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商业土地评估方法范文1
物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。
二、经济欠发达地区房地产计税价值
评估基本方法无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。
商业土地评估方法范文2
Abstract: This article begins with an introduction of corporate valuation theory and lists the limits and problems in traditional corporate valuation assessment study and practices. The author indicates the implementation of an auto program through creating a dynamic corporate value concept and tries to develop a comprehensive corporate valuation assessment system which covers the net stable value, the profitable value and the dynamic value of the enterprise or the program.
关键词:企业价值评估;企业动态价值;案例研究
Key words: corporate valuation assessment;dynamic corporate value;case study
中图分类号:F270 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)10-0001-02
0引言
企业投资价值是企业资产、产品和服务在目前和可预见的未来赢取价值的能力。在项目投资过程中,无论是资金投入还是退出,都需要对被投资企业或项目进行价值评估。然而传统的会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力,会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。同样,企业的实际价值也并不等于企业的帐面价值。本文试图就某汽车项目收购过程谈谈企业动态价值评估的操作技巧。
企业动态能力与动态价值研究。河南职业技术学院李卫红认为,企业价值创造的根本在于企业的核心能力和竞争优势。企业在经营发展的过程中,以实现企业价值最大化为目标,根据外部环境和自身资源的变化,不断调整资源配置,围绕企业价值创造来开展经营管理活动,获取无法复制的核心能力和持续的竞争优势。所以说,支撑企业核心能力和竞争优势得以持续的不是某种静态能力,而是驱动企业价值创造的动态能力。企业的核心能力和竞争优势来源于动态能力,动态能力是企业价值创造的驱动囚素。如何通过动态能力的演进提升企业的价值,获取持续竞争优势,保持可持续发展,一直是企业管理研究的热点。
1项目简介
河南S市一个汽车贸易集团欲收购一家品牌商用车3S店,该店由于经营不善已停业近八个月,该店位于A市新区汽车销售区黄金位置,是严格按照品牌厂家要求建设的集整车销售、配件供应和服务为一体的3S店。该店占地35亩,与产权单位签订10年用地合同。原投资人因个人原因选择业务转型退出汽车行业,该店建设投资120万元,银行贷款本息合计128万元。为不影响该品牌汽车的声誉并保证收购方的顺利经营,银行愿提供5000万元的平价贷款额度支持以弥补收购方的交易损失。出售方要求收购方代偿128万元的银行贷款本息并提供60万元的员工疏散和建设施工尾款等善后费用。
2项目分析
本项目从传统静态价值评估角度看,应该是一个负价值项目,因为店面价值如果不继续经营肯定跌价无数,收购者接收项目首先要代偿银行的贷款本息。土地只有租用权没有出售权也不能得到升值收益。但企业价值评估应结合项目对收购单位的整体贡献和价值做全面评估,依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力,充分考虑影响企业获利能力的各种因素,结合企业所处的宏观经济环境及行业背景,对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。
动态价值评估与传统的单项资产评估有着很大的不同,它是建立在企业整体价值分析和动态价值管理的基础上,把企业或项目作为一个经营整体来评估企业价值或项目投资价值。既要测算目标项目或企业的财物价值,又要考虑目标项目或企业的品牌价值和机会价值。现在看收购方的情况,收购方本身为汽车贸易集团,获得品牌厂家的经销权将方便该集团在S市和A市两地的市场拓展,5000万平价贷款额度在银根紧缩的背景下能够从现金流上为集团提供很大的支持。5000万元的平价贷款额度可比市场价节省贷款利息15~20%,同时,本项目的成交将为该贸易集团赢得第二家品牌商用车的经销权加分。此外,受基础原材料和建筑施工成本提高的影响,新选店址建店,会比收购现有品牌店投入高出30%以上。综上所述,项目价值尽管未能在财务记录上体现,但可能在实际经营中变现的价值对并购交易更有意义。
3项目投资价值评估的操作步骤
3.1 财务信息与经营状况调研本项目的收购决策之前,收购方调阅了原经营者的品牌经销商资质、投资证明和财务报表,确认了项目截止当时的应收应付账款和银行税务信息,并要求出售方书面承诺对收购后发生的店面建设、装饰装修及员工工资拖欠承担全部责任。
3.2 利用资产负债表+折现现金流量法进行评估通过资产负债表将原公司会计人员所记录的公司资产和负债的历史价值与它们的市场价值等同起来。这种方法适合与出售方讨价还价,是项目或企业并购中常用的手法。
3.3 确定内部评估参数在遵循常规价值评估准则的基础上,本项目决策组创新性地引进了动态价值评估法。动态价值评估就是综合项目的财务记录资产价值和可能变现的机会价值确定项目的商业投资价值。在本项目中,机会价值体现在目标项目对收购方提供的品牌准入价值、市场准入价值和银行贷款成本让渡价值。这三项指标的和远远超过财务记录所反映的资产价值和交易成本。
3.4 力求多赢的项目策划在融资或项目并购时,企业要立足双赢或多赢,做出公平估值,新老投资者不要互相倾轧。本项目的达成使出售方、收购方、关联银行和品牌厂家都成为赢家,可谓多赢的游戏。
4结论
项目价值或企业价值评估是一个动态变化过程,不同的项目在不同的时空背景下对不同的企业有着不同的价值,因此,项目价值评估不能脱离投资主体和投资动机与背景孤立地评估值与不值。在商业项目价值评估中,应当建立专业人员主导、财务人员配合完成的价值评估团队。在现有企业价值评估方法的基础上加入并充分考虑动态价值因素,构建静态价值和动态价值兼顾的企业综合价值评估体系对创新价值评估理论、丰富企业价值评估方法不失为一种有意义的探索和尝试。
参考文献:
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[2]周筠梅.关于并购中目标企业价值评估方法的探寻[J].商业经济,2005,(03).
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商业土地评估方法范文3
高级会计师、注册会计师、注册资产评估师、土地估价师，房地产估价师，主要从事国有企业改制涉及相关问题研究。现任海南华盈投资控股有限公司副总经理、财务总监，曾任海南会计师事务所部门经理，海南中洲会计师事务所有限公司所长助理、三亚港务局总会计师，海南产权交易所财务总监。社会兼职：中国会计学会会员、中国总会计师协会会员、海南省会计准则咨询专家、海南省总会计师协会常务理事。
从2004年“郎顾之争国资流失”到科龙案顾雏军被抓，到最近安徽古井集团高管窝案，这些案件均为利用改制之便大量侵吞国有资产的大案要案，大部分是由于改制评估不规范引起的。针对这些问题，笔者根据在评估机构和现在单位的工作经验与教训，从评估项目核准的角度分析了国有企业改制评估过程中存在的问题，并提出解决问题的对策。
国企改制评估过程中存在的问题
评估是指委托评估机构按照法定标准和程序，运用科学的方法，对被评估资产的现有价值进行评定和估算。企业改制应当对企业的流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和负债等进行评估，以评估确认价格作为确定整体产权转让或国有资本出资额基准价格的依据。所以说，评估是国企改制的关键环节，是一项不可忽视的核心工作。
在涉及国家出资企业的资产流转、交易等过程中，合理评估相关资产的价值，是国有资产管理的一项重要基础性工作，是促进公平交易、防止国有资产损失的重要手段。然而，当前国企改制评估过程中存在着一些不可忽视的问题。
(一)不根据资产类别，只笼统委托一家具有资产评估资质的评估机构进行所有资产的评估工作
我国评估机构分为资产评估机构、土地估价机构、矿业权评估机构和房地产估价机构等四类。
土地使用权必须经具备土地估价资格的评估机构进行评估，并按国家有关规定备案。
探矿权、采矿权必须经具有矿业权评估资格的评估机构进行评估作价，采矿权评估结果报国土资源主管部门确认。
按相关部门规定，需过户的房地产评估仍需要具有房地产估价资质的评估机构评估。
因此，应根据资产的不同类别分别委托不同的评估机构进行评估，并将不同资产的评估结果纳入改制企业整体资产评估报告中。
(二)忽视了评估基准日的选择
上级公司或国有资产监督管理委员会(以下简称国资委)往往只重视对评估程序的审查，忽视了评估基准日的选择，由改制企业自行决定评估基准日，容易出现改制企业恶意选择评估基准日，操纵评估结果的现象。
例1：A国企改制立项后，企业负责人擅自将某商业网点低价对外租赁并制造房产陈旧的假象，故意将评估基准日推后，要求评估机构参照该租赁价格进行评估，评估机构进行估算时参照了该租赁价格，评估价格只是市场价格的50％。如果从评估报告来看，上述评估是符合有关程序的，但确实造成国有资产流失。幸亏发现该问题并予以纠正，避免了国有资产流失。
(三)资产评估范围不完整
资产评估的范围包括改制企业的流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。但是在评估过程往往存在如下几种情况：
1 对关闭、停业等难以持续经营的企业没有进行资产评估。根据规定，原则上也应将关闭、停业企业纳入资产评估范围。
例2：B国企在资产评估过程中，没有对其已停业多年的子公司C企业进行资产评估。国资委聘淆专家评审B国企的评估项目时发现此问题，要求该企业补充进行了C企业的资产评估，B国企评估项目才顺利通过了专家评审，国资委对该公司的评估项目进行了备案。
2 对未入账的划拨土地使用权未纳入资产评估的范围。
例3：D国企在资产评估过程中，没有对应入账的划拨土地使用权进行评估。幸亏上级公司审核资产评估报告时发现此问题并予以及时纠正，避免了国有资产流失。
3 对专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等极具价值和增值潜力的无形资产按极低的价格评估或不评估也不说明理由。按规定涉及企业的专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等无形资产也必须纳入评估范围，但评估机构却没有进行评估，也不说明不评估理由。
(四)评估方法的运用欠妥当
1 企业价值评估方法单一
部分评估机构仅运用重置成本法对企业价值进行评估，往往只评估资产负债表上现有的资产，不评估资产负债表上没有的资产，漏评商誉等无形资产，导致评估价值往往低于企业的实际价值。
收益现值法是企业价值评估中最科学的且在国外普遍运用的评估方法。收益现值法在合理预计资产能够创造的未来收益的过程中，已将上述无形资产考虑在内，真正体现了企业的整体价值。按规定涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求运用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
2 单项资产和负债评估方法不恰当
一些评估师在对某些资产进行评估时方法选择不恰当，引用的评估假设不妥，扭曲了资产价值。(1)不适当地对债权作了巨额的评估减值，甚至擅自对债权评估为零。(2)对于长期股权投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并会计报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见(试行)》第四十九条和第五十条规定，应以子公司单独进行评估后的净资产计到母公司长期股权投资项目下反映。(3)房屋、机器设备等固定资产仅运用重置成本法进行评估，只考虑了重置成本和成新率，而忽视了固定资产的性、地域、市场状况、使用效益等，很难真实地反映评估对象的公允价值，条件允许时应运用现行市价法或收益现值法对固定资产进行评估。
错误地高估了负债。对债务作了大幅度的清查增值，但没有对无法支付的债务进行处理，按清查后账面值确认债务的评估值，从而高估了债务。
上述评估方法导致严重低估了改制企业的净资产，容易造成国有资产流失。
(五)改制企业提供资料不齐备
改制企业提供评估资料时，存在资料不完备、不齐全，资料前后矛盾的现象，甚至故意提供了虚假情况和资料，难以真实地反映改制企业的全貌，容易漏评资产或虚增负债，造成国有资产流失。
例4：E企业在接到国资委清产核资资金核实批复文件后，没有依据批复文件的要求，按照国家现行的财务、会计制度的规定，对公司本部及子企业进行账务处理。评估机构从而无法利用清产核资和审计的结果进行评估，影响了报告的准确性。
例5：据报道，中国轻骑集团有限公司原董事长张家岭也是下属企业轻骑置业有限公司的原董事长，在轻骑置业公
司改制评估时，与轻骑置业公司总经理、副总经理等共谋，向评估机构提供虚假资料，隐瞒公司土地收益3520万余元，并将该收益私分给张家岭等人作为购买轻骑置业公司的自然人股东资金。张家岭认购100股，占公司股份的10％。最终，张家岭因多项罪名于2009年2月11日被济南中级人民法院判处无期徒刑。
针对国企改制评估
存在问题应采取的对策
针对国企改制评估过程中存在的问题，依据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)和《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)的规定，笔者认为应重点做好以下工作：
(一)做好评估项目委托工作
为减少评估机构与改制企业在评估服务中存在的利益冲突，不能由改制企业自行委托评估机构，而应当由国资委委托评估机构，对改制企业进行评估。委托评估机构时应做好：
1 应按照公开、公平、公正、透明和择优的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构开展改制评估工作。不得聘请近3年内有违法、违规记录的评估机构和评估师，不得聘请同一中介机构开展清产核资专项审计与评估工作。
2 应按资产类别分别委托有资质的评估机构进行相应评估，由资产评估机构将不同资产的评估结果纳入改制企业整体资产评估报告中。
3 委托单位应与评估机构签订《评估委托书》，并由委托单位支付评估费用，减少评估机构与改制企业在评估服务中存在的利益冲突。
(二)认真选择评估基准日
国资委应当根据评估目的和改制企业的实际情况，合理选择评估基准日。评估基准日与改制行为决策日相距太远，或期间资产、负债、市场状况发生变化，国资委应当要求评估机构调整评估基准日。
(三)慎重审核评估范围
改制企业应对所有资产都要全面、彻底地进行清查，做到不重不漏，做到账物清楚，不留死角，特别是对关闭停业等难以持续经营的企业、未入账的划拨土地使用权和专利权、非专用技术、商标权，特许经营权和商誉等无形资产均应纳入清查范围。评估机构应当对改制企业清查的资产进行审核后评估，特别是划拨土地使用权和专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等无形资产必须纳入评估范围。如果评估机构认为没有无形资产或没有价值的也应补充说明。
要审核评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致。
(四)重视评估方法的合理性审核工作
评估师应当根据评估对象、评估目的、所选择的价值类型和资料收集情况等因素，在与国资委和改制企业协商并获得有关信息的基础上，运用适当的评估方法。
1 正确运用收益现值法对企业价值进行评估。收益现值法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，它的评估思想最能反映企业价值评估的原理。因此，应当按照《企业价值评估指导意见》的要求，正确运用收益现值法对企业价值进行评估。
2 对涉及企业价值评估的项目原则上要求运用两种以上的评估方法进行验证，使国有企业多年形成的特许经营权、商誉等无形资产得到充分体现，有效提升评估报告的质量。
3 慎重审核单项资产的评估方法和评估假设。注意审核债权巨额的评估减值或评估为零是否符合规定；审核长期股权投资的评估方法是否符合规定；审核能否运用现行市价法及收益现值法评估固定资产；审核评估时是否已将无法支付的债务按规定处理；关注那些清查后大幅度增值的债务的评估。
(五)督促改制企业提供评估资料
委托方应督促改制企业向评估机构提供真实、完整的资料；加强对企业负责人、相关工作人员的思想教育，要求其明辨是非，以正确的方法、饱满的热情配合评估机构开展评估工作；加强与评估机构、改制企业的沟通协调，及时发现和解决评估中存在的问题。
(六)建立专家评审制度
对重大项目的评估实行专家评审，邀请相关行业的专家对重大项目的评估方法、评估范围及评估程序进行综合评审，专家发现评估报告中存在的问题，应要求评估机构修改或说明原因后重新提交专家评审，专家认可后要对评估项目的质量做出评价。国资委根据专家评审结果对评估项目核准。
(七)引入公众监督机制，建立评估公示制度
为了防止漏评重评，维护国有资产权益，保护职工和债权人的合法权益，提高评估结果的透明度和公信力，评估机构在出具正式评估报告前，其草案必须在企业办公场所和职工宿舍区公示一周，自觉接受有关各方的监督。评估机构对公示中提出的意见要调查核实，及时对评估报告作适当的修正后重新公示一周，无异议后才能出具正式报告。
(八)把好评估项目的核准关
国资委对项目进行核准时除关注上述七项对策外，还应审查如下实体要件：
1 评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；
2 评估结果的使用有效期是否明示；
3 评估依据是否适当；
4 改制企业的法定代表人和财务负责人是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；
商业土地评估方法范文4
关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配
Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.
Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution
中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：
目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。目前，形成普遍共识且应用最广泛的方法主要为基于土地增值收益分配的成本法( 也称正算法)，该方法的难点在于土地增值收益在国家和划拨土地使用权权益人之间进行合理分配的问题。本文通过对土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的规律，供业界相互交流和相关部门参考之用。
一、基于土地增值收益分配的正算法
成本法( 又称成本逼近法) 是一种按照开发成本发生的构成要素来求取的价格，故俗称“正算法”。依据2001 年国土资源部的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格。在测算过程中不需要考虑土地增值收益，是因为土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。由此，成本法评估的基本公式为:划拨土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+税费+ 投资利息+ 投资利润。
对于正算法，由于土地使用者已经对土地进行了一定时期的资金投入和管理，且这种若干年的投资和使用也会产生“正的外部经济效应”。这种“外部性”会促进城市经济发展，进而导致土地的增值。这部分土地的增值收益未能在划拨土地使用权价格中体现出来，其客观合理性则难以体现。所以，划拨土地使用权价格构成应包含土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和土地增值收益。
二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式
鉴于正算法未考虑相应的土地增值收益，因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的评估方法及其思路，其基本公式如下:
P划拨= C + T + I + K•ΔM
其中: P划拨为划拨土地使用权价格，C 为划拨土地取得成本及后续开发费用，T 为相关税费( 征地或拆迁中发生的相关税费) ，I 为投资利息和开发利润，K 为增值收益分配系数，ΔM 为土地增值收益。
上述基本公式中，划拨土地取得成本、开发费用、相关税费、投资利息和开发利润的确定应坚持“客观性原则”，即按照评估基准日的市场客观数据而确定。可见，上述公式评估思路的核心是如何确定土地增值收益（M）和划拨土地使用权增值收益分配系数（K）。
三、土地增值收益分配的确定
根据上述公式，其中土地增值收益的测算一般较多的采用成本扣减法。该方法类似于剩余法的过程，以土地目前市场价格扣除土地取得成本、开发成本、利息、利润后余额来确定土地增值收益额。即：
土地增值收益额＝土地市场价格－土地取得成本－开发成本－利息－利润
由此，难点就落到了划拨土地使用权增值收益分配系数上，目前虽然对这个数值没有具体的定论，但是普遍认为这个系数是有规律的，从城市土地增值的因素不难分析这些规律。
1、城市土地增值的本质
城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展和土地投资改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式是土地价格的上涨。土地增值的过程既是土地价格的上涨，也是土地价值的增加，两者本质上是一致的。
2、城市土地增值的因素
城市土地增值因素概括起来有五个方面：一是社会经济发展导致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地价上涨；二是人口增加导致土地利用集约化程度提高及需要量增加造成地价上涨；三是对城市基础设施如交通、供电、供水和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等投资，使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；四是由于城市规划变化等，使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨，并且可能产生价格数倍甚至数十倍的增长；五是土地使用者对土地进行资金和劳动力的投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。
从地租理论和土地收益分配理论看，上述的土地增值可分为地租增值和土地资本增加两部分，地租增值部分应归国家所有，土地资本投资收益中，属于国家的应归国家所有，属于土地使用者的应当土地使用者所有。就以上五个方面来看，第1、2方面增值是自然增值，非个人因素带来的，应属于全社会公共所有，即为国家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府对土地的投资与规划条件改变，其增值收益理论应归属于当地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入带来的增值，这部分应归属于土地使用者。
3、划拨土地使用权增值收益分配率变化规律分析
根据上述分析土地增值主要包括5个方面的因素，其中第1至4个因素的增值属于国家和政府所有，而第5个因素增值属于土地使用者所有，为划拨土地使用权价值范围，因此划拨土地使用权增值收益分配率相当于就是第5个因素引起的增值在这5个因素引起的增值中占的比例。从中不难分析出这个比例也就是划拨土地使用权增值收益分配率变化的一些规律：一是对于城市化进程发展迅速、人口增加快速、城市基础设施改善条件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反划拨土地使用权增值收益分配率就低；二是对于同一个城市而言，在城市中心区要比边缘区地租增值及政府土地资本投入带来的增值更快，即划拨土地使用权增值收益分配率就低；三是随着城市发展越来越成熟，各项规划、基础设施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故划拨土地使用权增值收益分配率会相对提高。
4、划拨土地使用权增值收益分配系数确定
根据上述分析，划拨土地使用权增值收益分配系数与城市的发展速度、距离城市中心的距离远近及城市化进程的阶段都有密切联系。同时收益分配系数K 的取值区间应在( 0，1) 上，这里不包括0 和1 两个值，是因为: K = 0 时，土地增值收益全归属于政府; K = 1 时，土地增值收益全归属于土地使用者。显然这都是不合理的。因此，具体确定时，可以首先采用比较法，根据与周边城市之间的发展、城市化进程等比较，按周边城市的取值情况确定所在城市的取值区间；其次采用直线法，即K = 估价对象到城市中心的距离/城市边缘到城市中心的距离，再结合具体情况( 如城市规划、土地用途与级别、民生安置、政策导向等) 而确定。
四、结论
针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。
参考文献:
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商业土地评估方法范文5
【关键词】上市；知识产权；评估；完善
一、引言
知识产权评估是知识产权运营流转的起点和基本前提。合法、准确的知识产权评估是知识产权商用化成功的基石，也是企业上市成功的关键环节。在创业板方面，知识产权评估甚至是企业上市成功的决定性环节。因知识产权问题导致企业上市折戟、延期、终止上市申报已屡见不鲜。公司法第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。”实践中，工商部门对企业知识产权出资只作形式审查——只要求企业在办理工商登记的时候提供相应的评估报告。发起人、控股股东、实际控制人天然地追求灵活操作知识产权评估价值，以达到扩大资本总量、改变资本结构、获得上市，攫取股民财富或其他特殊安排的目的。这促使人们思考：知识产权评估是什么、有何特点、特点的影响？目前企业上市中存在的知识产权评估问题及其完善措施？
二、知识产权评估的内涵及特征
（一）知识产权评估的内涵
知识产权评估是指法定评估资质机构的评估人依据相关法律、法规和资产评估准则，对知识产权（专利权、商标权、著作权、植物新品种权、商业秘密等）的价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。知识产权评估的对象主要是专利权、商标权、著作权，而具体评估指向是其中的子权利，如专利权中的许可权、版权中的信息网络传播权、商标使用权等。
（二）知识产权评估的特征
1.客体信息的无形性。与有形财产评估相比，知识产权评估的最显著特征在于其评估对象——知识产权权利客体（信息）的无形性。无形性可以理解为不可占有、不可控制、不可消耗，但可以在同一时间被不同地点的不同人以不同方式使用。知识产权客体信息的无形性决定了知识产权评估与有形财产/物权评估的根本差别，决定了为有形财产评估量身定做的“市场法、收益法、折现法”不是合适的知识产权评估方法。可以说，无形性是导致众多知识产权评估难题的根源。
2.评估结果的不确定性。知识产权评估的不确定性是由知识产权效力的不稳定性决定的。任何专利，即使是获得金奖的专利，也都有被异议、无效掉可能。商标不仅可以被异议，而且可能因商誉的变化而迅速改变。商业秘密会因泄密而一文不值。同时，任何知识产权纠纷都会迅速影响知识产权评估价值的确定性。
三、企业上市中知识产权评估存在的问题
知识产权评估是上市公司信息披露的重要内容，也是保证上市公司规范运作、维护投资者利益的重要手段。上市公司发起人、控股股东、实际控制人通常会利用知识产权评估制度的僵硬或缺失实现特殊安排目标。企业上市中知识产权评估存在的问题很多，但以下问题倍受关注。
（一）多部门多头管理知识产权评估机构，评估机构独立性不强
根据法律和相关政策性文件，资产评估机构的行政管理机构有财政部、国资委、中国资产评估协会、证监会、国家知识产权局等。虽然财政部是全国资产评估机构的主管单位，中国资产评估协会负责经常性管理，但评估机构业务进入到哪个领域，哪个领域的部委都能管得到。可以说，知识产权评估机构由多部门、多头管理，而这些部委又不是相应的知识产权职能行使机关，加之部门间互有考虑，根本无法准确、有力地指引知识产权评估机构开展工作。多头多部门监管知识产权评估，必然影响知识产权评估的服务质量和发展。
（二）知识产权评估师知识、技能尚难适应需要
知识产权评估是高度专业且具有复合背景特点的技术门类，它不同于有形动产和不动产资产的评估，不仅需要技术、会计、法律知识，而且需要评估人对知识产权、商业经营具有独特的认识。但是，我国目前从事知识产权评估的人员大都从有形资产评估人员直接转换而来，很多人在做知识产权评估业务之前很少接触知识产权。虽然他们获得“资质认证书”，但是并不代表具有知识产权价值评估的知识结构和操作能力。通过后续工作积累起来的零星知识和经验难以适应知识产权评估的客观要求。
（三）知识产权资产评估的规则尚不完善
目前，指导无形资产评估的规则主要为：财政部与国家知识产权局联合颁布的《关于加强知识产权资产评估管理工作若干问题的通知》以及中国资产评估协会的《资产评估准则—无形资产》和《专利资产评估指导意见》。不论从规则的性质、效力、位阶，还是从知识产权评估的复杂性看，这三个规则远远不能适应知识产权评估实践的需要。同时，部门立法的惯性思维也使得这些评估规则的条块分割明显，欠缺统一性、权威性和可执行性。
（四）知识产权评估方法的选择缺乏统一的标准
评估机构在进行知识产权评估时采用的方法主要有市场法、收益法、成本法。不管是成本法、收益法，还是市场法都是针对传统有形资产创造产生的评估方法，但是知识产权的无形性使得知识产权与有形的物权之间存在本质的差别。以有形资产的评估方法去评估知识产权，必然造成评估价值和市场价值之间的差异，评估价值的稳定性和科学性也会受到质疑，进而影响知识产权评估机构和知识产权评估人员的公信力。
四、企业上市中知识产权评估的完善
（一）明确企业上市中知识产权评估资质制度
知识产权具有高度的专业性和复杂性，涉及法律、技术、经济、政策等因素。同时，知识产权评估市场发育晚、缺乏成熟经验。企业上市中的知识产权评估还涉及严格的证券市场规制政策，少有纰漏不仅面临严重的法律风险，而且可能影响上市进程。换言之，企业上市中的知识产权评估不是一般机构、一般人员能干了的活，也不是谁揽了业务谁就能干的活。如果没有科学、严格的资质限制，不仅难以保障评估质量和公信力，而且极有可能导致无序的市场竞争。因此，有必要建立：（1）知识产权评估师资质制度；（2）知识产权评估机构资质制度。
在制度改革上，可以考虑由获得“知识产权评估资质的专利机构中的人”实施知识产权价值评估行为。理由是：（1）大多数情况下，涉及技术的专利价值评估只有知识产权机构才能担当、完成。（2）知识产权机构具有多元化的知识产权人才队伍支撑，具有满足知识产权评估需要的基础条件。（3）知识产权机构熟悉知识产权创作、运用、管理、保护等一系列知识产权流程，了解知识产权的习性，能够实时知悉影响知识产权价值评估的因素。（4）从另一维度看，如果放任“券商主导、会计师事务所操作、知识产权专业人员边缘化的”业务操作模式，将影响知识产权评估市场的活性和信誉，进而损害知识产权评估市场的持久发展。（5）最后，对于现行知识产权评估市场的“资质机构、资质人员”完全可以通过“重整及优化组合”开展业务，不仅不会造成太大冲击，而且可能成为“做大、做好”的契机。
（二）知识产权行政部门服务管理知识产权评估机构
在我国，资产评估行为由财政部门管理。这一立法政策是传统有形财产作用的结果。随着财产形式的发展，无形资（知识产权）产在社会总资产中的分量越来越显著，但是财政部门不具有知识产权职能、不涉及知识产权业务，无意也无力服务知识产权评估机构发展。于是，受财政部门直接管理的中国资产评估协会在无形资产评估中发挥举足轻重的指导作用。但是，中国资产评估协会的法律地位难以推进企业上市中的知识产权评估发展。考虑到知识产权评估的极度复杂性及国家知识产权局的职能特征，由国家知识产权局推动知识产权评估发展合情、合理。
（三）制定知识产权价值评估要素指引
如前述，目前资产评估方法有三种：成本法、市场法、收益法。这三种方法都是基于有形资产评估而生，但是无形资产（知识产权）有其鲜明的独特性。用有形资产（物权）的评估方法去评估无形资产知识产权必然导致知识产权客观价值与评估价值之间出入较大。知识产权评估一个宽泛的概念，不能体现具体知识产权的特性。知识产权中专利权、商标权、版权、计算机软件著作权有各自特性，应当根据各自特性制定知识产权价值评估要素指引要素。
就商标而言，影响其价值的具体评估要素主要包括：（1）商标是否获得注册；（2）是否是驰名商标；（3）商标商品的规模、市场覆盖率、商标产品的信誉、消费者的忠诚度；（4）商标许可情况；（5）商标权利人的经营业绩；（6）商标商品的所属行业；（7）商标是否在国外或者目标市场获得注册；（8）主、从商标情况；（9）商标纠纷情况；（10）商标政策情况等。
就专利而言，影响其价值的评估要素包括：（1）专利的类型。（2）专利技术领域和法律地位；基础专利还是从属专利；（3）专利权保护的范围；（4）专利族情况。（5）专利是否在申请中还是已经获得授权；（6）专利的剩余年限及缴费情况。（7）专利诉讼纠纷情况；（8）专利对于特定主体的价值；（9）专利获奖情况；（10）专利许可情况。
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【关键词】划拨 土地 价值 评估
在计划经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市基础设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。
一、划拨土地使用权的含义及特点
（一）划拨土地使用权的含义
“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权[1]。”以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。划拨土地使用权可通过以下形式取得：（1）经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;（2）经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。
（二）划拨土地使用权的特点
划拨土地使用权有以下3个特点：（1）公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;（2）法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;（3）限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。
二、划拨土地使用权价值构成
（一）划拨土地使用权价值的定义
“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权[2]”。与出让土地使用权相比，划拨土地进入二、三级市场有更加严格的限制条件。国家禁止有关单位利用划拨土地从事经营活动，划拨土地使用权经批准可依法进行抵押、转让或出租。划拨土地使用权价值是土地价格的一种特殊表现形式，一般以取得并开发至可用状态下的土地资产价格表征。划拨土地使用权价值是划拨土地平均取得成本和开发成本之和。
（二）划拨土地使用权价值的具体构成
划拨土地使用权价值包括土地取得成本和土地开发成本两部分。在实际应用中，土地利用情况不同，其价格构成也有所不同。对新增建设用地，土地取得成本包括土地补偿、安置费、地上附着物补偿费等费用;对已利用的国有土地，土地取得成本包括拆迁补偿费、安置费和税费等费用。土地开发成本主要是企业取得土地后，进行基础设施建设，如水、电、气、通讯和道路等建设费用，使其达到“七通一平”的条件。因划拨土地使用权的使用限制，在评估操作中一般不考虑土地增值。所以，划拨土地使用权价值构成包括土地取得费、土地开发费、相关利息及利润。
三、划拨土地使用权价值的评估方法
（一）直接评估法
直接评估法又称正算法，是直接根据土地平均取得和开发的成本计算土地使用权价值。依据相关计算公式可知，这种方法是以取得土地和开发土地所发生的各项费用之和为基础，再加上利息、税金、利润和土地收益来计算土地价格的方法。土地价格由土地取得费用、土地开发费用、利息、利润、税费和土地所有权收益累加构成。直接评估法的计算过程简单明了，易于理解和接受。由于土地所有权收益来源于“增值地租”，归国家所有，所以按直接评估法计算，“划拨土地使用权价格为土地取得费用、土地开发费用、利润、利息和税费之和”[3]。
（二）间接评估法
间接评估法又称倒算法，这种评估方法分两步计算土地使用权价值：首先采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等评估方法，“计算出一定期限、一定开发程度和容积率条件下出让土地使用权的价格”[4]。这个价格一般包括土地取得费用、土地开发费用和土地增值收益三个部分。然后，根据出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格之间的区别，倒算划拨土地使用权的价格。按间接评估法计算，划拨土地使用权价值等于出让土地使用权的价值与土地使用权出让金之间的差额。
（三）评估注意事项
1.划拨土地使用权抵押价值评估？应切合实际。划拨土地的面积一般较大，由于没有使用年限的限制，部分划拨土地城随着城市的开发建设进程，用途发生了明显变化。划拨土地使用权抵押存在诸多限制，评估过程比较复杂，价值测算难度较大。评估时应认识到，划拨土地使用权抵押贷款评估的目的是抵押物的变现能力，而不是该企业的偿还能力。应充分考虑评估风险。划拨土地使用权的抵押是一种比较特殊的经济行为，抵押前须经有关行政主管部门批准，抵押人、抵押权人与国土行政主管部门之间要签定土地出让协议，明确土地出让金数额。处置该划拨土地使用权时，面临众多不确定因素，还应缴纳相关税费。因此，在评估过程中，要全面考虑抵押期间的风险，贯彻谨慎评估原则，在测算完预期土地的价值之后，还应进行风险系数的修正。随着城市建设的全面铺开，城市规划面临较大调整。部分划拨土地的用途发生了较大变化，有的因地方政府招商引资的需要转变成商业用地，有的因棚户区改造而转变为住宅用地。这些改变了用途的划拨土地，很多都没有到土地行政管理部门办理相关变更手续，客观上造成了土地的规划用途、记载用途和实际用途之间的差异。
2.企业破产清算时，划拨土地使用权不能作为评估对象。划拨土地使用权是原始取得，作为土地所有权人的国家没有从中获利，企业使用土地时也没有支付相应对价，企业行使的是国家赋予的占有和使用的权利，对划拨的土地使用权并没有收益和处分的权利。因此，企业破产后，原划拨使用的对象缺失，划拨土地的依据当然不复存在，国家应按规定收回该土地。因此，划拨土地使用权不是企业的破产财产，不能作为估价对象。
参考文献
