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物业管理服务论文范文1
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
物业管理服务论文范文2
关键词：感动服务;业主心理;物业管理服务
“感动服务”在医疗等行业深入推广，几乎家喻户晓，但在物业管理行业推广的难度较大。感动服务是业主对物业服务的心理满足，而物业服务属于微利行业，从业人员工资低、素质普遍较低；业主素质参差不齐，对相关法规了解不深，普遍的心理需求与收费标准反差太大，能都做到“感动服务”的企业为数不多，特别是在业主情况复杂和业主普遍收入低下的小区，物业服务企业的难度更大。在物业管理、服务中适度提供“感动服务”的根本目的是提高收费率，促进企业经营目标的实现与持续发展。
一、业主的心理活动剖析
既然感动服务是业主对物业服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。
1.业主的五个层次需求
在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。
2.业主的两种心理定势
(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。
(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：
①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。
②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。
3.业主的四种心理状态
(1)外向型业主，其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。
(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。
(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。
(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。
4.业主的五种心理气质
(1)冷漠型业主，其对外界事物漠不关心，置若罔闻。
(2)表现型业主，这类业主好强顽固，总认为自己的意见是正确的总想把自己好的一面表现给别人知道。
(3)议论型业主，这种业主私心较重，对人不尊重，喜欢喋喋不休地评论物业公司这也不对那也不是，对什么都觉得不顺眼。
(4)过敏型业主，这类业主有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，一般业主能忍受的误解或委屈，这类人却无法忍受。
(5)平稳型业主，这类业主往往心胸较宽广，能够与人较好地沟通，人际关系好。
二、做好常规的管理服务同样可以做到“感动服务”
业主的感动是对某项物业服务的满足，不同的物业管理项目收费标准不同，业主的需求差异也很大，只要找出常规管理服务中的主要不足，及时改进，取得明显效果，同样能使业主感动。
案例一:2001年10月份厦门侨建社区居民组长例会正要召开，刚接任10天的物业主任准时步入居委会列席会议，刚才还熙熙攘攘的会场突然鸟雀无声，霎时间又爆发出一阵热烈的掌声，让物业主任不知所措。紧接着，居委会主任解释说，这是组长们为你才来几天就明显改变小区面貌所感动而自发的掌声，本社区从未有过。原来，侨建花园一期是90年代初建的安置房（共有7.5万平方米，1008套），结构设计上还保留窗上有宽大遮雨蓬，许多居民有往下丢杂物、垃圾的陋习，遮雨蓬和绿地垃圾随处可见，交房多年来空中垃圾没有清过；北面外口小区污水长期排入本小区一块绿地，形成烂泥田，蚊虫横生。上任的第二天，物业主任找了外口小区主任，商定由外口小区出钱侨建整改。侨建物业发动所有员工自行施工，埋管砌沟整绿地，硬是在两天内整改完毕；接着又请专业公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡车垃圾。管理处的举措在小区业主中传为佳话。之后，管理处的工作得到了社区居委会和居民组长的有力支持：有些业主长期欠费，居民组长帮做业主的开导；业主垃圾乱扔乱放，居民组长参与管理；车辆长期进入小区停放扰民问题的规划和劝导，在车主的理解和居民组长的配合下，很快得到有效整治，等等。
案例分析：本案例中，管理处只是尽到常规管理服务职责，却在业主中产生了很大反响，在业主和物业服务企业间形成了互动效应，提高了收费率，促进了小区物业管理的良性循环。
原因在于抓住前期显而易见的突出问题，采取快捷、有效的行动，环境得到明显改善，使业主产生鲜明的对比，心理上得到一定的满足。所以，“感动服务”并非一定要作出惊天动地的事，而是首先要做好我们的本职工作，造就安全、卫生、有序的生活、工作环境，让业主满意。该社区属于普通住宅小区，业主的需求不高，主要是安全和生存需求类型。物业管理服务的重点要针对这些需求展开。
三、用情感与业主进行沟通的技巧
物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧。
案例二：厦门某住宅小区，某业主因业主间的尖锐矛盾而拒缴管理费已经2年，对于管理处的多次催缴置之不理。2004年6月，管理处主任在核对水电费计算表时，发现该业主当月用水比正常用水多出上百吨，觉得这是沟通的好机会。主任马上与该业主联系，说明情况，征得业主同意，亲自上门帮其检查原因。原因查出并当场排除故障后，主任与该业主拉起家常，但故意不涉及其拒缴管理费的敏感问题。当交谈逐渐投机后，业主主动解释拒缴管理费的理由，主任简明扼要地作了解释，该业主接着说保安有次对他态度不好，主任说道：“人要互相尊重，很多业主对保安都不错，他怎么可以这样对待业主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般见识。”主任临走前，该业主表示以前的欠费过两天去交，以后不会再欠费了。
案例分析：本案例中的业主是有一定经济实力的生意人，自尊需求比较强烈；其心理状态属于外向型，情绪、情感比较显著外露，性情脾气急躁；其心理气质属于过敏型，有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，之前保安因其酒后乱停车进行劝导，他认为自尊心受损，产生隔阂；因该业主掺和小区两派业主多年的激烈冲突，其心理定势属于团体心理定势。对于这种具有综合沟通障碍的业主，如果简单的就事论事进行沟通，往往适得其反。管理处新任主任是首次与其沟通，将产生首因效应，即该业主的第一次形成的印象对新主任认知的强烈影响这将对日后该业主与管理处矛盾的化解、小区业主间的和谐产生一定的影响。主任到任后没有急于找其沟通要求缴纳管理费，而是抓住良好时机，主动并亲自帮他解决问题，从情感上先拉近距离；在与该业主拉家常时，是进一步增进相互了解、建立信任感、继续拉近距离的过程，如果主动地、过早的涉及敏感问题，会增加沟通的难度。业主主动涉及拒缴管理费问题，是从法从理上都感到心虚，主任及时发现并亲自帮他解决问题避免了每个月几百元经济损失，使他心里过意不去。对于业主提出的保安问题，主任话中有话，但给了其台阶下，使其自尊需求得到一定满足；在沟通过程中，主任耐心地倾听业主的倾诉，让他把心里的话说完，也体现了主任对业主的尊重。在上述过程后，主任才对敏感的问题简明扼要作了解释，但在第一次沟通不宜太深入，以免过多涉及敏感问题引起反弹。最终该业主补缴了管理费，日后基本上能按时缴交，达到了预期的目的。转四、“感动服务”的社会效益和经济效益
“感动服务”可以产生社会效益和经济效益，对业主和物业服务企业是双赢。社会效益和经济效益间又可以互相促进，共同提高。
案例三：同样是案例二的小区，业主间7年来的激烈冲突，使大部分业主苦不堪言，期望小区早日和谐。管理处不断利用提供“感动服务”的良机，提高业主的信任度，斡旋于业主间，加强正面宣传引导，逐步缓和矛盾，并于2004年中秋节邀请两派业主参与组织、全体业主参加的首次中秋博饼活动，弘扬厦门中秋博饼文化，造就小区和谐氛围。从此以后，小区业主间的冲突明显减少，逐渐走向和谐。同时，小区物业服务费的收费率不断上升，目前已经达到98%以上，管理处已经实现了扭亏为盈。
案例分析：提供“感动服务”，业主享受到等值甚至超值服务，心理需求得到满足，能够使物业服务企业与业主关系和谐，物业服务企业保证收费率，进而通过提供增值和特约服务，提高企业和员工的经济效益，创造可持续发展的条件；企业通过“感动服务”，建立业主信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，众多社区和谐又是社会和谐的基础，有利于创建区域和谐，促进区域经济的发展。所以，“感动服务”看起来虽小，而其意义是何其深远。
五、“感动服务”的控制
“感动服务”既然对社会效益和企业的经济效益能够产生深远的影响，为什么又要进行控制呢？
案例四：厦门某高档小区是闻名的物业管理优秀小区，豪华的别墅吸引着众多盗贼的眼球。一天晚上，一个盗贼潜入小区作案行窃被保安发现，盗贼拔腿就跑，保安穷追不舍，追到一个约四米高的悬壁前，眼看就要追上，盗贼没有退路，腾空跳下，保安不加思索紧跟着跳下，保安当即脚跟骨折，盗贼乘机逃之夭夭。保安为保护业主财产的勇敢行为博得业主的赞扬，但是，事后企业也为该保安承担了数千元的医药费。
案例分析：物业服务是企业行为，不是慈善事业，企业是以利润最大化为追求的目标，为业主提供感动服务有个适度问题。案例四中保安已经制止盗贼的继续作案，职责已经尽到，如果能够进一步把盗贼擒获当然更好，但是当追到悬壁时，保安应该要有自我保护意识，得当自卫。本案例中保安的“感动服务”履责过度，个人和企业都蒙受不应有的损失。
参考文献：
物业管理服务论文范文3
[论文摘要]纳税筹划是以企业合理纳税为前提,统筹规划企业纳税行为,纳税筹划是企业实现利润最大化的必要措施之一,经济主体为了能够在激烈的市场竞争中获胜,在经济社会中占有一席之地,必然采取各种合法措施来实现经济利益的最大化;纳税筹划是在熟知相关税收法规的基础上,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排,运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负,同时纳税筹划要树立守法意识和维护自身权利的意识。
1企业纳税筹划的必要性及面临的纳税筹划问题
1.1企业纳税筹划的必要性
(1)纳税筹划是企业实现利润最大化的必要措施之一。市场经济是激烈竞争的经济,经济主体为了能够在激烈的市场竞争中获胜,在经济社会中占有一席之地,必然采取各种合法措施来实现经济利益的最大化。纳税筹划就是实现经济利益最大化的有力措施之一。随着我国税制的不断完善,纳税支出已经成为企业的一项重要支出,如何优化纳税支出的纳税筹划已成为现代企业财务管理的重要内容之一。
(2)纳税筹划是企业发展的需要。提起纳税筹划,不少人认为纳税筹划就是牺牲国家利益谋取企业私利,这是一种错误观点。纳税筹划是企业发展的需要,在市场经济体制下,依法纳税是每个企业承担的责任和应尽的义务。有些企业为了减少本企业的负担便打起了少缴税的主意,但往往是事与愿违;有些企业又在不知不觉地多缴税。这就使纳税筹划逐渐独立出来,并成为企业经济活动中不可或缺的一种重要活动。
纳税筹划是通过非违法的避税行为和合法的节税方案以及税负转嫁的方法达到尽可能减少纳税行为,从而达到少缴税款的目的。也就是说,纳税筹划是纳税人在熟知相关税收法规的基础上,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排,运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负、最大化企业利益的行为。
企业利益最大化了,同时也就给国家带来了应有的利益,两者并不矛盾,是相互依存的两个方面。没有企业的利益,国家利益也会受到影响;同样,企业不保证国家的利益也就没有了长久生存、发展的空间。
(3)纳税筹划要树立守法意识和维护自身权利意识。纳税筹划是企业合理、合法地对企业的纳税行为进行统筹规划,以减少税费支付,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,运用合理的方法和技巧最大化企业利益,与偷税、骗税、抗税和欠税有着本质的区别。
使企业树立维护自身权利的意识。我国《税收征管法》制定的目的是“为了加强税收征收管理,规范税收征收和缴纳行为,保障国家税收收入,保护纳税人的合法权益,促进经济和社会发展。”由此可见,企业的规划在合法的情况下,是受国家法律、法规保护的正当权益。也就是说,无论从企业的角度讲还是从国家、政府即征税方的角度讲进行纳税筹划都有其必要性。税法对不同地区的收受差异,使企业在减轻自身负担的同时自动调节地区间的经济结构,充分体现了国家税收的经济杠杆作用。
1.2目前纳税筹划应关注的问题
纳税筹划是在保证国家利益和企业利益的同时,保证企业的利益及企业的发展。在充分利用国家政策时,目前应重点关注以下方面的纳税筹划问题。
(1)企业改革面临的纳税筹划问题。企业随着改制的发展,将成为独立的法人主体,原来企业内部单位的有偿结算收入将按政策缴纳各项税费,这无形中就会增加企业的纳税额。
(2)技术改造纳税筹划。根据财政部、国家税务总局的相关文件规定,凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。企业可以选择有利于自身的技术改造方式和设备购置的顺序来进行纳税筹划。
(3)筹资方式的筹划。从财务管理的角度上讲,企业的筹资方式从性质上划分为负债筹资和权益筹资两种方式。筹资方式的不同会形成纳税上的差异,我们要在不破坏资本结构的前提下,选择适应于企业自身的筹资方式。
2纳税筹划方案
2.1增值税中运输收入缴纳税款的筹划
由于承担着运送供暖用煤等运输业务,核算中存在着是否单独经营的情况,如果将其纳入增值税混合销售行为,会为企业带来了一个筹划空间。
如公司各单位年提供的外部运输收入按3500万元计算,购买汽车配件及发生的燃料费3100万元。
(1)按非增值税应税项目计算缴纳营业税应发生税费情况:
营业税3500×3%=105万元
城建税105×7%=7.35万元
教育费附加105×4%=4.2万元
支付税费合计116.55万元
(2)按增值税兼营行为处理发生税费情况:
增值税销项税额3500×17%=595万元
增值税进项税额3100×17%=527万元
城建税(595-527)×7%=4.76万元
教育费附加(595-527)×4%=2.72万元
支付税费合计75.48万元
从上述分析可以看出,按兼营行为处理,企业少支付税费41.07万元,并且可以多抵扣税款527万元。
2.2所得税的纳税筹划空间
企业在年终预计年应纳税所得10.1万元,年终决定向希望工程捐款0.1万元。如不捐赠,企业所得税率33%,税后利润6.77万元;如果捐赠,企业所得税率27%,税后利润7.3万元;企业通过分析计算,这项捐赠给企业带来0.5万元的利润。这里年终预计所得额就是经营中不确定的风险,企业在筹划的同时要考虑化解各种风险的措施,以最大限度地保证企业的利益。
2.3利用银行贷款的纳税筹划空间
企业拟购买10000万元的设备,以增加赢利,对投资企业内部有两种不同意见,是利用10年积累的资金购买设备还是向银行贷款。财务部门提供了两种方案的纳税对比分析:
(1)用10年积累的10000万元购买设备,投资收益期为10年,每年平均赢利为2000万元。
该厂平均每年纳所得税2000×33%=660万元,10年共纳所得税6600万元。
(2)贷款10000万元购买设备,年平均赢利仍为2000万元,年利息支出150万元,扣除利息后,企业每年赢利1850万元。
这样企业每年纳所得税1850×33%=610.5万元,10年共纳所得税6105万元。
显然,企业以贷款方式进行投资有许多好处,可以提前进行所需要的投资活动以获取更多的利润,可以减少企业承担的资金风险,减轻税负。
(3)处置报废固定资产的纳税筹划。企业2007年已报废固定资产净残值1500万元,对这些固定资产是整体出售还是拆除后出售进行了分析。拆除后处置预计收入1200万元,拆除费用55万元。
按相关政策,企业不将固定资产拆除,直接销售按《国家税务总局关于印发增值税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]288号)文件规定,销售自己使用过的其他属于货物的固定资产,暂免缴纳增值税。
3纳税筹划的建议方案
3.1技术改造纳税筹划设计方案
(1)技术改造纳税筹划的设计思路。财政部、国家税务总局关于印发《技术改造国产设备投资抵免企业所得税暂行办法》的通知[财税字(1999)290号]和国家税务总局关于印发《技术改造国产设备投资抵免企业所得税审核管理办法的通知》[国税发(2000)013号]文件规定,凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。按照规定,企业每一年度投资抵免的企业所得税税额,不得超过该企业当年比设备购置前一年新增的企业所得税税额。如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时,未抵免的投资额可用以后年度企业比设备购置前一年新增的企业所得税税额延续抵免,但延续抵免期限最长不得超过五年。
(2)建议方案。①当年“新增税款”大于后购置设备尚未抵免的金额时,则当同一技术改造项目分年度购置设备时,在同一抵免年度内,对以前年度分年度购置的设备应分别计算抵免额,即“先购置设备先抵免,后购置设备后抵免”,不影响抵免额。②当年“新增税款”小后购置设备尚未抵免的金额时,则当计算后购置设备的抵免额时,因为本年度应纳税额已经抵免了先购置设备的抵免额,故“新增税款”就有可能不足抵免后购置设备的应抵免额。这种情况下就要先比较先后购置设备抵免额的大小和可抵免剩余年限,再选择是抵免先购置设备还是后购置设备抵免额。
3.2筹资方式的筹划设计方案;《税法》规定纳税人在生产、经营期间,向金融机构借款的利息支出,按照实际发生数扣除;向非金融机构借款的利息支出,按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除。
从财务管理的角度上讲,企业的筹资方式从性质上划分为负债筹资和权益筹资两种方式。筹资方式的不同会形成纳税上的差异,按《税法》规定,债务利息可从所得税前扣除,而股利支出在所得税后支付。两者的差异导致了负债和权益资本对企业税收成本和企业价值的不同影响。
从纳税筹划的角度看,企业适度采取负债筹资比权益性筹资优越得多,企业负债增加,纳税支出减少,每股收益增大,企业价值增加。因此,在提高生产能力筹集资金上可以采取向银行借款、发行企业债券、企业间相互融资等进行筹资。股份制煤炭企业还可以采取尽量减少权益性资本所占的比例等方式进行纳税筹划,但要注意资金结构的合理性。
参考文献:
物业管理服务论文范文4
关键词服务企业营销质量管理
1导言
营销质量管理体系由四个关键因素组成：管理者职责、人力资源、质量结构以及接触顾客，图1表明了它们之间的关系。
由图1表明，顾客是该体系之核心，连线表明四要素之间是有联系的。因此，使顾客满意是企业中每个员工为之努力工作的主要动力，同时也是服务企业的最高目标。
2管理者职责
企业的管理者要对质量体系的开发和运行负全责，使该营销企业的质量方针能成功实施。管理者职责包括：制定质量方针，明确质量目标，规定质量职责和职权，负责管理者评审。
2.1制定质量方针
质量方针最好是具体的，根据不同企业而不同，一般内容包括：打算在市场树立质量形象和信誉；保证对承诺质量的实现能力；在追求质量目标中所采取的最主要的措施；方针应涉及到企业内的全体人员。
2.2明确营销质量目标
质量目标就是营销活动所要达到的目标，一般包括：用适当的质量量度明确规定顾客的需要；避免顾客不满意；优化营销成本；提高企业经济效益；在企业内形成对营销质量共同承担义务的风气；预防企业对社会和环境产生不利的措施。
2.3规定质量职责与职权
管理者应当采用建立一个营销质量委员会的机构，且对该机构中所有人明确其职责和职权，使他们在一定岗位上都做到有责有权，在工作中建立必要的权威，确保质量体系的有效运行。
2.4负责管理者评审
评审是对营销质量活动的评价。这是一项不可缺少的工作。通过评审，管理者知道哪儿的质量出现问题，如何解决。
3人力资源
现代各个国家的经济增长数据表明，在各种资源中作为第一资源的人力资源，无疑对经济的增长起着越来越重要的作用。如何提高人力资源质量，对营销质量起着至关重要的作用。
3.1激励员工工作积极性
可以从以下几方面入手：聘选合适人员；通过制度和非制度措施促使员工发挥其潜力；经常评定激励员工提高营销质量的因素。
3.2培训和开发
对员工的培训和开发要形成制度，培训和开发的重要方面有：质量负责人培训；对员工进行营销质量方针、目标和顾客满意等方面培训；对员工的业绩进行评价。
4营销质量结构
营销质量环一个合理的质量结构能够对影响营销的全部作业过程进行恰当而连续地控制。对问题有预防性和出现问题后作出反应和纠正的能力。营销质量结构包括营销质量环、质量文件和记录、内部质量审核等。
4.1营销质量环
营销质量环从质量改进的原理上清晰阐明了营销质量体系的组成要素。它以输入顾客需要开始，一直到最终输出满足顾客需要的服务结果为止，充分体现了“顾客至上”的服务宗旨。
4.2质量文件和记录
文件体系。组成营销质量体系的全部要素、要求和规定均应明确并形成文件。质量体系的文件应包括：质量手册、质量计划、质量程序、质量记录。
文件管理。所有的质量文件都应字迹清楚，注明日期，内容明确，易于识别和具有权威性。根据质量文件管理程序，所有文件都应保证做到：由授权人员批准；在需要资料的范围内发放和保证其有效；使用者能够理解和接受；对任何必要的修订进行评审；文件作废时予以撤销。
4.3内部质量审核
企业定期进行内部质量审核是为了验证质量体系的实施情况及有效性，以及是否坚持遵守营销规范和提供营销规范。这是质量体系有效运行所必须遵循的重要原则之一。内部质量审核也应按照已成文的质量审核程序，由与被审核活动或领域无关的、能胜任的人员，有计划地完成，并记录存档。最终的审核结论应形成书面文件，提交上级管理者。
5接触顾客
接触顾客是企业实现其目标的焦点。它既是营销全过程的出发点，又是营销全过程程序的最后归宿。这就是说，对大多数企业来说，顾客所感受到的营销质量对每个企业都是至关重要的。一个企业的管理者就必须基于满足顾客需要的活动不断创造良好的企业形象来影响顾客的感受。
接触顾客有七种典型的方法：耐心、细致、正确描述提供的服务，服务范围的可用性和及时性；说明服务费用的多少；解释服务、服务提供和费用三者之间的相互关系；向顾客解释一旦发现问题的后果和解决它们的方法；保证顾客也意识到他们对服务质量的贡献；确定所提供的服务与顾客的真正需要之间的关系；提供优质服务是现代市场竞争的一项重要内容。
服务企业要进行成功的营销活动，必须要有强烈的质量意识，将服务质量作为一个体系来管理，作为一个战略来对待。只有这样，服务企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
物业管理服务论文范文5
关键词:现代服务企业;经营管理;QT公司
随着我国产业经济结构的调整，现代服务业将不可避免的成为未来社会经济发展的主导产业。从全球经济发展的趋势来看，现代服务产业也具有势不可挡的发展潜力，世界各国都在大力发展高附加值的现代服务业，以利于占领后工业化时代的发展制高点。我国正处于经济转型的关键阶段，现代服务业更是我国政府大力扶持的支柱产业，这对广大服务企业而言，是极为利好的消息。但是,现代服务企业要在竞争异常激烈的市场环境中脱颖而出，抓好企业经营管理无疑是关键。基于此，笔者就现代服务企业如何抓好经营管理进行了深入浅出的研究，对成功典型——QT公司的经营管理进行了剖析，提出抓好现代服务企业经营管理的一些对策,以求对抓好我国现代服务企业的经营管理工作有所帮助。
一、我国现代服务企业在经营管理中存在的问题
近年来,我国现代服务企业的数量、规模、经营水平以及竞争力虽然有了显著提高；但是,我国的现代服务业在企业数量、经营规模、规范化水平、经营成功率及对经济发展的贡献度等方面与发达国家相比,还有很大差距；同时，服务企业的整体竞争力也比较弱。造成这一现象的主要原因还是在于我国现代服务企业在经营管理过程中存在众多的问题。对此，笔者就这些问题进行了简单的概括，并就如何有效解决现代服务企业在经营管理中存在的问题提出了一些相关的解决对策。
(一)服务观念未转变，观念上的障碍未突破
许多服务企业对现代服务内涵的理解不全面、不准确、存在很多缺陷。比如：有的服务企业认为,服务企业向客户提供的服务是附加性的；有的服务企业认为，客户享受服务只是一次性的，不在乎长久性的服务吸引；有的服务企业认为，按照大众普遍需求向客户提供服务就可以获得较好的利益回报；等等。总之，许多服务企业对现代服务内涵的理解与现代服务企业应提供的服务有很大的偏差。对现代服务内涵的正确理解应是一切以顾客的需求为中心；其工作重心应以服务产品为载体，谋求为顾客提供完整、优质、甚至具有特色的长久服务。
(二)不太注重服务质量与经营管理效益之间的平衡
当前,我国许多服务企业的经营者往往忽视企业服务质量与经营管理效益之间的良性平衡，在追求企业经营管理效益的同时不注重保持服务质量，过分地追求经营管理效益和降低成本,造成服务质量的相对下降，从而导致企业与顾客关系的破坏,因而导致企业经营收入及利润的进一步下降,使企业陷入“经营管理的恶性循环”。现时，我国许多地方的部分酒店或餐饮企业就是陷入“经营管理的恶性循环”的典型代表。
(三)经营管理模式“包打天下”，不能适应不同的服务市场需要
当前，我国许多服务业企业都采用“包打天下”的经营管理模式，不能因应不同的服务市场需求创新经营管理模式，以满足不同服务市场的需要,使企业的经营管理效果受到很大影响。
(四)只能提供普通而又容易被模仿的服务
普通的服务手段极易被竞争对手模仿,从而使得企业迅速失掉既有竞争优势。当前,我国大部分服务企业缺乏对服务品牌的创树及管理意识，对服务品牌的认识涉入较少，甚至没有感知，对服务品牌的认识还停留在简单的接受阶段，缺乏自我品牌的创造意识；向客户提供的服务大多是普通而又容易被模仿的服务，其服务手段极易被竞争对手模仿,因而使得企业既有的竞争优势迅速失掉。
二、抓好现代服务型企业经营管理的对策
(一)树立现代经营管理理念,向顾客提供最大的服务让渡价值
市场竞争的核心是争夺顾客,企业要赢得长期顾客,就要创造顾客满意。要做到这一点,企业要比竞争对手更了解顾客的需求及其消费行为。营销大师菲利普.科特勒提出“:满意是指一个人通过对一个产品和服务的可感知效果与他的期望值相比较后所形成的感觉状态。”在竞争日益激烈的当下，用户的满意度直接影响着用户对于企业/产品的忠诚度，最终直接影响到服务企业能否“留住”顾客。正因如此，每个公司都想了解自己客户的满意度状况，以利于制定后续的经营管理策略和规划。而服务让渡价值的大小往往又与顾客的满意度成正比。因此,要想让顾客满意，就要向顾客提供最大的服务让渡价值。
(二)坚持服务质量和经营管理效益兼顾的发展理念
只追求服务质量、不讲经济效益与只追求经济效益、不讲服务质量的理念和做法的效果一样，都不利于现代服务企业的长久生存和发展。QT等公司的成功发展实践经验证明：现代服务企业只有坚持服务质量和经营管理效益统筹兼顾的发展理念、坚持服务质量与经营管理效益之间的良性平衡、在注重经营管理效益的同时注重保持或提高服务质量，才能赢得顾客、赢得市场、赢得长久的生存和发展。
(三)与时俱进地创立符合服务市场和企业发展需求的经营管理模式
不同的服务对经营管理的要求不同。现代服务企业只有根据本企业所从事的服务工作探索出适应服务市场和本企业发展要求的经营管理模式，改变经营管理模式“包打天下”的局面，才能赢得竞争优势。经营管理模式是经营管理方式的总称，服务企业为了市场的需要，可以灵活采取多种多样经营管理方式。比如：针对低成本服务,可通过规范服务、加强管理，树立质优价廉的形象,以质优价廉赢取顾客的认可,从而赢得竞争优势地位；针对高端技术服务和经济基础较好的市场，可通过提供个性化、高满意度的优质特色保价服务,在赢得顾客的同时赢得利润。
(四)创树特色服务品牌形象
无特色的优质服务难以让企业赢得长久的竞争优势。因此，现代服务企业要想赢得长久的竞争优势，就必须根据本企业的人文特点、所处的地理环境、顾客的需求等创树竞争对手难以模仿的特色服务品牌。由于现代社会经济的飞速发展，现代服务企业提供的种类繁多优质特色服务相对地让消费者没有足够的时间和精力去逐一了解、识别并记住各具特色的服务；而且传统的服务价格、服务方式、服务品种等竞争方式正在逐渐对顾客失去既有的吸引力，即使服务的方式再好、质量再高、独具特色也不能一味地被社会公众所主动认识，社会经济已进入“好酒也怕巷子深”的时代。在现代服务企业提供特色服务种类繁多、“好酒也怕巷子深”的时代，现代服务企业要在社会公众头脑中树立起优质特色服务品牌形象，单靠有优质特色服务还不行，还必须面向社会公众采取多种宣传方式大力宣传自己的优质特色服务；优秀的服务本身就是最好的宣传口碑，现代服务企业应在树创特色服务、确保做到优质服务、赢得好口碑的前提下，采用形式多样、社会公众喜闻乐见等最能引起公众共鸣和记忆的宣传方式，多宣传企业服务模式的变化、与行业内其他品牌的不同之处、服务的提升点、典型感人的服务事例等，进一步增强宣传的效果，让企业的优质特色服务想象在社会公众的头脑中“快速扎根”、并在社会公众的头脑中树立起优质特色服务品牌形象。
三、QT公司在旅游服务行业中的经营管理策略探析
(一)QT公司基本情况
QT公司是X省一家从事旅游资源投资的大型现代服务型企业。旗下的旅游资源涵盖景区、酒店、旅行社以及交通等多个方面和领域。2015年，该公司以改革创新统揽全局，与时俱进地调整经营策略、创新经营管理模式，加强对外营销和企业内部挖潜工作，转变销售服务理念，坚持服务质量和效益并行理念，注重企业特色形象品牌建设，使QT公司在新常态下保持健康快速发展，目前其资产总额已超过200亿元，经营收入也已突破30亿元，投资额达到50亿元，年利润超过5000万元。
(二)QT公司的经营管理策略解析
1、转变观念，持续挖掘提升旅游服务质量的空间基于旅游服务行业的现状转变观念,转变经营管理方式,不断提高服务质量。2015年，QT公司主要通过以下几点强化服务质量管理工作:深入开展顾客需求调查和分析；根据本企业实际和自身定位，制定并实施树创品牌服务形象标准；强化技术技能培训、服务标准化和规范化培训、服务过程的有效监控、符合消费者利益且可完成的服务承诺与宣传；实施具有推动作用和正确导向的激励机制、持续不断的改善服务和提高方案；及时采取有效的服务补救措施。
2、坚持服务质量与效益并行的经营理念面对“2013年、2014年亏损面扩大、亏损额上升”的严竣形势，QT公司在确保优质服务的前提下坚持突出效益的观念，制定适应服务市场需求的经营发展策略，立足于市场和内部挖潜，狠抓扭亏增盈。具体为：酒店要走“业务轻、资产重”两条腿扩张之路，既在物业和管理输出上做文章、又要发挥资产效益；旅行社要在电商平台建设、门市扩张上加快步伐，统一品牌形象，发挥规模效应，摊薄经营、服务成本；各景区要以游客的质优价廉等需求为导向，开发旅游新产品，均衡四季游。
3、统筹策划,整合资源，打造特色,加强营销，在旅游市场中树立特色服务品牌形象QT公司拥有较好的资源优势和强大的旅游产品供给能力。2015年，QT公司通过统筹策划，整合资源，改变线路与产品的常规编排，策划具有公司内在特色的线路产品，打造该公司的品牌系列；通过推进智慧景的区营销一体化系统建设强化统一营销，改变各自为战、单打独斗的营销现状，科学合理集中财力、物力、人力进行有序营销推广，利用优势景区的成熟市场带动成长型景区的市场拓展，以最小的市场拓展成本赢得更大的市场空间；实现资源的互补和与市场的无缝对接、特色服务品牌的快速传播与形象塑造、经营管理效益的显著增长，使公司在扭亏增盈的同时在旅游市场中树立起特色服务品牌形象。
四、结束语
总体而言，我国现代服务产业虽然在不断壮大，却仍处于发展初期。企业决策者、经营者只有不断更新经营服务观念，坚持服务质量与经营管理效益之间的良性互动和平衡；注重与时俱进地创立适应服务市场和企业发展要求的经营管理模式，树创优质特色服务并设法在社会公众的头脑中树立起优质特色服务品牌形象，才能让企业在激烈的市场竞争中保持生存和发展。
作者:陈文峰 单位:广西壮族自治区百色公路管理局
参考文献：
[1]陈松威,王雅君.现代服务型企业的风险管理研究[J].现代管理科学,2015
[2]李悦迎.新时期服务性企业管理的思路研究[J].经营管理者,2015
[3]焦士影.基于平衡计分卡构建服务型企业业绩评价指标体系[J].经营管理者
物业管理服务论文范文6
1、农业科技服务与管理的基本内涵
首先，农业作为发展的根本，对于我国的建设具有积极的意义，在农业科技服务中，主要包含了两方面的要素，一方面是在科研人员的共同努力下，为农业发展创造出来的一些优秀的成果，这些都是以农业科技的自然原理为基础得以实现的，并且在此基础上，利用多种途径将这些发展成果传递为接纳者，有效的促进了农业生产操作方式水平的提高。另外一方面，在整个农业体系中，不仅包括了农户自身，还有农业合作社以及相关的企业等，他们通过对科技的应用，将生产活动更加贴合市场的需要，从而获得更加理想的效益，并将生产活动中产生的问题向科研者得到反馈。这是农业科技服务中两点重要的内涵。
其次，在农业科技管理中，与农业科技服务具有一定的差异，在这一概念中主要是在科技流通的创新环节得以实现的，以参与主体为中心，通过特有的目标集合在一起，并且共同为这一目标作出努力，方式以及组织等相关的内容可以是多样化的，在整个过程中，都是由参与主体自行加以控制，对于现代化的农业发展建设来说，具有十分重要的作用。
在农业科技服务与农业科技管理的过程中，二者既具有相似之处，也存在一定的不同点，例如前者更加注重相互之间的沟通与交流，能够在互动的过程中实现农业的发展，是一种外向性的表现形式。而后者是对现有的权利与义务进行再分配的过程，与之相反，属于内向性的表现形式，将二者进行有机的结合不但可以有效的促进整个农业发展水平的进步，还能使之形成一个更加完善的生态系统，在崇尚生态化的今天，这一系统的形成无疑具有更为重要的意义。
2、农业科技服务与管理的基本特点
将农业科技服务与管理有机的结合在一起，从而体现出了以下几个特点，首先一个特点就是主体复杂性，因为在整合的过程中，其中涉及了众多的单位，例如农业企业，又包含了农业企业中的科研单位，还有合作社等等，这些都是农业在发展过程中的主体，为农业创造了更加美好的发展前景。其次是具有阶段明确性的特点，在农业发展的过程中，农业科技服务与管理贯穿在整个农业服务的进程中，尤其是在创新以及流通的过程中，这一变化极为明显。在创新阶段，主要是农业院校以及在企业中得以实现的，最重要的工作任务就是通过对某一技术的发明与再创造。另外一个阶段是扩散的阶段，在这一阶段中，要对技术加以推广，使得更多的农户了解科技手段，应用科技手段。还有一个阶段属于接纳阶段，科技能够得到广泛的应用，主要还是需要得到应用效果的见证，只有农户看到了发展的希望，才能普遍的接受这一技术手段，所以在科研成果的接纳阶段，更加需要对某一科技的认知，为今后农业的创新发展作出突出的贡献。最后一个阶段是对信息的反馈，整个农业科技推广的过程中，只有发现不足并且改正不足才能实现农业的进一步优化发展，因此才要向农业科研机构反馈信息。
3、农业科技服务与管理的基本作用
将农业科技服务与管理进行有机的结合，主要是为了缩短城乡之间的差距。众所周知，在我国建设的过程中，城市的发展十分显著，但是乡镇却在资源以及发展途径上受到了一定的局限性影响，这是造成城乡发展差异较大的主要原因，如果城乡经济的差距不能有效的缩短，那么对于乡镇居民的生活以及收入等都会具有较大的影响，所以基于这一情况，通过将科技服务与管理进行有效的结合能够得以实现。在内外兼修的发展契机下，根据农村发展的实际情况，以“赋权”的方式激发其潜力，同时加大外部资金的投入，共同实现农村经济的发展，这样一来我国城乡之间的距离也就可以得到有效的缩短，为农村经济的发展注入新鲜的理念以及资本。
另外，可分层性地为农民提供科技成果。农民按照其生产规模还可被分为大户与散户，兼业户与纯农户，他们之间由于生产规模与收入来源不同导致的风险承担的预期也有差别。相比而言，大户与纯农户对农业新技术更具有敏感性，但在采用新技术时具有保守性；散户与兼业户由于其生产规模较小，收入来源多样，因此对新技术的采用具有滞后性，但在模仿先进农户时又具有积极性。另外，按照农民新科技采纳的时间长短，又可将农户采纳者分为创新者、早期采纳者、中期采纳者与落后者等。农业科技服务与管理要求对不同的农户采取区分性原则，不能进行填鸭式的科技注入，必须依据不同的农户生产心理与生产模式去推广一项科技成果。
