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城市土地征收补偿条例范文1
关键词：征收补偿 征收主体 矛盾 缓解 化解
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令，以下简称《征收条例》）修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不适应的情形，对房屋征收与补偿的纠纷解决机制作出了新的规定，其中第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”
相比原《城市房屋拆迁管理条例》，《征收条例》取消了房屋拆迁的行政裁决，改由政府作出补偿决定；取消了行政强制执行，改由房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。这就意味着房屋拆迁正向着缓和拆迁引发的矛盾，进而增强社会稳定性的方向发展。
一、房屋征收补偿工作中矛盾的产生
所有矛盾的产生，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否就是矛盾引发的焦点，其成因主要有以下几点：
首先，房屋拆迁决定存在的矛盾。原《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料……市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”但根据建设部《城市房屋拆迁工作规程》第五条规定，“需要拆迁的项目，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定取得房屋拆迁许可证。对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门制定。”这就是法律制度引发的矛盾。
其次，在原《城市房屋拆迁管理条例》中，政府在房屋拆迁阶段对自身定位比较模糊。虽然在土地征收阶段形成了对拆迁土地征收的权利，却没有承担其对搬迁住户补偿的义务；在土地出让阶段政府获得了土地出让收益，却没有完成土地上的拆迁；在房屋拆迁实施阶段，却又将矛盾交由房产开发商与被拆迁住户自行解决。
另外，房屋拆迁过程中补偿的不合理、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人担心自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁：还有就是部分被征收人害怕如果自己先签订协议，而后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？以上这两种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其是在项目最后期，剩下那么一、二户的时候，为了不影响工程的进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就使前期搬迁的被征收人从心理上无法接受，继而对房屋征收产生抵触情绪。
最后一点是被征收人对征收补偿的期望值过高。随着城市房屋价格的不断上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期越强，补偿的要价和附带条件也就越来越高，与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足，这就造成极少数人会漫天要价，竭力阻挠项目的开工建设。
二、对产生的矛盾进行化解
城市土地征收补偿条例范文2
备受关注而又颇多争议的“新拆迁条例”终于露出全貌。1月29日,国务院法制办全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(下称《意见稿》),公开征求各界意见。
此前,新拆迁条例已历经两年多的酝酿。
早在2007年12月14日,《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》草案已提交国务院常务会议,经审议决定,再广泛听取有关部门意见修改后,再次提请国务院常务会议审议,然后公开征求意见,再由国务院决定公布施行。
此后,建设部和国务院法制办几乎把草案推倒重来。
2009年12月16日和2010年1月20日,国务院法制办两次组织专家座谈会,对新的拆迁条例进行讨论。第一次座谈会后,“拆迁”字样被删除,条例的名称更改为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
因为存在“公共利益”在现实征地拆迁中屡被滥用的情况,《意见稿》第一次以列举的方式,对“公共利益”进行了界定,其中包括:
国防设施建设的需要;国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造的需要;国家机关办公用房建设的需要;法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
值得一提的是,《意见稿》将“危旧房改造”列为公共利益中的一项。此前,一些法律界人士对此已表示反对意见。而在现实中,也不乏地方政府以“旧城改造”的名义进行商业房地产开发的案例。
《意见稿》同时规定,对危旧房改造项目须征求被征收人的意见,只有在90%以上被征收人同意进行危旧房改造的情况下,方可实施征收。
征收补偿也是《意见稿》中重要部分。
《意见稿》规定,作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府,应对被征收人进行补偿。补偿方式分三种:货币补偿、房屋产权调换,或者货币补偿与房屋产权调换相结合。
对于货币补偿的标准,《意见稿》规定,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。同时,评估价格不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产市场价格。
对于被征收者选择房屋产权调换的情况,《意见稿》规定,需根据评估计算被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格。但没有对产权调换房屋的位置,面积等方面作出具体规定。
此外,《意见稿》中没有再出现“强制拆迁”的说法,由“强制搬迁”取而代之。
根据《意见稿》,被征收人对补偿决定不服,可申请行政复议或是提讼。但如果逾期既不申请行政复议也不提讼,同时又不履行补偿决定的,“由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁,或者依法申请人民法院强制搬迁”。
虽然《意见稿》的“总则”一章即已明确,“为了公共利益的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的,适用本条例”。但在附则中,仍对非公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人房屋从事建设活动的行为作出规定。并且明确,《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定,适用于非因公共利益的需要进行的拆迁活动。
城市土地征收补偿条例范文3
拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋进行立项评审，给予所有权人安置和迁移损失补偿。
对拆迁补偿的方式以及补偿办法等做了相关规定。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
（来源：文章屋网 ）
城市土地征收补偿条例范文4
关键词：租赁房屋征收；承租人利益保护；立法完善
中图分类号：D922.33 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）09-0123-07
近年来，随着旧城改造和城市公共基础设施建设步伐的加快，在城市国有土地上征收房屋已经成为一项常态性的活动，而其中经营性租赁房屋的征收补偿是法律关系最复杂、纠葛利益最多、也最容易引发纠纷乃至的问题：一方面，在补偿项目上，经营性租赁房屋除了应补偿房屋本身的价值以外，还涉及停产停业等间接损失的补偿，官方的调研数据显示，非住宅房屋的停产停业损失是近年来房屋征收拆迁中群众反映较为突出的问题之一；另一方面，在补偿对象上，经营性租赁房屋的征收除了对房屋所有权人进行补偿外，还应补偿实际使用房屋进行商业经营的承租人，而此种情形下承租人的利益诉求与房屋所有权人的利益往往并非一致，甚至冲突，因此法律关系更为复杂。鉴于此，在城市经营性租赁房屋征收中，协调好征收人、房屋所有权人与承租人的利益关系，并对承租人进行妥善、公平、合理的安置不仅事关各方当事人的自身利益，而且对于预防社会不稳定事件发生和城市开发建设的顺利进行都具有重要意义。而有效解决此类现实问题最根本的路径就是在立法上作出明确而具体的规定，为当事人的行为提供清晰的规范指引，为法院处理此类纠纷提供有效的适用依据。但是与现实的迫切需求相比，我国现有立法并未对此类问题予以足够的回应和关注，甚至在2011年颁布实施的专门用以调整和规范城市房屋征收法律关系的行政法规――《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对于征收城市经营性租赁房屋中如何补偿承租人竟然只字未提，由此造成了此类问题在立法上的无法可依，也不可避免地造成了司法实践中法院无法适从、各行其是的混乱局面，进而加剧了租赁房屋征收中各方当事人的矛盾和冲突。
一、保护承租人利益之正当性基础：法理依据与现实背景
1.法理依据：承租人在租赁房屋征收中的独立利益
与单纯作为住宅用途使用的房屋相比，城市经营性租赁房屋在价值上具有以下明显特点：前者纯粹为生活资料，其价值全部体现为作为房屋本身的静态财产价值；后者为生产资料，具有资本的性质，其价值不仅包含有作为房屋本身的静态财产价值，而且还有动态的商业经营价值：相应地，对于后者的征收在价值补偿上。应当既包括对静态房屋财产利益的补偿，也包括对动态商业经营利益的补偿。在房屋所有人自己使用被征收房屋从事商业经营的情形下。由于所有权的各项权能完全由房屋所有人自己单独行使，因此这些静态财产价值和动态使用价值的补偿应完全归属于房屋所有人自不存在疑问。但是，在房屋所有人将房屋出租给他人用于商业经营时，房屋的所有权权能就发生了分离，即占有、使用和收益三项权能由承租人行使，房屋所有人仅保留表征所有权本质的处分权能；与此相应，由不同权能行使所产生的价值利益也应归属于不同的主体，即因占有、使用而产生的动态价值利益应归属于承租人。因房屋本身所产生的静态价值利益（如房屋增值）归属于所有权人。可见，在租期未满时征收经营性租赁房屋不仅意味着对房屋所有人财产所有权的剥夺，而且也是对承租人基于占有使用房屋而形成的用益权利的剥夺，而后者的利益是完全独立于前者的，由此就决定了承租人在租赁房屋被征收时享有独立的法律地位和补偿利益。
因此，在征收城市经营性租赁房屋时，有一部分补偿费用应该是专属于承租人的，这些费用一般包括：（1）搬迁补助费。该项费用用于补偿因征收拆迁导致房屋实际使用人无法继续使用房屋。需要将房屋内的财物搬迁到其他地方所花费的费用。在房屋存在租赁关系的情况下，实际占有使用房屋的是承租人，需要搬迁的自然也是承租人，因此该项“搬迁补助费用”应当支付给承租人。对此我国1991年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第31条明确规定：“被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人给付搬家补助费。”2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》则更是直接将承租人明确规定为此项费用的补偿对象之一，即第31条规定的“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费”。（2）固定设施拆除及装修损失。在租赁房屋用于商业经营的情形下，由于不同行业对于房屋的装饰、装修有不同的要求，因此在承租房屋用于商业经营的情形下，几乎所有的承租人都要对房屋进行装修改造。以适合特定的行业经营风格。对此《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第223条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”因此在经出租人同意而对租赁房屋进行装修并修建了固定设施的情况下，对于租赁房屋征收的补偿应当包括这一部分添附物的价值。而补偿的对象就是承租人，因此如果承租人与房屋所有人就此项添附物的补偿无特别约定或约定不明，则此项“固定设施拆除及装修损失”就应当支付给承租人。（3）停产停业损失。在租赁房屋用于商业经营的情形下，租赁房屋在租赁期未满时被拆除，则意味着承租人无法继续生产经营。必然会产生停产停业损失，对此2001年《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”因此在实际生产经营人为承租人的情形下，该部分“停产停业损失”的补偿费用应当归属于承租人。（4）临时安置补助费（过渡费）。此项费用用于在房屋安置情形下，对房屋拆迁至新的安置房屋交付期间房屋实际使用人的补偿，租赁房屋在租赁期内被征收时，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同仍继续有效，承租人有权继续使用新的安置房屋，对于承租人在此期间自行安排使用房屋的。征收人应当支付安置补助费。对此1991年《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定：“在规定的过渡期内。被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。”2001年《城市房屋拆迁管理条例》更是以多个条文对此予以明确，例如，第31条第2款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。”第32条第2款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。”因此在租赁房屋被征收并以产权调换方式进行安置的，如果承租人在过渡期间自行安排使用房屋，则该部分“临时安置补助费”应归属于承租人。（5）提前搬迁奖励。在征收拆迁实践中，为了鼓励被征收人提前搬迁，一般都对被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的行为给予搬迁奖励。例如，《北京市城市房屋拆迁管理办法》第32条就规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”可见此项费用是专门支付给房屋实际使用人的。在征收租赁房屋时，房屋的实际使用人系承租人，因此该项补偿费用应当归属于承租人。
2.现实背景：承租人利益被漠视的具体表现
虽然承租人在征收拆迁中享有独立于房屋所有权人的利益、地位和权利，但与房屋征收人和房屋所有权人相比，其无疑处于弱势地位，由此导致在征收拆迁过程中，承租人的补偿利益经常被漠视甚至剥夺。主要有以下两种表现：
（1）承租人在房屋所有权人与征收拆迁人的“踢皮球游戏”中无所适从。虽然我国2001年《城市房屋拆迁管理条例》多个条文将承租人作为征收补偿的对象，并且规定在对出租人进行安置前应先行对承租人进行补偿。但在征收拆迁实践中，征收人和房屋所有权人经常互相推诿，都拒绝向承租人履行安置或补偿义务：征收人以承租人不是补偿对象为由将其推给房屋所有人，而房屋所有人以自己也是受损人无义务向承租人补偿为由将承租人推给征收人。实践中因此类相互推诿引发的纠纷乃至暴力恶性事件时常见诸于报端。例如，2010年发生在陕西省西安市的“拆迁自焚事件”中，承租人温某爬上一写字楼的13楼楼顶将汽油倒在自己身上欲自焚，原因是温某承租的商铺租期还不到一半就要被拆迁，而“拆迁办”对承租户的补偿请求不予理会。认为补偿只针对被拆迁房屋的所有人，不与承租商户直接协商，要求承租人去找房屋出租人按照房屋租赁合同索赔。而房屋所有人西安某公司表示：“我是房东只是出租房子，至于那些商户的损失，我不可能赔偿，赔偿是拆迁办的事情。”在几十次找“拆迁办”和出租人均无结果的情况下，温某最终无奈走上了汽油自焚之路。此种境况不能不让人感到寒心，其实在我国当今的征收拆迁现实中，温某的遭遇绝不是个例，而只是众多承租人弱势地位的缩影；每每遇到承租房屋被征收拆迁时，承租人除了不断地被通知尽快搬走之外，无人关注其损失如何补偿，而承租人自己处在征收人和房屋所有人的夹缝中，不知究竟该向谁主张自己的合法权益。从而在“踢皮球游戏”中一步步被逼成“钉子户”。
（2）在征收人与房屋所有人的“暗箱操作”中利益被侵害。在城市租赁房屋征收拆迁中，不仅存在征收人与房屋所有人“互踢皮球”、置承租人利益于不顾的现实，而且还经常发生征收拆迁的实施单位故意绕开承租人，直接与房屋所有人串通起来以损害承租人利益的方式换取房屋所有人尽快达成拆迁协议的情形，其中不乏因此引发纠纷而诉诸法律的案例。例如，2009年4月27日发生在吉林省长春市的全国首例给被拆迁房屋承租人赔偿数额达总补偿款60%的判例就是此种现实的典型表现。在该案中，承租人自2003年起便租赁长春市朝阳区房屋经营洗车养护店，征收实施单位长春市一家房地产开发公司在拆迁该房屋时故意绕开承租人，同房屋所有人互相串通私下达成了120万元的安置协议，其中包括了停产停业等应归属于承租人的补偿费用，但房屋所有人拒绝向承租人支付任何费用。而征收人也以所有补偿款已经全部支付给房屋所有人、承租人再无权主张为由拒绝向承租人支付任何补偿费用，无奈之下，承租人将征收单位和出租人至长春市朝阳区人民法院，要求分得应属于自己的拆迁补偿款。2010年3月5日，法院做出民事判决，判令拆迁单位给付被拆迁房屋承租人经济补偿款共计人民币567540元，占总补偿款的60%。给被拆迁房屋承租人60%的拆迁补偿在全国尚属首例，到目前也是最高比例的补偿。但实际生活中，承租人能够得到如此高的赔偿非常罕见。而且这也是通过艰辛的诉讼方式争取的结果，大多数情况下，承租人的利益都被湮没在征收人和房屋所有人两方私下达成的“协议”中，承租人的结果是要么被“净身出户”，要么只能得到象征性的“补偿”，很少能得到公平合理的补偿。
二、现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对承租人保护的缺失
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》删除了补偿承租人的有关规定。表面上看似乎简化了法律关系。但实际上造成了对承租人保护的缺失。
1.承租人的法律地位被不断弱化直至消除
基于承租人在征收拆迁中的弱势地位和利益被漠视的现实，我国的征收拆迁立法历来都赋予了承租人在拆迁补偿法律关系中当事人的法律地位，使其有机会直接参与到征收拆迁法律关系当中，以便于其维护自己的合法权益。在1991年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人被明确列为被拆迁人，与房屋所有人同等享有被拆迁入所应享有的权利。例如，该条例第3条规定：“本条例所称的被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人”，而其中的“被拆除房屋及其附属物的使用人”一般指的就是承租人。在2001年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人虽然未被规定为被拆迁人，但仍然是征收拆迁法律关系的当事人。而且该条例至少以七个条文的内容规定了承租人的实体权利和程序权利。可见，1991年和2001年两部征收拆迁立法在制度设计上都对承租人的利益保护问题给予了关注，但即便立法做了如此规定，在征收拆迁现实中承租人利益被漠视和损害的现象仍然比较严重，因此此后的立法要解决的问题是应当如何进一步加强对承租人利益的保护，以改变立法规定在现实中难以得到真正落实的状况。但令人遗憾的是，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》不但未沿着这一立法方向加强对承租人的保护，而且全部删除了此前两部旧条例中对承租人保护的规定，整个新条例对承租人只字未提，结果是将承租人完全排除于征收拆迁法律关系之外。这一对承租人态度的变化在三个条例的立法目的上也均有体现，1991年《城市房屋拆迁管理条例》将“保护当事人合法权益”作为立法目的之一，2001年《城市房屋拆迁管理条例》也将“维护拆迁当事人的合法权益”作为立法目的之一，这两部条例中的“当事人”都包括承租人，但2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》却将“保护、维护当事人合法权益”改为“保障被征收房屋所有权人的合法权益”，即在立法目的上就将承租人直接排除在保护对象之外。这一做法明显是一种严重的倒退，遭到了学界普遍的批评和反对。
2.承租人在补偿协商中的参与权利被剥夺
在城市租赁房屋征收中，被征收的客体是房屋所有权，而房屋所有权是属于房屋所有人的，与承租人并无直接关系，在是否同意征收这一问题上，房屋所有人具有绝对的发言权，承租人对此并不享有实体权利。因此也无需征求承租人的意见。但是在如何补偿这一问题上，承租人是应当享有发言权和参与协商权的，因为补偿不仅是对房屋本身静态价值的补偿，而且还涉及房屋动态使用利益的补偿，而后者是属于承租人的，由此也就决定了对于该部分究竟应该如何补偿承租人应当享有参与协商的机会和权利。对此2001年《城市房屋拆迁管理条例》第13条就规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”根据此项规定，对于存在租赁关系的房屋被征收的情况下。征收拆迁人应当与被拆迁人和房屋承租人签订三方协议。而不得单独与被拆迁人签订补偿协议。值得注意的是，该条规定使用的表述是“应当”而不是“可以”，从法律解释的角度而言，该条规定属于必须遵守的强制性规定而不是可以选择适用的任意性规定。由于条例的颁布部门是国务院。因此这一规定在性质上应当属于行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条关于“违反法律和行政法规强制性规定的合同无效”的规定，在征收租赁房屋中，如果签订安置补偿协议时没有承租人的参与。将被视为违反了行政法规的强行性规定而归于无效。这就从程序上保障了承租人在补偿协商中的参与权，但是2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》却删除了承租人参与补偿协商的条款，将与房屋征收部门订立补偿协议的另一方当事人仅限定为“被征收人”，而按照该条例第2条的解释，“被征收人”仅指房屋所有权人而不包括承租人。这样的规定等于是剥夺了承租人在房屋征收补偿协商中的参与权，使其丧失了表达意见的权利和机会。
3.承租人的法律救济权利被剥夺
因征收拆迁租赁房屋而产生的停业停产损失、搬迁费用等补偿费用应归属于承租人，因此对于这些费用的补偿方案和评估办法的确定、以及评估机构的选择应当有承租人的实质性参与，而且在就这些问题无法达成协议的情况下，应当进一步赋予承租人以相应的行政救济权和司法救济权，从程序上保证承租人的利益不受侵害。对此1991年《城市房屋拆迁管理条例》第14条规定：“拆迁人与被拆迁人对补偿形式等经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决，当事人对裁决不服的，可以向人民法院。”这里的“被拆迁人”包括房屋承租人，可见在该条例中，承租人享有申请行政裁决权和司法诉讼权。2001年《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的。经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”2003年《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条也规定：“拆迁估价机构的确定应当公开透明。采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”这里的“当事人”包括承租人，因此上述条例和指导意见也赋予了承租人相应的程序参与权、申请行政裁决权和司法救济权。但是这些规定在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》中都荡然无存，完全被删去，结果是不但使承租人输在立法的“起跑线”上，也不符合新条例第3条规定的房屋征收应当遵循“程序正当”原则的要求。
4.将征收人与房屋所有人之间的“踢皮球游戏”合法化
由于在拆迁过程中，房屋所有人与征收人经常相互推诿，无人愿意主动面对承租人的补偿问题，因此必须在立法上将对承租人的补偿作为一项法定义务予以明确规定，才能杜绝“踢皮球游戏”现象的发生。对此，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。”据此，作为房屋实际使用人的承租人属于明文规定的被安置人。2001年《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换：产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”该条例将承租人的利益是否得到维护作为是否给予作为被拆迁人的房屋所有人安置的前提条件，具体而言，房屋所有人只有在符合以下两种情况之一时才能得到补偿：一是与承租人经过协商就原租赁关系的解除达成一致：二是虽然未就租赁关系协商一致，但是对承租人进行了妥善安置。可见，处理好与承租人的关系是房屋所有人获取补偿的前提条件，这就从立法上要求房屋所有人不能不顾承租人的利益而径行与征收拆迁人达成协议损害承租人利益。但是在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，这些规定全部被取消，使得房屋所有人在对承租人没有进行任何安置补偿的情况下即可径行先得到补偿或安置。如此一来，房屋所有人在获得补偿前首先必须安置好承租人的这一法定义务被取消，导致的结果只能是房屋所有人更加漠视承租人的利益，更加肆无忌惮地与征收人互相串通损害承租人的利益。
三、保护承租人利益的思考：完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》的建议
1.以立法形式保护承租人之根据
正如2001年《城市房屋拆迁管理条例》起草者所言：“虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失，如果不能给予其利益强有力的保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。”因此在征收租赁房屋时“既要保护房屋所有权人的利益，也要兼顾房屋承租人的权益”。值得注意的是，这一认识在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中也曾得到了体现，该征求意见稿第15条和第28条的规定中明确使用了“利害关系人”的概念，使得承租人可以被纳入其中；第29条、30条也有“房屋承租人”的相关规定，虽然这些内容与2001年《城市房屋拆迁管理条例》相关规定如出一辙，没有新的突破，但至少仍然承认了承租人作为拆迁法律关系主体的法律地位。但最后正式颁布的文本还是删除了所有与承租人有关的内容，全部条文对承租人只字未提。完全将承租人排除于征收拆迁法律关系之外。为何要如此？立法者给出了以下两点理由：第一，“征收导致所有权的丧失，从法律关系上讲，给予补偿的应当是被征收房屋所有权人，而不应对承租人补偿”；第二，“私房承租是私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系，在因征收不能实现合同目的的情形下，对承租人如何进行补偿，可以在租赁合同中约定”。据此，“综合上述情况，没有对承租人的补偿作出规定。对私房承租人的问题，则应依据相关的法律规范来解决。”
笔者认为，这些理由不足以成为将承租人排除于征收拆迁法律关系之外的根据：其一，在房屋存在租赁关系的情况下，征收不仅导致静态所有权的丧失，而且还导致动态租赁权的丧失，因此，补偿的对象不仅是被征收房屋的所有权人。还应当包括被征收房屋的租赁权人；给予前者补偿的是房屋本身所有权灭失造成的损失，给予后者补偿的是合法租赁权被剥夺造成的损失。正如2001年《城市房屋拆迁管理条例》起草者所言，虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失，如果不能保护其利益，有可能带来严重的社会影响。不利于社会稳定，因此在征收租赁房屋时“既要保护房屋所有权人的利益，也要兼顾房屋承租人的权益”。其二，虽然房屋租赁是一种基于合同而产生的民事法律关系，但承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是其对被拆迁房屋的合法占有和使用。而且，在房屋存在租赁关系的情况下，除了房屋本身的价值补偿以外，其他补偿都属于应当支付给承租人的，因此基于此种直接利益关系，承租人应当成为征收拆迁法律关系中的利害关系人，参与到征收拆迁补偿活动中。其三，在因征收不能实现租赁合同目的的情形下，如何补偿承租人的损失虽然“可以在租赁合同中约定”，但是如果当事人在租赁合同中对此没有约定或者约定不明时该如何解决？实践中大量存在的纠纷就是因为没有约定引起的，立法不能对此视而不见。其四，按照立法者的理由，在没有约定的情况下“对私房承租人的问题，则应依据相关的法律规范来解决”，这里的“相关的法律规范”具体是指哪些法律规定，立法者没有任何的指引和提示。笔者认为，除了合同法以外，现有的法律体系中并没有能够适用于此种情形的“相关法律规范”，因此“依据相关的法律规范来解决”完全是一句空话。其五，立法者认为，根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，国家征收导致租赁合同无法继续履行的，作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权，可以直接根据《合同法》第96条的规定通知承租人解除合同。自通知到达承租人时合同即解除。这些认识表明，在立法者看来，由于房屋征收而导致合同解除属于不可抗力的法定解除情形，也就意味着此种情况下的解除合同出租人无需承担赔偿责任，那么如果租赁合同对补偿问题没有约定，承租人该向谁主张损失补偿呢？此时承租人面临着两难：一方面，出租人解除合同是基于不可抗力，因此可以免于承担赔偿责任。从而使得承租人向出租人主张损失赔偿没有合法根据：另一方面。虽然按规定要对搬迁费、停产停业损失等属于承租人的损失进行补偿，但由于承租人既不是被征收人也不是当事人，因此无法直接从征收人处直接获得补偿。这样一来，承租人将被置于更加不利的境地，导致其补偿费用的确定由征收人和房屋所有人两家“说了算”，为房屋所有人与征收人“恶意串通”或“踢皮球”损害承租人利益提供了机会和可能。
2.完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》的建议
在城市租赁房屋征收中，承租人参与征收法律关系具有充分的法理依据和现实背景，但仅依《合同法》和租赁合同不足以保护承租人的利益，有必要在征收立法中对承租人的利益予以适当保护。
（1）在征收拆迁法律关系中赋予承租人以当事人的法律地位。在1991年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人被明确列为被拆迁人，该条例第3条规定，“本条例所称的被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人”，对于其中的“被拆除房屋及其附属物的使用人”，该条例进一步解释为“是指在拆迁范围内具有正式户口的居民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的企事业单位”。可见，在我国第一部房屋拆迁立法中。承租人和房屋所有人具有同等的法律地位，都是征收拆迁法律关系中的“被拆迁人”。在2001年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人虽然未被规定为被拆迁人，但仍然是拆迁法律关系的当事人。因此，有必要在未来征收条例修改中继续明确承租人的法律地位，具体模式可以有以下两种选择：一是明确规定承租人为被征收入，使其在涉及针对房屋使用权补偿中享有与房屋所有人同等的法律地位；二是可以不将其规定为被征收入，但至少将其视为征收法律关系的当事人，明确赋予其相应的实体和程序权利。值得注意的是，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》第15条和第28条曾经使用了“利害关系人”的表述，第29条、第30出现了“房屋承租人”的表述，可见，将承租人作为征收法律关系当事人曾经是立法者的选项之一。
（2）赋予承租人参与征收补偿协议签订的权利。在征收租赁房屋时，因剥夺房屋使用权产生的补偿应当属于承租人，因此承租人与该部分费用的补偿具有最直接的利害关系，那么就该部分费用在签订补偿协议时必然应有承租人的参与。过去的征收拆迁立法一直坚持了此项原则，例如，2001年《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”根据该条规定，涉及租赁房屋征收拆迁的，在房屋所有人未与承租人就补偿达成协议的情况下。拆迁人不能撇开承租人直接与房屋所有人签订补偿协议，而是应由拆迁人、房屋所有人和出租人签订三方协议，这样就通过法律明文规定的方式赋予了承租人的缔约参与权。2001年《城市房屋拆迁管理条例》还将房屋所有人与承租人达成补偿协议或者先行安置承租人作为拆迁人向房屋所有人补偿的前提，该条例第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”这样的规定就促使房屋所有人积极与承租人达成补偿协议，而不是将承租人推给拆迁人。随着城市租赁房屋征收拆迁工程越来越多和我国法治社会建设的不断加快，立法应对承租人在此方面的参与权利进一步加强，在未来的立法修改中对承租人的协议签订参与权利予以恢复并进一步完善。
（3）在以产权调换方式补偿时赋予承租人重新订立租赁合同的权利。在租赁合同未到期的情况下，如果征收人以产权调换的方式为房屋所有人提供新的安置房屋，该新房屋应视为是原房屋的替代物，如果承租人愿意继续承租，房屋所有人应当继续与承租人签订租赁合同，在民法原理上，这是“买卖不破租赁”原则的要求。这一原则在1991年、2001年两部征收拆迁立法中都有体现，但这两部征收拆迁条例都将产权调换安置方式作为房屋所有人与承租人不能达成协议情况下的唯一选择，不甚合理。对于具体的补偿方式应当由房屋所有人选择。只要充分照顾到了承租人补偿利益就可以了，而不宜强制规定补偿方式，否则有对承租人利益保护过度并干涉房屋所有人对补偿方式选择之嫌，如果房屋所有人选择了产权调换的补偿方式，则应继续与承租人建立租赁关系，但由于现行2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》未规定承租人的此项权利，在未来的修改完善中应当规定在以产权调换方式补偿的情况下，赋予承租人重新订立租赁合同的权利。
城市土地征收补偿条例范文5
关键词：台湾地区 征地补偿 地价补偿
中图分类号：F28 文献标识码：A
台湾地区关于征地的立法较多，《土地法》、《平均地权条例》、《都市计划法》、《促进产业升级条例》等都对土地征收有所涉及。为整合分歧不一的法规，减少征地纷争与阻力，台湾地区于2000年2月2日了《土地征收条例》并将其作为土地征收的统一规范条例，从征地补偿的条件、补偿标准、补偿方式、征收程序等各个方面做了详细规定。本文仅就土地征收的补偿程序、补偿项目和补偿发生进行阐述，探讨可为我国大陆征地立法和实践借鉴之处。
一、台湾地区的征地补偿程序
台湾地区的土地征收程序除具有一般土地征收所应具有的要件之外，还具有自身的特点。
第一，征地实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关许可；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其他方式取得土地，并且议购价格不得低于征收补偿费标准。如果协议没有达成，才可以依法申请征收土地。
第二，征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止对土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。
第三，征地实施后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。具体包括征地补偿费发给满三年，未依照征收计划开始使用的；未依照核准征收的原定兴办事业使用的；依照原征收计划开始使用后未满五年，不继续依原征收计划使用的。如果有以上情形，原土地所有权人可以申请照原征收补偿价额收回其土地。另外，由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，经审查符合规定的，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。值得注意的是，不论是收回土地或撤销征收，土地所有权重新回归原土地所有权人所有，而不是归政府所有。
二、台湾地区征地补偿范围及项目
台湾地区土地征收分为一般性土地征收和区段征收。一般性征收遵从国际通行的“公益目的”原则，规定因公益需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。一般性土地征收的补偿范围包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。具体补偿项目如下：
一是地价补偿。台湾地区《土地征收条例》并实施以后，规定地价补偿按公告土地现值补偿。公告土地现值是直辖市或县（市）政府估计并提经地价评议委员会评定的地价，于每年1月1日公告，作为土地移转及设定典权时申报地价的参考，也是主管机关审核土地移转现值的依据。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。
二是其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。
三是土地改良物的补偿。台湾地区将土地改良物分为两种，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附着物；二是农作改良物，即农作物、其他植物或与水利、土壤有关的土地改良物。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。
四是迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿：①土地改良物由所有权人取回并自行迁移的；②坟墓及其他纪念物迁移的；③人口需要迁移的；④生产资料必须迁移的（动力机具、经营设备、生产原料等）；⑤养殖物必须迁移的（水产物或畜产物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。
五是营业损失补偿。《土地征收条例》规定，对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿。
6六是一并征收补偿。台湾地区在征收土地时对土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有权人要求取回、自行迁移、违规建造建筑物或非正常种植农作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收。
七是征用土地补偿。征用补偿是因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人的补偿费。其中，征用土地的年补偿费按照公告土地现值10%计算，征用土地改良物的补偿费按照征收补偿费的10%计算。如果征用土地导致土地改良物必须拆除或者不能回复到征用前的状况也给予补偿。
八是连接地补偿：因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿。连接地补偿款额以不超过减少的地价额为准。
九是调查勘测损失补偿。需用土地人为申请征地而实施调查或勘测时，有时需要拆除或迁移地上的障碍物，由此导致土地权益人遭受损失，这种情形也给予适当的补偿。
三、台湾地区的区段征收与补偿方式
在台湾地区，除一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。具体征地情形包括①新设都市地区的全部或一部分实施开发建设；②旧都市地区为公共安全、卫生、交通的需要或促进土地合理使用实施更新；③都市土地的农业区、保护区变更为建筑用地或工业区变更为住宅区、商业区：④非都市土地实施开发建设；⑤农村小区为加强公共设施、改善公共卫生需要或配合农业发展规划实施更新；⑥其他情形。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，道路、沟渠、公园、绿地、儿童游乐场、广场、停车场、体育场所及学校用地等归当地政府所有，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。
抵价地补偿是一种特殊的地价补偿形式。《土地征收条例》规定，实施区段征收时，原土地所有权人不愿领取现金补偿的，应发给抵价地。土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积百分之五十为原则，最少不低于百分之四十。如果领回的土地面积小于最小建筑单位面积，土地所有权人应申请合并土地，如果不申请合并土地则发给现金补偿。抵价地的计算基准为区段征收后的路线价或区段价。除以抵价地作为地价补偿外，其余各项补偿费如土地改良物补偿、合法营业损失、迁移费补偿等与一般征收补偿无异。
区段征收及抵价地补偿是一种公私互利的举措。对土地所有权人而言，领回的抵价地虽然比原有的土地面积减少，但征收后的土地经过重新规划整理、开发建设，公共设施得以完善，地价普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住环境和生活质量都会有所改善；对政府而言，不仅免费得到公益、公共用地，还可得到城市建设的大量资金，城市发展和建设有了保障；对需用土地人而言，得到用于房地产开发及其他城市建设的土地资源并获取开发利润。区段征收及抵价地补偿实现了政府与民众双赢，普遍受到欢迎。
四、台湾地区征地补偿经验及其启示
一是关于征地补偿程序。我国土地管理法规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。这种确定方案在先、公告并听取意见在后的做法对征地及补偿行为并无约束，一些地方政府不与农民沟通与协商，强征强占农民土地的现象时常发生。台湾地区的做法值得借鉴：在征地审批前召开公听会，土地所有权人可以充分表达意见及利益诉求；议购为先、征地在后，体现取得土地手段之温和；在征地补偿方案后，农民对补偿方案有异议，也有申述的渠道并能得到切实的解决。
二是关于征地补偿范围和项目。土地征收会涉及到农民生活的各个方面，如果考虑不周，就会造成对农民利益的损害。我国现行的征地补偿的项目主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费，补偿项目明显偏少，没有实现对被征地农民的全面补偿。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目征地补偿体系，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。考虑我国目前农村土地产权状况，除对土地所有权给予补偿外，还应增加对承包权和租赁权的补偿。并且应明确规定各项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。
三是关于补偿安置方式。我国现行的补偿安置比较单一，基本采取现金补偿的方式，而且多是一次性补偿，很多农民征地补偿款用完后就业无门、生活无着落。有些地区尝试采取以地入股的方式，与我国台湾地区的抵价地补偿有些相似。台湾地区的区段征收和抵价地补偿已经取得比较成熟的经验，我国大陆的征地补偿制度改革可以借鉴，尤其对我国小城镇建设更有借鉴价值。区段征收和抵价地补偿不仅解决小城镇建设需要的资金问题，而且使被征地农民沾享土地增值收益，改善居住环境和生活状况，有利于被征地农民现实利益和长远利益的保护。
四是关于征地后的监管问题。我国征地制度存在的一个严重问题是土地征而不用、多征少用的现象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用监管机制。台湾地区在土地征收之后设定的收回权和撤销征收制度为我们提供很好的启示。土地征收后并不意味着土地监管权利的终结，由原土地所有者行使征地后土地使用的监督权，对于解决用地单位对土地的不合理使用和土地闲置浪费现象是一项很好的举措。
参考文献：
城市土地征收补偿条例范文6
较之同时废止的《城市房屋拆迁管理条例》(下称“旧条例”)，新条例有诸多进步之处，尤其是对拆迁活动中一些模糊性问题给出了比较明确的规定，这就为今后的拆迁行为设定了一个法律标尺，有助于规范拆迁过程中的各种行为。
可以说，我国的城镇建设一直在纠结与矛盾中进行，要保证发展，又要关注民生。而拆迁则因涉及民众切身利益而成为矛盾的焦点，于是上访等事件频发。特别是在新旧条例的衔接阶段，更是出现了很多恶性事件，造成了极大的社会影响。究其原因，主要是涉及房屋征收与补偿的法律体系不完善，在执行中缺乏法律依据。
新条例在修改过程中，秉持了规范公权与保障私权的基本立法理念。正是基于这一理念，新条例在规范拆迁行为上体现了如下进步。
一是明确了房屋征收补偿的主体是政府。看似简单的一个拆迁主体问题，却是造成很多拆迁纠纷的根源。在以往的拆迁中，建设单位也可以作为拆迁主体实施拆迁，因利益驱使容易产生各种社会矛盾。国有土地上的房屋征收由政府作为主体来实施，是顺理成章的。
二是取消了行政强制拆迁。回顾近几年的拆迁突发事件，几乎都与野蛮拆迁、暴力拆迁有关。既然政府作为拆迁行为的实施主体，自然不能进行强制拆迁。新条例明确规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
三是扩大公众参与程度。新条例规定的“广泛征求社会公众意见”和“进行社会稳定风险评估”，体现了其进步性。在房屋征收中，被征收人不再是被动的、不能选择的，而是可以充分表达自己的意愿。
