绿色建筑市场分析范文1
一、引言
目前，我国既有建筑面积已超 600亿㎡，绿色建筑面积仅 4.6亿㎡，不足 1%，满足节能建筑标准的仅占 5%左右。因此，大力发展既有建筑绿色改造是实现节能减排和可持续发展战略的必然选择。我国于 2015年颁布《既有建筑绿色改造评价标准》，绿色改造一度成为了热点话题，但发展却并不顺利。本文将从既有建筑全生命周期的增量成本分析的基础上出发，分析既有建筑改造利益相关者之间的博弈关系，提出促进既有建筑产业发展的建议和对策。
二、文献综述
在相关研究中，许多学者围绕既有建筑相关领域绿色建筑目前状态与推广方向进行了探讨。金靖等(2013)描述了政府、建设单位、消费者三大主体的利益诉求，并分析了开发商分别与三大主体的博弈关系，为有效地推进绿色建筑提供了理论依据；王景慧等(2013)基于演化博弈理论，就绿色建筑的开发意愿对不同房地产开发商群体进行分析，建立了开发绿色建筑行为的模仿者动态模型，结果表明影响房地产企业开发绿色建筑行为的 4个关键因素；廖欢(2014)提出市场信息不对等是阻碍绿色建筑发展的一个重要原因，并从市场主体博弈、市场参与的约束条件对绿色建筑市场信息不对称的问题进行了较为深度的分析。对上述的文献回顾中发现，现有学者的研究内容侧重于对经济性政府的激励效果进行分析，而从增量成本如何影响绿色建筑推广方面的分析较少，增量成本作为绿色建筑推广的重要制约因素，它直接关系到地产开发商的经济利益。综上，首先笔者对增量成本和效益做出详细的分析；其次，构建带入了增量成本和效益的演化博弈模型，分析增量成本和效益与既有建筑推广的关系；最后，提出结论和建议。
三、既有建筑增量成本概念及评价方法
1.既有建筑增量成本的概念
既有建筑增量成本包含咨询成本、认证成本和技术增量成本三部分。咨询成本和认证成本是约定俗称的固定费用，技术增量成本是较为复杂的计量成本，其计算方法是:技术增量成本 =图纸方案成本 -基础方案成本±
12
交互成本，根据公式，基础方案成本的确定在确定既有建筑增量成本方面非常关键。笔者对以上描述进行总结，即既有建筑的增量成本是以基础方案成本为基础，根据既有建筑星级认证的标准，采用不同的技术所产生的成本增加值。
2.既有建筑增量成本效益评价方法
增量成本效益的评价是市场能否有效推广既有建筑绿色改造的重要因素，而绿色改造评价体系对增量成本与效益评价有重要影响，借鉴国外的绿色改造评价体系都是通过对建筑物评分的方法进行考量，还未涉及成本效益评价。综上所述，由于增量成本计算的复杂性和增量效益难量化性，评价体系有待进一步改进与发展。于此本文通过意愿调查方法来量化消费者对于改造后的购买意愿。CVM又称意愿调查价值评估法，首先要详述被评估物品以及背景资料，确定调查与评价因子；然后询问被调查者对所评估物品的支付意愿，进行数据收集；最后对被调查者的社会经济特征的调查，并进行相关的统计分析。采用 CVM方法应该符合以下公式：
DE = WTP + S -DC
其中，E表示增量效益，WTP—业主的消费意愿， S—政府的支持政策，C—增量成本
根据上述公式我们知道，每个因子代表了绿色改造市场的不同利益主体，E对应开发商是否实施改造的预期收益，WTP代表业主对绿色改造支付欲望，S表示政府的各种支持政策，C表示开发商需要支付的增量成本，上述分析表明绿色改造的增量成本和效益是市场上各利益主体间的相互博弈的结果。
四、既有建筑绿色改造市场主体博弈分析
1.绿色改造市场博弈主体界定
绿色改造市场的市场主体是政府、房地产开发商和业主（消费者）。而开发商在实施绿色改造过程中，相比于普通建筑增加了成本，通过溢价给业主达到其盈利的目的；反之，业主是绿色改造的买方，为了赢得业主的信赖和认可，使业主支付绿色改造建筑意愿饱满，开发商实现市场占有率的企业发展战略重要的一点。开发商和消费者分别作为供需双方，决定了市场的前期导向，两者的协 调和互补决定了既有建筑绿色改造顺利推广步伐。 根据复制动态博弈方程得：
2.研究假设与模型建立F (x) = dx = y(E21 -E2) = y(1-y)(xTC + T1)
假定市场上两种类型的建筑：普通建筑和绿改建筑，dt 业主有两种选择：购买和不购买。开发商也有两种选择：F ￠( y) = (1 -2 y )( xTC + T1) 实施和不实施。当业主不购买、开发商不实施时，开发商计算得到稳定策略点为：y*1=0，y*2=1，x*=-T1/TC，表明 由于实施建筑支付了相应的成本，获得效益 -C0，业主获Tc和 T1负相关的，随着绿改建筑影响力增强，业主选择得的效益为 T0；当业主购买、开发商不实施时，他们分别绿改建筑的效用会减小。当 x>x*时，F´(0)>0，F´(1)<0，y*2=1获得 T0+T1和 E1-C1的效益，其中，T1表示业主自认为购是进化稳定策略点，说明当开发商实施改造的数量比例大买了绿改建筑、开发商却不实施改造所获得的效用，E1表于 x*时，业主会倾向于购买；当 x<x*时，F´(0)<0，F´(1)>0,y*1
示开发商不实施改造所获得的效益；当业主购买绿改建
筑、开发商实施改造时，他们分别获取 TC+T0+T1和
E+E1-C1的效益，TC表示消费者购买了绿改建筑获得了增量效益，包含采用高科技节能技术、使用高品质环保材料等创造的舒适环境所带来的增量效益，E表示开发商的预期收益。
在前面的公式中，DE=WTP+S-DC ,其中DE . 0,随着建筑技术的发展增量成本必然是逐渐减少的，绿改建筑的价值也随着政府的推广稳定上升，业主的购买意愿越来越强，是市场发展的必然趋势。根据以上假设，构造开发商与业主的支付矩阵如图 1：
于小模规筑建改绿发开，当点略策定稳进化是=0*x
主倾向于不购买。当时 x=x *，F´(y)=0，说明当开发商开发的绿改建筑规模为 x*时，业主是否购买的策略达到均衡。
4.博弈结果讨论上述结果表明，对开发商而言，当业主的购买量高于
*
y 时，开发商会根据市场的需求而进行绿色改造；对业主来说，当开发商实施改造比例高于 x*时，其会选择购买绿绿改建筑。所以 y*=C/(C+E)和 x*=-T1/TC是进化
**
稳定的均衡点，当 x与 y同时落入（x ，1）和（ y ，1）中，不需
主业，改绿实施商发开{往会场，市制控场市任何以加要
购买绿改建筑}的方向发展，市场变化甚微难以改变既有
时，业
*
建筑绿色改造市场的发展方向；当 x与 y同时落入（0，））中，此阶段需要政府调控，通过政策扶持来对实
x
0和（*，y
施绿色改造进行引导与激励，使两者在政策的干预下同
**
时落入到（x ，1）和（ y ，1）中，让市场规律来主导绿改建筑
*
的发展，充分利用政策手段使 x和 y的值同时落入（x ，1）
*
和（y ，1）中。对于均衡点 x*=-T1/TC，分母 TC即业主的增量
图1开发商与消费者动态博弈支付矩阵 成本越大则使得 x*
3.模型求解
设房开发商实施改造的比例为 x，不实施改造的比例为 1-x，消费者购买的比例为 y，选择不购买比例为 1-y，根据以上假设条件进行演化博弈分析。
对于房地产开发商而言，其实施改造的策略收益为
E11 = y(DE+E1 -C1)+(1-y)(-DC-C1) ,不实施改造策略收益为
E12 = y(E1 -C1) -C1(1-y) ，群体平均期望收益为 E1=xE11+ (1-x)E12。
复制动态博弈方程为：
dx
F(x)= dt =x(E11 -E1)=x(x-1)(DC-yDE-yDC)
F ￠(x) = (2x -1)(DC -yDE -yDC)
令 F（x）=0计算得到稳定策略点为：x*1=0，x*2=1，y*=
C/（C+E）且代入公式中验证。当 y>y*时，F´(1)<0， x*2=1是进化稳定策略点，此时开发商会实施改造；当 y<y*时，F´(0)<0，x*1=0是进化稳定策略点，此时开发商会不实施改造；当 y=y *时，F´(0)=0，则开发商策略达到均衡。
对于业主而言，设其选择购买策略的收益为，选择不购买的收益为 E22=xT0+ (1-x)T0,群体平均收益为 E21=x (TC+T0+T1)+(1-x)(T0+T1)=yE21+(1-y)E22。
于；对小值越的*y
发商预期收益越大使 y*的值越低，因而可以保证和的取
中。域值）1*，x（向趋值
*1）和（ y ，
绿色建筑市场分析范文2
[关键词]绿色建筑房地产营销策划
一、引言
近几年我国城乡建筑发展十分迅速，房屋建设规模日益扩大，建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准，它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节，探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。
二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析
我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革，继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和广告媒体。
1.项目判断阶段
伴随着绿色开发标准的建立，可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升，至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说，在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了，并在此基础上寻求市场定位。一方面，绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求，所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多，成本相应提高。在项目开发阶段，必须要给予足够的重视；其次，绿色建筑又具有地域性特征，使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策，决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时，考虑社会效益，而且要更多的关注社会效益，不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。
2.概念设计阶段
概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说，一方面，《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系，能够为全行业提供一个协调行动的模板，加强对环境重要性的认同，引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面，这一标准不仅针对开发商，还面向消费者（业主）。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者，完全做到了公开。同时在概念设计中，人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同，将进一步促进绿色建筑的发展，而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。
3.广告媒体阶段
广告是联系开发商和消费者的桥梁，广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气，其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够，不愿花费较高成本购买节能住宅，节能市场上缺乏需求动力，导致开发商做节能成本风险增大，从而形成节能消费市场恶性循环，给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识，合理引导消费者消费观，必须在广告与媒体阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知，并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视，加大力度宣传绿色节能建筑意识，加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广，关键是要注意市场的创新，同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展，并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构，以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求，以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。
三、结论
高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变，在这一转变进程中，房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征，在了解熟悉、运用上述规律的基础上，重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位，做好概念设计阶段的信息整合，完成广告与媒体阶段的调整，对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。
参考文献:
[1]住宅:跨世纪发展热点聚焦.99中国住宅发展论坛文集[A].上海:上海财经大学出版社，1999
绿色建筑市场分析范文3
1.1绿色建筑工程项目发展的必然性
随着经济的高速发展，我国城市化建设规模与日俱增，在当下的建筑工程领域中，绿色建筑、环保建筑、生态建筑逐渐出现在大众建筑市场中。不难看出，这些目前在建筑市场中新兴的概念性建筑，其发展核心全部都迎合了当下21世纪经济、环境发展的必然要求，以及面对生态环境的承载压力、经济发展走向一定高度后遗留的诸多经济“遗产”问题。目前，各大建筑领域的建筑核心发展方向也一致转向具有可持续发展观念的发展模式。绿色建筑项目工程在营运过程中由于其环保、节能的建筑构造，为后期节省了非常可观的运营造价，并且其独特、丰富的高科技性能极大地满足了消费者在精神、物质上的需求。较传统建筑工程项目来说，绿色建筑项目工程在建设设计以及后期长久使用过程中灌注了当代节能环保的理念，优先衡量了建筑的发展对生态环境的影响，以敬畏的态度尽量实现建筑的舒适性、便捷性、科技性、节能性等等。绿色建筑工程项目在生态环境以及能源危机的双重压力下，为了实现经济的可持续发展，同时要满足在最大范围内降低一次性能源的消耗，实现建筑高效利用新能源的结构可能性，并又要兼顾到在上述要求的基础之上，为广大消费者建造出性能优越，居住舒适、便捷的生活发展空间。绿色建筑项目工程的发展不仅跟上了时代的发展需求，实现了资源以及生态环境的保护，并在相当程度上满足了对建筑功能的升华与超越，绿色建筑新项目做到了功能和科技美观的突破，是我国乃至全世界建筑未来发展的必然方向。
1.2绿色建筑工程项目管理绩效应用产生介绍
绿色建筑由于其强大的环保、节能等时代功能特性，赢得了我国广大建筑行业的一致性好评。建筑行业在我国一直占据着国民经济发展中的绝对支撑地位，每年的建筑发展经济额占据全年经济GDP总额的47%左右，其社会经济影响力非同小可。我国建筑行业，经过改革开放后的30几年的飞速发展，其市场经济地位与日俱增。但，同时也正是由于我国建筑经济的发展在我国经济总产值中占据了不可动摇的重要经济发展地位，再加上经济发展进入21世纪，对以往粗放式的建筑经济发展提出了具有新时代特色的发展要求，绿色建筑工程项目的全面建立，势必会对我国经济的稳定发展提出了巨大的挑战。为了保障绿色建筑项目的未来发展形势以及未来绿色建筑工程项目的经济收益情况，项目管理绩效凭借其自身对绿色建筑工程强大的监督管理智能，为绿色建筑项目工程的未来发展趋势做出了最科学、最精密的判断指导依据。随着绿色建筑的兴起并大规模地应用于我国建筑市场中，工程管理绩效迎时而上。可以说，新时代下，全新的经济发展模式产生了全新的绿色建筑发展模式，而绿色建筑的兴起，为管理绩效的职能发挥提供了广阔的发展舞台。在21世纪能源紧缺、环境污染的巨大经济发展压力下，绿色建筑工程项目若想在日益复杂的经济环境中实现稳健、持续的良好发展，必然离不开管理绩效的全过程指导与支持，绿色建筑工程项目管理绩效评价与分析工作正式登上了我国绿色建筑经济发展的舞台，肩负的责任重大，且影响能力深远。
1.3绩效管理在绿色建筑工程项目中的应用状况
2013年年初，我国国务院就当下时展的新要求提出了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部的绿色建筑行动方案通知》，内容大概指出了在十二五期间，我国建筑行业要完成10亿平方米的绿色建筑工程项目，并于2015年，我国的城镇化建筑中，实现20%的具有节能环保的绿色建筑标准。为了大力发展我国绿色建筑事业，国家将会给予政策和经济上的大力支持。在此背景下，我国绿色建筑工程项目形成了如火如荼的发展形势，绩效管理工作也正式全面开展开来。我国绿色建筑工程项目作为一种全新的建筑模式，在我国的发展也只有短短十几年，其发展历史尚浅，经验更是不足，这就导致了在后期建设发展过程中出现了各种各样的发展状况。绿色建筑工程项目管理中的绩效评价、绩效考核指导工作也出现了由于对新事物的认知能力不足、经验缺失而导致的在实际应用职能发挥上的阻碍，使绩效能力的水平不能得以全部的发挥出来，同时也暴露出绿色建筑工程项目管理中绩效评价与分析的诸多问题。
2绿色建筑工程项目管理中的绩效评价与分析
绿色建筑工程项目作为我国未来主打的核心发展力量，其产生的社会经济效益以及对环境保护、资源节能方面所做出的贡献是具有时代重大影响能力的。为了保障绿色建筑工程项目在我国建筑行业的顺利发展，管理绩效作为建筑经营者目前最有效的工程管理工具，受到了绿色建筑工程项目管理者的普遍性认可。但是，由于绿色建筑发展起步晚，社会发展经验不足，建筑市场中的成熟绿色建筑发展程度还相对较低，对于可以参考、借鉴的建筑绩效管理、评价工作内容还是一片空白，做好建筑项目管理中的绩效评价与分析工作在当今国际上都可以称得上是技术上的一大难题。故，本文就绿色建筑工程项目中的管理绩效评价与分析，结合了我国目前经济发展实力、科技应用水平，提出了几点意见。
2.1绩效管理在绿色建筑工程项目中的作用发挥体现
首先：绩效管理评价分析工作，发挥着把控绿色建筑工程项目未来发展战略的核心导向作用。绿色建筑工程项目在开始实施建造时，作为我国建筑新兴行业，同时又处在重要经济发展职能上，后期发展建设过程中必然要有科学准确的实施监控能力。工程建设全过程的修订整改部门作为配套服务管理战略性系统为我国绿色建筑工程项目的发展担当起“照明”、“指引”的重要职责，并大力发挥绿色建筑工程项目在我国建筑市场中的实际应用、目标达成、战略辅助等重大作用。其次：绩效管理评价分析工作可以更好地为绿色建筑工程项目培养内部人才，带动绿色建筑向更高、更好的方向发展。绿色建筑工程项目科学技术的发展，绝对少不了专业技术人才的指导和把控。人才的培养是绿色建筑良性运作的发展养料。绩效管理科学、准确地为绿色建筑工程项目提供最佳的发展优势，凭借项目工程管理绩效职能建立起的内部发展绩效管理统筹循环模式对绿色建筑人员的工作流程进行量化分析，其工作分工明确、目标分化到位，采取优汰略胜的激励形势，全速提升建筑效率，实现绿色建筑内部的人才循环持续供应。
2.2绿色建筑工程项目管理绩效体系的内部构成评价与分析
绿色建筑工程项目通过项目管理绩效发展工具，使绿色建筑的每一位建设参与人员各负其责，为了实现绿色建筑的经济效益最大化、实现绿色建筑功能的最大发挥，要求了每一位建设管理者都要有掌握工程管理绩效工具的能力，为作为我国建筑新兴项目的绿色工程实现顺利的营运与发展，为工程内部管理工作理清发展方向、做到管理上的有条不紊。管理绩效作为绿色建筑工程项目发展的利器，为未来市场中的经济发展、绿色建筑功能发挥做出了有力的推动作用。绿色建筑工程项目发展中，管理绩效内部由以下几点构成：
（1）管理绩效强大的工程运行体系模式绿色建筑工程项目的绩效运行体系跟随工程建筑发展的全过程，为绿色建筑发展提供连续、有效的发展运作设置功能，换言之，其是绿色建筑工程项目发展前进的动力加速器。
（2）管理绩效为绿色建筑项目的发展提供了指标依据由于绿色建筑在我国的发展时间短、经验不足，在建设过程中，没有可以参照的发展指标依据，就无法掌握最正确的建设发展路线，管理绩效的结合应用，为没有发展头绪的绿色建筑提供了最权威、最科学的发展指标依据，可以说，在相当程度上，为我国绿色建筑发展提供了一个非常安全的发展空间。
（3）发达的监控体系模式管理绩效监控体系的发达程度可以实现覆盖整项绿色建筑工程项目，发展过程中的财务监控、全周期建设监控、成本预算监控等等，最终形成强大的绩效系统，当工程建设过程中哪一项环节出现了工程质量问题、环境质量不合格、预算混乱或是工程延期等不良现象时，绩效系统会自动发出警报预警，提醒建设问题的发生根源，可以实现及时发现问题、解决问题。这种快速反应性能，可以在最短工期内，实现绿色建筑的竣工周期，大大减少发展过程中的不必要弯路和摩擦，提高建筑的整体盈利能力。
（4）管理绩效内部改善提升模式管理绩效作为绿色建筑工程项目的监控管理者，就绿色建筑发展过程中的管理战略、经营模式、运作环节上出现的问题进行改善修复提升工作，避免了因自身建设问题而造成的绿色建筑在功能、经济上的不良影响。有针对性的对建设团队进行技术培训，实现技术提升；与此同时，推进奖赏制度，建立营造出一个积极向上、互帮互助的健康发展氛围。
（5）管理绩效的评价反馈模式作为我国建筑行业中的新兴产业，绿色建筑工程项目在不断摸索与反思的发展过程中逐渐形成。管理绩效的这种评价与反馈模式为绿色建筑发展指出了科学的发展方向，同时摒弃了大量不适合发展现状的思想理念，经过层层筛选沉淀，舍其糟粕留其精华，跟上了时代的发展步伐与经济发展要求，与时俱进的灵活调控能力为我国绿色建筑项目工程的发展起到了不可撼动的重要作用。
绿色建筑市场分析范文4
[关键词] 绿色建筑 全寿命周期 费用效益
一、绿色建筑
1.绿色建筑的含义
绿色建筑的基本内涵可归纳为:减轻建筑对环境的负荷人,即节约能源及资源;提供安全、健康、舒适性良好的生活空间;与自然环境亲和,做到人及建筑与环境的和谐共处、永续发展。
2.绿色建筑的特点
首先,全寿命周期的概念。在时间上建筑对环境影响的意义。绿色建筑的全寿命不仅包括从项目选址、规划、设计、施工到运营的过程,还应在此基础上向前、向后延伸,往前从建筑材料的开采到运输、生产过程,往后到建筑拆除后垃圾的自然降解或资源的回收再利用。因此全寿命周期的概念在建筑的前期建造过程中应得到充分的重视;其次,绿色建筑采用充分利用太阳能、风能、地热、生物能等再生能源、天然能源来减少能源、资源的消耗;再次,保护环境,形成生物链的良性循环。第四,具有地域性的特征。绿色建筑结合本地的人文、自然、气候条件主要采用本地的原材料;第五,绿色建筑的结构布置健康舒适,坚决杜绝奢侈和浪费;第六,与自然和谐共生。第七,绿色建筑强调其全过程都要坚持保护环境的观念;第八,绿色建筑的建筑功能需具备灵活性、适应性和易于维护等特点;第九,绿色建筑能够减少成本。
3.绿色建筑与一般建筑的区别
绿色建筑与一般建筑相比有以下区别:(1)一般建筑强调设计与自然环境要隔离,而绿色建筑强调尽量和自然环境相融合,它的设计可以使室内可以根据气候变化自动进行调节。(2)一般建筑无论是在设计上,还是在用材方面都过于单调;而绿色建筑采用本地材料,建筑随着气候、自然资源和地区文化的差异而不同。(3)一般的建筑致使追求利润最大化,而绿色建筑被看作一种资源,建筑及其城市发展都将以最小的生态和资源代价,在广泛的领域获得最大效益。(4)一般建筑过于追求表面的东西,忽视实用性;而绿色建筑强调与自然环境的融合,实用性较强。(5)一般建筑的能耗非常大且造成污染也非常大;而绿色建筑尽量减少能耗,大大地减少了污染。(6)一般建筑对环境进行负责主要是在建设过程中;而绿色建筑是在建筑的全寿命周期都坚持保护环境的原则。
二、绿色建筑的全寿命周期费用分析(LIFE CYCLE COST――LCC)的必要性
全寿命周期费用(LIFE CYCLE COST---LCC)是指建设项目全寿命周期费用是在投资者整个时间范围内考虑货币时间价值下用来经济评估的所有相关费用,包括投资费用、能源费用、非能源运营费用、维护费用和废除或拆迁费用。在建筑中传统的费用管理模式不能准确的评价建筑的成本和经济效益。因此,在分析绿色建筑的经济效益是,应当采用全寿命周期的分析方法,比单一的一次性建造费用更能说明建筑的成本。另外,在建设项目全寿命周期的不同阶段。对寿命周期费用LCC影响的可能性有较大的差别,为了保证LCC目标最优化实现,应特别重视决策阶段以及设计阶段前期,一旦项目设计完成,LCC只有15%左右的影响空间。
三、绿色建筑全寿命周期经济评价要素
实现一定功能需求的投入最小化和相同投入条件下功能效益的最大化是绿色建筑经济效益评价的主要目标。在整个寿命周期中建筑产品的后期投入的比重依情况而定,其比重还是比较乐观的。因此,应当考虑到全寿命周期中各阶段的投入及其在全寿命费用中的比重,并从整体上考虑降低全寿命周期成本费用。
全寿命周期以下的费用进行计算:
1.材料含能
材料含能是建筑材料选择阶段的重点考虑因素。它表征建筑系统的能量的部分输入量。目前建筑材料加工过程主要能源输入为化石燃料,利用含能可以衡量材料的经济性能。总体上,含能从砖石等初级材料到钢铁等精细材料发生了成倍的增长;而另一方面,高含能材料需要更少的维护以及高回收率和高循环利用率。所以,应当从全寿命周期费用的角度出发,选择整体最优的选材方案。
2.运营方式和建筑的耗能
建筑寿命周期内材料含能只占总能源使用的35%,高达65%的能耗与其运营方式有关。因此建筑运营方式的节能策略是全寿命周期评价费用的关键。国内首座节能示范建筑-科技部综合节能楼从夏季制冷和照明角度入手设计节能,通过整体和细部措施的有机组合,该建筑预计可节约能源开支45%～50%,而增加成本不超过10%,且可通过节能的经济效益在10年内收回。从全寿命周期角度来看,该节能方案经济可行。而本文的研究也有类似性,但关注的为绿色建筑节能。
3.建筑后期处理
建筑全生命周期费用的另一个重要组成部分是建筑后期处理费用,它包括建筑功能废弃、技术过时和物质性衰退造成的更换和改造等。因此,在设计阶段,就应当采取灵活性设计、选用长寿且多适用性的策略。预留开发端口,动态适应多变的需求。从社会学和可持续发展学角度讲,一项具有良好灵活性的设计延展了社会生活的可持续性。
四、绿色建筑的费用效益分析
1.费用效益分析概念
一般来讲,费用效益分析(Cost Benefit Analysis,CBA)是指通过权衡效益与费用来评价项目可行性的一种分析方法。而绿色建筑的费用效益分析是指评估项目对环境影响的主要评价技术,也是鉴别项目的经济效益和费用的系统方法。这也是经济学家用来评价项目合理性的普遍方法,它通过对环境影响价值评估,纳入了环境影响,这也是在进行项目可行性分析的同时,坚持可持续发展战略的表现。
2.绿色建筑费用效益分析的特点
绿色建筑费用效益分析的特点表现在以下几个方面:
(1)绿色建筑采用全寿命周期成本法
项目的全寿命周期成本主要包括:初始投资,运行和维护,以及后期的全部费用。把运行和维护成本以及后期的全部费用折算到评价初期,然后作为全寿命周期成本分析。
(2)绿色建筑的有无对比法
在传统建筑的基础上,绿色建筑采取了绿色技术、节能措施对社会和环境做贡献,因此,费用效益分析采用“有无”对比法。传统建筑――无项目;绿色技术节能措施的建筑系统――有项目。其评价指标都建立在对比差值的基础上。绿色项目社会、环境和经济可行性都是通过经济对比量度来客观反映的。
(3)选择评价指标和参数
根据项目的实际情况,社会各个层次上的利益追求,结合相关的规定进行合理的选择评价指标和参数。
3.费用效益分析的流程:如图
费用效益分析是经济评价的基本方法,它主要是为建设项目所带来的社会效益和生态环境效益作评估。对费用、效益进行界定是费用效益分析的首先工作,只有这样才能使损益的外部化转为内在化。根据绿色建筑的费用和效益形成的时间,计算其现值。方案的可行性程度主要是通过现值进行费用和效益的比较来进行判断的。
4.费用效益分析的指标体系
为了便于评价,把绿色建筑费用效益分析的指标分为费用指标和效益指标。
第一,绿色建筑的费用
(1)直接费用:直接费用是由项目的投资者来承担的。其主要包括:项目的一次性投资;运行费用;占据成本,即为委托人占据的成本;残值。
(2)间接费用:间接费用是建设过程中或者建设之后对环境污染和破坏而造成的环境损失。因此其费用是由社会来承担的。主要包括:环境污染治理投入;资源和生态环境保护投入;环境污染的预防投入;管理与科技投入。
第二,绿色建筑的效益
(1)直接效益:所谓的直接效益是由绿色建筑带来的、能够为其投资主体带来的经济利益。主要包括:绿色建筑投资回报;资源有效利用;绿化面积;.回收价值。
(2)间接效益:所谓间接效益是绿色建筑带来了一些不只属于投资者的,可以为社会其它成员共享的,对环境的有利、对人类的健康有利的效益。其主要包括:对人体健康有利的;小区绿化对小范围空气的净化、空气质量的改善、氧气的排放等,从而对人体健康有利、对居住着美好视觉的影响等;社会效益。
5.绿色建筑效益分析方法
(1)直接效益的计算:直接效益的计算主要采取市场价值法。
直接效益分析常用的方法就是市场价值法。环境质量的变化影响相应的商品市场产出水平,因而可以用产出水平的变动导致的商品销售额的变动量衡量环境价值的变动。
式中,P、C和Q分别为产品的价格、成本和数量。式中共有i=1,2,…k种产品,环境变化前后的情况分别用下标x,y表示,所得的V就是环境价值。
虽然市场价值法适用最广且最易于理解,但其还是有一些缺点:一是导致环境发生变化的原因有可能是一个也有可能是多个,但是它不能把各个原因都区别开;二是当环境变化对市场有明显的影响时,需采取更复杂的方法会市场那个结构进行了解。
对绿色建筑而言,直接效益来自于绿色方案实施后平均每年节省的资源与能源价值,主要考虑节水、节电、节能、节地等所产生的经济效益。于是公式变形为:
式中:
Q1――空调开放节约的能源总量;Q2――采暖热能排放量节约的总量;Q3――蓄能节约如太阳能、地热等;Q4――照明节约的能源总量;Q5――节地总量;Q6――节约用水的总量;Q7――废污水回用的总量;P1――空调开放时耗费资源的价格;P2――采暖节约热能的价格;P3――蓄能节约如太阳能、地热采暖价格;P4――照明节约的能源单价;P5――土地单价;P6――水单价;P7――中水水价。
(2)间接效益的计算方法
第一,机会成本法
机会成本法是一种计算环境资源被占用或者被占用时所带来的经济损失的方法。自然系统的选择性应用涉及到机会成本法。自然系统的某些应用方案与系统的延续性存在一定的矛盾,其后果是不可逆的。以对某一自然资源的保护或开发为例两种方案(保护和开发)是相互排斥的必须选择其中之一,开发工程可能会破坏原有的自然资源,甚至不能够恢复,但是它可以使一个地区发生巨大的变化。在这种情况下,在未来一段时期内保护原有自然系统得到的净效益的现值为开发工程的机会成本。如果开发工程确实能够产生正的净收益,那么就将两种方案的收益加以对比权衡;但是如果保护方案的可测定收益比开发项目的收益更多,那么就该项目不应该被开发;如果开发项目的收益比保护方案的收益只大一点,此时的选择就比较困难,需谨慎选择是否应该开发。
第二,替代市场法
人类开发利用自然资源的经济活动使环境质量发生变化,这种变化不一定会导致产(商)品和劳动产出量发生变化,但却可能影响商品其他代用品和劳务市场价格和数量的变化。在这种情况下,可借助市场信息间接地估计环境质量变化的益损。此法常用于评价由于环境改变对房地产价值的影响。房地产的价值应该反映它本身的质量和它周围的环境。因此,在影响房地产价值的其他因素不变时,就可以用环境质量变化引起的房地产价格变化,来衡量环境质量变动的货币价值。
参考文献:
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绿色建筑市场分析范文5
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
关键词： 绿色住宅；市场调研；开发战略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，发改委和住房与城乡建设部了《绿色建筑行动方案》[1]，明确了推广绿色建筑的重要意义和重点任务，各地开始如火如荼地开展绿色节能建筑的推广工作。我国建筑节能工作的研究和推广虽然起步较晚，但是发展速度还是比较可观的。短短几年内，节能维护结构、水源地源热泵系统、太阳能规模化系统以及能量管理和节能诊断系统等关键性技术已经在新建的项目中实现了广泛的应用。作为绿色建筑的重要组成部分之一，绿色住宅因为其在全寿命周期内能最大限度地保护环境、节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间而受到南京市广大购房者的青睐，为顺应市场需求，许多开发商争相开发新型楼盘。在这样的大环境下，行业竞争日趋同质化，想要避免同行业内其他企业的竞争，房地产开发企业必须通过市场调研，在透彻了解市场情况的基础上制定相应的市场开发战略。
1 绿色住宅的发展背景
1.1 绿色住宅的内涵与外延 绿色住宅与一般住宅相比，其主要的不同之处在于：一般住宅随着建筑设计的标准化、生产用材的产业化，形式的一律化、单调化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而绿色住宅更为注重人与自然环境的和谐共生和居住者的舒适健康，秉承着健康环保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，随着气候地貌、自然资源和地方风俗等地域差异、文化差异而使建筑呈现出各具特色的风貌。
绿色住宅涵盖了建筑规划、设计、建造及改造、材料生产、运输及回收再利用等所有与建筑活动相关的环节；涉及到建设单位、勘测设计单位、施工单位、监理单位、建筑产品研发企业和有关政府管理部门。狭义而言，绿色住宅是在其设计、建造以及使用过程中节能、节水、节地、节材的环保型住宅。广义而言，绿色住宅是人类与自然环境协同发展、和谐共进，并能使人类可持续发展的文化。它包括持续农业、生态工程、绿色企业，也包括了有绿色象征意义的生态意识、生态哲学、环境美学、生态艺术、生态旅游以及生态伦理学、生态教育等诸多方面。
由于中国经济在近些年间的持续高速发展，我国房地产行业也同样面临着产业结构的整合、升级和优化，同时，建筑与设计也逐渐呈现出专业化和高科技化的趋势。与过去的建筑物相比，现代城市建筑对于温控和通风的需求显得更为突出，同时，对其运行成本、环保指标、用户感受和与建筑外观的结合等方面都提出了更高的要求[2]。在这样的背景下，我国建筑的能源结构调整和技术革新都有着超乎想象的进展。因此，大范围推广能够达到节能环保效果的绿色建筑已经成为大势所趋。对于房地产开发商来说，只有不断了解技术前沿信息，关注被成功由理论转化为实践的最新技术，把客户需求与前沿技术结合起来，才能在新的历史机遇面前，获得更高的收益。
1.2 绿色住宅的综合评估体系 近十余年来，绿色建筑的概念从理念到实践，正在不断完善。发达国家制定了多个绿色建筑评估体系，通过具体和可操作的指标体系，为可持续发展建筑赋予了明晰的概念界定。
英国BREEAM评估法是最早的绿色建筑评估系统[3]。20世纪90年代初，英国建筑研究所对多种建筑类别公布了五种适用评估版本。BREEAM评估法主要根据地球环境和资源利用、当地环境和室内环境三个方面进行评估。该评估法在英国并非义务，但却颇受业界关心。
美国绿色建筑协会所倡导的LEED评估法是如今运用最广泛的绿色建筑评估体系[3]。这个评估体系于1996年正式执行，共包括了69个绿色性能指标，其中7个指标是必要选择，62个是自行选择。涉及当地环境、节水效益、能源与大气、材料和资源、室内环境等多个领域。对这些选项进行计分后，获26分即可获得LEED认证，52分以上可获得最高等级铂金认证。
而我国的“绿色建筑评价标识”，一方面是政府组织行为，即由住房和城乡建设部及其地方建设主管部门开展的强制性评价；另一方面是社会组织行为，即自愿参与的非强制性评价。我国政府结合中国能源状况的国情，提出绿色建筑的核心是“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和保护环境，具体来讲就是发展节能省地型住宅和绿色建筑。
我国在绿色建筑的发展上起步较晚，2005年，我国首次颁布已编制5年之久的《中国绿色建筑导则》，同年举办了“首届国际智能与绿色建筑研讨会”，并在会上颁布了《绿色建筑评价标准》[4]。同时，公众对建设部正在研究制定的《建筑节能管理条例》在推进绿色建筑发展方面也寄予了厚望，而《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《国家康居示范工程建设技术要点》、《中国生态住宅技术评估手册》、《绿色奥运建筑评估体系》等作为绿色建筑评价体系中的重要组成部分，也是我国绿色建筑的发展过程中的起重要指导书。目前，在我国绿色建筑标准体系中，应用较多的还是2006年出台的《绿色建筑评价标准》GB 50378-2006。
1.3 推广绿色住宅的必要性 随着全世界经济的发展，各国建筑能耗都在逐渐上升，逐渐成为一个国家总能耗的重要组成部分。表1显示了世界上主要国家建筑能耗占其总能耗的比例[5]。从中可以看出，发达国家建筑使用能耗占总能耗的30%～40%，这个比例是相当可观的。
随着我国经济的不断发展，建筑能耗占我国能源消耗量的比例也逐年上升。根据相关统计显示，我国现有建筑的总面积高达400亿平方米，每年新增的建筑面积约为19亿平方米，照这样的增长速度，预计到2020年我国还将新增建筑面积约200亿平方米。建筑业的大量用地，使得在建筑在建造和使用过程中消耗的能源总量占到社会总能耗的近30%，加之建材的生产能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社会总能耗的比例高达46.7%。而当前，我国正处于工业化和城镇化快速发展的重要阶段，面临经济发展的巨大压力。要争取在未来15年内保持年均7%以上的GDP增长，将面临资源约束和环境恶化带来的巨大挑战。因此，建筑节能尤其是绿色住宅的推广迫在眉睫。
2 南京市绿色住宅市场调研
为更好地引导江苏省绿色建筑的健康发展，提高绿色建筑建设水平，江苏省建设厅成立了“江苏省绿色建筑评价标识管理办公室”，办事机构设在江苏省住房和城乡建设厅建筑节能与科研设计处。截至2011年，江苏省已评出绿色建筑标识项目共32项，总面积524万m2。其中住宅类项目22项，共441万m2，包括保障性住房12项，共228万m2。
2.1 市场分析 笔者为了了解购房者对绿色住宅的了解和接受程度以及业主的居住感受，分别对购房者和业主各发放了600份问卷。其中受访的业主为南京朗诗国际街区、银城东苑、锋尚国际等多个绿色住宅小区的住户。表2和表3显示了目前使用中的绿色住宅业主的学历和收入情况。
由以上两表的结果可以看出，目前绿色住宅的受众大多为高学历高收入人群，因此开发商可以将这一人群作为客户定位的重点，同时，受访业主家庭月收入非常集中地处于10000-29999元这一区间，其中又以家庭月收入处于15000-19999元的业主占绝大多数，这也给绿色住宅的合理市场定价、客户定位提供了一定的指导性意义。
受访的购房者为笔者在南京市房产交易中心、各楼盘售楼处等地随机抽取的人群。调查发现，有16.5%的受访者完全不了解绿色住宅，接近七成的受访者表示只是听说过和初步了解，只有16%的少数购房者表示对绿色住宅的内涵很了解。图1显示了购房者对绿色住宅的了解方式。
由以上图表的结果可以看出，对于大多数购房者而言，绿色住宅的概念并不陌生，但仅处于初步了解阶段，还有相当一部分被访者完全不了解绿色住宅。超过七成的受访者对于楼盘的了解是通过朋友介绍的，这是绿色住宅住宅的一个突出特点。在住宅业利用平面媒体、电视、网络媒体如此普遍的今天，对绿色住宅的了解停留在口口相传阶段，一方面凸显了绿色住宅在宣传推广方面的力度有待加强，另一方面也反映了购房者在选房过程中，对于绿色住宅营销传统而常见的推广媒介持信度不足。因此，对于开发商来说，现阶段需要加强对绿色住宅概念的推广和营销。
2.2 案例分析 南京朗诗国际街区是朗诗在南京开发的第一个绿色住宅项目。基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路。
小区采用地源热泵集中空调系统，利用土壤及开式冷却塔作为冷热源，采用4台地源热泵机组及2台制冷机组为末端天棚辐射及新风系统提供冷热量。新风系统夏季由热泵机组+制冷机组提供7℃/12℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供35℃/30℃的热水；天棚辐射系统夏季由热泵机组+制冷机组提供 18℃/20℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供28℃/26℃的热水。不同季节运行工况的转换靠阀门的切换实现。两台开式冷却塔则完全根据热泵系统运行情况及地下温度监测情况实时开启，即在夏季运行时为地埋管系统放热提供补充，以保证地下热场平衡，避免冷热堆积。
末端新风机组带全热回收，热回收形式为转轮热回收。对住宅内的回风进行热回收以预热/预冷新风，从而降低机组自身的运行能耗。该项目实现了分户独立设置分集水器，满足分户计量和室内室温调节。表4展示了该项目的增量成本和节能的相关数据。
从增量成本[6]的角度来看，该项目的绿色技术增量成本为324元/m2，超出了绿色建筑评价三星级标准的平均水平182元/m2。该项目的总投资额为74000万元，绿色技术总增量成本为4114.3万元，占总投资的5.56%，增量比例低于品牌推广型建筑的平均水平15.9%，从这个角度来看该项目的成本合理。
从项目的增量成本效益来看，该项目的增量成本效益为733160元/年，按其设计使用年限70年计算，其增量成本效益总量为5132.1万元，该项目的效益费用比为：
CE=SE/LCC=1.25
由此可见，该项目的效费比大于1，项目理论上可行，但是其投资增量的回收期约为56年，项目全生命周期内的经济效益、环境效益和社会效益并不可观。另一方面，该项目实际的使用寿命目前还无法确定，能否在后期运营过程中收回增量成本也不得而知。
根据相关标准，节能60%的情况下绿色住宅投资增量的回收期为7-8年，由此可以看出，虽然获得了绿色住宅三星级评价标识，但是该项目的绿色住宅关键技术还是相当不成熟的，这也是南京市现有的绿色住宅项目普遍存在的问题之一。节能技术的落后使得绿色住宅的前期投资增量大大增加而后期运营成本减小不明显，这就使得开发商不得不提高开盘价格以尽快实现投资的回收，而高昂的价格不仅限制了绿色住宅的购买人群，也阻碍了其进一步的推广。因此，开发商在现阶段降低绿色住宅开发成本的关键一步就是组建自己的研发团队，引进先进的人才和技术，这对开发商的综合实力提出了一定的挑战。
3 市场开发中的战略研究
根据市场调研得出目前南京市绿色住宅市场的SWOT分析如表5。
根据前述的市场调研和分析，笔者针对开发商提出其在市场开发过程中的产品差异化战略。房地产企业开发的产品在质量、性能上明显优于同类的企业或者产品的性能满足了被竞争对手忽视的市场需求，从而形成产品的差异化，提高竞争力。对于绿色住宅的开发商来说，要形成产品的差异化而获得竞争优势，必须从产品本身和营销手段两个角度实现。
3.1 组建研发团队，降低开发成本 根据前文的分析，目前南京市绿色住宅的技术落后是导致其成本增加的主要原因之一。因此开发组建自己的技术研发团队，降低产品的成本从而获得价格和品质方面的优势，是其实现产品差异化的关键步骤。
绿色住宅的研发和设计，需要综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学及其它科学技术的成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境。相对于一般住宅，绿色住宅的研发和设计对企业研发设计团队提出了很高的要求。对于房地产产品而言，其差异化主要依赖于设计阶段，因此，为了适应研发设计需求的变化，房地产开发企业必须重新塑造绿色住宅关键技术的研发能力，重构企业内部研发团队，这是实施绿色住宅产品差异化战略的必要保证。
绿色住宅的设计涉及了能源系统、水环境系统、绿化系统、废弃物管理系统等九个领域，每个系统的专业性都比较强，如果仅仅依靠企业内部的研发团队，不仅难度较大，还有可能大幅度增加研发成本。因此可以考虑从每个系统出发，寻找外部技术团队建立合作关系，也可以在这样的过程中逐渐提高企业自身的研发能力。但是这样的外部系统各模块之间相互关联对企业的战略管理能力提出了新的要求，如果没有一个强有力的管理者，很容易因为其中一个环节出现问题而满盘皆输。
3.2 聚焦目标客户，实现多样化营销 根据前述市场调研和分析，由于技术的革新没办法在短期内实现，目前南京地区绿色住宅市场的主要目标客户群体为高学历高收入人群，因此现阶段实现产品的差异化可以继续瞄准中高端住宅，定期进行市场调研，通过多种手段收集业主的反馈意见，不断针对业主注重的方面着重进行新技术的研发和升级，作为企业的主打优势，推出绿色系列楼盘，根据业主的反馈进行细节上的调整，对业主不甚满意的地方在新的产品中加以改进，使业主看到项目技术的持续性和进步，实现产品的差异化。
同时，为了吸引更多潜在的购房者，开发商需要在营销手段上多做一些文章。根据之前的市场调研，大部分购房者对绿色住宅全生命周期的综合效益并不了解，因此开发商在宣传上要注重绿色理念的营销，而不仅仅是产品的营销。让购房者树立绿色消费的理念，从而接纳一定的价格差，也在无形中给自己的产品带来了巨大的优势。
4 结论
由于绿色住宅在南京乃至全国本身出于发展初期，很多开发商对它的认识不足导致制定战略时出现了误区，使得市场陷入同质化竞争的怪圈。本文从市场调研出发，根据调研的结论，结合具体案例提出了针对性的开发战略。当然，企业的战略实施和结构调整不是一朝一夕的事，需要一段时间的市场适应和融合，尤其在目前的政策导向下，需要房地产企业及时做出迎合市场发展的决策，希望本文能对有助于战略南京市绿色住宅市场的房地产开发企业的战略调整有一定的参考价值。
参考文献：
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绿色建筑市场分析范文6
关键词：绿色建筑；演化博弈；演化路径；溢出效应；风险
Abstract: Based on the spillover effects and risks of green building features, to build evolutionary game model evolutionary stable strategy (ESS) system state, through the development of enterprises and government agencies gain matrix, derived, combined with the development of green building practice, exploring the evolution of green building development path. The analysis results show that: the development of green building high overflow exists in the exploration phase, high-risk characteristics led to the development of enterprise underpowered, and the Government to develop effective incentives to provide relevant technical guidance, financial support and policy guarantee, can guide the healthy development of green building.Key words: green building; evolutionary game; evolution path; spillovers; risk
中图分类号：TS958.1+7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
1引言
关于绿色建筑的研究已渗透到包括绿色技术研发、产品设计、评价标准、经济效益评价等各个环节，为绿色建筑满足技术上可行、经济上合理提供了重要依据，使其由设想、理论逐步走向实践。但我国绿色建筑的发展仍处于初级阶段，现有项目管理模式不能完全适应其发展要求，而绿色建筑具有公共产品属性，应当走“由政府引导监督，参与各方全程、全方面控制”[1]以实现绿色建筑的管理模式。基于此，本文综合考虑由绿色建筑外部性引致的溢出效应和发展初期的风险，运用演化博弈理论，探讨在政府和开发企业的主导下，绿色建筑发展决策过程的演化路径。
2绿色建筑的投资风险和溢出效应
目前我国绿色建筑产品市场还未形成统一认知，且绿色建筑开发过程较传统建筑而言，呈现出建设期成本高、运营期成本低等特点，开发企业进行投资，无法确保有足够的消费者需求，投资回收周期延长，使得开发企业投资风险增加。而金融机构尚无针对绿色建筑开发的优惠贷款措施，政府机构缺少激励绿色建筑开发的有效措施，因此在绿色建筑市场中开发企业处于孤立地位，无法取得其他参与主体支持而动力不足。
在绿色建筑发展初期，绿色建技术尚未成熟，管理水平和组织经验有限，尚需探索和创新。首批绿色建筑开发企业的探索和创新行为就会对其他竞争对手产生正外部性，促进后来者的模仿和学习，即产生技术溢出，其本质在于企业间技术转移和技术扩散行为带来的外部经济[2]；另外，绿色建筑也具有公共物品的属性，对资源节约和环境保护产生正外部性，而为这种行为买单的不是政府，而是开发企业和消费者，因此绿色开发也会产生经济溢出，统称为绿色建筑的溢出效应。对全社会来说，溢出效应的存在意味着绿色建筑供给水平未达到帕累托最优，因此需要有效的政策引导，降低开发企业所承担的边际外部成本，使参与主体有效积极配合，从而促进绿色建筑发展逐步靠近全社会帕累托最优。
3绿色建筑发展演化博弈模型构建及演化路径探索
绿色建筑投资与开发能否获得超额收益是开发企业行为决策的重要依据。投资风险直接影响了收益获取的可能性，溢出效应导致收益分配问题，因此不同的风险值与溢出率将会在开发企业与政府机构的博弈中形成不同的收益矩阵和纳什均衡。基于此，本文按照绿色建筑发展进程所表现的风险与溢出变化规律，对开发企业与政府机构进行演化博弈分析。
3.1绿色建筑发展博弈主体的基本行为及模型假设
演化博弈理论强调决策主体的非完全理性，意味着博弈主体需要在反复博弈过程中，通过学习和试错的方式寻找较好的策略[3]。其基本思想是：求解特定策略在某一系统状态下的适应度，如果结果优于系统的平均适应度，则其他主体通过自然学习使得该策略群体比重上升。在演化博弈模型中最常用的为基于微分方程的复制动态机制，复制动态方程实际上是描述一个特定策略在一个种群中被采用的频数或频度的微分方程[4]。绿色建筑发展过程中，开发企业和政府机构都会在不断实践探索中积累经验，寻求更优的发展策略，符合演化博弈有限理性假设。
（1）决策主体：为了便于分析，本文仅限定于研究开发企业和政府机构的绿色建筑发展决策博弈过程，即仅考虑两个有限理性的局中人：开发企业与政府机构。
（2）基本行为：开发企业的策略集Ai={投资传统建筑，投资绿色建筑}，政府机构的策略集Bi={采取流于形式的激励措施，采取有效的激励措施}。
（3）模型假设：假定不考虑绿色建筑的消费者需求，即消费者的选择与博弈过程和结果无关；开发企业的决策依据是自身利益最大化，政府机构的决策依据是全社会效益最大化；企业利益与社会效益的获取应考虑风险因素和溢出效应。
3.2绿色建筑发展演化博弈模型的构建
考虑开发企业与政府所进行的2×2非合作重复博弈，共产生四种情况，其中开发企业与政府的博弈收益矩阵分别用、表示，见表1。
表1开发企业与政府的博弈收益矩阵
政府机构
B1：流于形式的激励措施（1-y） B2：有效的激励措施（y）
开发企业 A1：开发传统建筑（1-x） 情况Ⅰ：
情况Ⅱ：
A2：开发绿色建筑（x） 情况Ⅲ：
情况Ⅳ：
其中，企业开发传统建筑且政府机构采取流于形式的激励措施时，企业与政府的收益分别为P1、P2。选择开发绿色建筑时，企业所需增加的投资为I1。政府机构采取有效激励措施主要通过以下三种方式：一是普及绿色建筑知识，展开相关教育和宣传活动，内部组织机构调整、聘请专家进行政策研究与指导、行业情况调研等，此类激励措施所产生的投资与开发企业策略选择无关，用I2表示；二是用于鼓励开发企业进行绿色建筑开发的经济激励措施，例如税收优惠、政策补贴和专项资金支持等，用I3表示，然而此类费用并非完全被开发企业吸收，在转移过程中会产生一定损耗，如产生利息、被非绿色建筑开发企业冒名吸收等，用表示该项资金直接反馈给企业的效率；三是用于约束或惩治开发传统建筑行为的激励措施，例如征收碳排放税、罚款等，用I4表示，其中I3、I4与企业发展决策相关。绿色建筑发展所带来的综合效益分为两类：一是直接经济效益，表现为建筑产品性能提升所带来的产品收益增值，用ΔP1表示，其为企业和社会共享；二是间接综合效益，表现为因节能节材、减少碳排放等所带来的生态环境效益及带动材料设备及施工企业等绿色建筑相关产业发展所产生的间接经济效益，用ΔP2表示。另外，用表示绿色建筑开发的风险值，；表示溢出率，即绿色建筑开发溢出效应的强弱程度。
由表1可得开发企业选择开发绿色建筑策略的适应度UGre=（1-y）a3+ya4和开发传统建筑策略的适应度UTra=（1-y）a1+ya2，又由于开发企业策略的平均适应度，因此，企业选择开发绿色建筑的复制动态方程如式（1）所示：
（1）
式中，x和1-x分别为开发企业选择开发绿色建筑策略和传统建筑策略的比例；y和1-y分别为政府机构选择有效的激励措施和流于形式的激励措施的比例。
同理可得政府机构选择采取有效激励措施策略的复制动态方程如式（2）所示。
（2）
联立式（1）、式（2），求解可得，本系统在平面内可能存在4个局部稳定点、、、及鞍点，其中、。
3.3绿色建筑发展演化稳定性及演化路径探索
为寻求开发企业与政府机构关于发展绿色建筑的演化稳定策略ESS，根据微分方程稳定性理论，需分情况讨论雅可比矩阵J的行列式值及迹的符号，从而判断局部稳定点的稳定性，见表2。
表2ESS稳定性讨论情况表
讨论情况 局部稳定点 不稳定点
当且时 、、
当且时 、 、
当且时 、、
当且时 、、
由表2可知，在溢出效应和风险特征的客观事实下，绿色建筑发展在不同的时期可能呈现出不同的演化稳定状态，这与参与主体决策策略的变化相关。结合绿色建筑在不同阶段的溢出和风险的变化情况，根据演化博弈分析，可以推导参与主体的决策行为变化，从而得出绿色建筑发展的演化路径，即在技术、市场、组织等各方面不断进步与完善的推动下，伴随着决策主体博弈策略的变化，绿色建筑发展呈现出三个典型时期。
第一阶段为探索期。绿色技术尚不成熟、消费者需求不旺盛、组织管理经验欠缺等原因导致绿色建筑开发风险较大；同时由于缺乏相关制度规范约束市场行为、保护创新企业利益导致绿色建筑溢出效应明显。此时，无论是少数企业呈现非完全理性状态勇于探索，还是政府机构加大奖惩力度、进行政策激励，都难以保证企业从中获取超额收益，可能最终宣告尝试失败。
第二阶段为发展期。探索期的经验积累、参与主体的反复创新与尝试使溢出效应和风险不断减弱，于是出现开发企业能够从绿色建筑开发中获取超额收益的情况。此时政府机构宜把握机会，加强政策激励，引导更多创新企业参与进来，使绿色建筑发展不断走向市场化、规模化。
第三阶段为成熟期。随着绿色建筑市场的参与者越来越多，市场已逐渐趋于稳定，仅靠利益驱动即可引导企业的投资行为与决策，政府对绿色建筑的引导宣告成功，无需再配置资源参与市场引导，此时整个绿色建筑市场，包括政府机构、开发企业、施工企业、材料设备供应商、设计单位、金融机构等相关主体对绿色建筑发展已达到高度一致，绿色建筑开发已成为一种常态或惯例。
4结语
研究结果表明：（1）在绿色建筑发展探索期，高风险及强溢出决定了开发企业需要有力的技术指导、资金支持和政策保障，否则难以凭借自身力量完成绿色建筑开发；（2）伴随着政府管理经验与开发企业实践经验的积累，到一定时期开发企业便能获得超额收益，同时由于溢出效应的存在，其他开发企业能够获得绿色建筑开发技术与管理经验，政府机构能够获得绿色建筑发展带来的经济效益和环境效益；（3）绿色建筑发展在探索期难免发展效率低或“走弯路”，但只要政府机构积极采取有效的激励措施，奖励与惩罚手段运用得当，就能推动绿色建筑市场健康发展，最终形成成熟的绿色建筑市场机制。
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