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物业总结范文1
当前，酒店式物业服务面临着以下形势和问题:一是在竞争日益白热化的今天，企业只有不断改善提高服务质量才能不被市场淘汰;二是服务的需求会随着业主人居理念、消费观念更新和小区业主更迭而变化，物业服务需要不断地推陈出新;三是服务质量和水平与物业服务企业的服务意识、管理规范、从业素质、专业能力和创新能力等因素密切相关，而这些因素对当前服务影响程度多大、需要投入多少人力物力、改善到什么程度却难以定量和考核;四是物业服务企业和业主之间缺乏畅通的交流渠道，业主的需求和意见难以及时反馈到物业单位。将“PDCA”循环管理模式的规范化运作、标准化考核、程序化控制和持续化改进的功能运用到物业服务实践中去，有助于解决上述四大问题，实有必要。同时，从认识规律上讲，酒店式物业管理同PDCA均符合“实践－认识－再实践－再认识”这一规律，体现了科学的认识论;从行为主体上讲，酒店式物业服务企业也是“组织”，符合“PDCA”循环管理模式中的“组织”定义和“范围”要求;从工作内容上讲，酒店式物业服务存在着一系列的过程，具备全面质量管理中规定的过程要素;从工作目的上讲，酒店式物业服务和PDCA的目的都是为了提高工作的质量和水平。因此，运用PDCA循环改善酒店式物业服务质量和水平是可行的。
二、运用PDCA循环改善酒店式物业管理服务
在酒店式物业服务过程中，运用PDCA循环的科学程序改善服务质量可作如下探析:
(一)P－计划阶段
在这一阶段，应在着重分析当前酒店式物业服务过程中存在的问题、主要原因和收集物业信息、业主的共性、个性需求的基础上，确定服务质量目标、整改计划，并制定相应的措施。(1)调查现状，找出问题。调查当前酒店式物业服务现状，广泛抽取样本，收集近一段时期内物业服务的资料，根据业主的共性需求和个性需求，确定需要改进的管理问题及服务质量要求。(2)分析问题产生的各种原因。可从服务意识、服务标准、服务内容、人员素质、专业能力、管理水平等方面着手，逐一分析论证，寻找问题产生的原因。(3)找出影响酒店式物业服务质量的关键因素。影响物业服务质量的因素可能很多，但主要还是由关键因素决定的，改进酒店式物业服务质量必须从关键因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解决问题的措施计划。针对问题的关键因素，寻找可能的解决方法，制定可行的措施计划。措施计划应明确:需要解决的问题、将要达到的目的，执行时间、执行者、执行范围和执行方式。编制相关体系文件，如物业管理目标和方针、实施手册、制度文件、作业指导书、工作记录等。
(二)D－执行阶段
这一阶段的主要内容是实施，按照P阶段制定的计划、目标、措施及其分工，严格组织实施。但任何一项计划，都不是单一的工作;为此，需要完善相关基础设施、引进必要人才，对管理人员、具体工作人员等进行思想动员，提高服务意识、增强工作责任心、加强职业素质教育、强化专业技术培训。
(三)C－检查阶段
这个阶段要加强与有关业主、小区、社区的沟通和协调，加强督促检查，及时向相关领导部门反馈各项措施的落实情况，以便根据实际情况对原计划进行补充和调整。检查内容主要是:是否按照既定计划执行，执行情况是否符合计划的预期结果，措施是否有效，还存在哪些差距等。如果实际执行情况与预定目标偏离、措施效果不明显，还存在差距，就要分析原因。如果达到了预期目标，效果显著，则总结经验。这一阶段还可建立一些具体的指标考核方法，比如:物业服务关键绩效考核方法－－KPI，采用计划完成度、措施执行率、业主满意率、投诉回复、及时处理率等指标。
(四)A－处理阶段
这个阶段主要是对检查结果进行总结。对已解决问题的成功经验进行提炼，有针对性地修改或制定有关标准、工作制度，以便以后执行或推广;对于失败的经验也要加以总结，以免重现;对于效果不显著的或者实施过程中出现的问题，分析原因，制定新的措施和对策，转入下一轮PDCA循环中去解决。这四个阶段是循环不止的，每运行一次，解决一个问题，工作就上升一个台阶。因此，采用PD-CA理论指导，伴随着这种循环，酒店式物业管理服务质量水平也就随之上了一个新的台阶。
三、PDCA在改善酒店式物业管理服务质量中的实证
笔者结合本市某物业企业管辖的物业小区的实际问题进行了实证研究。该小区总占地面积200亩，总建筑面积约40万平方米，住宅总户数2600多户，小区内部配套有商务酒店、沿街商铺、特色商业街、商场、写字楼等。笔者经业主满意度调查发现，业主对“停车场管理”等服务满意度不高，需要进一步改善服务质量。调查结束后，根据PDCA模型，该企业制定了整改工作方案。
一是制定整改方案。通过座谈、走访相关业主，了解到业主对“停车场管理”服务的不满意，主要集中在三个方面:个别停车场管理人员服务态度较差，且不提供倒车引导服务;部分业主停车不规范，存在一车占两位，挤占人行道的现象;外面的车停在本小区。根据调查了解到的问题，该企业同业主委员会商榷后，制定了整改方案，分别就停车场管理人员服务内容和服务态度、小区车位划线、小区车辆准入证等方面进行整改。
二是执行。根据整改方案，该企业确定由一名副经理负责，联合业主委员会，开展了停车服务及文明用语培训、车位划线、文明停车倡议、小区车辆登记发证等行动。
三是检查。在整改过程中，除了不定时检查外，该企业又开展了“你提我改”活动，及时了解业主对整改行为的反应;整改结束后，通过电话的方式，征求业主对停车管理的意见，尤其是之前对停车管理服务不满意的业主。四是总结提高。经过一个月的整改，业主对停车管理服务满意度大大提升。该企业认真回顾本次整改行动，总结经验，将停车引导、文明用语、车位划线和车辆出入发证作为日后停车服务的重要内容，并建立了服务标准，对相关人员进行考核，考核结果与当月奖金挂钩。
四、结束语
物业总结范文2
一、指导思想
坚持以科学发展观为指导，以促进全市物业服务行业规范化管理为目标，以提升物业管理水平和服务质量、解决居民实际困难和突出问题为重点，按照政府相关职能部门、街道办事处、社区及住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的总体要求，努力营造良好的生活环境，确保居民生活秩序稳定，人民群众安居乐业。
二、工作目标
通过开展物业管理提升年活动，努力实现六个明显变化，即：各职能部门、单位职责明确，工作积极性主动性明显提高；物业服务企业管理能力和服务质量明显提升；物业管理覆盖面明显扩大；业主自治意识明显增强；住宅区居住环境明显改善；物业服务满意率明显上升。从而使人民群众安居乐业，社会更加和谐稳定。
三、工作内容
（一）做好法规政策宣传，提升社会发展环境。采取多种形式，加大对物业管理相关法律法规、物业服务企业风采和典型事迹、提升年工作动态、业主参与管理的好人好事的宣传工作力度，在全市营造物业管理提升年活动的浓厚氛围，引导社会各界树立正确的物业管理观念，激发市民参与物业管理的主动性、积极性，加深对物业管理法规政策的了解，提高市民依法维护自身权益、遵章尽好业主义务的意识，为物业管理工作健康有序发展打造良好的社会环境。
（二）加强法规政策调研，提升完善法规体系。加大调研工作力度，研究出台《市住宅物业服务收费管理实施办法》和《市物业服务规范》，制定《市住宅物业服务项目招投标管理实施细则》，改革和规范住宅专项维修资金、物业质量保修金管理使用办法，健全完善科学规范的法规体系。
（三）健全企业管理制度，提升规范服务水平。指导物业服务企业建立完善企业管理制度和各项应急预案，推行物业服务规范省地方标准、《前期物业服务合同（示范文本）》和《业主临时公约（示范文本）》。指导物业服务企业与委托人或业主大会签订规范完整的《物业服务合同》并按照合同约定的内容提供质价相符的服务，自觉接受业主大会和业主委员会的监督，配合业主大会、业主委员会履行职责。
（四）组织行业协会建设，提升企业自律能力。筹备成立市物业管理行业协会，做好行业调查、政策与理论研究、促进行业发展、行业自律、信息引导、咨询服务、岗位培训、对外交流等工作，倡导企业诚信经营、有序竞争，净化市场环境，提高管理和服务水平。
（五）开展物业行业整顿，提升行业管理水平。整顿和规范物业服务市场秩序，对无资质或超资质从事物业管理、不按合同约定的内容和标准提供服务、擅自提高收费标准和擅自占用业主公共部位和场地牟取利益、不按规定缴纳专项维修资金等进行专项整治，解决侵害业主权益和影响社会和谐稳定的突出问题。
（六）抓好业主委员会建设，提升业主自治意识。街道办事处、乡（镇）政府要积极组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作，强化业主自治管理。符合条件的住宅小区年底前要全部选举成立业主委员会，积极引导业主增强业主自律意识，正确行使权力和履行义务，依法维护自身权益，解决物业管理市场主体缺失的问题。
（七）创新社区管理模式，提升物业管理覆盖率。按照属地管理、物业服务与社区管理相结合的原则和“新建小区有市场、旧住宅区有人管”的工作要求，在积极推行规范化物业管理模式的基础上，对暂不具备实施市场化物业管理条件的小区，由街道办事处、社区居委会组织召开业主大会，指导业主实施自治管理；无法实施业主自治管理的小区由街道办事处、社区居委会进行管理，提供必要的公共管理和服务，健全完善各项配套设施，逐步实现物业管理全覆盖的目标。
（八）搞好小区综合治理，提升居住生活环境。各职能部门、单位按照职责开展好住宅小区违法违规行为专项治理活动，加大小区乱贴乱画、乱搭乱建、乱设摊点、违章饲养畜禽等行为的查处力度。搞好小区环境卫生、绿化亮化、基础设施配套、专业经营设施移交改造等工作，使小区整体环境得到改善和提升。
（九）搞好社区文化建设，提升居民生活品质。街道办事处、乡（镇）政府、社区居委会要积极组织开展“构建和谐社区、建设和谐家园”为主题的文体活动，物业服务企业要在社区居委会的指导下充分利用小区场地、设施，开辟“文化墙”、“阅报栏”，进行“和谐家庭”、“文明家庭”、“爱心家庭”、“小区文明之星”评比等丰富多彩的群众文化活动，加强企业与业主的交流互动，搞好和谐社区和精神文明建设。
四、责任分工
（一）县（市、区）职责。负责研究制定本辖区物业管理提升年活动实施方案；划定旧住宅区范围、制定整治改造计划并组织实施；负责筹集活动所需资金和旧住宅区整改资金，保证上级拨付专项资金的合理使用；指导、督促乡镇、街道办事处和社区居委会落实各项工作任务。街道办事处、乡（镇）政府负责组织实施市、县（市、区）活动方案确定的各项工作；执行好联席会议制度，成立物业管理纠纷调解委员会，协调处理物业管理服务过程中的各类纠纷和投诉；指导小区召开业主大会、业主委员会的选举、换届工作；做好未实施物业管理小区的管理和服务工作；搞好社区精神文明建设，指导开展社区文化活动。
（二）职能部门职责。
1．市监察局职责：负责各职能部门、单位物业管理提升年活动组织实施情况的监督监察工作。
2．市民政局职责：负责指导社区居委会、住宅小区业主委员会的民主选举、民主决策、民主管理和民主监督工作，制定社区工作、服务管理办法和促进发展的政策措施，指导社区服务体系建设；做好地名管理工作。#p#分页标题#e#
3．市公安局职责：负责住宅小区内违反治安管理规定行为的管理工作；组织开展违规养犬专项整治活动；指导小区管理单位搞好治安防范工作和技防设施的安装、使用管理工作。
4．市人社局职责：负责加强物业服务企业用工管理，督促其执行好最低工资标准并与从业人员签订劳动合同、按时缴纳社会保险金等；做好物业服务企业专业技术人员管理和继续教育工作。
5．市财政局职责：负责各职能部门、单位物业管理提升年活动有关资金支持。
6．市环保局职责：负责组织开展环境保护执法检查活动；做好建设项目竣工环境保护验收和住宅小区环境保护宣传教育工作。
7．市住建局职责：负责新建和在建项目的物业管理配套建筑及设施的建设监督，做好住宅小区工程质量管理和综合验收工作。
8．市规划局职责：负责住宅小区建设项目建筑设计方案的审查和规划竣工核实工作，做好物业管理配套建筑及其它住宅小区配套设施的规划审查工作。
9．市文广新局职责：负责指导和搞好物业管理提升年活动及物业管理法规政策的宣传工作，把握正确的舆论导向。
10．市卫生局职责：负责居住小区内爱国卫生、健康教育、病媒生物防制工作的指导，负责指导市、区两级卫生监督所对居住小区传染病防治、二次供水等相关工作的检查指导和监督检测。
11．市城管执法局职责：负责指导各区开展住宅小区内违法乱搭乱建清理整顿专项活动；做好住宅小区内违反规划和市容环境卫生管理规定行为的行政执法工作。
12．市物价局职责：负责起草《市住宅物业服务收费管理实施办法》，制定物业服务政府指导价格标准；负责价格争议调解处理工作；负责对物业服务收费的监督检查。
13．市公用事业局职责：负责指导和督促三区政府（管委会）及供水、供气、供热等专业经营单位落实市政府规定，加快对专业经营设施设备的改造步伐，逐步达到分户计量、分户控制的要求。制定住宅小区专业经营设施设备接收计划和实施细则；督促有关单位履行投资、建设、运行和维护（含小区二次管网）管理义务。
14．市房管中心职责：负责物业管理提升年活动的牵头组织和指导、协调工作；负责物业管理信息系统建设和物业服务项目招投标管理工作；负责物业服务企业的监督管理工作，督促物业服务企业开展各项活动；查处住宅小区违反房屋管理和物业管理规定的行为；搞好物业管理法规政策的宣传工作；搞好物业管理创优达标工作；会同市物价局起草《市住宅物业服务收费管理实施办法》；组织成立市物业管理行业协会。
15．市工商局职责：负责加强物业服务市场的监督管理；负责居住小区内的市场各类经营主体的日常监管，查处违反工商管理规定的行为。
16．市质监局职责：负责住宅小区内电梯、锅炉等特种设备使用、检验检测监督管理工作，搞好安全隐患的排查整治活动。
17．市公安消防支队职责：负责指导和督促各基层公安派出所加强对住宅小区内消防设备、消防通道等的专项检查和整治活动，消除消防安全隐患。
五、实施步骤
（一）动员部署阶段（年6月前）。
1．制定实施方案。各级各部门要广泛征求有关单位和群众的意见和建议，制定出切实可行的具体实施方案。
2．明确职责。按照市政府物业管理提升年活动的要求，进一步明确各部门单位的职责，布置工作任务。
3．开展宣传发动。通过电台、电视、报纸、网络等多种媒体，搞好宣传发动，加深群众对物业管理法规政策以及物业管理提升年活动的认识和了解。
（二）组织实施阶段（年6月1日至12月31日）。
为使各项工作有针对性地顺利实施，取得更好地实际效果，在全面推进物业管理提升年活动的同时，有重点地将实现环境综合整治、专营设施设备移交整改、成立和改选业主委员会、规范物业服务等七个方面的提升：
1．6月份重点为“物业服务规范提升月”。组织指导各物业服务企业进行服务合同、服务规范、规章制度、档案管理等进行专项整改，物业服务企业做到建立完善的规章制度，财务管理操作规范、账目明晰，档案记录内容完整准确，技术档案资料齐全，管理人员统一着装、仪表整洁、服务主动热情，每个管理项目都要签订规范完整的《物业服务合同》。
2．7月份重点为“安防设施改造提升月”。开展小区监控系统、门禁系统、电子巡更、周界防范、消防系统、避雷系统等安全防范设施和电梯、锅炉等特种设备检查和更新改造，消除安全隐患，保障正常运行。
3．8月份重点为“业主委员会建设提升月”。街道办事处、社区居委会要加强指导，对辖区符合条件的住宅小区都要选举成立业主委员会，已经到期的要进行改选。
4．9月份重点为“专营设施移交整改提升月”。经业主大会决定移交给专业经营单位的，相关专业经营单位要及时接收，并根据实际情况进行整治改造，逐步达到分户计量、分户控制要求。
5．10月份重点为“环境综合整治提升月”。各级各部门按照职能和实施方案的要求开展违章建筑清理、违章饲养治理、环境卫生整治等专项活动，切实改善小区环境。
6．11月份重点为“精神文明建设提升月”。街道办事处、社区居委会和物业服务企业，要精心准备和组织开展丰富多彩的社区文化活动，倡导健康向上、和谐文明、互助互爱、遵章爱家的邻里文化。
7．12月份重点为“和谐共建达标提升月”。物业服务企业在社区居委会和业主委员会的指导监督下，开展业主满意率调查活动，广泛征求业主的意见和建议，并及时进行整改。同时，社区居委会和业主委员会要协助物业服务企业对无正当理由长期拖欠物业服务费的现象进行清理和追缴，对拒不缴纳有关费用的要及时向人民法院起诉。树立物业服务有偿消费、小区和谐人人有责的思想观念，形成积极缴费光荣、无故欠费可耻的良好风气。开展优秀物业服务项目达标考评活动和物业服务企业观摩评比活动，开展互评互议和业主评议活动，促进社区和企业间的交流和学习，互相取长补短，巩固提高。市物业管理提升年活动领导小组办公室将定期不定期地对各单位开展活动情况进行调度和检查督导，及时反馈信息，对存在的问题限期整改。
（三）考评总结阶段（年1月）。#p#分页标题#e#
市物业管理提升年活动领导小组将组织对各区、街道办事处、各职能部门的工作情况进行考核。考核结果分为5类，90分以上为优秀，80-90分为良好，70-80分为一般，60-70分为较差，60分以下为不合格并责令整改，同时追究有关领导和负责人的责任。
1．进行工作总结，对表现突出、成效显著的单位和个人进行表彰奖励。
2．整理活动资料，做好归档和后续宣传工作。
3．建立长效机制，总结经验，查漏补缺，强化整改，巩固成果，引导物业管理工作规范有序发展。
六、保障措施
（一）为加强组织领导，成立物业管理提升年活动领导小组，明确职责和分工，确保圆满完成活动任务。
物业总结范文3
1组织管理层面
管理目标的实现是通过有责任分工的人来实现的，健全人员组织机构，配备相应的行政管理、指挥调度、应急机构的负责人员，日常执勤人员，明确各个岗位人员的职责和义务，明确职责分工，权责利清晰才能使得个人能够担当起自己的责任，而不是谁都负责，谁都不担责的低效率和管理无效追踪无奈的情况。
2制度管理层面
完善安全管理工作制度，建立和明确安全管理工作的正常运行以及安全事故和非常事件的预警、处理和善后等的流程。在建立健全内部安全管理组织流程的同时，完善各类安全管理制度，奖罚分明、处置得当，加强安全管理工作投入，尤其要着重结合实际制定操作性强的各类应急预案，增强第一时间预防和处置各类安全事故的能力。提高突发事件的管理能力增强安全管理和善后处理工作水平。一套科学的安全管理工作制度，有利于明确细化职责，通过建立考核奖惩激励机制，提高安全管理的责权结合、防范到位来提升安全事件的防范水平避免安全事故发生。
3设备管理层面
现在的居住区设计上越来越人性化，功能越来越完善，不仅水、电、气、路、通信、门禁、照明、消防、电梯、监控、停车场，有的还有会所等。这些功能给人们带来便利的同时，若没有进行较好的维护和保养，会使得功能效果大打折扣，会所游泳池的安全和卫生如果好是福利，不好是鸡肋，让业户反感。物业管理主管部门、物业服务企业要定期开展安全防患排查工作，建立分类管理制度，落实综合防范和处理措施，实行动态管理和监控。定期总结经验教训，使得物为民所用，而非民为物所累。
4人员管理层面
很多人单纯的认为，物业安全的责任在于保安，看好大门就可以了；其实真的不是那么简单，一个井盖松动就有可能侵吞一个人的生命，电的违规搭设使用可能造成火灾隐患甚至直接造成人身伤害。所有的岗位都是和安全息息相关。所用的岗位均应该加强人员宣传培养应对安全事故能力。物业管理主管部门要加强对物业管理小区安全管理培训工作的组织领导，做好安全管理的培训工作。上岗培训要增加公共安全内容，加强安全管理科普宣传工作。安全防范已成为物业活动中的首要问题。目前，安全管理队伍的实际情况是：人员年轻化、流动性强，素质参差不齐，所以提供他们的职业素质，加强人员的培训和培养，建立科学的管理制度，充分调度各个岗位的安全防范的主动性和积极性。
5文化管理层面
文化管理针对的范围更加广泛，包括物业公司的职工的业余文化、职工福利；还包括小区居民的文化活动，尤其是对安全和文明行为的宣传和引导，组织成各种演出，讲座，或者摄影展等方式，让大家都参与到平安社区的建设中来。物业队伍相对年轻化，多组织一些业余文化体育活动，培养良好的团队精神，坚持对安保专业人员和联防员的定期培训，使得硬件与软件管理一起抓，居民和物业员工共同努力来做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害等，防止出现安全隐患或事故。
6信息反馈系统
物业总结范文4
本文首先阐述了我国物业管理模式存在的服务、监督、准入等方面的问题，针对于此，从增强服务理念、完善监管机制和规范行业管理等角度，对我国物业管理模式进行了反思与创思，为提升我国物业管理服务质量有积极作用。
关键词:
物业管理；准入；监管机制
在我国不断推动城镇化的进程中，我国的商品房呈爆炸式的增长，而与之联系紧密的物业管理也逐渐的发展和完善。作为一种与商品房共存的服务产业，我国的物业管理最早出现在上世纪末期，主要经历了由政府单位制封闭式的管理模式到目前具有现代化的物业管理模式的转变。然而，随着人们生活水平的不断提高，对生存环境也提出了更高的要求，体现在住房小区的物业管理中就需要创新和完善现有模式中存在的不足。为此，我们就需要总结过往的物业管理中存在的问题，进而与现代业主的需求相结合，创新管理方法，提升管理水平。
一、传统物业管理模式存在的问题总结
通过对过去三十多年的物业管理进行研究和分析，发现并总结了一定的问题，物业管理服务缺乏有效竞争，他们在物业管理方面采用的技术落后，质量意识较低，存在一定的买卖双方不对等问题，有问题出现时，小区业主大会监管有缺陷，业主维护权益难，除此以之外，物业管理服务的准入机制不完善，造成行业混乱的局面。以下就这几点问题进行详细的阐述。
(一)缺乏有效竞争，买卖双方不对等
在我国现有的物业管理中，通常的情况下，作为买方的商品房业主不能按自己的意愿来挑选作为卖方的物业管理服务，只能被动的接受商品房和物业管理方单方面的安排。这种买卖双方不对等的情况，主要是由于现有的物业管理市场没有放开竞争，相关的物业管理企业没有形成市场调节机制的管理模式，仍然受到民事行为不完整的约束和限制。虽然我国在相关的法律中对业主大会与物业管理的关系进行了定位，业主拥有选择物业管理的代表行使权，但因缺乏配套的民事行为能力，导致业主大会的权利不能全面使用。与此同时，物业管理行业缺乏有效的市场调节，不能正常接收来自市场的反馈，行业缺乏激励机制，只能闭门造车的按自己的想法发展，影响了物业管理水平的提升。
(二)业主大会监管有缺陷，业主维护权益难
我国与物业管理的相关法律不全面，导致整个监管机制不完善，业主权益受损时难以得到公平、公正的合法解决。在《物业管理条例》中，业主大会的权利缺乏明细，其行为能力和权限应如何行使没有具体的规定。简单来说，最基本的双方服务合同，业主大会都不能签订，在法律体系中是不合法的，即使签订了也没有法律效应。除此之外，关于业主大会的存在、行使哪些权利、应如何行使等等的运行体系不完整。这就导致了小区业主大会缺乏有效的组织者、参与者以及实施者，往往是出现问题时一群人聚在一起各人说各人的，不能形成有效的业主建议。而从另一个角度来说，业主大会是一个相对独立的存在，其在行使权力时没有相对应的监督管理。以此会造成一些权力超范围以及公器私用的不合理情况，如私自决定公共区域的行使权等。
(三)管理技术落后，质量意识较低
在物业管理的工作中，最基础同时也最关键的就是对物业的承接查验工作。只有保证接手时商品房的各方面质量合格，在有以后的物业管理基础。目前，大部分的物业管理公司的技术落后，缺乏承接查验的专业人才，质量意识较低。从整个行业来说，在承接查验这一块的标准来说还处于空白，而各家物业管理企业又不重视，导致一些公共区域没有人与承建单位交接，而仅仅是商品房的业主对其自身购买的区域进行查验。这是物业管理技术上的落后，在后期的管理中往往容易牵扯出一些不必要的麻烦，导致整个物业管理水平下降。
(四)准入机制不完善，造成行业混乱的局面
对于物业管理企业的准入机制决定权在政府手中，如此容易导致物业管理行业不接地气，缺乏市场化的调节作用。由于商品房业主的参与性聊胜于无，使得物业管理企业将更多的心思花在如何通过政府部门的批准，而对于市场的需求则忽略不管。一些技术过关的物业管理企业常常因为某一个点过不了政府的审批而被拒之门外，长此以往就出现了一些无证营业和超范围营业等各种层次不一的企业混在其中，造成了整个物业管理行业的混乱局面。虽然，现有的法规中对一些无证、超范围等企业的惩罚进行了规定，但是由于对处理的违规企业如何进行整改却未进行明确的规定，对其整改后应如何管理也缺乏后续，最终导致根本问题没有得到解决。
二、针对物业管理模式的问题进行改进
在分析了物业管理模式存在的问题后，为适应新时代的发展需求，提升我国的物业管理水平，应针对问题进行改进。
(一)确立业主大会的地位，适度放开市场竞争
针对我国物业管理模式中缺乏有效竞争，买卖双方不对等的问题，我们首当其冲的就是要确立业主大会的地位，适度放开市场竞争，让市场调节与政府调控双管齐下。在新的商品房小区入住住户后，由建设单位主导，安排和组织人员进行业主大会的选举，并通过小区所在的街道办事处上报。制定合理的业主委员准入机制，按小区的整体规划，占小区面积达到一定比例的业主可以拥有业主委员候选人员的机会，组成业主大会的成员还可以由建设单位或是居民小组来选举。完成业主大会的组建后，我国的相关法律应对其进行科学合理的定位，确保其权利能够得到正常的行使。在法规中，应对业主大会的组成、职责以及监管等多方面进行明确。同时，适度的放开市场竞争，遵循市场的发展规律，让物业管理企业在竞争中改进和提升。在完善机制中，应积极引入专业性组织参与物业管理规定制定的参与。
(二)完善监管机制，保障业主的维权通道
在物业管理的体系中，业主大会是一个重要的参与者，在完善监管机制时，应对其进行全面的监管。业主大会作为一个独立的权益群体，应构建专有的资金账户。对于业主大会的成员，应制定明确的通过业主大会签发的资格行驶证件，对资金的使用应制定合理的审批流程，并规定资金的使用范围。对于业主资金使用后的明细应进行公示，从而有效的降低业主资金被挪用的情况，同时也有利于提高资金的使用率，为构建一个良好的生活环境发挥效用。在公共设施和公共场所的管理中，采取财产登记的形式，对每一项共有财产都进行登记制。在后期的物业管理中，对公共部分进行维保时就有了依据，同时也避免了一些可能发生的业主之间的矛盾。
(三)增强质量意识，提高管理技术
只有保证接手的商品房质量合格，物业管理才具有意义。对于一些本就存在的质量不过关而出现的问题，容易造成业主与物业管理者之间的矛盾。为此，作为物业管理方，应具备较高的承接查验技术。首先，政府相关部门应牵头制定一个科学的行业标准，让承接查验有理有据。其次，作为已成立的业主大会应具有一个完整承接查验流程，在完成此项工作时，应选出至少两名以上的人员进行陪同，同时还应聘请专业的人员对完成的建筑进行专业性的查验。对于一些公共部分的查验，业主大会应全程参与，对不合格的情况应坚持不承接，杜绝行贿受贿的情况发生，坚决维护业主的利益。
(四)完善准入机制，规范行业管理
对于物业管理行业的混乱局面，政府应制定一个明确、合理的准入机制。在制定门槛时，应加强与市场情况的联系，准确把握行业的发展状况，与业主的需求紧密相连。在物业管理企业进入后，还应放开市场的竞争，淘汰一些综合素质较低的企业，培养出高水平的物业管理企业。物业管理行业的规范既需要政府的强制性管理，也需要市场的自动调节机制。政府方面则需要对现有的法律体系进行完善，对于一些违反规定的企业应进行严厉的惩罚，并明确可接受的整改程度，限定整改次数和限度，对一些严重违规的应让其出局。规范行业管理是一个持续的过程，需要政府部门、业主大会、物业管理企业以及业主共同努力。
三、总结
综上述所，物业管理服务作为我国发展的短板，存在着不少的问题。总的来说，主要是体系的不完善、监管的不到位以及缺乏市场机制的参与等问题。针对这些问题，我们应重视并制定策略解决，通过完善业主大会的管理机制，适度放开市场竞争，增强技术发展，提高质量意识，规范行业发展，才能有效的推进我国物业管理的发展，从而顺利完成企业的转型升级。
参考文献:
[1]李红艳.我国物业管理模式的反思与改革[J]室内设计与装修.2016.05
物业总结范文5
截至现在，我国政府已经颁布了《物业管理条例》等一系列法律法规，高校必须严格按照这些法律规定，结合自己的实际情况，进行合理的管理。要加强宣传，制定和实施好质量手册、程序文件和作业指导书，争取让每一位后勤管理人员明确工作的性质、内容、流程、要求和规定，具备基本的服务礼貌用语，了解相关的服务禁语，并且能够根据服务对象的不同要求持续改进服务方式。参照国家规定的物业管理办法，建立健全高校的物业管理规定、物业管理服务规范及相关流程、业主条例、住户手册等规章制度，形成一定的合理化、市场化、智能化体系。为了合理有效的保证上述各项制度得到实施，高校需要建立严格的检查、监督体系，建议引入国际上通用的质量管理检查监督体系，例如IS09001、IS02000等。高校物业服务坚持以人为本的这个原则，在制定工作规定和流程时，在绿化校园环境、清扫卫生、维修服务的时间安排上，要充分考虑师生的作息时间，以尽量不影响师生教学科研工作为原则。
二、加强高校物业管理的专业化
高校物业管理的专业化主要包括以下两个方面：一是高校物业管理的专项服务，例如保安工作，应由专业服务公司来承担。高校物业管理部门只是一个“终结者”“管理者”，应努力尝试把一些体力劳动密集型的服务项目以承包的方式分给社会上的专业化服务公司进行管理和执行，充分合理利用社会上的廉价资源，节省高校成本，推动物业管理的专业化。物业公司自身应成立一些技术含量高的专业化公司，使之成为物业公司利润的增长点，带动社会相关产业的进步。二是高校物业管理与一般物业管理，例如住宅小区的物业管理，相比具有很多相似的地方，但是也有其特殊性，它不仅要对学校校区和高校附属的住宅小区等进行一般的物业管理，而且还要对图书馆、学生宿舍、科研试验中心，体育场馆等特殊物业进行管理。因此，在某些方面，例如清洁卫生，要确立专业化的操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作实施中，一方面要全面引入物业管理行业合理的操作模式及质量标准规定，并严格参照标准进行规范化、程序化实施；另一方面，要针对学校物业的特殊性及教学活动的要求，进行点对点操作，利用岗位的合理安排、提高操作的标准、特别突击特殊方面等方式，应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。
三、提高高校物业管理人员的素质
当今高度发达的社会，实现物业管理现代化的基本条件是拥有高素质人才。卫生、绿化校园、修理修缮、保安等工作项目都有很强的技术性，这些管理人员素质的好坏、业务能力的高低，会直接影响到高校物业管理的质量、老师学生的满意程度和高校的办学水平。因此，一方面要吸收专门人才，另一方面要加大对人才培养和教育的力度，鼓励管理人员学习创新技能和现代科学化的管理方法，要将员工培训作为高校物业管理的核心工作来抓，逐步实现人人持证上岗。
四、做好高校附属住宅区的物业管理服务
高校附属住宅区的物业管理不同于社会上的商业住宅物业管理，不能完全照搬社会上的物业管理形式,应按照物业管理的相关规范规定，考虑到高校自身的特殊性和实际情况，合理健康的运营。另外，要积极合理地营造条件，尽最大努力让教学科研区与高校附属住宅区分开，各自成一定管理系统，分别按各自的管理模式进行管理，加上学校的鼎力支持，住户业主的配合，实施规范化智能化的管理与服务。
五、加强资金投入，实现科技化
俗话说：科技是第一生产力。任何单位与企业，如果科技化水平高了，其单位不仅能降低投入成本，节省人力资源，还能最大程度的创造新的利润值。提高高校物业管理的科技化水平，加快自动化、智能化建设，逐步完善自动消防系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等，安装监控系统和公寓出入刷卡系统(或指模识别系统)等，使高校师生能在一个安全和谐的校园内更好地学习、生活，幸福成长。同时要科学合理化的管理、精打细算、严格控制成本。
六、其他方面
在维护公共秩序方面，要确保安全第一、规范合理化操作、责权统一的目标。由于高校人员流动性非常大、教学楼设计和使用功能杂乱等原因，高校物业的安全方面的管理难度较大，如内部盗窃现象突出、业主或师生安全防范意识不足。因此，安全及消防工作应该是高校物业管理工作中的重中之重。这就特别要求高校物业管理部门具有很强的灵活性，随时反馈和总结相关的管理信息，随时调整施行办法，以确保高校校园公共秩序的安全、有序、健康的运行。在高校教学科研服务及教学保障方面，应根据高校教学的需要，不断优化改革教学服务模式，不断扩充服务教学活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便安全的目的。
七、总结
物业总结范文6
1.1从业人员年龄大，文化程度低
在此次调查中，年龄在45~65岁的有占总体人数的91.1%，文化在小学及小学以下的占83.7%，造成他们对新知识新信息的接受难，知晓率低。他们中没有工作经历占34.1%，平时没有制度约束就养成了随意、散漫的习性，责任心不强，不愿意接受管理。
1.2员工数量不充足
由于待遇低，工作环境差，工作量大，所以招工难，招工时应聘人数少，可选择的余地小，所以公司对应聘人员要求低，造成人员素质参差不齐。有时由于人员短缺、就会出现两个人的工作一个人做，工作忙碌、他们为了赶时间图方便，常出现一块抹布抹到头，一把拖把拖到底的现象，给医院感染管理带来一定的隐患。
1.3管理不到位
物业的管理人员来自非医学非管理专业，有的直接从保洁员中选拔来的，人员素质和管理能力都达不到要求，而且对医院感染与保洁的关系和防控知识知之甚少，他们的检查监管仅限于物体表面、环境的终末清洁的效果，而忽视了具体操作流程的监管。
1.4缺乏规范培训机制
物业公司没有医学专业的专职培训员，保洁员的培训主要依靠领班，有关医院感染知识只有通过医院感染管理科组织的培训。再加上领班的主要职责是负责现场的监督管理，频繁人员培训，影响了领班在现场监管。
2实践和探索
2.1规范物业公司行为督促其合法经营
物业公司的合法经营是为临床一线提供优质服务的重要保证。第一督促物业公司与员工之间签订劳动合同，明确双方的责任和义务，待员工稳定后，对其进行必要的健康体检，对不适合保洁工作的人员给予辞退，以避免职业病的纠纷发生。第二制定严格的规章制度，特别是根据医院感染的要求制定保洁工作制度、评价标准和内部考核细则以及规范的工作流程。第三对于数量不足的员工，要求公司及时招工信息，与社区、家政公司、劳务市场签订长期用工协议等，通过一系列的措施，来缓解用工短缺的矛盾。第四我们不定期查看物业公司为员工缴纳的保险金的凭据、寻访员工的工资实际发放数额以及节假日加班费用的发放情况，以确保员工的利益。
2.2深化员工培训提高认知水平
保洁工作与医院感染息息相关，必须注重对公司员工医院感染知识的培训，由医院感染管理科的老师先分层次对保洁领班、保洁员工进行院感知识培训，在方法上采取通俗易懂的语言结合多媒体、幻灯片等多种形式讲解。在新员工上岗前，先由保洁领班予以业务技能及院感知识的培训，考核合格后方可上岗。其次加大物业公司经理、领班的经验交流，公司组织他们去兄弟单位学习参观，取人之长补己之短。再次员工常在无人监管下工作，加强他们职业道德教育，培养慎独精神是十分必要的，突出强调保洁员也是医院的一份子，只是所从事的工作和岗位不同，病人的康复需要包括保洁员在内的每一个工作人员的共同努力，营造一种病人需要我的工作氛围，使他们有一种使命感，认识到自身的工作价值，最大限度的发挥自己的潜力。
2.3人文管理增强归属感
尊重物业员工的工作，督促物业公司足额发放防护用品，教会正确的使用方法，防止职业暴露的发生。定期组织健康体检、免疫接种等关爱措施，根据物价水平最大限度的提高工资水平和物业公司的管理费用。对于工作量大的员工我们提醒公司在工资上给予倾斜，工作中体现多劳多得的分配制度。对外地的保洁工公司提供集体宿舍使他们安心工作。作为院方在部分福利上如防暑降温费、部分营养费也要考虑对物业公司的发放，使他们融入到医院这个团队中来，稳定员工队伍，提高规范服务的依从性。
2.4构建保洁文化提升服务内涵
制度的功能在于规范和约束人的行为，用文化层面来管理是真正心灵管人，文化管理才是最有效的管理手段。良好的企业文化能够优化组织结构及经营决策，使员工朝着共同的目标协同努力，所以物业公司的发展也需要企业文化的引领，首先统一的服饰、挂牌上岗、就是文化的形象表达，二要不断的更新服务意识，转变服务理念，倡导员工改变要我服务的理念，转变为我要服务的理念，服务时说话轻、关门轻；物品轻拿轻放，做到来时有问候，走时有交待。不断熏陶根植入员工的心中。构建保洁文化，是发挥物质刺激所起不到的作用，从而形成一股合力，为病人提供优质的服务。
2.5精细核算降低人力成本
随着社会经济的迅猛发展，劳动力的成本提高是不可逆转的，在签订合同时我们精确计算工作量，配备合理数量的保洁员，做到各尽所职、各尽所能。另外在部分可以用机器替代人工岗位，用机器替代人工，既可以提高劳动效率，又可以提高服务质量，减低运行成本。据调查比如一台20寸的全自动洗地机，一天可以完成8个人工的工作量，效果既好用水又节约。所以物业公司中标进驻医院之前，在综合考虑人力成本的情况下，要求公司配备三台洗地机、一台大型洗衣机，从而大大缩减人员编制，减低用人成本。
2.6自查互查相结合加大监督力度
再好的规章制度，没有完善的监督机制，各项制度也无法保障能有效落实，要求物业公司领班每天在临床一线检查督导员工工作，，组织由物业公司经理牵头组织各楼领班之间进行互查，通过这种途径发现对方薄弱环节，总结经验，防患于未然。楼宇专职人员监督考核主要采用日常检查、不定期抽查、满意度调查相结合的方法，发现问题及时指出限期整改，进行跟踪，并与考核挂钩。
3加强物业公司管理的效果
3.1保洁员院感知识和主动服务意识增强
通过培训和教育，能主动使用文明用语；工作责任心加强。在平时工作中医院感染知识也得到了很好的落实，有效减少了医院感染的易感因素，切实降低了医院感染，提高了医疗质量，确保了病人安全。
3.2科室管理负担减轻
保洁社会化之前，病区保洁均由病区护士长管理，在其交付物业公司以后，管理交给了物业公司和楼宇管理科，护士长负责日常工作质量监督和考核，而且临床科室参加考核后，使保洁员更能服从科室安排，增强劳动纪律。护士长有更多的时间和精力投入业务工作，提高护理质量。
3.3满意度不断提高
医院保洁社会后效果显著，医院内井然有序、病区、门急诊地面整洁、窗明几净、卫生间光洁照人，为医院职工和患者提供了安全、整洁、舒适的诊疗环境，临床工作人员、患者及家属的满意度提高，而且在历年来的各项检查中得到评审专家的一致好评。
4总结
物业总结范文7
实训周是教学计划的重要组成部分，是学校专业技能教学的有机延伸，是提高学生技能和职业素养的有效途径。本文以物业管理实务课程实训周为例，从实训周教学的概述、具体实施过程及经验总结三个方面介绍了五年制高职物业管理实务课程实训周教学探索与实践。
【关键词】
高职；物业管理实务；实训周
《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010－2020年)》明确指出职业教育要实行顶岗实习、工学结合、校企合作的人才培养模式。在工学结合课程实施过程中，为了实现真正意义“教、学、做”一体化的教学．，使学生能够在真实的职业环境和氛围下培养学生职业技能和职业素养，学校可积极开展实训周教学。
1实训周教学的概述
实训周教学是根据高职学生的特点，以真实的职业环境使学生身临其境的教学模式。实训周是教学计划的重要组成部分，是提高学生专业技能有效途径。实训周是在课程内容构建、考核机制、组织管理模式三方面按企业岗位需求和管理模式而开创的全新的体验式教学，使学生在校期间就能进入了职业人的角色，努力培养学生的职业素养和职业技能。《物业管理实务》是房地产经营与估价专业的一门核心专业基础课．，同时也是一门操作性特别强的课程。通过实训周教学，让学生加深对物业服务企业岗位的认识，培养良好的职业技能和职业素养，提高学生的实际操作能力，缩小与企业实际需要的差距。
2物业管理实务课程实训周具体实施过程
根据学校教学课程安排，2015年12月安排2014级房地产经营与估价专业到无锡万科物业服务有限公司进行为期一周物业实训，以期提高学生对物业服务企业岗位认识，培养学生实操技能和职业素养。
2．1前期准备
2．1．1实训场地的选择
实训场地的选择是否恰当，对教学效果起到至关重要的作用，理想实训企业可以加深学生对物业服务行业的认识，并对学生未来的就业意愿有着直接的影响。由于以前实训单位的选择缺乏针对性，导致学生实训体验不够理想，为提升实训效果，通过学校和教研室共同努力，本次选择具有较大规模和品牌的万科物业作为实训场地，本次实训地点为无锡万科魅力之城一期。
2．1．2实训内容的确定
根据物业管理实务教学内容和实训场地实际管理情况，确定了实训教学的岗位:物业保安、客服、绿化保洁和租售中心。在岗位确定的基础上，提炼了典型工作任务:物业费的收缴、投诉处理、治安安全管理、车辆管理、保洁绿化养护、物业综合经营管理等典型工作任务为实训周教学内容，并将这些教学内容与企业负责人进行沟通协商，在一周的教学期合理安排教学内容。2．2具体实训过程
2．2．1全程参与，以企业标准来要求学生
按照企业管理来管理学生，熟悉专业岗位的操作流程及要求。比如万科对员工岗位行为规范制服平整、佩戴工牌正确、发型得体、三米微笑、主动招呼等等，让学生真实感受企业工作制度安排和工作要求，体会职业规范，培养和提升学生的职业素养。
2．2．2“一对一”企业师傅指导，帮助学生提升操作技能
每组学生配备一位实训指导老师，结合企业指导教师每天工作内容实际，对学生进行边工作边指导。比如在处理客户诉求，首先接受客户投拆，再将客户诉求分类(客户咨询、客户报事、客户意见/建议、客户投诉);接着有针对性处理问题，要站在客户角度，尽最大可能解决客户合理的实际问题;要求30分钟快速响应。在此过程中，校内指导教师也全程进行观察指导，并在企业指导教师的指导过程中，提升了自身的实践技能。
2．2．3采用多元评价方式，有效提高实训效果
实训周考核采用表现、过程和结果评价相结合的综合考核，考核采用百分制，并转化为等第制。实训周结束后，通过自评、互评、师评和展示评价方式进行，每位同学要完成物业管理实训周任务记录表和实训周小结，并以小组为单位进行学校指导老师、企业指导老师、小组成员互评、自我评定、展示评价相结合的方式，全面客观评定学生的成绩。
3物业管理实务课程实训周教学模式的总结
(1)收获:向优秀的物业服务企业学习，努力规划职业生涯。一周实训，师生走出教室，进入真实的职场，真正感受到了真实的工作环境、工作氛围，提升了职业素养;同时调动学生学习的积极性和主动性，让学生在学习的过程中体验到快乐，对自己即将从事的专业充满了希望。
(2)不足:实训周时间安排不够合理;一周实训周时间不够充裕，学生对每个岗位了解不够深入，刚熟悉新岗位，又要轮换至下一个岗位。同时到企业实训具体时间，安排不够合理，应该结合教学计划和企业实际来确定时间，尽力做到双赢。比如:业主入住、装饰管理、双十一期间等等。
(3)建议及措施:①努力寻找优秀物业服务企业，建立优秀实习基地。首先要挑选知名度高、有诚意的企业，建立校外实习基地;其次，企业接受学生的实训或实习，要有专职教师随访，帮助学生解决实训中的各种问题;最后，学校要及时听取企业在人才培养方面的建议，同时聘请企业专业人士来学校做专业讲座。②加强“双师型”教师队伍的建设，鼓励教师积极参加培训和学习。为弥补教师实践经验的欠缺，应鼓励教师走出校园，走进企业挂职锻炼。同时还可以从物业服务企业引进技术、管理人员，打造专兼结合、结构合理的“双师型”教学团队。
作者：赵明 单位：江苏省无锡汽车工程中等专业学校
参考文献:
［1］卢子敏．高职物业管理实务课程“实境式”教学模式探索与实践－以2周物业管理实训活动为例［J］．现代物业•现代经济，2013(8):64～65．
［2］彭后生．工学结合培养模式下五年制高职物业管理专业实训室建设研究－以“物业管理情景教学室”为例［J］．现代物业•新建设，2014(4):64～65．
物业总结范文8
（一）台湾地区物业管理的发展历程
20世纪60年代，台湾社会随着经济发展，人口从农村迁移到城市。城市建筑由早期的三合院演变到透天厝，之后形成公寓、社区。建筑物形态的改变提升了对物业管理的需求。台湾的物业管理发展主要经历了以下几个阶段。
1．酝酿期（20世纪60年代—80年代初），官方主导下的物业管理尝试由于住宅形式的发展，居民对居住安全和设施安全等需求增加。不少住户自行聘请“大楼管理员”，管理社区内的环境卫生、安全维护，并兼有代收信件等增值服务。这一阶段的物业管理仅限于“国民住宅”，是政府兴建的，低于市价销售的物业，其功能和流通类似于目前大陆市场上的经济适用房。
2．试行期（20世纪80年代—90年代初），物业管理的重点发生转移由“内政部警政署”实施了《公寓大厦及社区安全管理办法（已废止）》一改住户自行聘请物业管理人员的惯例，成立社区巡守队，由里长和“社区守望相助委员会”协助警务部门进行社会治安惯例。同时“保全业”的相关法规制定实施，保全业积极拓展市场，取代了部分楼宇的大楼管理员工作。由于保全业的兴起，系统化的安全防范、巡逻维保也被引入物业管理行业。此阶段的物业管理以社区治安维护为主，楼宇管理和环境卫生退居次要位置。
3．规范期（20世纪90年代中期—2003年），物业管理的内涵和范围得到前所未有的扩展1991—1995年多次的重大火灾事故，使住宅的安全管理从治安拓展到公共安全、消防安全上来。这一时期实施的《公寓大厦管理条例》加强了物业设备的使用管理和维护保养。《条例》指出物业管理是物权的延伸，住户是其主体被服务的对象。根据《条例》成立的管理委员会强化了民主精神和理性自律，物业管理的概念中首次添加了服务的内容。同时，这一阶段的物业管理范围也从“国民住宅”扩展到所有的公寓大厦。
4．推进期（2004年至今），物业管理产业多元发展“中华物业管理协会”2004年提出的《物业管理法（草案）》，整合相关法规，推动台湾物业管理产业发展。现阶段台北等大城市建筑趋于饱和，使用和管理是未来工作的重点。不少公司通过提升科技化水平，用设备和网络取代人员配置。同时，国际物业管理公司进入台湾市场，加剧了行业竞争。所以近年来台湾物业管理企业加强了与学界的联系，提升从业人员素质，强化了对物业管理师执照的要求，并逐步与国际物业管理协会的香港认证接轨[2]6。
（二）大陆物业管理的发展历程
大陆物业管理的发展经历了四个阶段：萌芽阶段—起步阶段—发展阶段—规范阶段。
1．萌芽阶段(建国后至1981年)
这一阶段，城市公有房屋基本上由政府出资建设，并以福利品的形式分配给职工。这些城市公有房屋产权归属政府，所以，房屋的生产经营和日常维修保养均由地方城市房管机构负责，不带商业色彩，实行的是行政性、福利型管理体制，物业管理的特点是内容单一。
2．起步阶段（1981—1993年）
1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，作为大陆第一家物业管理公司，以管理商品房为主，自主经营、自负盈亏，在物业管理理论和实践方面都做出了积极探索，被誉为“一座物业管理史上的里程碑”。此后，深圳、广州、沈阳、大连、上海、北京等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。这些物业管理公司开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。
3．发展阶段（1993—2003年）
1993年6月28日，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国大陆物业管理进入了一个新的时期。1994年4月，原建设部颁布了我国大陆第一部系统规范物业管理体制的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》，该文件指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国大陆房屋管理体制改革的前进方向。从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。随着房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。法规制度的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。
4．规范阶段（2003年开始至今）
2003年6月8日，国务院《物业管理条例》，标志着我国大陆物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。条例第三条提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，第四天提出“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”，《物业管理条例》的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使我国大陆物业管理的法制建设更加完善，行业发展方向更加明确。
二、物业管理行业规模比较
（一）台湾地区物业管理行业规模
根据周世璋、吴玫芳的整理，2007年台湾地区共有公寓大厦维护管理企业512家，从业人员24394人；保全业企业497家，从业人员35374人；清洁业7400家，从业人员约150000人。相关企业合计8409家，从业人员近21万人。此外在不动产经纪公司、室内装修、管理顾问咨询机构、旧城改造等公司的从业人员没有被一一统计。
（二）大陆物业管理行业规模
根据第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，物业服务企业从业人员250.12万人。按照分析，加上安防、保洁等分包公司的人员，物业服务从业人员应该在500～600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上。对比两岸物业管理行业规模（如表1所示），台湾地区的平均企业员工数是大陆的六成，规模偏小的情况下仍取得较好盈利，与技术化网络化水平较高有着密切关系。同时大陆的物业管理刚刚实现了一线二线城市的覆盖，对于东部的三线城市和中西部的广大地区仍有大量的市场空白，因此从业人口的百分比明显低于台湾地区。
三、物业管理经营形态比较
（一）台湾地区物业管理行业经营形态
目前台湾地区物业管理中的公寓大厦管理、保全业、环境保护、消防、装修管理、小区服务分别由台湾地区“内政部”的“营建署”、“警政署”、“消防署”，以及“经济部”、“金管会”、“环保署”进行管理。其中公寓大厦维护管理公司和保全公司取得特许时有资本额的限定。其中公寓大厦管理维护公司资本额在新台币1000万（合人民币208.22万）以上，在此基础上分为甲级、乙级、丙级物业管理公司，其注册资本额和管理面积都有所不同（详见表2）。而经营保全业的企业至少需要新台币4000万元（合人民币832.86万）的资本额，每增加一分公司须增加2000万元（合人民币416.43万）的资本额。在注册资本的要求上远高于大陆的物业服务企业。此外对于保全业企业还需在台湾地区“财政部”核准的保险公司投保责任保险1000万元（合人民币208.22万）以上。为了解决“特许”执照的限制，台湾地区的物业管理公司主要采取以下三种方式。（1）取得多张特许执照，设立多家公司。目前台湾较具规模的物业管理企业大多采取这个模式，但在取得资质的过程中费用较大，也客观上提高了行业门槛。（2）建立合作同盟关系，承揽服务业务。建立合作同盟关系是没有多张特许执照的公司稳定发展的重要出路。但业主需要与多家公司签订合同，法律关系不容易理顺。（3）分包物业管理业务，拓展管理范围。针对没有取得特许执照的物业服务项目，一些企业通过分包的方式将相关服务交由其他公司执行。
（二）大陆物业管理行业经营形态
不同于台湾地区对物业管理按照公寓大厦管理、保全业进行专业技术分类，又对物业管理进行分级管理的做法，大陆的物业管理一直定位在物业的综合性的管理。但是物业服务企业毕竟是一种以较少自有资产管理庞大业主资产的企业，因此，国务院授权国务院建设行政主管部门制定物业服务企业资质管理办法，对各级从事物业管理活动的企业的注册资本、员工职称人数、管理物业的类型和面积、经营管理业绩等进行了限定。表2对比了台湾地区和大陆在物业管理区域资质分级管理上的异同。可以看出，有别于台湾地区的集中管理，大陆的物业管理实行分级管理，且注册资本额度远低于台湾，行业门槛相对较低。大陆对物业服务企业小区安全管理的性质和工作内容是逐步明晰的过程。安全管理的从业人员长期被称为“保安”。但“保安”一词隐含着“保证安全”、“保护安全”的含义，是配有防卫器械和枪支从事武装守护、护卫服务的工作，这与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责不相符。物业服务企业使用“保安员”称谓容易造成社会误解，引发不必要的纠纷和矛盾，给行业健康发展带来不利的影响。在中国物业管理协会{2008}1号文件中明确要求今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”的称谓，不再使用“保安”的称谓。国家对物业服务企业从事安全管理、秩序维护没有资质的限定。
2010年施行的《公安机关实施保安服务管理条例办法》指出公安部负责全国保安服务活动的监督管理工作。地方各级公安机关应当按照属地管理、分级负责的原则，对保安服务活动依法进行监督管理。其中监督管理包括受理设立保安服务公司、保安培训单位的申请材料；接受保安服务公司设立分公司和跨省、自治区、直辖市开展保安服务活动，以及自行招用保安员单位的备案；组织开展保安员考试，核发、吊销保安员证等。此外《办法》规定，对自行招用保安员在物业管理区域内开展秩序维护等服务的物业服务企业只需要报送单位法人资格证明，法定代表人（主要负责人）、保安服务分管负责人和保安员的基本情况、保安服务区域的基本情况，建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况，保安员在岗培训法律、保安专业知识和技能的情况，并没有注册资本的要求。相比之下，台湾的物业管理中，大型企业取得多张特许，进行物业管理综合管理；小型企业通过分包把没有特许的部分交由其他相关企业完成。大陆物业管理企业也常常通过分包拓展物业管理业务，通常由大型企业将保洁、绿化等劳动密集型业务外包给专业公司，而保留技术密集型的核心业务；小型物业管理企业倾向于独立完成全部的物业管理工作。通过比较，可知大陆虽然物业管理起步较晚，多数地区物业管理都处于萌芽状态，但较之台湾地区已经在制度整合方面更进一步。
四、物业管理法律法规比较
（一）台湾地区物业管理法规发展过程
台湾地区物业管理法规的发展，与社会时事有密切关联。1974—1983年，住宅建筑面积高速增长，针对国宅维护管理，1985年实施“台湾省高楼及社区管理维护办法”（已废止）。1991年针对重大治安问题造成的社会不安，“警政署”制定“保全业法”，第二年颁布了“公寓大厦及社区安全管理办法”（已废止）。1995年针对之前的引发全台关注的火灾事故，实施了“公寓大厦管理条例”，对建筑物设备管理进行规范。
（二）大陆物业管理法规发展过程
在物业管理的收费和支出方面，1996年国家计委和建设部联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，加强各级政府物价指导部门会同物业管理行政主管部门加强对服务收费的监督和指导。1998年颁布的《物业管理企业财务管理规定》，结合物业古来企业特点及其挂历要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规定物业管理企业的财务管理行为。同年由建设部、财政部印发《住宅共享部位共享设备设施维修基金管理办法》，规定商品住房和公有住房售后都应建立共享部位共享设备设施维修基金，专项用于保修期后大修、更新和改造，维护产权人和使用人的共同利益。改革开放后，大陆的住宅小区建设在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，得到飞速发展提升。为了提高城市物业管理整体水平，建设部在认真总结了一些地区物业管理基本方法和经验的基础上，以建设部为主的国家各部委于不同时期颁布了一系列物业管理法规政策。2003年国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理介入法制化规范化发展的新时期。《条例》规范了物业管理活动，尊重维护业主的财产权利，建立了业主民主协商、自我管理、配合利益的机制，妥善处理政府和市场的关系。随后，物业管理的法制建设大步推进，建立了内容全面、结构合理、科学规范的法规体系。表四是有关物业管理的法律和自2003年《物业管理条例》颁布以来有关物业管理的主要法规政策。
（三）两岸物业管理法规比较
台湾物业管理发展较大陆早20年，但相关法规出现的时间十分接近。以下通过台湾地区2004年提出的《物业管理法（草案）》与大陆2003年颁布的《物业管理条例》的对比（如表5所示），可以发现两岸的物业管理都对业主权力、物业服务和前期物业管理进行了重点关注，但台湾地区的法规（草案）涵盖了更多的物业管理内容，如行业协会、都市更新、顾问咨询等。可见台湾地区在物业管理经营多样性上优于大陆，在行业的积累总结沉淀上优于大陆。
五、总结
