[摘要]随着“房住不炒”和“不将房地产用于短期刺激经济”等宏观政策的相继实施，以及“双循环”发展格局的加快构建，房地产行业已经步入了深度调整期，房地产市场也由过去的以销售为主转变为现在的租购并举。本文对国有房地产企业现行的商业资产管理绩效考核模式进行梳理，深入分析商业资产管理绩效考核模式存在的问题，并提出完善国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式的相关对策。
[关键词]商业资产管理；绩效考核模式；优化路径
随着“房住不炒”和“不将房地产用于短期刺激经济”等宏观政策的相继实施，以及“双循环”发展格局的加快构建，房地产行业已经步入了深度调整期，房地产市场也由过去的以销售为主转变为现在的租购并举。众多国有房地产企业紧跟房地产市场发展的新形势，探索多元化的发展布局，有序布局商业资产市场，商业资产经营将逐渐成为国有房地产企业长期稳定的利润来源，在企业的长远发展中也将发挥重要作用。做好新时期的商业资产管理工作是摆在国有房地产企业面前的重要任务。囿于国有企业特殊的政治属性和功能属性，提升商业资产管理水平难以全部照搬市场化的非国有企业的资产管理模式。为此，国有房地产企业有必要立足于企业长远的发展战略，紧跟市场的发展要求，以提升资产经营水平为核心，以提高资产收益为目标，以强化资产监管为手段，以专业化人才培养为重点，科学合理地运用绩效考核举措，构建符合企业特点的资产管理绩效考核模式。
一、国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式梳理
（一）传统型的商业资产管理绩效考核模式
国有房地产企业布局商业资产市场、拓展商业资产业务具有一定的阶段性特征，致使绝大部分的国有房地产企业在从事商业资产管理工作时采取的绩效考核方式仍然比较传统。针对商业资产管理工作的绩效考核更多侧重工作结果导向，绩效考核重心集中于商业资产管理涉及的项目运营、房产出租率、租金收入和租金收缴率，在一定程度上容易忽略租赁合同的审批和签约、资产租赁档案管理、租金押金收缴、欠租管理、资产盘点、租赁预算和租金报表管理等资产管理常规工作。此外，传统型的商业资产管理绩效考核模式不注重运用考核手段调动人的积极性，会影响商业资产管理工作人员主动性和创造性的发挥。
（二）市场型的商业资产管理绩效考核模式
国有房地产企业的商业资产管理绩效考核模式不是一成不变的，随着国有房地产企业的商业资产管理模式逐渐向市场化管理模式靠拢，商业资产管理的绩效考核模式也必须结合国有企业商业资产管理特点和市场化资产管理企业绩效考核模式进行相应改变。相对于传统型的商业资产管理绩效考核模式，市场型的商业资产管理绩效考核模式具有一定的新颖性，绩效考核更注重商业资产管理工作的业绩导向和发展导向，绩效考核重心集中在商业资产管理模式的优化、品牌主力店的引入、业态的合理调整、战略合作的拓展、商业资产管理工作方式的优化、商业资产管理工作方法的创新和商业资产管理信息化的运用等方面。
（三）传统型和市场型兼具的商业资产管理绩效考核模式
国有企业具有特殊的政治属性和功能属性，这就要求国有房地产企业布局商业资产市场和拓展商业业务时不能仅考虑市场性，也要注重民生性。企业的发展导向决定了企业的考核模式，部分国有房地产企业的商业资产管理工作涵盖了市场化程度比较高的业态和品牌，也囊括了民生性比较强的业态和品牌。该类国有房地产企业针对市场化程度比较高的业态和品牌，要合理地采取市场型的商业资产管理绩效考核模式，明确市场化的考核导向，注重商业资产管理考核的经营业绩导向，以有效地提升商业资产项目的经济效益。该类国有房地产企业针对民生性比较强的业态和品牌，要有效地采用传统型的商业资产管理绩效考核模式，更多地注重考核商业资产管理的常规工作，树立社会效益的考核导向，以有效地提升国有企业的社会形象。
二、国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式存在的问题
（一）商业资产管理绩效考核模式与企业自身特点不契合
总体而言，国有房地产企业布局商业资产市场的历史并不长，企业多通过结合职能定位，按照“边总结、边完善、边提升”的工作方式，不断探索市场需求，寻找契合商业运营规律的商业资产经营管理模式，商业资产管理绩效考核模式也在不断地进行相应的调整。随着商业资产市场竞争日趋激烈，国有房地产企业的经营管理压力逐渐增大，企业的赢利难度也逐渐增加，企业会通过深化内部改革，选择合适的商业资产管理绩效考核模式，进而有效地提升商业资产管理效能，提高商业资产管理收益。但企业在选择绩效考核模式的过程中，容易忽略国有企业自身的发展定位，致使选择的绩效考核模式不适应企业的商业资产管理模式。承担功能型任务的国有房地产企业的商业资产管理工作以服务民生为主，要着重考虑商业资产管理的社会效益。有些此类国有企业忽略了自身的发展导向，选择了市场型的绩效考核模式，长此以往势必对企业造成不良影响。承担市场型任务的国有房地产企业的商业资产管理工作以增强国有资产赢利能力为主，要着重考虑商业资产管理的经济效益。有些此类国有企业忽略了市场化的发展导向，选择了功能型的绩效考核模式，长此以往也势必对企业造成不良影响。
（二）商业资产管理绩效考核导向不清晰
绩效考核是国有企业经营管理工作的指挥棒，商业资产管理绩效考核导向在一定程度上决定着商业资产管理工作的方向。准确的商业资产管理绩效考核导向，有利于明确商业资产管理长远工作方向，有利于夯实商业资产管理工作基础。囿于市场竞争和企业的经营管理压力，国有房地产企业针对商业资产管理工作的考核往往难以把握绩效考核导向。部分国有房地产企业没有很好地掌握商业资产的经营规律，在推进商业资产运营上存在急功近利的心态，采取的绩效考核模式只注重商业资产管理工作的经营业绩，忽略了商业资产管理工作的发展导向。短期来看，这种模式能够促进商业资产租金收益的增长，能够促使商业资产管理效益的提高，但长期来看，这种模式无法有效保障商业资产管理工作的高质量发展。商业资产管理工作的高质量发展是综合性的发展，既体现在租金收益的增长上，也体现在商业资产管理模式的重塑和商业资产管理体系的构建上。为此，国有房地产企业的考核不能只注重经营业绩，也要兼顾发展导向，着重考虑采取哪些考核举措才能实现商业资产管理工作的高质量发展。
（三）商业资产管理绩效考核举措不健全
国有房地产企业要想持续提升商业资产管理水平，商业资产管理模式要紧跟市场的发展形势，商业资产管理绩效考核模式也要吸收借鉴市场上标杆企业的成熟做法。与市场化标杆企业相比，当前国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式最大的不足是激励措施不够，最大的短板是创新性的绩效考核举措不多，仍然秉持绩效考核的惯性思维。在一定程度上，商业资产管理工作人员还难以全面享受资产管理效益增长带来的个人薪酬增长。国有房地产企业对于商业资产管理工作人员采取以固定薪酬为主、以浮动薪酬为辅的薪酬管理模式，固定薪酬的确定主要参考员工的教育经历、工作经历和职称证书等因素，浮动薪酬的确定主要参考公司的总体经营情况和员工所在部门的考核情况。这种薪酬确定方式的弊端是限制了商业资产管理工作人员积极性、主动性和创造性的有效发挥，因为个人即使为商业资产管理效益的提升作出了很大的贡献，但限于薪酬管理总额的瓶颈和绩效考核模式的局限，其工资收入也不会有显著的增长。
（四）商业资产管理绩效考核路径不明确
国有房地产企业商业资产管理绩效考核工作的实施关系到商业资产管理工作的效率性和公平性，商业资产管理绩效考核路径设计的科学合理有利于提升资产管理工作效率，商业资产管理绩效考核实施路径规划的切实可行也有利于保障商业资产管理工作人员薪酬待遇的公平性。为不断建立健全商业资产管理绩效考核体系，很多国有房地产企业绩效管理在绩效考核举措创新和路径优化方面迈出了实质性的步伐，取得了阶段性的成效。但对标市场上的品牌资产管理企业，同类型的国有房地产企业现行的商业资产管理绩效考核路径已经难以充分适应新时期的商业资产管理工作要求，制约了商业资产管理水平的稳步提高。面对房地产市场发生的新变化，国有房地产企业尚未明晰商业资产管理工作要实现怎样的考核目标以及怎样实现既定的考核目标。国有房地产企业普遍采用的绩效考核路径仍然是从上往下层层推进的模式，上级单位结合既定的工作目标和年度薪酬总额情况制定绩效考核目标责任书，所属单位对照目标责任书，把关键工作、重点工作和常规工作落实到具体的人。这种方式注重绩效考核的顶层设计，忽视了各个工作责任主体和资产管理工作人员的基层探索。
三、完善国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式的相关对策
（一）探索实施新的商业资产管理绩效考核模式
国有房地产企业必须正视与市场上标杆企业商业资产管理总体水平存在的差距，结合企业自身的功能属性和发展定位，科学地分析企业商业资产管理所处的发展阶段，积极探索能够提升商业资产管理水平且符合国有房地产企业管理特点的绩效考核模式。国有房地产企业要把握好商业资产管理绩效考核工作的普遍性和差异性，无论是承担功能型任务的国有房地产企业，还是承担市场型任务的国有房地产企业，都要始终坚持确保国有资产保值增值的绩效考核底线。不同类型的国有房地产企业还要细致地分析企业自身的管理能力，以匹配合适的绩效考核模式。国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式要包括经营任务考核、常规任务考核、关键任务考核和综合管理考核，经营任务考核内容要包括经营性净资产收益率、成本费用利润率、人均利润和年度预算的偏离度，常规任务考核要包括商业资产出租率、租金收入和租金收缴，关键任务考核要包括商业项目的发展定位、招商渠道拓展和商业项目运营管理，综合管理考核要包括党建管理考核和管理能力建设。
（二）牢固树立鲜明的商业资产管理绩效考核导向
国有房地产企业要精准地分析宏观房地产市场和区域房地产市场的新变化，聚焦高质量发展目标，以企业发展的确定性应对市场变化的不确定性，坚持多元化的业务发展布局，不断挖掘企业的内部管理潜力。实现高质量发展目标需要国有房地产企业始终牢固树立鲜明的商业资产管理绩效考核导向，充分发挥绩效考核的指挥棒作用。商业资产管理的绩效考核要紧紧围绕商业资产管理工作的高质量发展目标，从而助力企业实现高质量发展目标。为此，商业资产管理绩效考核也要紧紧围绕商业资产管理的发展目标。国有房地产企业的绩效考核导向要精准地匹配企业近期、中期和远期发展目标。商业资产管理的近期绩效考核导向要聚焦于优秀人才的引进、工作团队水平的提高和智能化管理手段的运用，中期绩效考核导向要聚焦于资产租金收益的稳步增长、资产管理模式的优化调整和优质商业项目的拓展，远期绩效考核导向要聚焦于商业项目可持续发展能力的系统性提升。同时，国有房地产企业任何一个发展阶段的商业资产管理绩效考核都要坚持“跳一跳、够得到”的目标制定导向，力求体现任务目标的科学性、精准性和进步性，也要保障目标制定的合理性和可及性。
（三）细化商业资产管理绩效考核相关举措
为了有效缩小与市场上标杆企业的差距，国有房地产企业要不断地细化商业资产管理绩效考核举措，针对现有激励措施和创新性考核举措存在的明显短板，采取有针对性的措施。细化激励措施的同时，要保留国有企业特色，要坚持物质奖励和精神奖励相结合，对符合条件的人员给予一定的奖励并颁发个人荣誉证书，也要坚持常规奖励和重点奖励统一，坚持共性奖励和个性奖励并用。年度考核要立足商业资产管理特点，科学地设计切实可行的奖励方式，严格区分不同商业资产项目的激励方式，使激励目标的设置既不高不可攀，也不唾手可得。深化创新性考核举措，紧密结合年度考核存在的问题，对其进行科学合理的分析，深入探究各种问题的深层次原因，努力突破国有企业的体制性障碍和机制性梗阻，采取差异化的改进措施。国有企业还要善于不断地打破绩效考核惯性思维，在符合国有企业内控管理要求的前提下，积极向市场化的标杆企业靠拢。
（四）明晰商业资产管理绩效考核路径
商业资产管理绩效考核路径关系到绩效考核工作的实施方式和实施效率，绩效考核实施路径清晰，便于商业资产管理工作的开展；绩效考核实施路径有效，利于商业资产管理工作效率的提升。面对房地产市场发生的新变化，国有房地产企业要根据市场的变化情况和企业的长远发展规划明确商业资产管理的总体考核目标。考核目标要紧紧围绕商业资产管理的高质量发展目标和商业资产管理的内涵式发展，适时地调整商业资产管理考核指标在企业总体考核指标所占的比重，加大年度考核目标的执行力度。各个工作责任主体要严格对照绩效考核目标责任书中明确的考核目标推进工作，即使存在执行难度，企业也绝不能给考核目标打折扣，因为这会影响考核指标的权威性。国有房地产企业既要不断强化商业资产管理绩效考核工作的顶层设计，也要注重各个工作责任主体和资产管理工作人员的基层探索，合理地吸收基层探索得来的绩效考核经验。国有房地产企业构建符合企业特点的商业资产管理绩效考核模式不可能一蹴而就，要排好时间表，画好路线图，分层次、分阶段、分步骤地稳妥实施，平衡常规工作与重点工作，兼顾宏观工作与微观工作。国有房地产企业要结合企业的发展战略和目标，统筹考虑商业资产管理工作的进展情况，进一步拓宽绩效考核思路，优化绩效考核的方式和方法，使绩效考核和商业资产管理能够相互补充、相互促进、相得益彰，为持续性地提升商业资产管理水平奠定坚实的根基。
作者：邢景朋 单位：上海市浦东新区房地产 [ 集团 ] 有限公司
