物业管理心得体会范文1
尊敬的各位领导，各位同事们大家下午好！
5s物业管理在我站推行一年以来，一系列活动深入实践，使我们的精神面貌，工作环境逐日改善，从而增强了服务意识，提高了服务质量。我们站在实际工作中，坚持“以人为本”，“以好带差”的理念，结合5s管理办法，一是从实际操作，行为规范中落实，二是从思想认知上转变，提高。从而让每位员工通过制度约束自我，提升自我，超越自我来适应工作，干好工作，快乐工作。在去年举办的5s技能比赛中，我站取得了团体第二名，我也取得了个人第一名的成绩，这不仅充分的展现了5s实施成效，更有利的推进物业管理服务工作，激发和增强了员工的信心和干劲！下面我将5s实施以来的成效与心得体会从两大方面与大家一起分享：
一，在岗为岗，爱岗敬岗，将5s中的整理，整顿，清扫，清洁实实在在地落实到实际工作中。
我们各房间，楼层，会议服务人员根据工种，服务对象的不同，每日将各自所管辖服务区进行日常维护，保养，检查。清扫对象(天花板，墙壁，地面，门窗，玻璃，电器设备，摆设挂件，桌面，茶杯，话筒，椅子，会议桌侧围，边角线，卫生间，洗漱台面，植物，过道楼梯扶手及死角处等等)，保持其无垃圾，无灰尘，干净整洁的状态。将工作场所的不必要和必要东西明确，严格区分开来；将看得到和看不到的制定要和不要的特别基准；清除过多积压物品，腾出空间，空间活用；建立标识牌(节约用水，禁止吸烟，发生火灾请勿乘坐电梯，电梯乘坐安全知识等等)；作业时,做到取放方便，合理放置。每日还要做到巡查巡视工作，及时发现问题，及时解决问题。下班走时，做好相应检查工作，注意防火防水，切断电源，关好门窗，按照服务项目范围和工作标准实施检查。工作期间，我们严格执行“在岗一分钟，尽职六十秒”的机关作风，依照5s物业管理相关规定严格要求自己。现在我们的工作场所窗明几净，清爽整洁，井然有序，一目了然，给办公楼工作人员创造了舒适，安全，洁净，明亮的工作环境，正可谓是安居才能乐业呀！
二，端正态度，摆好心态，注重仪容仪表，做到做好5s中的素养。
物业管理心得体会范文2
一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。
业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定；《条例》规定，物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定，业主大会由全体业主组成。
二、进一步规范和明确了物业管理及纠纷事宜--引入第三方评估公司
条例第七条明确写出业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估活动，此项可以使物业管理过程中平衡各方关系，各项事宜均可落地实施。
三、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。
社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理服务范围，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的企业。
业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。
他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的，都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中矛盾。因此，《条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
物业管理心得体会范文3
一、市区物业管理工作的现状
物业管理作为一种新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程。市区的物业管理企业由建市初的1家，发展到现在的47家，物业管理项目共78个，托面积576.75万平方米，其中住宅面积为424.88万平方米,占73.67%。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。经过多年的努力，我市已有5个住宅小区获得了“省级优秀物业管理住宅小区”、2个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、2个工业项目“省级优秀物业管理工业园区”1个大厦获得部级“优秀物业管理大厦”。为规范物业行业管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了《××市物业管理实施细则》、《××市住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》、《××市建设市场信用管理暂行办法》等一系列规范性文件，使我市的物业管理走上了有法可依，有章可循的轨道，保障了物业管理健康有序发展。总体上讲，市区物业管理工作取得了显著的成效。
二、市区物业管理进程中存在的问题和困难
虽然我市物业管理工作取得了一定的进展，同时我们也要清醒的认识到在具体工作中还存在着许多问题和困难，由于我市物业管理体制过分单一和薄弱，缺乏物业所在地人民政府的监督和指导，缺少相关政府部门的齐抓共管，使得我市物业管理体制的弊端曰益显现出来，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：
（一）物业管理工作面广量大，难以实现全面覆盖。我局房管处市区物业管理负责曰常事务工作，每天要接待大量的群众来信来访，协调大量的矛盾和纠纷，往往心有余而力不足，导致很多的事务来不及处理甚至有些事情处理的不能完全到位。特别是中心城区范围的扩大，近期洋河、晓店、双庄、耿车、顺河、三棵树等地“4+1”工程建设的小区物业管理投诉不断，由于这些地方距市区比较远，我们的投诉受理成本比较高，加之我局交通工具比较紧张，对此种问题我们只能疲于应付，不能从根本上解决问题，导致很多的事务来不及处理，甚至有些事情处理的不能完全到位。
（二）属地管理的职责还需进一步健全。一直以来，负责属地管理的宿城区、宿豫区、市经济开发区、湖滨新城开发区都没有设置相应的机构来负责对物业管理工作的指导和监督，使得行业管理与属地管理出现了脱节，社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推委，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。因此，街道办事处、社区居委会和派出所很难在物业管理中发挥应有的作用，甚至在部分物业管理区域内社区居委会与物业管理企业矛盾十分尖锐。
（三）部门联动、齐抓共管的局面没有形成。物业管理是一个系统工程，涉及到建设、国土、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等多个部门，但由于各部门之间的职责还没有完全理顺，难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程出现的难点问题无法解决。
三、周边城市物业管理体制的情况
淮安、南通、徐州、盐城等地方将物业管理纳入社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理体制。设立区级物业管理机构，负责对所在地物业管理企业进行属地管理，街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理曰常的指导与监督工作，市政府每年把物业管理工作纳入到对区一级政府的考核。区级物业管理部门加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督业主委员会和物业管理企业开展工作，对辖区内物业管理企业资质年检和新成立物业管理企业资质提出初审意见，做好物业企业的曰常管理工作，。
盐城市在强化属地管理的同时，经市政府批准成立盐城市物业管理中心，属全民事业单位，人员编制6名，负责物业管理纠纷的协调处理，承担物业管理招投标和维修基金核算工作，参与平安小区、文明小区创建等工作。
四、建立和谐完善的管理新体制，努力提升全市物业管理水平
针对我市物业管理存在的问题，建议我市依据物业管理的有关法律法规，借鉴兄弟城市的先进经验，抓紧在宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区设立区级物业管理部门，建立“两级政府，三级管理，部门联动、条块结合，重心下移”的物业管理新体制，以提升我市物业管理整体水平。
（一）重新调整市建设部门的职责，让部分工作重心下移。市建设部门是物业管理的行政主管机关，主要职责是贯彻国家、省、市和物业管理法规政策，推进物业管理行业法规建设，制定行业规范，核定物业管理企业资质等级，指导国家、省物业管理创优达标工作，指导维修基金的的管理以及行业培训等。
（二）设立区级物业管理部门，加强属地管理。在宿豫区、宿城区、××经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区设立区级物业管理部门，并充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理中的作用。
赋予各区物业管理部门如下职责：1、指导监督辖区内物业管理企业贯彻执行物业管理的法规政策，参与制定并监督物业管理企业贯彻执行行业规范和服务标准；2、负责辖区内物业管理企业设立的政策咨询及资质初审工作，对符合条件的报上级主管部门审核；组织辖区内物业管理企业参与全市资质年检，并提出初审意见，做好物业管理企业的曰常管理工作；3、负责辖区内的维修基金收缴、使用、审批和管理工作；4、与街道办事处共同指导业主大会和业主委员会的选举工作，依法协调物业管理公司和社区居委会的关系；负责业主委员会的备案工作，接受市建设局业务指导，每半年报告一次备案情况。5、指导社区居委会等组织物业管理业务工作，负责及时协调处理物业管理矛盾纠纷；协助城管、环保、公安等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。
物业管理心得体会范文4
【关键词】物流仓储业；目视管理；基本方法；基本理论
一、引言
（一）物流仓储企业的发展
物流仓储企业指的是从事仓储物流业务的企业。所谓的仓储物流指的就是相关的企业或者是从事仓储物流活动的主体利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物。传统意义上的仓储一般是从简单的物资储备角度出发而定义的关于物资的储备等活动。随着时代的更替以及各项技术的发展以及经济市场的需求的不断更新，目前社会中所指的"仓储"已经不再是传统意义上的"仓库"、"仓库管理"等概念，而是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储。随着物流行业的不断发展使得我国的物流行业在各项服务中都得到了很大的改善。为了是物流行业得到更好的发展，物流行业也逐渐把目标转向对各个供应链的管理活动的完善中。企业越来越多地强调仓储作为供应链中的一个资源提供者的独特角色。仓库再也不仅是存储货物的库房了。作为发展中的物力行业，仓储业作为其重要的一环也在发生着角色的转换。概括地来说就是业务向仓储中心的转换。这与传统的仓储管理存在很大的区别。传统的仓储管理中强调的是仓库的重要作用，这种仓库式的管理重在强调对货物所占的空间的管理。而目前的仓储管理侧重的是配送中心的管理，其工作的中心是转向对于货物周转时间的管理。这两者因为侧重点的不同会对整个物流行业的运转效率造成很大的影响。对于目前的以配送中心的管理为主的仓储管理可以大大提高物流运转的效率。因为它对时间进行管理的同时还对空间进行了管理。可以大大提高物流的运转效率从而实现经济效益。仓储物流在整个物流管理中具有极其重要的作用。首先，仓储物流是供应链中的库存控制中心。库存成本是主要的供应链成本之一。因此，对库存进行合理的管理和控制可以对物流企业的成本进行有效的管理从而实现企业的利润。第二个原因就是仓储物流是供应链中的调度中心。仓储业务的运转效率直接关系到整个供应链的反应速度和工作效率。第三个原因就是仓储还是现代物流设备与技术的主要应用中心。从上文的描述来看就可以知道仓储物流企业在整个物流行业中的重要作用以及在整个经济市场中的重要作用。所以，发展仓储物流企业以及探究其运作模式是一项重要的工作。
（二）目视管理
所谓的目视管理就是利用与视觉有关的信息来实现对某一事项的管理。这里涉及到的视觉信息就是形象直观的色彩，这些色彩具有宜人性的效果来使得人们通过视觉感知信息来组织现场生产活动。利用人的基本生理特点来达到提高劳动生产率的一种管理手段。总而言之，目视管理就是一种利用视觉来进行管理的科学方法。所以目视管理是一种以公开化和视觉显示为特征的管理方式。综合运用管理学、生理学、心理学、社会学等多学科的研究成果。目视管理在运行中需要遵守四个方面的原则。第一个原则就是激励的原则。这个原则是针对员工而设置的一条原则，其主要目的就是要通过对员工的激励来提高员工的工作积极性从而对管理活动起到一定的推动作用。第二条原则就是标准化的原则。因为目视管理是利用色彩来实施管理活动。因此对色彩需要一个标准化的过程才能使得管理活动在不同的部门以及区域不会存在特别大的差异。第三个原则就是群众性的原则。因为目视管理的目的就是要让整个管理活动相对透明化，这就必须体现在两个方面。第一就是要使得群众积极参与，第二个就是要使整个管理过程能得到群众的理解和支持。最后一个原则就是实用性的原则，对于目视管理的最重要的目的就是使得整个管理过程能够产生一定的效益而不是简单的新奇和形式主义。所以，根据目视管理的这几个特点我们可以知道将其运用到物流仓储企业中具有特殊的意义。
二、目视管理理论简介
（一）目视管理基本介绍
目视管理是物流仓储中的常用的一种管理方法，目视管理就是通过人的视觉对色彩的感知来组织当前的工作的一种方法。这种方法可以通过对人的视觉和直觉的结合来实现对物流活动的更加具体的管理。这种管理方式可以实现提高现场管理效率的目的。目视化的管理在物流仓储中的运用可以使得整个仓储化的管理过程更加的透明化，这对实现高效管理是非常有意义的一件事情。因为可以将管理者的意图和要求向大家呈现出来而使得我国要求的管理公开化的目的。特别是针对我国的物流行业来说，由于其发展历史不是很长，在消费者的心中塑造一定程度的信任感是很关键的第一步。目视化管理在我们日常生活中的运用也是相当的多。最简单的例子就是我们日常接触到的饮水机，我们每个人都知道红色代表的是热水而蓝色代表的则是凉水。每个人通过日常生活的侵淫就会逐渐形成一种自动的常识性的反应。对于物流仓储企业这一个涉及到多种种类的商品以及特殊物品的管理活动，实施目视化管理是非常必要的。该项管理办法可以在物流仓储管理人员中形成一个常识，那就是每个颜色都会代表着具体的特殊意义从而减少工作中不必要的记忆等工作，带来工作效率的提高和管理水平的提高等效益。
（二）目视化管理在物流仓储管理活动中的特点
第一个特点就是目视化管理自身的特点，那就是形象易懂并有利于提高管理效率。因为在整个物流仓储花管理的过程中，工作人员所做的一切活动就是通过这种特殊的管理手段来实现信息的目的。这种信息是针对管理过程来说的。对于一般的普通人来说的话接受信息最敏感的部位就是我们的五官了。对于物流仓储这一涉及到对实物的管理活动涉及最多的器官就是人的眼睛。人的眼睛会对各种色彩具有很强的区分和辨别的能力，因此在物流仓储管理的过程中可以通过各种具有不同颜色的标签、信号灯等携带具体信息的搭载物实现对物流仓储的有效管理。综上所述，目视化管理能通过其人性化的考虑给物流仓储管理活动带来高效率的操作环境。目视化管理在物流仓储管理活动中的另外一个特点是针对管理活动来说的。因为我国的很多管理活动在一定程度上都存在暗箱操作，这样带来的危害很大。一方面是因为不透明的管理活动会在一定程度上损害大部分人的利益而满足了小部分人的私欲有损于社会公平的实现。另外一个危害就是不透明化的管理会存在浪费资源和降低管理效率的影响。实行目视管理，对物流仓储企业作业的各种要求就会得到很大程度的提高。特别是管理过程的透明化的问题上可以做到公开明示。这样做的结果就是可以实现管理人员以及相关工作人员之间的默契配合，同时也有利于监督和管理部门以及人员与人员之间的互相监督。从而就会使得违反规定的行为不容易发生。最简单的例子就是针对管理活动中涉及到的工作岗位的不同会将相关的工作人员通过颜色而区分为不同的种类。这样就有利于主管人员更好的监督其工作。如果所有的工作人员的穿戴都完全一致的话就会使得管理人员难以区分他们各自的职责。有时候会存在员工之间的越位和偷懒等行为，这样就会大大降低工作效率。如果不同种颜色之间的工种出现交叉的话就可以知道他们是否坚守自己的工作岗位。所以，在物流仓储活动中采用目视化管理有利于使得整个管理活动更加透明从而实现更高的管理效率和我国的管理手段的改革和完善。根据上文的描述我们可以知道，目视化管理是一门涉及到多学科交叉的管理手段。其中包含了管理学、生理学、心理学和社会学等多学科的研究成果。这种多学科之间的交叉会使得目视管理可以从各个方面进行综合考虑来实现管理活动的高效率实施。因为每个个体之间存在较大的个体差异，因此要使得一项管理手段能同时适应各个主体的要求的话就必须从综合方面考虑个体的需求。对于目视管理方法的话就能够比较科学地改善同现场人员视觉感知有关的各种环境因素，使之既符合现代技术要求，又适应人们的生理和心理特点，进而产生良好的生理和心理效应，调动作业人员的积极性。
三、目视管理在物流仓储中的具体内容
目视化管理作为一项标准化的管理手段，其在物流仓储管理的活动中涉及到七个方面的主要内容。下文将会针对这七个方面的内容做出详细的讨论。第一个内容就是针对这项管理手段的规章制度来讲。因为在物流仓储管理活动中会涉及到相当多的工作人员和复杂的工作步骤。对于如何将这些繁琐的步骤和人员做一个统一的安排来达到更好的管理就必须通过目视管理法来实现对物流仓储管理的标准化。例如通过上文的描述我们可以得出简单的案例就是具有不同工作岗位的工作人员应该配备不同的工作服，不同的商品或者是特殊物品等等的话也可以通过不同的颜色来表示等。这样做可以维护统一化和标准化的组织和严格的物流仓储的管理过程。这样做还可以实现整个操作过程的连续性使得整个管理活动可以标准无误地持续进行。第二个内容就是通过目视化管理在物流仓储管理中的运用可以实现在不同的阶段对整个管理过程的有效呈现。这种呈现是基于高效的管理活动中的。只有在具有高效率的管理活动中才可以随时根据相关管理人员的需要以及监督管理的需要对当前的目视化管理活动通过图标、线条等形势形式来实现对管理成果的报告。这样可以保证管理过程和市场的接轨，使得以前仓储管理活动和其他的管理步骤相互脱节的情况。第三点内容就是目视化管理可以实现物流仓储管理过程中的对人、物、场所三者的管理。因为目视化管理可以通过对这三者之间的关系进行科学的分类和调整使三者之间的关系达到最佳来实现高的管理效率。第四方面的内容指的是通过目视化管理在物力仓储活动中的运用可以实现各作业环节和岗位之间的联络。同时在整个物流仓储的管理流水线中要设立方便实用的信息传导信号，这样可以降低工作流程间的各个环节之间的相互影响以及交接时的资源浪费。同时，目视化的管理手段可以使得整个工作流水线以提示的方式来对各个工作人员的工作质量进行监督和管理。最终会实现整个工作流水线的完美结合以实现工作效率的提高。第五个方面的内容就是目视化管理可以使物流仓储管理中的商品按照一定的标准来实现统一的管理。例如，对于某类商品应该根据其具体的特征，例如大小、数量、特质属性等特点来进行包装。这种手段可以运用到所以的商品中去。具体的细节就是物品的码放和运送数量的标准化。这样不仅可以实现通过目视化管理提高仓储管理的效率还可以大大降低工作人员的工作压力。使得整个过程能顺利的进行。第六个方面和第七方面的内容分别是工作过程中职工的衣着的统一化和颜色管理的标准化的问题。这两点在前文中已经进行过仔细的探讨，这里就不再赘述。
四、目视管理与仓储企业
物流仓储业的管理活动跟一般企业的目视管理过程实施的步骤基本上一致的。主要的内容包括以下几个方面：首先就是制定活动的计划，其中包括的主要步骤有,在作业方面要确定颜色的使用标准以及各种零件和工具的色彩的匹配，第二个就是具体的物品的区域的划分，第三个就是人员的安排和配置，第四个是危险物品的特殊管理标准，第五个就是相关的仪器等的使用注意事项。第二个就是工具方面的内容，其中包括工具的放置位置的确定和管理以及各种器具的精度检测以及使用的颜色标志等两方面的内容。同时，在装备方面也要注重目视化的管理过程的特殊要求。第二个步骤就是开展目视化的管理活动。具体的目视化管理活动中包括的内容有：利用目视化管理为物流仓储管理活动营造恰当的氛围，规划各个责任区，规划各个作业的特定区域以及做好监督和管理工作。在物流仓储企业中做到目视化管理的以上几点内容就基本可以实现通过目视化管理提高仓储企业的管理效率。
五、结束语
目视化管理在物流仓储企业中的应用是提高仓储业管理效率的一个重要手段，同时也是实现更高的经济效益的手段。在以后的发展中可以通过对目视化管理同仓储企业管理的进一步结合实现新的管理手段的突破。
【参考文献】
[1]廖丽琴.物流仓储企业如何应用目视管理[J].现代经济信息,2015,07期.
[2]高波,杨振,曲彪.目视管理在物流仓储企业应用研究[J].中国储运,2009,11期:93-96.
[3]刘馥.浅谈目视化管理在物流企业现场改善中的应用[J].汽车实用技术,2010,第5期:92-97.
物业管理心得体会范文5
1．基础设施仍显薄弱。尽管沈阳市旧住宅区已进行了全面改造，但由于其在建设时设计标准低，配套设施落后，存在先天不足，故仍存在基础设施薄弱的问题，给物业管理的实施带来难题。在规划之初这些旧住宅区基本没有围墙，无物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地少，无停车位，小区客观存在的缺陷很难弥补。此外，旧住宅区历时较久，设备设施老化破旧，屋面漏雨、墙体长毛等质量问题大量存在，虽进行了相应改造，但后续的维修保养仍需大量的资金投入。一些旧住宅区长期处于无人管理的状态，小区环境差，秩序混乱等问题都严重阻碍了物业管理工作的顺利开展。
2．旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心。沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，这些小区老年人多、低收入群体多，消费能力偏低、观念滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量的购房者，这些购房者的目的不为了居住，而为了学区、投资等，导致房屋长期处于空置或出租状态。业主不在小区居住，不考虑小区环境改善，现有租房者更多地考虑租金，不愿意承担物业费，小区的物业管理无人问津。旧住宅区居住群体的特殊性，导致居民普遍对物业管理认识不清或漠不关心。
3．物业管理资金不足。旧住宅区物业管理资金来源何处，如何落实，已成为物业管理工作的难题。旧住宅区物业收费标准较低，在维持基本的保洁保安方面已略显困难。还由于居民收入普遍偏低，对物业管理认识不足，流动人口多，导致物业费收缴率偏低。另一方面，旧住宅区的配套设施少，无办公和活动用房，可盈利性设施少，后期维修管理中资金投入大，这使得物业企业很难获得经营管理方面的收入，还需大量的资金投入来进行设备设施、屋面路面等的维修养护。如要进行更好的封闭式管理，还需进行围墙、门禁系统等的投入。资金不足直接导致物业接管旧住宅区成为难题。
二、沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议
1．制定切实可行的物业管理实施方案。根据2012年10月出台的《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中对落实旧住宅区管理及扶持方面的意见，建立成熟的旧住宅区物业管理体制，制定相关的具体实施方案，保障物业企业及业主的权益。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，物业企业有信心接管旧住宅区，小区的困难职工能够获得相应的补助从而接受物业管理，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。
2．针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。由于旧住宅区的先天缺陷，多数不能直接引入规范的物业管理，应根据不同的条件，采取不同的物业管理模式，逐步实现物业管理的专业化、规范化。在《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出旧住宅区经过改造后一律实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定，可采取选聘专业物业企业，社区居委会牵头组建物业中心，聘请物业职业经理人及自行管理等模式。采用何种模式应根据小区条件进行选择：（1）对于规划较好，小区停车、绿化、道路、房屋质量等能满足要求，能封闭的小区，可聘请专业物业企业进行规范化管理。（2）对于条件一般，有必要的配套设施，已进行综合改造，具备基本的准物业管理条件，但尚不具备引入专业物业企业进行规范服务的旧住宅区，可采取社区准物业管理模式。由社区居委会牵头组建物业服务中心，为居民提供基本的物业服务。（3）对于基础条件差，居民收入普遍偏低的旧住宅区，可采取业主委员会领导下的自行管理。（4）若旧住宅区为企业职工住宅，原企业仍存在，有一定经济实力，可由企业进行相应管理。
3．提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。物业企业要提供服务，就必须收取相应的费用；业主缴纳物业费，就应该获得相应的服务。但由于业主对于物业费的收费标准，费用用在何处，享受什么样的服务并不明确，经常觉得物业收费标准高，提供的服务少并且不到位，不愿缴纳物业费，从而导致旧住宅区的物业收费困难。针对此，在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。由于旧住宅区基础条件不同，不能实行统一的收费标准和服务项目，应根据小区条件提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。业主委员会与物业企业沟通提出适合的服务范畴，确定合理的收费标准。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，并公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任，为物业费的收取奠定良好的基础。同时物业企业应不断地提高服务水平，为业主提供方便及时的优质服务，让业主享受到居住生活的方便和安全。
4．提高居民对物业物业管理的认识。提高旧住宅区居民对物业管理的认识，让其接受物业管理和服务，进而推动旧住宅区物业管理的顺利实施。首先政府应采取多种形式的宣传教育，普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；其次，媒体应多进行宣传和报导，唤起各有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业，了解物业，并通过经常开展社区文化活动，构建物业企业与业主的和谐关系。业主的认可和积极参与意识是推动物业管理良性发展的基础。
5．多方筹措资金。旧住宅区物业管理的推行困难重重，很重要的原因在资金落实上。依据《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出的旧住宅区资金落实的意见，可从以下几方面筹措资金：首先政府扶持是关键，根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策。政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策，以鼓励企业接管旧住宅区；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜，对旧住宅区的特困职工适当补贴物业服务费。其次，物业企业应在政策允许的范围内，适当采取多种经营的方式来弥补物业费的不足，把旧住宅区的停车收费，自行车库、管理用房的租金，利用共用部位取得的广告收益等纳入管理专项经费，在小区内开展一些有偿服务。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金，小区公共场地及公益设施的完善由居民集资；市政各部门各司其职，负责旧住宅区的垃圾清运，路灯维修，供热、排水设施维修，健身器材维护等。
三、结语
物业管理心得体会范文6
关键词：企业物流 自营价值 核心能力 系统管理
近几年，理论界纷纷提倡生产制造企业应将物流业务剥离出来，通过外包第三方物流的形式来实现其主业优势，于是物流外包一时成为企业物流发展的主旋律。然而，企业物流外包市场发展并不尽如人意。据统计，2004年美国“第三方物流”服务（Third Party Logistics，简称TPL）市场规模不足10％。根据中国仓储协会第三次全国物流供需求状况调查显示，使用第三方物流的企业仅占22%，并主要集中在沿海发达地区。在我国内地，物流业务80%是工商企业物流，综合第三方物流的仅占2%。时下，我国国内已有相当一部分有实力的规模企业，如美的、海尔、TCL等，不惜巨资在国内建立了自己的物流体系，以此打造企业的物流平台。企业物流自营已成为外包趋势下的新动态，在更多的企业使用3PL服务的同时，又不断强化自身物流服务功能的趋势背景下，可强调企业物流自营价值。
企业物流自营价值分析
构筑企业核心能力
外包是现代物流发展的趋势，自营也同样为企业所青睐。核心能力理论对企业物流外包与自营价值评判提供了合理解释框架。
1990年，Prahalad ＆ Hamel发表了《企业核心能力》一文，标志着核心能力理论的诞生。Prahalad ＆ Hamel指出，核心能力是企业可持续竞争优势与新业务发展的源泉，它们应成为公司的战略焦点，企业只有具备核心能力、核心产品和市场导向这样的层次结构时，才能在全球竞争中取得持久的领先地位。其理论要点为：公司的竞争力来源于能够比竞争对手以更低的成本和更快的速度建立核心能力；核心能力是多因素的复合体，它是技术、治理结构和集体学习的结合，其具体体现在企业的核心能力是一种稀缺的、难以模仿的、有价值的、可延展的能力；多元化的企业应是核心能力的组合，公司所拥有的核心能力组合与价值创造体系对企业的竞争优势起决定性的作用；核心能力需要通过战略来构造，以保持企业内部资源的一致性。
依据核心能力理论，企业在经济组织中，如果通过物流自营能够比竞争对手利用大众化的第三方物流以更低的成本和更快的速度形成自己的特色，就能构筑企业的核心能力；如果物流资源是企业所稀缺的、有价值的、一般竞争企业难以模仿的就可延展为企业的核心能力；如果自营物流系统能变成企业的价值创造体系，并成为衍生新业务发展的源泉，同样可持续企业的竞争优势，转变为企业核心竞争力；如果自营物流通过战略构造，能保持企业内部资源的一致性，就能与品牌、技术、治理结构有机结合形成合力，构筑企业核心竞争力。因此，如果自营物流是构成企业核心能力的一部分，或有潜力转变成企业的核心能力，物流资源在公司范围应该保持，不应该外包，而应该自己运作。所以，自营物流并非企业必须放弃的物流模式，外包也非企业物流的必然选择。
根据Langley 2003年的调查，美国企业之所以没有外包使用3PL服务的主要理由按重要性排序如下：物流是企业的核心竞争力（45％），物流太重要了而不能外包（40％），成本未必会降下来（34％），企业会失去对物流的控制（34％）以及企业自己比3PL更有经验（21％）。
加强企业物流系统管理功能
现代企业自营物流已不是传统企业的物流作业功能的自我服务，它是基于供应链物流管理以制造企业为核心的经营管理新概念。根据20世纪90年代美国物流管理协会对物流（Logistics）的定义，物流（Logistics）是为满足消费者需求，而对原材料、半成品、最终产品及相关信息从起始地到消费地的有效率与效益的流动与存储进行的计划、实施与控制的过程；具体包括运输、仓储、包装、物料搬运等内容。由物流的职能可以看出，企业物流的内涵不仅仅停留在实体移动作业层面，不只是运输仓储等基本功能的整合，而且已上升到管理学与供应链层次，成为企业战略的一部分，是对企业物流的系统化管理，除一般的作业功能以外，现代企业物流还包括需求预测、定单处理、生产计划、采购、存货控制、客户服务、工厂和仓库选址、零部件及服务保障、废品处理等增值作业功能与系统管理职能，而这些活动环节与管理职能往往是构成企业生产经营管理活动的一部分，企业是难以外部化的，它是企业所独有的、难以模仿的、有价值的，往往可延展为企业的核心能力。如我国知名家电制造企业海尔就是以其良好的服务构筑企业核心能力的，海信同样以采购与库存控制获得了企业低成本的产品价格竞争优势。
因此，目前企业物流外包的只是部分物流作业功能环节而已，大部分的物流系统管理职能仍由企业自身经营。实际上，近年来有关美国物流市场调查结果对此提出了佐证。无论是Lieb还是Langfey的调查均显示，在企业经常外包给3PL的物流活动中，报关、仓库管理、运费支付、货代、配载、直接运输等名列前茅。而外包存货管理、订单处理和执行、分销控制、供应链管理、采购、车队管理、物流信息技术和IT系统设计比重却相对比较小。显然，如果越来越多的企业把物流服务看作核心竞争力或作为非常重要的经营环节来看待的话，企业物流外包的速度和深度就必然会放慢，物流自营的价值会增加。
我国企业物流系统自营的现实意义
基于核心能力理论，将非核心的部分作业功能外包是企业物流发展的必然趋势，但目前我国社会物流产业环境不成熟，基本上还谈不上有真正意义上的3PL物流企业。再加之社会信用体系不健全，企业物流和社会物流（主要是3PL）难以实现有效对接。在社会物流还没有能力整合企业供应链各物流环节和行使管理职能之前，企业自己利用原有的物流资源或在整合社会物流资源基础上构建自营物流体系，并辅以系统化的管理，以推动企业物流系统化，不失为一条企业物流发展的有效模式。企业物流系统自营，其价值体现在如下方面：
掌握业务控制权，争取市场主动
企业物流系统自营不仅可以对企业内部一体化物流系统运作的全过程进行有效的控制，还可进一步延伸到供应链物流管理过程中，即通过内部信息系统与Internet，使企业内部产供销物流协同及其与上下游企业的物流协同，以较快的速度解决物流活动管理过程中出现的任何问题，从而保证客户的满意和最终产品的成本降低。此外，企业物流系统自营，还可以运用自身掌握的供应商、经销商以及最终顾客的第一手信息资料有效协调供应链各个环节，及时调整自己的经营战略，在激烈的市场竞争中，掌握业务控制权，争取市场主动。
盘活企业资源，开辟第三利润源泉
在我国，目前生产企业中73%的企业拥有汽车车队，73%的企业拥有仓库，平均仓储面积3120平方米，物流装卸机具自有率60%以上，3%的企业拥有铁路专用线，并有大批熟悉企业生产经营业务的物流管理与作业人员。如果不加整合利用，将给企业带来巨大的沉没成本，形成较高的资产退出障碍。特别在我国3PL环境不具备的情况下，企业选择系统自营物流的模式，通过企业改制与业务流程再造盘活原有物流资源，带动资金流转，为企业在“第三利润”领域开辟了新的利润空间。
降低转置成本，减少外购交易风险
物流作业外包，由于信息的不对称性，企业为维持外包物流服务的稳定性与可靠性，相应的监察、协调、集成等转置管理成本也会相应增加。最大的风险是企业无法完全掌握物流服务商完整、真实的资料，由于外包商的不确定性和社会的复杂性以及人的机会主义，可能会引发物流商违规博弈的风险，导致执行外包合约的交易费用上升。而物流系统自营，物流作业处在企业整个业务监控体系之下，协调、监控成本相对大大减少，不确定性因素容易得到控制。
避免机密泄露，保护企业经营安全
任何一个企业的运营都有自身的核心商业机密，这也是企业有别于其他竞争企业的核心能力，如原材料的进货渠道、价格、品项构成、生产制造工艺、技术、产品销售通路、服务手段等，企业不得不采取保密手段。当企业将运营中的物流要素外包，特别是引入第三方来经营其供应、生产环节中的内部物流时，其基本的运营情况和技术就不可避免地向第三方公开。而一般第三方为发挥其规模物流的效率，必将拥有该行业的诸多客户，而这些客户正是企业的竞争对手，企业物流外包就可能会通过第三方将企业经营中的商业秘密泄露给竞争对手，动摇企业的竞争力。因此企业物流系统自营，对企业避免机密泄露、保护企业经营安全有十分重要的意义，这也是企业不愿物流外包的根本原因之一。
降低系统运作成本，实施企业物流一体化管理
现代企业物流管理的目标就是运用系统的思想方法对企业物流活动实施计划、组织、协调和控制，以实现企业物流系统整体的合理化和效率化，从而达到降低物流系统总成本、提高物流服务水平的目的。因此，无论是制造企业经营物流还是第三方经营物流，企业的物流管理活动必须贯穿于企业生产经营活动的始终，物流管理职能外部化，由于第三方并不完全清楚企业的生产经营活动，显然是难以实现企业这一目标的。为降低系统总成本，提高系统作业效率，企业必须有自身的一体化物流管理体系为生产营销提供支持。
提升顾客满意度，提高企业品牌价值
根据有关统计数据报告，在我国目前开展的有限的TPL物流服务中，就有23％的生产企业和7％的商业企业对第三方物流的服务不满意，由此可见，我国物流产业的素质、能力尚处于低水平营运状态，难以代替制造企业实现其顾客满意的价值，为提高顾客满意度、忠诚度，提高企业品牌价值，企业自建物流系统可自主控制营销活动。一方面，企业亲自服务到家，可拉近顾客的距离，使顾客了解企业、熟悉产品，提高企业在顾客群体中的亲和力，树立良好的企业形象；另一方面，企业可以掌握最新的顾客信息和市场信息，从而根据顾客需求和市场发展动向调整战略方案，提高企业的竞争力。
我国企业物流自营的未来发展趋势
根据规模经济原理，物流规模越大，物流集约化程度越高，物流营运越经济，因此企业生产经营达到一定的规模时，即企业自身物流拥有一定的规模时，自营才能发挥其系统管理的功效。否则，其降低物流系统总成本的目标就难以实现，规模效益自然成为自营物流的瓶颈。特别在消费者市场多样化、个性化需求的今天，社会需求的快速变化和技术的日新月异，制造企业的大量生产已不能适应市场发展的需求。
差异化营销与柔性生产已成为企业的未来发展趋势，其结果是企业必须采取多品种、少批量、多批次的物流策略，如果企业欲贯彻其以服务改善为目的的物流管理宗旨，则其物流作业的分散度将会进一步扩大，分散的物流作业就会冲减系统管理的效益。因此，结合物流作业外包的规模优势与物流系统自营的管理价值，笔者认为，将部分非核心的物流作业功能外包而整个物流系统企业自我营运的“作业功能外包＋系统管理自营”的混合物流模式，应该是企业今后物流发展的主营模式。
参考文献：
