合同与法务管理范文1
在市场经济条件下信息瞬息万变。如果经济业务执行前期出现失误，将会造成无法弥补的损失和影响，轻则影响效率和效益，重则违反国家法律法规。但如果在经济业务发生之前加以必要的会计监督，充分发挥会计人员的专业优势，则能够有效地规避这种现象的发生，这就是会计事前监督的意义。
影响会计事前监督作用发挥的主要原因是会计人员缺乏有效的介入途径。受传统的单位组织结构和运转机制限制，会计人员往往没有在经济活动发生之前进行监督的权限。即使有，也仅限于财务负责人对单位重大经济业务的决策与参与，但这没有实现对所有经济业务的事前监督。而且在性质上，财务负责人只是进行决策参与，属于管理，而非监督;在内容上，由于这种监督处于决策阶段，宏观性较强，不够细致，不够深入，不能防微杜渐。严格说来，财务负责人对单位重大经济业务的决策参与一般侧重于宏观层面而非微观层面，这与“牵一发而动全身”的经济活动的事前监督不相符。
二、合同管理之于经济业务的先导作用
市场经济是契约经济。在市场经济中，经济业务大多以合同的方式进行约定。签约人通过签订合同，明确规定其享有的权利和应承担的义务，以此保障经济业务的正常进行和签约各方的利益。即便有的经济业务没有签订书面合同，其经济行为在性质上也同样是合同行为，同样受合同法等有关法律制约。从范围上讲，合同覆盖了经济活动的方方面面。
经济业务进展情况的好坏，经济业务参与人的权益能否得到有效保障，与合同的约定有着直接关系。合同所具有的事前约定性使其在经济业务中具有先导性作用，至关重要。一个好的合同应同时具有保障和规避作用，即保障权益，规避风险。保障权益就是保障签约人的合法权益不受侵害。规避风险指的是合同对于经济业务进程中所可能发生的各种情况进行了全面完整地预计，并在合同中就此进行了相应的约定，从而能够有效地避免不利情况的发生;即使这种不利情况实际发生了，合同也可以通过约定相应的违约责任保障守约一方的权益。从这个角度来说，合同所具有的规避作用也可以理解为“止讼”，即通过合同约定，使经济纠纷能够在合同自身的框架内得到解决，使合同纠纷和法律诉讼的发生率下降到最低限度。因此，合同的作用主要是防患于未然，是事前监督。
三、合同管理定位——经济管理
随着我国法治化进程的不断深入，对于合同重要性的认识也在不断提高。合同所具有的对于经济业务的先导作用，使得合同管理成为现代市场经济条件下单位内部管理的一项重要内容。许多单位尤其是规模较大的单位都设立了专门的合同管理机构或配备了专职或兼职的合同管理人员。我国有关法律法规也把合同管理作为单位管理的一项重要职能，对其进行了相应的规定。如《国有企业法律顾问管理办法》规定，企业法律事务机构(指法律顾问机构)履行管理、审核企业合同，参加重大合同的谈判和起草工作的职责。
企业法律事务机构的职责是承担与本企业生产经营活动中有关的法律事务和管理职能。对于企业法律顾问的资质也兼具法律和管理的知识背景要求，属于复合型人才。合同管理作为企业法律事务机构的职责之一，虽然与法律密切相关，但是其根本目的则是为本企业生产经营服务，属于企业的管理活动。在实践中，企业法律事务机构往往不负责具体的合同起草工作。合同一般由有关业务部门负责起草，企业法律事务机构只是从法律角度对合同进行审查。从性质上讲，合同管理属经济管理。事实上，许多单位的合同管理机构或人员设置在业务部门或者财务部门，而不是法律事务部门，从事合同管理的人员往往也并非法律专业人员，而是业务人员或财务人员。因为这种做法能够使合同的签订更加符合本单位的实际，更加有利于合同的事前监督。
四、合同管理——会计事前监督的途径
合同所具有的事前监督的性质与会计事前监督具有相通之处，为会计人员进行会计事前监督提供了一条新途径。这是合同管理应用于会计事前监督的理论前提。
从实务上说，合同条文是具体的，每份合同都对应于特定的经济业务。在实践中，企业法律事务机构管理合同的弊端是不切合实际，合同条文空洞，容易遗漏问题;业务部门管理合同的弊端是在对外经济业务往来中，由于存在卖方市场等原因，业务部门往往容易受制于人，在签订合同时易被对方压制，不能保持平等的合同主体地位，被迫接受对方的霸王条款。
相比较而言，财务部门管理合同则能有效地克服二者的弊端。财务部门处于单位经济活动的枢纽，熟悉单位的经济活动，能够使合同签订不遗漏问题;财务部门不与合同方直接发生关系，能够保持相对的独立性，能够在合同签订中保持平等地位，保证合同签订的公平。因此，从合同管理机构设置来说，由财务部门行使合同管理职能较适宜。财务部门应成立专门的合同管理机构，指定专职或兼职的合同管理人员，对单位合同进行管理。这样就能将会计事前监督和合同管理有机地结合在一起。同时，会计人员还可以根据其专长，对单位经济活动的合法性、合理性和有效性进行评价，并以合同为手段，对单位经济活动进行事前监督。这种监督是微观的、实时的、事前的从而也是有效的。会计人员通过对合同进行管理，找到了适当的进行会计事前监督的介入途径，使会计事前监督不再是会计监督的盲区。
五、合同管理——会计事前监督需解决的问题
第一，处理好与单位法律事务机构的关系。财务部门是合同管理的主管部门，负责合同的起草、审核和评价，单位法律事务部门负责从法律角度对合同进行审核，对合同的法律风险和法律后果进行评估和评价，提出法律建议和意见。这是财务部门与法律事务部门在合同管理中的职能分工。
第二，合同管理人员全程参与与合同会审。进行合同管理的会计事前监督要建立合同管理运转机制，使合同管理人员不仅全程参与单位的经济活动而且还参与合同会审，以保证合同管理的质量。为了保证合同签订符合实际，财务部门的合同管理人员应参与到单位经济活动的全过程中，从谈判开始就进行全程跟踪，将谈判成果完整地落实到合同中去。合同管理机构应建立完善的、高效的合同会审流程，集中业务、法律部门的智慧，做到合同签订万无一失，合同技术参数准确，语言文字规范，事前考虑周到。
第三，加强学习与培训，使合同管理人员成为精通经济和法律知识的复合型人才。合同管理要求从业人员具有经济和法律甚至一定的技术知识背景，是复合型人才。从目前看，单位进行合同管理的人员大多由其他职务转职而来，普遍缺乏法律专业知识背景。对于会计人员来说也是如此。因此，从事合同管理工作的会计人员要加强学习与培训，尤其要加强法律知识的学习与培训，并在干中学，学中干，成为精通财务知识、管理知识、法律知识的复合型人才，从而适应合同管理工作的需要。
参考文献：
[1]徐倩：《关于对我国企业会计监督现状的思考》，《工业审计与会计》2006年第1期。
合同与法务管理范文2
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据，物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务，房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，合同主体双方是平等的民事法律关系，是实现物业管理社会关系的法律形式。（二）物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件物业管理是一种具有委托性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范，是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定，是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务，合同双方当事人都应该给予充分重视，这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。（三）物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理，其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段，为此，订立物业服务合同时，必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则，在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同；约定的合同条款宜细不宜粗，应当具有较强的可操作性；合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务；应当认真研究有关法律规定，具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节，有助于维护各方合法权益。（四）物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了工作精细化水平，提高了效率，降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离，一方面，物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务，行使管理权；另一方面，房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人，基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。
二、前期与普通物业服务合同的相同之处
前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中，委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定，物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段，作为物业管理提前介入的主要环节，前期物业服务合同发挥着重要作用，而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同，是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面：（一）都属于合同类型中的双务、有偿合同双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同，是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言，双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同，合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时，房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用，当事人双方是一种等价交换关系，物业服务收费的基本原则是质价相符，服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然，一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务，但一般仍以有偿为原则。（二）都属于合同类型中的诺成、要式合同诺成合同是指不依赖标的物的交付，只需当事人意思表示一致即告成立的合同，它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件，交付标的物为当事人的给付义务，违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时，根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，因此，合同以不要式合同为常态，但对于一些重要的交易，法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”[1]区分要式合同与不要式合同的主要意义在于，某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素，前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同，均有示范性文本以供借鉴。（三）客体是一致的，都是物业管理服务活动物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系，双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段，物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段，物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外，物业管理服务活动并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，当然，在前期物业管理阶段，物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。
三、前期与普通物业服务合同的不同之处
合同与法务管理范文3
一、物业服务合同的含义
所谓物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业管理企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。依照法律与物业服务合同而在房地产开发企业或业主委员会与物业管理企业之间形成的是物业管理法律关系。这种法律关系虽然含有“管理”一词，但绝非公法意义上的“管理”，它实质上应当是一种民事法律关系，这与以福利性和无偿性为特征、以行政辖区与产业系统为划分依据、以房管所为主导的传统的城镇房产管理关系有着明显的不同。
二、物业服务合同的特征
根据一般合同法原理与物业管理实践，物业服务合同具有以下特征：
（一）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同。双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务；有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价；诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立；要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序。物业服务合同是要式合同主要体现在两个方面：其一，双方当事人意思表示一致并签订书面的物业服务合同。合同采用书面形式对稳定和证明双方当事人的权利义务关系、发生纠纷时的举证都具有重要作用；其二，物业服务合同签订后，双方当事人还须到房地产行政主管部门办理备案手续。
（二）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性。物业服务合同是以为特定业主及业主自治团体即业主委员会处理物业管理事务为目的而签订的合同。物业管理事务具有综合性，涉及到的事务不是某一项，而是多项，如小区的绿化、环境卫生、消防、治安、车辆管理、公共设施的运行及维护、信息服务、代收代缴费用（水费、电费、煤气费、取暖费等）以及特约服务等事项。整个物业管理与服务的过程具有整体性、连续性，因而单一服务合同（如保管等）是不能称为物业服务合同的。
（三）物业服务合同的内容必须是合法的。物业服务合同的内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等，任何一方当事人都不得把自己的意志强加给对方当事人，不得利用自己的优势损害对方当事人的合法权益。合同的内容不得同《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《物业管理条例》等与物业管理有关的现行法律法规相抵触，也不得违公序良俗，否则，将得不到法律的保护。
三、物业服务合同的种类
依据《物业管理条例》及其他法规规定，物业服务合同主要包括前期物业服务合同和业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同。
（一）前期物业服务合同。建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理企业承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”国务院颁布的《物业管理条例》第十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”房屋出售前物业的产权属房地产开发企业所有。因此，前期物业服务合同的一方主体是房地产开发企业，另一方主体是其选聘的物业管理企业。
公房出售是中国住房制度改革的重要内容之一。为保证公房出售后顺利实行物业管理，在公房出售前也应签订前期物业服务合同。因此，前期物业服务合同的一方主体是公房出售单位，另一方主体是其选聘的物业管理企业。
物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到开第一次业主大会的法定条件或其他原因而导致业主委员会未成立的，有必要对物业进行管理。此时既然业主委员会尚未成立，只能由房地产开发企业或公房出售单位选聘物业管理企业进行管理。无论是商品房还是公房出售，都伴随着物业产权的转移，因此前期物业服务合同的存在是有期限的，期限可以由当事人约定。但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同已经生效的，则前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。房地产开发企业或公房出售单位在选聘物业管理企业时，必须充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察、比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束；尤其是选聘自行组建或下属的物业管理企业时更应如此。如果不签订前期物业服务合同，将不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权利的行使和义务的履行，且容易引起各种纠纷。
（二）业主委员会与物业管理企业订立的物业服务合同。当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时成立业主委员会。业主委员会的成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，做出是续聘还是另行选聘其他物业管理企业的决定，并与选聘的物业管理企业（原有的或另行选聘的）订立物业服务合同。订立日期一般应在业主委员会成立后3个月内，最迟不应迟于6个月。合同的一方当事人是业主委员会（代表所有业主），另一方是经业主大会选聘的物业管理企业。合同的期限由双方协商约定，以年为单位，一般为3年。合同签订后，前期物业服务合同终止。在物业服务合同规定的物业管理期限届满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之订立新的物业服务合同。
上述两个合同的共同点在于它们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但两个合同的委托方不同，订立时间、期限要求与方式等都有所差异。不过，两个合同是相互衔接的，从物业管理规范化运作的角度讲，二者缺一不可。除了上述两个合同外，其他在物业管理过程中发生的、与物业管理活动有关的合同，比如物业管理企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业公司（例如保安、清洁等公司）而签订的合同，都不能称其为物业服务合同。
四、订立物业服务合同必须注意的几个问题
双方当事人在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可订立书面的物业服务合同。物业管理与服务工作自身的特点决定了订立物业服务合同时要注意以下四个问题：
（一）合同的制订宜细不宜粗。在订立物业服务合同时，必须注意以下四个方面的阐述：（1）项目。即委托物业管理企业提供哪些服务项目应逐项写清。如“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”，“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”，“环境卫生”等。（2）内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好。如房屋建筑共用部位的维修、养护和管理项目包括哪些内容，环境卫生包括哪些部分等。（3）标准。即各项目具体服务的质量标准。如垃圾清运是一天一次，还是两天一次；环境卫生的清洁标准等。必须注意的是在明确质量标准时要尽量少用或不用带有含义不清或模棱两可的词语。如整洁，事实上到底达到什么程度才算得上整洁，很难有个具体的、量化的指标标准来判断。而目前，不少物业管理企业正是利用这些含义不清或模棱两可的词语来逃避自己所应承担的责任的。（4）服务费。即各项目在前述的服务内容与质量标准下应收取的服务费。物业服务是分档次的，不同档次收取的服务费有很大差异。在明确了委托项目、内容和标准后，服务费的确定往往是双方争论的焦点。要确定合理的服务费，通常要经过详细的内容测算和横向比较。
（二）合同中不应有无偿无期限的承诺。随着物业管理市场竞争的加剧，一些物业管理企业出于竞标的考虑，往往提出一些无偿无期限的承诺，这对一旦中标后开展物业管理是十分不利的。
首先，物业服务是有偿的。无偿在理论上是讲不通的，仍带有福利性的色彩。物业服务除了公共服务面向全体业主和非业主使用人外，其他的专项、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的业主和非业主使用人的，一般不可能使所有的业主和非业主使用人都受益。因此，如果无偿提供这部分专项、特约服务，对那些不需要或未享受到该项服务的业主和非业主使用人来说就是不公平的。
合同与法务管理范文4
1. 建设工程劳务分包合同管理中存在的风险问题
1.1 劳务分包合同的监督管理机制不健全
目前很多建设项目在施工之前，不太注重对劳务分包合同的监督管理，缺乏一整套严密的合同监督管理制度。对于劳务分包合同的签订与执行方面没有严格的规定，没有体现出劳务分包合同监督管理的科学性、规范性与法制性。劳务分包合同的授权管理机制不完善，管理流程不明确。有些劳务分包合同的双方当事人对于一些应该执行的手续不能够及时地执行，管理部门缺乏相关的审查与评估。一些建设单位在遇到一些劳务分包合同的时候，没有余力进行监督与管理，就将监督管理的责任委托给有关监理企业。但当前这些监理企业的设置往往是不规范的，对于劳务分包合同的监督管理的力量是不足的，无法肩负监理劳务分包合同的责任。另外，有些建设单位在工程建设的过程中，过分地重视财务预算管理与媒体公关，比较轻视对劳务分包合同的监督与管理，导致劳务分包合同管理风险的发生。
1.2 劳务分包合同双方当事人的法律意识比较薄弱
受计划经济体制的影响，很多劳务分包合同的双方当事人的法律意识比较单薄，主要表现在以下几个方面：一是劳务分包合同内的文字措辞相对不严谨，合同中的条款不完整，不利于合同的执行与监督；二是双方当事人对有关劳务分包合同的法律法规相当陌生，缺乏正确的认识；三是劳务分包合同中的一部分条款有失公正；四是劳务分包合同中的一些条款在可以变更的地方没有得到有效地变更；五是一些工程的承包商不想自己担责任，就利用其他建设承包商签订的合同来套用当前劳务分包合同规定，形成合同风险。
1.3 劳务分包合同管理人员的专业素质低
劳务分包合同由于所涉及的法律条文比较多，专业面比较广，作为劳务分包合同管理人员来说，需要丰富的法律知识与专业知识来支撑。但目前很多劳务分包合同的管理人员的专业知识不扎实，也缺乏相关知识的培训，只是简单地把合同管理看成是一种日常管理工作，没有意识到合同管理的重要性与紧迫性。这在很大程度上造成了劳务分包合同管理的风险。
2. 防范管理劳务分包合同风险的方法
2.1 健全劳务分包合同的监督管理机制
国家相关部门依据劳务分包合同管理相关的法律法规，建立健全合同的监督管理机制。首先要设置专门的劳务分包合同管理部门，设置专门的岗位与专业人员对合同进行实时的监督与管理；其次要制定严格的劳务分包合同监督管理制度与规定，并制定严格的处罚制度，对于违反有关规定的合同双方当事人要给予严厉地处罚，规范他们的工程建设行为，从而达到降低合同风险的目标。
2.2 规避劳务分包中的转包风险
建筑工程当遇到转包情况时，承包全部工程的转包人要把任务转给转承包人，这其中有工程任务的经济责任、劳务作业责任以及合同管理责任。而劳务分包的情况是劳务作业的发包人把工程的劳务作业分包给作业承包人。要想防止劳务分包合同被认定是转包合同，需要注意以下内容：首先要明确好既定的承包人对承包工程要承担项目管理机构派出的义务。项目管理机构要具有匹配承包工程规模、复杂技术的技术管理人员以及经济管理人员。这些技术负责人、工程项目负责人、质量管理人、财务负责人、安全管理人等需要和本单位签订过合法聘用合同，并且是本单位的人员。合同要明确出约定承包人需要对工程施工承担组织管理、工作协调、施工方案制定、质量检查责任等相关的合同义务，此外约定的承包人还需要提供设备、施工大型机具等义务，这些施工设备、施工大型机具要属于合同承包人自有或者是合同承包人租赁的，租赁施工设备、施工大型机具的人员不能是劳务分包人。
2.3 规避劳务分包工程分包风险
要想防止劳务分包合同误认为是工程分包合同，需要做的以下内容。首先是劳务分包合同有工程劳务的标的，劳务分包只能用在工程用工上，合同任务还有有劳务属性。合同的任务要按照规定资质的企业范围或业主应许的类型进行归类，这其中劳务内容要通过劳务工作量的状态表现出现。其次还要注意劳务分包合同里的工程单价要和劳务活动对应，结算依据是工费和工天。约定承包人的管理义务以及技术指导义务要进行明确，劳务分包方没有工程技术管理以及工程管理的义务。劳务队伍不能自行组织工程项目的质量检验以及试验检测。承包人通过合同承诺的施工设备、施工大型机具要由承包人所有或者是承包人租赁，租赁施工设备、施工大型机具的人员也不能是劳务分包人。
2.4 强化专业知识的培训，提升合同管理人员素质
要提升劳务分包合同管理人员的专业素质与技能，就要对他们进行专业知识的培训。首先，企业在招聘合同管理人员之前，要制定相关的招聘规则与要求，在新员工入职之前，要加强对他们的培训，提升他们的职业道德意识与素质；其次，企业要对合同管理人员定期进行专业知识与时事信息的培训，提高他们辨别违法行为的能力与水平；三是企业可以在本企业内部实行岗位竞聘制，对于企业内部的优秀员工，要给予充分的信任，选择他们担当合同管理人员；四是要将劳务分包合同管理各方面的责任与义务进行划分，明确每一个合同管理人员责任范围，对于工作积极认真的人员，要给予适当的奖励，提升他们工作的积极性。
合同与法务管理范文5
[论文关键词]物业管理 物业服务合同 异同辨析
合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上，以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示，又经磋商使意思表示一致所达成的协议。作为商品交换法律表现形式的民事法律行为，合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入，物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式，已成为广大居民住房消费的重要组成部分。现代物业经营管理活动中，涉及的社会关系多种多样，其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系，它们之间实质上是市场交易关系，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系，是市场经济发展过程中产生的新型合同，是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。根据物业所有权人和委托人的不同，物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同，辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。
一、物业服务合同在物业管理中的重要作用
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：
（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础
物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据，物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务，房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，合同主体双方是平等的民事法律关系，是实现物业管理社会关系的法律形式。
（二）物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件
物业管理是一种具有委托性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范，是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定，是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务，合同双方当事人都应该给予充分重视，这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。
（三）物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障
物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理，其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段，为此，订立物业服务合同时，必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则，在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同；约定的合同条款宜细不宜粗，应当具有较强的可操作性；合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务；应当认真研究有关法律规定，具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节，有助于维护各方合法权益。
（四）物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径
现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了工作精细化水平，提高了效率，降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离，一方面，物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务，行使管理权；另一方面，房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人，基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。
二、前期与普通物业服务合同的相同之处
前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中，委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定，物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段，作为物业管理提前介入的主要环节，前期物业服务合同发挥着重要作用，而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同，是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面：
（一）都属于合同类型中的双务、有偿合同
双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同，是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言，双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同，合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时，房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用，当事人双方是一种等价交换关系，物业服务收费的基本原则是质价相符，服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然，一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务，但一般仍以有偿为原则。
（二）都属于合同类型中的诺成、要式合同
诺成合同是指不依赖标的物的交付，只需当事人意思表示一致即告成立的合同，它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件，交付标的物为当事人的给付义务，违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时，根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，因此，合同以不要式合同为常态，但对于一些重要的交易，法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”区分要式合同与不要式合同的主要意义在于，某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素，前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同，均有示范性文本以供借鉴。
（三）客体是一致的，都是物业管理服务活动
物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系，双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段，物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段，物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外，物业管理服务活动并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，当然，在前期物业管理阶段，物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。
三、前期与普通物业服务合同的不同之处
前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同，从物业管理规范化运作的角度讲，二者缺一不可。尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处，“但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。”
（一）签订主体不同
前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。由于在新建物业的业主入住前，首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法利益，根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，用以约束物业管理前期活动行为。一方面，在物业未销售前，房地产开发建设单位是物业的第一业主，有权选聘物业服务企业，从法理角度来看也是许可的；另一方面，从合同的相对性规则出发，前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力，这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。为克服这一弊端，各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态，而赋予其物权效力。普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。
（二）签订时间不同
在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务，甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据，其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前，也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月。
（三）有效期限不同
为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同，其有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定，而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常是不确定的。前期物业服务合同期限的不确定，不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。但是前期物业服务的期限是可以约定的。普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过书面的形式签订，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立，这标志着物业服务合同正式生效。普通物业服务合同属于固定期限合同，属于在较长期限内履行的合同，因此，当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。“与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。”
（四）终止条件不同
合同与法务管理范文6
一、上级管理费问题的产生及原税法的规定
在我国石油对外合作中，多与国际石油公司签订石油产品分成合同（下简称“石油合同”）来完成联合作业。通过签订石油合同，规定合作各方的权利、义务，规范石油合作勘探、开发、生产中的问题。在合作开发石油资源中，几个合作伙伴通过共同控制资产的方式拥有某一区块的权益，但在实际作业中，一般由一个参与方成为实际“作业者”，统一管理合营公司的日常事务及生产作业，而其他合同参与方通过联合管理委员会行使自己的权利。对应作业者的这一职能，在石油合同中就规定了“上级管理费”作为费用补偿机制。
石油合同中的上级管理费是指作业者的上级管理机构对石油作业提供经营管理服务的费用，包括经营、管理、会计、财务、公司内部审计、税务、法律事务、劳资关系、金融、经济资料收集以及关于采购、计划、设计、研究和业务活动等的一般性咨询的费用。在勘探、开发、生产的不同阶段按投资金额的比例计提。这在世界石油联合勘探、开发、生产中属于惯例。
另一方面，来我国从事合作开采石油资源的外国石油公司在境内多数没有总机构，其总机构职能是由母公司或母公司指派的某一关联公司代为行使的，并由代为行使总机构职能的公司向在华的外国石油公司分摊管理费，提供管理服务支持。
在老税法下，根据我国《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》有关条文的规定，国税发[1993]第69号文对石油公司计提的上级管理费规定为，“外国石油公司可以列支支付给总机构同本企业生产经营有关的合理的管理费。”并允许其“境外母公司对境内公司分摊管理费，但准予分摊的管理费数额不得超过石油合同所规定的数额。”
这一规定与原企业所得税法的规定精神相一致。原企业所得税法规定，总公司可以按规定向其全资子公司收取管理费，支付管理费的子公司可以将管理费用在企业所得税前扣除。同时，这一规定也考虑到外国石油公司机构设置及经营管理的实际情况，在当时的历史条件下，支持了合作开采石油资源，有利于吸引外资。
二、新税法下的政策调整
2008年新企业所得税法取消了总公司向子公司收取管理费用并允许税前扣除的规定。同时，《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》也被废除。根据《企业所得税法实施条例》第四十九条规定，企业之间支付的管理费，本文由收集整理不得扣除。《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发[2008]86号）也特别强调了这一点。这些相关政策的实施，给企业间税前列支管理费用画上了禁止符。另外，根据国家税务总局2011年第2号公告，2011年1月4日起《国家税务局关于外国石油公司境外母公司提取管理费有关税务处理问题的通知》（国税发[1993]69号）全文失效废止。至此，对外合作开采石油资源的外国公司列支上级管理费及其母公司分摊的管理费在所得税前扣除已经没有法律依据。
尽管税收法规出现调整，但企业间的这类业务还是真实存在的。在石油合同中，作为作业者的一方，确实需要投入大量的人力、物力来确保合营公司的正常运转。而在2011年第2号公告出台后，企业计提的上级管理费不能在税前列支，需要缴纳25%的企业所得税。
三、内部服务协议的适用
结合母子公司间管理服务业务的界定及解决方案，并参考其他国家石油产品分成合同的实际操作方式，笔者建议在石油合同的基础上以签订服务协议的方式来解决其涉及的所得税问题。
管理费用不能税前扣除，但是按规定收取的服务费用可以扣除。虽然企业所得税法不允许总机构收取管理费用，但是对于承担一定服务职能的总机构来说，可以将管理费用转化为服务费用，签订服务合同，实行收费服务，服务协议是广泛适用的。对于一些没有服务性职能的总机构，也可以增加服务职能，提供服务项目，如财务审计、培训、管理咨询等，以收取服务费的名义取代管理费。企业可以税前列有服务协议的服务费用，如接受人事、安全、健康、环保、采购、存货、物业管理工作相关的服务或劳务费用，同时应留存有关合同、协议、发票、工作订单、写时记录等凭证资料，以及中介机构报告等。
通过这种形式，满足新税法的要求，支付管理费用的公司可以在企业所得税前列支该项费用，避免25%的税收负担。不过，收取服务费的一方需要按规定缴纳5%的营业税，同时要将服务合同报税务机关备案。
当然，在签订合同中，要同时注意《企业所得税法》第四十一条的规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。这就要求我们的内部签订合同时，要制定合理的费率水平，也可请中介机构出具鉴证报告，增强说服力。
而这种情况也适用于产品分成石油合同的各合作伙伴间，作业者向伙伴们提供服务，通过签订服务协议的方式，明确这些服务的收费标准，如小时工资及时间等，将笼统的按投资比例计提的管理费分割成实际提供具体服务内容的协议。具体可以划分为：
会计共享中心服务：完成合营公司的基础会计处理，集中统一提供会计记账、凭证保存、出具报表等服务。
财务管理集中服务：完成合营公司税务、预算、资金、经济评价等财务管理职能，集中统一处理合营公司纳税申报、项目预算、资金筹款支付、经济性测算等服务；
法律事务服务：完成合营公司法律事务集中处理，提供法律业务服务；
咨询服务：完成合营公司劳资关系、金融、设计、研究、健康、环保等活动的一般性咨询服务；
审计服务：完成合营公司审计及审计配合的工作。
建立这些成本中心后，除了考虑人员费率、工时及外部中介费率等因素，还应考虑提供服务的其他成本，如房屋租金、差旅费、通讯费等及相关营业税金，确定服务协议的价格，双方签订服务协议，就可以有效降低企业税务成本。
四、通过服务协议进行税务筹划示例
a公司为我国的石油企业，通过国际招标，与b公司组成合营公司共同开发某一石油区块，b公司为作业者，b公司的母公司为位于英国的c公司。按石油合同的规定，b可以向合同参与方a按一定比例收取“上级管理费”共计100万元，作为提供服务的回报。同时，由于b公司在中国境内管理职能不完善，有一些业务需要总部c公司的支持，c公司分摊了管理费用给b公司共计80万元。
分析：
（1）不进行税务筹划：不签订服务协议。
（2）进行税务筹划：签订服务协议。
