摘要：2018年，我国房地产进入深度调整期，部分城市出现了房价和销量双低现象，这也反映出我国房地产企业需在发展中不断完善管理工作，加大成本控制力度，全面落实精细化管理，以推动房地产产业的持续发展。本文就将分析房地产成本控制问题及精细化管理措施，以供参考。
关键词：房地产企业；成本精细化管理；成本控制
1成本控制及精细化管理概述
1.1成本控制
成本控制是企业运营的关键，其可保证企业成本不超过预算范围，采取系统化管理模式对企业生产经营中可能出现的损耗实行全方位计算和调整，改善企业财务管理工作中的不足，进而减少生产经营活动当中的成本投入，实现企业的战略发展目标。
1.2精细化管理
精细化管理兴起于上世纪50年代的日本，精细化管理模式主要是在常规管理方式的基础上，有效降低管理成本的重要方式。落实管理责任，规范管理秩序，及时发现、解决问题是精细化管理的主要目的。精细化管理具有积极的现实意义，其有利于贯彻落实战略目标，增强企业的运营能力。
2某房地产公司的成本控制中的问题
某房地产公司成立于上世纪90年代，公司在全国各地均设有子公司，到2017年年底，公司年均开发总量为35万平方米，从2002年开始，公司采用目标成本管理加大了成本控制力度。该管理模式下可将成本管理分为确定成本管理目标阶段和监控成本动态阶段。在确定成本目标阶段，完善的设计方案使成本管理目标更为清晰。在成本动态监控阶段，应高度重视招投标、变更管理和审核计量等多个方面。但实际情况是，房地产企业应用该模式时6成以上的工程项目均出现了超预算问题，对其进行综合分析后明确了出现该问题的主要原因。
2.1成本执行动态性不足
房地产公司确定目标成本主要分为三个阶段，且每个阶段都是后一个阶段顺利进行的重要依据，其在项目开发、建设、施工和竣工过程中均占据重要的位置。尽管企业确定成本管理目标的过程中划分为三个阶段，但是成本执行时依旧采用传统的工作方式，并未充分考虑工程建设中市场环境及行情的变化、设计变化和施工变化加大了成本失控的风险。如该企业2014年开工建设的项目，在工程施工中出现了质量问题，房地产企业要求总承包单位退场并赔偿损失，但是双方并未达成一致意见，拖慢了工程进度，最终采用诉诸法庭的方式使原承包单位退场，新承包单位接替该工作。在工程停工期间和诉讼期间均产生了费用，市场环境也发生了变化，人工费和材料费价格变动尤为明显，但后期成本管理中依然采取前期的成本管理模式，最终出现成本超标问题。
2.2未切实落实限额设计
在该成本管理模式中，三个阶段成本确定主要决定于设计的总体思路，每一个阶段的限额控制都是加强成本控制有效性的重要因素，但是在成本管理工作中并未按照要求贯彻限额成本管理，施工图纸出现了超预算问题。
2.3动态控制不力
成本动态控制可达成成本控制目标，在工程项目施工中，需结合既定的计划，梳理总结已经产生的产值和已签约金额及已支付金额，并以此为基础科学预测未来一段时间内的成本投入及产值。确定目标和成本预测是重中之重，在确定目标和成本预测的过程中，要全面考量市场变化、行业竞争、招投标评价和费用支付周期等诸多要素，且以此为基础采取科学有效的防控措施。房地产企业在项目成本控制中，要就项目设计、施工和财务等多个方面采取动态监控管理措施，而成本控制部门在工作中需要汇总并核算已产生的成本，但事实是，各部门并未建立完善的监督约束机制，且各部门对执行和监督无法建立正确的认识，最终成本控制的有效性也因此受到较大的影响。
3基于精细化管理的成本控制对策
3.1精细化的楼盘规划
项目立项前，房地产开发企业需加大调研力度，根据实际做好策划工作，使项目能够与周边居民的经济水平及个人需求相适应，让客户享受优质的居住环境。为此，首先要细化客户分类，并以此为楼盘策划的重要依据。在工程项目立项时，明确楼盘所在的地理位置、周边概况、人口分布特征及潜在客户的心理需求，将客户划分为若干层次，以此明确楼盘定位。其次，明确客户的价值定位。全面了解客户的购买积极性、楼盘销售进展、利润的调控及楼盘的挂售业绩，筛选出价值较高的客户，进一步明确楼盘层次。最后，基于最有价值客户的基本需求，全面考虑客户的个性化需要，编制企业的业务流程，体现出销售的个性化特征。因为客户群体具有较强的流动性，所以客户调研和定位也会随之变化。企业应根据市场和客户的变化，积极调整策划方案，注重策划方案的科学性。
3.2精细化的楼盘设计
优化楼盘设计的主要目的是在为业主提供人性化居住空间的同时，降低成本投入，这也成为了项目建设和施工中最为重要的内容。实现楼盘设计精细化管理，需合理选择楼盘所在地理位置，根据实际确定楼盘整体的造型设计，明确建筑的总体风格，且关注建筑的各部分细节，切实提高楼盘设计水平。如某些楼盘虽然本身具有十分显著的区位优势，但是在楼盘设计中并未全面考虑楼盘周边的生态环境及人文环境，这严重降低了楼盘的价值。另外，部分楼盘的空间设计缺乏合理性，部分空间并未得到充分利用，部分设施也无法展现其作用和价值，但却占用了客户大批资金。再者，后期维修和维护也需要投入较高的费用及成本，而在楼盘设计中实现设计精细化，则能够有效维护工程的经济效益和社会效益。
3.3精细化的施工管理
建筑工程施工中，施工质量决定了楼盘的寿命，为推动楼盘销售的有序开展，要采取有效措施杜绝质量问题。为实现施工质量精细化的成本控制目标，首先，要确保工程施工中使用的建筑材料可高度满足国家的规范和标准。企业应当在项目建设的过程中，以建设高品质楼盘作为目标，严格控制工程建材的质量。如墙体材料可选择蒸压轻质砂加气混凝土砌块，该材料无需进行保温处理，一方面降低了工程成本，另一方面也增强了工程施工效果。其次，建筑工程质量决定着建筑物的使用寿命，楼盘施工质量应充分满足工程建设施工的总体要求，企业在工程建设中需执行落实高标准，切实打造精品楼盘，充分发挥品牌效应的独特优势，使建筑楼盘成为城市的一张特色名片。
3.4精细化的营销服务
营销与服务的作用尤为显著，其能够将楼盘推向市场，获得更多客户的关注和认可。精细化营销服务工作能够提高客户的满意度和客户对企业的忠诚度。为更好地达到上述目标，房地产企业需要在发展中准确把握客户的基本需求，且认真分析客户消费趋势和现阶段的市场行情，并以此为基础制定更为科学和完善的营销服务制度。再者，不断完善营销服务人员的培训工作，使其熟练地掌握营销服务业务流程，为客户提供高质量的营销服务，进而推动楼盘营销工作的有效进行。
4结语
综上所述，在房地产企业发展中，加强房地产成本控制，切实解决房地产成本控制中存在的各类问题能够减少企业的费用支出，提高企业的经验利润。针对当前成本管理工作中存在的问题，企业需采取精细化管理措施，加强工作人员的成本控制理念，在工作中认真分析房地产运营中存在的各类问题，严格控制成本控制的关键点和落脚点，细化成本管理，从而最大限度地发挥出成本管理的积极作用，增大企业的经济效益，最终促进房地产企业的快速稳定前行。
参考文献
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作者:丁菊珍 单位:湖南珠江实业投资有限公司
