前言：一篇好的文章需要精心雕琢，小编精选了8篇物业管理合同范例，供您参考，期待您的阅读。
物业管理合同范文1
（1）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用。
（2）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。
2、关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制
图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作。
2．1高校图书馆物业社会化后的监督机制
高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签。严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。
2．2高校图书馆物业社会化后的管理机制
严格按照国家和地方颁布的各种物业管理法规、学校的规定，以及物业公司的企业标准进行物业管理，完善规章制度，明确不同岗位的工作职责和工作规范，包括安全防火制度、消防监控及门卫值班制度、卫生清洁标准等。让各个工作岗位，各项程序有章可依、按章办事。合理的规章制度和工作规范还要结合本馆的实际情况，做到具体明确，具有可操作性，具有奖励与惩罚的措施，保证物业管理工作顺利进行。在实施物业社会化管理过程中，要始终参与到具体管理工作中去，尤其是对现代化图书馆内消防设施、监控系统、大型机电设备等各种关键岗位技术操作要领和运行情况要全面掌握，并且按照国家相关法规接受专业技术培训，持有上岗资格证书。这样在与物业公司谈判签订合同和今后的日常管理中，就能掌握主动权。高校图书馆的物业管理社会化后，也应该遵循市场规律，引入竞争机制。既可以引入资质优良、管理经验丰富、信誉好、实力强的企业为图书馆服务，也可以使现有物业公司产生危机意识。与物业公司签订合同的期限最宜为两年一次，这样能兼顾到双方的利益。
2．3高校图书馆物业社会化后的协调机制
图书馆既有监督权、管理权，同时也有向物业公司支付费用、配合工作的义务。物业公司刚开展工作，必然需要一个过程。管理部门有责任帮助物业公司适应工作，让他们尽快熟悉馆内环境、掌握各种设备的操作规程及岗位职责。在日常工作中与物业公司管理人员经常交换意见，对他们提出的合理化建议积极采纳，双方在工作中要互相尊重，互相配合，开辟一个双赢局面。
3、总结
物业管理合同范文2
一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。
(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。
(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。
(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。
(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。
(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。
(6)租赁户的流动或局部使用性质的改变,高层建筑内边使用边装修的情形时有发生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意识,极易发生意外后果。2010年11月15日上海市静安区胶州路728号公寓大楼发生的特大火灾,直接原因就是由于电焊人员违规操作,坠落溶珠引燃聚氨酯保温材料,从而引发大火,造成58人死亡、71人受伤的特大悲剧。
二、高层建筑物业管理消防安全成因分析
追究以上问题出现的原因,主要有以下几方面。
(1)物业管理进入我国房地产市场20多年发展至今,良莠不齐,实力不等,有的物业公司管理能力和水平有限,消防专业力量薄弱,资金、人力、物力与承揽的物业负荷不相匹配,急待提高。
(2)开发商对房产进行了分割销售,未能及时通过业主大会成立业主委员会,大楼竣工验收使用多年,仍处于前期物业管理合同推诿责任,实际工作难以落实。
(3)高层建筑在使用管理上缺乏有效的行政约束,大楼在投入运行后,消防安全制度不健全,消防经费没有保障。目前除消防设施维保费以外,消防教育宣传经费、消防岗位人员培训经费、消防设施检测经费等均无章可循,再遇消防设施更新或大修,房屋维修专项基本的使用制度跟不上,问题难以解决。
三、高层建筑物业管理消防安全工作的突破思路
针对高层建筑物业管理消防安全的现状,消防安全工作作为物业管理系统的一项重要子系统,它的完善一方面应在全面加强社会物业管理这个系统中给与考虑,另一方面需要加强消防行政力量对物业管理制度的监督。
(1)国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容。
①明确消防安全管理是现代物业管理中一个重要分支,涉及的不只是目前实施的《物业管理条列》中提到的公共消防设施的维护保养,加强对业主大会制度和前期物业管理合同履行的监管,适时召开业主大会,确保物业管理依法实施,有序进行。
②进一步规范物业管理市场,加快实现规模化经营,专业化管理,在物业管理涉及各个领域方面配备足够的注册资质人才和专业人才。2013年2月份,人力资源和社会保障部、公安部联合下发了《注册消防工程师制度暂行规定》,面对全社会开展了注册消防工程师资格考试认定工作,提倡从事消防安全管理和消防设施检查、维护、管理的人员取得了相应等级的注册资格,持证上岗。对于一般管理人员,积极倡导参与“行业消防知识在线学习”,以山西省太原市为例,任何单位或个人均可以登录太原市行业消防知识在线学习平台进行学习、测试、培训。而且参加人员通过在线测试后,即可打印获得相应的合格证书,加盖属地消防部门公章即可生效(有效期为一年)。
③规范房屋专项维修基金的使用,或设立消防设施专项维修基金。从目前房地产运行情况来看,再以山西省太原市为例,单位或个人购房前缴纳一定比例的房屋专项维修资金存入当地房地产维修基金专项账户,但不能由业主自行决定使用,申请使用程序也不成熟。据了解,目前仅有电梯维修,屋面防水翻修两项维修基金申请可获批,消防设施更新或其他大修还得不到明确支持。
(2)消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。
①从“源头”上加强建筑消防工程的施工质量。建筑消防设施系统是整栋高层建筑消防安全的硬件系统,理论上要求与建筑同寿命,如果从设计质量到施工质量严格把关,从施工人员到监理人员严格要求,从产品抽检到系统验收认真负责,势必极大地提升消防设施系统的可靠性,为日后的正常维护保养和有效运行创造良好的基础。
②明确业主和物业管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重点单位的多产权高层建筑来分析,参照公安部61令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定,单位的法人为本单位的消防安全责任人,实施消防安全管理工作的为消防安全管理人,而该高层建筑常为多产权建筑,应成立业主委员会,物业公司与业主委员会签订物业管理合同(其中含概消防安全管理内容)后,按照产权关系和合同约定,应认定业主委员会为该高层建筑的消防安全责任人,物业公司为该高层建筑的消防安全管理人。若该高层建筑投入使用后未成立业主委员会,则物业管理方所担负消防责任应以《前期物业管理合同》约定为准,其他消防责任理应由开发商和入住的业主共同负责。
物业管理合同范文3
1物业管理专业化水平不高。
高职院物业有别于其它物业特点之一就它的行政陛，目前绝大多数高职院后勤部门都设有物管部(中心)。物管音仪中心)一舟鳍日有一支具有保洁、绿化、维修等功能队伍初步形成了专业化的物业管理队伍。但这支物管队伍多是由本校职工组成与社会上有资质、正规的物业管理企业相比着遍存在人员年龄大文化层次低服务意识不强加之物业管理时间不长经验不足，综合管理水平及专业技术水平都函待提高。
2物业管理制度不够健全。
制度建设是物业管理规范化、人性化服务强有力的保障。当前各高职院物管部(中心)尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、服务流程、员工行为规范等相关的物管制度但还不够完善不成体系执行也不够严格。特别是在对引进社会专业化物管公司及本院从事物管工作的在职职工的考核制度、监管制度、奖惩制度上不规范、不严谨。
3物业管理引进方式招标价格不合理。
高职院引进社会专业物业公司的方式主要有两种卜是通过政府平台公开招标二是自行邀请招标。无论何种招标形式户标价多数是招标最低价中标。社会专业物业公司为争夺高职院物管的市场份额或考虑能得到长期的物管经营权物业劳动价值被严重低估、被低算造成最低价中标的物业管理经营权中高职院给付的物业经费严重不足物业公司很难贯彻落实《劳动法》造成高职院物业公司提供的大量服务在低水平上重复。
4物业管理合同签订不规范。
高职院物业管理签订的物管合同多是采用招标文件中规定的格式合同这种合同比较内容宏观条目过于粗放不能最好地明确合同双方的责任、权利与义务造成物业委托项目不全物业服务标准不具体物业管理质量无法衡量违约责任、解决纠纷的途径不明确。
二、高职院物业管理发展的对策
目前高职院物业管理工作只有根据本校的实际情况出发从以下几方面开展工作才能更好地为教学、科研服务为全体师生员工的服务。
1加强队伍建设提升专业化管理和服务的水平。
一是要高职院物管音仪中心)要制订物管队伍建设规划在引进物管人才、稳定物管队伍上有优惠措施及政策以吸引优秀的物业管理人员。二是加强对员工的技术培训提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。三是提升高职院物业管理人文品位葛造良好的文化氛围。高职院物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响诀定了其价值取向应服从于高校“教育育人，’的大目标。
2加强制度建设实现规范化的管理和服务。
建立健全适合高职院落的物业管理规定、物业管理服务规范及流程等规章制度，引入巧09000质量管理检查监督体系保证各项制度得到有效执行。在员工中树立质量意识通过科学的管理手段提高服务质量以服务求生存以质量求发展树立自己的品牌以优质的服务科学的管理，良好的信誉规范的行为赢得广大师生的赞誉。
3采用综合评估法加大物业管理的资金投入。
物业管理合同范文4
学习目标
学生通过该课程的学习，在任课教师的指导下能够实现以下目标：知识目标学生能了解物业管理招标、投标的程序；学生能掌握物业管理招标文件的内容；学生能掌握物业管理投标文件的内容；学生能掌握一定物业管理投标策略与技巧。能力目标学生能按物业管理投标程序完成投标工作；学生能按物业管理招标程序完成招标工作；学生能够进行物业管理招标文件的编写及标底编制工作；学生能进行物业管理投标文件的编写及报价文件的制作；学生能熟练运用适当投标策略。素质目标提高学生对物业管理相关法律法规知识的了解，并自觉遵守；锻炼学生的文字表达能力；锻炼学生的口头表达能力；提高学生的综合知识应用能力；提高学生灵活应变能力；提高学生的抗压能力；提高学生的竞争意识。
基于工作过程的教学设计
载体选择本课程依据学习目标，选择载体（以学校旁边正在兴建的东原D7区住宅项目作为前期物业管理招投标项目背景），在教学中以“一个完整项目”的物业管理招投标工作过程贯穿始终；依据这个载体的工作过程设计学习情境、学习单元，教学方法上采用行动导向的教学方法，展开以学生为主体的物业管理综合能力训练过程。基于工作过程划分学习情境本课程依据载体（即：学校旁边正在兴建的东原D7区住宅项目的前期物业管理招投标）的工作过程设计学习情境。东原D7区住宅项目的物业管理招投标过程：开发商方：开发商进行物业管理招标方案准备→招标文件编制→招标公告、邀请书及资格预审公告→组织现场勘探及标前会议→组织开标、现场答辩、评标→组织物业服务合同签约仪式。物业公司方：物业公司进行东原D7区项目前期物业管理投标准备→查阅开发商招标公告、邀请书及资格预审公告→召开投标会议决定投标→参加现场勘探及标前会议→按要求制作投标文件→参加开标、现场答辩→参加物业服务合同签约仪式。由此，设计出六个学习情境：第一，物业管理招标备案材料；第二，物业管理招标资格预审；第三，物业管理标前会议；第四，物业管理投标文件；第五，物业管理开标及答辩；第六，前期物业管理合同签约仪式。行动导向设计由于物业管理招投标是一个问题的两个方面（开发商的物业管理招标即对应物业服务公司的投标），学生在先修课程中已了解开发商及物业服务公司的角色特征，故本课程将全班学生分组，一部分担任开发商角色（每组作为不同开发商制作招标文件，然后竞选优胜者作为惟一开发商），另一部分担任物业服务公司角色（将四组学生作为四个物业服务公司参与竞标），展开东原D7区项目前期物业管理招投标工作。每位同学都会在物业管理招标组织机构、物业管理投标组织机构中有一个具体的工作岗位角色，比如开发商工程监理、开发商董事长、开发商前台秘书、物业服务公司总经理、物业服务公司项目经理、物业服务公司项目工程服务主管、客户服务主管、安防服务主管、保洁绿化服务主管等。每位同学都将以该工作岗位职责去全力参与招投标工作，以任务、行动引领该课程的学习。
学习评价方式
物业管理合同范文5
关键词：前期物业管理；物业管理模式；质价相符
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理合同的主体是物业的建设单位和物业管理企业，合同的标的是物业服务，物业服务的供给是物业管理企业，需求方是业主，而业主并非前期物业服务合同的主体，虽然在购房合同中会涉及到相关内容，但业主在物业管理企业的选择上并没有主动权。
1居住类物业的前期物业管理模式
1．1房地产开发商，组建自己的物业服务公司，自建自管
在房地产市场竞争越来越激烈的今天，房地产开发商越来越重视企业品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌向企业品牌转移，形成企业的品牌形象，提升本项目的销售业绩，同时为下一个项目的开发销售提升卖点。那么，组建物业公司，通过前期物业管理招投标获得自建项目，从提升卖点的角度实施物业管理，是很多实力雄厚的开发企业的首选。当然，也有一些小型的房地产开发商，他们可能只为某个项目而存在，当项目开发结束，为了解决部分人的就业安置问题，也常常会成立物业管理公司，通过招投标的方式管理自建物业。据不完全统计，我国目前大约有80％以上的新建住宅小区实施这种物业管理模式。
1．2房地产开发商，不成立物业服务公司，与外来物业公司形成战略伙伴
房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴关系，房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。目前，国内的品牌物业服务公司80％属于国内的地产集团，集团内的物业服务公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业服务公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系，从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合作的房地产开发商成功的案例不多。
1．3房地产开发商，不成立自己的物业公司，开发项目实现物业管理社会化
部分房地产开发商，处于多方面考虑，未成立自己的物业公司，通过招投标方式，选择合适的物业管理企业实施社会化的物业管理。这种模式下物业企业完全独立经营，根据合同实施市场化的物业管理。
2开发商自建自管物业管理模式的弊端分析
房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，利润的多少与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌的延续和有效的卖点。国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从概念中可以看出，物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后，才能取得小区的物业管理权。也就是说，住宅小区的物业管理是一种市场行为。《物业管理条例》第三条还规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。”这进一步确定了物业管理市场行为的性质。虽然有政府前期物业管理招投标的强制规定，但项目的开发商处于对项目的了解、肯投入、敢承诺等多方面优势，很容易在招投标过程中取胜，成为自建项目的物业管理者。开发商自建自管的物业管理模式在具体实施过程中有诸多不符合市场原则之处。
2．1“自建自管”易导致开发建设单位售楼时随意许诺，给日后物业管理的正常实施设定障碍
开发建设单位为了促使房屋销售，在售房时通常承诺较高的物业服务水平和收取较低的物业服务费。但物业服务费是维护小区物业管理正常运行的基本费用，开发建设单位往往为了促销而承诺高标准服务、低标准收费。例如，笔者曾参观过的一个某市物业管理示范小区，全封闭智能化管理模式，小区内鸟语花香、亭台水榭、室外游泳场免费开放、高级会所业主可以低价享受，天鹅在湖里游泳，喷泉在尽情的喷放，名贵树种随处可见，叫不上名字的花卉在小区绿化里点缀，环境一尘不染，安全工作一丝不苟，客户服务人员无论形象还是业务能力也均可谓高配，高层住宅小区，物业费只有2元／月／m2，且有很大一部分业主是享受三年免收物业费待遇的，笔者初步估算了一下这类小区这种管理水平的物业费情况，如果按市场化水平，不考虑物业费免交，至少每月每平方米4元，能基本实现市场化水平。那么问题来，庞大的管理费用缺口如何补充？很明显，房价款，在开发商看来，高质量低收费的物业服务模式不但不会让开发商损失，反而会赚的更多，一方面是优质的物业服务提升房价，在人们越来越重视居住环境的今天且提升的额度可观，远远超过售房期间物业费的损失，另一方面低廉的或者是免收的物业服务费更是吸引业主购房的一个亮点，一个举措，增加了两个卖点，对开发商来说是值得的。
2．2“自建自管”的物业管理模式，使过多的开发建设遗留问题由物业管理企业承担
笔者所在城市每年新竣工的住宅近1000万m2，在众多的开发项目中，或多或少存在质量问题。比较严重的是屋面漏雨、墙体返霜、门窗变形、建筑材料不过关等。保修期内，这些应当是由开发商解决的问题，但是，在自建自管的物业项目中，大都由开发商的“儿子”———下属物业管理公司来承担。业主反映的房屋质量问题，有的就由物业管理公司直接解决；物业管理公司解决不了的问题也不敢理直气壮地向开发商反映，又不能引导业主拿起法律武器直接向开发商维权。这样一来，业主对房屋质量的不满就可能发泄在物业管理企业身上，往往表现为拒交物业管理费的形式。在业主心里已经形成思维定式，认为这些问题就应该是物业公司来解决，因为物业公司就是这么做的。
2．3自建自管的物业管理模式为质价相符原则的实施设定障碍
开发商注资的前期物业管理模式成为很多开发商房屋销售的卖点，但是为后期的物业管理带来诸多弊端：如果后期的物业管理一直是由开发商的物业公司来做，那么物业公司是否会继续坚持高标准的服务低廉的收费价格，如果继续坚持，那么开发商就要源源不断的向物业企业注资，在房屋已经销售完毕房屋品牌已经营造成功的情况下，势必成为开发企业的包袱；如果不继续注资，那么物业企业将市场化，质价相符原则要求企业要么降低服务标准以适应物业费收入，要么提升物业费收费标准以满足高质量的物业服务。在物业企业一方，两者均可行，但是在业主一方，任何一种模式都是不能接受的，因为他们已经习惯了开发商注资的前期的物业管理模式。还有部分项目，开发商完成自己的目的既撤出，项目交给社会化的物业企业来管理，前期物业管理过程中给业主带来的优越条件根深蒂固，新的物业公司很难在项目上推行质价相符的物业管理模式，致使这部分小区环境每况愈下，不再有当日开发商前期物业管理的辉煌，甚至沦为老旧小区或问题小区，无人敢问津，业主深受其害。
3实现前期物业管理质价相符原则的必要性及对策
质价相符的物业管理模式，业主理性消费、开发企业按市场规则办事、物业公司独立经营，是物业服务市场发展的必要条件。在前期物业管理过程中，履行市场化的物业服务合同，各方权责明晰，为后期的物业管理铺平道路，对于开发商来说形成的品牌效益是长期的，对于物业企业来说，市场化的物业管理更有利于企业的发展，对于业主来说，享受质价相符的服务也是作为卖家应该接收的，不能因为短期的利益牺牲后期多年的居住环境保障。面对这种现状，多方必须齐抓共管，方能扭转时局，多方受益。
3．1前期物业管理招投标过程监管
在前期物业管理招投标过程中：①要将质价相符原则作为衡量物业管理企业能否中标的一项重要指标，质低价高不合理，质高价低更不科学。②要将前期物业服务合同中涉及到的开发商、物业企业和业主三方责任界定清楚，明确实施主体和费用承担。
3．2前期物业管理实施过程监管
部分地区的前期物业管理项目，招投标过程只能决定谁有管理权，却对实施过程没有实施有效的监管，中标企业的投标文件、签订的前期物业服务合同对服务的具体实施没有约束和指导作用。在具体管理过程中，仍然是按照短期利益目标实施，或者是推行不专业的管理模式，给业主造成误导，给今后的物业管理设置障碍，所以监管部门除对招投标过程实施科学的监管外，还要在前期物业管理的实施过程中发挥作用，不仅仅是指导工作、处理纠纷，更应该对合同的具体实施进行监管。
3．3房地产销售合同监管
部分开发商为了提高房屋卖点，在销售过程中随意许诺，甚至于在前期物业管理还没有进行招投标的时候就对未来的服务和费用进行承诺，这种越权承诺严格的说是没有法律意义的，是不负责任的做法，对今后项目的管理极为不利。所以房地产管理部门应该为房屋销售合同把关，严查越权承诺的现象，净化物业管理市场。
4结束语
在前期物业管理过程中实施质价相符的物业管理模式，是推动物业服务行业良性发展的必由之路，一个行业只有完全市场化才会大展拳脚，顺应民心。要想实现这个目标，有关部门首先要意识到问题的严重性，方能采取有效措施，从根源上解决物业发展路上的绊脚石。
［参考文献］
［1］王怡红．物业管理法律法规［M］．北京：清华大学出版社，2013，（9）．
物业管理合同范文6
关键词:小产权房;物业管理;法制规范
虽然国家采取立法、行政法规、规章等各种方式规制小产权房的发展，但在高房价的压力下，小产权房仍在法律的夹缝中快速生长。新兴的物业管理行业也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小产权房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物业管理共性问题的基础上，还存在其特有的问题。因此，一方面须管制小产权房开发建设，从根源上消除物业管理诸多问题。另一方面应规范现有小产权房物业管理工作，加强其规范性，使之向法制化方向发展。
一、小产权房物业管理现状及存在的法律问题
(一)小产权房物业管理现状
小产权房大多分布在城乡结合地带，其业主主要是农民及少数城市居民。这一地缘及人口结构就决定了物业管理模式的多元化。具体来说有委托式、村民自制式、乡镇统一外包式三种物业管理模式。由于我国没有物业管理的专项立法，物业管理工作则缺乏统一标准，不同管理模式下提供的物业管理制度亦参差不齐。委托型的物业管理模式下物业制度相对全面，物业服务内容、收费标准、组织结构及人员构成、管理人员分工、工资结构的规定较为具体。村民自制式的物业管理，其对于收费标准、雇佣人员等方面并无具体的规定，而且雇佣的服务人员以村民为主，缺乏专业的物业管理知识及人员培训，导致物业服务水平较低。同时，业主构成的较大差异，引发了物业服务需求存在差异、物业消费理念不同、物业纠纷解决途径难以达成共识等问题，加大了物业管理的难度。
(二)小产权房物业管理中的法律问题
1．物业主体不适格，物业服务合同无效
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。《物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。“小产权房”未经依法登记，也没有国家登记机构颁发的不动产权属证书，也不属于“法律另有规定的除外”情况，所以不发生物权的效力。那么，“小产权房”购买者不是所购房屋的所有权人，也就不是业主。我国物业管理条例指出，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。依该规定，物业服务合同的主体应是业主即房屋的所有权人，显然小产权房的购买者与物业企业签订的合同不是法律意义上的物业服务合同，因而不具有法律效力。
2．物业主体差异大，物业费缴费率低
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。相当于合格的农民房。因此，小产权房的住户多为村民。但是在高昂房价的压力下，越来越多的市民选择购买“农民房”。小产权房拥有者由村民及城市居民两大主体构成。村民物业消费意识薄弱，对有偿服务产生抵触心理。甚至将物业公司的职能虚无化，认为自己无需物业服务可不交物业费，缴纳物业费的主动性较差。而城市居民对物业服务要求高，因物业服务难以满足其基本需求，物业费上缴率也较低。由于市民不属于真正的业主，村民权利意识又相对淡薄，因而业主委员会很难建立。根据我国《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其缴纳。显然小产权房物业费的收缴难以发挥业主委员会的优势。
3．企业资质取消，行业准入门槛降低
根据我国《物业管理条例》的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，住宅物业的建设单位，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这一规定的制约下，物业企业为提高资质等级而努力改进管理制度，提高人员素质。对于规范物业管理企业行为的是一种比较高效的措施。2017年国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消了物业服务企业二级及二级以下资质认定，物业行业的准入门槛因而降低，政府制约物业管理的能力下降。目前在高档小区推出物业企业信用等级的评定，通过建立黑名单制度加强事中事后监管。以此方式鼓励物业企业提供优质服务，但在小产权房小区内没有业主委员会，政府通过业主评定物业企业信用等级的操作性较差。加之缺乏资质限制，小产权房的物业多数由村委会垄断，也缺乏物业管理的制度建设，管理工作混乱，部分从业人员便以物业服务项目的收取费用为名谋取私利，比如电工私自涂改业主用电度数，贪污巨额电费;村干部在设备损坏更新时，非法收取额外费用等，严重侵害了业主的利益。
二、解决小产权房物业管理中法律问题的对策
(一)打造“特色”合同，保障“业主”权益
针对小产权房购买者因主体不适格而导致物业服务合同无效的问题。笔者认为，住建部门可根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xxx市物业管理条例》等法律法规规章及物业行业《管理办法》的规定制定并推行小产权房物业管理合同范本，赋予现有小产权房购买者以业主同等地位，并将其设定为开展物业服务的必备环节，以明确“业主”与物业企业的权利义务关系，并就违约责任进行约定。一方面可以在一定程度上制约物业企业行为，提高物业服务质量。另一方面，有利于提高物业管理工作的效率，在物业服务合同具备法律效力的情况下，物业企业可依物业服务合同履行其物业管理职能，从根源上治理思搭乱建问题，维护住宅小区的秩序。
(二)建立专业化管理模式，提供个性化服务
目前，我国无论是高档住宅小区还是普通住宅小区所获取的各类物业服务均由物业公司提供，物业行业缺乏市场竞争机制下，物业服务质量参差不齐。解决此问题笔者认为可以借鉴美国的专业化管理模式。由开发商项目开发完成后将后期的物业管理全部委托给专业的物业管理公司，该物业公司只负责整个小区的整体管理业务，而具体的操作业务则是转包给专业公司承担。由保洁公司负责小区的清洁工作，保安公司负责小区的秩序维护、设备公司负责小区设备的维护与保养、绿化公司则负责小区的园林绿化的维护。物业管理公司主要负责协调与监督提供的各类物业服务。这一模式下，各专业的公司互竞争可以提高物业服务质量。同时，专业化的物业服务能够有效的解决小产权房业主主体差异大、物业服务需求难以平衡的问题。比如，部分业主需要代收快递服务便可以向物业公司申请该项服务，物业公司再联络专业的服务公司为业主提供该类服务。
(三)遏制职务犯罪，规范物业管理
针对村委会包办式物业管理模式下的乱收费问题，既要健全内外监管机制，又须开展法律宣传和警示教育活动，以遏制职务犯罪，进行规范化的物业管理。政府机关、检察机关、司法机关应充分发挥其外部监管职能，贯彻落实《最高人民检察院办公厅关于在金融证券等八个行业和领域开展系统预防工作的通知》的精神，及时发现、查办、遏制和预防利用物业管理工作进行的职务犯罪行为。其次，政府督促村办式物业建立财务公开制度，使各项服务费用明晰化，加强业主监督，形成社会化预防职务犯罪监督体系。同时，对从事物业服务工作的村民进行法制教育，有针对性的对其进行财务知识、法律知识培训，促进小产权房物业管理的规范化发展。
三、总结
尽管近年来国家不断颁布政策遏制小产权房的开发建设，但在高昂房价及巨额利益的诱导下，小产权房仍大量存在，其物业纠纷也愈发严重。为减轻物业纠纷带来的司法压力，缓解业主与物业服务企业的矛盾，探索小产权房物业管理问题的解决模式仍任重道远。
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物业管理合同范文7
目前，出现了物业管理区域中有很多的物业管理企业，以前是开发商留下来的下属企业，开发企业职工的小区内可以聘请原来的物业管理公司，这样在小区里面会出现两个物业管理公司，业主委员会只能看着两个物业公司打架而没有办法。第二个现象是，有的小区很大，有4000到5000住户，成立业主委员会时需要2/3的业主同意，这是一个成本很高的会议，很难按要求达到2/3的业主同意，于是业主委员会很难成立，或者说很难合法成立，当发生问题时业主会否认业主委员会的存在，或不遵守业主委员会和物业公司签定的物业合同，拒绝交费导致物业公司和业主委员会产生矛盾。第三个现象是，业主委员会没有经济地位，所有的费用由物业公司向业主收取，这样会出现有的物业公司卷款而逃的现象，物业公司走了业主没有办法，整个物业管理就会瘫痪，业主委员会没有资金，无法行使正当的监管权利，小区管理出现管理混乱状态，纠纷产生。物业公司和公共服务行业之间的矛盾(行政服务与市场服务之间的矛盾，也可说是垄断和市场的矛盾)。
目前，公共服务收费不能到最终客户，水、电、气、暖、有线电视，大都由物业公司出面收取，即使少数部门做到收费到最终客户，因为服务不到位，业主对物业公司的服务仍不满意。公共服务部门动辄停水、停电、罚款解决问题，造成物业公司夹在这些部门和业主之间，左右为难，矛盾重重。物业公司和服务人员、业主之间的矛盾(服务质量与费用匹配矛盾)。首先，物业公司和服务人员之间是雇佣关系，为了节约成本，物业公司和服务人员之间不是以服务标准为主，而是以工资(或利润)多少为纽带，这样常常出现服务人员少，工作量大，工资低，当然会出现服务质量差的现象。由于物业公司不代表业主的利益，所以在出现这种情况时，以自身利益为先，态度含糊，加上业主委员会形同虚设或有的小区根本就没有业主委员会，导致无人能代表业主对物业公司进行监督，于是出现了业主不满服务质量寻找物业公司解决，物业公司站在自己的立场上发生推诿现象。另外，也出现物业公司服务内容和业主要求标准不一致而产生的矛盾，如物业公司收着二级服务费用，按三级服务内容服务的现象，导致业主拒绝交费，物业公司拒绝服务，小区出现无人管理的现象。
在房地产的前期开发中，开发商和政府之间的关系为这些矛盾的产生提供了条件。在土地开发之初，政府管理土地的职能似乎显得更为重要，开发商处在被管理的地位，特别是大多数地方政府盲目追求GDP数值，买卖土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，资金的强大力量把政府和开发商紧紧地捆绑在一起，为了共同的利益，加之立法滞后，于是政府监管开发商的职能就出现了监管难、甚至不监管的局面，于是就出现了未建预售的不合法楼盘、老百姓在需求强大的面前，盲目信任开发商等于相信政府(因为地是从政府手中拿的，理所当然政府是要负监管责任的)，实际情况是开发商经常欺骗老百姓，于是出现了开发商违约延期交房、绿化面积、房屋面积缩水、质量差、设施设备短缺等不符合合同标准的问题，甚至有开发商携款而逃坑害百姓的事发生。开发商在交付房屋时，由一个中间组织去面对各个业主，以便为自己开脱，而此时各个物业公司为了能接手小区的物业管理，出现在开发商面前，法律上定为前期物业管理。前期物业管理合同的当事人是开发商(或建设单位)和物业公司，按法律要求此时的物业公司只负责公共部分管理，公共设施短缺、不合格的问题就此掩盖(真正行使这部分权利的主体—业主委员会还未成立);而业主自有部分的承接查验是业主和开发商之间的问题，但迫于自身利益，物业公司替开发商行使了剥夺户主维护自身利益的权利，如以不给钥匙、转嫁费用、停电、停水要挟户主，使得业主找不到开发商，难以维护自身利益，同时也把开发商遗留的矛盾接转在物业公司和业主之间，矛盾就此产生。此时的矛盾是政府、开发商和物业公司这几个利益体之间，为了平衡内部利益矛盾而“团结”起来转嫁矛盾给业主而且立法滞后产生的。
物业公司和业主委员会都未能合法成立，出现互不“买账”的现象，有的物业公司是开发商临时成立的，当然代表开发商的利益。我国物业管理法规还处在“摸着石头过河”的试行阶段，法律不完善、不健全，不能保护业主权益，这样即使是合法成立的物业公司，业主也不会认可。业主委员会不是法人，没有独立的经济权利，如物业公司服务合同是和业主委员会签定的，而费用是直接向每个业主收取的，导致业主委员会无法在经济上制约物业公司，也不能有效行驶监督权。
我国大多数地区的群众必须接受的服务行业由大型国企垄断，缺乏竞争，服务不到位，使这些垄断企业易产生惟我独尊，发号施令的现象。政府行政部门立法滞后，监管不力，导致出现这些问题后，管理不力，受损企业无法申述，抗拒无力，又离不开这些服务，只好忍气吞声，转嫁成本。首先是权利的不对等。在签定物业服务合同时，合同主体是物业公司和业主委员会;出现问题时，物业公司面对的是各种各样要求的业主;而收取费用时直接面对的是每个业主，这种权力不对等导致物业公司耗时耗力，举步为艰地经营企业，甚至亏损、倒闭。还有费用不匹配的现象存在，导致服务人员和物业公司、物业公司和业主之间的矛盾，如服务人员的工资和服务工作质量不对等、物业服务合同内容和费用不对等等现象。以上这些原因总结起来有:政府存在与民争利行为，这是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可执行性、服务范围不确定性，服务标准不可测量性、权利不对等性。政府行政监管滞后是造成目前物业管理问题众多的主要原因之一。市场不规范性，如垄断长期存在。
物业管理合同范文8
关键词：公立医院；物业；成本控制
医院后勤服务工作是医院运行系统中重要组成部分，公立医院的后勤工作普遍只讲保障，很少考虑到成本因素。在后勤社会化改革中，将物业服务外包成为多数医院的选择，医院希望通过物业外包，降低医院的运营保障成本，由专业人员从事专业工作，确保医疗资源的合理配置。医院外包的业务主要包括绿化、保安、保洁、工程信息维修、维保等方面。目前医疗市场竞争日趋激励，民营医院发展迅速，同时DRGs医保支付改革的实施，公立医院的经济运营面临严峻考验；这些需要公立医院转变管理思路，将医院管理从粗放型向精细化转变，而后勤服务社会化的服务、成本、风险控制是医院控制服务成本、提高服务质量的重要方面。本文以某医院为例，针对物业管理中发现的问题，提出医院物业外包成本控制的方法。
一、物业服务外包存在的问题
医院保洁、运送等人员普遍年纪偏大、文化层次低、人员整体素质低，工作人员多数来自农村或城郊。受上述客观条件限制，工作人员对医院后勤保障上的要求认识不够完善，即使进行由医院物业办进行业务培训，但受人员素质影响，培训效果差，造成工作效率、工作质量上欠缺。另外保洁、运送人员受工作量、服务区域面积、人流量等因素影响，存在人员配置变化大，人员成本难以控制。医院对外包物业公司主要根据合同进行管理，而外包物业公司考虑人力及管理成本，往往在人员配置和服务质量方面打折扣，难以达到院方要求，再加上医院对物业工作难以有效监管，忽略质量监控，从而造成服务质量下降、运营成本增加。
（一）人员未足额
20xx年1-9月，根据外包物业公司驻医院管理人员提供的月度在岗人员名单及排班表，外包物业月在岗人员平均227人。而外包物业承诺配备263人，人员配置率86%，月均缺少36人。在人员紧张的春节期间，1月仅在岗207人，人员缺少56人，缺少率高达21%；2月缺40人，缺失15%；3-9月月均缺少33人，缺失比为12.5%。由于人员配备不足，容易产生以下问题：1.因人员不足，导致无法保证服务质量，如保洁效果、巡查次数、运送及时性等；2.因人员不足，可能会导致“合同范围外”加班增多，增加管理考核难度。除类似于文明城市检查、等级医院评审、义诊活动等临时增加的合理支出外，每月均有固定加班支出，本应临时的加班支出变成固定支出，如：运送取血车费补贴、供应室加班、血透室周日大扫除加班等，这些加班存在的合理性值得推敲。3.因人员配备不足，造成医院多付物业管理服务费。以1-6月投标数据为例：（1）以当地最低工资2700元/人/月计算，36人的月度工资9.7万元，全年116万元。（2）年休假、节假日加班、最低工资预提费用、福利费等（其中高温费、节假日年休假增量费用、其他补贴等尚未考虑），月度多付2.4元；年度多付近30万元。（3）多支付社保费、社保补助及商业保险的单位缴纳部分。月度多付3.1万元，年度多付37万元。上述（1）-（3）合计183万元。（4）除人员不足造成医院多付外包物业公司社保资金外，在合同中也存在多付社保费、导致外包费用增加的可能性。依据国家政策，物业外包公司只需对“未达退休年龄、未交足15年社保资金”的在岗人员承担单位缴纳部分的社保支出，每人每月862.3元。以合同中20xx年1-6月投标费用计算，该公司将应配置的260名服务人员中的一半人员130人，确定需由单位缴纳社保费，以此估算的单位缴纳部分的社保费。而医院外包服务人员中，多数是已达退休年龄的，无需单位再缴纳单位承担部分（每人每月862.3元）、仅需每月支付此类人员70元的费用。故医院支付的130人的单位社保资金，以四分之一缴保人员剩余测算，每人每月节省800元，外包物业公司月度节省2.4万元，年度节省近30万元，致使医院承包服务费多付。（5）因人员工资、其他费用等直接费用多付，按合同约定，相应医院要多支付“管理运行成本”（直接费用的6.5%）和“税金”（直接费用和管理运行成本的6.8%），即医院除支付虚增的直接费用外，还多支付虚增部分管理运行成本和税金。
（二）合同约定不明，造成额外支付加班费
在承包费用组成中，有人员服装费一项，由医院支付。如在保洁、运送员工服装费项中，加上特勤、管理人员、保安等服装费，年度费用近7万元。而在实际操作中，外包物业公司统一的工作服是由个人承担的；除每月正常支付的承包费用外，医院每月均要支付合同范围外的加班费用。每月固定合同外加班如运送取血车费补贴、供应室加班、血透室周日大扫除加班等，需要加强此类加班费支付的合理性审核；20xx年物业管理合同中，PVC打蜡在合同中仅包括门诊地板打蜡费用、无次数规定；合同约定内容不全。招标文件及200xx年物业管理合同规定，委托专业外墙清洗服务公司进行一年两次外墙清洗服务，如因房屋维修改造无法执行，是否相应费用应予扣除。
二、外包物业成本控制对策
为了有效控制外包物业成本，针对检查中发现的问题，组织相关人员召开专题会议，约谈外包物业公司，分析其产生的原因，要求外包物业公司及时整改。
（一）严格执行合同，核对到岗人数
要求医院物业管理的职能部门，严格按照合同约定，核对实际的外包人员到岗人数；按人员花名册进行人数抽查，人数不足的从外包的物业费中扣除。为了保证业务熟练程度，对人员的离职率进行考核。避免出现物业公司为了控制成本，存在一人多岗或延长工作时间等现象；除了造成医院成本支出增加外，也容易导致因人员疲劳而服务质量下降的情况，解决外包物业公司“吃空饷”问题。
（二）严格控制合同外加班情况
除了紧急的情况外，不允许出现合同外加班的现象；对于经常性加班的事项，作为新增的工作任务列入合同内容。如还有零星加班的，按加班原因，应另外签订补充合同。此规定实行后，合同外加班的情况很少发生，降低了医院的运营成本。
（三）建立沟通协调机制
医院后勤管理的重要特征是经济性，即以合理的成本获取最高的用工效益，提升服务满意度。在物业外包的运营过程中，建立相互协调机制，包括物业人员与患者、与医技科室、临床医护人员的沟通，这里医院的物业办承担中间的关键环节，将各方面的信息进行及时传递，对存在的问题进行优化。通过上述举措，在服务质量不受影响的前提下，外包物业的成本支出明显下降，成本管控取得良好效果。
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