土地征收规划范文1
[关键词]土地行政管理;新型城镇化;土地征收;土地资源管理
1引言
过去20年间中国经历了前所未有的最大规模、最快速度的城镇化过程。从1978年改革开放至2016年，中国城镇化率由19.4%提高了37.95%，达到57.35%。然而中国城镇化在不少地区都存在“冒进式”和“摊大饼式”的发展现象，导致了外表繁华而内里不安全、不舒适的虚假城市化。另外，由于中国在发展过程中明显的“重城轻镇”、“重大城轻小城”的政策，城乡二元结构逐渐突出、大小城镇差距拉大。针对上述严峻问题，中共十八大提出要摆脱传统城镇化，走中国特色的新型城镇化道路，并针对土地资源利用现状，提出要树立资源节约型的城镇化新思路、走城乡协调发展的路子。土地行政管理是指为了当前和未来的社会整体利益，以政府作为管理者对土地进行有效配置和持续利用。在此新背景下，土地行政管理任务十分繁重，在面临新的挑战与发展机遇的同时，必须要抓重点解决突出问题：把“保资源、保权益、保生态”作为新的使命，破解目前土地资源供给与需求之间的矛盾、两类所有权不平等的矛盾、行政管理者缺乏监督机制等影响社会经济平稳健康发展的问题。与此同时，政府作为土地行政管理者在行政过程中的无作为、错作为导致了更加严重的问题和更加激烈的矛盾，例如低价征收农民土地后高价出让土地使农民利益受损、土地寻租现象层出不穷等。综上所述，总结在城镇化过程中政府作为土地行政管理者出现过的问题，在新型土地利用要求下，完善土地行政管理制度，改正行政管理错误行为。
2新型城镇化对政府提出的要求
新型城镇化是以发展集约型经济为目标，以民生、可持续发展和追求质量为内涵，寻求大中小城市协调发展、产业结构布局合理、资源节约型和环境友好型社会以及城乡一体化发展的模式。而在传统城镇化的过程之中，土地行政管理行为则存在当官的“一言堂”、拍脑子就想出来的规划、违规卖地等以及层出不穷的土地寻租等问题，这与我国的可持续发展以及健康发展要求背道而驰，因此新型城镇化对土地行政管理者提出了新要求。
2.1以人为本
新型城镇化的核心内涵之一即以人为本的民生城镇化。人是城市的主体，是利用土地的主体，在城市的设计建设和土地利用规划中必须坚持以人为本的原则，体现人与规划、人与政府、人与土地的和谐统一。
2.2多规合一
要推进城市化又好又快发展，必须要坚持协调发展。之前我国三大规划：经济与社会发展规划五年、土地利用总体规划十年或十五年、城市总体规划二十年。三个主题规划的不衔接导致我国土地利用不合理，土地违规违法利用等问题频发、各部门间的意见不统一行政管理效率慢、成绩差。所以一定要衔接好各部门，统一各部门间的意见，整合各部门间的利益。
2.3以市场利益驱动为主，政府起规划引导作用
市场、价格、竞争是资源配置的最有效手段，可中国之前的划拨土地和协议出让土地的出让方式经常是从政府作为一个土地的所有者从获得个人利益的角度而不是从公众利益的角度出发进行管理。例如土地地价管理中政府在用协议出让方式出让土地时，时常出现寻租现象。即高污染低产出的企业贿赂当地政府有权者后，能够以极低的土地出让金获得土地的使用权，对当地的土地质量造成了极大地破坏。所以政府应退出参与者的角色，重归引导者的角色。
3土地城镇化过程中由于行政管理不到位出现的问题
3.1土地利用效率较低，土地内涵挖潜不足
从耕地利用层面分析，即便中国已建立最严格的耕地保护制度，但例如耕地总量动态平衡政策的重点仍然是保持数量单指标平衡而非数量、质量综合指标的平衡，使得耕地质量得不到保障。而中国短缺的耕地资源不仅面临着城镇化用地需求的竞争，同时要考虑产业产值差比过大引起的农业劳动力流失，从而导致耕地抛荒、弃耕、复种次数降低等耕地利用效率下降现象。从建设用地利用层面分析，由于地方政府过度依赖土地财政、注重经济效益，为追求政绩及城镇化率指标，甚至成为土地违法主体，种种行为导致城市土地利用规模得不到有效控制。在土地利用方面仅注重数量、忽视土地利用质量，造成城市闲置土地数量过大。根据土地利用处数据，2016年湖南省闲置土地共817.67hm2，其中未处置面积444.99hm2。
3.2快速城镇化导致的耕地及粮食安全问题
在耕地保护形势日趋严峻的背景下，城镇化占用了城市周边大量的优质耕地，而农田的大量丧失以及农村劳动力的流失导致粮食产量下降。虽然有18亿亩耕地红线及耕地占补平衡政策的约束，但是优质耕地后备资源的短缺，单一的耕地后备资源开发模式既满足不了社会经济长远发展对耕地数量的需要，也无法实现耕地质量占补平衡。但政府之前占用优质农田补以旱地、劣等地的现象却层出不穷，而且《土地管理法》对于新增建设用地占用耕地只要求缴纳耕地开垦费，并未强制要求执行耕地开垦及耕作层表土剥离工作。而农用地转为建设用地这一过程又一般是不可逆的，导致耕地面积增减挂钩但是耕地质量无法得到保障，由此使得粮食减产和国家粮食安全受到了威胁。
3.3被征地农民利益没有得到保护
政府作为土地征收的执行者与判决者，在土地征收行为中存在曲解政策、缺乏监督机制、征收管理程序缺乏透明度等突出问题。在城镇化过程中、公共利益无明确界定的情况下，牺牲农民合法利益，将土地低价从农民手中获取，滥用征地权利剥夺农民利益后高价将土地出让。开发商由低价购地节省了大量成本，地方政府从土地出让金中获取高额利润，而被征地对象却无法分享城镇化收益。与此同时，政府作为征收行为的执行者、补偿标准的制定者，没有保障被征地农民的知情权和参与权，而是参与征地行为，同开发商与农民形成对立面攫取征地利润。例如制定补偿标准时，是按原用途产值的倍数进行补偿，没有体现土地变换用途后的潜在收益。按征收补偿规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。以全省粮食单产406.87kg/667m2，现行粮食收购价2.72元/kg，征收最高倍数计算每667m2仅33000元，没有与现有经济水平相适应，无法体现土地的利用价值及对于农民的社会保障功能。同时，补偿标准的明显偏低也代表着农民的基本权益在与政府权力对抗中处于绝对劣势地位，合法权利不能得到维护，这都将引起农民对于失去土地后的安置以及社会保障问题担忧，成为社会稳定的一大隐患。
3.4政府、企业的土地寻租行为影响
土地行政管理者的寻租行为是指管理者利用其所掌握的政治权利依靠政治行动而不是市场竞争来重新分配产权，将属于公共或别人的利益，通过再分配性的政治干预转变为自己的私人利益。寻租行为将造成土地资源的大量浪费，不利于土地市场的健康发展、公平公正交易秩序的建立，从而致使土地资源配置扭曲。寻租行为中由于政府通过征地和批租土地获利极高，企业圈地倒手获利很大，地方政府官员亦可中饱私囊故而层出不穷。而以低价出让国有土地使用权、违规减免地价的情况则妨碍了按供需对于国土资源的宏观调控，偏离了土地资产在市场经济的资本价值规律，进一步导致建设用地指标紧张和建设用地粗放利用。尤其在城镇化高速发展阶段，乡镇政府为了城镇建设筹集资金，追求发展速度，零地价、负地价等优惠政策；企业为了发展筹集资金，与政府共同分割土地出让金利润，在国家经济开发区热潮掩护下导致了政府和企业大量圈占土地并产生大量闲置土地，使土地利用率低下，资源浪费和破坏严重。
3.5忽视土地污染问题，生态环境恶化
由于不注重土地利用过程中的保护，土地利用方式和土地利用结构的改变极大地影响了土地生态系统的组成和结构，带来了严重的生态环境危机，导致生态效益的降低。而政府为了追求经济利益，引进高污染企业在当地落地，导致土地污染、土壤破坏、水污染等问题。
4对土地行政管理的改进建议
4.1落实土地利用规划，注重土地存量挖潜
发掘存量土地潜力，保证城市化发展的用地需要，提高土地集约利用水平。利用闲置土地对于闲置满1年的，要依法收取土地闲置费；闲置满2年的，除因不可抗力或政府及相关部门的行为造成动工开发延迟的外，依法无偿收回土地使用权；对于已经动工的项目闲置土地，项目、资金落实不到位，近期难以继续开发建设的，要拟定处置方案，有偿收回土地使用权。引导城市住宅、商业和服务业项目建设同旧城改造有机结合，鼓励进行旧村改造和“空心村”治理。
4.2多规合一
针对我国城市空间规划体系的规划种类丰富、不同行政部门应用的体系不同、信息协调不充分，导致规划之间的衔接性不强，有时存在矛盾冲突、行政资源集约程度不高，甚至导致项目建设成本增加。落实经济社会发展、城乡、土地利用规划的三规合一甚至多规合一，形成一个县市一本规划、一个蓝图。通过逐步形成规划标准体系、规划协调机制，解决现有规划上的规划主体不统一、规划期限不对接，上位规划缺失的问题，将是对规划体制的重要完善，有利于推进新型城镇化和城乡发展一体化，并在更大尺度上建立一个统一的一张图规划管理平台，便于规划工作的科学开展。
4.3破除城乡二元结构，实现城乡一体化发展
在农村土地流转的市场化过程中，由于一般是自发的分散性流转，流转区域局限于本村或者本组的农户之间。流转形式单一，大多以转包为主，且流转的土地非粮化和非农化经营（用于园地或者观光旅游地），土地流转效益低，农户之间的土地流转，其价格多数偏低，甚至出现补偿倒挂现象。就需要政府对农地流转进行约束，对转包、租赁及多种流转方式进行鼓励，禁止流转土地非农化，鼓励土地经营权流转有利于实现集约化经营。
4.4加强官员道德修养，提升官员素质
产生腐败的因素很多，其中道德这个因素不可忽视。人的道德素质的高低与腐败现象的多少成反比关系，道德素质提高了，腐败现象就会减少。官员的道德品质是否高尚直接长远地影响一个国家的发展和全体国民的道德素质及修养的提高。所以，要加强官员道德修养，提升官员素质。
4.5认清政府的职能定位
政府作为土地行政管理的执行者，在土地行政管理体系中应充当监督者、引导者的角色。因为土地是国家之根本，土地行政管理中所囊括的地籍、地价、地租管理等都与国民息息相关。政府如果成为控制者、参与者必然会从自己的利益角度出发，无法从公众利益角度作出真正有利于人民的政策决策。
4.6改革土地征收有关制度
应改革征地制度，提高土地征收补偿标准，使失地农民有社会保障。现有土地征收补偿标准以年产量产值乘以一定倍数，但最高也不超过30倍。而现在物价水平较高，而农业产值低，尤其是失地农民无其他收入来源，所以应重视相关政策、标准的完善。政府参与征地行为时，应作为服务方开展拟征收土地现状调查，将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等主要内容进行评测，并在所在集体经济组织内进行公告，听取组织和农民意见。公告后对于草案进行修改定审再次公告，并将最终定价权与农民一起分享，使农民得到公平合理补偿，保障农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。还可建立发展权有偿转移制度，例如跨区域耕地占补平衡指标交易、产业承接转移等，这样可以使农村地区也能享受现代化成果。
4.7以城市群发展为重点
在中国快速的城市化建设序列中，小城镇的发展建设长期以来处于被忽视的地位。由于我国塔式级别化行政体制使优质资源向上一级行政中心集聚，处于最底层的小城镇缺乏内生动力、缺乏扶持政策，从而发展速度较慢，发展差异较大。在新型城镇化的发展背景下，土地行政管理者应以城市群为主题，建立大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。坚持乡村中心主要职责，补齐基础设施和公共服务的短板，不重城青镇，坚持产业市场主导，力求项目空间落地，防止盲目造镇。政府应注重小城镇在城镇化进程中的重要作用，在规划发展方面，从县域层面统筹安排产业用地指标和空间布局，编制科学地详细规划，重视规划管理，控制建设高度与强度。
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土地征收规划范文2
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想和党的精神为指导，不忘初心，牢记使命，坚持以人民为中心的发展理念，通过实施棚户区（危旧房、“城中村”）改造，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为建设“十全十美、品牌”奠定坚实基础。
二、征收范围
1.城南区域：**等
2.城北区域：**等
征收房屋总建筑面积约45万平方米，涉及征迁户约2000户。具体征收范围以项目确定的规划红线为准。
三、征收部门和征收实施单位
房屋征收部门：市房屋征收管理办公室
房屋征收实施单位：市筠阳街道办事处、市瑞州街道办事处
四、房屋征收补偿原则
1、市2020年城市棚户区改造项目被征收人（含单位）国有土地（不含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋）上非营业用房的征收，实行货币补偿或产权调换；
2、营业用房和生产经营性企业的征收实行货币补偿；
3、农村集体土地上的本村村民（含本村世居非农户和房屋土地性质已由集体转为国有的村民房屋）房屋的征收，实行异地重建；
4、外村村民及外村非农户在农村集体土地上的房屋征收实行产权调换；
（一）征收私房住宅
1、选择货币补偿的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，在计算其价值时，建筑面积按其实际建筑面积计算；被征收营业用房和生产经营性企业房屋的价值也按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件2）；
2、选择产权调换的，按照被征收人主房不同的土地性质提供相同土地性质的安置房用于被征收人产权调换，产权调换比例按1:1.2置换。底层储藏间按照补偿价格结合成新予以货币补偿，不计入主房产权调换面积（储藏间价格详见附件1）；
3、被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质（含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋），被征收人实行异地重建安置。异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。
4、被征收人为本村世居居民（即不具备农村本村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由村民安置房用地规划组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。
5、被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。
6、个人自建房，不分土地性质，不分安置补偿方式，凡建房手续不全的，选择产权调换的，每户被征收主房面积认定不能超过400?（含400?），在认定主房面积内可以按1:1.2的比例换算后实行安置，被征收主房面积超过400?（不含400?）的部分，则按房屋重置价实行货币补偿。选择货币补偿的，被征收房屋主房面积400?（含400?）以内的按补偿价实行货币补偿，超过400?（不含400?）的主房面积则一律按房屋重置价实行货币补偿。
7、原已实行拆旧建新“城中村”改造的村组，已建新房但旧房未拆除的，本次棚改旧房应无偿拆除。
8、被征收房屋为部分产权的允许过渡到全产权，购买单位产权部分的价格按照不同结构的重置价格购买（如：砖混结构659元/?）；
9、室内装修工程及附属设施按项目和实有工程量结合成新予以评估，实行货币补偿（详见附件4）；
10、附房、假层、阁楼、柴棚间、地下室、房屋构筑物及附属物等按房屋重置价格实行货币补偿；
11、违法建筑不予补偿。
（二）征收私有营业用房
1、被征收房屋原规划批准用途为住宅，后改为营业用房的征收认定标准及补偿原则；
（1）在2012年7月1日前连续2年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿；
（2）在2012年7月1日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/?。
（3）被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在2006年12月31日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。
（4）住改非认定为营业用房，其补偿价值为假设规划用途批准为营业用房评估价值的70%。
（5）集体土地上和工业用地上的被征收房屋不认定有营业用房。
（6）住改非房屋（营业用房）按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定，此类房屋只实行货币补偿。
2、被征收房屋规划批准用途为营业用房的认定标准及补偿原则。
这类房屋只能选择货币补偿，其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、区域范围、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类营业用房补偿价格详见附件1）；
3、停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。
（三）征收单位公房
1、征收行政事业单位公房一律按补偿价格实行货币补偿，财政部门在核付自收自支事业单位房屋补偿款时，应充分考虑该单位房屋每年产生的收益。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数详见附件2）
2、征收集体财产房屋，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。（各类结构房屋重置价详见附件4）
（四）征收企业房屋（含土地）
1、对生产经营性企业的房屋征收一律实行货币补偿，其补偿价值按其实际建筑面积计算，工业用途土地及集体土地上的企业房屋一律不认定有营业性用房。
2、对征收时在正常生产经营的工业用途土地上企业房屋（不含集体土地上企业房屋），其具体补偿金额，由房屋征收实施单位通过合法程序选聘的具有相应资质的资产评估中介机构，按照国家及本方案相关规定、行业评估办法，参照近几年本市企业房屋（含土地）征收方法，结合企业实际进行评估补偿。
3、对征收时因企业原因已停产停业的企业、证照等手续不全的企业和集体土地上的企业房屋的征收，不适用本款第2条所述。其具体补偿金额，地面建筑物根据不同结构按房屋重置价计算，国有土地补偿费及其它补偿费按本方案规定执行。
（五）被征收人（含单位）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证和土地使用权证或不动产权证同时注销。
（六）房屋被征收人选择货币补偿对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出书面申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。
五、产权调换原则
1、征1还“1.2”，不找成新差价。
2、安置房房源
（1）国有出让土地性质安置房源由市政府在瑞阳新区购买出让土地性质的商品房作为安置用房，产权调换比例按1:1.2置换。
（2）国有划拨土地性质安置房源在瑞阳新区由市保障性住房运营有限公司统一建设，产权调换比例按1:1.2置换。
（3）集体土地性质安置房源由市政府在瑞阳新区统一建设，产权调换比例按1:1.2置换。
3、安置房户型
（1）购买出让土地性质的商品房作为安置用房，市政府按规定程序在瑞阳新区开发的楼盘购买与被征收主房面积最接近的户型。
（2）市保障性住房运营有限公司建设的安置用房均为小高层和高层框架结构楼房，建筑面积分别为90?、110?和130?左右三种户型供被征收人选择。
（3）集体土地性质的安置用房为高层框架结构房屋，建筑面积为90?、110?和130?左右的户型供被征收人选择。
（4）异地重建的，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，由所在地街办和规划建设部门根据项目指挥部审定的规划用地面积选址、规划、设计、建设、验收和分配。
4、差价计算
在征收与补偿安置中，被征收人须选择最接近主房建筑面积的安置户型住房，被征收人安置户型总建筑面积原则上不能超过原征收主房按比例置换后建筑面积的10%。从户型设计原因考虑，被征收人安置房面积确需超出上述规定的，根据土地不同性质进行购买。
（1）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（含10%）以内的部分；
①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按成本价980/?购买。
②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人按成本价2000元/?购买。
③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人按成本价2400元/?购买。
（2）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（不含10%）以外的部分；
①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按2600/?购买。
②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人3200元/?购买。
③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人3800元/?购买。
5、其他规定
（1）在被征收人选择的安置房面积与被征收人按比例置换后的房屋面积基本一致后，对被征收人还多余面积部分则按该被征收房屋的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，按补偿价实行货币补偿。（各类结构房屋补偿价格详见附件1）
（2）已列入此次棚改范围的房屋，凡有违规搭建的“蓝棚绿顶”未拆除的，一律按10元/?标准补偿“蓝棚绿顶”拆除人工费。
（3）对已办理《国有土地使用权证》的宗地扣除建筑占地部分剩余面积的土地补偿标准。
①土地属非出让性质的，其土地使用权收回参照市划拨建设用地征收标准按375元/?予以补偿。
②土地属出让性质工业用途的，一类地段按21.67万元/亩（325/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按18.13万元/亩（272元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按14.53万元/亩（218元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按11.00万元/亩（165元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按8.53万元/亩（128元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。
③土地属出让性质住宅用途的，一类地段按158.80万元/亩（2382元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按125.00万元/亩（1875元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按85.20万元/亩（1278元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按62.73万元/亩（941元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按44.67万元/亩（670元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。
④土地属出让性质商业用途的，一类地段按249.73万元/亩（3746元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按208.93万元/亩（3134元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按134.67万元/亩（2020元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按85.20万元/亩（1278元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按55.27万元/亩（829元/?）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。
（4）被征收的房屋是国有出让土地的，选择出让土地性质的商品房作为安置用房，安置房交付后统一办理国有出让土地性质不动产权属证书；被征收的房屋是国有划拨土地的，选择国有划拨土地性质的安置房，安置房交付后统一办理国有划拨土地性质不动产权属证书；被征收房屋是集体土地性质的，安置房统一办理集体土地性质不动产权属证书。
（5）安置房停车位使用权价格及安置原则
安置房停车位使用权价格计算：安置房停车位与安置房套数按1：1比例配置。被征收人停车位使用权按市场价格进行购买（具体价格待制定分房方案时另行确定），购买的停车位个数不得超过安置房的套数．
（6）国有出让和由市保障性住房运营有限公司承建的国有划拨土地性质的安置房为小高层和高层式楼房，瑞阳新区集体土地性质的安置房为高层框架结构房屋，楼层系数实行正反补差。被征收主房楼层系数也实行正反补差，其楼层修正基准价格按照附件3-备注（4）内容执行。（详见附件2、3）
6、结构找差
出让和划拨土地性质安置房为小高层和高层框架结构楼房，集体土地性质安置房为高层框架结构楼房，被征收房屋结构不同的须找结构差价。
（1）被征收房屋为框架结构的，产权调换小高层和高层结构的不找结构差；产权调换为砖混结构的，征收单位补被征收人100元/?；
（2）被征收房屋是砖混结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位100元/?；产权调换砖混结构的，不找结构差；
（3）被征收房屋为砖木结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位200元/?；产权调换砖混多层结构被征收人找征收单位100元/?；
（4）被征收房屋为砖土结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位300元/?；产权调换砖混多层结构被征收人找征收单位200元/?。
六、被征收房屋结构的认定标准
（1）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。
（2）砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。
（3）砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。
（4）砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。
（5）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。
七、被征收房屋建筑面积的认定标准
（1）房屋建筑面积的计算以房屋权属证载明的面积为准，如对房屋权属证载明的面积有异议，可以复核，无房屋权属证明的房屋，按国家现行房地产测绘规范进行测定。
（2）居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面，木楼板结构的房屋，计算面积如下：
坡屋顶内空间净高超过2.2米（含2.2米）的部分计算全面积，净高在1.2米到2.2米部分计算1/2的面积，净高不足1.2米（含1.2米）的部分不计算面积，净高超过2.7米（含2.7米）的部分可以按住房标准层计算全面积。
对被征收有阁楼（假楼）的砖木结构居住用房，其外观、设计、功能都相似，由于历史原因产权证办理时，有办理为砖木一层的，有办理为砖木二层的，该类房屋建筑面积认定本着尊重历史、面对现实、不与民争利的原则按客观公正，实事求是原则确定。
（3）住房主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。
八、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补偿费
1、搬迁补偿费
（1）选择产权调换和异地重建的住宅：2000元/户（两次）
（2）选择货币补偿的住宅：1000元/户（一次）
2、临时安置补偿费
选择产权调换和异地重建的被征收人按被征收房屋的主、附房建筑面积计算。被征收房屋面积100?以内（含100?）的部分按每月3元/?计算，100?以上（不含100?）的部分按每月2.5元/?计算，月补偿不足600元的按600元补偿，最高每月不超过1200元。选择产权调换的计算起止时间为被征收房屋腾空搬迁完成至安置房屋分房交钥匙后的一个月，过渡期限原则上不超过24个月。选择异地重建的，过渡期限原则上按24个月计算。若确需超过24个月的，按实际时间计算。
如因房屋征收实施部门没有及时进行房屋安置，在房屋安置分房最终结算时对房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费据实进行核算。
3、房屋征迁奖励
对在规定时间内签订了房屋征收与补偿安置协议并完成房屋搬迁，经验收合格的，以被征收人房屋的主房、附房实际建筑面积给予奖励。具体奖励标准是：
（1）在项目启动征收，动员大会开始后至2020年8月31日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，对选择产权调换（含异地重建）的按其房屋实际建筑面积奖励150元/?；对选择货币补偿的按其房屋实际建筑面积奖励150元/?，并增加按其房屋实际建筑面积补偿价值的35%作为奖励（含企业房屋征收），但按程序聘请第三方资产评估中介机构进行评估的企业房屋征收不享受该35%的奖励。
（2）在项目启动征收，2020年9月1日至2020年9月30日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，对选择产权调换（含异地重建）的按其房屋实际建筑面积奖励100元/?；对选择货币补偿的按其房屋实际建筑面积奖励100元/?，并增加按其房屋实际建筑面积补偿价值的32%作为奖励（含企业房屋征收），但按程序聘请第三方资产评估中介机构进行评估的企业房屋征收不享受该32%的奖励。
（3）在项目启动征收，2020年10月1日至2020年10月31日前内签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，对选择产权调换（含异地重建）的按其房屋实际建筑面积奖励50元/?；对选择货币补偿的按其房屋实际建筑面积奖励50元/?，并增加按其房屋实际建筑面积补偿价值的30%作为奖励（含企业房屋征收），但按程序聘请第三方资产评估中介机构进行评估的企业房屋征收不享受该30%的奖励。
（4）在项目启动征收，2020年11月1日后签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，不予奖励。
4、其他补偿费
房屋室内装饰装修及附属设施补偿标准按（高发改价格收费字[2018]29号文件）执行。
九、安置原则
1、安置房建设工作
安置房建设工作由市保障性住房运营有限公司负责，实行统一规划、统一建设。
2、安置房建设标准
集体土地性质的安置房为高层框架结构，国有出让和国有划拨土地性质的安置房为框架结构，以小高层和高层式楼房进行建设，其建筑标准达到市优工程标准，安置房小区严格按照规划指标和设计内容建设。
3、土地和房屋不动产权证的办理
安置房交付使用后一年内，为被征收人办理不动产权证。
（1）被征收人原有房屋已办理土地使用权证及房屋所有权证或不动产权证的，由房屋征收实施部门负责办理安置房不动产权属证书和办证费用。
（2）被征收人未办理土地使用权证及房屋所有权证或不动产权证的，房屋征收实施部门凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料办理不动产权属证书，办证费用由被征收人负责。
（3）在征收补偿安置中，对按成本价购买安置房的被征收人，超过原征收房屋建筑面积的部分，无须缴纳有关税费，凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料直接办理不动产权属证书。对按市场价购买安置房的被征收人，则应按规定缴纳有关税费。
（4）根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税<2013>101号）规定，被征收人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。
4、被征收人办理了独立分户的水、电、有线电视、管道煤气、宽带等管线手续的，各管线单位只收取迁移工程安装费。对需新增开（分）户的，由被征收人按标准（水：890元/户；电：243元/户；有线电视：355元/户；管道煤气：2480元/户）缴纳有关管线开户费用。不足部分费用由各管线单位提出预算，报市财政部门审核同意后，由市财政负责支付。
5、被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门负责收集保存资料，待房屋所有权人明确后，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
6、因本工程建设需要拆除的供电、自来水、电话、通信网络、管道煤气、广播电视等管线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从统一安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。涉及安置房建设的主管线费用由各管线单位负责，各管线单位的支线费用（含进户线）由房屋征收实施部门负责。各管线单位要各司其职，密切配合、通力协作，在规定时间内完成管线工程建设。
7、被征收人的空调、宽带网、管道煤气、太阳能热水器、电话、有线电视等设施的拆装均按一次拆装工时费予以安装补偿。因工程施工造成需二次拆装的，按二次拆装工时费给予补偿。
8、房屋拆除由房屋征收实施部门负责实施，并确保安全，房屋残值归房屋征收实施部门，主要用于房屋征迁工作支出，接受市财政和审计的监督。
十、搬迁选房
安置房按照公开、公平、公正的原则进行分配，具体分配方案另行制定。异地重建的，宅基地分配安排由所在地街办，国土，建设部门按照上级有关政策，结合本市有关规定执行。
十一、补偿费的发放
1、对选择产权调换的房屋被征收人，除主房用于产权调换外，其余部分按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额计算补偿费，待安置房交付使用时，最终采用双向计算差价，补偿到位。
2、对选择货币补偿和异地重建的房屋被征收人的补偿款，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定补偿金额一次性补偿到位。
十二、房屋征收与补偿安置工作人员在房屋征收与补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污挪用等，由政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十三、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
十四、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地征收规划范文3
（一）征收集体土地，为城镇化发展提供土地支持
我国实行土地国家和集体所有两种制度，其归属状态不能改变，城镇建设必须使用国有土地。随着城镇化、工业化的快速发展，土地的需求逐年增加，导致城镇建设用地严重紧缺。使用新增土地和利用城镇原有的存量土地，是解决城镇化发展土地瓶颈的两种重要途径，但城镇存量土地的使用在实际执行中面临很多阻力，涉及到规划、拆迁安置、补偿等，需要经过漫长的谈判，牵涉面广、代价高、难度大，容易引起纠纷；而使用新增土地即征收集体土地，是以政府的名义进行的，具有强制性，好规划、成本低、难度小，易操作特点。故各地政府在解决建设用地不足时都将征收集体土地作为主要途径，并一直依赖新增建设用地，频频征收集体土地甚至耕地，以缓和用地紧张的局面。
（二）占补平衡和城乡建设用地增减挂钩，缓解土地利用紧张的局面
土地是不可再生资源，土地供给总量有限。城镇建设单纯依靠征收集体土地、占用耕地扩张的方式难以为继，且影响到粮食安全。为了解决13亿人的吃饭问题，土地管理法第31条推出了耕地占补平衡政策，是针对非农建设占用耕地的补偿措施，按照“占多少，垦多少”的原则，确保18亿亩耕地红线不被突破。实现耕地占补平衡的主要途径是土地综合整治，包括土地整理、土地复垦、土地开发等可以增加耕地面积的项目。通过土地整治得到的新增耕地可用于城镇建设需要，有利于统筹城镇化和耕地保护两个目标。但在城镇建设用地不断增加的情况下，农村建设用地也在不断增加，各地农村存在人均建设用地超标、空心村、村庄布局分散等粗放用地问题。城镇和农村两头挤占耕地，造成农村和城镇建设用地双扩的局面。为了改善这一局面，推进农村建设用地整理，国土资源部在2004年推出城乡建设用地增减挂钩政策，即“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”。该政策是城乡土地统筹配置的制度创新，通过减少农村建设用地的规模，拓展城镇发展的土地空间，在建设用地总量不显著增加的前提下，既实现耕地保护的目标，又保障建设用地的供给。具体做法是根据土地利用总体规划，将农村居民点、空心村、农村建设用地等进行土地整理复垦为耕地，复垦出耕地所产生的周转指标可以用作城镇建设用地，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，有效地优化城乡建设用地布局，促进土地节约集约利用。
二、新型城镇化进程中土地利用中存在的问题
上述措施的实施为新型城镇化的发展提供土地支持，缓解了土地供需矛盾，但在土地利用方面存在诸多问题。
（一）缺乏科学的城镇土地规划，土地利用效率低
1.土地规划意识淡薄，缺乏对土地利用的控制。
土地规划是国家引导和控制用地的重要手段，但在城镇化建设中规划的引领作用并未发挥：首先是规划之间不协调，城镇化的发展缺乏应有的制约性，重建设、轻规划是其一大弊端。土地利用规划缺乏对土地利用的控制和管理，城镇规划不符合土地利用规划和建设规划所确定的用地规模，未贯彻实施土地用途管制制度和科学发展观，导致建设规划、土地利用规划和社会经济发展规划互不衔接。城镇建设用地规模与土地利用规划严重脱节，加剧对土地的侵占行为。其次是缺乏科学的规划体系，规划的编制没有经过科学论证，有些城镇建设缺乏长远规划或没有建设规划，城镇建设普遍贪大求全，城镇的发展具有很大的盲目性和随意性，既影响城镇的科学发展，也不利于保护有限的耕地。
2.城乡建设用地粗放利用，土地浪费严重。
城乡用地缺乏有效统筹，城乡建设用地普遍粗放利用。城镇化中盲目追求城镇规模的扩大，导致城镇用地增长速度大大高于人口增长速度，出现“空城”和“鬼城”，土地闲置现象普遍。一方面，出于政绩的考虑，征收的土地多用来进行房地产开发、工业园区建设，以致住宅用地和工业用地占的比例过大，大量土地由于缺少资金得不到有效开发处于闲置状态。而交通用地、园林绿化、基础设施等公共设施用地所占比重较小，土地利用结构失衡。另一方面，城镇用地的内部结构和布局不合理，商品房开发落后，城镇的建筑密度低、容积率小。行政机关、高校、工业企业占据着城市的中心区和重要地段，布局散乱。城镇容积率平均值小于0.3，人均用地超标。据统计，全国人均城镇工矿用地在2000年为130平方米，到2010年则提高至142平方米，现有工业用地存在大量浪费情况。农村建设用地粗放浪费更为严重，农村村庄占地面积大，居民点布局分散“，一户多宅”现象普遍，宅基地超标问题严重，进城农民“两栖”占地。由于“一户一宅”政策没有配套措施，宅基地缺乏退出机制，导致大量的宅基地闲置、废弃，难以盘活，出现农村人口减少，用地却增加的现象。城乡建设用地利用粗放浪费，导致建设用地闲置与紧张并存。截至2012年8月底，全国共有闲置土地95万亩，闲置2年以上的占57.3%，土地浪费现象十分严重。
（二）土地的供给方式，侵害农民的土地利益
1.政府主导征地，农民没有话语权，权益严重受损。
土地征收为城镇化发展提供了广阔的空间，也带来诸多问题。随着城镇化规模的不断扩大，大量的耕地被占用，导致失地农民的增加。法律虽然对土地征收条件和程序做了规定，但由于立法的缺陷和政府对土地财政的过度依赖，政府凭借手中的权力大肆征收土地，出现过度征收、强行征收和低价征收的现象，征地过程中违法违规的事件时有发生，导致征地范围过广、补偿标准过低、安置方式单一、失地农民缺乏长远生活保障等，造成农民失地又失业，生活得不到可靠保障。在低价征收和高价出让之间，农民没有享受城镇化发展的成果，土地财产权难以实现，农民不满安置补偿导致的群体性事件和上访事件逐渐突出，由征地引发的社会矛盾日益凸显，给农村的发展和稳定留下了巨大隐患。
2.土地整治与城乡建设用地增减挂钩，违背农民的意愿。
根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的规定，要减少农村居民点，增加城镇建设用地的供给。各地采取措施进行土地整治，推行城乡建设用地增减挂钩政策，缓解城镇建设用地紧缺的局面，在实际执行中取得了一定的成效。但《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》对增减挂钩事项仅做了原则性的规定，没有具体的实施细则和操作办法。在挂钩政策推行过程中出现不少问题：其一，地方政府开展土地整理的主要目的是为城镇发展提供土地指标，在政策推行中片面追求建设用地指标，以扩大城市建设规模，而非协调城乡发展、支持农村建设，出现擅自开展增减挂钩试点或盲目扩大试点范围，背离了制度设计的初衷。其二，没有建立合理的收益分配机制，缺乏完善的安置补偿标准，土地整理的收益大多流向城镇，在挂钩政策实施的过程中常会由于资金的不足使农民得不到妥善安置，损害农民的利益。其三，地方政府组织实施动力不足，部门工作各自为政，质量难以保证。挂钩政策推行过程中，公众参与不足，相关部门尚未形成合力，项目重数量轻质量，以劣地换好地，违背农民意愿强拆强建，农民“被上楼”问题突出，一味做大村民聚住区，相关配套设施跟不上，违背了农民的意愿。
（三）城镇建设盲目扩张，影响耕地的数量和粮食安全
1.城镇化建设占用了大量优质耕地，冲击了耕地红线。
首先是土地征收影响耕地的数量。城镇建设用地粗放式扩张，扩大的建成区中约50％-60％是耕地，大量的优质耕地被占用，耕地面积逐步减少，威胁耕地和粮食安全。《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）》要求严格控制建设用地，确保到2010年和2020年耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。虽然2013年12月第二次全国土地调查数据时称2012年耕地数据是20.27亿亩，但适宜稳定利用的耕地只有18亿亩，已接近保护值。而到2020年要达到60%城镇化率和70%工业化率的目标，还需要上亿亩建设用地，建设用地需求和耕地保护矛盾突出，直接挑战18亿亩耕地红线。目前我国人均耕地面积为1.38亩，仅为世界平均水平的40%。人均耕地下降迅速，人地矛盾突出。其次是耕地后备资源严重不足，数量匾乏。建设占用耕地的补充难度大、质量差，占补平衡中，普遍存在占水田补旱地、占优补劣的问题，整理的耕地与占用的耕地质量难以相平衡，新开发的都是较为贫瘠的耕地。从补充耕地的能力看，后备资源严重不足，上海、天津、海南、北京可供开垦的未利用土地接近枯竭，江苏、安徽、浙江、贵州等省也都很有限，能开发为耕地的甚少。
2.耕地面积逐年减少，严重威胁国家粮食安全。
据预测到2030年，满足95%的粮食自给率需要保有耕地面积18.50亿亩；满足90%的粮食自给率需要耕地面积17.52亿亩，而我国目前的耕地面积已逼近这一临界值，粮食需求压力加大。一方面，大量的耕地由于使用过量化肥、农药而受到污染，工业污水的肆意排放更让其雪上加霜，严重影响到土地的自我更新能力，农地质量的下降影响了我国粮食安全。另一方面，随着人口的增长和社会的发展，城镇外延式扩张难以为继，在土地总供给有限的条件下，建设用地的增加就意味着耕地和未利用地的减少，直接威胁粮食安全和生态安全。
三、新型城镇化建设中土地合理利用的对策
新型城镇化发展对建设用地需求巨大，我国还有3亿多人要城镇化，土地总量有限，要做到既为城镇化发展提供土地需求，又能守住18亿亩耕地红线，不能简单地依靠扩大城市范围来增加城市土地，而要转变城镇化中土地利用方式，做好城镇规划，盘活存量土地，推动土地高效配置，防止城镇低水平扩张，探索农村建设用地市场建立，缓解土地供需矛盾。
（一）坚持规划引领作用，科学制定并严格执行土地利用规划
1.完善土地利用规划，确保规划方案的科学可行。
党的十八大对城镇化发展战略做了新的部署，应加快规划的修改调整，科学合理地编制土地利用规划，认真落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》，加强规划的科学性和可操作性，加大政府宏观调控力度。做好土地利用总体规划与经济社会发展规划、土地利用年度计划、城乡建设规划、产业发展规划的衔接，让各类规划适应当前城镇化建设需要。发挥规划对城镇土地利用的管制与引导的作用，合理布局农用地、城乡建设用地和生态用地，确保城镇空间资源的有效配置和城镇土地合理利用，促进城镇土地利用格局的优化，引导城镇化协调有序发展。在规划的编制中要改变现有政府绩效考核体系，将任期内城市土地节约集约利用变化情况纳入绩效考核体系，规范地方政府用地行为，打破政府恣意占用耕地的情形，以平衡吃饭与建设问题。
2.加强对土地利用规划管理，确保土地利用规划的实施。
经批准的土地利用规划具有法定效力，任何单位和个人不得违反。首先是宣传学习。将编制好的土地利用规划及时公示，组织学习、解读，让全社会了解规划，提高规划工作地位，以加强对土地利用规划的监管。其次是严格建设用地审批。建设项目一律控制在土地利用规划范围内，禁止擅自调整和修改报批建设用地。确需调整土地利用规划的，要按照法定程序，重新报批。对不符合规划的建设项目，不得批准用地。再次是加强监督管理，强化规划的执行效力。建立违反城镇规划的责任追究制度，防止随意调整规划，使规划落到实处。加大执法力度，国土督察局在监督检查中，要加强对土地利用规划实施情况的监督，发现问题要及时提出督察意见并向上级报告，对违反土地利用规划的行为要依法严肃查处，并依法追究责任人的责任，确保规划顺利实施。
（二）清理城镇闲置土地，有效增加土地供给
日益增长的人口对耕地保护和粮食安全提出了很高的要求。为了保护有限的耕地资源，保证国家粮食安全，在城镇建设用地的供给上应优先使用存量土地和闲置土地，实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。
1.积极挖掘城镇内部潜力，清理闲置土地。
盘活各类闲置未用的土地，加快消化批而未供、供而未用的土地，缓解城镇化建设用地压力。首先是严肃查处闲置土地。运用卫片和航拍等手段清查闲置土地，摸清存量建设用地的数量和利用现状。综合运用政策、经济、法律等手段，依法严肃查处并立即清理。其次是依法盘活闲置土地，坚决打击囤积土地行为，探索盘活各类存量建设用地的市场运作机制，推进旧城改造，最大限度地再利用已收回的闲置土地。确定各宗闲置土地的处置方式，或收回或延期开发或限期完善。把闲置土地转变为有效土地供应，减少闲置浪费现象。再次是加大监督力度。建立闲置土地防治长效机制，完善闲置土地政策法规，加强对建设用地全程批后监管的管理，防止部分房地产开发企业“圈占”土地的行为，切实预防出现新的闲置土地。
2.优化城镇布局，提高容积率，充分利用低效土地。
充分利用现有空间，盘活各类低效利用的土地，缓解城镇化建设用地压力。首先是积极盘活低效利用的工业用地，这是城镇化发展的希望。在符合土地利用规划的前提下，优化布局，提高容积率，建造多层或高层式建筑，合理安排产业用地空间布局，引导产业布局向园区集中，提高园区土地使用综合效益，改变粗放利用的局面。其次是对旧城区和企事业单位利用低效的土地进行改造，增加建筑密度和居住人口密度，提高单位面积的土地使用效率，达到扩大土地供给的目的。破除对中心城区的建筑容积率的过度管制，中心城区一律建高层或小高层，提高城镇土地的有效利用率，积极引导城镇建设节约用地。再次是优化土地利用空间布局和结构，减少住宅用地和工业用地比重，增加公园、绿地和公共设施的比率，促进产业转型和城市可持续发展，努力提高建设用地利用率。
（三）改革建设用地使用制度，打破政府垄断局面
改变由政府主导土地资源配置的现状，实现建设用地的市场化供给。根据《中国统计年鉴2010》的数据显示，2009年全国乡村人均居住面积为33.58平方米。2013年总理在政府工作报告称到2012年底，中国农村人均住房面积已达37.1平方米，农民人均宅基地的面积呈不断增加的趋势。要集约和节约利用农村宅基地，加快对农村宅基地整理，提高农村建设用地的利用效率，促进“四化”协调发展。制定农村宅基地处置办法，弱化宅基地的社会保障功能，在坚持一户一宅和标准控制的前提下，建立宅基地有偿退出制度和补偿机制以及具体操作程序，推动专门立法，以正确引导和合理规范集体建设用地使用权流转行为，推动农村集体建设用地的流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地与国有建设用地以平等的地位进入市场，享有相同的权能，建立城乡统一的建设用地市场，打破政府对土地一级市场的垄断，增加土地供应量，释放城市发展空间。深圳允许原农村集体经济组织继受单位合法工业用地申请入市流通，为农村集体所有的工业土地的入市提供了路径。让农民直接参与土地增值收益分配，共享城市化、工业化发展成果，既提高了原土地所有者的积极性，又盘活农村集体建设用地，实现城乡统筹发展。
（四）完善耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩政策，为城镇化发展提供土地支持
耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩是国土部门统筹解决城镇化发展过程中土地紧缺问题而出台的一项重要政策，有利于缓解城乡土地矛盾，提高土地利用效率。但在执行中遇到一些问题，需要进一步完善：首先是强化政府领导，注重部门合作，吸收公众参与，及时完善《增减挂钩试点办法》，制定详细的实施细则，研究增减挂钩空间布局，优化用地结构，杜绝擅自开展增减挂钩试点或扩大试点范围的现象，确保增减挂钩沿着正确方向有序地推进。其次是建立合理的收益分配机制，增加市场在土地配置中的作用。严格规范土地整治指标交易与收益分配，土地的收益主要流向农村，妥善安置农民。再次是应切实维护农民的主体地位。在建新选址时，多占未利用地，少占耕地，杜绝大撤大建，迁建农村居民点和撤并村庄必须尊重农民意愿，不强制农民搬迁和上楼居住，真正实现党的十八大提出的城镇化质量明显提高的目标。在城乡建设用地总量不增加的前提下，把农村节约的建设用地指标，调剂到产业集聚区和城镇建设使用，从而使建设项目用地难题得以破解。
四、结语
土地征收规划范文4
根据有关法律法规，按照有利于充分调动的积极性、主动性和创造性，有利于最大限度保持一级政府职能的完整性和更好地提高行政效能，有利于经济社会又好又快发展和保持社会和谐稳定，以改革创新和探索尝试的精神，建立以“简政放权、转变职能、理顺关系、优化机制”为重点的行政管理体制。
二、基本原则
（一）坚持简政放权，重心下移。
按照就近就地、方便服务、有利监管的原则，推进简政放权和职能转变，具体管理职责重心下移。市、区两级都可行使的事权或都可依法授权、委托的事权，都由行使，切实做到应放尽放、权责一致，切实做到“精简、统一、效能”，切实做到降低运行成本、提高行政效率。
（二）坚持科学管理，统筹协调。
市级各部门主要负责具有全局性和跨部门、跨地区重大事项的决策、协调和服务，研究制定政策措施，加强指导、监督和考核。是发展区域经济和各项事业的责任主体、工作主体，实施具体管理。切实理顺市、区两级事权关系，提高为民服务和统筹发展的能力。
（三）坚持动态管理，平稳过渡。
为减小震动、平稳过渡，实行简化操作、逐步到位，在运行中实施动态管理。根据有关法律法规的规定，只调整部分管理事权，除规划、建设、房管、人防、国土、公安、财政等事权依法适当调整外，的其他经济、社会、行政管理体制和管理权限维持现状，基本保持不变。
三、事权调整
（一）规划行政管理。
按照“统一规划，分区实施”思路，加强规划编制、规划实施及规划监督工作。设立市城乡规划局分局（简称规划分局），为市城乡规划局派出机构，其人、财、物由负责保障，并依法授权、委托负责管理。规划分局局长由征求市城乡规划局意见后决定任免。市城乡规划局负责加强工作领导、业务指导及监督检查。
1．规划编制管理。市城乡规划局负责组织编制城区总体规划、详细规划和城市设计，参与编制。市城乡规划局依法委托政府编制辖区内省级风景名胜区、天府新区青龙区域、成眉石化园区等规划，并按程序报批。辖区内乡镇、村规划由组织编制，市城乡规划局负责指导。
2．规划实施管理。市城乡规划局负责城市规划区且纳入市规划委员会议事规则审议范围内的规划实施管理，由规划分局负责初审。市城乡规划局依法委托政府负责城市规划区未纳入市规划委员会议事规则审议范围的规划实施管理。政府负责城市规划区外区域的规划实施管理。
3．规划执法管理。市城乡规划局依法委托政府负责城市规划区内的规划行政执法，市政府依法授权政府负责城市规划区内违法建设强制拆除工作；政府负责城市规划区外区域的规划行政执法工作。
（二）建设行政管理。
负责辖区内建设行政管理和行政执法工作，负责组织实施城市开发建设、基础设施建设以及市政设施和公共设施的维护和管理；跨区域的基础设施建设项目，由市级相关部门牵头，组织市、区两级及相关方面实施；在注册登记的房地产、建筑、物业管理、装饰装修、燃气等企业资质，按住房城乡建设厅规定程序报市住房城乡建设局审批或转报。
（三）房地产行政管理。
设立市房地产管理局分局（简称房管分局），为市房地产管理局的派出机构，其人、财、物由负责保障，并依法授权、委托负责管理，与房产管理局合署办公。房管分局局长由征求市住房城乡建设局意见后决定任免。负责辖区内房产管理日常事务、住房保障、物业管理和国有土地房屋征收等工作。房管分局负责辖区内行政许可范围内的商品房预售许可证的审核发放、物业管理三级资质的审核和发证、房屋登记统一编号颁证，市房地产管理局负责监督管理。
（四）人防行政管理。
市人防办依法授权、委托负责辖区内的人防规划实施和规划执法等人防行政管理工作，市人防办负责监督管理。
（五）国土资源行政管理。
将原县国土资源局改设为市国土资源局分局（简称国土分局），为市国土资源局的派出机构，其人、财、物维持现行管理体制。
1．土地利用总体规划的编制、实施。市政府负责组织编制城市规划区规划及规划调整方案，政府参与编制。政府负责组织编制城市规划区外及乡镇规划并负责规划实施。
2．土地登记。市政府依法授权政府进行国有土地登记颁证，政府进行集体土地登记颁证，国土分局负责具体工作。
3．土地征收。市政府为城市规划区集体土地的征收主体，依法授权政府集体土地征收公告；政府为城市规划区集体土地征收的实施主体，负责征地经费保障、征地实施；政府为城市规划区外集体土地征收主体，负责城市规划区外集体土地征收工作。
4．土地供应。市政府依法授权政府实施国有土地划拨、出让、改变土地用途、改变土地使用条件等事项，由国土分局拟定方案，政府审批同意后，国土分局负责组织实施。政府按法定权限批准使用集体建设用地。
5．土地储备。政府负责辖区内的土地储备事项。
6．国土资源执法监察。市国土资源局依法委托政府负责城市规划区内国土资源执法监察；负责城市规划区外国土资源执法监察工作。
7．矿产资源管理、地质环境管理。市、政府及国土资源管理部门按照相关法律、法规的规定开展矿产资源、地质环境管理工作。
（六）公安行政管理。
将原县公安局改设为市公安局分局（简称公安分局），为市公安局的派出机构，其人、财、物由负责保障，并依法授权、委托负责管理。分局领导班子成员的任免和其他干部管理，维持现行管理体制不变。
四、其他管理
（一）财政体制管理。
现行财政体制为省直管扩权县财政体制，鉴于省财政对财政体制尚未调整，现仍按省定扩权县财政体制执行，待省上对财政体制调整后，由市财政局根据事权相应调整市对财政体制。
（二）机构编制人事管理。
的机构编制和干部人事管理体制及管理权限维持现状不变；机关事业单位工作人员工资待遇及离退休人员生活待遇按国家、省、市的有关规定办理。
（三）其他行政管理。
交通运输、安全生产、教育文化、环境保护、农林水务、食品药品等有关部门的行政管理体制及管理权限维持现状，由政府依法进行管理。
五、组织实施
（一）高度重视。
撤县设区涉及部分管理事权的调整工作，政策性强、涉及面广、关注度高，市级相关部门和务必高度重视，相互支持，各司其职，积极稳妥推进管理事权的调整工作，确保平稳过渡，无缝对接，正常运行。任何单位和个人不得违反机构编制、组织人事和财经纪律，一经发现严肃查处。
（二）及时启动。
管理事权的调整，自本实施方案印发之日起试行，市级相关部门应抓紧与对接，确保整个工作尽快到位。在工作对接和运行过程中出现的新情况、新问题，市级部门和应及时向市委编办反映，由市委编办按管理权限和程序调整完善。
土地征收规划范文5
农村集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人进行各项非农业建设所使用的土地。根据宪法、土地管理法和物权法的规定，集体建设用地所有权归村民集体所有，农民享有使用权，没有使用期限的限制。集体建设用地一般分为三类：乡镇企业用地、农村宅基地、公共设施和公益事业用地。因公共设施和公益事业建设用地所占比例较小，集体建设用地主要指宅基地和乡镇企业建设用地。《土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有的土地的以外，所有建设都要使用国有土地，集体土地用于非农业建设必须经过国家征收转化为国有土地方能使用。该法第63条规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，除因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移外，集体建设用地的使用权不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，法律将集体建设用地用于建设保留在极其狭小的范围内。随着新型城镇化的推行，大量的集体建设用地成为解决城镇建设用地紧缺的必然选择。政府在遵循两公告一登记制度后，给以农民一定的补偿，即可将集体土地征收为国有土地，永久地脱离农民集体。虽然2008年十七届三中全会中央就提出要严格界定公益性和经营性建设用地，缩小征地范围，改革征地补偿机制，按照同地同价的原则给集体经济组织和农民以合理的补偿，但实践中并没有严格执行。国土部为解决城乡建设用地双扩张的局面，也推出城乡建设用地增减挂钩政策，意图通过土地的综合整治，将整理的土地复垦后等量置换新增建设用地指标，确保城乡建设用地总量不增加，实现保护耕地和保障城镇建设用地供给的目标，但在执行中背离了初衷，侵犯了农民利益而处于清理阶段。目前低价征收仍是集体建设用地利用的主要方式。
二、农村集体建设用地利用中存在的问题
（一）集体建设用地流转受到严格限制，集体建设用地产权不完整
集体建设用地使用权的流转被政府所掌控，忽略农民集体作为农村土地所有权主体对其产权的收益与处置权利。
1.以征收为主的利用方式，忽视农民的土地财产权。
首先，法律未对公共利益作出明确界定《土地管理法》第43条又模糊了土地征收的公益性，为政府扩大征收权提供了法律上的支持，政府可以合法的滥用土地征收权，任意扩大征地范围，为城镇化发展提供建设用地，以致强征强拆等违法、违规现象层出不穷，侵害失地农民的合法权益。其次，集体土地所有权主体虚位，集体建设用地产权不完整，弱化了农民集体处分和流转土地的权利，集体土地的经营管理权基本集中在村委会，村长和村委会成员成为实际的所有者，致使土地征收中职务犯罪频发，侵占、挪用、截留征地补偿款的现象时有发生，农民无法抵制这些侵害。最后，土地征收补偿机制不完善，征地程序缺乏透明度和协商机制，政府按照被征收土地的原用途对失地农民采取一次性的货币形式补偿，农民没有话语权。政府通过低征高卖所得的增值收益基本与农民无关，农民群体所得的征地补偿费仅相当于土地征收之后增值收益的1/50，集体土地所有者的权利被否定，土地的社会保障功能丧失。政府成为土地征收的最大受益者，不仅催生了土地财政，透支了未来的土地收益，更为严重的是农民集体基本被排除在土地增值的受益群体之外，忽视了农民的土地权利，导致政府、开发商和农民群体三方利益分享严重失衡，与农民的预期收益发生冲突，在利益诉求缺少救济途径的情形下，征地过程中的矛盾不断激化。今年10月13日和14日发生于河南驻马和昆明富有村的暴力冲突事件都源于征地拆迁事件，特别是富有村冲突出现致8人死亡的严重后果，社会影响极坏。
2.城乡建设用地增减挂钩，违背了农民的意愿。
为克服集体土地征收的固有顽疾，创新集体建设用地的利用方式，推行城乡建设用地增减挂钩政策，提高了集体建设用地的使用效率，改善了农村面貌，一定程度上缓解了城镇建设用地供需矛盾。但在增减挂钩过程中为了获得更多的城镇建设用地指标，擅自扩大试点范围和挂钩周转指标规模，大规模开展拆村并居，强制村民搬迁，增减挂钩变成了让农民“上楼”的行动。实践中对安置楼房的标准、楼层、楼间距等问题都没规定，安置房的建设并没有考虑农民生活的实际状况，引起部分农民的不满。农民宅基地转化为城镇建设用地的增值收益的绝大部分都归属于政府，跟农民无关。增减挂钩并没有突破城乡二元化的土地格局，未从根本上解决我国土地二元制所带来的矛盾，农民的话语权有限，缺乏表达自己意见的意愿和机会，仍处于弱势地位。2010年底国务院发文要求对增减挂钩进行清理。农民集体在土地使用权流转中享有的权益难以得到保障，现行集体建设用地制度牺牲了农村和农民的利益。
（二）缺乏科学的建设用地规划，土地利用效率低
在城镇化过程中，由于法律对集体土地流转的限制，加之相关制度的缺失，出现城镇和农村建设用地同时扩张，耕地面枳不断减少，导致建设用地紧张与浪费并存的局面。
1.规划的缺失，使集体建设用地利用粗放。
农村集体建设用地没有规划或者对规划执行不力，导致农房建设无序，布局分散零乱，农村居民点呈条状分布且以庭院式结构为主。缺乏必要的监督和指导，乱圈乱占宅基地的现象时有发生，一户多宅现象普遍存在，难以治理。农村建设用地基本处于自发状态、缺乏有效的约束与管理机制，布局散、用地乱、环境差是当前农村建设用地的显著特点。规划、土地、城管等部门在对农村集体建设用地进行管理中工作有交叉，政出多门，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”现象。大部分农村地区的集体建设用地规划建设实际上处于放任自流的状态，造成无序管理的局面。
2.集体建设用地利用率低，闲置或低效利用问题突出。
随着城镇化的推进，大量农村人口转移到城市，原宅基地被闲置或废弃。另有大量两栖居民的存在，因宅基地无偿取得且缺失监督和制约，回村又重选址建房，原有的宅基地闲置，出现一户多宅的现象，同时在城镇也挤占建设用地，出现了城市和农村两头挤占耕地的现象，导致农村建设用地的增加和耕地的减少，农村空闲住宅达到10%至15%。法律禁止宅基地使用权的自由转让、抵押和出租，宅基地的交换价值不能实现，大量闲置宅基地不能盘活利用，降低了农村土地的利用效率。虽有一户一宅的规定，但没有相应的配套措施。重新选址和进城的村民都保留宅基地，由于缺乏积极的土地回收、复垦机制，宅基地退出机制不健全，各地农村均存在人均建设用地超标、空心村、用地粗放的问题。农村人口在减少，但农村居民点面积却有增无减，出现大量的闲置用地，闲置规模相当于现有城镇用地的1/4到1/3，进城人口占用的宅基地并没有退出。既增加了城市建设用地的紧张状态，又在农村形成事实上的耕地紧缺与宅基地浪费并存的局面。
（三）集体建设用地自发流转无序，冲击了国家土地制度和土地交易市场
法律限制集体土地使用权的流转，集体土地的价值难以体现，随着城镇建设用地的需求越来越大，集体建设用地的价值逐渐凸显，为集体建设用地交易提供了机会。由于集体建设用地的管理空白和流转成本低，潜在收益导致集体建设用地隐形交易市场大量存在。集体建设用地突破了原有的使用范围，通过私下交易进行自发流转，从自建自用转变为出租、抵押、转让、入股等方式进行流转。农民个人非法占用集体土地建小产权房和私下转让宅基地，导致不受法律保护的小产权房大量地存在，并且蓬勃发展，屡禁不止，如北京的“画家村”、深圳的“城中村”等；农村集体将集体土地使用权进入地下交易市场，通过联营、股份制、出售、出租等各种形式变相转让土地使用权；而政府也鼓励利用集体建设用地兴办工业园区，大力招商引资以加快经济的发展，这与现行的法律法规相背离。但在利益的驱使下人们大肆进行“灰色”交易，集体建设用地使用权频繁地进入“黑市”流转，给土地法律制度带来重大挑战，导致集体建设用地隐形市场活跃，冲击了土地利用总体规划的有效实施和国有土地交易市场，造成土地利用混乱和交易秩序混乱。缺少法律的保护和制约，易引发纠纷，给流转双方交易安全带来隐患，也不利于保证交易安全。但法律限制了集体土地的流转，禁止集体土地入市，集体建设用地的使用权能和处置权能得不到有效保障，阻塞了农村集体建设用地流转渠道。
三、完善农村集体建设用地利用的对策
弱化农村集体土地所有权制度，实现集体建设用地所有权与使用权相分离的制度，允许集体建设用地入市，通过统一的土地市场实现对集体建设用地资源配置的优化。
（一）科学制定并严格执行土地利用规划，促进农村建设用地合理布局
1.完善土地利用规划，坚持以规划控制为前提。
加强土地规划用途管制，编制乡镇土地利用总体规划、村镇建设规划、村级土地利用规划和村庄整治规划，发挥土地利用规划的调控功能。按照控制总量、合理布局、节约用地的要求，加大对农村宅基地的管理，严格划定农村居民点，合理确定宅基地数量、布局和用地规模，引导农村居民点由零乱分散变为集中有序、促进自然村落适度撤并，稳步推进居住点向小城镇、中心村集中，禁止散点建房，确保农民新建住宅按照规划、计划使用土地。重新开发和利用废弃、闲置的土地，推行占一补一工程，拆除废弃房屋，杜绝一户多宅情况的发生，逐步清理空心村。统筹生产生活设施、公共服务设施，加强基础设施建设，改造村庄环境的整治，整治村容村貌，突出乡村特色，实现农村居民点建设用地的有效整合与规范，保证土地利用总体规划和村镇建设规划的实施。目前农村建设用地有2.84亿亩，承载着7.4亿人，而城镇建成区面积只有5700万亩，却承载着5.7亿人，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集体建设用地的潜力，对集体建设用地进行规划和整合，可以避免农村集体建设用地无序和混乱流转，实行土地利用规划法制化，节约大量的集体建设用地。
2.严格执行宅基地使用权面积标准，建立宅基地有偿使用制度。
可效仿海口市《农村宅基地管理办法》，建立宅基地使用权收回、退回和置换机制，采取经济措施对退出宅基地的农户给予补偿和奖励，引导和规范农村闲置宅基地的合理流转，对地上农房依法给予合理的经济补偿，对积极复垦宅基地的农户给以土地复垦、整理补助费，以解决一户多宅、超标准占地等问题。推进村镇规划的实施和空闲宅基地的盘活和复垦，提高农村宅基地的利用效率。严格执行宅基地使用权面积标准，引导农民依法按程序申请和使用宅基地，在面积标准范围内，农民无偿使用，对超出标准的部分实行有偿使用，其有偿使用价格由市场的供求关系决定。坚持一户一宅和面积限制的原则，赋予农民对宅基地享有占有、使用、收益等完整的权能，允许出租、抵押、转让、置换、继承等方式流转宅基地，促进宅基地的商品化。农民一旦将宅基地流转，不能再无偿从集体取得宅基地，只能依转让、出租的方式取得宅基地，对于一户多宅和面积超标的农民住宅，征收宅基地使用费，每年向集体经济组织缴纳多宅或超标部分的宅基地使用费。弱化宅基地的社会保障功能，将农民的社会保障与宅基地分离，实现城乡一体化的社会保障体系，减少农民对土地的依赖。赋予宅基地使用权人继承人合法的继承权，给予不符合条件的继承人适当的经济补偿，将宅基地使用权收回。
（二）允许集体建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场
1.对集体建设用地确权登记。
赋予集体建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能，修改土地管理法、担保法、物权法等法律法规，推进相关法律法规的修改和完善。建立农村集体建设用地、宅基地和农村房屋的确权登记发证制度。成立专门的登记机构，开展集体所有权和使用权确权登记，在确权的基础上，颁发具有法律效力的集体土地使用权证、宅基地使用权证及房屋所有权证，享有与国有土地同等的权利。通过产权制度保障集体土地同权参与城市开发。集体建设用地确权、登记、发证工作是集体土地流转管理的基础，为集体建设用地流转提供条件，切实保障农民长期分享土地增值收益。
2.允许集体建设用地入市，打破政府对建设用地市场的垄断。
土地征收规划范文6
【关键词】土地管理制度;城镇化发展;创新
土地是一个国家和民族发展的基础，在现代化进程不断加快过程中，土地管理问题一直是需要注意的大问题。我国土地广阔，但是人口众多，在推进城镇化进程中受到的制约较多，使土地管理制度不能服务于城镇化发展，所以应当将传统的、落后的土地管理制度改进，探索适合我国城镇化发展的土地管理制度。
一、传统土地管理制度的问题
(一)土地管理模式与城镇化发展不符
现阶段我国土地管理模式与城镇化发展空间需求不符，城镇化发展水平已经明显提升，但是与总体目标相比依旧有较大差距，在我国城镇化进程中需要更多的城市用地，但是国家所规定用地范围只能是建设城市的十分之三，所以对城市建设有严重制约。城市规划缺乏农村用地指导，乡级规划将农村居民土地保存了原本用途，因此不能够对农村土地进行正常利用。人口城镇化速度比土地城镇化速度发展慢，虽然我国人口持续增加，但是我国土地城镇化速度发展更快，存在两者发展不协调情况，对城镇化发展造成消极影响。所以在此背景下，我国城镇化建设达不到预期标准。
(二)农村传统土地产权限制
我国法律对土地所有权的主体没有清晰叙述。法律规定农村以及城市郊区土地应当属于农民。但是农村经济组织以及管理全部为集体化模式，农村许多土地并未规划到农村土地制度中。集体土地制度所有权不够完整。在我国土地制度中，土地不能随意买卖，对土地实际用途不能做到有效管理，致使土地所有权在行驶过程中存在负面影响，显现出集体土地所有权缺失的情况。
(三)集体建设用地转让流程存在缺陷
在法律方面，我国法律制度建设依旧不够全面，在土地管理法修订前，集体建设用地在市面转让过程中依然存在较多问题。农村土地管理基础较差，我国农村土地管理规划起步较晚，在实际工作中长时间未做到良好规划，使城市与乡村存在较大差距。在编制和执行中并未做到良好管理，集体建设用地使用权登记依旧进展缓慢，流转平台实际工作中存在较大缺陷。配套设置不够完备，现阶段我国户籍制度改革并未有实质性进展，所以在交易过程中依旧存在较多问题，针对不同问题解决措施不足，群众利益没有保障，在此背景下容易引发社会问题。
(四)征地与土地审核制度不够健全
我国部分地区用地已经出现规划指标不足情况，但是依据有部分土地审批后，但是没有供应，出现征收土地多，但是利用率低的情况，造成严重的土地浪费。征收程序不够合理，在征收土地前，农民并未参与到土地规划中。所给予的安置费用都是在征地后开始研究，使农民的利益得不到法律保护。所征收土地的农户安置方式较为单一，在农民被安置过程中，一般都是采用费用补偿方式，对于远离城市的乡村，补偿费用较低，农民基本的生活问题无法被解决。
(五)集体建设用地不够合理
把征地作为新增建设用地的唯一途径，通过低价征地、高价出让，扩大征地范围，且征地补偿太低，损坏了农民利益。同时，政府通过指令性规划配置土地资源，其中大部分的建设用地指标通过市场出让给了开发商，但为了争夺投资项目，地价优惠很多，开发商拿到地后便粗放利用。而限量供应、招拍挂出让的房地产市场，因指标少，造成住宅用地价格高涨，进而推高房价，致使农民工买不起房，这是影响城镇化发展的一个重要因素。
二、改革土地管理制度促进城镇化发展的途径
(一)完善土地产权管理制度
为做好集体土地所有权与使用权的登记工作，使下证速度快，增加下证范围，应当将所需要规划的土地进行细化，合理规划出每一块土地的所有权、使用权，明确到个人或者具体组织中，使集体土地制度更加完善，保护农民合法权益。国家应当出台相应的制度，规范出土地所有权、收益权等事项，有效的将农村土地的集体、个人之间的关系处理。加强与银行或者其他金融机构的合作，根据农村抵押融资具体方案，制定相应的法律政策，使土地融资行为符合标准。
(二)建立法律保护农民利益
经过多年的征地，管理部门已经积累的许多经验，明确其中利害关系。国家一般只会征收公益性用地，属于经营性用地应当向农民或者组织征收。利用科学征地方式，使农民分红入股，与投资方建立合作关系，避免企业在征收时支付大量费用，使农民能够得到长远的利益。能够最大程度的保障所征收的土地与农民利益挂钩，农民具有知情权、参与权等权利，在征收土地组卷过程中，应当做好补偿登记，与农民或者组织协商补偿方案，并签订好补偿合同，所以需要对现阶段不够完善的法律政策进行调整。
(三)建立农业用地保护机制
应当建立农业用地保护机制，根据我国实际情况，建立农用地保护组织，强化更低控制措施。被利用的土地中应当提取出一部分耕地开垦费用以及有偿使用费用，建立耕地保护基金。建立先施工后补贴、以奖代补等多种补偿方式，在保护耕地同时也能使农民获得较多的收益。土地管理中应当将农民放在主体地位，加快建立农村用地补偿机制，使农民能够参与到征地中，使农民具有选地权、土地调整权等，鼓励相关农民监督征地项目过程，使农民能够真正参与其中。
(四)建立土地管理退出机制
根据我国农村发展现状，应当制定出农村土地产权公平交易机制，对所交易的土地、机构、方式、程序等做出合理规划，保障农村集体土地转让流程在合法的方式下。创新新的建设用地交易市场。根据我国土地有偿使用的相关法律法规，建立新型综合交易场所，形成城乡统一的土地管理机制，实现土地资源合理配置。
(五)转变政府土地管理职能
要转变政府职能，划清政府与市场的界线，改变现在政府主导得城镇化为市场主导的城镇化。要约束地方政府的行为，改变农民弱势地位，必须在明确农村土地产权得基础上进行土地管理体制改革，把土地资源市场化作为土地制度改革的基本方向，使地方政府从土地交易中退出，把精力主要放在土地规划的制度与执行上。只有这样，政府职能才不至于缺位、越位错位等情况的发生，才能从根本上维护农民的自身利益。
三、结束语
社会发展必然使城镇化发展速度加快，我国土地利用率依旧不高，甚至阻碍我国城镇化进程。针对这类问题，政府应当将传统的土地管理制度重新规划，结果我国农村发展情况，做出调整。在保障土地合理利用以及农民利益的前提下，构建公平、合理的土地转让交易市场，使农民能够完全参与到土地征收项目中，以主体的角色维护自身合法权益。新城镇化发展必须坚持以民生改善为最终目的，必须以质量为先，城镇化不仅要关乎发展，更重要的是关乎民生和民心，深化土地经营管理制度改革，保障农民土地权益不被侵害，是新型城镇化发展的重要保障与重要前提，也是加快现代化城镇化发展的重大举措。
【参考文献】
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［3］宋迎新，陈建杰，钟和曦．以土地管理制度改革推动新型城镇化健康发展［J］．浙江国土资源，2013(10)
土地征收规划范文7
根据国土资源部、省市有关文件精神，对批而未供（用）的土地必须在年12月底前完成供地，否则将采用无偿调剂、扣减下年度计划指标等措施进行惩处。同时要求下步实行“三率”限批制，即将“实施方案审核率”、“批后征地率”、“批后供地率”作为土地计划指标分配、用地审批、节约利用考评等重要依据。达不到规定指标的，将适时暂停建设用地指标使用和建设用地审批；对于供地率排名位于末几位或批而未用面积排名前几位的地区，将核减其部分新增建设用地指标，用于奖励供地率排名靠前的地区。为进一步加快全市土地供应，合理利用土地资源，切实提高土地供应率和土地利用效率，结合我市土地供应工作实际，现就做好我市批而未供（用）土地工作通知如下：
一、已经省、市审批还没有供应的土地。特别是卫片检查完善手续和因不在城乡规划控制区范围内规划部门不予出具规划条件的地块，市政府同意确定为规划建设用地区，由市国土部门依据项目所在镇（街区）出具的项目简介和项目实际用途，逐宗列出土地利用要求，并提供土地征收范围，市规划部门据此结合现状出具用地范围图和设计要点，经市土地经营会审领导小组会审报市政府同意后，办理供地手续。
二、因退让道路红线和绿化用地。由市国有资产管理办公室提出供地申请和用地范围图，不再办理规划用地许可证和立项、环评等手续，由市国土部门将征收剩余面积划拨给国有资产管理办公室，用于道路和绿化带建设，免收行政事业性收费。
三、已报征收的旧城改造用地暂时不能搬迁的。由所在镇（街区）提出申请，市规划部门先行出具规划用地范围，作为安置用地划拨给原村居代管。搬迁为净地后，重新纳入储备，以招拍挂方式供地。各镇（街区）要加大征收力度，催促相关村居尽快实施搬迁。已征收未实施搬迁的村居，除市政府确定的重点片区外，不再批复新的改造地块。
四、批而未用的土地。由镇（街区）尽快落实项目开工建设，12月20日前必须形成建设场面。否则，因此被上级扣减的指标，明年从所在镇（街区）节余的挂钩流量指标中核减。因调地或其他原因确实无法使用的经省政府批复的农转征地块，由镇（街区）提出书面申请，市国土部门负责上报省政府进行置换。
五、建立“三率”限批制度。特别是供地率，年和年的供地率各镇街区须达到90%以上，达标的镇（街区）在用地指标分配上给予倾斜，不达标的镇（街区）暂停用地审批。
六、尽快进入供地程序。各用地单位至年12月20日仍未进入供地程序的，由市土地执法检查工作领导小组办公室负责对未供即用的单位，依法处置。原用地单位不参与摘牌的，由所在镇（街区）运营公司摘牌，办理供地手续。逾期不办的，暂停该镇（街区）一切土地审批业务。
土地征收规划范文8
关键词：城镇化建设；土地规划利用；政府职能
1城镇化建设土地资源利用意义
经济学角度看，城镇化建设最为核心的要义是使更多的农业人口从传统农业向非农业转换的一个过程，整个转变的过程较为复杂，涉及到经济与社会活动。当前，城镇化发展速度越来越快，全面推动了区域经济的良性发展，对我国而言，城镇化建设就是实现中国梦，建设社会主义的最好体现，随着社会主义新农村建设战略的实施，全面加快农村经济发展、转移剩余劳动力、统筹城乡经济一体化，是发展的重中之重，要全面科学的进行规划，做好统筹发展，才能有效的推动城镇发展，实现新农村建设目标。城镇化建设中，土地资源是最为基础的资源，更是实现目标的基本条件，没有充足的土地，则无法进行持续发展，从我国国土面积上看，虽然位于世界第三位，但是存量并不多，可利用的资源较少，特别是在人均耕地面积不足的情况下，要想全面发展新农村，推动城镇一体化发展，则有一定的难度，在我国耕地面积少、质量差，山地荒漠多的背景下，我国可利用的土地资源现状并不乐观。进行城镇化建设，就需要更多的土地资源，城镇对土地刚性需求不断上升，在经济发展建设过程中，城市与农村、工业与农业出现了争地情况，这种矛盾的加剧，导致了经济发展与社会矛盾的增加，越是矛盾突出，越影响到城镇化建设与发展。城镇化建设要有足够的工业用地、商业用地和绿化面积，如果土地不足，则无法实现可持续发展，要科学合理做好规划，避免出现土地资源的浪费，只有全面推动土地资源利用工作，才能确保土地资源合理应用，实现城镇建设发展。
2城镇化进程土地资源利用问题
2.1土地供给矛盾突出。土地是推动城镇化建设的重要环节，更是发展的核心载体，如果城镇化建设缺少土地的支撑，则无法达到良性发展目标，城市发展过程中就会面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。前文提到，目前我国人多地少，这是最为突出的土地资源矛盾，随着城市化进程的加快，城市间的土地存量越来越少，土地资源后备不足、不可再生的客观条件限制了城镇发展，土地紧缺成为制约城镇化建设瓶颈。目前看，我国城镇化建设处于“双中期阶段”，也就是说，工业化中期与城镇化中期两个中期，在这一时期耕地不断减少，建设用地不断增长，速度不同、矛盾突出，影响了城镇化建设质量，在城镇化规模化发展前提下，土地供求矛盾进一步凸显，政府要合理把握土地资源，在保障农业发展的同时，不能越过生产红线，综合考虑城乡结合，城镇化建设土地资源制约已经成为了各级政府的困扰问题。
2.2土地利用率不高。我国城镇化建设中，一直没有合理的规划，土地利用粗放式，很多土地利用不合理、不科学，缺少统一的整体设计，加剧了土地资源的浪费现象。20世纪90年代，进入城镇化建设时期，一些城市就出现了“城建豪华风”现象，特别是在一些中发达地区，个别城市新区建设追求大而广，要的就是气派，各地兴建的大厂区、大广场屡见不鲜，浪费一些土地，造成了后期发展后劲不足，城镇用地快速向四周蔓延，有的还占用了农村耕地，影响了农业生产。随着“城市建设速度高于人口增长速度”问题的出现，土地又出现了闲置，影响了城镇化科学发展。随着城镇化建设的快速推进，继而也导致了农村空心化现象，这种情况越发凸显，影响到了整体的设计与规划。随着社会经济的快速发展，越来越多农村人口进入城市工作，从自身的角度看，农村人口的收入增加了，但是受传统思维观念和户籍制度影响，农村人口并没有真正转化为城镇人口，还是将农村与耕地作为自己生存底线，这样，就出现了农村大量长期空置住房没有利用的情况，农村人口有了钱，又出现了乱建房问题，加剧了土地的浪费。
3城镇化建设土地利用思路与方法
3.1转变政府职能，发挥职能作用。政府是主导，是土地的规划者与领导者，要强化政府的职能，通过对土地科学合理规划利用，全面提高土地利用质量，政府是重要的规划建设部门，要从中发挥重要作用。所以说，政府要转变观念，加快职能的演化，根据当前严峻土地资源利用现状，合理做好规划，全面体现政府规划设计职能，确保土地资源合理利用。政府对土地管理要科学谋划，统筹设计，避免管理出现“圈地”模式，造成不必要的资源浪费，要不断提高公共服务能力，出台相关的管理制度，严厉打击非法占地的现象，积极落实好各项政策，参与到集体使用权的“买卖”中，使政府导向更加明晰。有效明确政府在土地资源规划中的边界，做好市场统筹，在不影响耕地的情况下，避免踩农业红线，坚持持续发展原则，实现城镇化建设与环境、生态、人口、经济高度统一。
3.2优化农村土地征收。城镇发展必然涉及到农村土地的征收，要科学合理做好征收工作。为了合理利用农村土地资源，要全面建立起有效的、公正的征地程序，保证各方利益不受侵害。从当前的情况看，各级政府对土地征收工作非常重视，通过政府招商实现了土地的流转，那么，进行市场化动作时，一定要做好监督，避免出现政绩工程、个人获利的情况，保证财政资金到位，更好地服务人民群众，保证群众利益。当前，我国各级政府均存在土地征用程序不规范的问题，公众参与度低、透明度低，影响到了社会的和谐发展，只有全面做好土地利用规范程序，强化土地供应、征收审批等项管理，才能保证被征地者相应知情权与参与权。利用各种舆论机构，做好社会公众对土地征收环节监督，对不合法现象进行举报、公布，保证土地征收合理合法。
3.3完善土地市场。土地规划要与市场紧密结合起来，全面利用市场机制，做好资源的配置与调节，各级政府部门需要持续扩大市场机制配置土地资源范围，根据土地情况，做好针对性政策配套，由市场完成的土地资源分配尽量减少政府干预，控制好土地范围，避免出现乱用权的问题，以市场为导向做好土地利用规划，实现土地资源效率配置。建立起有序的竞争市场环境，以不同渠道土地资源的配置，实现流转增值效果。进一步强化农村土地交易，根据条件逐步发展城乡一体化土地交易市场。
3.4做好耕地保护实现持续发展。城镇化发展中的土地问题，主要涉及到对农村的土地利用与规划设计，那么，进行土地资源规划时，一定要重点做好农村土地的规划，全面强化基本农田保护，这是底线，更是城镇发展的红线，只有保护好耕地面积，才能实现城镇化持续发展目标。耕地是实现社会经济可持续发展的关键因素，不但对民族生存产生影响，更有关系到人民群众的根本利益，因此，土地资源规划时，要全面保护好耕地，采取严厉措施保证耕地不受侵犯，各级部门一定要坚持底线原则，将地区优质耕地永久性纳入基本农田保护范畴，不能占用耕地，同时，科学进行规划与设计，不能随意变动与更改，朝令夕改随意调整，影响到城镇化发展。土地规划要专用，做到合理设计，可以根据国外先进的发展经验，实施阶段形成管制区，探索适合本地区农田保护制度，合理科学的处理耕地保护与城镇建设关系，避免发展矛盾。不断强化土地复垦，加快中低产耕地改造，提高土地生产能力，满足城镇发展整体需求。土地资源配置时，要考虑当前的发展现状，更要考虑到未来持续推进，兼顾社会各种矛盾，为子孙后代留下足够土地，政府部门要发挥职能作用，根据土地数量、质量对土地做好等级划分，形成科学的分配机制，争取实现耕、房持续利用的良好发展局面。城镇化发展漫长，是一个复杂的持续过程，政府规划设计时，不能一味追求豪华气派，要根据当前的实际，不断进行推进，可以适当降低发展速度，使更多注意力集中到质量建设上，由城镇化传统发展的外延扩张，向内涵文化与历史发展上转变，这样，城镇化建设才能惠及更广大人民群众，保证经济有序发展的同时，体现城市品味。
4结束语
城市化建设离不开土地的支撑，只有全面科学的做好规划设计，才能合理利用土地资源，推动城镇发展。政府的相关设计规划部门要进一步创新工作方法，科学做好统筹，在保证土地资源合理利用前提条件下，有效发挥出现有土地价值，解决好城镇发展与耕地矛盾，这样，才能有利于城镇发展，实现持续发展目标。
参考文献：
[1]张欣．新城镇化建设中土地要素利用问题的探究[J]．当代经济，2018，34（7）：13－15．
