摘要：当前，国内各城市的土地价格持续增高，人们对房地产项目质量的要求不断提高，对此，房地产行业开始实行精细化管理，以实现对项目开发进度与质量的高质高效管理。文章主要介绍了几项房地产开发项目的进度控制手段和质量管理策略，希望对促进我国房地产事业的进一步发展有帮助。
关键词：房地产开发项目；项目进度；质量管理系统
房地产开发项目进度管理及质量管理系统需要在满足质量要求及投资要求的前提下，将工程工期进行缩短，对整个项目开发成本进行有效节约，将资金实际使用效率提升，确保房地产企业预期投资目标能实现。
1房地产项目进度的控制手段
1.1建设设计变更管理制度
第一，需要建立严格的变更审批制度，不能出现随意变更的情况。第二，建设单位向设计院提交设计任务书时，需要对建设方案进行充分论证，征求使用单位意见，让任务书能具有全面性。第三，对施工设计图纸进行质量控制。设计单位需要保证所提供的施工图纸能达到一定的设计深度，避免出现二次设计的情况，特别是分项工程，需要一次性保证设计质量，为工期目标的实现提供对应的技术性支持。
1.2建立图纸会审制度
工程施工开始之前，图纸会审属于一项非常重要的工作，参建单位技术人员应该意识到图纸会审的重要性[1]。除此之外，监理单位与施工单位应该安排专业工程师阅读图纸，对图纸设计意图进行深入了解，将发现的问题一一记录下来并予以整理，向设计师提出，避免图纸会审出现走过场情况，防止施工过程中因图纸问题而影响工程进展。
1.3建设材料及设备供应制度
建筑材料及设备的供应和工程施工进度需要进行相互衔接。材料及设备的供应需要紧跟工程施工进度，根据建设单位及施工单位的具体要求来进行施工合同的签订。目前施工所用材料及设备供应方式一般有两种，第一，建设单位自行采购；第二，施工单位自行采购。为了有效实现进度计划，不管使用哪种方式都需要进行提前计划、考察、招标、订货等。特别是加工时间较长的设备更应该给予高度重视，避免因为材料及设备等问题存在停工及窝工等问题。所以为了确保工程施工进度，需要建立对应的材料及设备供应制度。
1.4使用技术性措施
针对项目工程特点使用科学并合理的施工方案，不管是进行主体结构施工还是装饰工程施工，都需要对施工段进行合理划分，确保施工过程能连续并均衡地施工，在空间及时间上合理组织，保证整体施工质量和经济效果。除此之外，还需要积极使用新技术及新工艺，以此加快施工进度[2]。此外，还需根据气候情况进行组织性施工。在施工过程中，根据当地季节气候特点，采取最为合适的施工技术措施，从而将气候因素带来的窝工或是停工情况发生率降到最低。例如，若是在冬季进行主体结构施工，则可采取在混凝土内添加防冻剂的方式来确保主体结构施工质量。
1.5使用经济性措施
进度及编制计划需要考虑资金需求计划，保证资金来源及资金供应时间。及时办理项目工程预付款及进度款相关手续，并有效监督项目工程款使用情况，对施工单位挪用工程款的情况进行及时防范。同时，还可根据工程实际情况建立奖惩制度，若工期提前则给予一定奖励，工期耽误则处以惩罚。进行有效的索赔管理，公正处理，避免因施工单位的不合理索赔影响施工进度。
1.6进行施工合同管理
施工合同的管理内容主要包括对工程进度计划及合同工期之间的关系进行协调，确保合同进度目标能有效实现。除此之外，还需要严格控制合同变更，严格审查各个单位提出的合同变更情况，审查完毕之后将合理的变更情况补充到合同当中。相关工作人员还需要进行必要的风险管理，在合同当中充分确定风险及进度之间的关系，找出对应的处理方式。
2房地产项目开发过程中的质量管理
2.1主动控制
主动控制主要指的是预先对影响工程项目质量的因素进行提前分析，并根据结果来制定有效的应对方案，采取各类预防性措施确保工程质量及目标的有效实现。主动控制是对即将要实行的工作进行管理及控制，对工程建设质量进行提前控制。一般情况下，主动控制的措施如下。第一，全面并详细地调查项目工程外部实际情况及内部实际情况，充分分析及研究各类外部条件，有效确定影响工程项目质量的各项不利因素，并将这类因素与对应的管理职责及质量计划进行结合。第二，对工程项目风险进行识别，分析影响工程建设质量的各项因素，为工程质量风险效果提供重要依据，并分析结果，在工程项目质量计划的有效实施中按照风险大小对质量事故管理工作进行提前防范。第三，需要根据科学方式制订工程质量计划，对影响质量的因素加以有效分析，从经济、资源、财务等层面上实行技术控制，最大程度地减少影响工程质量的各类因素，促进工程质量能达到最优效果。
2.2被动控制
被动控制指的是工程进度需要按照相关的质量控制计划进行控制，质量管理工作人员在工程建设当中需要进行跟踪，将检查过程中发现的施工质量问题整理归纳，并将问题传递给相关的质量控制及管理部门，相关技术人员通过技术性分析，将工程质量问题提前找出，并制定整改措施及方案，然后需要相关施工技术人员在施工中实施施工方案，有效纠正建筑工程中存在的质量偏差。被动控制方式为一种反馈类型的控制方式，也是工程施工质量目标能有效实现的重要保障及重要性手段。
3结束语
进度及质量控制对于房地产开发项目而言十分重要，工作人员应重视进度及质量的有效管理，将这两项工作与房地产企业开发项目进行全方位结合，为企业发展创造相应的经济效益及社会效益。但是，目前我国房地产开发企业在进行项目管理及控制过程中，未能充分认识进度及质量管理重要性，过分重视表面利益，忽视控制工作带来的经济效益。目前，房地产开发企业已实现了对市场认识的全面提高，逐渐加大了项目管理重视度，对进度控制等相关原则实行有效并全面的应用，采取多项措施进行质量控制，通过全方位、全过程的控制，使得项目建设周期得到进一步简化，促进资金实际使用效率全面提升。
参考文献：
[1]孙宏伟.房地产开发项目管理的重点及难点分析[J].铁道建筑技术,2013(S1):232-233.
[2]刘瑞.公路工程项目质量控制与进度管理研究[J].工程技术研究,2018(11):107-108.
作者:张豫立 单位:浙江舟山东大置业发展有限公司