［摘要］近年来，随着我国经济的结构性转型，房地产行业已由高速发展阶段步入稳定发展状态，企业之间的竞争更加激烈，风险防范举足轻重。由于房地产企业运营特征，负债经营是企业发展的常态，是企业获取较高利润的重要手段。然而，过高的资产负债率使企业暴露在很高的财务风险下，阻碍房地产企业的健康发展。当前，房地产企业普遍存在资产负债率过高的情形，因此探讨降低房地产企业资产负债率方式具有重要的现实意义。文章在分析降低房地产企业资产负债率的重要性基础上，探讨了房地产企业资产负债现状及其成因，并提出了降低房地产企业资产负债率的对策建议。
［关键词］房地产企业;资产负债率;负债融资
1引言
在房地产企业的运营过程中，负债经营属于企业谋求利益最大化的一种常见手段，在合理控制负债的情况下，可促使企业在付出较小代价的情况下获取较高的利润，此方法又被称为杠杆效应。值得注意的是，如若负债过高，就会直接增加企业的资金偿付压力，当经营不善时就会促使企业财务情况的恶化，考虑到房地产企业属于资金密集型产业，将资产负债率控制在理想范围内极为关键。同时，从房地产企业经营特征来看，受工程项目建设周期长等因素的影响，一般要耗费大量的时间、金钱等，在投入一定的资金后，需要确保项目建设资料才能实现资金的回笼，因此企业需要选择合理的融资方式来获取资金，以确保运转的顺利进行，而举债就是最为常见的一种融资方式，有利于企业在自有资金不足的条件下确保自身运营情况，避免工程项目的中断。但是，如若过度依赖负债融资则可能提升企业资产负债率，降低安全性，最终对企业的健康发展造成不利影响。因此，加强资产负债管理力度是必要措施，有利于确保企业良性发展。此外，在衡量房地产企业负债水平及其经济活动能力时，一般会在基于资产负债率的情况下进行，同时债权人也可通过资产负债率对企业的还债能力，抑或是发放贷款的安全性进行判断。值得注意的是，考虑到房地产企业资金密集型特点，其资产负债率往往处于高位运行状态，需加大对杠杆率过高风险的关注度，这主要是因为如若杠杆率过高，则会直接增加企业的经营及财务风险，如若遇到资金链问题，就会导致巨额债务偿还问题的发生，给企业带来运营危机。而现金作为企业的生命，想要实现可持续发展，就需现金的不断流入，通过对资产负债率的降低，就可促进资金利用效率的提高，且还可在一定程度上提高存货周转效率，确保企业获得持续的经营现金流入，这在维持企业长期发展中发挥着无可替代的作用［1］。
2房地产企业资产负债现状及其成因
房地产企业将资产负债率控制在合理水平，是确保企业顺利发展的基础，如若资产负债率较低，则需要股东支出资本来达到维持企业发展的目的，受股东资本有限、不善于利用社会资本等因素的影响，不仅会在一定程度上阻碍企业的稳定发展，且还会为企业的发展埋下一定的隐患;反之如若资产负债率过高则会给债权人留下不好的印象，影响企业的投资。据相关调查显示，截至2018年年末，我国A股128家上市房企的整体资产负债率在80.0%左右，较以往有明显增长，其中大部分企业负债率超过了70%，少部分则高于80%。由此就可看出，我国上市房产企业的资产负债率呈较高趋势，承担着较重的债务压力。同时，房地产企业还存在高负债、高业绩并存的现象。有调查显示，2019年上半年，我国房地产企业销售额高于50亿元的有140多家，与2018年同期相比，有明显的增加，例如万科2013年资产负债率在78%左右，到2018年负债率已升至84%左右，同期营业总收入年均增长率约为17%。由此就可看出，目前我国的房地产负债率水平处于较为健康状态，但也有很多企业面临着生存危机，如若遇到意外变故，就极易引发破产等情况［2－3］。针对房地产企业而言，其往往需要先投入大量资金，尽快地如期保质完成建设，才会有资金回笼，在此前提下，房地产企业就会承担巨大的经济压力。房地产高资产负债率的成因主要包括:其一，房地产企业融资渠道单一，通常都会选择短期借款来达到维持资金流动的目的，增加了成本，尤其是外地施工时，受项目部自行支配使用资金等因素的影响，导致资金分散、流动性差等情况的发生，加之融资渠道较为单一，最终就会造成资产负债;其二，部分企业缺乏完善的资金管理制度，存在资金与计划不相符的现象，导致资金周转率较低，难以对各项目工作予以调整和控制;其三，企业缺乏完善的监管体制，存在责任与权力不平衡的情况，未全面落实对项目执行的监督，增加了资金管理的难度，导致资金周转不良，进而造成负债。
3降低房地产企业资产负债率的对策建议
3.1丰富融资渠道。房地产企业在实际的运营管理过程中，大多会采用举债的方式实现融资，此方法不仅能够获取所需资金，且还能充分发挥会抵消税额的优势，缓解企业的税负压力。值得注意的是，如若资产负债率超出合理范围，就会为企业埋下潜在的经营风险，不利于企业的健康发展。同时，当企业资产负债率过高时，就会对债权人的利益造成损害，这主要是因如若经营不善，就会损失股东的资本金，而债权人的借款也会在一定程度上受到损失，抑或是导致无法足额偿还情况的发生;如若债务人使用无息债务，或当因负债而产生的收益超过利息时，债权人就无法分享到债务人余下的收益，且如若经营不合理，剩余的亏损则会由债权人承担;如若投资回报率没有高于借款利息，那么债务人就会利用自己赚取的金钱来实现对利息差额的支付，这很不利于企业的健康发展，在处于高杠杆的前提下，就会增加企业的损失，情况严重还会提高破产率。因此，房地产企业应重视对融资渠道的丰富，不可只依靠单一的举债融资方法，可选择更多的融资对象，包括个人、小团体、企业等，在此之前需不断强化自身的资质，增加企业吸引个人、企业的能力，在明确了资本信任度后，就可开始对融资新对象进行选择。另外，还可采用发行股票的方式来达到获取资金的目的，具体而言就是，企业如若遇到资本不足，但又不想增加资本负债率，就可发行普通股，抑或是优先股等种类的股票，之后人们通过对企业状况的评估、判断后来购买股票，获取相应的收益，而企业可实现资金的募得，将其应用到运营中。在此背景下企业既能规避举债融资带来的不利问题，也能充分发挥其作用，为后续的发展奠定扎实的基础［4］。
3.2提高资金周转率。通常情况下，导致房地产企业举债的关键因素是资金不足，而资金周转率则直接影响着资金的充足情况，当前者处于较低水平时，就会引发资金问题，对此企业想要进一步降低资产负债率，落实对资金不足问题的解决，促进资金周转率提高就显得尤为重要。就现阶段而言，很多房地产企业均没有落实精细化管理，采用的是仍然传统粗犷的管理模式，尤其是在项目建设管理中缺乏细致性，就直接造成了资金利用率较低状况的发生，故企业应重视对资金的分配。在资金分配决策环节，需进一步对企业的发展方向进行了解和掌握，包括资金数量、发展规划等方面内容，之后再基于实际情况更好地制定资金分配测量，这是预防分配重点和企业发展方向相悖的关键，可在一定程度上避免资金浪费，抑或是使用效率低下等情况的发生。此外，还需强化对项目建设的管理力度，尤其是资金使用效率的管理，如在购买建设材料时，应对该项目所需原材料的大概数量进行预估，之后采用打包购买的方式，相较于零散购买，该方式更具经济性;在项目建设结束后，要落实清算、账款回收等工作，事先就需将账款回收策略制定好，并对人员的责任划分明确，选择合适的时机开展催款工作，以促进余款的回笼效率，这也是确保各项目良性循环的关键。
3.3完善监管体系。现阶段，我国经济市场具有复杂多变等特点，而房地产企业在利润、流动资产等方面都存在一定的不可估计性，总资产的变化不受控制，因此资产负债率也极有可能而发生变化。同时，考虑到资产负债率的高低直接影响着企业资金链的稳定性及发展的顺畅性，故需重视对监管体制的完善，加大对资产负债率的管控流动，尽量将其维持在正常水平范围内。首先，可采用选择合适信息管理系统的方式来实时监控资产负债率，通过对资产负债率相关信息的录入和存档，可为后续的资料查找提供便利，更加及时地掌握企业负债情况，如若发现问题就可在基于信息系统的前提下，及时的找出产生环节，给出针对性的解决对策。其次，还需构建完善的风险预警体系，以关键点预测法为例，重视对容易发生负债施工关键点的监督，并合理地开展风险评估，制定相适应的预防措施，就可在一定程度上降低资金风险性，避免一些不必要问题的出现，达到最大化减轻企业损失的目的。最后，要不断优化监管体制，除了要包含企业负债信息外，还需要收入等其他相关信息，如监管范围的全面性等，确保在基于企业实际情况的前提下，合理的选择融资途径，尽可能地缓解企业的负债融资使用情况，实现资产负债率的持续降低，确保企业的长期、稳定发展［5］。
4结语
综上所述，现阶段很多房地产企业面临着资产负债率过高的问题，即便得到一定的缓解，但当前形势仍然处于严峻状态，需加大关注度，因为如若资产负债水平处于较高趋势，就会增加一些潜在问题提高运营风险，影响企业的健康运行。而导致房地产企业资产负债率过高的关键原因在于企业自身，如对举债融资的过于依赖、资金周转率较低等。管理者没有在基于经济发展趋势的前提下，结合自身特点扩大企业规模。因此，企业若想进一步降低资产负债率，就需重视对融资渠道的丰富，通过完善监管体制等一系列措施，不断促进企业的运营管理效果，避免不必要资金浪费现象的发生，为企业的健康运行奠定基础。
参考文献:
［1］赵世彩.如何降低房地产企业的资产负债率［J］．当代会计，2018(10):66－67.
［2］刘祥州.建筑施工企业资产负债率过高的原因及对策分析［J］．企业导报，2018(24)333.
［3］田方.关于国有施工企业构建资产负债约束机制的思考［J］．企业改革与管理，2018(18):146－147.
［4］仇丽.房地产企业如何保持合理的资产负债率———来自万科、新鸿基的成长经验［J］．中国房地产，2019(5):26.
［5］付丽华.企业资产负债率过高的原因及对策研究［J］．财经界(学术版)，2018(2):77－78.
作者:张声海 单位:江西南崇置业有限公司
