类资产评估项目并与境外评估机构进行过多次合作有丰富的协调经验在长期的房地产评估工作中全体员工不断总结经验熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法目前已形成了一套科学有效的评估程序确保了评估工作的客观公正和具有权威性自年以来各省市基准地价的制定北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验并对基准地价的数字化标准化有独到的见解
⑤高素质的人才结构
北方公司现有专职人员中左右具有硕士学位形成了以经济财会建筑法律等专业人员为主的业务队伍体现了最佳的组合效益其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员多年以来从事土地经济理论地价理论及评估方法的研究参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草公司现有人员中具有国土资源部土地估价师证书的名建设部注册房地产估价师证书的名除此之外还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目
二在公司的工作情况
能在这么有实力的房地产公司实习我们十分的高兴这就像给与了我们一个巨大的舞台让我们在上面有机会挥洒自己的才华演绎自己的青春我们也十分的珍稀这样来之不易的机会好好的向同事们学习增长自己的知识与经验
在北方的这一个多月我们是慢慢的进入工作角色的由开始的学习房地产评估报告到成为同事们的助理再到参与到项目中来最后得到项目主力的位置这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定也是我们努力的结果我们获得的不仅仅是知识还得到了走向社会的自信下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目
项目一国家土地局××年的北京地价监测
北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理在每年年末的时
候在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价从而掌握北京的地价分布
国土局分给北方公司个监测点的任务由于任务比较艰巨这次总共有人参加了这个项目按照国家土地局的要求我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价在天内完成工作任务外出考察花费了天时间天用于写估价报告外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案（本文源于文秘无忧:）例的地点做好记录和拍照工作
这六个监测点及其比较案例分别是
一南池子大街号用地价格评估
王府井百货集团股份有限公司住宅用地四合院
比较案例西城区银锭桥胡同号院东城区国子监街号院
西城区南官房胡同号
二城市芳庭居住用地价格评估
比较案例紫芳园四五六区蒲安东里号楼
芳古园住宅小区一区
三建欣园地价格评估
比较案例宋家庄家园楼马家堡路号住宅楼
珠江骏景南区住宅项目
四芳星园二区体育健身中心土地价格评估
比较案例丰台区方庄芳城园三区北京市五金矿产进出口公司土地
丰台区供销合作联合社层底商
五上汽首创厂房土地价格评估
比较案例莲花池长途客运站公交用地丰台区于家坟号
中关村科技园丰台园产业基地二期
六北京海运商业服务公司土地价格评估
比较案例夕照寺危改三期西区中国医药保健品进出口总公司办公楼方庄芳城园一区楼中段变电室办公房
下面就以建欣园项目为例说明这些项目评估方法
一估价项目名称建欣园地价格评估
二估价对象估价对象位于大红门西路号东临建欣园小区路西至建欣园小区路南至建欣园小区路北至建欣园小区路估价对象建筑面积为平方米土地面积为平方米容积率为土地规划用途为居住五级用地
三估价期日二零零四年十二月三十一日
四地价定义该监测点的地价是
于估价时点××年月日在现状容积率现状土地开发程度七通条件下居住用途土地使用权年限为法定最高使用年期年的完整土地使用权的公开市场价格
于估价时点××年月日在设定容积率土地开发程度七通一平条件下居住用途土地使用权年限为法定最高使用年期年的完整土地使用权的公开市场价格
地价类型有地面熟地价楼面毛地价两种
五估价方法市场比较法假设开发法
测算在现状容积率现状土地开发程度七通条件下的楼面毛地价和地面熟地价
一市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程
因素说明
比较因素
实例
实例
实例
资料来源即获取途径例如网上查出让档案等
宋家庄家园楼
马家堡路号住宅楼新增面积
珠江骏景南区住宅项目
位置
丰台区宋家庄
丰台区马家堡路
丰台区永外果园号
交易日期
××年月日
××年月日
××年月日
交易价格楼毛
交易情况
正常
正常
正常
用途
住宅
住宅
住宅
区域因素
繁华程度
一般
一般
较好
公共交通
一般
一般
较好
公共设施
一般
一般
一般
集聚条件
较好
一般
较好
个别因素
临路条件
一般
一般
较好
建筑物情况
钢混
钢混
钢混
使用年限
比准价格
楼面毛地价元平方米
楼面毛地价元平方米
考虑该地区居民居住密度的情况估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平确定在规划容积率时楼面拆迁安置补偿费用为元平方米所以
楼面熟地价楼面毛地价楼面拆迁补偿费用
元平方米
地面熟地价楼面熟地价容积率
元平方米
二假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程
销售单价
销售面积
开发价值
建筑费用
专业费用及不可预见费
利息
销售费用
税费
利润
开发余值
地面熟地价
数据说明
销售单价根据市场调研获取
建筑费用根据同区域同规模档次的建筑获取
专业费用根据同区域同规模档次的建筑取建筑费用的
利息开发期一年年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为
销售费用含买卖手续费及广告宣传费等取销售价格的
税费营业税城建税和教育费附加为销售价格的
利润根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率在此次评估中取开发商的投资回报率
楼面熟地价地面熟地价容积率元平方米
楼面毛地价楼面熟地价楼面拆迁补偿费用平方米
三在现状容积率现状土地开发程度七通条件下地价的综合测算
取两种方法测算结果的均值作为估价结果计算如下
楼面毛地价元平方米
地面熟地价元平方米
测算在设定容积率土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样过程略
这个项目是我们正式参与的第一个项目我们十分用心去做边学边问其中遇到的困难在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解最后我们向国土局交上了一份满意的答卷
项目二中国科学院行政管理局资产评估
这次评估是根据中国科学院文件中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来投资到北京中科资源有限公实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革本次评估目的在于确定拟投入到北京中科资源有限公司的中科院行管局的可经营资产的价值为其拟投资资产提供价值参考依据
这个项目历时估计会有个多月到目前还没结束本次评估范围包括两部分由中科院行管局原账面资产中以××年月日为基准日直接剥离出的资产及负债其中共有家单位保留划拨土地使用权的地上建筑物
由于资产及其负债的清查比较复杂我们作为一个初涉工作的新人还没有能力完成这一部分的工作所以我们就负责资产清查核实的工作这是一项相对比较简单的工作对我们来说又是有难度的但肯定会给我们带来不少的收获的资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括流动资产调整后账面值货币资金预付账款其他应收款存货待摊费用长期投资账面值固定资产包括房屋建筑物及车辆机器电子设备等流动负债账面值预收账款其他应付款应付工资应付福利费应交税金其他应交款注由于要求保密在此不敢把具体数目公开于众
在清查过程中我们对货币资金进行了账实核对对债权债务进行了账面核实对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况对长期投资的投资协议产权登记证等进行了了解核实对车辆电子设备及其他设备的数量规格型号存放地点进行逐台的清查核实在资产占有方有关设备管理人员技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑面积建筑结构建筑数量并了解房屋的使用及维修状况对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解
在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作在过去的一个月我已经得到不少的收获相信随着项目的继续进行我得到的东西肯定会很多的这也就给了我更多的动力我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做事要细心不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终
项目三森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准
林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段也是我们的探索阶段像所有资产一样我们都可以用科学的手段评估出其价值所在从而促进森林资源的多方综合利用
所以以后随着森林资源的全方位的利用林权的评估将占有一个很重要的角色为了跟上时代的步伐北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段我们以《林业资源资产评估及作价计算手册》原创：我辅导材料每周进行次以上的交流学习而且受国家森林管理局的委托让北方公司制定资产评估机构林权评估的收费标准总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做这对于我们来说是一个真正的大考验我们上网找资料以国外的森林管理为参照再到北图找信息经过半个多月的努力我们把自己制定的收费标准上交给领导领导对我们的工作十分的满意这也是我们信心倍增对未来十分的憧憬
这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西我俩都有一种体会就是其实知识没有界限只要你肯学就肯定能进入到这个知识的领域中来这对我们以后的工作生活是一个很好的启示只要努力你就可以得到你所想要的东西
项目四某工厂污染扰民搬迁的评估
有了前些日子圆满的完成工作的经历领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定上几天领导把一个项目交给我们让我们独立去完成就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用只是有不懂的地方就向同事们咨询这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的再过几天项目就要进入正式的评估阶段了我们自己也十分的高兴能有机会展现自己我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧学到的是社会经历
土地资源管理学科评估范文2
我们的专业是工程管理，房地产是我们以后就业的主要方向之一，加上我俩对房地产十分地感兴趣，所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀。房地产评估公司属于房地产中介机构，是房地产开发商与消费者之间的桥梁，在这里实习会使我们得到更好的锻炼。而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产=科学 艺术。正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力，我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业，才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!
实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，，也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。
一，公司介绍
北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。
1，公司的主要业务有
①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。
②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。
③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。
北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。
④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。
目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。
⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。
北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。
2，公司特点及优势
①，公司具备五种资质:
⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。
⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。
⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。
⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。
⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。
作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。
②，灵敏可靠的信息来源
北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。
土地资源管理学科评估范文3
关键词：人才培养 专业定位 特色和优势
【中图分类号】G【文献标识码】B【文章编号】1008-1216（2015）07C-0069-01
2012年教育部高等教育司颁布的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍》将“资源环境与城乡规划管理”专业拆为“自然地理与资源环境”和“人文地理与城乡规划”两个专业。在综合思考学校定位、专业特色基础上，结合专业师资、实验室和实习基地等教学资源实际，我院资源环境与城乡规划管理专业于2013年正式更名为自然地理与资源环境专业。
自然地理与资源环境专业是以人口、资源、环境与区域可持续发展的研究、应用管理为内容的基础性与应用性相结合的专业，它涉及地球自然科学、资源环境科学、人文科学、经济学、城乡建设规划、信息系统管理等多个领域的内容，是一个新兴的专业。其目的是适应城市建设、土地规划、房地产业、旅游业等方面飞速发展，为社会提供更多的专门人才。
一、专业定位与培养目标
（一）办学定位及确定依据
本专业为理学专业，属于非师范类本科层次教育。专业办学将结合地球科学学院的优势资源，培养适合在国土、矿产、水利和城乡规划部门从事国土资源管理、矿产资源开发、地质环境治理工作的应用型人才，使本专业成为区内在矿产资源开发与地质灾害防治、土地资源评价与规划、环境变化与环境治理三个领域有一定影响的专业，服务广西地方经济发展。同时，适应广西国土资源开发和土地整治、环境保护等领域对人才的需求，争取成为北部湾开发建设和西江经济带建设需要的自然地理与资源环境专业人才的培养基地。
（二）办学定位在各级各类发展规划中的体现
目前，我国仍面临多年来经济高速发展出现的资源环境恶化问题。在广西经济欠发达的背景下，由于产业转移将带来发达地区出现的各种环境问题，同时，广西资源开发和经济发展的加速发展也会带来新的环境问题，例如，地质环境问题、地质灾害问题、环境污染问题等日趋严重。我校自然地理与资源环境专业在新的形势下办学定位将继续保持原来适应经济社会发展的优势领域，针对专业名称的更改，未来专业主要定位于培养从事国土资源规划、土地复垦、地质环境恢复治理、地质灾害评估、环境影响评估等方面工作的专业技术及管理方面的应用型人才。这一定位契合广西经济建设可持续发展的目标，与我校总体专业定位吻合。
（三）人才培养目标及确定依据
学院根据广西经济发展对土地规划、土地整治、矿山开发利用以及环境保护方面的人才需求情况，结合本专业特点及实际情况，通过详细调研和听取各方意见，对以往本专业人才培养方案进行了修订。修订后的人才培养方案的目标定位为：本专业培养具备自然地理、土地资源、矿产资源、水资源、资源环境的基本理论、知识和技能，具有创新意识和实践能力，接受严格科学思维的训练和良好的专业技能训练，具有一定的开展科学研究的能力，立足于地球表层特征及其变化、自然资源管理、环境保护，能在科研教育单位、政府部门、企事业单位从事自然地理过程、环境变化研究和资源管理、环境保护的应用型人才。毕业后主要在国土资源、矿业勘查、环保、农林、水利和城建等管理部门以及相关行业的评估机构、事务所等从事管理、规划、评估、设计工作，也可以继续深造学习和从事理论研究工作。
二、专业形成的优势和特色
到目前为止，该专业经过10多年的建设，形成了人才培养能和地方经济发展结合并服务地方经济发展的优势。广西亦称“有色金属之乡”，矿山资源的开采造成了土地资源的损毁和环境的破坏，而土地资源和矿产资源的开发、利用、保护是实现国民经济可持续发展的重要保障。本专业紧紧围绕土地资源、矿产资源的开发利用、保护和管理，做好办学定位，服务地方发展。目前，本专业具有土地规划乙级资质，能从事土地复垦方案编制业务。
特色方面，重视实践教学和应用软件教学，注重大学生科研和创新能力的培养。本专业开设了土地整理等6个专业实习基地，教学过程中重视Map Gis（地理信息系统）和Arc View（地理数据处理）等应用软件的教学，并鼓励学生积极参与教师的科研项目，以提高他们的动手能力。这些实践教学和软件教学能够满足广西地方经济发展对地质灾害评估、土地规划和土地整治的人才要求。同时，专业十分重视学生科研和创新能力的培养，积极组织学生参加“挑战杯”以及大学生创新项目，引导和激励专业学生实事求是、刻苦钻研、勇于创新。
基金项目：广西高等教育教学改革工程项目（2013JGA155）、桂林理工大学自然地理学重点学科资助。
土地资源管理学科评估范文4
关键词：评估地价 无形资产 公积金
土地是农民赖以生存的基本自然资源，是农村集体经济组织最重要的经济资源，它具有不可再生、不可替代、可永续使用等基本属性。目前，农村土地资源未纳入会计账内核算，土地管理存在着诸多弊端漏洞，影响了农村经济的持续发展。因此，将土地纳入会计账内核算，对土地资源进行规范地、科学地管理，是农村经济发展的客观要求。
一、核清土地面积，科学评估地价
组织村民代表会同有关专业技术人员，组成土地清理小组，按自然地块逐一对土地进行测量，并与历史资料相核对，确保测量结果的科学性、准确性。根据士地的土质、水利及交通等条件，综合评定出土地的等级，作为评估土地价格的基础依据，并参考当地的土地市价，科学地评估土地价格，作为土地的入账价值。
二、会计核算科目的设置
我国土地的交易，是土地使用权的交易，我们核算的土地价值，就是“土地使用权”的价值。土地使用权是“无形资产”核算的内容之一，实务中增设“无形资产”一级会计科目，并通过对应科目”公积金”核算土地使用权的价值。
(一) “无形资产”属资产类科目，该账户借方登记土地使用权及其他无形资产的增加值，贷方登记土地使用权及其他无形资产的减少值，借方余额表示土地使用权的账面价值及其他无形资产未摊销的账面价值。会计实务中，不分期摊销“无形资产”中的土地价值，转让土地使用权或重新评估土地价格低于账面价值时，应对应冲减无形资产账面价值。
(二)“无形资产”明细科目的设置，根据土地用途及土地使用者的不同，农村土地分为以下几类：农户平均分种的耕地、宅基地、集体留用的机动地、工矿企业用地、林地等。会计核算中，根据可操作性、实用性以及对信息数据的要求，对以上各类土地分别对应设置明细科目“耕地使用权”、“宅基地使用权”、“机动地使用权”、“建设用地使用权”和“林地使用权”，通过以上明细科目，对各类土地进行数量、金额明细核算。
(三)“公积金”是所有者权益类科目，是核算土地价值“无形资产”的对应科目。根据会计的重要性原则，在“公积金”科目下增设“土地公积”明细科目，明细核算土地的公共积累。
三、土地的入账价值
土地的入账价值按评估价入账。工作中，随时评估地价是不可行的，在土地全面评价后，按类型计算该类土地的平均评估价，作为该类土地会计核算的固定入账价值。当土地市价发生明显变化时，可重新确定平均估价。土地的用途发生改变时，应按新用途的评估价入账，原账面价值与新入账价值之差作“公积金”处理。村集体征用建设用地，涉及用货币支付相关费用，征用后的土地按“建设用地”的评估价入账，入账价值中包括用货币支付的相关费用形成的价值，原账面价值和支付的费用之和与入账价值之差，作“公积金”处理。
四、土地的转让核算
土地必须依法转让，转让价值与账面价值之差作“公积金”处理，同时对应冲减“无形资产”价值。建设用地转让时，由于其账面价值中包括用货币支付相关费用形成的价值和土地本身价值两部分，该两部分的价值形成有明显的差别，账务处理时应分别核算。无论转让价值高低，由支付相关费用形成的“无形资产”的价值部分，作“其他收入”处理，同时冲减 “无形资产”账面价值，账面价值和“其他收入”之和与转让价值之差，作“公积金”处理。业务工作中，“建设用地使用权”，价值也有增减变化，为方便计算，假定这种变化与支付费用办理征用无关，而是土地本身价值的变化。土地转让时，账面价值和“其他收入”之和与转让价值之差也作“公积金”处理。
五、土地台账的建立及登记
土地账内核算后，“无形资产”账户总分类核算土地使用权的价值，按设立的明细账户，明细分类核算各类土地的数量价值，以上核算不能反映各农户对各类土地的使用分布情况，工作中，可设立以农户为单位，以各类土地为明细科目的多栏式土地台账，登记各农户各类土地的变动情况及余额情况。根据需要，可对耕地再细分为：早田、水田、菜园等进行核算。土地台账格式见附表。
六、业务举例
(一)会计分录
例：村集体与农户协议流转入耕地lO亩，办理建设征用，协议商定，流转后的土地归集体统一经营使用，集体每季按当地平均产量补助农户粮食，按市价兑现。办理征用支付费用40000元；村民张某承包4亩建企业，土地评估价，承包费同上；经研究转让给村民王某6亩建企业，转让价18000元/亩，款己收，转让过程中的税费王某承担。会计分录为：
①流转后办理征用：
“公积金”价值= 10000×10- 5000×10-40000 = 10000
借：无形资产一建设用地使用权100000
贷：无形资产一耕地使用权50000
银行存款40000
公积金一土地公积10000
②承包给张某，不作会计分录，只登记土地台账。
③转让王某6亩
转让土地的账面价值： 100000/10×6=60000
转让土地的收益=40000/10×6=24000
记入“公积金”价值=18000×6一(60000+24000) =24000借：银行存款108000
贷：无形资产一建设用地使用权60000
其他收入24000
公积金一土地公积24000
④若转让价格82000元时，其分录：
借：银行存款82000
公积金一土地公积2000
贷：无形资产一建设用地使用权60000
其他收入24000
⑤10月25日秋季补水稻产量按450公斤/亩，单价0.8元/公斤。
借：其他支出3600
贷：现金(内部往来)3600
(二)土地台账登记：
张某，户号001号，2002年1月1日有关资料如下：
人口5人，分配耕地5亩，其中：水田2亩，早田2亩，菜园l亩，宅基2倍，面积0.4亩，承包机动地2亩，合同号001，承包林地10亩，合同号0200 2002年6月10日，经协商流转给村集体耕地(旱田) 2亩，集体用于企业占地，流转合同号0210 6月25日承包土地4亩建企业，合同号025，年内该户出生2人，死亡1人， 2002年12月31日，按规定进行土地找补，在收回的2份机动地内找补1人土地。
该户张某的土地台账见附表。
土地资源管理学科评估范文5
关键词：GIS；国土资源；信息化管理
中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）11-017-01
一、问题的提出
21世纪是信息化的时代，国土资源管理信息化管理是时代的要求，是实现国土资源管理现代化、规范化、科学化、精细化、高效管理的重要基础与手段。近年来，我国各级国土资源管理部门均高度重视国土资源信息化建设，国土资源部提出，以信息化推动国土资源管理科学化，以改革创新的精神积极推进信息化，以信息化推动国土资源管理的科学化，不断开创全国国土资源信息化建设的新局面。
GIS是一项新兴技术，主要用于测量、分析、统计和处理数据，在地理信息中起基础性作用，地理信息系统在计算机软件支持下可以实现对空间数据的处理和有效管理，同时分析出各种空间之间存在的关系，因此，GIS（地理信息系统）能够为国土资源管理提供数据支持，即为国土资源信息化管理提供有效的现代化手段与技术支撑。
二、国土资源管理信息化应用GIS技术的必要性
GIS （Geographic Information Systems） 是为特定的应用目标而建立的空间信息系统， 是在计算机软件、 硬件及网络支持下， 对有关空间数据进行预处理、输入、存储、查询、检索、处理、分析、显示、更新和提供应用的技术系统。一个完整的地理信息系统主要由计算机硬件系统、计算机软件系统、地理空间数据、系统操作人员四个部分组成。
GIS（地理信息系统） 是“综合处理和分析空间数据的一种技术系统。它是以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、分析、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，实时提供多种空间和动态的地理信息，为地理研究和地理决策服务而建立起来的计算机技术系统”。地理信息系统包含较为广泛，它是一门“集计算机科学、信息科学、现代地理学、测绘遥感学、环境科学、城市科学、空间科学和管理科学为一体的新兴边缘科学”。GIS（地理信息系统） 具有地理定位、标准化、数字化、多维结构等特点。结合GIS（地理信息系统） 定义与概念及其特点，GIS的应用极为广泛，需要分析空间地理位置的时候都可能用到 GIS。可以说在信息化时代的今天 GIS已经深入到各行各业需要处理到这方面问题的生产、生活、与学习、工作中，成为了我们有力的信息工具。近年来我国各级国土资源管理部门均高度重视国土资源信息化建设，GIS（地理信息系统） 技术的开发，其为国土资源管理信息化提供了一种很有效的现代化手段。
三、GIS技术在国土资源管理中的应用
国土资源是指在国家管辖范围内可以利用的一切资源的总和，包括矿产资源、土地资源、海洋资源等一切自然资源和劳动力资源，以及两者结合衍生出来的经济资源的总称。国土资源是国土资源管理的灵魂，更是国家和人民赖以生存和发展的物质基础。GIS技术在国土资源管理中的应用主要有以下方面。
1、在土地利用、分析、评估方面的应用
利用GIS通过建立土地利用现状数据库，可以及时了解各类土地数据的总量、位置、范围、面积等，也可以应用于土地利用变更调查工作中对数据进行统计、汇总、上报，还可以有效地检查实地、图纸、数据是否套合，以实现对土地的监管；建立基本农田保护区信息系统可以有效地监测并保护农田，防止对农田的过度利用，达到科学合理地利用土地；建立土地利用规划信息系统，可以指导人们合理利用土地及监测并评估土地规划的科学性与合理性， 并及时进行动态修正。
2、在灾情监测预报评估方面的应用
根据GIS的地理空间数据来对一些地质灾害易发地区进行检测，可以防范并减少灾害带来的损失。根据历史资料和数据， 利用GIS系统预测该地区可能发生的变故、灾情类型及规模，进而拟定相应的防灾减灾措施。如国土资源部地质灾害实时监测预警示范站，就是依托GIS建设的，仅2010年全国成功避让各类地质灾害就达1000多起，从而大大减少了人们生命财产的损失。利用三维GIS 技术，进行洪水淹没区分析，可掌握该地区的防洪抗洪能力，模拟洪水淹没过程并对灾情的不同级别进行预测， 当达到某一级别时提供相应的报警信息、应急措施和救援信息，为灾情应急指挥工作奠定了基础。
3、在环境保护方面的应用
在环境保护方面，利用GIS技术与遥感技术结合，建立环境监测评价系统，可快速掌握土地利用、土地覆盖现状、水土流失、荒漠化、森林砍伐面积等情况，根据环境评价指标，为政府规划决策、资源开发、环境保护等提供科学依据。把掌握的环境信息引入土地利用总体规划编制中，可充分考虑某些区域生态环境的脆弱性和在经济建设中的用地需求的重要性，统筹合理安排各类建设用地的空间位置和面积范围。
4、在政府制定政策方面的应用
自从GIS应用在国土资源管理的各项工作中以来，政府可及时掌握国土资源的各类信息。对于城市建设用地，政府可根据城镇建设规模的扩展状况，制定合理的城市发展方向和各项政策；对于城镇地籍，政府可根据地块的位置、权属、面积、用途等信息，制定合理的城市用地布局；对于地质灾害方面，政府可根据该地区地质灾害信息，及时作出科学合理的防灾减灾决策。
5、在电子政务方面的应用
基于GIS技术的以国土资源各类数据库为基础，以国土资源信息网络为纽带，以国土资源各项管理业务流程信息化为主线建设的电子政务系统在日常的建设用地审批、矿业权审批、地质灾害管理、信息化办公等方面都发挥了重要作用。
参考文献：
土地资源管理学科评估范文6
（浙江财经大学，杭州 310018）
【摘要】随着新农村建设和城市化步伐的加快，农村宅基地流转的趋势也日益明显，由此带动了对农村宅基地价值的评估。本文为此分析了农村宅基地流转评估的理论依据和现实意义。在分析宅基地价值评估面临的困境的基础上，提出相应的四点建议，以期取得抛砖引玉的作用。
【关键词】宅基地流转 评估 困境 建议
一、农村宅基地流转评估的理论依据
（一）土地价值理论
价值理论揭示了社会事物之间价值关系的运动与变化规律。其中，土地价值理论具体地阐述了土地的经济属性与土地利用之间的关系。农村宅基地作为土地的一种特殊利用形式，其价值表现为用益物权，即本集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，以及利用该土地建造住房及附属设施等的权利。一般来说，宅基地的价值包括使用土地面积补偿、房屋价值补偿、土地出让费与土地补偿费的差价比例等。
（二）资源配置理论
在市场经济条件下，西方经济学认为“资源是稀缺的，需要又是无限的”，所以要实现资源的优化配置。马歇尔在《现代微观经济学》一书中指出：“资源优化配置是在市场经济条件下，不是由人的主观意志而是由市场根据平等性、竞争性、法制性和开放性形成的一般规律，由市场机制通过自动调节对资源实现的配置。”土地作为人类社会生存和发展的物质基础，是社会经济可持续发展的根本保证。然而，土地资源是稀缺的。随着经济的不断发展和工业化、城市化进程的加快，土地非农化和土地生态环境恶化削弱了农业可持续发展的资源基础。实现土地资源优化配置是土地可持续利用的重要途径, 是国民经济可持续发展的重要保障，科学、合理、有效的土地利用方式是缓解资源、人口、环境问题的一个重要方面。
（三）产权理论
《牛津法律大辞典》中将产权界定为财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产相关的权利。配杰·威齐又进一步指出：“产权是因存在着稀缺物品和其特定用途而引起的人们之间的关系。”新制度经济学的鼻祖科斯认为，经济学的任务首先是分析产权，资源配置的有效性取决于产权界区的清晰度。如果产权不明确，由于外在性带来的伤害就不可避免地会发生，进而提高社会成本。因此，只有在明确产权的基础上，引入市场价格机制，才能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。
二、农村宅基地流转评估的现实意义
（一）有利于推动农村宅基地的流转
从20 世纪90 年代开始，国家对农村宅基地的流转进行了严格的限制，其原因主要有两方面：一是从农民切身利益出发，担心土地流转使得农民丧失基本的居住权利；二是从产权的角度考虑，担心流转可能威胁到农村土地集体产权，导致集体产权受损。然而，在当前的经济发展状况下，限制宅基地的流转已成为阻碍农村经济发展的原因之一。所以，宅基地的流转是必然趋势。在市场信息不对称的环境下，加强对农村宅基地流转的评估，有助于为农村宅基地在买卖、抵押、租赁等流转过程中提供科学合理的价值借鉴，并进一步推动农村宅基地流转，在一定程度上缓解城市土地用地紧张和农村宅基地闲置的矛盾。
（二）盘活农村房地产市场，为资产评估带来新机遇
在繁荣的房地产市场中，面对城市房价一直居高不下的状况，农村这片土地开始引起了人们的关注。2011年，我国城镇新建住宅面积约为9.49 亿平方米，人均住房建筑面积32.7 平方米；而农村新建住宅面积达到10.26亿平方米, 人均住房面积36.2 平方米。可见，农村的房地产市场具有较大的发展潜力，是一个新的利润增长点。为适应市场经济的发展需要，充分发挥行业优势，开辟农村宅基地评估业务是资产评估行业发展的一大机遇。同时，农村与城市人口的双向流动也为农村房地产市场的发展创造了良好的条件。
（三）减少“寻租行为”，实现资源优化配置
农村土地所有权归村集体所有，农民享有用益物权，但当政府想要征收或征用土地时，受到的限制却是很少的，只需支付部分补偿费用即可。在这种情况下，容易滋生政府的非法寻租行为，即政府凭借手中的权力，强制征用农民土地和强拆房屋，从中将原本属于农民的所得利益占为己有。通过加强对农村宅基地流转的评估，建立一个公平公开的价值评估机制，减少政府的干预，对遏制地方政府的非法寻租行为，改善农村土地被低估的现状以及实现资产保值增值具有重大意义，从而达到农村土地资源优化配置的目的。
三、农村宅基地流转评估中面临的困境
（一）缺乏公开的农村宅基地交易市场
农村宅基地按户口取得，按照一户一宅的原则，按照规定的程序向国家土地管理部门或村集体提出申请，便可以获得一处宅基地。但只有村集体内部的成员才享有这项权利，所以当农村户口变成城市户口后便不再享有获得宅基地的权利。而且宅基地的流转仅限于村集体内部，同时当出卖、出租住房后，也不得再申请宅基地。流转的受限在一定程度上制约着宅基地评估方法的选择。由于农村土地不能进行市场交易，农民在土地上盖的房子也不能随意地进行市场交易，导致评估时可参考的实例非常少，市场法难以适用。虽然存在隐形的宅基地流转市场，但流转价值很难通过正常渠道取得，而且其价值的公允性值得商榷。同时，由于农村宅基地很少具有能够确定和量化的未来获利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地价值的缺陷。
（二）评估规范不健全
我国资产评估行业起步晚，机制不健全。就目前而言，在房地产评估方面，着眼点主要放在城市, 对于农村则很少有人问津。全国多数地区没有专业的农村集体土地资产评估机构，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局评估，评估受到政府及有关部门的干预较大，缺乏独立性。然而，农村房地产由于其特殊性恰恰需要更为专业的评估人员和评估机构来评估。然而, 由于客观环境的限制，宅基地的流转尚未建立起充分活跃的资产市场，所需的相关资料残缺不全，其未来收益额的预测条件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，无法直接参照城市房地产的评估办法；且宅基地成交案例少，常用评估参数体系没有建立，评估参数难以取得，所以运用市场法和收益法的客观条件尚不完全具备。
（三）宅基地产权难以界定
我国实行的是土地国有的政策，但对于农村土地则属于村集体所有，农民只享有土地使用权和房屋的所有权。然而，这里的村集体是一个笼统的概念，对于村集体的范围以及村委会是否有权代表等问题, 国家并没有明确规定。同时，这种通过户口可以无偿获得、无限期使用宅基地制度，造成农村宅基地使用的“公地悲剧”，一些地方官员借机进行非法寻租。宅基地使用权的所有者概念模糊，导致在处理利益分配时产权纠纷纷至沓来, 使得评估人员在评估时难以界定评估对象的价值范围。
（四）宅基地的无形资产价值难体现
宅基地作为一种自然资源，其主要功能是为农民的生存提供物质保障。宅基地具有居住的社会保障功能，它可以保障农民的基本生活，维护农村乃至全社会的稳定。只是对于不同的农民群体而言，其侧重点不同而已。对于欠发达地区的农民来说，宅基地是一种生存保障；对于外出务工、经商等非农化的农民来说，宅基地提供了一种失业保障；对于农村老人来说，宅基地又提供了一种养老保障。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施, 对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥着重要作用。由于社会保障功能的存在，赋予了宅基地更多的无形价值，而这种价值常常被忽略，在评估时只关注有形存在的部分，导致宅基地的价值被低估。
四、关于农村宅基地流转评估的几点建议
（一）积极推动农村宅基地使用权的流转
宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。随着市场经济的发展，现行户籍制度对农村土地流转的制约日益突出。打破城乡二元结构的户籍制度，不仅是实现城市化、城镇化的需要，也是加强农村宅基地评估的前提条件。改革宅基地流转制度，允许土地使用权的对外流转，放开农村土地市场，使其从“隐性市场”中解脱出来，促进土地流转的公开化、透明化，为评估建立一个良好的市场环境。
（二）提高宅基地评估意识，健全评估机制
我国作为一个农业大国，农村资产是一笔丰厚的财产，但由于评估机制的缺失与不足导致财富的流失，资源的浪费。建立一个良好的农村资产评估机制，将农村宅基地的评估作为评估重点对于城市化的健康发展和新农村的有序建设是十分必要的。针对农村宅基地评估比较复杂的情况，应当设置专业的评估机构，培养专业的评估人员。同时，评估机构应作为独立的第三方中介机构，打破政府干预定价的局面。在评估方法的选择上，应该遵循因地制宜的原则。对城乡发展较为均衡的地区可选择市场法，参照城市土地的交易价格进行；对用于出租的宅基地，可以考虑采用收益法。而对不能采用以上两种方法的情况，可以利用基准地价法或其他合理的方法进行调整。
（三）界定宅基地的产权权属
明确评估对象的产权权属是确定资产价值的重要前提，而农村宅基地权属混乱的现状给评估带来了很大的困难，因此，须加强农村宅基地的管理，落实使用权的登记发证工作，杜绝改变地类、化整为零、越权审批等违法行为的发生。我国法律明确规定宅基地属于村集体所有，但对于村集体的具体范围并没有明确规定，致使实际中将自然村与行政村混为一谈。自然村是在历史条件下形成的，具有较大的不确定性。所以，我们所说的村集体应该是行政村。其中，行政村的村民委员会能否代表农民集体行使其所有权，应由该农民集体授权。同时，地方政府是不享有宅基地所有权的。如果须征用土地，应在公平合理的基础上进行交易。
（四）充分考虑宅基地的社会保障价值
由于农村宅基地具有社会保障功能，农民在流转时就有所顾忌，不利于宅基地的流转。一些专家学者为此提出要用“以土地换社保”，即农民出让土地后，享有与城市居民同等的社会保障，但实际中由于各种原因，使得农民享有这种权利具有一定难度。为此，笔者认为，可考虑将社保因素直接纳入宅基地流转的评估价值中。在基于当前的经济状况下，同时考虑未来可能发生变化的一些因素，合理评估宅基地社保价值，给农民一个公平、公正的议价，维护农民在宅基地流转中的利益。
（作者范文敏为硕士研究生; 厉国威为副教授）
参考文献
[1] 陈静, 丁静. 土地价值理论初探[J]. 会计之友，2011(25).
[2] 曹天. 论宅基地使用权流转的理论基础[J]. 法学杂志，2012(6).
