物业管理范文1
随着我国社会经济、文化等的发展与进步，小区物业管理的模式有了很大的改变，提高了物业管理的积极性，物业管理效率得到提升。笔者就新乡行政管理之下的物业管理进行了分析。
关键词：
新乡；物业管理；车辆管理；绿化
随着经济的发展，人们当前的生活水平有了显著的提升，人们对自己的居住环境和质量有了更高的要求。物业管理是城市管理的一项重要的内容，物业管理水平的高低直接影响着小区人们居住的质量，良好的物业管理可以实现人们生活质量的提升，但是物业管理不合理会导致业主和管理人员之间的矛盾，不利于社会的和谐建设。就新乡行政管理下的物业管理而言，其在小区的管理中不断完善自身的管理工作，实现了小区人们的生活品质的提升。下面就新乡小区的物业管理工作进行论述。
一、新乡小区物业管理的现状
新乡小区的物业管理的内容主要包括房屋管理与维修、绿化管理、环境卫生管理、小区便民服务、HSE管理以及供暖工作等。目前小区的绿化管理和维修、房屋管理、卫生等基本管理逐渐完善，保证了居民的生活环境的质量。下面就新乡小区HSE管理工作以及供暖工作进行简单的分析。
（一）HSE管理工作
HSE是健康（Health）、安全（Safety）和环境（Environment）三位一体的管理体系。安全生产、保护环境、维护健康，是对物业公司生产经营运行状态的本质要求。生产经营的过程，就是与HSE相伴相生、相互影响的过程，生产一刻不停，对HSE的要求就不能终止。物业公司风险无处不在、考验无处不在、责任无处不在，HSE工作没有“淡季”“旺季”之说，更无“闲时”“忙时”之分，必须做到警钟长鸣、常抓不懈，任何时候都不能有丝毫的放松和懈怠。只有这样，才能保证物业管理日常工作安全、有序、平稳地向前推进。当前新乡小区物业管理在HSE方面制定了以下对策。首先，编制公众聚集场所事件应急预案、群体性事件应急预案、天然气管线泄漏应急预案、电梯突发事故专项应急预案。每季度开展一次预案演练。其次，针对小区公共区域的安全隐患问题，每个月进行一次安全自查，每季度处领导进行一次全面安全检查，及时排除已经发现的安全隐患。再次，集中整顿小区安全隐患。针对小区公共用地乱摆乱放、乱栽乱种等问题进行集中处理，并清除16栋住宅楼楼道和7个车棚堆放的易燃杂物。结合HSE观察制定活动实施方案，调动全员参与安全管理的积极性。最后，对电梯等特种设备开展专项检查。每月进行两次电梯保养工作，每半个月进行自查巡检，每年进行一次电梯检验，制定电梯安全管理制度。
（二）供暖工作
新乡物业管理部门在供暖方面是结合热力公司工作，配备专人负责二次网及住户巡检维护，及时处理检查出的问题。比如供暖后，处理入户管线腐蚀穿孔等。督促热力公司生产部修理或更换小区内各种机械设备的老化或者是损坏零部件，比如热力站两台补水泵单向阀、补水罐浮球阀等。
（三）改善小区环境工程情况
为成功创建“AAAA”级小区，达到创建标准，2016年小区管理处对小区部分楼房、外墙、景观进行改造，开展了四项工程：2016年6月新乡处一区部分住宅楼楼顶漏水工程、2016年7月新乡管理处基地生活区小围墙整治工程、新乡处仿古亭子修缮等综合维修工程、管道局家属院文化墙工程。并且在2016年8月完成了四项工程。
1.争创集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区完成情况
小区建设以创建“4A级小区”为目标，以服务小区、提高居民生活质量为工作的出发点和落脚点。在保证小区工作正常运转的前提下，大力整治小区环境，集中整顿小区安全隐患，加强小区房屋管理工作。在处领导的正确领导下以及各相关职能部门的支持与配合下，新乡处一区于2016年9月成功创建集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区。
2.“四供一业”项目取得进展
（1）供电方面：新乡小区处与新乡供电公司签订供电分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。供暖方面：新乡小区处与新乡热力有限责任公司签订分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。
二、小区管理优化
（1）实行上岗培训制度，创办一只专业的物业管理队伍，确立物业管理企业资质管理和从业人员的职业资格制度，在工作过程中处处体现绿色物业管理的理念，从而更好带动广大业主配合实施绿色物业管理。（2）推行“人性化管理”。尊重业主并提供温馨快捷的服务，在管理中充分体现“以人为本”和“业主至上”的理念。实行双向式管理模式，变被动服务为主动服务。还可建立服务单位评分制度，按月累计业主对小区物业单位的评分状况，以改进不足、提升服务品质。
参考文献：
[1]王娜.小城市小区管理体制问题及对策研究[D].济南:山东师范大学,2016.
物业管理范文2
一、机关事业单位物业管理的趋势
我国机关事业单位物业管理经过了起步、发展、升级的过程，最初是由单位自行管理，现在，一种由专门的物业管理公司负责，为机关事业单位提供更加专业、全面、完善的物业管理模式逐步发展起来。特别是党的十八届三中全会提出，要求行政事业单位在公共服务领域更多地利用社会力量，只要属于事务性工作的，都可以通过招投标，向社会购买服务。机关事业单位的物业管理属于事务性工作，很多单位均逐步采用向社会购买服务，对外委托承包。中央办公厅和国务院办公厅《关于加强和改进新形势下档案工作的意见》也明确指出要推广政府购买服务，凡属事务性管理服务要引入竞争机制，向社会购买服务，档案部门的总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护等事务性业务向社会购买服务，将相关事务性管理工作委托给专业公司进行管理，以解决档案部门缺乏相关领域的专业技能，而且长期以来人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年来新建成的档案馆的运行维护为突出代表，将大量的事务性业务向社会购买服务，这需要大量资金作为保障，这在以前是不可想象的，这是社会经济发展和社会化分工的结果，是必然的趋势。
二、单位物业管理的现状问题
（一）单位物业管理的现状
我单位物业管理过去是单位自行管理，但是随着单位业务的发展，特别是随着社会经济的发展，物业管理更多地转为向社会购买服务，委托专业化公司进行管理。一是安保值守，单位大门、中控室、资料楼、备份库全天24小时均有安全保卫值守，每月一次对围墙护栏、监控报警设施、消防设施、门窗水管等进行防火、防盗、防破坏、防事故四防安全检查；二是供电系统，具有相关资质的专业公司全年每天24小时保养维护，严格执行云南地区电气安全工作规程和电气设备运行管理规程，定期对配电室内的高低压设备及设施进行运行巡视、管理与维护；三是消防系统，具有相关资质的专业公司对消防安全设施设备定期维护保养，定期对灭火器充气或更换气瓶，定期检测消防管道水压和相关消防设备，发现问题及时处理，不留隐患。每年组织两次消防培训和演练，让广大干部职工掌握防火、防灾、抢险、逃生的基本知识和技能，增强消防意识，提高防灾能力。四是监控信息系统，具有相关资质的专业公司负责周界报警系统、高清数字监控系统、门禁系统、红外线报警等系统的运行维护；五是电梯管理，配备专人对主楼、资料楼、备份库的电梯等特种设备进行严格的安全管理,并委托专业公司定期维护保养，电梯设备安全措施到位，杜绝超载和带病运行情况发生；六是车辆管理，车改后留用的公务车定点维修保养；七是保洁绿化，委托具有相关资质的专业公司对单位道路、大厅、楼梯、展厅等公共区域进行清洁、卫生，并对院子进行绿化；八是职工食堂，将职工食堂对外承包，给职工提供一个干净、经济、安全的就餐环境等等。
（二）单位物业管理存在的问题
一是分散。单位对外承包委托的安保、电力、消防、监控、电梯、保洁、绿化等各项公共事务性工作都是委托给不同的专业公司负责运行维护，比较分散，有时会导致职责不清，难免推诿扯皮，协调的工作量大，牵扯太多的时间精力；二是缺乏绩效评价机制。绩效评价要求依照一定的标准和评价程序，运用科学的评价方法、按照评价的内容和标准对评价对象的工作业绩进行综合评价。目前对这些专业公司只是通过合同对其职责义务进行了约定，但就这些专业来说，因为单位不具备有相应专业知识的人才，不具备判断相关工作成效的技术，所以在评判相关工作质量时缺乏标准和能力，基本只能以运行是否正常，服务态度好不好、故障报修响应是否及时等进行简单判断。而对于系统是否在科学状态下运行，所用材料、设备是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切实可行的绩效评价机制。
三、搞好单位物业管理的对策
（一）采用大物业管理模式
当前，机关事业单位的物业管理已经不再局限于对建筑物的日常管理和维护，而是扩展到满足单位主营业务的需求、与物业管理相关的各种服务。物业管理模式已经朝着集团化和专业化发展，由规模较大的物业管理公司成立专业化的服务公司对物业进行分类管理，这对机关事业单位来说，将总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护和绿化保洁等事务性业务委托给具有相应实力的集团公司，而不是一个个仅限于某专业的小公司，既保证了专业化的需求，又克服避免了多方协调，精力分散的弊端，便于人力和物力的统筹安排，一举两得。一些发达地区新建省级档案馆采用大物管的模式值得借鉴。
（二）引入绩效评价机制
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（1）影响着物业管理企业的经济活动的环境。对企业进行文化创建，有利于文化中的价值理念、思想观念、精神内涵等的传递与渗入，能够进一步改善企业的管理环境，更有利于企业赢得市场竞争力和实现持续、健康发展。
（2）影响着物业管理企业的发展结构。特定的企业文化创建决定了企业有效的组织形态，而这样的文化发展结构也决定了服务与产品的质量与类型，影响着物业管理企业的管理定位。
2、物业管理中企业文化创建与定位存在的问题
2.1企业文化与企业经济发展脱节
本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。
2.2企业文化存在口号化问题
企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。
2.3企业文化趋向于娱乐化与表象化
相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。
2.4企业文化缺乏活力
还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。
3、企业管理中企业文化的创建与定位策略
3.1明确企业文化建设的方向
建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点；二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。
3.2明确价值观在组织中的重要作用
一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。
3.3抑制相异的文化传播
公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。
3.4强化企业文化的传播
执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。
4、结语
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石油企业管理部门需要充分认识未来市场竞争的激烈性与残酷性，紧紧抓住当前资金宽裕且市场相对稳定的良好时机，完善并且创新相关体制，成立具有较强专业性的管理集团或服务公司，使现代物业管理逐渐走向规模化与专业化，进一步提升企业在市场中的核心竞争力，与此同时，为服务者提供更加高效、全面并且优质的物业服务。此外，石油企业物业管理要争取创建自主品牌，管理者应树立强烈的品牌意识，全面创造品牌，提升服务质量，从经营理念、服务质量、宣传与技术创新方面打造品牌。
二、加快实现网络化管理进程
借助网络优势，建立独立的物业管理网络系统，将最新物业信息通过网络平台及时，并建立用户管理网络平台。通过此平台，用户可以及时反映日常生活中遇到的物业管辖范围内的问题，或是针对现在的物业管理方法提出个人建议，真正让用户积极参与到物业管理中来，此种方式既有利于增强物业管理部门与用户之间的沟通，全面提升管理水平与服务意识，减少不必要的纠纷，又可以减少管理成本，获得最大收益。
三、转变传统管理理念
现代人们对工作环境与生活品质的要求逐渐提高，人们更期望有一个舒心、美化与人文的居住环境。此种形式下，物业管理也不再仅是单纯的绿化、保安或者工程维护等功能执行者，现代物业管理需要在做好本职工作基础上，全力缔造良好健康的社区文化。重庆公管中心坚持“大文化”工作思路，突出企业文化的引领作用，倡导形成了“同唱一首歌、共建一个家”特色文化理念，并通过采取多种形式培育基层特色文化，逐步在各基层单位形成了极具特色的文化理念，如保安大队的“做企业忠诚卫士、保一方稳定平安”、养老保险代办所的“同是石油人，相伴到永远”等特色文化理念，形成了重庆公管中心不断发展的文化动力。而且中心坚持以优秀的企业文化引领健康社区文化的发展，坚持利用春节、“五一”“、国庆”等重大节日开展丰富多彩、寓教于乐的文体活动来凝聚员工队伍，坚持每年举办社区文化周和开展文明小区、文明住户的评比活动来融合社区群体，提升社区文明度。
四、多元发展，扩大物业管理范围
现代物业管理不再仅局限于小区住宅物业或者建筑物业，而应该对物业概念进行丰富，对物业范围进行扩大，在广义上对物业管理内涵充分诠释。石油企业的物业管理可以向公共街道、机场、码头、山林、湖泊、旅游区等物业辐射。石油企业物业管理工作核心为管理物业，但是在对本职工作做到充分完善的情况下，还需要尽量的拓展空间，主动与金融行业、保险行业、房地产中的销售与租赁、社区中的商品零售、教育业、旅游业与信息产业充分交流，构建一条多链条式的产业结构，使生存空间得到尽可能的扩展，以谋求更大经济效益。
五、提升管理者专业素质，储备人才
石油企业物业管理经过十余年的发展，培养出一批懂技术而且会管理的优秀人才，但是此种服务以及管理通常仅是围绕石油企业员工生活实施的。要对外部市场需求充分适应，这些人员的业务水平与管理知识尚存欠缺。因此，管理者需要花费精力去专门打造一支技术精湛且对物业管理知识精通的员工队伍，做好优秀人才的储备工作，制定恰当培训计划，理论结合实践，采取定向培训，提升整个队伍素质，以适应未来市场需求。
六、结束语
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物业管理的本质可以说就是对建筑物本身的打理，而建筑也的确需要良好的打理来维持建筑本身的生命力。绿色物业作为新型的物业管理模式，必然是引领行业创新的中坚力量，同时绿色物业所涵盖的绿色环保等理念也在促进着行业的规范化。
关键词：
绿色物业；绿色建筑；新型物业；低碳环保
随着经济发展给环境带来的压力不断加大，人们对良好居住环境的重视度不断提高，绿色的生活方式也由理论逐渐走进人们的生活。建筑作为最主要的资源消耗者和环境污染者，其绿色化发展就显得更为迫切。在建筑的绿色化的发展中，相比于依靠高新技术的所带来的能源节约，建筑绿色化的管理和维护则更为容易实现。而人们对生活品质的持续最求，促进了绿色物业成为物业管理模式的主流方向。
1绿色物业是绿色建筑的延续
绿色建筑的定义是指“在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。”[1]这里突出强调的是建筑的使用和评估是在建筑成后直到建筑被弃用拆除，所以在使用过程中所能达到的节能和环保才是绿色建筑的意义所在。而物业管理的本质可以说就是对建筑物本身的打理，而建筑也的确需要良好的打理来维持建筑本身的生命力。建筑周边环境卫生，空气污染程度，垃圾在建筑里滞留时间都深刻的影响着建筑的使用。新建筑因不环保或使用不方便而早早被拆除重建的例子屡见不鲜。一个可怕的现象是，中国许多建筑的寿命仅仅只有三十年，而这显然是有有悖于绿色低碳的理念。正如华远地产董事长任志强在“博鳌21世纪房地产论坛上”表示的：“中国不是建筑的寿命太低了，而是使用的寿命太低了。如果未来的建筑都不具备节能环保条件，建多少就要拆多少。”基于可持续性的发展和使用，要求建筑设计师在设计之初就赋予建筑绿色的理念，而同时也需要绿色的物业管理措施来维护建筑的使用，创新和完善建筑的绿色化发展。一个优秀的绿色建筑必然是建筑设计本身和绿色物业共同实现的。
2绿色物业管理的特色
绿色物业是伴随经济水平和购买力提高后，消费者对生活品质的要求提高的产物，更是对社会责任感的突出体现。相比于传统物业的标准，绿色物业还应有以下特色：(1)绿色物业应用高新的技术和绿色的理念创造出的回归自然的健康居住环境。具体操作体现在：噪音控制，植被的种植，垃圾的分类回收等方面。例如中水系统，可将雨水，生活废水一同处理回收，用于浇灌植物，车辆冲洗等，节约资源的同时也降低了物业运营成本。(2)绿色物业除了传统服务形式，更创立新的服务模式，让绿色切实走进业主家里，例如提供日常二次供水的水体检测，及定期理水箱；将垃圾清扫等噪音工作安排在人流的低峰期进行。越贴近生活的关怀越容易带来家庭归属感，能创造一个安静祥和的居住环境，实现业主和物业的互助共赢。(3)绿色物业在提供绿色的服务的同时，也在潜移默化的影响业主的生活习惯。无论是对于对企业自身利益，还是出于社会责任感，绿色物业都因应该加大对环保生活方式的宣传。绿色物业管理措施更是和国家大力倡导的低碳生活紧密连接，在改善人们居住生活水平的同时，把生态环保做到实处。
3引领行业的创新
在我国，物业管理作为“朝阳行业”，其行业的发展有着光明而远大的前景。但经过三十年的发展。由于劳动力成本上涨，同行之间竞争激烈，物业管理过于依赖房地产企业等因素，导致国内物业管理行业正面临巨大压力和挑战。显然，传统物业模式的已经难有生命力，行业的革新已成必然。这时，绿色物业作为新型的物业管理模式，必然是引领行业创新的中坚力量，同时绿色物业所涵盖的绿色环保等理念，也在促进着行业的规范化。以往人们对于建筑消费习惯更倾向于一次性消费，这时物业就购买建筑的售后服务，而非建筑的持续投资和再发展。加之物业经营由于思路狭窄，物业管理公司难以盈利。导致收费标准不断提高或者服务标准一再降低。譬如出现垃圾不能及时清理，电梯停用等脏乱现象，业主失去对物业管理公司的信任，行业发展遇到瓶颈。但随着“绿色住宅”“环保型住宅”等概念的不断推出，绿色已然成为物业管理行业的新卖点。在低碳经济盛行的时代背景下，绿色物业有着高舒适度，环保健康等优势，将迅速成为行业发展的新航标。虽然经济性并不是绿色物业的绝对性指标，但很多实例已然证明，良好的物业管理对建筑的保值有着巨大的影响。比如万科就十分注重物业的管理水平，而它所收到的回报是，在所有万科物业管理的小区里面，二手房的价格比周边高的达到78%，万科物业管理的第一个小区是天景花园，今天，该小区的二手房价格比周边高出40%。[2]显然能让建筑保值的物业管理更容易受到用户的青睐。从长远角度来看，人们消费观念的转变，和购买力的不断提高将使绿色物业拥有更广泛的市场场景和前景。在全社会提倡低碳生活的大时代背景下，绿色物业管理已经成为一种趋势，是跟随国家政策和满足业主需求的必由之路。同时绿色化物业管理也促进了物业行业的创新和规范化。使绿色物业在满足企业自身发展的同时，给业主创造了清新舒适的居住环境，引领了低碳的生活方式。绿色物业管理以其绿色概念和特征,在环保的基础上发展实施绿色物业管理措施，并由此产生了十分可观的绿色效益，为物业，建筑等行业提供了新的发展方向。
作者：刘涛 单位：辽宁行政学院
参考文献：
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（一）基础设施条件
老旧小区的基础设施条件差、相关配套设施落后。而且老旧小区通常都实行带有福利性质的低租管理模式，致使老旧小区的房屋、基础设施和相关配套得不到合理有效的维修和保养，从而造成房屋失修失养，破旧不堪，因此，很难在老旧小区开展比较专业的物业管理。在这种情况下，国家不得不把老旧小区的物业管理工作揽在自己手上。相比之下，新建的商品房小区，房屋质量高，相关配套完整，环境整洁，专业的物业管理公司就容易进来进行管理。
（二）房屋产权
老旧小区房屋的产权比较复杂，包括公共产权、集体产权和私人产权。与此相对应的，房屋的所有人也比较复杂，包括住户个人所有、产权单位集体所有和公共所有。其中，集体所有人又包括各个层级的机关单位部门，公共所有人又包括各个层级的银行、邮局等事业单位。由于房屋产权的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老旧小区开展物业管理的方式方法上，基本上是根据每个小区自身产权特征和其它现实基础条件来具体安排的，所以老旧小区物业管理的方式方法也比较繁多。而新建商品房小区不存在这个问题，它们都是直接卖给住户，产权形式比较简单，管理的方式方法也比较集中，比较容易进行专业的物业管理。
（三）资金来源
老旧小区里很多房屋产权人是单位，单位倒闭后房屋的物业管理责任不明确，也就没有人来负责，向小区住户收费根本不现实，连基本的生活垃圾费都很难保证，况且老旧小区还住着相当一部分靠吃低保生活的住户。国家不得己通过财政来补贴这类房屋，以此来解决其所必须的物业管理费用。相比老旧小区，新建商品房小区的物业管理费用则简单的多，由小区住户直接承担，物业管理公司只用进行简单的预算，以此来确定向小区住户收取的物业管理费用的多少。
（四）住户的收入水平和消费观念
老旧小区的住户很多都是低收入家庭和低保户，收入不高，思维方式跟观念相对滞后，始终纠缠于计划年代房屋的一切费用由国家买单的概念上，因此很难开展专业的物业管理工作。为此，仍然要继续实践摸索符合老旧小区实际情况的物业管理方式。相比之下，买得起商品房的住户都是有一定经济实力的，层次也相对较高，思维方式更开阔，更容易接受各种新事物、新观念，所以在新建商品房小区开展专业的物业管理相对要容易许多。
二、改善老旧小区物业管理现状的可行性思考
（一）积极宣传转变居民传统小区管理观念
老旧小区的居民享受惯了计划经济时代福利分房管房所带来的的各种好处，导致消费观念落后、自治意识不强，究其根本原因，还是因为没有能够转变过去传统的房屋管理观念，更没有认识到物业管理的重要性和必要性。因此，需要通过宣传改变住户传统的房屋管理观念，一旦他们的观念转变过来了，接受了现代的物业管理方式，就为在老旧小区实施物业管理扫清了一大障碍。另外，通过及时有效的宣传还可以消除物业公司与小区的居民长久积累的矛盾，比如有些业主认为物业服务公司可能存在乱收费现象，如果这种质疑不能有效及时的得到回应和沟通，必将会造成业主与物业服务公司的矛盾。
（二）加强基础工作建设。
由于老旧小区基础条件比较差，且相应配套设施普遍不是很理想，因此，在对老旧小区实施物业管理之前，应该首先由个人、单位和政府共同出资，对其进行综合整治，为其创造进行物业管理的条件。从2010年开始，马鞍山市将对全市老旧小区开展全面的整治工作。集中3年时间对全市56个成片老旧小区（房屋面积300多万平方米）和51个零星项目实施整治，基本完成全市老旧小区的整治任务，实现环境美观整洁、配套较为完善、安全防范加强、管理逐步规范的目标。对老旧小区进行综合治理改造后，小区呈现的基本面貌应该是：房屋基本完好、公用设施设备完好、道路完好、环境整洁，并设置配备如门卫室等必要的物业管理用房。这么一来，不仅能改变老旧小区的原有面貌，同时一也为在老旧小区实施物业管理创造了良好的外部环境条件。
（三）提高物业服务人员素质
物业服务人员素质不高是造成物业纠纷的又一重要原因。由于目前物业服务行业内的许多物业服务人员是半路出家，素质普遍不高，一些由原房管所职工直接转化而来的管理人员，由于不熟悉现代物业管理的模式，对物业管理知识知之甚少，所以只能对物业作一些简单的维护、清洁、保安工作；而一些从公共管理、饭店管理行业转来的管理人员，他们虽然具备一定的管理能力，但也没有经过物业管理专业知识的学习或培训，所以服务过程中常与业主发生纠纷。而当发生纠纷时人们常常习惯于从外部找原因，缺少考虑自身因素。因此，作为物业服务公司应采取各种措施，提高物业服务人员的素质。
（四）多方筹措资金，分层次收取管理费用
老旧小区的改造是一项庞大的社会工程，需要投入大量的资金，要确保资金的及时到位，仅仅依靠政府是难以解决的。因此，要调动各方面的积极性，并按照政府、单位和业主或使用人共同负担的原则，通过多种途径获取必要经费。按管理责任和产权归属，负责资金筹集。老旧小区的欠建工程和小区绿化由原开发单位按预算出资。商业服务网点门面装修改造，由产权单位（人）出资，小区的公共活动场地以及公益服务设施的改造完善由居民集资。（本文来自于《黑河学刊》杂志。《黑河学刊》杂志简介详见。）
三、结论
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关键词：新时代；物业管理；对策
在报告指出，永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。作为一个与人民群众生活、工作息息相关的行业，物业服务质量不仅承载着人民对美好生活的向往，更关系到和谐社区的建设和城市文明程度。伴随着智能科技的应用，人们对物业服务的要求也越来越高，高品质的物业服务也被重新定义，那么在新时代下，物业企业该如何提升服务品质，促进企业发展呢？我认为应该从以下几个方面进行思考。
1要守住物业管理的本业
守住本业就是指物业管理企业要将物业管理中安全管理、环境卫生管理、设施设备养护、工程维修管理、园林绿化管理等基本服务内容做好。如果物业管理企业让保安、保洁、设施设备维修、园林绿化等基本业务都放手了或者转手了，我们还能守得住物业管理项目和业主资源吗？事实上，每次物业管理招标的标书内容主要的还是物业管理的几项基本业务，业主看重物业公司的也是这些基本业务的好坏，物业管理公司被业主炒鱿鱼大多数原因也是因为“本业”没守住。所以，做好物业管理，首先要以做好物业管理常规经营为前提，提升所管小区的业主和顾客的服务满意度，与顾客之间建立良好和谐的关系，从而增加顾客粘度，只有这样物业服务公司才能赢得业主的信任和支持。因为只有好的服务品质在市场上形成好的口碑，并通过有计划有步骤的实施品牌推广，才能提高企业的知名度和认同感，树立物业公司自己的品牌形象。通过品牌效应可以扩大市场规模，有了较大的市场规模才能有客户基础。
2多关注客户需求
物业公司的多种经营应以业主需求为切入点，紧紧的围绕“衣食住行”充分利用区域优势和及时、可靠、个性化的行业特点来实施。利用日常管理中跟业主的沟通和交流的机会了解业主的真实需求，并建立信息数据库，综合统筹各个区域的业主的需求来提供有针对性的有偿服务。第一，利用互联网，通过建立微信或手机APP等手段，及时接收业主的各种报修，快速采取维修行动，以解决业主的困难。还可以通过互联网与厂家联盟开展各种生活必需品的经营，经营好最后500米的生活圈，如水果、送鲜花、蛋糕、送米、油、水等各种生活必需品，以方便快捷的方式来吸引业主。还可以开展互联网金融，通过建立网上交费系统，方便业主交物业费。同时也可以吸纳业主的一些闲散资金在小区内建立小额贷款业务，为小区内需要资金创业和企业发展的业主。第二，针对个性需求，如对一些商业繁华地区，房屋租赁业务需求大，可以开展房屋出租出让中介，为业主提供专门的房屋业务。在平时的物业服务中对业主的生活习性了解，对其要出租或出让的房屋了解充分，能够的有针对性并利用互联网寻找客户，为业主提供更加专业的服务，以减少众多房屋中介骚扰业主的情况。同时能有效的监管小区的进出人员，避免闲杂人员在小区内的流动以确保安全和给小区一个安静的居住环境。第三，围绕业主生活息息相关的需求来开展，比如深圳这种年轻，生活节奏快的城市，为年轻的上班族开办托儿所，为上班族提供接送小孩和下班前的小孩的照顾服务，解决上班族接送小孩的烦恼。小区放心食堂，通过与业主一起筛选出好的蔬菜、米、油、肉等供应商，合理的定价来经营放心食堂，使业主吃得安心。还可以开展家政服务，如干洗、清洁钟点工等服务，为业主减少家务时间。要想物业经营突破瓶颈，必须打破物业管理传统的盈利模式，但同时要防止“头脑发热”式的盲目扩张，水能载舟亦能覆舟。在增加新的经营项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，以不侵害业主权益为根本，以物业服务和业主利益双赢为前提，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，这样才能促进企业的健康发展。
3应注重社区经济的开发
社区经济是物业管理企业在做好本业的同时，根据市场和业主需求延伸出来的经营服务。现在各式各样的盈利模式的立足点就是社区经济，只是近年来互联网特别是移动互联网的发展给物业管理企业带来更多开发社区经济的新机遇。但如何发展，不同的企业、不同的项目应有不同的模式，切忌一哄而上，千万不能在物业管理行业里搞互联网经济或社区经济的“农业学大寨”。做一个行业或一个企业要善于冷静应对周围的一切变化，守拙也许是行远的好方式。笔者认为这个行业别再轻率的提“变革”，我们这个行业整个发展一直伴随着“变革”，确实有的“变革”能促进了行业的进步，但有的“变革”确是导致今天行业有些被动的原因。移动互联网的确可以跨界打劫，可以让行业推倒重来，真的想这个行业推倒重来吗？我们真的不怕打人家劫的时候，把自己的阵地丢失，让别人把我们洗劫一空？未来总是美好的。新时代下，更需要将核心关注点落到对人的温情服务，物业管理行业才有机会真正向现代服务业转型。那时，物业管理呈现出来的将是高智力密集、高技术含量、高文化品位和高服务质量。可以预见的是：互联网+时代，让物业管理加速向现代服务业转型，物业管理的新时代正在到来。
参考文献：
[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题,2012(5):2-14.
[2]梅竹青.金融产业园供电方案设计分析[J].工程技术研究,2017(12):214-215.
物业管理范文8
1．1物业管理主体严重错位。
物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的缺口。
1．2物业服务市场机制完全失灵。
在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。
1．3物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。
在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。
1．4现行物业管理制度基本失效。
近年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，这些群体事件、暴力事件已经严重影响到住宅区的生活秩序和和谐社会的建设，而这些问题的产生根源就在于现行物业管理制度和模式的不适应。如若再不改革现行制度，再造物业管理模式，必将危及房屋的可持续管理。
2．我国物业管理模式的再造
我们认为，物业管理再造的中心在于发挥政府及其相关事业单位和业主大会的共同努力，对物业服务企业进行指导、监督和管理。
2．1指导方面。
在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营;其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业主权利;最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。
2．2监督方面。
在新型物业管理模式的实施过程中，为避免出现过多问题，需要政府及其相关部门和业主大会的监督。主要可以从以下方面入手:第一，对物业管理主体的权利落实监督。由前文可知，物业管理行业存在严重的主体错位问题，业主应有的物业所有权被物业服务企业所代替。由此，监督方需要保障业主权益，使的物业服务企业角色回归，成为物业服务的提供者，提高物业管理效率;第二，对物业管理服务进行监督。由前文，物业管理行业存在物业服务和政府提供的相关公共服务的交叉部分，容易造成政府的缺位和物业服务企业的越位。所以对物业管理服务的监督是面向两方面的，由此，业主的监督就提到了更重要的地位。一方面，需要监督物业服务企业不会偏离原有服务宗旨，回归服务中心，保障服务于业主，另一方面，也需要监督政府履行自身承担的职责，共同创造良好的物业服务环境。第三，对物业服务企业日常工作的监督。任何行业在日常工作的过程中都会存在一定的失误和差错，所以，为了保障物业服务企业的日常工作职能可以有效发挥，监督方应该不定时的对物业服务企业进行工作程序上的监督，使得物业服务企业依法办事。
2．3管理方面。
在物业管理领域，政府及其相关部门要想保障物业管理模式的再造，就必须加强对物业服务企业的管理，无论是在日常的工作之中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式上，都要加强管理，保障物业管理依法实行，有规有矩。
3.结论
