前言：一篇好的文章需要精心雕琢，小编精选了8篇物业工作思路范例，供您参考，期待您的阅读。
物业工作思路范文1
关键词:住房租赁；物业管理；思路
随着全国各地市房价不断上涨，城市人口不断增多，租房人群迅速扩大，对各类租赁住房的需求逐渐显现。国家于近几年先后出台多项政策提倡发展租赁住房、保障租房人群合法权益，作为维修养护各类房屋设施设备、满足业主服务需求的物业管理行业，对租赁住房物业管理的研究就显得尤为重要。
一、住房租赁新体系的特点
相较于以往由公租房、商品房、公房等老旧住房、小产权房组成的住房供应体系，住房租赁新体系的特点主要体现为住房政策转变、供应主体多元的新变化，以及供需渐趋平衡、人群由买转租的新方向。
(一)住房政策转变
1.集体土地开始建设租赁住房。2017年，北京市印发年度住宅用地供应计划，全市计划供应住宅用地1200公顷，包括集体建设用地200公顷。2018年，国土部了关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的通知，并正式批复成都、广州利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案。2.地市政府开始引入专业投资机构。2018年，建行与沪政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，进一步深化银政合作关系，共同推动上海住房租赁市场培育和发展，建行在沪机构将全面跟进，提供住房租赁产品和住房金融解决方案。同时，中行以人才公寓为住房租赁金融细分市场切入点，与上海相关部门及地方国企进行签约合作，签约金额达1700亿元。3.住房资源的集中配置。自2017年1月开始的一年多时间里，全国先后有几十个城市了人才吸引政策，湖北、山东、四川、湖南等省省会城市及部分其他城市，在引进人才时给予适当租房或购房补贴和优惠。各种引才政策是对劳动力的争夺，也是对于住房资源的集中配置。
(二)供应主体多元
1.传统行业企业。在物业管理行业，物业企业开拓租赁业务的方式，一种是较为常见的代替业主对外招租，按照约定收取中介佣金，规定房租是否包含物业费、水电等相关费用则按使用量缴纳。另一种是建立长租公寓。一些具有房企背景、资金较为集中的物业企业，利用新建楼房或批量买入适合房屋，改造为公寓出租并实行集中式专业化管理。在房地产行业，2018年8家房地产企业与中行签署了住房租赁市场金融服务战略合作协议，融资规模超过2000亿元。部分房地产企业除了采取与银行合作的方式，也与基金管理机构进行联合，发行各类住房租赁REITs。2.互联网企业。互联网企业出租住房一般采用包租的形式，从房租中获取差价，由于互联网企业不具备物业企业提供清洁、安防服务的优势，会将部分服务分包给专业公司，并通过多种增值服务弥补成本支出。同时，互联网企业类似于不具备资金优势的创业公司，故而采用低成本、灵活分散的租赁经营模式。此种租赁模式的灵活性表现为灵活控制租期长短、灵活提供不同档次功能的租住房屋，以满足租户的多种需要，使房屋租金收益最大化。
(三)供需渐趋平衡
随着各试点城市利用集体土地建设租赁住房形成模式并推广，金融机构、传统行业企业、互联网企业不断提供各类住房租赁产品，未来租赁住房的供需矛盾有望得到缓解，对住房有不同层次需求的人群都有可能获得良好的居住环境和租赁体验。
(四)人群由买转租
境外发达国家或地区的住房供应体系经历了几十年甚至几个世纪的发展历程，已基本形成普惠的社会保障体系，其在保障住房人群的不同层次需求、建立住房保障体系、处理房屋私有化和公租房关系、协调社区与社会环境等方面，已经形成了较为成熟的发展理念，最终经济增长不再靠房地产业拉动，譬如德国有完善的房租补贴和充足的房源，使得德国租住人口占比超过50%。随着各类租赁住房供给数量的增加、社会保障体系的不断完善，未来城市人群很可能考虑地理区位、价格、家庭生命周期等因素，形成由购买住房向租赁住房的意识转变。
二、住房租赁新体系下的物业管理新思路
无论是集体土地建设住房、租住公寓、商品住宅，都需要房屋维护以保证房屋质量和配套设施设备的完好，提供住户服务以保持环境整洁、舒适、安全。面对住房租赁体系新的发展变化，物业管理新工作思路可以从以下几点展开：
(一)做好基础服务
对于利用集体土地建设的租赁住房，目前部分试点城市颁布的实施方案中，会将物业管理内容整合到建设方案中，对此物业企业应当制定配套服务方案，根据服务对象特点进行精细化管理，积极探索、形成行业标杆。对于各类租住公寓，根据不同的消费人群，提供不同的配套服务，保障和提升服务质量。以三个较具代表性的消费人群为例，分析如下表所示。需要注意的是，各项服务内容并无明确界线，如部分定位于年轻人群体的白领公寓，也会提供影院、健身服务，或者为创业者发放贷款；蓝领公寓也可以根据需求，设置洗衣、快递收发服务。对于与年轻人群体和高端群体形成对比的中等收入家庭群体，可以选择租住商品住宅。商品住宅一般配备物业管理，物业企业可以通过深入开展文化活动拉近住户关系，给予租户温馨和亲切感，消除隔阂；提升工程维修、秩序安全管理标准，在环境清洁和秩序维护方面，为租户留下良好印象；推动房屋中介、家政服务、车辆维修保养、搬家等生活性服务工作规范化、标准化开展。
(二)拓展服务内容
1.辅助政府行为。辅助政府部门对适租人口进行统计、身份识别、退出管理，进行政策宣讲和落实，保障租住人群医疗、教育等公共服务权益。另外，2017年深圳市规土委牵头制定的方案意见，鼓励原农村集体经济组织及继受单位，成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合规定条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业企业提供服务。物业企业可承接此类政府购买服务项目，实行“统租运营+物业管理+综合整治”的管理模式，接管区域进行统一全方位升级改造，提升基础设施及环境、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。2.配套增值服务。按照租住群体的不同类别，有针对性地配套餐饮、洗衣、旅游、出行、健康、娱乐等增值服务。如构建年轻人生活圈，着重于交流与新意，搭配健身、餐饮、放映厅等功能；为年轻夫妇提供房屋装修设计，着重于环保与舒适，搭配环境监测及智能家居设计；为老年人提供居家养老服务，着重于健康与舒心，搭配医疗卫生服务；为儿童提供娱乐服务，着重于安全与氛围，搭配儿童教育与看护。3.规范租赁流程。规范业主出租住房行为及租赁双方人文意识，如物业企业充当房屋中介，需做好合同备案，制定规范性服务条约，保障承租者合法权益，防止租金随意上涨及其他租赁纠纷，引导租户参与社区治理；对于通过其他中介机构入住小区的租户，物业企业要就租赁市场秩序规范对租户进行善意提醒。
(三)进行服务创新
1.整合空间管理。在没有房企资金支持的背景下，物业企业宜采取轻型运营模式，如住宅类物业可采用包租形式，收取成本服务费差价，获取利润；商业类物业可整合提供与管理办公交流共享空间；公寓类物业可整合各类出租房源和空间，做到空间资源的最大化利用。2.建设交易平台。如具备建立科技平台条件，物业企业可建设住房租赁交易服务平台，利用信息管理平台对业主实施动态管理，借助平台及时提醒业主更新租户信息，方便业主租房信息，构建业主房屋租赁信用机制，提升存量房的流通和运营能力，并通过与公安、房管、人社、民政、司法等行政部门对接实现网上备案，对租户进行管理。3.打造智慧住区。目前物业管理行业收费普遍较低，需要充分利用智能设施设备、物联网和信息化技术，如智能停车、智能缴费、智能门禁对租户进行管理，减少服务人员数量，提供有管理品质、有安全保障、价格为大众接受的住房租赁产品，提高住房含金量。
三、结语
近来，国内部分地市不断有新的住房租赁政策出台，一方面体现出国家的政策正在不断发酵、产生积极作用，各地市政府越来越重视租赁住房管理，更加关注租赁住房居住人群；另一方面，体现出国内消费者对于住房需求的转变，不再单纯依靠买房解决住房需求。为此，物业企业需要采取充分利用科技手段、深入挖掘消费者市场需求等多元化措施实现增收。同时，政府部门需要采取推崇完善制度建设、加快推进租购转换等措施，保障住房租赁体系的稳定发展。
参考文献：
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物业工作思路范文2
石油企业管理部门需要充分认识未来市场竞争的激烈性与残酷性，紧紧抓住当前资金宽裕且市场相对稳定的良好时机，完善并且创新相关体制，成立具有较强专业性的管理集团或服务公司，使现代物业管理逐渐走向规模化与专业化，进一步提升企业在市场中的核心竞争力，与此同时，为服务者提供更加高效、全面并且优质的物业服务。此外，石油企业物业管理要争取创建自主品牌，管理者应树立强烈的品牌意识，全面创造品牌，提升服务质量，从经营理念、服务质量、宣传与技术创新方面打造品牌。
二、加快实现网络化管理进程
借助网络优势，建立独立的物业管理网络系统，将最新物业信息通过网络平台及时，并建立用户管理网络平台。通过此平台，用户可以及时反映日常生活中遇到的物业管辖范围内的问题，或是针对现在的物业管理方法提出个人建议，真正让用户积极参与到物业管理中来，此种方式既有利于增强物业管理部门与用户之间的沟通，全面提升管理水平与服务意识，减少不必要的纠纷，又可以减少管理成本，获得最大收益。
三、转变传统管理理念
现代人们对工作环境与生活品质的要求逐渐提高，人们更期望有一个舒心、美化与人文的居住环境。此种形式下，物业管理也不再仅是单纯的绿化、保安或者工程维护等功能执行者，现代物业管理需要在做好本职工作基础上，全力缔造良好健康的社区文化。重庆公管中心坚持“大文化”工作思路，突出企业文化的引领作用，倡导形成了“同唱一首歌、共建一个家”特色文化理念，并通过采取多种形式培育基层特色文化，逐步在各基层单位形成了极具特色的文化理念，如保安大队的“做企业忠诚卫士、保一方稳定平安”、养老保险代办所的“同是石油人，相伴到永远”等特色文化理念，形成了重庆公管中心不断发展的文化动力。而且中心坚持以优秀的企业文化引领健康社区文化的发展，坚持利用春节、“五一”“、国庆”等重大节日开展丰富多彩、寓教于乐的文体活动来凝聚员工队伍，坚持每年举办社区文化周和开展文明小区、文明住户的评比活动来融合社区群体，提升社区文明度。
四、多元发展，扩大物业管理范围
现代物业管理不再仅局限于小区住宅物业或者建筑物业，而应该对物业概念进行丰富，对物业范围进行扩大，在广义上对物业管理内涵充分诠释。石油企业的物业管理可以向公共街道、机场、码头、山林、湖泊、旅游区等物业辐射。石油企业物业管理工作核心为管理物业，但是在对本职工作做到充分完善的情况下，还需要尽量的拓展空间，主动与金融行业、保险行业、房地产中的销售与租赁、社区中的商品零售、教育业、旅游业与信息产业充分交流，构建一条多链条式的产业结构，使生存空间得到尽可能的扩展，以谋求更大经济效益。
五、提升管理者专业素质，储备人才
石油企业物业管理经过十余年的发展，培养出一批懂技术而且会管理的优秀人才，但是此种服务以及管理通常仅是围绕石油企业员工生活实施的。要对外部市场需求充分适应，这些人员的业务水平与管理知识尚存欠缺。因此，管理者需要花费精力去专门打造一支技术精湛且对物业管理知识精通的员工队伍，做好优秀人才的储备工作，制定恰当培训计划，理论结合实践，采取定向培训，提升整个队伍素质，以适应未来市场需求。
六、结束语
物业工作思路范文3
油田社区现如今承担着企业的生产以及职工生活服务的重点职能所在。社区要通过不断的进行服务理念、服务方式以及服务水平的提高，才能够保证服务措施的进一步完善，让区域内的居民享受到优质的服务，保证社区和谐的建设。该如何改进和提升油田物业的管理水平，实现如今油田物业管理中的重点研究方向。
关键词：
油田物业；管理；建议
1.强化油田物业服务和管理的主要做法
首先对于油田物业服务人员来说，要不断的强化物业管理人员的技能培训，从人员的能力提升角度进行物业服务质量的提升。现如今，我国油田物业管理与服务水平一直因为物业管理素质的低下收到阻碍，为了能够更好的处理这种现状问题，我们应当通过狠抓物业人员业务能力的手段进行改善，通过开展一系列的培训活动让使得物业服务人员在工作的过程中坚持人性化的服务需求。这就需要我国油田物业系统在日常的工作中不断强化物业从业人员的沟通能力，从沟通方法、沟通艺术等角度进行培训。可以通过进行系列读物案例的读物编制，并将其下发到每一个油田物业管理人员的手中，从而使物业管理人员能够通过学习先进工作者的工作经验，达成职工间的工作交流与工作经验的共享。我们还应当按照严格的物业管理规章制度，借助多元化的活动对我国现行的油田物业管理条例进行解析和运用，使得物业管理人员的服务能力得到更好的提升。其次，要加强对油田物业从业人远的教育引导。通过对油田物业管理干部们进行有限教育培训，使物业管理干部在物业管理工作中充分发挥其带头作用。油田物业管理相对比较简单重复，有的时候还会遭受误解。我国正处于油田神话改革的初期，发展前景尚不明确，使得油田物业干部的内心不稳定，从而导致物业管理服务的品质得不到提升。在我国不断的明确油田物业的管理定位和发展定位以后，油田物业管理提出了崭新的工作思路，使物业管理职工们，从根本上意识到物业管理工作的简单。通过不断的进行教育引导使得员工们的文化生活得到丰富，日常的生活变得有规律，从而促进油田物业工作人员的思想观念开始转变。第三，加强油田物业管理队伍的制度建设。只有拥有明确的规章制度才能够将油田服务的改进落实到实处中去。对于油田物业管理队伍的制度建设首先要完善好油田物业职工的考核机制。不断的推行对员工们的绩效考核，并通过公示的方式，使职工们能够感受到“做多做少不一样，做好做坏不一样”还应当通过制度不断的加强职工们的监督意识，使得职工们能够在日常的工作生活们积极地对物业管理干部以及先进物业管理人员进行监督。只有这样才能够促进物业服务的持续改进。第四，要不断的对油田物业管理细节的完善。只有通过人性化的服务才能够改进现在的油田物业管理服务的现状。首先应当对职工们的需求有所了解。可以通过问卷调查等方式，将职工们的意见和建议进行收集，通过对意见和建议进行统计，及时对物业管理中存在的问题进行处理，使处理结果满足职工们的日常需求。还要建设还油田物业管理的服务经验交流，通过日常的运行，推行实时服务的制度，充分的调动好油田物业管理人员的工作积极性。
2影响油田物业服务品质的主要因素
油田物业管理队伍的结构不合理是物业服务受阻的关键问题所在。现如今油田物业管理系统存在人员的缺失的问题。造成这种问题出现的主要原因可以分为一下两个方面:第一个方面就是政策性的缺失，因为物业管理领导阶层对物业管理人员的设置䟔。导致很多员工不能够承担起实际的工作量，有些员工不断的空闲。另一个方面就是从结构上来讲，主要是物业管理队伍的人力资源没有进行合理的培植。使得物业管理服务的一线人员因为存在各种各样的原因，不能够正常的完成自己的岗位职责。对于油田物业管理人员来说，其管理人员的技能普遍比较低，对油田物业管理服务的认识不全面。有的油田物业管理人员缺乏与他人的合理沟通技巧，在沟通的过程中存在各种各样的态度问题。现如今油田物业管理的服务理念相对比较落后，要坚持以认为本的要求，我国油田物业应当明晰现如今物业管理服务中存在的不合理的地方。
3加强和改进油田物业管理服务工作的方向
对于油田物业管理服务的提升来说，首先要不断的坚持物业管理人员的教育，不断的增强物业管理人员的服务意识。通过让物业服务管理人员能够做到换位思考的方式，通过自己的不断努力来满足油田工作人员的工作生活中的服务需求，不仅如此还要不断的照顾到油田员工精神和心理上的需求，让油田管理服务能够更好的做到“以人为本”。要不断的对物业管理干部们的服务意识和服务能力进行提高，让干部们以身作则，在日常的物业管理工作中以自身的行动带动油田物业管理职工的工作积极性。从而达到，精化管理服务、亲情式服务的目标实现。通过不断的进行服务技能培训，使得物业管理人员的能力能够满足油田广大职工的需求。现如今物业管理发展作为一门新兴的产业，看似简单但同样需要丰富的专业知识、技能。油田物业管理应当首先从思想上高度重视对物业管理人员的培训，积极地创造良好的条件为物业管理职工们进行培训。让油田物业管理系统更加的优质化、亲情化、人性化。坚持以人为本、礼仪服务的具体要求。
作者：单振阁 单位：辽河石油勘探局兴隆台公用事业处
参考文献：
物业工作思路范文4
一、抓队伍，提升班子的整体合力
一是深化“创先争优”活动。结合开展庆祝建党90周年活动，开展一次以“如何立足岗位创先争优，推进街道各项事业上新台阶”为主题的大讨论活动，以达到创建一批“五好四强”优秀基层党组织和培养一批“六带六争”优秀党员的目标，进一步提振干部积极向上、勤奋工作、争创一流的干事创业激情。
二是强化党风廉政建设。结合市里出台的《关于治理庸懒散混的工作意见》，进一步深化街道正在开展的“作风与制度落实年活动”，把效能建设深化到日常工作的方方面面。积极探索反腐倡廉科学新机制，加强反腐倡廉教育、预防、监督、惩治制度建设，同时要努力做好党政（居）务公开工作。
三是积极配合做好街道、社区换届工作。要以此次换届调整为契机，以落实好明年社区组织换届选举准备工作为抓手，进一步营造“干与不干不一样，干好干坏不一样”的良好氛围，充分调动干部积极向上、勇于突破工作重难点的激情，增强街道、社区班子的凝聚力和战斗力，推动各项工作的齐头并进。
二、抓重点，提升经济发展的品质
一是抓项目，促发展。着力跟踪督促项目建设，促使各项目早开工、快建设、见成效。
二是抓转型，强后劲。仁风工业区位于清源山、南少林寺风景区及海峡旅游商品步行街的衔接地段，街道要充分发挥该特殊区位优势，高起点、高品位规划，打造宜居宜业的投资环境，使其相互呼应辐射，达到社会效益和经济效益双赢的目标。今年要力争转型3万平方米。
三是挖潜力，增财税。在继续做大做强“一带两圈三市场”的基础上，有重点的培育壮大4项“龙头”企业，跟踪服务年纳税超500万元以上的楼宇企业，促使其增资扩营。今年要新增纳税超1000—5000万元楼宇11幢，新增限上企业7家，培育上市企业3家，培育总部企业4家。
三、抓文明，提升街道的整体形象
一是抓管理，促提升。①坚决实行街道挂点领导包社区、社区领导包小区、社区人员包“街巷”，一级抓一级，层层抓落实的网格化管理制度。②创建“二街二区”的城市管理示范街、区目标。③坚决制止“两违”。要加强“技防”手段建设，在重要路口增设若干个视频监控点，始终保持对“两违”的高压态势。④要紧紧围绕2014年区委、区政府各项中心工作，对各方面工作广泛深入的宣传和落实，营造大干快上的良好氛围，争创省级文明单位“五连冠”。
物业工作思路范文5
关键词：社区管理与物业管理；融合创新；模式
在社区与物业管理工作融合之前，需针对二者之间的关系进行全面的分析与了解，在掌握二者之间关系的情况下，创建现代化的融合创新模式，全面提升自身工作效率与质量，满足当前实际发展需求[1]。
1社区与物业管理工作关系分析
对于社区与物业管理工作而言，二者之间存在相同与差异点，需全面了解具体的情况，创建管理工作模式，以此提高整体管理工作效率与质量。具体为：
1.1相同点分析
社区管理工作的对象属于社区居民，能够促进社区居民的稳定与和谐发展，而物业管理工作对象主要将物业作为管理内容，将居民作为缴费的主体，可以创建供求平衡的管理模式，在一定程度上，物业公司与居民之间能够直接的接触，可了解居民在物业方面的需求，利用合理的方式开展管理工作。社区管理工作的主要手段就是根据居民的需求，减少社会矛盾与隐患问题，在一定程度上，能够通过合理的方式开展社区管理工作。物业管理工作主要是将合同的续签作为目的，使用合理的方式为居民提供高质量服务，全面提升自身的经济效益，达到预期的工作目的。
1.2差异性分析
社区与物业管理工作的目的存在差异，社区管理工作目的就是提升社区的和谐性，重点关注自身发挥的社会效益。而物业管理的目的是为了维护社区的安定，取得经济效益。且社区管理与物业管理之间的区域存在差异，社区管理通常会涵盖很多个小区，要针对居民的生活情况进行分析与了解，开展各方面的管理工作。对于物业管理工作而言，只针对一个小区开展管理工作，了解小区内的管理工作，提升物业管理工作水平。同时，社区管理与物业管理的内容存在差异，社区管理的内容很繁琐，且关注居民事物，能够创建良好的管理模式。对于物业管理工作而言，重视小区环境的维护工作，提升物业管理的安定性[2]。
2社区与物业管理工作问题分析
2.1缺少居民数据信息
在社区管理的过程中，管理面积很大，且居民的数量很多，难以快速的搜集居民数据信息，无法针对居民的需求等信息进行合理的了解与分析。对于物业管理而言，管辖的范围很小，但是未能与社区管理机构之间取得良好的沟通与协调，无法利用科学的工作方式获取数据信息，严重影响物业管理工作效果。
2.2缺乏管理内在动力
在社区管理工作中，缺乏内在动力，且无法利用互动模式等开展管理工作，难以利用科学的方式开展管控活动。一方面，在社区管理的过程中，管理机构没有利用科学的工作方式开展管理工作，严重影响社区管理工作效果。另一方面，在物业管理工作中，管理机构没有创建多元化的管理模式。
2.3缺乏完善的合作模式
社区管理机构与物业管理机构在实际发展期间，没有制定完善的合作模式，难以利用科学的工作方式开展管理工作，且在社区与物业管理的过程中，管理机构没有创建完善的合作模式，且在合作期间，社区与物业管理机构还未能建立多元化的管理体系，严重影响各方面管理工作的可靠性与有效性。同时，在社区与物业管理的过程中，管理机构没有利用合理的方式开展合作活动，且工作效率与质量降低。
2.4开放商与物业、居民存在矛盾
在物业管理工作中，开发商与物业、居民之间存在矛盾，没有创建合理的开发模式，且未能树立正确的工作观念与意识，且在管理工作中，物业与社区机构没有创新管理工作模式，难以成立合理的服务模式与合同管理模式，严重影响整体管理工作的可靠性与有效性[4]。
3社区与物业管理融合创新模式
在社区与物业管理工作中，需针对二者之间的融合模式进行创新，协调各方面工作之间的关系，建立多元化的管理模式，以此提升整体融合创新管理工作效率与质量，满足当前的实际发展需求。具体措施为：
3.1物业管理工作进入社区管理
在社区与物业管理工作中，需明确居民的实际需求，明确业务与居民管理工作要求，统一为居民提供合理的服务，创新管理内容与形式，加大物业与社区管理工作力度，提高整体管理工作效率与质量。且在物业管理进入社区的过程中，应明确具体的入社区管理工作目的与要求，签订管理合同，制定完善的管理工作方案。且在前期管理工作中，需针对居民的实际矛盾与纠纷情况进行分析，维护开放式的利益，以免损害居民利益。且在管理工作中，需维护物业的自身利益，在一定程度上，能够提升物业管理工作效率与质量。同时，开发商在物业管理的过程中，需要签订物业合同，在成立业主委员会之后，能够开展物业公司的管理工作，提升整体管理工作效率与质量，满足当前的发展需求[5]。在居民物业管理工作中，需要创建和谐相处的管理模式，在管理工作中，缓解开发商与物业管理之间的矛盾，在了解居民冲突与纠纷的情况下，创建多元化的管理体系，为居民提供高质量的服务，在基层管理的过程中，能够更好的创建管理体系。对于社区管理工作而言，需明确具体的优势与问题，维护业主的实际权益，制定完善的管理与控制方案，全面提升整体物业与社区管理工作效果，增强融合创新模式的管理效果，满足当前的实际发展需求。对于社区与物业管理而言，需了解经营管理工作内容与模式，协调各方面工作之间的关系，建立科学的管理体系与模式，利用合理的方式解决工作问题，创新管理工作方式，提高整体管理工作效果[6]。
3.2物业与社区管理平台的融合
在物业管理工作中，可以将其作为社区管理的平台进行管控，创建完善的管理模式，从微观层面分析管理与服务工作，创新管理工作形式。同时，在创建物业与社区管理平台的过程中，应建立合理的细化管理模式，合理理解与开展沟通工作，能够促进社区管理工作的配合。同时，在物业管理的过程中，应创建社区管理的一线平台，通过二者之间的良好配合，了解具体的管理限制，加大管理工作力度，且在管理的过程中，应了解社区与物业管理的融合创新管控体系，提升创新管理工作效果与水平，达到预期的管理目的[7]。
3.3将物业作为社区管理中的盈利渠道
在社区与物业管理工作中，管理机构需创新管控模式与体系。通常情况下，社区管理注重社会效益，因此，为了获取更多的经济效益，可以将物业作为主要的盈利渠道，创新管理工作体系与模式，全面提升社区与物业管理融合创新管控水平[8]。
4结语
在社区与物业管理的过程中，需创建融合创新模式，建立多元化的管理体系，加大管理工作力度，全面提升整体管控工作效果，协调各方面工作之间的关系，提升社区与物业管理之间的融合效果。
参考文献
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物业工作思路范文6
【关键词】物业管理；成本核算；问题；对策
1引言
在我国经济快速发展的过程中，我国物业管理工作的进步也非常明显，但是对于物业管理公司来讲，因为开展业务时存在复杂性以及多样性的特点，导致成本核算控制工作存在核算原则模糊、成本核算对象不够明确等缺陷，所以对于我国物业管理公司成本核算管理工作来讲是处于一个比较艰难的背景下的。对于物业管理工作来讲，成本核算工作和企业的资金链正常运转具有很大的联系，所以对于物业管理企业来讲，需要就当前的成本核算工作存在的问题以及相应对策进行探讨[1]。
2物业管理成本核算系统的建设原则
物业管理成本核算系统的建设原则主要有：管理效益与成本全程管理相结合以及二级成本核算和集中核算相结合。
2.1管理效益与成本全程管理相结合。对于物业管理工作来讲，进行成本核算是为了保证运营模式的整体优化得以实现，相关物业管理公司需要在成本全过程管理体系下，就各管理环节进行优化与完善，然后才能够对成本核算工作进行全面完善。因此，需要在开展相应的成本核算工作时，将管理效益和成本全过程管理进行充分结合，在这种背景下，物业公司和业主才可能在降低成本的同时，最大化地实现自身的利益。
2.2二级成本核算和集中核算相结合。对于物业管理公司来讲，在进行组织系统建设时，设置了较多的管理部门，而且各管理部门之间联系并不紧密，处于比较分散的状态，对于管理部门来讲，其工作涵盖了管理、经营和智能服务系统。对于成本核算系统来讲，如果进行统一化建设，会导致任务变得更多，从而在众多任务压迫下使成本核算工作流于形式。所以需要就当前成本核算中的集中核算进行完善，建立总部和管理处分级归口的核算组织制度，工作人员需要对各级所需要承担的成本控制目标和管理职能进行确定，保证成本控制目标的准确以及管理的合理化。
3物业管理成本核算存在的问题
物业管理成本核算存在的问题主要有：成本核算科目设置不科学以及成本核算手段落后。
3.1成本核算科目设置不科学。对于当前物业管理公司的成本核算工作来讲，在进行成本核算时，明细科目设置较为简单，而且因为财务部门在进行成本核算工作时没有进行明细科目的分区以及设置，所以导致在开展实际成本核算工作时照搬集中核算的工作模式，只是设立了收支总账，而公司所管理的数十个小区的实际收支情况，则在成本核算工作当中不能够得到真实体现。所以在这种情况下，没有进行类别以及项目设置，会导致明细分类账目和相应的辅助核算账不能够实现，使公司成本核算工作变成一笔糊涂账，不能够为公司可持续发展以及决策制定提供有效的支持。
3.2成本核算手段落后。对于我国当前大多数的物业管理公司来讲，在人工作业模式下，会计人员在进行数据的记账和对账工作时，会出现较多的重复计算工作量，这会导致大量的财力以及人力被浪费，而且也可能导致出现相应的误差，不能够为后续的各项工作提供保障，也不能够有效追踪公司的后续作业。在这种情况下，对于物业管理公司来讲，成本的降低将难以得到真正实现。
4物业管理成本核算的改进对策
4.1强化绩效考核，降低人力成本。对于物业管理公司来讲，在开展相应工作及服务时，本身只有拥有大批量的服务人员，才能够体现物业管理公司的服务水平以及服务质量，所以人工成本对于物业管理公司来讲，会占据总成本的80%左右。对于物业管理公司来讲，若想降低运营成本，那么降低人力成本是最为主要的途径。在降低人力成本的过程中，通过绩效考核的方法来降低人力成本是行之有效的手段。所以，需要在开展成本核算工作时增设人工费科目，而且就该科目下的一些辅助核算单位进行设置，例如，人工成本、外包劳务成本等。将人工成本和责任大小进行直接联系，为了能够切实保障人工成本得到降低，而且同步提升服务工作质量，需要保证绩效考核制度真正落实而且科学实施[2,3]。
4.2提升成本核算工作人员素养。对于物业管理公司来讲，在开展成本核算工作时，工作人员的专业技能以及道德品质，对于成本核算工作所产生的影响是至关重要的，对于现如今的现代化企业发展来讲，高素质的人才是当前现代化企业发展过程中最需要的力量。所以物业管理公司需要在提高成本核算工作水平的同时，增强对复合型人才的引进，提高物业管理公司的人才储备水平，从而保证公司在激烈的市场竞争环境下取得优势竞争地位。需要注意的是对于物业管理公司来讲，在进行高素质人才引进的同时，还需要就现有的企业内部从事成本核算工作的人员进行业务技能培训工作，因为对于当前的成本核算工作人员来讲，对企业的运转模式以及工作内容都具有一定的了解，所以开展技能培训以及业务素质提升等培训工作能够使工作人员自身的技能得到进一步提升。
4.3科学应用成本核算方法。对于当前的物业管理公司成本核算工作来讲，采用作业成本法，能够将传统的成本计算工作方法存在的不足进行有效的补充以及剔除，而且对于物业管理公司的管理人员来讲，在开展成本核算时，所投入的资源数量相比较于传统工作方法也会有所下降，所以物业管理公司人员需要在进行成本核算方法应用时，进行科学合理的选择。需要就当前成本发生的前因后果进行科学合理的分析，然后就成本核算工作进行科学合理的设置及应用。对于作业成本计算法来讲，其是在当前物业管理公司开展成本核算工作时应用较为普遍和具有实际作用的核算方法，所以能够在很大程度上使成本核算工作的效率及质量都得到改善与提升[4]。
4.4更新成本管理理念。对于物业管理公司来讲，若想在开展相关工作时就成本核算工作质量进行提升，那么必须从根本上对成本管理工作理念进行更新，这样才能够使成本管理工作真正向着现代化方向转变，开展全面成本管理工作，推动物业管理公司的转型升级。在物业管理公司进行成本管理理念更新升级的过程中，需要明确全面成本管理不仅仅是对企业内部现有的物力以及人力所产生的消耗进行管理，同时，还需要就企业在经营与运作过程中内部结构调整、市场开拓以及企业规模调整等不断发生变化时，所产生的成本进行核算。所以对于物业管理企业来讲，如果想要在开展成本核算管理工作时，真正实现全面的成本管理，那么需要综合物业管理企业内部各部门进行共同成本核算工作，在统一以及协调指挥和调度下对成本核算工作进行加强。
5结语
综上所述，对于当前的物业管理公司来讲，因为工作过程中本身产品就具有特殊性，所以在现代化的市场竞争环境下，如果想要获取优势竞争地位，那么就需要对当前的工作方法以及工作思路进行更新，在成本核算工作当中做好改善工作。通过对当前的成本核算工作进行分析以及探讨能够发现，成本核算工作的方法以及理念仍然比较落后，所以在新时展背景下，需要积极引进先进而且科学的成本核算方法，对成本核算管理工作进行精细化运营，这样才能够使企业在激烈的市场竞争环境下获取优势竞争地位。
【参考文献】
【1】纪玉东.物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].住宅与房地产,2018,510(25):31+83.
【2】欧阳度.浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].经济,2016(11):66.
【3】王悦.物业管理成本核算的问题分析及对策探讨[J].中国经贸,2018(07):216-217.
物业工作思路范文7
（一）建设概况
湖州开发区现已建成农民拆迁安置社区10个，总建筑面积约123万平方米；在建、备建项目18个，总建筑面积约242万平方米；农民自建新村17个，总建筑面积约60万平方米。辖区内57094名农村户籍人口已有34274人转为非农户口，户籍身份转换率达到60%，且大部分农民均已安置进社区过上城市居民生活。截止目前，该区共拆迁农户约1.6万户，建成区面积从14平方公里扩大到28平方公里，城市框架从18平方公里拉开到41.5平方公里；建成了产业平台约40平方公里，集聚了近3000家工业企业，形成了信息经济、新能源、生物医药、新金融为主导的特色优势产业；是全市经济发展的主引擎、主版块、主阵地和现代化生态型滨化大城市的形象展示窗口。
（二）物业管理概况
目前，湖州开发区农民安置社区的管理主要有市场引入物业公司、街道组建物业公司、村组建物业公司和村委自治4种管理模式，日常管理维护资金主要由政府补贴承担，开发区管委会（含街道）每年支付物业管理费约800万元，平均按0.55元/平方米每月的物业管理成本测算，辖区内28个农民拆迁安置社区全部竣工交付后，开发区管委会每年需补贴农民社区物业管理费为2800多万元。
二、农民安置社区管理存在的问题及原因分析
城镇化的本质是“人的城镇化”，化物更需“化人”。农民市民化不只是从农村向城市的区域空间转移，不只是从农业户口向非农业户口的户籍转变，也不简单是从农民向市民的身份转变，而是农民享有公共基础设施和基本公共服务以及生产方式、生活方式、行为方式、价值观念变迁的过程。深入分析当前农民安置社区管理存在的问题，主要有以下五个方面的原因。
（一）基层自治缺位，党建引导难以发挥
受拆迁安置影响，多数基层组织管理转型并不彻底，没有适时建立社区居委会，社区居民在公共事务上习惯于被动接受管理，缺乏“共建共享”意识，社区自治组织缺位，自我管理功能没有得到有效发挥。特别是伴随着农民上楼，原先以村为单位的支部党员被拆分到新建社区，党员分布普遍存在“一区多村或一村多区”的情况，原先的区域性党建模式已不适应“楼道型”党建的新要求，基层组织相对涣散，党员的“”制度及集体活动等还未找到有效方法有序开展，导致基层组织凝聚力和战斗力不强。
（二）素质观念落后，身份认同难以建立
伴随城市化进程加快，很大一部分农民“洗脚上田”，享受市民化生活。但大多数农民自身阅历简单、思想观念陈旧，其素质层面跟不上物质层面的转换速度。虽通过土地征用已转为非农业户口，但还是以农民身份自居，居住其中的租客们在房东观念的影响下，认识也存在一定的误区，这就整体造成社区居民对参与社区治理的责任和义务认识不到位，对社区活动缺乏应有的主体意识和参与热情。居民既缺乏对社区内政府所提供公共服务的监督和评价能力，也缺乏对社区建设的认同感和归属感。
（三）农村记忆断裂，市民生活难以适应
长期以来，受原农村住房观念及生活习惯的影响，被搬迁农户的生活方式相对封闭、固定，普遍体现为生活上的散漫性和无序性，生产上的季节性。以血缘、地缘为主的人际交往习性，面对面直接交谈的沟通习性和“自扫门前雪”的小我意识等生活方式已经惯性延续，成为其自身显著的乡土记忆和乡情基因。随着被动式、非自愿的地域改变、空间转移，其在短时间内很难迅速建构和适应新的生活秩序。面对城市生活的强节奏性和条理性、上班工作日制度、以工作联系为主的人际交往方式、以通讯传媒信息为主的沟通方式以及城市居民主体意识等剧烈转变，往往显得茫然失措、无所适从。
（四）二元差异影响，心理隔阂难以消除
受城乡户籍二元体制影响，农村人口在向城市流动、从事非农产业的过程中面临诸多障碍。农民虽然转为非农户口，进入社区后仍然无法与城市市民一样享受同等的公共服务和基本权利，如与户籍相匹配的民政养老、住房保障、教育上学、创业就业等方面，并没有完全享受到“市民待遇”。另外，农民进城后，其所属村的村级留用地处理和农村股权改革等问题尚未同步完成，导致其在物业管理方面还是以失地农民自居而拒交物业费，寄希望于政府“大包大揽”帮助解决，从而影响整个社区物业管理水平。
（五）法制观念薄弱，公共意识难以形成
目前，全国法治普及率相对较低，农村尤为突出，农民缺乏基本的法律知识，对违法行为及其处理结果的认识较为模糊。从更深层次来看，传统的农业生产方式决定了失地农民的知识能力、道德信仰、法律意识、风俗习惯与城市的生活存在显著差异，农民公共空间、公共安全、公共管理等意识较为淡薄。因此，很多农民在节约生活成本、牟利经营和房东经济等方面利益的驱动下，不惜抛开城市居民文明行为，私自改变公共绿地和房屋使用性质，从而导致违法行为的不断发生。
三、加强农民安置社区管理的对策建议
从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型。及时健全安置社区物业管理体制，改进社区管理工作思路、方法手段和运行机制，既是为社区居民创造良好生活环境的迫切要求，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。
（一）围绕“一个核心、一套架构”，理顺社区运行体制
1.建立社区党支部。
充分发挥基层组织在推进物业管理上的政治优势、组织优势和密切联系群众的优势，针对当前存在“一村多区”和“一区多村”的分布现状，适时改变原有行政村体制，以社区为单位建立社区党支部，原有村党支部书记担任社区党支部书记，村党员的组织关系统一纳入社区支部委员会管理，统一在社区书记的领导下开展党务工作和党员活动，进一步提高社区党支部的向心力、凝聚力和战斗力，夯实基层党组织的战斗堡垒作用。
2.构建“5+N”的新型社区管理模式。
打破现有依靠物业公司一家独管的模式，坚持以社区党委（党支部）为领导，建立社区居委会，全面推进管理力量下沉一线，着力构建“5+N”社区管理体系。其中，“5”是指社区党委（党支部）、社区居委会、城管执法、物业公司、业主委员会等5大主力，N指以村党员为主的社区农民。五大主力与“N”有机结合，建立集“管理、服务、文化、组织、自治”等多功能为一体的新型社区事务管理的长效服务体系，形成多位一体、多元共建的社区管理格局。
（二）坚持“源头化解、重点管控”，加强社区治安管理
1.推进体制机制改革。
重点突出农民身份、资产两块内容，大力推进城乡一体化改革。积极推动户籍改革，建立完善社区户籍档案，将农民统一纳入社区户籍档案进行管理，确保农民与城市市民一样享受均等的生存权、竞争权、发展权。积极推动股权改革，结合村级留用地处理，全面推进农村股权改革，保障好失地农民的土地收益，让农民带着资本进城，从而降低其生活成本，减少其生活中因经济原因而发生的矛盾。
2.营造创业就业氛围。
坚决反对借拆迁安置挥霍财产、坐吃山空和纯以房东经济为支撑的“食利族”，鼓励社区农民自主创新创业，通过强化职业培训、搭建技能培训平台、强化职业中介服务，帮助他们树立勤劳致富和“争先就业”的意识，协助其熟悉掌握一到两项专业技能，以提升就业竞争力，增加经济来源，改变生活方式，真正实现“有资产、有就业、有地位、有保障”。
3.规范私房出租制度。
加强出租房屋流动人口管理，以房源为基础建立租户管理登记制度，统一纳入社区户籍档案管理。规范房屋出租合同，含合同形式、内容、权利与义务等多个方面，进一步规范租户生活方式和日常行为，以减少租户与本地居民之间的矛盾。
（三）立足“便民利民、公平均等”，完善社区服务体系
1.完善配套设施。
以现代城市文明建设和城市文明成果共享为中心，以实现“居住在社区、娱乐在城区、就业在园区、医疗在市区、养老在护区、教育在学区”等六区为目标，克服原有规划上的缺陷不足，进一步完善居家养老、购物消费、医疗卫生、教育教学等配套设施建设，确保城市基本公共资源服务均等化。
2.完善服务功能。
大力推进知识分子、专业队伍和执法队伍进社区，完善社区就业指导站、医疗服务站、治安警务站、纠纷调解站、执法监管站、法律指导站、爱心帮扶站、少年成长站等各类社会化服务平台建设，开设民政、社保、计生、卫生、就业、税务等岗位窗口，大力推进集“就业社保、社会救助、教育教学、医疗卫生、人口计生、技能培训、民事调解、综治维稳”于一体的“一站式”服务机制。
（四）注重“文化建设、心理引导”，提升社区居民素质
1.加强文化建设。
制定“社区公约”，推进居民自治，依托媒体宣传、网络报道、文化沙龙等活动，有针对性地开展各种形式的法律知识、封闭自治、物业化宣传引导工作，强化居民自治意识和主观能动性。建立公示和曝光平台，批判坏陋习，弘扬正能量，传播主旋律，纠正农民及租住人员的各类违章行为和不文明习惯。大力营造“和谐睦邻文化”，增强居民对小区的认同感、归属感、责任感，不断提升社区凝聚力。
2.转变市民观念。
以社区农民“土保”向“社保”保障转变为引导，帮忙其树立城市市民意识，并努力拓展其与市民的社会交往渠道，积极引导其转变思想观念，改变生产、生活和行为方式，帮助他们逐步树立起体现城市文明的法治意识、时间意识、社区意识、卫生意识以及公共生活意识等城市意识，加快推进“农民市民化”和“市民文明化”。
（五）探索“资金保障、评优激励”，健全物管长效机制
1.明确资金筹措。
打破政府现有“大包大揽”式物业费支付模式，按照“谁受益、谁付费”的原则，倡导“花钱买服务”，建立区级奖励一点、街道配套一点、农民交一点、村集体补一点的“四个一点”的资金筹措办法。办法可探索“公积金提取法”，即企业参工的农民可提取公积金支付物业费管理费；亦可明确“车位激励法”，即如按时交纳物业管理费，当年可免费享受1个固定停车位；亦可制定“股权改革分红法”，即结合村级集体资产股份制改革建立“物业费缴纳基金”，定期以分红的方式协助农民支付日常物业管理费。针对确实困难的群体，可以减免其物业管理费。
2.提升管理标准。
积极采取市场引入机制，按照“物管有用房、公共有保洁、秩序有维护、停车有管理、设施有维保、绿化有养护、道路有保养、维修有服务、资金有保障”的“九有社区”标准，杜绝保安人员不在岗、保洁人员不到位、垃圾清运不彻底、设施维护不及时等现象，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型安置小区。
3.强化考核激励。
物业工作思路范文8
这次会议的主要任务是,动员部署中心城区社区建设管理集中整治活动,加强和改进城市社区建设管理,提升城市社区建设管理水平。关于城市社区建设管理工作,书记还要作重要讲话。下面,我重点围绕这次集中整治活动,讲四点意见。
一、统一思想,充分认识开展集中整治的重要性和必要性
社区是城市的基本单元,是党和政府在城市工作的基础。开展中心城区社区集中整治,是市委、市政府为维护群众切身利益、改善居民生活环境、提升社区建设管理水平做出的一项重大决策部署。各级各部门、单位要深刻认识开展集中整治工作的重要意义,进一步统一思想,提高认识,切实增强责任感和紧迫感。
第一,开展中心城区社区集中整治,是提升城市居民生活质量的民生工程。近年来,随着我市城市建设管理进程的推进,中心城区广大居民的居住环境有了很大改善。但也存在小区物业管理不规范、基础设施不完善、环境脏乱差等亟待解决的问题,严重影响了居民生活质量,群众反映强烈。要通过集中整治,围绕群众所思所盼,着力解决影响居民生活、制约社区建设、束缚社区管理的突出问题,努力为广大居民创造良好的生活环境,切实维护人民群众利益。
第二,开展中心城区社区集中整治,是提升城市社区建设管理水平的基础工程。我市社区建设基础比较差,社区管理体制机制相对滞后。特别是市、区管理职责不明确、社区管理条块分割、内部运行机制不健全,严重制约了社区的正常化、规范化发展。要通过集中整治,逐步理顺社区管理体制,完善内部运行机制,逐步把社区建设纳入制度化、规范化轨道,为提升社区建设管理水平打下坚实的基础。
第三,开展中心城区社区集中整治,是提升城市形象的窗口工程。社区是城市的窗口,代表着城市品位和形象。社区建设管理问题解决不好,就难以形成良好的工作和生活环境,难以提升城市形象和综合竞争力。目前,中心城区社区建设管理工作的现状与作为黄河三角洲中心城市的地位很不相称。要通过开展集中整治活动,建设文明、和谐的新社区、新家园,进一步展示良好形象,提升城市品位。
二、突出重点,扎实推进集中整治各项工作任务
按照《中心城区社区建设管理集中整治活动实施方案》要求,集中整治活动从今年8月份开始,到明年8月底结束,坚持“集中治标解决突出问题、着力治本建立长效机制、标本兼治全面提升建设管理水平”的工作思路,力争三个月初见成效、半年有明显变化、一年大见成效。重点在以下八个方面要有新成效:
一是在完善基础设施上要有新成效。完善社区基础设施,是提升社区建设管理水平的基础。这次集中整治活动,要首先从小区基础设施维修改造入手,对小区内道路、环卫、健身、水、电、气、暖等各类基础设施进行全面维修改造,对绿地、水系、花园等休闲场所进行集中整修,对现有公共服务用房、居民活动场所进行维护,确保社区基础设施布局合理、功能完善、使用方便、管理高效。
二是在环境卫生整治上要有新成效。社区环境卫生状况是社区管理水平的直接体现。要通过集中整治,集中解决住宅小区脏、乱、差的问题,实现城市社区环境卫生明显好转。要改进垃圾收集清运方式,推行生活垃圾袋装和分类定点收集,解决好小区内卫生死角、垃圾乱堆乱放等问题。要集中清理小区内毁绿种菜、侵占绿化带以及乱摆摊点等行为,规范小区停车位管理。要清理整顿地下室、车库用于租住以及擅自利用住宅从事餐饮服务等经营行为。
三是在清理乱搭乱建上要有新成效。目前,中心城部分社区乱搭乱建问题非常突出。据初步统计,仅东城街道各社区就有违章建筑1700余处、2.6万平方米。要采取强力措施,严格执法检查,依法拆除小区内的各类违章建筑、户外搭建物。同时,坚持严格执法与教育引导相结合,最大限度争取居民的理解和支持,引导居民自行拆除违章建筑。特别是涉及到的党员干部要带头自拆、做出表率,所在单位要负责包干落实。要加强源头治理,健全长效机制,杜绝乱搭乱建现象发生。
四是在修缮破损房屋上要有新成效。目前,破损房屋维修改造问题已成为制约社区建设发展的突出问题。据统计,仅东城街道各社区屋面漏雨面积就达4.3万平方米,外墙渗水面积4.7万平方米。集中整治活动中,要高度重视破损房屋修缮工作,重点解决屋面漏雨、外墙渗水等房屋主体质量问题,切实做好落水管、楼道门窗、入户对讲系统等维修工作。要严格执行住房专项维修资金征收管理规定,保障住房后续维修资金,做好日常维护保养。
五是在强化社区安保上要有新成效。随着城市化进程的不断加快和城区流动人口的急剧增加,城市社区不稳定因素也随之增多。各有关部门要把强化社区安保工作作为集中整治的重要内容,整合社区治安力量,推进警务人员巡逻进社区,加强物业保安力量,健全群防群治队伍,构建“多位一体、人人参与”的社区治安管理新机制。要加大物防技防设施投入,结合小区实际状况,修缮小区门卫室、门禁系统等物防设施,有条件的小区要设立视频监控、周界报警等技防设施,提高社区技防水平。要加强出租房屋和暂住流动人口管理,通过开展集中治理、健全台账、动态管理等措施,预防和减少流动人口违法犯罪。要加强对地下室、车库存放易燃易爆物品集中清理,及时消除社区内各类安全隐患。
六是在规范物业管理上要有新成效。我市中心城区物业服务市场比较混乱、物业服务水平普遍较低,物业问题已成为影响社区建设管理的焦点问题。居民对物业服务不满,不愿缴纳物业费;物业公司为维系生存,减少服务项目、降低服务标准,由此形成恶性循环。以市直安居工程为例,近两年物业费收缴率逐步下降,年一季度缴费率为41%、二季度为29%、三季度为17%、四季度为14%,今年一季度仅为5%。要通过集中整治,改革物业管理体制,规范物业服务行为,提高居民满意度。一要积极推进物业管理体制改革,明确物业管理职责,增强街道对物业企业的监管力度,建立起行业主管部门、街道、社区、居委会、业委会和物业公司齐抓共管、相互配合的物业管理格局。二要加强物业企业管理,完善准入和退出机制,规范物业管理市场秩序。要强化前期物业责任,实行物业质量保证金制度,建立物业售后维修服务保证体系。三要完善物业服务质量监督考核机制,实行服务质量与收费标准相挂钩,探索实行智能一体化物业收费方式,提高物业费收缴率。四要加强对居民的教育,教育引导居民在享受物业服务的同时,按照规定自觉交纳物业费。#p#分页标题#e#
七是在整合公共服务上要有新成效。目前,我市社区公共服务项目和形式比较单一,服务层次和水平还不高。要以集中整治为契机,进一步强化工作措施,提升社区公共服务水平。一要完善管理服务平台。在各街道建立政务服务中心、便民服务中心和党员服务中心,在社区设立工作站,承担街道办事处面向居民的基本管理服务职能,承接有关职能部门在社区开展的行政管理和公共服务事项。同时,积极培育市场化运作的社区服务主体,鼓励和支持有关单位服务设施向社区居民开放,提高社区服务社会化水平。二要整合公共用房资源。要集中清理开发商对外租售小区办公服务用房等违规行为,将被占用的服务用房移交社区。没有建设或达不到标准的,要在小区集中改造时补建或购买。
八是在理顺管理体制上要有新成效。加强和改进社区建设管理,理顺体制机制是关键。一要明确社区建设管理职责。要科学界定市、区在中心城区社区建设管理的事权、财权,明确区在社区建设管理中的职责;突出街道在社区建设管理中的主体地位,推动市、区行政管理和公共服务职能向街道、社区延伸。二要理顺社区内部运行机制。全面推行“居站分设”,建立社区党组织、工作站、居委会、业委会、物业企业各司其职、紧密配合的社区内部运行机制。三要创新社区党建活动载体,强化社区党员分类管理,健全驻区单位与社区共驻共建工作机制,着力构建以社区党组织为核心、驻区单位党组织为基础、社区全体党员共同参与的区域化大党建格局。
三、强化措施,确保集中整治各项任务有效落实
这次集中整治活动时间紧、任务重、要求高。各级各部门、单位务必高度重视,强化工作措施,确保任务落实。
一是制定好工作方案,有序开展工作。各工作组和职能部门要迅速组织力量,开展拉网式调查,摸清每个小区的具体情况,明确每个小区的工作方向和工作重点。在此基础上,有针对性地制定工作方案,做到一个小区一套方案、对症下药。要按照“三个月初见成效、半年有明显变化、一年大见成效”的要求,倒排工期,合理确定工作阶段及重点任务,分阶段、有重点地推进实施。要建立健全工作台账,把各项任务落实到每一个环节、每一个部位、每一个人身上,做到纵向到底,横向到边,责任到人,确保集中整治工作有序有效开展。
二是强化检查督导,加快工作进度。市集中整治领导小组办公室要加强督促指导,及时调度掌握情况,协调解决工作中遇到的问题。督查指导组要坚持一线指导,及时总结推广好的经验做法,督促相关单位抓好问题的整改,推动集中整治工作深入开展。要广泛发动群众,邀请人大代表、政协委员参与工作监督,提高社会各界对集中整治活动的参与度、认可度。
三是建立考核体系,开展评比表彰。要建立健全科学、简便、管用的考核评价体系,对各项工作进行细化量化,明确验收标准。要把群众满意度作为评判活动成效的根本标准,对每个小区任务完成情况和工作成效进行严格考评,考评结果纳入年度综合考核。集中整治工作结束后,市委、市政府将进行全面总结,对表现突出、成效显著的单位和个人进行表彰奖励;对工作不力、效果不佳的,追究相关人员的责任。
四是建立长效机制,巩固整治成果。要注意研究和把握社区建设管理的规律,及时总结好的经验做法,建立包括社区管理体制、资金投入、物业管理、设施维修、党的建设等方面的工作运行机制,不断提高社区建设管理的制度化、规范化、精细化水平。集中整治活动结束后,要尽快把精力转移到日常管理上来,完善常态化管理制度,确保整治一片、巩固一片、提升一片。
四、加强领导,营造开展集中整治活动的良好环境
社区集中整治活动是一项系统工程,涉及范围广,社会影响大。各级各部门、单位要把集中整治工作摆到重要位置,切实加强组织领导,搞好协调配合,形成工作合力。
一要加强组织领导。领导小组办公室和各工作组要按照职责分工,加强组织领导,搞好协调调度。区政府和领导小组各成员单位要高度重视,主要负责同志作为第一责任人,要亲自参与,及时研究解决存在的问题。要建立相应的工作机构,明确任务分工、工作标准、时限要求和保障措施,确保各项整治工作任务落实到位。
二要强化协同配合。住建、规划、国土等部门,要认真研究制定小区维修改造方案,加强对施工的指导、协调和调度。城市管理、综治、公安、工商、卫生等部门,要认真查摆各类影响小区环境秩序的行为,有针对性地实施整治措施。组织、编制、民政、财政等部门,要认真研究管理体制以及社区组织、人员配备、经费保障、基层党建等方面的运行机制,为社区建设管理提供保证。区政府要主动加强与市领导小组办公室和各工作组的配合,积极承担任务,全程参与,做好全面接管的各项准备工作。各街道、社区也要按照部署要求和任务分工,认真做好各项工作。
