住房改建论文范文1
住建部领导在宣布这一喜讯时还指出：完成这一宏伟规划，到“十二五”末，我国的保障房可以覆盖城镇居民总数的20%。闻此，令人十分痛心，十分内疚。痛心的是，“十二五”末正是新中国成立66周年，值此六六大顺之年，我国保障房的覆盖率却只能达到20%。内疚的是，我是一个参与房改文件起草的人。如果我们不在房改进程中下出大“昏招”，保障房的覆盖率会远远高于这一水平，到今天许多城镇的覆盖率超过70%也不是难事。
我与一位朋友讲述以上论点时，他吃了一惊，提了很多问题。我把他提的问题和我的回答整理成以下八条，似能比较全面地解释以上论点。
一问：为什么建国60年后的“十二五”才开始大规模建设保障房，直到“六六大顺”之年，保障房的覆盖率才达到20%？
答：党和政府一贯地关心人民的住房问题。新中国建立之初，面对“一穷二白”的国情，实行了低工资制，力求多节省出一些资金来加快建设。在那种情况下，我国推行了与之相适应的公房低租金制度，以求在当时的条件下较好地解决广大职工的住房困难。现在我们可以看清楚，这种公房低租金制度，是一种符合当时国情的以保障房为主体的住房制度（以下简称保障房制度）。最好的证明是，而今正在推行的廉租屋，就是一种公房低租金制度。在当时比较艰难的条件下，通过各级政府和各单位千方百计地努力，每年都能建设一批公房。再加上各城市还进行过三、四次住房解危、解困活动。累计到上世纪九十年代，全国已有60%以上的城镇居民住在这种保障房内，因而当时我国已经成为世界上拥有众多保障房的国家之一。
二问：这样巨大数量的保障房到哪里去了？
答：根据当时住房商品化的房改理念和政策，我们决定把可以出售的公房全部出售成为私房，从而“消掉”了当年实有的数量巨大的保障房。
三问：为什么会形成这样的房改理念和政策？
答：形成房改理念和政策，决定于当时的历史条件。我国推行房改初期的主客观条件主要有三：其一，长期受外国封锁的“闭关锁国”，使得我们对国外的住房情况知之甚少。房改之初我们就不了解什么叫保障房，更不可能把旧住房制度认定为保障房制度。其二，当时我国的大局和主流是推行商品经济和市场经济，因而从房改一开始我们就毫不犹豫地走住房商品化的道路，并认定提租补贴和出售公房是符合商品化要求的、最佳的改革举措。其三，在改革进程中逐步地认定：房改的对象是旧的公房低租金制度，住房商品化的主要对象是公房，因而把可以出售的公房全都出售使之成为私房，是全面推倒旧制度“彻底革命”的举措。
四问：当时人们列举了旧住房制度许多弊端，使人们认为必须推倒它，是否属实？
答：旧住房制度确实存在许多弊端。但其中不少弊端，例如有的单位分配不公，有的单位有人恃权多占住房等，在近些年分配保障房的过程中仍时有发生，并非旧制度所专有。旧制度所专有的弊端是所建公房全都只租不售，并让所有的租房人都享受低租金待遇。这种办法，政府和单位每年都要投入大量资金建公房，却一分钱也收不回来。更由于低租金不敷维修之用，每年政府和单位还要补贴大量维修管理费用。产生这一弊端的主要问题是，没有区别对待，每个居民没有尽其所能地参与住房负担。这种全由公家负担的办法，已使旧制度逐步地处于难以为继的境地。对此，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，下称“23号文”）决定停止旧制度、推行住房分类供应制度是完全正确的。因为住房分类供应制度正是一种按居民经济承受能力区别对待，有租有售，使每个居民都能尽其所能地参与住房负担的制度。
五问：从“23号文”至今已过去15年，为什么没有人去研究旧制度的问题？
答：当年人们认定旧制度是房改的对象，列举了它存在的诸多弊端，最后由“23号文”做出予以停止的定论。对于已有定论的事，人们不去研究它是完全正常的。只有我这个既研究住房问题也研究房改历史的84岁老翁，通过近十几年的漫长岁月才有所感悟。今天我在此发表的属于反省性质的意见，就会使我成为全国唯一的提出旧制度是保障房制度的人，也是唯一的提出我们下出了“消掉”数量巨大保障房大“昏招”的人，如因其不当而引起众怒，很有可能受到严厉批判。以上意见，没有经过长期的房改经历是难以感悟出来的。我这个产党员既然感悟到了，就不能让其“淹没”，而应以对党对人民负责的态度把它讲出来，使之成为研究房改历史的后来人兼听则明的参考资料，即使受到批判也无怨无悔。
六问：在房改之初决定走住房商品化的道路，可以理解。但在“23号文”做出推行住房分类供应新制度决定后，如果再继读出售公房变成私房，岂不成了先卖掉数量巨大的保障房，然后再去建设保障房吗？
答：你的提问建立在我前面讲的旧公房也是保障房的基础上，现在来看当然提得很有道理，但却不符合当时的历史实际。从“事后诸葛亮”来讲， 即使当年没有认识到旧公房是保障房，“23号文”也面临着两种选择。第一，将出售公房变成私房的改革进行到底；第二，把出售公房改为出售保障房，使改革旧制度与建设新制度紧密地结合起来。可惜当时人们认为，旧公房是住房商品化的对头，是改革的对象，把可以出售的公房全部出售使之成为私房是“彻底革命”的举措。而人们对保障房重要性的认识还处于起步阶段，对保障房需要用半产权房等办法予以稳固更是毫无认识。因而，当时没有一个人能够超越历史局限提出第二选择的建议，也就毫无疑义地把第一选择写入“23号文”。我曾在1992年（与林志群同志合作）和1997年发表过两篇介绍国外推行住房分类供应制度的文章，似乎对此问题了解得稍早、稍多一些。其实了解得很肤浅，当年我在参与“23号文”送审稿起草时，就从未想到过第二选择。
七问：如果当时决定实施第二选择，会不会增加困难？
答：实施第二选择，主要的内容是把出售公房改为出售保障房，与出售公房的任务量完全相等，不会增加困难。如果采用第二选择，主要应采取以下四项措施：第一，宣布将旧制度所有的公房全部改为经济适用住房，出售公房就成了出售经济适用住房。第二，出售价仍按当年定的“房改价”，不让居民多出一分钱。第三，只要居民愿意在这套经济适用住房里住一辈子，政府也不干预，不影响居民拥有住房的愿望。如要出售，则由政府或主管单位依照经济适用住房的有关规定予以回购。第四，在1998年以前各城市已经出售了一定数量的公房，但都没有发产权证。只要在发产权证时申明按新规定所有出售的公房都属于经济适用住房就行了。
八问：实施第二选择有何好处？
答：最大的好处是，在2000年出售完可以出售的“公房”即经济适用住房后，我国的经济适用住房的覆盖率就超过居民总数的60%。回想这些年我国建设供应保障房的波折坎坷和艰难困苦，把第二选择叫做“好得不得了”也不算夸张。在保障房60%覆盖率的基础上继续提高就容易得多。因为其比较容易，各城镇政府的积极性也会高得多。可以这样估计，考虑到城镇人口增加和有些住房必须折除等因素在内，大约用十几年时间，依靠建设廉租屋和经济适用住房齐头并进，许多城镇的保障房覆盖率超过70%也不是太困难的事。个别条件特好的城镇，为了争当“冠军”或“前十”，就有可能率先达到保障房覆盖率超过80%的既定目标。
实行第二选择，还有以下几大好处：一是，城镇内大多数居民住在数量巨大的经济适用住房内，就成了城镇政府必须十分关注和认真抓好的重要工作。规章制度会越来越完善，管理水平会越来越提高，保障房的运行会越来越健康。而前几年每年建设的经济适用住房只占总房量的5%左右，反而出现了建房很少、问题很多的怪现象。二是，按一户只能住一套经济适用住房的规定（旧制度也规定一户原则上只能住一套公房），完全符合我国人多地少需要在住房建设供应上节约使用土地的要求。三是，要求公务员每户住一套适用于公务员的经济适用住房（我在之前发表的文章中论述过），有利于廉政建设。四是，前些年我国对房地产业的宏观调控，曾对房价和住房套型多次提出要求，但都未落到实处。如果大多数居民住经济适用住房，其房价和套型由政府确定，既解决了广大中低收入者的住房难，切实地成为惠及大多数居民的德政，又抓住了解决上述问题的关键。五是，解决了中低收入者的住房问题，房价问题就成了高收入者的住房问题而“不足为虑”。只要针对高收入者大都拥有多套高档住宅而采取征收较高税收的办法，就会抑制这些人的“购房热”，房价也能平稳。
十分内疚，我们当年囿于历史的局限，在“23号文”中下出了先把数量巨大的保障房“消掉”，然后再从头开始去建设保障房的大“昏招”，使得以上的估计和好处只能是空想，因而成了我国房改进程中另一大遗憾。由于这一“昏招”阻滞建设新制度进程特别严重，也可以称之为最大的遗憾。
这一“昏招”还曾延续到制定经济适用住房的管理办法中。由于建设经济适用住房用地免收土地出让金，因而规定：居民购买经济适用住房超过5年后，只要补足土地出让金就可以上市出售。它再一次证明，当年流行的出售公房是“彻底革命”的思想对人们影响之深，以及对保障房需要大力维护认识之浅。现在人们一看就会十分惊奇，辛辛苦苦建起来的经济适用住房，五年之后就可以通过出售把它“消掉”，完全是一种“狗熊掰棒子”的办法。这一“后续”的“昏招”，直到后来把经济适用住房定为半产权房才得到纠正。
住房改建论文范文2
【关键词】公共租赁住房 居住福利 构成指标
一、引言
住房具有商品性和福利性的双重特性，根据住房所面对的消费群体不同，福利性存在差异，对于低收入阶层，住房的福利性往往超越了其商品性。在我国城镇化进程加快的背景下，新生代城市居民、大中专院校毕业生和农民工等中低收入群体催生了大量“夹心层”住房需求群体，由于户籍等各种限制他们被排斥在现有住房保障体系之外，而短期内又买不起价格日益上涨的商品房。2009年3月，住房和城乡建设部提出要加快公共租赁房的建设（以下简称“公租房”），能够解决住房可支付能力较低的中低收入人群的住房问题，“十二五”期间我国规划建设3600万套保障性住房，其中重点发展公租房，公租房不仅仅是一个栖身之地，它被视为是帮助中低收入人群摆脱贫困，使他们拥有更多的资源和能力获得自身发展的机会，提高其经济和社会地位的重要手段。
公租房的需求量巨大且逐年递增，能够改善居住条件和实现社会和谐发展，但也存在很多问题，如土地和资金等供应不足、空间失配，居住隔离等现象，而综合研究公租房带来的福利及其衡量评价的较少。在发达国家和地区，对福利测度的研究广泛用于评估个人或某一群体的不平等、贫困状态。以居住为核心的物质资源是人的基本生存条件和形式，住房周边的自然与人文环境、就业机会、教育、医疗、交通等公共资源要素以及住房带给人们的心理状况构成了居民的居住福利，居住福利具有空间维度和时间维度，中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距，促进社会公平，因此研究公租房的居住福利的构成有重要的现实意义。
二、文献综述
国外很多学者研究了和居住相关的福利，世界银行（1995）认为城市居民的住房周边的空间环境，包括自然与生态环境、人文环境、教育资源、医疗卫生条件、交通便利程度、就业机会等空间资源要素构成了居民的居住福利，是住房消费决策的重要因素之一。Hunter& Smith（2005）在森的理论基础上，应用2000年英国家庭面板调查数据考察了健康、住房、社会交往、休闲、拥有伴侣和就业6 个方面的功能、能力与主观福利的相关性。GusdorfF（2008）研究阐释了城市在变迁过程中究竟是怎样产生不平等的。交通费用对于郊区的福利受惠者家庭的影响比其他地区的居住者更大，短时间看来，有限的住宅供给也使他们无法迁入城市中心，长期看来，城市希望通过调整来消除不平等。日本的早川和男（2005）认为在当今社会居住权应当重视住所周边公共资源的优化配置，它涉及与居住活动相关的经济因素，安全因素，文化因素和心理因素等，即所谓的居住福利。
国内学者近几年研究居住福利的增多，郑思齐（2011）认为住房就不仅是遮风避雨的物质空间，它决定了城市居民的生活环境和社会交往空间，为社会民众获得各种城市资源，积累人力资本和社会资本，融入城市主流社会提供机会，城市的众多公共服务资源（如教育、医疗、基础设施、治安等）和社会资源（如人力资本和社会资本、工作机会和其他机会）都是有形或无形地附着在区位之上的。李梦玄（2012）建立保障房社区居民福利的评价指标体系，使用模糊评判方法对被保障对象的福利变化进行测度，研究显示除了居住条件、心理状况有了非常明显的改善之外，被保障对象的生活条件、教育条件、就业条件和交通条件均有不同程度的恶化，保障房应选址在市区就业机会多的地方，保障房的公共设施也需逐步完善。李红波（2013）考察全面福利中的居住福利，将其空间化，即居住区位选择的可行能力，基于森的可行能力理论，融合客观主义福利理论的测度方法―消费者剩余，运用改进的AMM模型对居住空间福利即不同群体居住区位选择可行能力进行阐释。
三、公共租赁住房居住福利的构成
3.1森的可行能力理论框架下个体福利的测度
不平等程度和贫困状况的分析是以个人福利水平的测量和比较为基础的。阿马蒂亚・森在前人研究的基础上，明确提出用功能、能力与自由等概念来考察人们的福利进而考察不平等状况，这就是能力方法理论（方福前，2009）。森所构建的福利分析框架创造性的从人的“可行性能力”的角度入手，用能力（capability）一词作为衡量福利（well-being）的手段，能力是人们能够取得各种生活内容（功能）的不同组合，包括了不同类型的各种生活，人们可以根据自己的喜好自由（在可以实现的前提下）对其进行选择，即，当对某类目标人群进行福利测度的研究时，由于福利本身的复杂性，森（Sen，1997）的框架仅仅告诉我们应该从功能（function）或可行性能力（capability approach）方面进行研究，而没有具体提出对于这些功能应该如何量化并形成一个衡量福利的指标体系。在森的可行能力框架下，对于微观层面个体福利的衡量可以从三个方面入手（聂鑫，2011，方福前，2009），首先，对研究对象选择列出适当的功能指标；其次，对各个功能指标进行量化赋值；最后，对多维福利的功能指标进行加总。
3.2可行能力分析框架下公共租赁住房居住福利的构成研究
根据森的可行能力框架，可行性能力是人们能够取得各种生活内容（功能）的不同组合，研究福利，首先要列出目标群体的多维居住福利生活内容，即福利影响因素指标体系。住房及其周围的资源极大的影响人们的生活质量，居住不仅是一个静态的场所，它意味着物质空间的改善和身心健康的需求。物质是福利的载体，居民的认知是福利的体现，居住福利涉及客观因素和主观因素，其内容是包罗万象的。
由于福利的内涵很广，无论是理论研究，还是实证分析，都显示出福利衡量和测度的多维性，所以当前对于居住给人们带来的福利研究也出现了概念理解多样化、研究手段复杂化和等趋势。（Adriaanse 2007； Amole 2009）描述了一个居住福利多维框架，并可以使用不同的评价方法，Mohit （2010）指出居住福利的客观衡量与住房的物理特征、设施、服务和环境相关。而Galster （1985）和 Amole （2009） 发现居住福利的主观衡量与人们的心理层面、感知测量、情绪、态度和期望等密切相关。Amerigo and Aragones （1990）认为居住环境的客观属性被居住者评价的时候就变成主观性的。在这一前提下，很多研究（Kahana 2003； Amole 2009； Mohit and Nazyddah 2011）强调了客观和主观参数在不同情境下评价居住福利的作用。近来，Lee和Park （2010）认为居住福利主要包括对住房和邻里满意情况的感知。而Mohit and Nazyddah （2011）根据他们对两个住房项目的测量，认为居住福利指标包括：住房单元特征和单元相关服务（包括非住房部分）、公共设施、社会环境和邻里社区设施。Mohit （2010） 指出公共住房居住的中等收入家庭对住房的空间和成本满意，而对水暖和公共设施不满意，如休闲区域、操场、出租车和公共汽车服务等。Ha （2008）则发现韩国公屋中的居民对医疗保健设施、商店、银行和邮局满意，而对停车场和绿化很不满意。而在马来西亚新建的低收入群体的公共住房中，人们对居住单元服务的满意超过了其他居住特征。因此在前述研究的基础上，居住福利的衡量应该包括三个方面，住房单元特点、居住社区设施和环境、住房的管理。
相对于居住福利的影响因素，人口和社会经济特征（Lee and Park 2010），如性别，收入（Varady and Carrozza 2000），年龄（Galster 1987），婚姻状况、收入、教育背景（Jaafar et al. 2006；
Salleh 2008），居住时间和使用权（Ogu 2002）也是影响居住福利的关键因素。客观的房屋特征、社区特点和环境条件（Kahana 2003； Jiboye2010； Teck-Hong 2011； Buys and Miller 2012），住房交付策略（Teck-Hong2011），居住位置（Jaafar 2006）也被发现影响居住福利。Mohit （2010）发现这些影响居住福利的变量随着国家和文化的不同而不同。
综上所述，根据森的可行能力框架，列出可行性能力，即人们能够取得各种功能性生活内容的不同组合，即居住福利的多维构成要素。本文的概念框架是公租房的居住福利受到居住者特征的影响（如性别、年龄、收入、教育背景、职业、婚姻状况、居住时间和家庭规模），由居住者的住房水平客观情况（住房单元特征、社区设施和环境、区位环境）和主观满足的复杂感知（居住满意、感知公平）构成。这是基于一种假设，即公租房的居住福利的构成是基于住房能否充分或不充分的满足居住者的特定或多样化的需要。
在这个理论框架下，进一步分析公租房家庭居住福利的各个维度，并在可行能力理论框架下创造性的构建公租房居住福利的构成指标，主要包括五大方面：住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境，居住满意情况和感知公平情况，其中住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境主要是居住福利的客观构成，居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成，具体居住福利五大方面的功能性内容即指标构成如下图2所示：
四、总结
基于森的可行能力框架，本文深入剖析城镇公共租赁住房的居住福利的内涵及构成，研究发现公租房的居住福利受到居住者特征的影响，由居住者的住房水平客观情况（住房单元特征、社区设施和环境、区位环境）和主观满足的复杂感知（居住满意、感知公平）构成。并创造性的构建公租房居住福利的构成指标，主要包括五大方面：住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境，居住满意情况和感知公平情况，其中住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境主要是居住福利的客观构成，居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成。中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距，促进社会公平，本研究为今后探索公共租赁住房居住福利的影响因素和改善奠定了理论基础。
参考文献：
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住房改建论文范文3
关键词：住房保障制度；公共服务；公平价值；效率价值
一、 引言
转型时期，维护社会稳定的问题成为政学两界关注的焦点。但是，人们普遍性地就稳定谈稳定，而忽略公共服务等其他保障性因素对社会的作用，更没有人把公共服务和社会稳定两个变量联系起来加以研究。作为公共服务的重要内容，社会保障的社会稳定作用却得取极大关注。早在20世纪90年代，就有学者注意到居民生活保障问题与社区稳定的关系。张凤英（1998）指出：“建立社会保障制度，既是社会主义市场经济正常运行的必要条件，也是维护社会政治稳定的重大措施”。吕红平（1999）认为失业与下岗人员的生活保障问题关系到社区的和谐和稳定的问题，主张通过建立居民生活保障体系来维持社区的稳定问题。邱向宁（2001）认为“社会保障正是通过提供经济上的社会保险、社会救助、社会福利、医疗卫生、优抚安置等保障，满足社会上各个不同人群的需要，使他们的基本生活得到保证，进而调整社会关系，缓解社会矛盾，促进社会稳定发展”。（王莉丽，2002；张昆玲等，2011；马子量，2011；刘立刚、薛惠元，2013）持类似观点。张晓玲（2014）认为“弱势群体的基本权利受到忽视甚至被严重侵害引发了大量的社会矛盾和冲突，这些矛盾和冲突已经成为影响社会稳定的突出问题”。在她看来，加强弱势群体的利益保障与社会稳定的维护有内在联系。徐广路、张聪和李峰（2015）认为“我国已经基本建成覆盖城乡的社会保障体系，对社会稳定起了极大地促进作用”。他们从流动人口的角度分析了社会保障对社会稳定的具体的促进作用。虽然社会保障属于公共服务的范畴，但是，关于公共服务与社会稳定的关系尚未有学者专门进行探讨。而随着公共服务理论与实践的日益深化，这个问题日益成为十分紧迫的研究课题。
为此，本文梳理了相关理论文献，建构了一个公共服务与社会稳定关系的命题框架。根据这个框架，以住房保障制度服务为例，分析了唐家岭村的案例。本文不仅能够在理论上起到抛砖引玉的作用，呼吁学界关注公共服务与社会稳定的关系。在实践层面，本文也能为实务工作者进行政策制定提供一定的理论启示。
二、 有关概念与理论框架的提出
1. 概念界定。
（1）公共服务。由于受到西方学界研究逻辑的影响，我国学者对公共服务的概念的界定常常是与公共产品相联。例如，吴双（2005）认为公共服务是指“提供公共产品和服务”，一般来说，公共服务属于公共物品，具体可以分为三类。第一类：具有非竟争性和非排他性的服务，如国防服务、公共安全服务等。第二类：非竟争性和非排他的服务，包括邮政、电信、民航、铁路服务，水电气服务等。第三类：非竟争性和非排他性强的服务，包括公共环境服务、公共科教、文体事业、公共医疗，公共交通以及社会保障等。本文也是在这个框架内使用公共服务概念的。
随着实践探索的拓展，关于公共服务的测量问题受到关注。理论界，主要有两种相互对立的测量方式，即基于公共管理的政治民主视角和基于企业管理的经济效率的视角（Halachmi Arie，1999）。两者观点的差异，主要在于服务使用者的理解不同。公共管理的视角将服务使用者看作是公民，主张服务质量应当根据他们的需要来判断，注重回应性、透明性和参与性等标准；企业管理的视角则将其视为顾客，基于顾客至上的理念，主张服务质量应该由作为服务商行的公共部门来决定，价值取向上注重经济、效益和效率等标准。简单地说，就是一个方法是侧重于政治回应性，一个方法侧重于经济效率价值。
（2）社会稳定。通常，人们很容易对“社会稳定”作望文生义的解读，认为“社会稳定”就是指社会稳固安定、没有变动。在冲突治理实践中，各地方政府的做法就是最好的证明。
但是随着实践的不断发展，国内学者们已经普遍认识这种理解的弊端，并致力于寻找一个更科学化的基于动态关系的定义。龙玉琴（2012）认为，人类社会只要是处于发展过程中，就总是包含着社会问题、社会冲突，没有绝对意义上的稳定。来源于百度百科的资料指出，社会稳定并不是意味着社会的固定不变而是维持现行秩序前提下的动态平衡。周斐斐（2011）认为社会秩序、和谐的状态是社会稳定的特征。也就是社会稳定是指人类社会生活的安定协调和谐和有序，是在人们自觉地干预控制和调节下实现的社会生活的一种动态平衡的状态。社会稳定是一种动态的平衡，是多种因素相互作用的结果，是国家长治久安的重要保障。
这些回顾能够更好地帮助我们理解社会稳定的内涵。而就本文而言，我们更关心的是如何对其内涵的理解，使这个概念更好地为本文的研究问题服务，而非社会稳定的概念本身。因此，我们只需这样认识社会稳定，它是与秩序、和谐、公正等价值内容相关的概念。
2. 理论回顾及分析框架。吴玉宗（2005）从服务型政府的高度来认识这个问题。他认为“公共服务型政府建设与和谐社会构建提出的背景是相同的，在方向与内容上是一致的。公共服务型政府既是和谐社会的内容，又是构建和谐社会最重要的主体。而且公共服务型政府建设的过程就是和谐社会构建的过程”。陈福今（2005）认为完善政府公共服务职能，有利于为构建和谐社会奠定稳定的社会基础。公共服务具有“提高人民群众的生活质量、提高整个社会满意度的作用，因而完善的公共服务是社会团结和社会安全的稳定器”。高云（2006）认为政府应当在认识社会矛盾复杂性的基础上，厘清公共服务的重心，在社会矛盾动态变化的趋势中，寻找相适应的公共服务模式，在构建和谐社会的动态进程中改善政府的公共服务。李建刚（2007）认为“和谐社会蕴涵着公平正义、民主法理、诚信友爱以及现代政府与社会关系的同质化”，因而“构建效能、责任、服务、法理、监督、互动型模式的现代服务型政府”是十分必要的。彭未名和王乐夫（2007）认为新公共服务理论追求公共利益和价值，重视公民和人的价值，因而这样的行政理念能够成为和谐社会的新视角，故而十分强调政府的公共服务职能等。肖鹏（2007）的研究更为深入，他直接指出我国公共服务的财政保障机制不足，这不利于政府建构更科学合理的公共服务体系，进而影响到和谐社会构建。
基于我们日常的经验及上述研究的回顾，我们可以认为公共服务与社会稳定之间是有相关性的，甚至优质的完善的公共服务对社会稳定的维护具有积极的作用。这个理论命题的提出，能够有助于我们更好地认识一些治理实践。为此，在这个框架下，本文来分析和审视，蚁族村唐家岭的改造实践，由此得出一些关于国家政策制定的启示。
三、 公共服务对社会稳定的影响：基于唐家岭村的考察
1. 蚁族村唐家岭的改造及后续影响。唐家岭，位于北京市区西北五环外的西北旺镇，属于比较典型的城乡结合部。
近年来，随着北京市城市化进程的推进，唐家岭村日益发展壮大，成为各界瞩目的“蚁族”村。但是，唐家岭村的发展带来管理上的难题。据统计，唐家岭现有的户籍人口仅有二千六百多人，而高峰时期流动人口可达五万多人，其中之1/3是大学生，它们被形象地称为“蚁族”。村民为此转以出租房屋为生，每月收入相当“可观”。但村居改制后管理人员不足，只有9人的村委班子，要管理从户籍、治安、保险、上学等全部的事务，给政府带来管理上的巨大难题。为了获得高额的利润，村民们极力阻碍改造工程，而政府方面又基于社会稳定的考虑，态度十分坚决。唐家岭村的改造工程是势在必行。2010年3月29号北京市政府启动唐家岭地区整体腾退改造工程。政策宗旨是，改造后全体村民迁上楼，从“源头”上减少外来人口的涌入。由于唐家岭村处于北京近郊，这样特殊的地理位置，村民们的补偿预期自然很高。在唐家岭村改造的过程中，由于每个村户情况不同，补偿标准及方案难以面面俱到，因此补偿落实的过程中，引发很多村民们的极度不满，甚至一度引起越级上访行为。为了表决心，村民们徒步4个多小时到海淀区政府上访，给当地村两委施加压力。但，最后，经过村两委的努力和相关政策保障的实施，唐家岭村腾退拆迁工作顺利完成。
但是，唐家岭的问题虽然得到解决，但是北京周边又涌现出新的“唐家岭”村。随着“蚁族村”外来人口的大量搬迁，唐家岭周边房屋租金普遍上涨，回龙观、天通苑等大型居住区的涨幅高达三成。为了寻找价格低廉的“栖息地”，“蚁族”们纷纷涌进邻近的很多未拆迁村子，致使类似“唐家岭”村生活模式的村落不断涌现。小牛坊村成为很多人的搬迁目的地。这里租金比唐家岭更便宜，400元能找到18平米的房子。更严重的是，类似的聚集地还在不断地以全面铺开的形式加速形成。小牛坊村以北2公里～3公里外，以东半壁店村，西半壁店村及史各庄村为代表，正在形成不断扩大的趋势。这三个村连在一起，与八达岭高速公路相连，因为是三村相连，又因为村民自建的房屋都很高，交通又很方便，价格相对低廉，因此聚集人口达15万人，远胜原“唐家岭”村的程度。
尽管同样有拆迁预期，但村内到处可见新建违章建筑。为了挣取高额的租金收入，村民们完全不顾政策规定，也无视村民和租户的安全。据了解，村民盖的六七层小楼，尽管成本只有100万元，但是租金收入每年可以达到60万元～70万元。这也正是村民们敢在拆迁预期下盖房的原因。
可以设想，这些新唐家岭村同样会因拆迁引起越级上访事件或是更为严重的。如若相关制度保障服务不及时跟进，如此下去，在类似北京这样的大城市，可能会不断地循环下去，政府治理面临的挑战会日益加大。这就需要，从根本上改变治理的战略，加强公共服务体系的建设，从而突破“维稳”来谈“维稳”的怪圈。
2. 案例分析：以基本住房保障制度为例。某种意义上说，唐家岭蚁族村的反映出我国住房保障制度服务的问题。住房保障制度是我国的基本公共服务。“公共租赁住房、限价商品住房，以及棚户区、危旧房、城中村改造等，都属于地方政府提供的公共服务范畴”（齐慧峰、王伟强，2015）。当前的问题是，尽管外来务工人员已被纳入住房保障的对象范围，但住房保障对象仍以户籍人口为主。大量在城镇工作与生活流动人口，被排除在住房保障制度的覆盖范围之外。如唐家岭的"蚁族"们就是如此。根据公共服务的两个评价标准，审视这个问题要从公平维度和效率维度两个层面来进行。
（1）公平维度：公共服务的回应性。早在上个世纪末，国务院就发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（1998年）。该《通知》指出要建立以经适房为主体的多层次的住房供应体系。也就是，高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。
在政策文件的影响下，短短几年时间，全国各地的经济适用房快速发展，无论开工面积还是项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。因其房价相对低廉，经适房逐渐成为中低收人家庭住房的重要选择。
但是，随着中国房地产市场不断成熟，仅仅经济适用房已难以满足市场的需求。2007年，两限房开始受到人们的关注。两限房即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
又随着经济社会的发展，经适房和两限房显然不够。也是根据1998年的纲领性文件《通知》的要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。目前，我国逐步形成实物配租、租赁住房补贴和租金减免等三种主要保障方式的廉租房保障休系。
2006年开始，由于各种弊端出现，经济适用房建设制度受到质疑，迫切需要加强廉租房建设。国务院颁布条例给予政策支持，要求地方政府按一定比例将土地出让净收益用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。不过，由于标准过低等诸多因素影响，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准的人群。被排除在外的重要群体就包括中低收入阶层。这可能也是类似于唐家岭地区出现的重要原因。2007年8月，国务院又出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，同时，进一步明确住房保障范围和标准。这个《意见》的最大特点就是，将解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的重要职责，这无疑为解决住房保障服务提供了强有力的制度保证。2010年6月，“公租房”首次被正式提出。它主要为了解决中低收入阶层的住房问题。新一轮的保障房计划，将公租房列为未来“重点发展”方向。
为了回应公民的住房需求，政府不断出台新的政策。目前，我国的城镇基本住房保障制度已初步形成。但现行的城镇住房保障制度也还存在一些问题，导致的结果就是制度落实的问题。
通常说来，住房保障制度的落实难的原因有：住房保障资金来源少，财政投入不足，地方政府热情不高，企业投资的动力不足，甚至还存在着偷减料等行为，造成住房保障质量存疑。
（2）效率维度：公共服务的市场化。2007年，根据国家政策，廉租住房、经济适用住房以及公共租赁住房建设所需的土地，由地方政府划拨提供，住房保障的财政支出主要由县、市级地方政府承担。2007年《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》明确规定：“廉租住房建设是地方事权，投资以地方为主，中央予以适当补助”。在这样的制度安排下，各地方政府最为困扰的难题就是资金来源问题。
按照2010年7 800亿元的保障房投资来推算，预计2011年1 000万套保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。据查，其中有5 000亿元资金将由中央政府和省级政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，这5 000亿元的资金投入还不包括地方政府无偿划拨土地的成本。而且，保障房资金来源不容乐观，1.3万亿元资金估算还没有把征地、拆迁补偿以及公共配套措施计算在内。
据了解，地方政府融资平台的债务已经超过10万亿元。如果无偿划拔保障房用地，以及将土地出让金的10%严格用于保障房建设，将使得原不堪重负的地方政府更加举步维艰。
为了突破资金来源的制约，各地方政府积极寻求多元化的资金渠道。
最重要的资金来源是企业及社会捐助。但是，由于利润率不高以及分配和销售等主动权在政府手中，参与机制缺乏，民间资本直接参与的积极性差；而地方政府也更倾向于将建设权给央企和国企。企业参与保障房建设的常见方式是代建模式，即企业不投入资金我，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；在目前的情况下，这种代建的模式较有可行性。
在住房保障服务中，发挥市场机制是极为必要的合理的。但是，由于国家制度不规范，这种代建模式也有问题。最严重的就是保障房的质量问题。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，对于施工方来说，要想在这个利润内求利，只能违规发包；对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利。层层盘剥之后，保障房质量失控似乎成为必然。例如，2010年北京“明悦湾”保障件。类似的事情还有很多。这些事件加重了社会各界对保障房质量的信任危机。
（3）公共服务对社会稳定的积极影响。在我国的基本住房保障制度中，政府既希望增强公民的回应性，实现住房保障制度服务的政治民主价值；又希望通过市场机制的作用，增加基本住房保障制度的效率性价值。以住房保障制度为例的公共服务，其标准不仅由它对公民有回应性来决定，还要取决于公共服务的市场化水平。尤其是后者，它是基于公共服务的效率性价值的政策标准，在实践中，最容易快速地实现公共服务，市场的劳务和技术都是公共服务所需要的。但是也是最容易出现的问题的，由于国家制度化不足，市场监管不到位，常常会出现难以保证公共服务质量和水平的事件，最终影响到公民对政府的信任，从而加剧社会的不稳定危机。因而，公共服务对社会稳定施加的积极的影响，需要从政治层面的民主价值和市场层面的效率价值两个方面努力，从社会稳定的根本源头上，来探讨当前的社会稳定的问题。
四、 结论与政策启示
论文通过文献的回顾与梳理，初步尝试建构了公共服务与社会稳定之间关系的命题框架，并以此为工具，以住房保障制度服务为例，审视和分析了北京唐家岭村的改造问题的根源。论文认为，公共服务质量对社会稳定有潜在的影响作用。它是通过政治民主的回应性价值以及企业管理视角下的效率性价值两个层面而发挥作用的。因此，社会稳定问题的研究应当重视公共服务问题，而不是就稳定谈稳定。当然，本文只是作者进行的一个初步尝试，还有很多不完善之处，今后会继续关注和开展后续的研究，尤其是关于公共服务与社会稳定的相关关系的系统分析。
但是，本文中唐家岭村改造的案例还有需要我们不断反思的地方。在当前主流的公共服务市场化思潮的倾向下，市场化某种程度上能带来效率，而市场也会失灵，我们应该坚持怎样的公共价值观，以更好地履行公共服务中的政府的责任，这可能是本文最需要反思的地方。
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住房改建论文范文4
Abstract： The right to adequate housing has solid essence of human rights. Through many years of development， it has the mature standard. At present， in foreign practice， the implementation of the right to adequate housing mainly are the government leading and social leading. In the present China， the implementation path of the right to adequate housing is multiple， taking housing found direct access public rental housing construction as an example. The article analyzes the necessity， feasibility， and validity of implementing the path， and aiming at the problems in specific operation， puts forward a series of suggestions.
关键词： 适足住房权；住房公积金；公共租赁住房
Key words： the right to adequate housing；housing fund；public rental housing
中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0136-05
0 引言
适足住房权作为一项基本人权，近半个世纪来得到了国际社会的普遍认同，对于适足住房权的理论研究也正日趋深入。但理论研究的繁荣，未必总对应着具体实践的进步。至少在中国语境下，公民适足住房权的实践保护，非但未能为中国住房人权理论的发展提供推动，反而呈现出现实对理想的巨大反讽――2011年，即使在中央政府前所未有的调控力度下，中国大中城市平均房价收入比仍达到7.4，其中七成大中城市超过8.0，远高于国际公认的合理比例。①住房问题犹如挥之不去的噩梦，既对庙堂之上改革者的决断与魄力造成深深掣肘，更为江湖之中庶民的生存与安居带来重重困境。试观今日之域中，竟是房商之天下。欲在市场经济游戏规则的迷局中，发现实现适足住房权的中国路径，必须追本溯源，借他山之石，采本土之利。
1 适足住房权的人权本质
人与万物相较，未必具有任何超然的生理禀赋，但确在智识上达到造物之巅峰。因此，人放弃了放逐自然凭个体野蛮生长，选择了构建社会依群体有序生活。不同的时间、空间下，存在过不同的社会、群落，诞生过不同的秩序、法律。因此，诸多规则之法理根源，确可归于社会共同体的权威意志与统治秩序的需求。但毕竟尚存在部分法则，与社群意志无关，与个人意义相连。此类法则，记载的是人之为人的根本尊严，定义的是人存于世的基本意义。人基于该等法则而取得之权利，不因国家、社会与威权的更迭而变换。此类法则于法理意义上，称之为“基本法”，产生之权利即为“人权”。申言之，人权是人为目的而非手段的直接体现，其不基于国家法律而产生，相反，国家负保障人权之绝对义务，人权恰恰制约国家权力之行使！
人权之至高位阶，确实导致了人权理论的发展谨慎――从以“公民权利和政治权利”为核心的第一代人权共识到以“发展权”为核心的第三代人权共识，全人类经历了大半个世纪的认识进程。适足住房权的理论发展史，同样漫长：
1948年《人权宣言》第25条提出“人人有权获得保障其本人与家属健康与福利的适足生活水平，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……”。1966年《公民权利和政治权利国际公约》则首次直接以“适足（Adequate）”界定人之住房需求，其第11条第1项规定：“本公约缔约各国承认人人有权保障其本人和家庭拥有适足的生活水平，包括适足的食物、衣着和住房……”。1991年，联合国经济、社会和文化权利委员会了其对前述公约中“适足住房权”部分的权威解释（《第四号一般性意见》），指出：“不应狭隘或限制性地解释住房权，比如，仅把其视为拥有头顶寸瓦之权利，或把住所简单视为单一商品，而应把其解释为安全、平静和有尊严地居住于某处的权利”。②同时，该意见细化了适足住房权的权利内容，即“有法律保障的使用权”、“服务、材料、设备和基础设施的提供”、“合理的房价收入比”、“卫生健康的住房条件”、“公平的住房机会”、“合宜的居住地点”与“合宜的文化环境”。进入新世纪以来，联合国人权委员会已对“适足住房权”采取了明确的工作定义：“每一个男人、女人、青年和儿童获得和持续拥有一个能够平静和有尊严地生活的有保障的住房和社区的权利。”③至此，适足住房权概念的规范表述日臻成熟，而其国际实践亦是如火如荼。
2 实现适足住房权的域外经验
纵览域外适足住房权之保障政策，大体可分下述两种模式：
2.1 政府主导模式④ 该等模式下，第一种具体路径系政府自建公共住房，其代表国家为巴西。1966年巴西政府创建“就业保障基金”，以此保障国家住房发展计划的实现。具言之，巴西通过社会保险法和税法的双重保障，强制要求雇主以税款的形式，按雇员工资总额8％向基金会缴存基金，而后基金会将基金存入雇员个人账户，并交由全国住房建设银行经营和保管，存款按年利3％由银行付息。该等基金，个人可在缴纳5年后，提取并用于支付房款；国家则直接将其沉淀部分用作国家建房资金。
3.2 住房公积金直接参与公共租赁住房建设的合法性 路径的必要可行，尚不足以论证制度的正当合法。虽然以保障适足住房权为合理性根基，但在中国语境下，为保证制度成本的最小化与制度实施的操作性，制度本身不悖于既有法律框架，是绕不过去的前提。毕竟，相较于立法的朝令夕改，若能于解释论上找到依据，非但改革阻力极大降低，制度落地亦将不是难题。
根据现行《住房公积金管理条例》（下称《条例》），住房公积金直接用于公共租赁住房建设，尚需排除“性质”与“用途”上的两大阻碍：
首先，根据《条例》第3条，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。由此，具备“工资”属性的公积金直接被用于公共租赁住房建设，似乎缺乏正当理由。但问题并未就此结束，根据《条例》第11、12条，公积金由住房公积金管理中心负责归集、使用和保值，并存放于其委托商业银行的专户中――此时矛盾出现了：因货币具有高度替代性，民法上对于货币的所有权流转始终适用“占有与所有一致”的特殊原则。⑦因此，缴存者将住房公积金缴存给管理中心后即移转了对该笔资金的占有，而管理中心基于“占有与所有一致”原则也就此即取得公积金的所有权，从此应仅对缴存者负相应债务。由此，管理中心基于所有权而决定公积金之使用方式，自然理所当然。可是，问题仍未解决――仅简单承认管理中心对公积金的所有权，将导致职工的受益权受到严重威胁：一则管理中心将可以随时非为缴存者利益使用资金，二则公积金投资增值收益将直接归属于国家――毕竟，只要到期偿还债务，缴存者有何权利干涉管理中心行使对“自有资金”之权利，有何权利主张管理中心运用“自有资金”投资所获之增值收益？这一切，均与住房公积金制度之初衷截然相悖。看来，既要坚持基本民法理论，承认住房管理中心具有对公积金使用处分之权能，又不能简单否定公积金之受益权归于缴存者的制度初衷。那么究竟应如何解释管理中心与缴存者间的法律关系，方能逻辑自洽地推导出前述结论？答案惟有信托法律关系。
具言之，住房公积金制度所涉法律关系是一个典型的法定信托关系，即缴存者作为委托人，职工个人为受益人⑧，以住房公积金作为信托财产，信托给受托人住房公积金管理中心。管理中心在名义上拥有住房公积金的所有权，对缴存者负信义义务，以其自己的名义管理和处分住房公积金。但其必须为了受益人的利益而管理和处分住房公积金。又因该信托关系之成立是基于《条例》的规定，而非当事人的合意，故称之为法定信托。当《条例》对缴存者和管理中心的权利义务关系规定不明确时，应适用《信托法》的有关规定，特别是其中关于信义义务之规定。由此，基于信义义务，管理中心必须留存足够的份额以满足公积金贷款之申请，同时必须为职工利益而积极运用公积金的沉淀资金投资，以保障资金的保值增值。同时增值收益，最终亦当归职工所有。而论已至此，管理中心运用公积金直接参与公共租赁住房建设之合法性至少已部分成立――对于中低收入者（尤其是夹心层），该等投资可使其在不购房的情况下解决住房问题；对于中高收入者，该等投资使公积金增值收益能力提高。综合来看，此为管理中心履行信义义务之合法手段。
其次，根据《条例》第五条，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。仅从字面文意分析，该条对住房公积金用途之规定，似对公积金用于公租房建设存在明确限制，但其实仍暗存解释空间：其一，立法采“用于职工……”而非“供职工用于……”之表述，语用逻辑之微小差异，却导致了公积金使用主体的差异：前者显然意指管理中心可使用公积金解决职工建造住房问题；后者则指向惟职工有权动用公积金的当然推论。因此，既然当前职工直接使用公积金自建房屋已成为不现实之命题，那么，缴存者通过缴存公积金，委托管理中心投资公租房建设，何尝不是当下中国职工实现自住住房建造的曲线路径呢？由此，在解释论上，将住房公积金的使用用途扩张解释至公共租赁住房建设，并无合法。
3.3 “直接参与模式”的具体操作问题
3.3.1 公租房所有权归属 为保证信息对称，应由住房公积金管理中心直接控制资金，直接进行工程发包，以保障资金的安全运用；为保证风险控制，则应将公共租赁住房的所有权归属于管理中心，由此在出现公积金流动性风险时，其才可将公共租赁住房进行抵押以获得融资。
3.3.2 房源筹集与土地供应 住房公积金支持下公租房的房源筹集应主要分为三种模式：①直建发包模式。即公积金管理中心作为发包方，直接将公共租赁住房项目发包给施工单位，待公共租赁住房建成后，向施工方支付工程款，并取得公共租赁住房的所有权。②配建回购模式。即在一般的商品住房建设或经济适用住房开发项目中，按一定比例（各地6%-15%不等）配建公共租赁住房，待公共租赁住房建成后，公积金管理中心按约定的价格向开发商购买配建的公共租赁租房，取得该部分房屋的所有权。③成品回购模式，即公积金管理中心从二级市场上直接回购现成的商品住房作为公共租赁住房房源。
在土地供应上，保障性住房用地本即应通过划拨方式取得无偿国有土地使用权，故前述直接发包模式的土地供应自无问题。但在配建回购模式下，因配建部分的回购价格通常低于市场价格，会给开发商造成利益损失，因此，为了避免开发商转嫁损失于其他购房者，应考虑若商品房开发项目中配建公共租赁住房的，同样适用无偿取得土地使用权的原则，免除配建部分的土地出让金，或者政府事后折返相应已支付出让金。
3.3.3 公积金资金的投入比例限制 目前住房公积金的缴存提取采“宽进严出”模式。缴存的强制性使公积金资金来源稳定，缴存主体扩大使公积金归集额不断增加。而公积金提取和使用的法定事由限制使无购房需求且不符提取条件的缴存者直至退休前均无法提取资金；同时允许承租人以公积金缴纳房租，也客观减少了公积金的提取需求。加之未来管理中心若可以公租房产权抵押融资，未来公积金抵御流动性风险的能力应该较高。但毕竟近年来仍有一些地区随楼市回暖，出现了明显的公积金存贷倒挂、流动性不足的现象，因此公积金投入公租房建设的资金比例应当存在法定限制。而每年可投入公积金占累积归集余额的具体比例，可视各地公积金累积归集规模而具体确定。
3.3.4 公租房建成后的准入与退出机制 就准入机制而言，以公积金资金建设的公租房承租人首先应为缴存人，这系前述法定信托关系的当然结论。其次，既然公积金归集不以户籍限制为前提，那么对公租房承租人亦不应当存在户籍限制。就退出机制而言，除发生法定的解除事由与租赁合同约定的解除事由外，缴存者地位的丧失亦应成为承租人退出租赁法律关系之法定事由。
3.3.5 资金增值及收益分配 根据前述法定信托关系之推理，公积金收益系属信托财产之收益，应归受益人即职工所有（当然，受托人可事先收取必要的管理费用，其中包括管理中心的管理费、公积金贷款风险准备金、收回投资与缓解通货膨胀压力的风险准备金）。至于分配之方式，可有调整利率和直接返还两种选择。前者指通过适度提高公积金存款利率或降低公积金贷款利率，来达到返还收益的目的。后者指扣除完前述管理费用后，以公积金增值收益的部分占总归集额的比例作为净增值比例，在净增值比例范围内再确定一个比例作为增值收益返还比例。缴存额×增值收益返还比例=增值收益返还额，增值收益返还额每年计算一次，逐年累积。当达到提取条件时，职工不仅可以提取账户上的公积金余额，还可以获得自缴存年到提取年以来累积的增值收益返还额。
3.3.6 资金安全的监管 资金运用的效率与资金安全的监管无法分离。事业单位属性的管理中心虽作为受托人，但囿于资质能力限制，尚需委托大量专业机构（如商业银行、工程建设公司、物业管理公司等）进行资金投资、公租房建设、公租房运营、收回投资，返还缴存者的全程操作。因此，管理中心至少应在资金动用、项目发包、承租资格审查、增值收益分配等关键节点与环节上进行全面监管，这对其监管能力提出了极高要求。
4 结论
自中国告别了福利分房时代以来，住房逐渐以自用商品与投资产品的双重角色，在市场上自由流通。但中国特有的制度结构与市场环境下，住房又注定无法作为一个单纯商品：在中国快速城市化过程中，住房是每年近千万“新市民”的刚性需求对象。这决定了中国住房的定价过程中，始终面对着稳定的需求支撑；在分税制改革之后，地方政府的财政收入捉襟见肘，巨额的土地出让金已是维系地方财政安全的根本保障。这决定了中国住房的价值构成中始终存在着巨大的土地成本；在中国市场发育的初始阶段，多层次资本市场尚未成型。因早期制度红利而形成的大量民间资本，缺乏有效的投资渠道和分散化的投资方向。近年来，随中国经济发展而狂飙的房地产市场已成为民间资本最好的投资选择。这使得中国住房的价格形成中，又确实存在着投机炒作的泡沫。刚性需求的旺盛、土地财政的困局、投机炒作的泡沫共同决定了中国商品房价的居高格局短期内无法颠覆，适足住房权的中国实现最终无法诉诸市场的自我调整，而必定依赖于政府提供的公共住房保障。而囿于巨大的制度成本与路径依赖，中国公共住房体系的发展注定是一场巨大而系统的社会工程，不可能于朝夕间一蹴而就。
但与此同时，适足住房权的人权本质又要求中国政府不可以制度成本为理由，只强调未来的系统改革，却忽视当下的民众困境。而系统的改革工程，也从不寄希望于未来某刻的制度突变，而必然建基于每时每刻的细微改良。具言之，在明确当前中国政府角色、市场环境的前提下，结合现有住房政策成果，进行尽可能多样的并扎实的微观制度改良，方是在当下中国实现适足住房权的真正路径。基于此，适足住房权在当下中国的实现路径，不可能是一条一目了然一劳永逸的光明坦途，而恰恰是由无数条植根于既有制度格局中迂回曲折的通幽小路所共同构成的。本文以“住房公积金直接参与公共租赁住房建设”为例，细致分析了其可行性、必要性与合法性，并就其将面对的具体操作问题提出了一系列建议。笔者并无创设任一制度扭转乾坤之雄心，惟望前述繁冗之赘述，可起抛砖引玉之效，进而使“实现适足住房权之中国路径”这一问题的研究，不但继续透彻深入，而且更为细致切实。毕竟，适足住房权虽贵为人权，但它还不是高远宏大的第三代人权，它还仅仅是事关个人衣食住行的第一代人权。其实现路径不应停留在纸面与理念之上，而必须落实于政策与行动之中。
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[5]本部分各国公共住房政策资料参见：李莉、王旭：《美国公共住房政策的演变与启示》，载于《东南学术》，2007年第5期，第48-53页；刘朝马：《住房保障政策：英国经验及启示》，载于《城市问题》2007年第3期，第91-93页；王宏哲：《适足住房权研究》，中国政法大学博士学位论文，中国期刊网优秀博士学位论文库，第41页；汪丹：《智利的养老保险私有化改革》，载于《社会福利》，2004年第5期，第47页.
[6]房屋租售比例在1：200至1：250之间意味着房地产运行良好，而1：300是警戒线。文中数据引自陈富勇：《报告称京沪等一线城市房屋租售比超警戒线》，载于《共产党员》，2010年02期，第61页.
住房改建论文范文5
摘要：本文运用文献研究法总结了我国有关住房保障体系的研究进展，总结出在住房保障体系的领域中研究内容主要有三项：第一项是住房保障体系的指导思想研究，第二项是住房保障供应体系的研究，第三项是住房保障需求体系的研究。住房保障制度不仅是民生问题，更是社会问题。所以对住房保障体系的研究应当从各个不同的角度进行，以保证有效推动中国住房保障体系向前发展。
关键词：住房保障体系；政府职能；法律完善；市场机制
在计划经济时代，住房被作为生产必须资料，城镇住房实行由国家和国有企业统一投资、建造、分配、维修和管理的福利体制，住房短缺现象严重。改革开放以来，中国由计划经济体制转为社会主义市场经济体制，福利性住房供应也随之打破，房屋进入市场，但是住房短缺的现象并未由此解决。在我国，住房保障体系是由住房保障体系的指导思想，住房保障的供应体系和住房保障的需求体系构成，所以就从这三个方面对各个学者在住房保障体系方面的研究进行总结。
一、住房保障体系的宏观指导思想
住房保障体系的指导思想的研究方面，主要以思维方法、经验总结法为主。通过归纳演绎、分析综合的方法，对国外及中国香港的经验进行对比的方法来研究我国住房保障体系的现状与不足，进一步提出了对我国住房保障体系改革的建议。
在研究中，有学者从住房保障制度的内涵出发，提出构建住房保障制度的原则；有些学者从国外及中国香港地区获得经验来研究我国住房保障体系中存在的问题。在从内涵出发的学者认为城市住房是具有准公共产品性质的，所以不是一个单纯依靠市场经济商业化运作就能实现的目标，且这些学者认为我国住房保障体系主要有五种，即经济适用房、廉租房、公共租赁房、两限房和棚户区改造，但是一些学者则认为应当停止其中的经济适用房，将经济适用房进行改革。更有学者认为，面对我国的住房保障体系的制度缺陷，“三房合一”是最好的选择有些学者从北欧福利国家荷兰着手。还有学者是从住房保障体系发展完善的国家――德国寻找经验，认为我们应当从德国严谨的各项制度体系中寻找出路。虽然各学者对我国住房保障体系研究的切入点不同，但是对我国住房保障体系的缺陷及建议在大致方面是相同的。1、我国在城镇住房保障体系的发展中应当有一个明确的思路，要建立一个高公平、高统一、广覆盖、可负担、多层次、可操作这样的住房保障体系。2、我国存在的问题主要也集中在以下几个方面：①、政府职能管理重叠。②、缺乏长远的规划和系统的法规体系，导致政策变动频繁。③、执行过程产生异化，容易产生新的分配不公和腐败。针对我国住房保障体系出现的问题，学者也对应的提出了解决的方案：①、明确住房部门的职责，形成可追索的问责机制。②、建立明确的支持保障房的法律体系。③、保障形式多样化，确保公民居住权落到实处。④、住房保障资金筹集渠道多样化。⑤、建立公私合营机制，倡导合作建房。
在研究住房保障体系范围中，从保障范围划定的方法出发，提出了我国住房保障体系在划定范围上出现的一些问题，比如“低保线”标准的问题、现行收入与资产上限的问题[8]。另有学者从中国政府住房保障范围的历史发展变迁进行了研究，从住房保障的历史发展方向着手，从1978年改革开始至今的我国住房保障体系的范围进行了总结，且提出了住房保障范围的问题。但不管从哪个角度看、研究学者的意见都是要扩大住房保障体系的范围，因为当前扩大住房保障范围不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、拉动内需、促进经济平稳增长。
在研究住房保障体系水平方面，有些学者运用了数量模型进行探求，通过对适度性水平，理论框架的研究提出我国保障性住房资金投入总体规模明显偏小，实际保障水平偏低，需要加大投资力度。有些学者从保障型住房的面积标准角度来研究，以人类居住的舒适程度与否来考虑分步实施的战略，并给住房保障面积标准提供了四个方案。
二、住房保障供应体系
在我国，住房保障供应体系主要有经适房、廉租房、公共租赁住房方面的研究，而对限价房、棚户区的研究则很少。在经济适用房停建以前，有许多学者对经济适用房的制度进行了研究，但大多都是对经济适用房制度进行了批判。在近几年的研究中，学者逐渐把研究方向转向公共租赁房研究，将公共租赁住房视为我国保障性住房供应体系的核心，一些学者就从国际住房保障模式演变入手，探讨适合我国国情的住房保障模式。
在住房保障供应体系的补充研究方面，有学者从法律的角度出发，通过对公租房的性质、特点进行概述，提出完善在我国集体土地上建立公租房的建议，以期望我国在司法事件中解决在集体土地上建立公租房纠纷提供参考。
三、住房保障需求体系
住房保障需求体系在我国应该主要涉及两个方面的内容。一是住房公积金、第二则是房租补贴制度。不可否认的是，在我国，住房公积金存在严重的制度问题，住房公积金的废存也一度成为各个学者争议的目标。有一些学者认为，住房公积金的实质是在“劫贫济富”，违背了当设立住房公积金的初衷，由于住房公积金是给买的起房的人所准备，而买不起房的人不仅享受不到住房公积金的待遇，却反而也要承担住房公积金带来的支出压力。另外一些学者认为住房公积金虽然是由缺点，但是也有其优点。比如改变了人们的消费，拉动了住房需求、增加了储蓄等等。对公积金的研究虽然多，却缺少对房租补贴制度方面的研究。
四、总结
我们从上述总结中看到，对住房保障体系的研究并不是很均衡，并且对住房保障系的研究中，缺少微观层次的研究。在住房保障体系的研究中，数据模型较少，大多数是根据理论归纳推算而来，缺少了直观性。
我们在对住房保障体系的研究中，今后应当注意在住房保障需求体系与住房保障供应体系多多下些功夫，避免住房保障体系研究的不均衡状态。且应在法律法规方面、财税方面等微观层次多多进行系统的、细致的分析。对社会中的热点问题应当加以关注，避免空谈道理，应当联系制度中的实际问题来进行深入研究。并可运用多种方法，如跨学科研究方法，模型法等等来进行问题的探索。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）
参考文献：
[1]许安拓.构建我国住房保障体系：本土实践与国际经验[J]中央财经大学学报，2012（5）
[2]曾国安，潘晶晶.论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标框架[J]江汉论坛，2011（2）
[3]鲁旭.我国保障性住房的制度缺陷与重构：以江西“三房合一”为例.现代城市研究[J].2013（8）
[4]景娟，钱云.荷兰住房保障体系的发展及对中国的启示[J].现代城市研究，2010（10）
住房改建论文范文6
关键词：社会保障；住房保障；对策
住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。
1住房保障制度的历史借鉴
从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。
以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。
西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。
2充分认识住房制度上的误区
当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。
3健全住房社会保障制度的对策
在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援助性、互助性三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。
住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。
参考文献
［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.
