物业管理服务方案范文1
物流服务与管理。
二、入学要求与学制
初中毕业生或具有同等学力者，三年。
三、培养目标
培养适应我省经济发展和行业变化的需要，德、智、体、美、劳全面发展，具有扎实的物流管理专业及其他相关专业知识，熟悉相关法律法规，了解现代物流的运作流程，掌握现代物流管理的基本理论和信息技术，集仓储、运输、包装、配送、流通加工、营销、信息处理等实务能力于一体的，具有公民基本素养和职业生涯发展基础的一线技术技能人才。
四、职业面向、职业能力分析与职业资格及继续学习专业
（一）职业（岗位）面向、职业能力分析、职业资格证书
（二）继续学习专业
根据专、本科专业目录，结合物流服务与管理专业实际，本专业毕业学生继续学习专业可为：
专科：物流管理、商务管理、电子商务、国际商务、国际贸易实务、市场营销、连锁经营管理、工商企业管理、工商行政管理。
本科：物流工程、工商管理、市场营销、国际商务、电子商务、交通运输、行政管理、国际经济与贸易。
五、综合素质及职业能力
（一）素质目标
1.有现代物流从业人员的精神和气质，爱岗敬业；
2.有较强的安全作业意识；
3.有较强的服务意识和环保意识；
4.具备学习新知识、适应新设备的潜力。
（二）知识目标
1.掌握本专业必需的科学文化知识；
2.初步了解现代物流的基本理论；
3.具有计算机基础知识及网络技术等方面的基本知识；
4.掌握入库和出库的基本作业程序；
5.掌握盘点作业的基本工作程序、内容、方法；
6.了解物流营销的基本原理，理解和掌握物流营销的各种方法；
7.掌握物流业务政策法规和国际惯例；
8.了解条形码技术知识、POS系统知识、RF技术知识。
（三）能力目标
1.具有利用计算机及网络进行信息收集、分类、处理、的能力；
2.具有填制、识读、制作和修改运输单证和规范填写仓储作业各类单据的能力；
3.具有安排和监管现场货物装卸搬运和执行特殊货物装卸搬运与运输的能力；
4.具有根据配送计划进行分拣作业、配载作业、送货作业的能力；
5.具备商品验收、分拣货物、出货检查、货品包装等作业规范操作的能力；
6.熟练操作仓储作业的装卸搬运设备、计量设备、保管设备、养护检验设备、消防设备，并具有上述设备的养护知识与能力；
7.具有对物流市场进行调查、获取经济信息的能力；
8.有较强的语言与文字表达、合作协调和应急能力。
六、教学时间分配及进程安排
七、专业教师任职资格
（一）职业素质要求
1.爱岗敬业，为人师表，关心学生，教书育人；
2.系统掌握专业理论知识，及时了解本专业国内外发展现状和趋势，注重更新知识结构；
3.刻苦钻研业务，勇于创新教学模式，增强实践教学能力；
4.善于结合学科特点，寓思想品德教育于学科教学之中。
（二）职业技能要求
1.具备物流及相关专业技术职务（非教师系列）任职资格或具备物流及相关专业（工种）技术三级以上等级证书；
2.具备通用计算机、多媒体和网络等现代教育手段的操作与应用能力；
3.具备组织物流及相关专业实训教学的能力；
4.公开发表过物流学科（专业）教育教学论文或参编专业教材。
（三）继续教育要求
1.定期参加所授课程相关岗位职业资格进修培训；
2.每学年参加带队指导顶岗实习或专业社会实践活动在80学时以上；
3.定期参加相关专业学术研讨活动，及时掌握本专业前沿理论；
4.定期参加市级、部级或出国专业师资培训学习；
5.通过进修提高学历、学位层次（或取得双学历、学位）。
八、实训（实验）条件
（一）实训室建设标准（见P103）
（二）实训室建设设备清单（参考）
1.全国物流技能比赛设备清单
2.仓储与配送实训室设备清单
3.货物运输实训室设备清单
4.国际货代实训室设备清单
5.快递业务实训室设备清单
九、编制说明
（一）编写依据
省教育厅关于制定中等职业教育和五年制高等职业教育人才培养方案的指导意见。
（二）公共课的开设说明
1.语文课程包括基础语文、应用文写作两大模块，前三个学期为“基础语文”，后两个学期为“应用文写作”。
2.数学由基础数学和经济数学基础两个课程模块组成，前三个学期为“基础数学”，后两个学期应结合专业需求增加为“经济数学基础”。
3.英语课程由基础英语、英语口语、商务英语三个课程模块构成，前三个学期为“基础英语”，第四学期为“英语口语”，第五学期为“商务英语”。
4.信息技术应用基础课程由“文字录入技术”“信息技术应用基础”两个课程模块构成，第一学期以“文字录入技术”为主，第二学期以“信息技术应用基础”为主。
（三）选修课开设的说明
1.限定选修课，由各学校根据当地社会发展和学生实际情况，在货物运输、仓储与配送、国际货代、快递作业四个方向中选择开设。
2.任意选修课，可结合各学校专业方向的选择和学生发展综合考虑加以确定。
根据物流管理专业的特点，可供选择的任选课程列举如下：
（1）人文素养类：心理健康教育、美育基础知识、演讲与口才、文学作品赏析、音乐欣赏、书法、毕业生就业指导、文学名著欣赏、大学音乐鉴赏、数码摄影及欣赏、创业教育与实践、大众健美操等。
（2）专业技能类：公共关系、消费心理学、超级成功学、沟通技巧、商务礼仪、商务谈判、条码技术与应用、供应链管理、特种货物运输、物流企业管理、物流统计、国际物流、回收物流及其他方向专业课程。
（3）社会实践类：市场调查、物流企业参观学习、参与短期企业生产实践、实训室综合训练。
（四）对于实训（习）项目的说明
1.课程阶段实训
即集中实训（见教学进程表“社会实践”），主要是利用校内外的各种实训室和实习场地，模拟现实企业的员工角色和环境，就某一单项或综合课程进行多种形式的实训，使学生在初步了解物流组织基础上，能够利用所学的知识进行物流管理活动的分析。
2.毕业实习
毕业实习主要是将专业理论知识同企业实践进行有机结合，学习物流管理的各个环节以及如何应对内外环境的变化等，熟悉从业环境，参加物流企业的实际工作，同时为毕业设计收集资料。
对于学生毕业实习的管理，学校要制订实习计划，确定实习目标、要求、实习内容和岗位，联系相关实习单位或实习基地，校企共同商定实习指导老师，学生既要按指导老师和计划进行专业技能的实践，也要遵守实习现场的规章制度，注重理论联系实际，诚实谦恭、虚心学习。学校教务部门或相关系部应深入实习单位或实习基地加强对学生毕业实习的考核。
考核内容与要求：实习日记、实习报告、分散实习单位鉴定。
（五）证书培训考核的说明
物业管理服务方案范文2
关键词 创新 物业档案 服务民生
一、物业档案的主要内容
1.物业房屋管理档案。房屋管理档案是一户一档，其具体内容包括：（1）业主办理进住手续的委托书；（2）业主户口本、身份证、业主家庭详细情况登记表；（3）房屋交用通知单、业主入住证明、入住时房屋钥匙的交接验收单；（4）交付业主文件清单、房屋验收清单、收楼工作流程确认单；（5）物业管理服务合同、房屋电卡、燃气卡交接签收单；（6）房屋室内装饰装修管理服务协议、装修施工注意事项、装修管理手册、施工队的保证书、防水改动责任书、装修施工证，施工人员临时出入证、身份证及暂住证等；（7）更换物业产权人及其他变更资料等。
2.物业基建和设备类的科技档案。开发商移交物业的建筑、设备设施等验收竣工图纸、洽商档案以及与物业管理相关的技术文件、证件等物业维修档案，具体内容包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
3.物业文书档案。在物业文书归档过程中，应及时收集物业各项管理服务的文件材料，包括：（1）物业管理企业在承接物业、办理各种手续中所产生的文件资料；（2）小区物业站的报修登记表、零维修服务分户台帐，接待、回访复查等检查记录表；（3）房屋及公用设备设施日巡检维修记录和维护保养记录，大、中修及更新改造工程验收记录表；（4）物业小区的公用绿地、花木、养护与管理记录；（5）公共环境、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运的管理记录；（6）保安、交通和车辆停放秩序的管理记录等。
4.物业合同档案。物业合同档案主要包括：（1）小区业主委员会与物业管理企业订立的物业服务书面合同；（2）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带等单位委托物业管理企业代收费用及定期检验协议；（3）房屋及设备修缮的工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同等。
二、利用物业档案，为百姓的安居生活服务
1.着眼长远，物业公司早期介入开发建设项目。物业公司早期介入开发项目管理是为业主把好质量验收关，建立完整、有效的物业房屋档案，减少物业管理中的矛盾和纠纷，完善物业后期管理的基础。目前，有许多物业管理单位没有提前介入到开发建设时期，物业接手后给使用和管理服务带来很多缺憾，物业服务质量不尽如人意的事情时有发生，如高层断电、房间泡水、屋面漏水等等。这严重影响了业主的生活质量，直接导致服务投诉的增加，业主往往将找开发商解决不了的问题迁怒于物业，拒绝缴纳物业管理费等等。物业公司前期介入可以将潜在的矛盾纠纷化解在萌芽状态。
2.立足当前，物业公司利用档案化解矛盾。物业档案在处理纠纷、化解邻里矛盾中发挥着重要作用。前一时期，在笔者公司管理的住宅小区内，有部分业主反映夜里睡觉时经常被较强烈的噪音吵醒。物业工程部及时委派了技术人员。为查找问题的根源，技术人员到物业档案室查阅了工程设备相关的档案资料，并与设备一一核对，结果发现是水泵房里的电磁阀装置按反了。经过与物业档案的对比研究，技术人员改装了电磁阀自动进水装置，解决了噪音扰民的问题。还有小区高层断水时有发生，居民时有投诉。为解决这一问题，专业工程师及维修人员天天蹲守在泵房，查找问题产生的原因，并多次到物业档案室查阅技术档案资料。经过认真仔细调研，找出了断水的原因，即变频器经常死机。找出问题所在，就可以解决高层断水的问题。诸如此类的事件还很多，由此可见，物业档案在妥善处理突发性、群众性事件时做出了突出贡献。
三、更新观念，创新物业档案服务
1.强化档案意识，把物业档案全面纳入物业管理工作之中。住宅小区的物业档案在城市规划建设管理中起着重要的作用。物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的。在物业管理工作中，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况、收取管理费用、开发经营活动都离不开物业档案。物业管理工作的好坏很大程度上依赖于物业档案。因此，物业管理企业应该把加强档案的管理作为一项重要的工作来抓。将档案工作纳入企业的物业管理活动之中，健全物业档案的各项规章制度；从小区前期物业的决策论证、规划、设计、拆迁、施工、竣工等跟踪入手，凡是与小区管理有关的资料都要及时收集、跟踪建档，保证各种资料的完整准确，发挥其应有的作用；明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高；培养物业企业员工的档案意识；实施物业档案的网络化管理；改善档案的管理条件，加大人、财、物的投入，为提高物业管理服务质量提供保障。
物业管理服务方案范文3
物业管理作为房地产市场消费环节之一，是对房地产开发建设等环节的延续和完善的一种综合性经营服务，物业管理在国外广受欢迎被称为现代化“朝阳”产业。广义的物业管理指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后服务。狭义的物业管理以维修养护楼宇和管理所使用机械电气设备和公共设施，以治安保卫与环境绿化，分发信报与传呼电话，清洁卫生等为主要任务的服务行业。一般而言，物业管理在管理层面上主要包括物业发展及施工，绿化环卫，道路及车辆停泊，租约事务，物业装演；管理公共设施及设备运行，对财产权利与财产登记和业主及用户进行管理等。房产市场迅猛发展产生大量房产档案，房产档案属于专业档案，具有保存价值和重要法律凭证价值，是进行房产权属登记与房屋交易，房产抵押与处理房产纠纷，城市拆迁规划的主要依据，业主与用户的个人信息具有明显私密性，房产档案工作是重要基础业务建设。但目前物业公司涉及的档案管理的现代化与信息化处于起步阶段，远远没有达到科学化水平。房产档案主要包括从房屋建造到消亡整个过程形成的台账与图，卡与照片，文件及一切能证实房屋历史变化过程资料，是房屋真实缩影和全部历史记录。人们一直使用传统方式管理文件档案，大多还停留在纸介质基础上，这样的管理效率低下，保密性差，并费时费力，如发生意外则很难弥补。
2物业公司在房产档案管理方面存在的突出问题
物业公司在房产档案管理观念方面与发达国家存在较大差距。我国长期实行福利制住房分配制度，物业管理还没有从财产与契约及消费角度得到充分认知，导致契约精神缺失和公共权利漠视，使得业主缺乏主动参与和守约意识，造成物业管理服务主体错位和缺位。对业主而言，少数业主对现代物业管理服务理念不认同，对物业公司提供的包括档案管理在内的各项服务持漠视态度，对自己的信息缺乏足够的重视和保全意识等。对物业公司而言，在档案建设中增强透明性，提高专业化，更好感化广大业主，树立自身良好公共形象等意识不够强烈。物业公司房产档案建设责任界定不清晰。物业公司房产档案建设的服务观念不强。部分物业公司依然以管理者自居，没有定位自己服务业主位置，淡化了服务特征。有些物业公司违背合同，不给业主提供相应档案建设与保密等服务，引起业主强烈不满。物业公司房产档案建设的行业自律人才队伍储备不够强。《物业管理条例》及配套政策在执行过程遇到诸多阻力。国内尚未建立物业公司与业主诚信档案记录，物业公司专业化和社会化的程度偏低。物业管理的档案市场缺乏活力，需要必要监督和竞争，管理水平低下，运作不规范，必要监管机制体制缺失，造成了物业管理档案建设市场的持续混乱。物业公司档案建设管理队伍素质良萎不齐，相对缺少人才储备，队伍建设跟不上行业发展需要，缺乏称职的职业经理人，房产档案建设专业人员的技能培训也跟不上行业发展需要。
3物业公司适应物业特性对房产档案进行科学管理
首先，要适应物业管理的适时性和无形性对房产档案进行管理。物业管理的实质是产品生产和提供，物业公司提供管理、劳务服务等产品，业主支付费用，双方成为相应产品的提供者和消费者。生产与销售和使用消费是产品必备环节，三个环节顺序发生，但是物业服务没有流通环节，物业公司应随时随地做好满足业主潜在物业服务需求各项准备。无形性是物业服务产品重要特征，使业主在消费物业产品时，难以感觉到物业服务产品真实存在，档案管理与建设得好坏更多的是依赖于业主的主观评判。行政管理部门应制定物业管理的相关档案与信息建设得政策。其次，要适应物业管理的公共性与广泛性对房产档案进行管理。物业公司与业主是在物业服务合同基础上形成的契约关系。从不同交易关系看，物业管理主要对房屋及其配套设施设备和相关设施的管理与维修维护，但物业共用部位和机电设施设备是由业主共同所有，提供服务商品所满足的是特定社会群体的事务和信息档案建设需求。当事人权利和义务等约定，依据全体业主整体意见制定，相关的档案建设具有公共性与通用性。第三，适应房产档案时空数据变化规律进行科学管理。
物业管理服务方案范文4
关键词：物业服务纠纷；第三人侵权；法律责任
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1004-1605（2012）05-0068-05
业主和物业服务人发生法律关系的基础是物业服务合同的存在。物业服务合同的成立使得业主和物业服务人之间建立了物业服务法律关系。在物业服务纠纷案件中，通常只涉及到物业服务合同的双方当事人，即业主和物业服务人。实务中会发生业主因为寻找不到直接侵害人或直接侵害人无力承担损害赔偿责任而请求物业服务人承担相应的赔偿责任的情况，笔者将这类案件称之为“第三方侵权物业服务纠纷”。
在第三方侵害业主的人身权利和财产权利时，物业服务人是否应当承担法律责任，承担何种法律责任，在理论和实务中都存在着巨大的争议。司法实务中，法院在面对相似的案件事实的情形下，处理第三方侵权物业服务人的法律责任时，出现过完全相反的判决，给司法审判带来了不可预期的社会影响。此类案件中，如何确定物业服务人的法律责任，成为理论界和实务界应当重点研究和实践的重要问题。
一、物业服务合同和第三方
物业服务权纠纷的法律疑难
1.第三方侵权物业服务纠纷的特征
第三方侵权物业服务纠纷属于物业服务纠纷的一种，但是具有其独特性，主要表现在：业主的人身权利和财产权利受到了现实的侵害；物业服务人不是现实的加害人，没有直接实施加害的行为，而是由第三方实施了加害的行为；业主找不到加害人或加害人没有能力承担损害赔偿；业主因为侵权人的原因，自己的损失得不到充分的弥补，而基于物业服务合同请求物业服务人承担法律责任。
2.第三方侵权物业服务纠纷的法律疑难点
一是适当履行安全保障义务的标准。业主和物业服务人之间只有基础的物业服务法律关系，如果物业服务合同中规定了物业服务人的安全保障义务，物业服务人没有履行义务或者履行义务不适当，当然要承担违约责任，赔偿损失。但是，物业服务人履行安全保障义务应当有合理的限度，在限度以内物业服务人承担责任，超过限度不承担责任。因此，适当履行安全保障义务的标准是什么就成为判断物业服务人是否有过错的重要依据。
二是物业服务合同中无明示安保条款时物业服务人是否承担责任。物业服务合同是联系业主和物业服务人的纽带，合同的内容是双方商议约定的。但是，如果物业服务合同中没有明示的关于安全保障义务的条款，业主（受害人）是否还能在第三方侵权物业纠纷中对物业服务人主张损害赔偿？这实际上是物业服务人的安全保障义务的来源除了物业服务合同的明示约定，是否还有其他的来源的问题。
二、物业服务人承担法律责任的
义务来源和履行义务的合理限度
1.物业服务承担法律责任的义务来源
其一，物业服务合同的主合同义务。物业服务合同的当事人是业主和物业服务人，其订立是双方当事人协商一致的结果。因此，如果物业服务合同中明确规定了物业服务人有负责小区安全保障义务的条款，那么，此义务就是物业服务合同的主合同义务，如果物业服务人没有履行或者没有适当地履行该义务就应当承担违约责任。
其二,合同的默示条款制度。如果物业服务合同中并没有明确约定物业服务人负有对小区安全的保障义务，物业服务人是否就可以免除承担违约责任？有学者认为，虽然物业服务合同中没有明确约定物业服务人的安全保障义务条款，但是，如果物业服务人没有适当履行安全保障义务，仍然应当承担违约责任，其理论依据在于合同默示条款制度。合同的默示条款是指在一项合同中，不一定所有的条款都必须明示。有些情况下，如果合同明示条款已经概括了部分实质性条款，而某些条款又确实属于不言自明时，也可以不对其作明示规定。［1］合同的默示条款是存在于英美法系合同法中的一项制度，其基本含义是基于法律的规定、习惯或是惯例，虽然没有明示在合同中，但是认为其应当是存在于合同之中的条款。因此，违反合同默示条款亦应当承担违约责任。此观点认为，物业服务人承担小区住宅的安全保障的义务是理所应当，不需要明示在物业服务合同中，并且认为这一理论得到了最高法院的支持。《物业服务解释》（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）第3条的规定正是依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围。［2］
其三,履约的附随义务。履约附随义务是指合同当事人依据诚实信用原则所产生的、根据合同的性质、目的和交易习惯所应当承担的通知、协助、保密和保护等义务。［3］履约附随义务依据诚实信用原则产生，是善意义务。持有此种观点的学者认为，物业服务人在提供物业服务时，应当依据诚实信用的原则，履行对小区的安全保障义务。因为，业主与物业服务人订立合同的目的即是希望生活在一个舒适安全的环境当中，并且对物业服务人履行此种义务产生了一种信赖的关系，基于这种信赖关系，物业服务人应当以较高的道德水准来履行这种义务。［4］因此，不管在物业服务合同中是否明确约定安全保障义务条款，物业服务人都应当依据诚实信用原则，根据物业合同的目的来履行安全保障的义务。
其四，法律及相关司法解释规定的义务。物业服务合同是一种较为新颖的服务合同，在我国合同法分则中没有关于物业服务合同的相关规定，属于非典型合同。非典型合同原则上应当适用合同法总则的规定。我国具体涉及到物业服务合同的相关法律文件不多，主要有国务院制定的《物业管理条例》、最高人民法院的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）、江苏省高院的《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》等。这些法律文件都规定了物业服务人的安全保障的义务，并明确规定了违反义务应当承担法律责任。这说明我国对于物业服务法律关系内容中关于物业服务人应当提供安全保障义务持肯定的态度，物业服务人不履行或者不适当履行义务，都要承担相应的法律责任。
综合上述几种观点可以看出，物业服务人承担法律责任的义务来源可以分为合同约定义务和法定义务。合同约定的义务又可以分为明示义务和默示义务。如果物业服务合同中约定有明确的安全保障的条款，即有明示的义务，物业服务人应当按照合同法的规定全面、适当地履行义务；如果物业服务合同中没有明示的安全保障义务，物业服务人也应当基于默示条款制度或是诚实信用原则适当履行安全保障的义务。法定义务即物业服务人应当按照法律、行政法规或司法解释的规定履行义务。
2.履行安全保障义务的最低合理限度
物业服务人履行安全保障义务应当在合理的限度之内，不能对物业服务人提出太苛刻的要求，致使物业服务人在第三方侵权物业服务纠纷中始终处于被动的地位，这样不仅有失公平，更是对我国刚刚起步的物业服务行业的一种打击。
物业服务人履行安全保障义务应该有最低的合理限度，即低于此限度的要求，物业服务人就存在履行安全保障义务的瑕疵责任或是过错责任，除物业服务合同中有明确的安全保障条款可能高于此合理的限度以外。那么“最低的合理限度”究竟应当尽到怎样义务呢？判断物业服务人已经尽到最低的合理限度义务的标准又是什么呢？
对于最低的合理限度的判断标准在理论上并没有统一的说法，一般认为，界定合理限度的一般标准应该是，物业服务企业的行为是否符合法律、法规、规章或者特定操作规程的要求，是否属于一个诚信善良的从业者应当达到的通常程度。［5］可见，“善良从业者”是物业服务人应当达到的一般标准。具体来讲，笔者认为可以从以下几方面来分析物业服务人的最低合理限度的义务：
一是是否严格执行具体的物业服务制度。小区的物业服务人一般都会有具体的物业服务的相关制度规定，对其中涉及安全保障的具体规则，安保人员是否做到严格按照规则操作。比如门岗制度、监控制度、来访登记制度等。
二是是否及时制止第三方侵权行为的发生。当物业服务人发现了第三方侵权行为的时候，应当及时制止侵权行为，防止侵害后果的进一步扩大。
三是是否采取措施协助业主向加害人追究法律责任。第三方侵权行为发生后，物业服务人应当积极地协助业主向加害人追究法律责任，比如提供第三方的信息、查阅监控录像、为业主出庭作证等。
三、第三方侵权物业服务纠纷案件的实务解决
1.案例简介
原告李某、苏某与被告某物业管理有限公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案,向江苏省宿迁市宿豫区人民法院提讼。［6］原告诉称:2009年5月10日10时,原告所有的车库门锁被破坏,室内一辆真爱牌电动自行车被盗。原告见此即到被告处要求查看监控资料,但被告的监控系统竟没有启用。由于被告未尽到合同项下的管理义务,从而给原告造成财产损失，故请求判令被告赔偿其价值1980元真爱牌电动自行车并承担本案的诉讼费用。
被告物业公司辩称:第一,我公司与原告之间仅是物业服务关系,并不是财物保管关系。我公司与业主签订的物业服务合同内容仅是房屋共用部位设施的维修和管理、保洁卫生、公共秩序管理、房屋装修装饰管理等方面的内容,并不承担保管业主车辆的责任。第二,原告电动车的丢失属于刑事案件,应通过侦查机关予以追回。第三,我公司在事发期间因监控设备安装调试故暂停使用,但该暂停使用行为与原告车辆被盗并无必然的因果联系。同时,物业服务合同中对监控室仅是约定有人24小时值班即可,并非要求监控设备24小时运行。因此,我公司不存在过错。第四,原告提供的收据不能证实其丢失的电动车价值为1980元,其应该提供发票。据此,要求驳回原告的诉讼请求。
江苏省宿迁市宿豫区人民法院一审查明,原、被告之间系物业服务合同关系。原告的电动车在其车库被盗,公安机关已立案侦查。原告的电动车被盗时,被告的监控设备没有启用。法院一审认为,本案的争议焦点是:(1)原告失窃电动车的价值;(2)被告是否基于物业服务合同关系应对原告的电动车损失承担赔偿责任。
就第一争议焦点,虽然原告提供的是收据,但该份收据与原告提供的保修凭证互为印证,足以证明原告的电动车价格为1980元,而被告却不能以收据否定和对抗原告关于其被盗电动车价值1980元的主张。
就第二争议焦点,双方签订的物业服务合同合法有效,物业公司应当全面、实际履行物业合同项下的义务。按照合同约定,物业公司应当“监控室24小时值班”。该约定的内容应理解为“监控设备24小时工作,且有人值班”,从而便于物业公司及时发现问题并采取有效处置措施。尽管监控设备也会有调试和故障维修等情形,但此时物业服务企业应采取加强巡查等临时替代方式,而不应采取机器问题不是我方责任的态度。况且,该抗辩也不是其违约的可免责事由。如按被告辩解,监控设备则可以不添置。如此理解合同文义,显然与业主基于监控设备运行而产生的合理安全信赖不符。因此,对被告此点抗辩不予采信。虽然原告的财物损失系第三人侵权造成,但被告对监控设施管理、使用上的过失过错,是其未尽全面安全看管义务的体现,也是原告存放在地下车库的电动车被盗未被及时发现和难以阻止损失发生或追回的原因。因此,被告应对原告的损失承担部分责任。结合本案中被告的过错因素,酌情认定被告承担50%的赔偿责任。综上,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条、《物业管理条例》第36的规定,于2009年8月10日作出(2009)宿豫民二初字第204号判决:物业公司于本判决生效后三日内赔偿李某、苏某电动车损失990元。案件受理费50元,减半收取25元,由物业公司负担。
物业公司不服一审判决,向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其主要理由是:(1)上诉人与被上诉人之间仅是物业服务合同关系,并不是财物保管关系,服务的内容仅是共用部分设施的维修和管理、保洁卫生、公共秩序管理、房屋装修装饰管理等。被上诉人自有的车库相对封闭,并不在双方约定的服务范围和内容之内。(2)车辆被盗发生前,上诉人的监控设施一直正常投入使用,由于要进行二期工程的安装调试才短暂停止使用。而一审法院据此认为上诉人对监控设施管理、使用有疏忽,存在过错,应承担责任,显然有失偏颇。监控设施的调试、维修和维护是设备运行中的必然要求,如一旦在调试、维修和维护期间发生业主被偷盗事件,都要由物业公司承担责任,显然有违民法的公平原则,也不利于物业服务公司这个新兴行业的发展。(3)上诉人每年收取被上诉人的物业服务费用仅三四百元,如果不考虑收取物业服务费的多少而让上诉入对业主的财产损害承担责任,显然有违常态。同时,相对于上诉人而言,刑事犯罪又具有不可预测性和难以防范性的特点。被上诉人李某、苏某口头答辩称,上诉人的安全管理措施存在漏洞,监控设施没有启用,由于其未尽合同项下的管理义务,给被上诉人造成损失,故应承担赔偿责任。请求驳回上诉,维持原判。
二审期间,双方当事人对一审法院查明的事实均无异议,宿迁中级人民法院依法对一审法院查明事实予以确认。根据诉辩双方主张,本案二审的争议焦点是:物业公司履行物业管理服务义务是否存在瑕疵过错,应否承担赔偿责任以及赔偿的标准。
宿迁中级人民法院认为,双方当事人之间未曾建立过车辆保管的民事法律关系,所以一审并未判决被告承担全部责任。但根据双方当事人之间的物业服务合同,被告对此应负相应的责任。该物业服务合同实质上是一种有偿的委托合同,按《合同法》规定,有偿的委托合同因受托人过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。《物业管理条例》第36条也规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定并符合公众公共认知,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。依据上述规定,上诉人向业主提供物业管理服务的内容应以其向业主公示的管理规范以及相关法律规定为标准,全面、适当地履行物业合同项下的义务。如其履行物业管理服务义务存在瑕疵过错,导致被上诉人受到损害,上诉人应当承担相应的赔偿责任。双方合同内容中的公共秩序管理理所应当包括安保服务,监控设备便是应此种服务而设,退一步说,即使未列此条,物业服务亦应当承担此责,因为在社会的公共认知中,这是一项最基本的服务内容,如果连此种基本的服务内容也闪避推卸,难道业主还要另请安保公司承担此项服务吗?至于其“有违公平原则、不利行业发展”、“服务费仅为三四百元”的辩解,法院认为,收费是国家价格管理下的合同约定,对于欠发达地区,已属不低;物业服务企业服务不善,有错不改,有责不担,才是对广大业主的最大不公,也是不利行业发展的根本原因。故其此点上诉理由也不能成立。此外,刑事犯罪当然难以预测和防范,但正是基于此才需要物业服务企业善尽其职、加强防范。而规范的服务亦当然可以减少甚至防止偷盗。有责不担只会导致职责的全面弃守。本案中,业主手册中第二条物业管理服务内容及质量标准项下还明确载明,“安排保卫人员对各楼层和周边巡视,对出入口等重点部位加强巡逻,监控室24小时值班”。但被上诉人的电动车被盗时,小区的监控设备并没有启用。上诉人以其监控设备需调试而暂停使用为由予以抗辩,对此,宿迁中级人民法院认为,即使监控设备确实是因调试需要而暂时无法使用,但上诉人作为物业服务企业,应在此期间采取其他方式加强对小区的安全管理措施,以弥补监控设备无法使用所造成的影响。即使监控设施正常启用,其他配套服务措施亦不可舍弃。而本案中,上诉人并未证明做到了此点。因此,上诉人对被上诉人电动车被窃存在一定过失,且该过失行为与被上诉人电动车被盗未被及时发现以及难以追缴具有因果关系,故依据《物业管理条例》第36条第2款之规定,对被上诉人电动车被盗所造成的损失,上诉人应承担相应的赔偿责任。综观全案,被上诉人电动车丢失并非上诉人一方的原因导致,一审法院综合考虑各方面因素,基于上诉人在履行小区安全防范义务中的过错,酌情判令其赔偿50%的损失并无明显不当。上诉人的上诉理由不能成立,不予支持。
综上,一审判决认定事实清楚,实体处理正确,依法应予维持。宿迁市中级人民法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定,于2009年11月25日作出(2009)宿中民二终字333号民事判决:驳回上诉,维持原判。
在上述指导性案例的“裁判摘要”中这样写到：物业服务合同是一种有偿的服务合同。物业服务企业向业主提供物业服务的内容应以合同及其向业主公示的管理规范、相关法律规定为标准并符合公众认知，全面、适当地履行物业合同项下的义务。如其履行物业服务义务存在过错或瑕疵，导致业主人身、财产安全受到损害，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。可以看出，法院在论证被告的法律责任的过程当中，不仅认为“双方合同内容中的公共秩序管理理所应当包括安保服务”，还开创性地运用了默示条款予以解释、说明。其在判决书中写到“退一步说，即使未列此条，物业服务亦应当承担此责，因为在社会的公共认知中，这是一项最基本的服务内容，如果连此种基本的服务内容也闪避推卸，难道业主还要另请安保公司承担此项服务吗？”可以看出，法院认为物业服务人提供安全保障的义务是物业服务合同的必有内容，不因合同中是否载明该条款而确定是否承担该义务。
2.司法实务解决
司法实务中，对于第三方侵害业主的人身权利和财产权利的纠纷，业主一般会先积极寻求向直接侵权人追偿的机会，一旦业主发现直接侵权人不容易确定，或是直接侵权人没有赔偿能力，不能弥补损失的时候，往往会要求物业服务人承担法律责任。
根据以上的理论分析，物业服务人在第三人侵害业主的人身权利和财产权利的纠纷中，不管物业服务合同是否有明示的安全保障条款，都存在着安全保障的义务。安全保障义务的最低限度应当是“善良从业者义务”。在具体的个案中，法官应当依据物业服务合同的约定和案件的具体事实，作出判断。
法院在审理此类案件时，首先应当判断物业服务人在履行安全保障义务的过程中是否存在瑕疵和过错，即物业服务人是否尽到了“最低的合理限度的义务”。如果物业服务人在履行义务过程中没有过错，那么物业服务人就不需要承担责任，业主只能向直接侵权人主张损害赔偿责任。如果物业服务人在纠纷案件中没有尽到“最低的合理限度的义务”，那么就应当承担相应的损害赔偿责任。
参考文献：
［1］齐恩平.合同的默示条款.当代法学［J］.2000(2).
［2］杜万华，辛正郁，杨永清.建筑物区分所有权司法解释、物业服务司法解释要义.判解研究第2辑［M］.北京：人民法院出版社，2009：74.
［3］王利明，房绍坤，王轶.合同法［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.
［4］姜斌.论违反合同附随义务的责任承担.现代商贸工业［J］.2010(8).
物业管理服务方案范文5
关键词：高职院校；物业管理；档案
中图分类号：G717 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2014）02-0026-02
高职院校中的物业管理是高等院校教育体系改革后的产物，用途就是将学校中的环境、房屋设施维护、卫生问题等由学校管理转变到社会物业管理的形式。以规范、社会性、专业性的物业管理准则。可以保障学校教育工作的顺利研究，给师生们一个良好的校园环境的同时，也提高了社会的经济效益。高职院校中的工作文件种类繁多且复杂，这就给了档案工作加大了难度。那么高职院校中的物业管理需不需要档案管理呢，回答则是必然的。
一、高职院校的物业管理工作
1、物业管理的定义
物业这两个词多在企业单位跟家庭小区中出现，在高职院校中出现还是最近刚刚兴起。物业的含义是拥有的财产和拥有物以及房地产等资产，它的范畴特别广泛。物业是指已建造完成和已经被使用的建筑类和相关的配套设备以及场地。而物业管理是指招聘物业服务方，业主和物业服务方制定物业合同，对指定的财务资产、房屋以及指定场地进行维护，以及对业主拥有的房屋、资产、设备进行的管理工作。
2、高职院校中的物业管理
高职院校中的物业管理工作形式繁多、内容丰富。简单的说就是对学生公寓、图书馆、体育场、食堂、教学楼、办公楼等场所进行维护管理化，以及学校的生态环境也要定期进行维护。高职院校中的物业管理工作必须要结合学校的基本情况，而不是完全效仿社会中的物业管理，应该在社会中物业管理的基础上，结合院校的自身情况，优化院校物业管理工作，目的是维护校园环境及秩序，以市场效益为本，集中管理、经营和服务为一体，使其具有市场性和专业性、社会化三者为一体的物业管理新体系。
由于高职院校中的物业管理工作范围广泛且复杂，物业管理人员数过多难管理，于是物业管理中的档案工作的开展就有了意义，这样可以规范整个物业管理工作。对每一处设施的维修和学校需要的支出都做好档案记录工作，优化物业管理工作的质量，开拓一个档案服务新趋势。
二、档案管理的重要性
1、物业档案
物业档案就是在物业服务中体现物业状况的媒介，以体现物业部门对业主的服务情况，对服务的内容进行有价值的记录。物业档案可以体现某一项物业服务的综合情况，是物业服务的基础及凭证。
物业档案的内容包括物业部门自己的档案，以及发展构建的成果和对接管的物业进行的服务、管理、维护记录的档案。物业档案的形式具有多样性，随着信息技术的发展，信息技术也走进了档案工作中来，利用信息技术更加系统的进行档案工作。可以避免档案繁多，查找不便且容易弄乱的缺点。
档案管理与其他管理工作一样都是高职院中的重要组成部分，是高职院发展不可缺少的重要部门。近年来我国开始大力发展高校教育事业，而高职院校每年的学生、教师职工的档案数据都会有很大的变动。且随着高职院校物业管理的发展，物业管理开始扎根在高职院校中，成为了院校中必不可缺少的重要环节。
2、物业档案管理中出现的问题
通过深入了解一些高职院校中的物业档案管理工作，我们不难发现其中还有很多显见的共性问题，有一部分的档案管理工作不够规范，物业档案工作的质量也没有达到一定的要求。主要体现在以下几个方面：1、档案资料有缺漏，资料不完整，档案内容没有及时更新。2、档案资料的存放没有科学依据，有些档案只是被随意简单的放在档案袋中，没有按时间以及内容进行合理的排序和归档，在查找档案时耗时又费力。3、档案资料管理中，进行交接工作时由于交接手续不健全会造成档案缺失的问题，这就是档案管理工作不规范的体现，当档案资料缺失后，无法追究个人责任。
3、加强档案管理工作的措施
（1）物业管理中的职工对于档案管理工作没有一定的认识度，所以要加强职工们的档案管理意识。可以采取组织培训的方法，将档案管理工作与物业质量联系到一起，培养职工对档案管理工作的参与性与积极性。
（2）可以建立一个档案管理制度，通过规范、检查、监督三者为一体的方式来完善这个制度，并且要结合实际情况采取相应的管理措施。
（3）做好物业档案管理工作是一个长期的任务，随着高职院校的不断发展，物业档案管理工作也要与时俱进。档案管理人员要清晰认识，有一个长远的思路和规划。
4、物业档案的作用
随着高职院校中物业管理工作的深入，物业档案的作用越来越明显起来，也越来越受到更多物业管理人士的关注。城市化建设发展迅速，不但学校外界对物业管理的需求越来越大，高校对物业管理的需要也愈来愈明显，作为物业管理中的重要组成部分，物业档案是对这些工程技术以及设备维护的一个凭证，可避免不必要麻烦的发生，如果物业管理中出现了数据错误，就可以利用档案及时找到解决的良策。通过档案，物业可以清楚的了解学校最近的物业需要，起到省时省力的效果。同时，当学校与物业方有不必要的合同纠纷时，档案就可以做一个调解师，来解决学校与物业之间的矛盾纠纷，从而使物业管理工作正常有序的进行。
结语： 高职院校物业管理工作的开展表明着经济探索迈出的重要一步，物业管理中的档案工作给物业管理带来了更多的便利条件。笔者认为高职院校中的物业档案工作还需要进一步的探索及研究，高校与物业部门应积极的探讨其中的共性问题，并找出解决的对策，发挥其全部的效益，建立一个新的物业管理体系和新工作机制，开拓服务新领域，以推进物业管理中档案工作的良好发展。
参考文献：
[1] 杨韶琛.对做好物业档案管理工作的认识与思考[J].经济师，2013（1）.
物业管理服务方案范文6
关键词：供应链，第四方物流，第三方物流；
1.引言
第四方物流的概念最先由美国Ander—senConsulting （后更名为Accenture）公司提出，作为注册商标名词，当时被解释为：“能将自己与他人的资源、能力、技术整合起来为客户提供完整的供应链管理解决方法。第四方物流（4thParty Logistics，4PL）企业被视为具有强大的资源整合能力，能协调3PL企业为生产企业提供服务。虽然4PL在实践中还未广泛的存在，但其部分理念和运作方式，已为广大货代企业和物流公司提供重要的参考作用。
2.第四方物流的相关理论
第四方物流的概念是由美国安盛咨询公司在1998年率先提出并注册的，它的定义是，“第四方物流供应商是一个供应链的集成商，它对公司内部和具有互补性的服务供应商所拥有的不同资源、能力和技术进行整合和管理，提供一整套供应链解决方案。”第四方物流主要为货主服务，以整合整个供应链的职能为重点。寻找每个领域的行业最佳供货商或是最佳的服务提供商，把这些不同的物流服务整合以形成最优方案。依靠业内出色的供应商、IT技术服务提供商、管理咨询顾问、第三方物流服务提供商和其他增值服务提供商、管理咨询顾问、第三方物流服务提供商和其他增值服务提供商，为客户提供最优的供应链解决方案，并对现有资源进行有效整合和重新配置。
第四方物流公司的运作方式有以下几种：
（1）组建物流企业联盟。4PL和3PL的供应商、信息技术供应商、合同物流供应商等共同开发市场，第四方提供一系列的服务，包括技术、供应链策略技巧、进入市场能力和项目管理专长。各类物流提供商间或者签订商业合同，或者结成战略联盟。
（2）提供集成方案。第四方物流为客户提供运作和管理整个供应链的解决方案。4PL对自身和多个物流服务供应商的资源、能力和技术进行综合管理，为客户提供全面的、集成的供应链方案。4PL可以集成多个服务供应商的能力和客户的能力。
（3）多行业参与。第四方物流为多行业开发和提供供应链解决方案，以供应链整合和同步为重点。
3.我国第四方物流企业现状
与发达国家相比，国内关于第四方物流的理论研究和应用都还很落后。国内的第四方物流企业主要重视以下几个方面： 第一，我国第三方物流企业发展尚不成熟，优秀的第三方物流企业成为了当前国内最为紧缺的物流“资源”，因此，选择适合自己的第三方物流服务商是第四方物流企业最首要的问题；第二，要使第四方物流能够顺利开展，必须努力研究第四方物流的运作模式；第三，通过分析和比较当前第四方物流的现状，有针对性的探究其问题的根源所在，提出合理有效的解决方案。我国第四方物流在实践方面缺乏成功案例，因此，对第四方物流的探究仅仅处于一个探索性阶段，概念上未形成一个完整的理论体系。在中国，对第三方物流服务的需求仍是主要的，现结算第四方物流的时机并不成熟。但是我们可以相信第四方物流是现代物流必然的发展方向，它出现的积极意义在于它之处了3PL的局限性，是对现有第三方物流服务能力的一种挑战。
第四方物流作为有领导力量的物流服务提供商，通过其对整个供应链的影响能力，整合全社会物流资源，为客户提供评估、设计、制定和运作等综合的供应链解决方案，由此实现快捷、高质量、低成本的物流服务。并在解决企业自身物流的基础上，实现物流信息充分共享、社会物流资源充分利用，从而实现企业和全社会物流整体运作的效率最大化。
4.第三方物流与第四方物流的比较分析
1.侧重点不同。第三方物流侧重于为企业客户提供策略性与操作性决策以及具体的物流解决方案，而非整体的物流决策规划，且缺乏对整个供应链进行规划所需的技术和具有专业知识的人才。第四方物流侧重于为企业客户提供一种战略性决策，并通过运用充分而准确的信息以及各方面的技术来对整个供应链与物流资源进行整合，从而提供一个决策方面的规划方案，进而达到资源优化配置与供应链之间的协调。
2.服务功能不同。第三方物流虽然与企业客户之间是一种战略联盟关系，可节约企业客户的运营成本，提高物流运作效率，但二者之间难免会存在目标不一致等问题，甚至产生冲突，其主要原因在于第三方物流自身存在缺陷，不能承揽全部物流与供应链服务。而第四方物流则可通过管理咨询及第三方物流能力的集成为企业客户提供一个全方位的供应链解决方案，并通过对整个供应链的整合获得更多的价值。
3.合作目标不同。由于第三方物流缺乏系统性、综合性的技术以及整合应用技术的能力，企业客户不得不把物流业务外包给多个第三方物流提供商，这样会增加企业客户的运营成本和供应链的复杂性，使物流外包效率下降，所以企业客户与第三方物流之间是一对多的合作。而第四方物流可凭借充足的信息优势、整合应用技术的能力以及具有专门知识的人才，为企业客户提供所需的服务，企业客户与第四方物流之间是一对一的合作，在外包程度上更高，在功能深度上更深。
5.结论
第四方物流通过提供全方位的供应链管理解决方案满足企业所面临的广泛而复杂的需求。它关注供应链管理的各个方面，既提供持续更新和优化的技术方案，又能满足不同客户的独特需求，突破了单纯发展第三方物流的局限性，能真正做到低成本、高效率与实时运作，在最大范围内实现资源整合。第三方物流缺乏跨越整个供应链管理、运作以及真正整合供应链流程所需的战略与专业技术，而第四方物流可以不受约束地将各领域最佳的物流提供商组合起来，为客户提供最佳的物流服务，进而形成最优的物流方案或供应链管理方案，为客户供应链中的每个环节创造价值。由此可见，在未来的物流领域，一部分优秀的第三方物流逐步过渡到第四方物流将是发展方向。
参考文献：
