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土地管理方法范文1
的关键词：土地管理。科学发展观。实现路径。科学发展观的内涵主要包括四个方面：（1）以人为本的发展观。中国传统的管理观念忽视个人利益。以人为本的发展观的提出是中国社会的一大进步。（2） 全面发展观，改变了以经济发展为核心的评价标准，把发展的全面性作为评价发展的重要指标。（3） 协调发展的概念。近年来，中国的贫富差距不断扩大。通过收入的合理分配，中国的中产阶级将会扩大。（4） 可持续发展，即发展要考虑积累，能源消费要考虑子孙后代的承受能力。
。首先，在城市化的背景下，中国的城市基础设施占用了大量的土地。同时，一些地区利用这一政策在高质量地区开发低成本住宅区，影响了我国建筑节能住宅的总体规划。这一问题将导致无法更有效地利用城市公共资源，城市规模将继续扩大，占用土地将继续增加。其次，中国北方一些地区还存在农业耕地过度利用的问题。中国自古以来人口众多。为了解决居民的温饱问题，北方地区的一部分耕地已经耕种了数千年这一问题将严重影响中国中长期的粮食安全。
。然而，在工业化初期，中国一些地区的生态环境遭到了严重破坏，其中河北省北部和山西省大部分地区的土地污染问题最为严重。造成土地生态环境恶化的主要因素有几个。第一，重化工造成的污染。重化工企业将排放大量有害气体和液体，这些气体和液体将逐渐被周边地区的土地吸收，对周边生态环境造成严重危害。其次，采矿业大学对土地生态的破坏。采矿业将严重破坏周边植被，造成土地荒漠化等问题。同时，采矿业排放的有毒液体将对地下水产生负面影响。
。首先，受土地财政的影响，地方政府的城市建设规划往往超出该地区的实际需要。这一问题将导致大量土地和房屋闲置，难以有效利用城市周边的优质土地。其次，由于近年来工业发展迅速，一些地区的工业用地规划极不合理。在新常态背景下，工业产品利润整体下降，产能过剩问题日益突出，闲置工业用地增多。最后，在城市化背景下，农村流动人口显著增加。受此影响,一些农村土地被遗弃的问题更加严重。
。科学发展观强调可持续发展和全面发展。因此，我国应以科学的发展观重新规划土地资源的利用关于发展。例如，中国可以规定城市建设中常住居民的人均土地占用率，并限制低土地占用率。随着容积率住房的发展，通过这些措施，城市土地将得到更有效的利用[1]。此外，针对耕地过度开发的问题，中国可以制定每年预留1330万Hm2耕地的政策，适当扩大粮食进口。目前，中国耕地面积1.349亿Hm2，每年休耕1330万Hm2，粮食产量仍能维持1.2亿Hm2。
。因此，我国应在土地管理过程中实现工、农、矿的全面协调发展。例如，国地方政府可以利用城市住宅建设的机会，将一些工业用地转换为商业和住宅用地。企业可以通过土地流转收回大量资金，闲置土地也将被使用。同时，地方政府可以在城市下风口设立工业园区，通过集约化生产管理模式，大大降低企业能耗。针对采矿对土地环境造成的破坏，地方政府应加强管理，要求采矿单位进行精细作业和生态恢复。
。基于科学发展观中以人为本的理念，中国应该将难以持续发展的土地转变为城市绿地。通过这些措施，土地的生态价值将得到体现，周边房价也将相应升值。此外，在土地管理过程中，政府不应允许市场行为，而应积极参与土地管理。例如，对于在耕作期间被遗弃的土地，政府可以收回耕作周期的使用权，并将其返还给村集体，从而实现大规模的联合生产。
。一是土地资源的利用,二是土地资源的污染,二是土地资源的闲置。在解决相关问题的过程中，要深刻理解科学发展观的核心内涵，提高工作的实效性。
土地管理方法范文2
关键词:土地开发整理;GIS;数据库;信息集合
中图分类号:TN948.61 文献标识码:A文章编号:1007-9599 (2010) 01-0000-02
一、概述
土地开发整理是增加耕地面积,保证粮食安全,提高农业综合生产能力,推进农村社会经济可持续发展的有效措施。
土地开发整理作为公益性建设项目,其过程必须按照科学的方式加以管理。遵照土地开发整理项目的特点,把土地开发整理项目管理划分为几个不同的阶段,可行性研究、审查入库、初步规划设计、立项批复、招投标、施工、竣工验收。每一个阶段都有其相应的管理流程和大量的图形、图片、表格及文档资料。就目前情况来看,对这些资料数据的保存和管理有如下两个特点:1.局部电子化:地形图、施工图、预算表等使用计算机相关软件进行处理,然后刻录成光盘或是打印生成纸质资料存档。2.管理手工化:对于局部电子化的数据资料的管理和保存是手工的,管理的对象是一张一张的光盘,一个一个的文件夹,最终归档的资料存放于不同的职能部门。这造成目前管理很大程度上只能依赖纸质资料,管理不便,查询困难。
基于这样的现状,我们提出了开发“土地开发整理项目信息管理系统”。其目的就是将土地开发整理项目各阶段所涉及到的资料信息用计算机软件结合数据库加以有效的管理。从而实现在软件系统中快速方便的查询,提高管理效率,为管理部门的决策控制提供详实而准确的信息。实现管理自动化,政务电子化。
二、总体需求
图2-1 土地开发整理项目管理流程图
如图2-1所示,我们可以看出土地开发整理项目所经历的各个阶段和先后顺序,以及每一个阶段所需要的工作及相关资料,这些资料的纸质部分是齐全的,电子化部分可能是零散的,根据管理部门对于土地整理项目全过程管理的设想,综合数据管理系统的总体需求如下:
1.“信息管理”是本系统的立足点。2.需要把土地开发整理项目从可行性研究到竣工验收全过程的资料电子化并纳入到计算机系统管理中,可以查询,并且方便查询。3.能够将项目数据与地理信息系统的地图展示进行整合和互动,这是系统的关键点,因为土地整理项目和地理信息密切相关,其整理的成果也必须反映到地理信息系统中。4.历史数据需要转换导入系统进行管理。5.新产生的数据需要提供方便的录入机制。6.能够对常用格式的文档资料进行集成展示。
三、GIS体系结构的对比
由于土地开发整理项目和地理位置密切相关,开发整理现状也必须及时如实的反映到地理信息系统中,为了上述总体需求的实现,我们将根据不同的需求选择相应的GIS体系结构,GIS体系结构主要分为如下三种:集中模式,客户/服务器模式,Web/Internet模式;
(一)集中模式
终端完成两种操作:
A.接受用户的输入,然后通过网络把输入发送给GIS服务器;
B.接受GIS服务器的处理结果,格式化并展现给用户;
GIS服务器相应的需要完成四种操作:a.通过网络接受终端的输入;b.处理终端输入;c格式化处理结果,并传送给终端;d.维护数据库;
由此可知,在集中模式下的GIS系统,信息库的存储、浏览、查询、检索、维护等都"“集中”于GIS服务器,服务的提供完全依赖于GIS服务器。所以,这种模式对服务器的速度、可靠性等要求极高。一般需要专门的服务器作为GIS服务器。这就提高了系统的造价。但它也有一个优点:系统结构相对简单。
(二)客户/服务器模式
客户端完成三种操作:
A.管理用户接口,处理应用逻辑;
B.产生数据库请求,并向GIS服务器发送请求,然后从GIS服务器接受结果;
C.格式化结果,并给用户;
GIS服务器相应的功能为:a.从客户机接受数据库请求;b.处理数据库请求;c.格式化结果,并传送给客户机;d.维护数据库;
由此可知,在客户/服务器模式下的GIS系统,客户机执行前端处理,服务器执行后端处理。它把整个系统的负担在客户/服务器间进行适当的分配,在客户端运行应用程序符合实际应用多样性的需要,而对于整个系统的基础-数据库则集中于服务器,便于数据库的维护。这种结构具有强壮的数据操纵和事务处理能力,以及数据的安全性和完整性约束。因此,这种模式的GIS系统是比较合理的。但是,Client/Server的结构的开发和管理成本越来越高,其客户端变得越来越臃肿,系统的使用也较复杂。
系统的客户端和服务器所完成的功能基本上与Client/Server模式下的功能是一致的,它实质上是Client/Server技术与Internet技术相结合的成果。这种模式不仅利用了基于Web的Internet结构的简便和灵活性的特点,而且应用Client/Server技术大大地强化了其事务处理和安全性、完整性约束能力,从而实现了真正业务相关的WEBGIS。
三、技术方案
基于对总体需求的初步理解和对三种GIS体系结构的对比分析,土地开发整理项目信息管理系统的技术方案如下:
(一)总体架构
基于WEB方式开发,三层体系结构。基于Internet的WEBGIS具有以下几个方面的特点:
1.较低的开发和应用管理成本。
WEBGIS是利用通用的浏览器进行地理信息的,并使用通常是免费的插件ActiveX或Java Applet,从而大大地降低了终端客户的培训成本和技术负担。而且利用组件式技术,用户可以根据实际需要选择需要的控件,这也最大限度地降低了用户的经济负担。
2.真正的信息共享。
WEBGIS可以通过通用的浏览器进行信息的特点,使得不仅是专业人员,而且普通用户也能方便地获取所需的信息;此外,由于Internet的迅猛发展,Web服务正在渗入千家万户,在全球范围内任意一个WWW站点的Internet用户都可以获得WEBGIS服务器提供的服务,真正实现了GIS的大众化。
3.巨大的扩展空间。
Internet技术基于的标准是开放的、非专用的,是经过标准化组织IETF和W3C为Internet制定的,这就为WEBGIS的进一步扩展提供了极大的发挥空间,使得WEBGIS很容易与Web中的其他信息服务进行无缝集成,建立功能丰富的具体GIS应用。
4.扩平台特性。
传统的GIS软件都是针对不同操作系统的,对不同的操作系统,分别要使用相应的GIS应用软件。而WEBGIS则能做到“一次编成,到处运行”,真正发挥跨平台的技术优势。
与地理信息系统(GIS)系统的无缝集成,是本系统的最大特色。地理信息是一种重要的分布式信息资源。它既具有社会效益,也具有市场价值,是解决人口、资源、环境和灾害等重大社会可持续发展面临的问题,以及促进社会经济持续、快速和健康发展的基础信息手段。
(二)开发工具
开发工具使用或JAVA。和JAVA目前是大型WEB程序开发的两大阵营,两者目前提供较为相似的WEB程序开发能力。开发效率比较高,结合JAVA较强的跨平台能力,在项目初设阶段可根据实际应用情况进行选择。
(三)数据库
选用ORACLE。ORACLE是针对OLTP OLAP的数据库产品,ORACLE的优点很多,比如跨平台,这只是ORACLE众多优点之一,但这对客户来说是非常重要的一个优点。
ORACLE的组件功能全面。对于二次开发的支持较好。ORACLE体系先进,所以性能优异。ORACLE在海量数据存储上具有明显的性能优势,联机分布式并行处理的能力强大。是大型数据库应用的最佳选择。
(四)地理信息集成
采用ARCGIS。基于ARCGIS技术的系统平台,其先进性、稳定性、安全性和开放性都是当今GIS世界首屈一指的。它所提供的海量数据管理、驱动、查询检索、分析统计和对外能力完全能够满足国土资源信息系统需求分析中对GIS平台的要求,一句话,ARCGIS是高性能的。
整个系统数据模型的建立包括GIS数据、专业模型数据、应用处理功能的集成。功能上是专业应用软件通过GIS基础软件对GIS数据和模型数据的操作。
(五)多媒体展示
使用OLE对象链接和嵌入技术。通过OLE,应用程序可以自动扩展为将来的数据格式,因为被链接的对象的内容使用OLE接口,客户端应用程序不必介意链接的内容。
客户可以集中精力于您正在执行的工作,而不是集中的多个应用程序完成任务所需的任务。这一概念可以概括为以计算任务为中心。
土地开发整理项目的文档资料涉及多种文档格式,对这些多媒体信息的展示,最佳方案是按各阶段进行结构化后,通过OLE进行集中整合展示。
(六)数据转换和录入
用POWER BUILDER进行开发。基于历史信息的转换,和新产生信息的录入需求,独立的数据转换和录入支撑工具必不可少。作为4GL开发工具的佼佼者,POWER BUILDER在这方面的处理具有明显优势。
对于新产生的土地整理项目信息数据,为了支持统一展示,减少格式不统一产生的转换成本,会进行相应的格式限制。目前考虑支持的格式有:OFFICE文档,各类照片(卫星图片),地质勘测图片,AUTOCAD,MAPGIS,ARCGIS,PDF。
四、结语
土地开发整理信息管理系统实现后,将具有如下功效:
(一)可以通过系统在四川地图上展示出各土地开发整理项目的位置及现状,在地图上随意游走,也可进行锁定放大显示,方便打印该项目的成果图,这样无论展示给相关领导进行工作检查,还是针对项目实现细节关注都提供了极大的便利。
(二)可以通过时间阶段,地理位置,投资规模等信息,查询各土地整理项目,这为落实计划,关注重点快速地提供了信息,如:查询2008年度扩权县完成了哪些土地开发整理项目,占补平衡任务是否完成。
(三)对土地整理项目资料进行全方位的管理及查询,如:要看某项目的可行性研究资料,系统将迅速调出并展示其“申请报告、可研报告、标准分幅现状图、碎步图斑量算表、分村台帐汇总表、权属调整方案、村民大会纪要、村民代表签字”等,管理者无须再去资料存放处查找浩瀚如海的资料。
(四)实现了资料的全面电子化保存,是四川省土地开发整理项目信息资料馆,能为土地开发整理的其他相关工作提供全面的数据基础,如:研究土地开发整理项目历史平均造价水平。
参考文献:
[1]庞森.四川土地开发整理及对策思考,农村经济,2006,(11):26-28
[2]高向军.向无纸化办公迈进――土地整理项目管理信息化建设总体构架概述,国土资源信息化,2002(1):13-16
[3]江景波,华楠.城市土地利用总体规划――方法、模型、应用 [M]上海:同济大学出版社,1997
[4]郑建敏.运用GIS建立土地调查规划信息系统[J]地矿测绘,1999,(4):23-26
土地管理方法范文3
关键词：农垦土地；土地管理；方法
前言：目前，农民对国家关于土地相关法律法规的不了解，给土地管理工作造成不便。农民对土地所有权的认识存在着误区，农村土地权限职责划分不明，阻挠了政府对土地的管理工作。
一、土地管理工作的现状
（1）在广大农村地区，村民、村主任土地承包商等都觉得自己拥有土地所有权，对集体土地所有权和使用权的概念认识混淆不清。违法、违规用地在一些地方尤为严重，地方领导干部将利用土地审批权谋取私利，在土地的管理权据为己有，私自做主，认为自己拥有土地的审批权。私自经营土地，认为土地管理办法过于繁杂、程序繁琐、审批困难。
（2）农民不愿意交出土地，普遍认为被征土地的价格偏低。当征收土地价格与与市场价相差不大时，农民才愿意被征收土地。政府没有制定或者建立长期有效的保障机制，以确保人民群众的基本生活。
（3）农民的利益得不到保障。政府在征地过程中，迫使农民失去赖以生存的土地，农民的生活面临艰难的境地。政府没有及时补偿征地所支付给农民的费用。相关政府机构的征地政策得到没有落实和贯彻。有些地方政府甚至挪用了发给农民征地的补偿，农民在失去土地并没有得到补偿的情况下，会引发农民对政府机构的不满，给土地管理工作带来相当大的困难。
（4）随着社会的发展，市场经济的需要，农民在逐步的进行农业结构的调整或升级，调整后的土地产值随之提高，补偿的费用也相对提高。然而土地计算方法不统一、不科学，所以不能准确的计算出土地的价值。在一定程度上忽略了土地的潜在价值，对被征收的土地造成一系列的经济损失。对土地价值评审的参考因素过于简单，缺乏相关的土地价值检测标准。政府制定出的补偿标准与农业市场调整后补偿标准相差太大。导致政府相关机构对人民群众没有信服力，极大的降低了征地政策的执行和贯彻力度。
（5）土地开发缺乏科学的指导规划。在我国经济飞速发展的浪潮下，城市化建设会占据大量的土地，这些土地的开发没有科学的指导规划，造成对土地破坏和浪费。资本的流向主导着土地的开发，土地开发商利用土地交易牟取暴利，致使商业住房、公共建设用地的价格不断飙涨。普通民众难以购买土地开发而来的商业住房，不科学规划又会造成土地闲置和浪费。如果不加以控制，会形成恶性的循环，不利于经济的持续健康发展。
（6）土地所有权与使用权的权限划分不明确。相关土地管理办法在实际的土地管理中显得相形见拙。从国家土地直接管辖到地方间接管辖的土地，都存在着或多或少的管理问题。如土地的管理权、使用权、经营权等权力，在一定程度上已经合并到土地的所有者身上，土地使用权的所有者占据了管理权和经营权，将使用权扩展延伸，完全忽视了政府机构对土地的相关所有权。
土地所有权的纠纷层出不穷。如在土地的使用权方面，农村居民和城市居民在同一块土地上都觉得自己拥有使用权。在相关政府机构与集体组织之间，出于土地巨大利益的关系，都想从中分一杯羹。还有开发商与开发商之间在土地承包经营权上的纠纷。
各个政府部们之间对土地的管理审批权限交叉重叠，存在着一块土地多个部门管理，或者没有相关政府部门管理某一块土地。有些地方政府对于地区开设建设用地，收取一些不合理的费用。
二、土地管理工作的方法分析
（1）制定出科学合理的土地管理办法，使土地得到科学的规划，合理的利用开发土地是确保经济持续稳定增长的重要保障。使农民的切身利益得到保障。明确各个政府机构对土地的管理权限，明确土地使用权、土地经营权、土地管理权等权限的划分。
（2）由政府相关部门组织对土地管理法律法规的宣传工作。可以安排关于土地管理法律法规的讲座，走方基层调查民众对土地法律法规的了解。注重加强对土地所有权方面的的讲解，增强民众对土地各方面权限的了解与认识。增强民众对土地使用、土地管理等方面工作的认识， 在土地审批权和土地所有权方面，国家集体意识深入贯彻到民众当中，增强义务观念，要做到在民众中达成形成土地是国家、集体所有的共性认识。为了避免执法人员违规违法，就要加强各级土地管理执法人员对法律法规政策的培训。把促进经济发展与土地管理工作的法律法规联系起来，与时俱进。灵活运用土地政策，做好每一项土地细节管理和土地政策执行工作，让领导干部在人民群众中起模范带头作用。
（3）制定科学使用土地的规范。在土地资源进行开发、利用、管理等方面，应该注意时间和空间上的合理计划和安排，这些工作都属于土地利用的总体规划范畴。为了防止和杜绝建设用地无视土地利用总体规划，就要做好与土地利用总体规划的配套衔接协调工作。以免造成规划用地不科学、不合理的的规划，实行科学的管理办法，注重人性化管理规划。土地工作在保证权力的基础上，也应该履行应尽的责任，责任划分详细具体，落实到个人。
（4）依法对使用土地不法行为进行治理，防止一些社会恶意势力利用土地制造事端。落实土地租用政策，在进行土地监测管理过程中，由政府相关领导机构发挥模范带头作用，把土地承包给经济条件较好的农民或者运作效益高的机关单位，这样收取的租金可以带来一定的回报。承包租用的土地政策还可以解决农村人口失业问题，提高农民的生产积极性，种植出更多优良的农产品，来创造更多的经济效益，促使地区民众的生活水平的提高和经济平稳健康的发展。
（5）投入更多的资金在土地的管理工作中，设置一些专门的土地管理部门。各级政府部门面临着众多的土地管理工作，应接不暇，肩负着土地管理的各项职责，每一项土地管理工作都对地区的经济发展产生深远的影响。在土地管理任务繁多的基础之上，又牵扯达经济利益问题的纠纷，给土地管理工作的开展进行带来的困难。所以，各政府土地管理部门，针对自身的情况，应做出相应的调整，以更好的适应现代化的土地管理工作。还可以组织农民成立相关的土地管理工作机构，减轻政府的土地管理工作，也可以对政府土地管理工作形成监督和促进作用。
（6）统计国家和地区的各类土地信息，创建一套切实有效的土地管理运作机制，以适应现代化的土地管理工作。设立专门的土地管理专项基金，一方支持地方土地管理工作，一方面对地区的土地盈利上缴入库基金，由专业的人员进行资金的流动管理，并公开基金收支明细，实行透明化运作。对于土地收益的部分，主要由政府来计划安排使用，由民众来监督和评审工作。在对土地进行管理工作的同时，还可以修建农村土地种植、土地开发、土地经营的基础设施，以提高农民的生产水平，促进农业的健康发展，更好的开展农村土地管理工作。但相关政府土地管理机构，不得从中收取用于基础建设的额外费用。
三、结语
综上所述，土地管理工作与民众的生活、地区的经济发展有着莫大的关系。在政府的土地管理过程中，必须保证管理工作的信息内容公开化和透明化。在条件允许的情况下，可以让公众参与土地的管理工作和帮助政府履行管理职责，协助政府工作。政府与人民相互配合，即可以充分调动农民的生产积极性，又能创建出切实可行、科学合理的土地管理办法和机制，保证经济的可持续健康发展。
参考文献：
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[4]彭利峰.胜利油田土地管理信息系统的设计与实现[D].2010.
土地管理方法范文4
论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
土地管理方法范文5
【关键词】大比例尺；数字地籍图；测绘
一、数字地籍图测绘的优点
大比例尺数字地籍图的测绘是一种较为先进的地籍测量方法，主要特点体现在以下几方面：（1）自动化水平高。由于选用全站仪在野外收集数据，自动记录并存储，再传输至计算机实现处理、绘图等，既提高了工作效率，也利于信息管理工作的开展。（2）整体性强。利用解析法测量点位坐标主要根据测量的控制点。当测区的整体控制网确立后，就可以在整个测区范围内的任意位置进行实测与分组作业，可有效提高测量成果的可靠性、精度的一致性，并便于检查或恢复被损坏的界址点。（3）精度高。大比例尺数字地籍图的测量精度主要来自界址点或者地物点采集数据的精度，而其他因素，如面积统计、微机数据处理、自动绘图等，则对地籍测量成果的影响较小。
二、大比例尺数字地籍图的测绘方法
（1）测绘准备工作。目前采用数字化实现大比例尺的地基土测量之前，主要做好以下准备工作：根据地籍调查的范围，划分好区域、街道街坊等，加强对地籍权属工作的调查，标出每宗地界址点的位置、设置控制网，确定每个作业小组的测区范围。（2）地籍控制测量。地籍控制测量主要为日常地籍测量及地籍西部测量提供服务，具有传递点位坐标和减少测量误差传播与积累的作用。在地籍测量工作中，为了减少积累测量误差，确保测绘精度，使各街区的测绘可最终形成一个整体。首先，在全调查范围内选择一些典型的控制点，构成几何图形，并采取精密的测量仪器与计算方法，在统一坐标系统中确定平面位置与高程；其次，以这些控制点为基础，测算出其他部位坐标，一般通过GPS卫星定位技术布置控制网。（3）采集碎部点数据。在采集碎部点时，传统方法一般为野外一边测量、一边绘制。这种方法对外业人员的工作量要求非常大，必然影响外业工作进度。通过采用数字化测绘手段，可以利用全站仪采集碎部点坐标，并记录数据，将采集的数据直接存储到全站仪中，外业人员只需要记录碎部点的点位信息即可，简单绘制草图，即可保证后续内业处理与绘制工作的完成。（4）内业编绘。每天的地籍测量结束后，应及时将记录在电子手簿中的数据传输到计算机中，再利用大比例尺绘图软件进行编辑。绘图员应逐一核对草图中的标注与计算机中标注的一致性，确保数据的准确无误。另外，在连图过程中还应加强对地物编码的准确应用。由于受到显示器屏幕大小的限制，再加上地物密集等原因，造成漏连、错连、漏测等现象难以避免，因此连图过程中应注意随时检查，并在后期进行实地查图与补测。（5）面积的分类统计。面积的分类统计应遵循“分幅控制、逐宗汇总”原则，这也是大比例尺地籍测量中最重要、最繁琐的步骤。随着计算机技术的不断发展与应用，面积的量算也摆脱了传统方法，可以在计算机中实现，并可保证高精度。尽管这样，在量算面积时，仍需要从高级控制到低级控制，再由低级向高级汇总，也就是由测区到街道、街坊、宗地，再由宗地到街坊、街道、测区实现逐级汇总，这样可有效减少误差。（6）建立并完善数字地籍图的编辑与管理。当一个街坊结束后，首先需要进行内业检查，根据草图与地籍调查在计算机中进行检查，核实是否存在漏测或者处理不当的地方，并及时修改。其次是外业巡视，根据初步形成的地籍图，利用钢尺审核测量精度，这也是控制大比例尺地籍图质量的关键环节。应尽量将工作做到耐心、细致，如果在此过程中发现错漏，需及时补改。另外，利用界址点的坐标数据文件，生成界址点成果表、宗地面积汇总表及正式地籍图，交付土地主管部门审批，审批完成后，即可作为编辑大比例数字地籍图的基础资料。
三、有关数字地籍图测绘的应用体会
（1）实现传统逐级控制与现代化测量技术相结合，一方面提高作业速度；另一方面保证成果精度。（2）可即用即测、急用先测、所见所得、边测边用，将高科技的成果转化为成熟生产力，为土地规划建设提供科学保障。（3）先进的测量技术打破了传统的观念和局限，让整个作业流程更加方便快捷，提高工作效率。通过电子全站仪的应用，可实现简单操作、迅速观测，并提高精度。方便自由设站，采用多种方法获得碎部点坐标；作业人员还可通过自身的丰富经验，根据实地情况，选择恰当的绘制草图方法，并做到有详有略、相得益彰。（4）随着高科技数字产品的应用范围越来越广泛，在地籍图测绘的管理、维护、更新、资源共享等方面，表现出强劲的生命力，保持地籍图的精度，并体现了一图多用的优势，避免出现重复测试，节省人力与财力。通过各种先进数字化技术的应用，对大比例尺的表现形式更透彻，因此其成果为今后的进一步应用奠定基础。（5）通过计算机辅助完成制图工作，其速度快、精度高、线条精细分明，且绘图成果清晰、美观，可以单色也可以彩色，应用方便、广泛。
参考文献
土地管理方法范文6
关键词 城镇;房产开发;土地利用;可持续发展
近年来，房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中，房地产业发展几经波动，很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，房价持续上涨，出现了诸多的问题，甚至影响到经济发展和土地合理利用，已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展，就房产开发与土地保护利用阐述如下。
1城镇房地产的现状
1.1大力发展小城镇，促进协调发展
城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎，是支撑未来中国经济高速增长的强大动力，对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义，将带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。
1.2住房升值快
按当前市场价值对现住房进行估价，2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产，与2006年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每1 m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房，2项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。
1.3住房建设趋向大型套房
从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比，2009年60～80 m2的小型套房的户比例基本没有变化，80～110 m2的中型套房户却下降了6.1%，而100 m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。
2保护和合理利用土地资源中尚存的问题
一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄，违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位，农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少，引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城镇中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多;同时许多城镇建筑密度过大，居住面积狭小，公共配套设施不完善，加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城镇的布局艺术[2]。
3加强房地产用地管理的措施
3.1建立供应总量控制制度
根据县城发展规划和市场需求情况，每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划，报县政府批准后，上报省、地国土地资源主管部门备案，并将年度供地计划通过多种途径向社会公布，根据编制的年度供地计划，由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。
3.2建立土地使用权公开交易制度
计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让，土地交易在土地市场实行阳光化操作，从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。
3.3建立集体决策制度
对房地产开发用地，国土局在完成土地出让前期工作的基础上，拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价，由相关部门集体决策，并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。
3.4建立土地收购储备制度
对县内存量建设用地，由土地部门中心统一收购和回收土地，掌握调控市场的主动权，收购的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。
3.5建立竣工验收制度
对房地产等经营性用地工程竣工后，国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。
4完善房地产开发用地储备制度的对策
4.1合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易[4]，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
4.2加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
4.3建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题，如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等，同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
4.4强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求;二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地;三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地;四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场的不合理定价行为。
4.5重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高;另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件，也有利于各部门之间的协调。
5小结
合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾;不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。做到2项工作一起抓，2种成果一起要，只有这样，才能真正实现可持续发展。
6参考文献
[1] 詹莉，李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学，2008(3):5-8.
[2] 梁留科，赵新军，吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学，2002(9):47-48.
[3] 路燕.合理利用土地资源促进河南现代农业建设[J].河南农业科学，2008(12):13-15.
