［摘要］随着我国经济社会的不断发展，房地产行业取得了不小的成就，企业开发了越来越多的高质量项目。房地产公司必须规范开展工程项目的建设工作，落实对项目工程的管理，从而增强开发力度和技术水平，提高自身的市场竞争力，保证项目工程的质量。本文以房地产项目管理为例，分析了房地产项目在施工成本、施工质量以及施工进度等三个方面存在的管理问题，并逐一提出行之有效的应对措施，最后针对保障购房者合法权益、避免项目变成烂尾工程以及宏观调控房地产行业等方面，阐述了房地产项目预售资金管理方面存在的问题，结合实际情况提出解决资金管理问题的有效措施，以期为同类房地产项目管理方面提供技术支持。
［关键词］房地产；项目管理；资金管理；规避措施
1房地产项目管理的概述
房地产项目管理的定义一般是指：对房地产项目全周期的详尽管理及规划，具有涉及专业多、领域广等特点。房地产项目管理一般包含房地产项目的启动、设计、施工以及建成后的竣工决算等方面。任何一个环节的内容如果达不到要求，都将会制约整个项目的平稳运行，更严重将提高项目成本，致使项目盈利降低甚至亏本，所以必须提高对房地产项目管理的认识。国内社会经济的快速发展，特别是2008年金融危机以来，我国的房地产行业已逐步成为支撑国民经济的领头行业。同时，随着物质生活水平的不断提高，人们对于居住环境要求日益提高，传统的房地产项目的管理准则、办法等越来越过时，呈现滞后性，无法满足时展的需求，迫切需要对房地产项目的管理准则、办法进行突破和创新。房地产项目具备建设周期长、不确定因素多、投资体量大等特点，所以在实际的管理过程中所面临的风险也相当大，因此房地产开发商就必须科学管理房地产项目，对风险进行评估和梳理，结合项目的实际情况制定应对措施。
2房地产项目管理问题及应对措施
2.1施工成本管理问题及应对措施
房地产项目在管理过程中，少数从业人员因为业务能力不够，在施工管理中并没有认真落实每一项规范管理。比如，施工人员对施工图纸了解不够，就不能从深层次掌握研究整个施工过程，不能制定有效的施工应对措施及施工方案，将极大影响项目施工的总体进度。施工成本的管理对于房地产项目至关重要，因此对于施工成本的管理应该做到全面性。从业人员在施工过程中的管理操作也是十分复杂。提高项目施工成本管理的效率，给房地产开发商的投资提供良好的盈利基础，就必须加强与参建单位和各个部门之前的对接，发挥团队合作能动性，共同解决成本管理的困难，优化成本管理方法。
2.2施工质量管理问题及应对措施
当房地产项目到施工阶段后，影响项目管理决定性的因素就是对现场施工质量的管理。在施工过程中，房地产开发商如果无法保证施工总承包队伍的施工质量，就不能确保建成后的商品房投入正常使用。房地产开发商必须保证房地产项目的施工质量，才能得到购房者的认可，从而提高自身在国内外房地产市场的竞争力。需要强调的是，因为施工质量达不到要求，导致建成的房地产项目不满足相关标准，那么该项目的商业价值将大打折扣，购房者安全居住的需求将无法保障，房地产开发商的信誉度也将大大降低。迄今为止，国内多数房地产开发商均未建立一套行之有效的项目施工管理准则，为保证房地产项目施工质量及成本控制，就必须采取有效的措施，以加快施工进度，确保项目按时完工。在强调房地产开发商对施工质量进行管理时，管理人员与技术人员应该多维度考虑，既要把控施工材料的质量、进场器械的运转，又要按照施工规范要求监管施工人员的操作，做到从源头开始，保障施工进度与质量。在实际操作中，应该按照下面的三个方面入手：（1）增加对建筑材料采购环节的管控。房地产开发商应该调派专人到建筑材料供应地进行实地考察，确定材料的质量再进行采购，从源头上管控建筑材料的质量，使精细化管理与建筑材料的质量等因素结合。（2）严格抽查检验建筑材料。在建筑材料从供应地运至施工现场时，房地产开发商应该对其进行抽检，确保抽检材料达到良品率后方可投入生产。对于抽检不合格的或者达不到良品率的建材，需及时返厂更换或者维修，避免因建筑材料的问题影响整体工程进度。（3）加强对从业人员的职能培训。专业合格的从业人员是保证工程质量进度的基础。房地产开发商必须注重对从业人员的培训，保障管理人员对整个项目施工程序的把控，确保现场施工按照规范化标准化执行，合理有效的提高施工质量，从而降低生产成本。
2.3施工进度管理问题及应对措施
目前，国内多数房地产开发商在项目管理过程中并未认真遵循规范的管理经验，对房地产项目管理效率的发挥阻碍极大。在项目实施过程中，房地产开发商需要与土建的总承包单位进行良好的对接，才能保证项目管理达到不错的效果。同时房地产项目的施工是持续时间长且复杂的过程，从业人员相对也不固定，人口流动性大，一定程度上使得施工管理断层，前后衔接与联系不到位，会造成项目施工滞后，增加工期等后果。因此，建立健全完善的施工项目管理机制，是保证房地产项目按质按量按时完成的重要前提。下一步便是施工项目管理机制的执行，在房地产项目施工过程中一定要严格遵照管理机制，才能确保项目施工的精细化要求。另外，技术负责人应该对项目程序进行科学的研讨，加强各个施工分项工程、施工各个班组之间的沟通联系，对于存在问题及时采取有效措施加以应对。例如，综合考查项目施工组织计划、设计方案等材料，对于施工图纸进行严格审查，避免后期变更、返工等操作。
3房地产预售资金管理问题及应对措施
在保障购房者合法权益、避免项目变成烂尾工程以及宏观调控房地产行业等方面，商品房预售资金的有力监管发挥了重要作用。但是，各地区在实行商品房预售资金监管制度的过程中，执行力度参差不齐并且存在着各种共性问题。
3.1监管制度存在漏洞，有些地方流于形式
监管制度在落实过程中，往往存在着预售资金脱离监管或者对于预售资金监管力度不足的现象，如：房地产企业假借各种名义支取首付款以脱离各金融部门的监管；银行对于预售资金账户监管不严格，导致房地产企业能够轻易地注册新账户，而导致预售资金无法按照正规流程进入监管账户；更甚者，银行利用各种漏洞协助房地产企业逃避监管，如将监管资金从银行内部划走作为开发贷款等。而且对于银行单方监管而言，仅由银行与房地产企业之间签订两方协议，从而导致相应的监管信息闭塞，银行与官方主管部门之间信息无法联通、共享，动态监管成为空谈，政府或多方监管流于形式。如果缺乏对预售资金强有力的监管，后续可能会导致项目建设出现资金问题，导致开发商无法如期交房给业主，损害业主的合法权益。2020年，有新闻报道泰禾集团的房地产开发项目出现了全国范围的烂尾，而导致烂尾的原因大多数为开发商注册多个银行账号计取售楼款；同时，银行也强制要求业主将放款账户修改为非监管账户，最终导致购房款转入非监管账户。从公共媒体的报道来看，恒大同样存在着预售资金监管不严的问题。甚至，还存在着个别房企，与施工单位、材料供应商相勾结，利用监管漏洞，通过虚开假发票、虚报建设进度等手段，提前挪用受监管的预售资金。
3.2制度灵活性不足，影响资金使用效率
在工程建设的实践中，个别地区存在着监管模式缺乏多样性、监管时限过长、监管额度过高等情况；且申请使用资金的手续复杂且繁琐，大大加重了资金的周转成本，有碍于资金的利用高效化。比如，仅在部分地区采用银行保函的措施对资金进行保护，且开具保函的门槛过高，且还须每年额外支付2%的手续费，小微开发商企业难以出具。各地政府对于解除资金监管的时间点规定有所区别；但是大部分时间点为竣工备案或者集中交付之后。而在各地区中，佛山市对于资金的监管最为严格，其规定项目必须进行首次登记之后，并满足转移登记条件的情况下，方可解除对资金的监管。行业内普遍认为，监管力度越大、期限越长，资金的周转效率就越会受到影响，而企业资金所承受的资金压力越大。2021年，国家统计局公布的前一年的房地产数据指出：全国范围内，商品房销售所收取的定金及预收款达到了66547亿元，购房者按揭贷款数额则达到了29976亿元，预售资金合计96523亿元。根据现状：各地方的监管资金额度应高于总额的三成来考虑，受重点监管的金额约为28956.9亿元，所涉及数额巨大，开发商必须根据项目的施工进度，分节点分批次申用。大量资金因受各方监管，无法及时使用周转，所以企业须垫资预先完成一定量的工程进度，这大大地增加了开发商的资金压力；在一定程度上，还可能出现资金压力向上下游合作企业转移的风险或者增加的成本由购房者分摊等问题。
3.3改进建议
对于现状而言，房地产行业的资金管控相对严格，导致从事房地产开发的企业普遍存在融资困难的问题，甚至个别房地产开发商出现了项目停工以及债务违约等严重问题。因此，更进一步深入完善监管制度就显得尤为重要，以推动房地产行业往平稳健康的方向发展。根据监管模式的不同，主管部门应采用有针对性的措施来完善存在的问题。第一，应明确银行在预售资金入账、放款过程的主体责任，可设置银行对预售资金监管的资质门槛和准入名单；一旦银行违规操作，应做出相应的处罚，禁止相关银行在一定年限内再承办此类业务。不仅如此，承担监管责任的银行的上一级银行应向当地政府主管部门出具承诺书，承担担保和连带责任。第二，地方政府主管部门应承担和落实监督监管职责，加强房地产相关信息的共享，打通银行和网签交易系统之间的信息交互渠道，保证有关部门和监管银行能够实时掌握预售资金的动态信息。开发商一旦有迹象企图抽逃、虚假提取预售资金，有关部门可以责令监管银行立即暂停相关手续、流程的进度，并暂停其网签备案资格。第三，在监管制度中引入信用考评的机制，对于违规的公司、法人，采取相应惩罚的措施并将其纳入黑名单。第四，对于房地产市场，应进行常态化监督检查。第五，预售资金分级分类监管受到业内各方单位的重视，部分地区进行了尝试并取得较好效果。成都市相关主管部门将额度与信用等级相关联（如表1所示）。唐山市相关主管部门将监管资金支取的次数由次上调为8次，其对应的8个工程进度节点包括：建成层数达四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。通过对部分地区先行的监管方案进行归纳总结，形成适合大多数城市可以落地的通用制度，并在全国范围内推广。对于满足“三道红线”标准的、具备房地产开发一级资质的、信用等级评价良好，有关部门可以适当放宽对其预售资金的监管。分级分类建议采取开具银行保函、调整受监管资金比例、调整支取使用的次数、限额等多种措施。同时，统计适用于放开监管的企业和项目并建立相关的数据库名录，实时更新。一旦发现企业或者项目出现资金周转情况恶化、资产负债率和净负债率显著上升、未按时完成既定工程节点、工程质量不达标、违法违规经营等问题，主管部门可将其从名录中移除，并加强对其监督监管力度。
4结论
综上所述，人们对房地产的质量要求更高，传统的房地产项目管理手段、模式等表现出明显的滞后性，难以适应时展，所以迫切需要对其管理手段、模式等进行创新。同时房地产项目在预售方面存在着预售资金脱离监管或者对于预售资金监管力度不足等问题，本文就房地产项目施工管理及预售资金管理等方面存在问题进行了分析，并提出应对措施，得出以下结论：（1）房地产项目在管理过程中，从业人员业务能力不够影响项目施工的总体进度，应该加强从业人员在施工过程中的管理操作，提高项目施工成本管理的效率，加强与参建单位和各个部门之间的对接，发挥团队合作能动性，共赴成本管理的困难，优化管理方法；（2）施工质量的管理对项目管理起到关键性的作用，施工阶段中管理人员应增加对建筑材料采购环节的管控、严格抽查检验建筑材料、加强对从业人员的职能培训，从源头上管控建筑材料的质量，使精细化管理与建筑材料的质量等因素相结合，确保现场施工按照规范化、标准化执行，合理有效地提高施工质量，从而降低生产成本；（3）房地产开发商在项目管理过程中未认真遵循规范的管理办法，同时因施工工期长从业人员流动性大，施工管理断层，工期滞后，因此，房地产项目施工过程中一定要严格遵照管理机制，才能确保项目施工的精细化要求，同时还应综合考查项目施工组织计划、设计方案等材料，对于施工图纸进行严格审查，避免后期变更、返工等操作；（4）预售资金的监管在保障购房者合法权益、避免项目变成烂尾工程以及宏观调控房地产行业等方面发挥着重要作用，但监管制度存在漏洞，有些地方流于形式，制度灵活性不足，影响资金使用效率，因此应该明确银行在预售资金入账、放款过程的主体责任，地方政府主管部门应承担和落实监督监管职责，加强房地产相关信息的共享，同时在监管制度中引入信用考评的机制，对于房地产市场进行常态化监督检查。
作者：叶荣森 单位：三明市沙县区房地产服务所
