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土地管理法对宅基地的规定范文1
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。
为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。
zuozhe:彭鑫
附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
土地管理法对宅基地的规定范文2
一、清理的范围、内容。
范围：全镇行政区域内所有村民宅基地、临时占地和企业占地。
内容：1、登记、发证情况。宅基地是否及时进行使用权登记、变更登记和注销登记，每处宅基地是否都有宅基证。临时占地、企业占地是否进行使用权登记、发证，临时占地、企业占地时效是否过期。
2、耕地占用税和契税征收情况。
二、法律责任。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省土地管理条例》、《河北省农村宅基地管理规定》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》和**人民政府20号文件“关于加强农村宅基地管理若干问题的暂行规定”，要求如下：
1、根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《河北省土地管理条例》第十六条，农村集体土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村村内闲置宅基地、空闲地所有权归集体所有，确需原有宅基的，按规定报批，否则一律收回，归集体所有，统一安排。
村周边空闲地、场院、坑塘、废弃地、林地等属集体所有，任何人不得私自乱抢、乱占，由村委会统一安排使用。
2、村民未经批准非法占用土地建住宅的（现有房屋没有宅基证），按《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、第七十七条，《河北省土地管理条例》第五十六条、第六十七条、第六十八条责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，并处罚款，罚款金额为非法占用土地每平方米十元以上三十元以下，确需宅基地的，按规定报批，占用村内空闲地的，批准面积为200平方米，每超一平方米收五元复垦费，证款壹佰元。
历史遗留的老房屋，没有办理宅基证的，按本条办理。
3、宅基地与宅基证不符的，超出面积每平方米罚款5—10元，限期拆除，确需宅基地的按规定报批，换证费壹佰元，证大房小的必须核实准确面积填表换证，换证费壹佰元。
4、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《河北省土地管理条例》第五十八条，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，是空心村的村庄，村外宅基地，原则上不予审批，确需办理的从一平方米起，收取10—15元复垦费，证款壹佰元，按规定报批。耕地一律不予报批。
5、严禁私自买卖宅基地，违者依据国家有关法律规定予以严肃处理，没收非法所得，并处罚款，对确需宅基地的按规定报批。宅基证换姓名，按新办证处理。
6、宅基证丢失的，按无证处理，重新办证。
7、越权或化整为零批准占用土地的批准文件无效，其土地按非法占地论处。
8、鼓励各村招商引资，兴办企业，养殖业，经镇政府勘察审核后，报上级管部门批准。没有经过上级土地主管部门批准，私自建企业、厂房的，根据《中华人民共和国土地法》规定，限期拆除，并处罚款每平方米10—30元，同时交纳土地占用税。
9、各村取土用土，必须向镇土地主管部门申请办理取工许可证，取土点设在坑塘、沟渠，严禁在耕地中乱挖、乱取土，违者恢复土地原貌，并处罚款每平方米15—30元。
10、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（87）国发第27号之规定，占用耕地建房或从事其它非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，农村居民所建住宅，税额为每平方米元，其它非农业建设的单位和个人每平方米为元，对单位或者个人获准征用或者起过两年不使用，按规定加征两倍以下耕地占用税。
土地管理法对宅基地的规定范文3
随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。
一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系
城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。
在我国的农村，土地是农村经济所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。
二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定
《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（199939号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见
最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
四、农村房屋买卖合同的效力认定
关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无权的人订立的合同，被人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的，未采用特定形式的无效。
目前，对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。
1、农村房屋买卖合同无效的几种情形
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；
无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。
非农村集体经济组织(来源：文秘站 ）的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。
2、农村房屋买卖合同有效的几种情形
农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。
已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
土地管理法对宅基地的规定范文4
关键词：农村宅基地 退出 补偿
一、农村宅基地退出补偿补偿概述
宅基地，常指农民依据法律规定取得的，用于其建造住宅及生活附属设施（附属设施包括厨房、厕所、禽兽舍、围墙内的庭院等）的集体建设用地。根据我国《土地管理法》相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地的退出机制的建立目的在于节约集约利用农村集体建设用地，保护土地尤其是耕地资源。农村宅基地退出有两种方式：一是由有权部门实施的村庄整治形式，这不会改变农民对宅基地的使用权。二是由政府部门主导的，鼓励部分村民放弃农村宅基地使用权，进而转变为城镇居民的退出，常见形式有城中村治理和宅基地换房两种模式。宅基地退出补偿机制设立的目的在于引导农民在一定条件下合理、资源退出宅基地。该补偿机制的对象主要是自愿到城镇购房或自愿以退出农村宅基地的使用权而搬入农村集体建设公寓房的农户。依据地方政府和农民情况不同，农村宅基地退出补偿按补偿方式有建设性补偿、实物补偿、货币补偿之分。
二、成都市农村宅基地补偿标准缺失的现状和考量
在确定成都市农村宅基地补偿标准考量因素之前，必须明晰国家在该方面的法律规定。根据我国《土地管理法》第47条的规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”目前各省市所推行的宅基地退出和补偿还处在试点探索阶段，其做法与补偿标准都根据自身情况作出了较为简略的规定，国家层面在农村宅基地的退出与补偿上缺乏相关配套政策与规范。从成都市农村宅基地的退出与补偿实际来看，其补偿标准缺失主要表现在以下方面：
1.缺乏农村宅基地退出补偿标准的具体法律规定
当前我国《土地管理法》没有专门针对农村集体土地房屋拆迁补偿的具体规定；但是如果按照《土地管理法》中规定的地上附着物的补偿标准给予补偿，与国有土地房屋拆迁补偿对比来看标准过低，难以被拆迁农民接受，这种现状不利于农民合法权益的保护和拆迁工作的顺利开展。随着我国《物权法》实施后，农村宅基地的使用权得到更充分的保障，但是该法在农村宅基地退出方面并没有做出实质规定，无论是退出程序、补偿原则还是被退出公民和法人的实际利益如何救济等现实问题，农民住房的财产权难以得到合理保障。
2.缺乏统一的宅基地置换标准
成都市在关于宅基地换地、换房等产权置换标准中缺乏统一的政策规定，各区域置换标准差别较大。较为普遍的做法是以旧宅基地置换规定面积的宅基地自建住房或以成本价购买新区规定面积的集体产权住房。但是在旧宅基地面积的认定上标准不一，住宅的附属设施，比如农户庭院是否属于旧宅基地面积，如果农民自有的住宅面积超过规定的旧宅基地面积时如何处置都是急需解决的问题。
三、完善成都市农村宅基地退出补偿标准的建议
1.完善农村宅基地流转市场
在中国农村，土地是农民生存和发展的根本。当前我国法律并没有对宅基地流转、转让和出租放开禁令，依附于农村宅基地的用益物权不能得到充分实现，闲置的农村宅基地无法在市场上进行流转和退出，一定程度上制约了农民向城市流动，这也是对国有财产的闲置和浪费。当前农民为了有效实现自有宅基地的财产权益，宅基地的流转现象逐渐普遍起来。据相关调查显示，成都市部分村镇的宅基地流转案例约占宅基地总数的8%左右，部分地区甚至达到30%左右。农村宅基地的私下流转，使农民获得了收益，但是这种行为缺乏法律保障，一旦发生纠纷，交易双方的利益将受到损害。在这样的情形下，要逐步完善农村宅基地流转市场，从法律上逐步放开农村宅基地流转的严格态度。
2.明确地方政府角色，引导农村宅基地自动退出
农村宅基地退出要求地方政府要明确自己的角色，宅基地退出补偿应在农村集体经济组织和农民间进行合理分配，地方政府对宅基地退出的收益不享有利益。将地方政府界定为“服务提供者”的角色，远离宅基地退出收益，能减少“土地财政”，减少土地违法行为。在宅基地退出中以以现金或实物补偿的方式，让农民真切感受到经济利益和生活的改善，引导农民积极配合新农村建设和土地整治工作，逐步改变旧农村脏乱差的面貌，加快新农村建设的步伐。
3.农村宅基地退出的合理补偿机制
在建立农村宅基地退出的合理补偿机制的过程中，一方面必须依据宅基地的住房保障功能，同时要考虑宅基地使用权的经济功能。对宅基地退出的补偿不能一刀切，必须依据具体情况区分对待。补偿方式应该有一次性补偿和永久性收益分配权补偿两种方式。当然确定不同类型宅基地的补偿标准必须非常谨慎，标准过高，将导致地方政府无力承担；标准过低，又无法调动农民退出宅基地的积极性。有观点认为，以宅基地使用权人放弃宅基地在城镇或社区新村获得相当住房保障为标准进行补偿，这是比较符合成都市当前实际情况的。
参考文献：
土地管理法对宅基地的规定范文5
关键词：宅基地；使用权；流转；现状；弊端
本文系河北省社科联项目“河北省农村宅基地使用权流转问题调查研究”（项目编号：201303187）的阶段性成果
中图分类号：D922.3 文献标识码：A
原标题：农村宅基地使用权流转现状及存在的问题分析
收录日期：2013年9月30日
宅基地使用权制度是我国特有的一项用益物权制度，宅基地作为中国农民的社会福利保障，是农村稳定的基础支撑之一。由于宅基地使用权具有无偿性和无期限性的特点，国家规定了宅基地使用权的一户一宅制度。然而，随着城乡一体化进程的加快，外出务工农民逐渐增多，出现大量闲置住房和“空心村”，这些闲置住房催生了宅基地流转的隐形市场。但是，受我国现有法律、法规的约束，农村宅基地使用权交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。与此同时，农村宅基地占地面积逐渐增加，一户多宅、超标占地现象相当普遍，许多宅基地没有合法的确权证书，加上宅基地分配及置换过程中的违规操作，引发的矛盾日益增多。农村宅基地使用权流转的立法与现实间存在着很大的分歧，隐形市场大量的宅基地非法交易带来了种种社会隐患。
一、宅基地使用权立法现状
宅基地使用权流转制度散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等，具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少，并且大多只作原则性规定，其内容笼统模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。
首先，根据我国《宪法》规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。也就是说，根据我国宪法精神，宅基地的所有权归集体所有，农民私有住房是依附在集体所有的宅基地上，其房屋的转让必然会受到宅基地转让的制约。
其次，《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”这无疑给今后宅基地使用权制度改革预留了空间。
再次，《土地管理法》明确了“一户一宅”制度，《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，实行一户一宅，是从保护耕地、抑制土地投机的角度考量，同时也是宅基地公有制性质的体现。该法还规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。对于该规定，有学者认为，本条的本意是为了限制宅基地的买卖和出租，并非从法律上允许农民出卖出租宅基地。大部分学者认为，根据该规定农民可以出卖、出租宅基地，但是仅限于在城镇居民之外的主体间流转。在具体实践中，由于理解上的不同，各地对于宅基地出卖、出租对象的规定也是不尽相同的，有的允许针对所在乡镇范围内的农民，有的仅允许是本村村民。
此外，《担保法》第37条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，从而否定了农民对宅基地享有的抵押权。其本意是为了维护农村土地集体所有的性质，维护农民合法权益。避免农民抵押自有住房后因无力偿债而失去容身之所。然而，这在一定程度上削弱了农民的融资能力，限制了农村经济的发展。
二、宅基地使用现状
1、农村宅基地空置率较高。近年来，随着经济的不断发展，许多富裕起来的农民尤其是市郊的农民改变了世世代代务农的习惯迁居到了城市并购置了商品房，他们留在农村的宅基地，不能通过合法途径流转，集体组织也没有权力回收，因此就闲置了下来。
农村宅基地一直是村集体以户为标准无偿划拨给农村使用，农村子女长大后会分户生活，产生的新户就将分到新的宅基地，而父母去世后这些子女还可以继承父母留下的宅基地，自然形成了一户多宅、部分宅基地空置的现象。同时，由于宅基地管理混乱，审批手续不严格，造成超标占地、一户多宅。
2、存在空心村现象。随着新农村建设的不断深入，加之农民对路边房屋价值的认识增强，农村住房向村外扩张现象愈来愈严重，村民花钱在公路沿线和村庄购买了宅基地，导致村内的宅基地空置，这就形成了内空外延的用地状况，即所谓的“空心村”。一方面村庄内这些空置房长期没人居住，缺少管理、年久失修，日晒雨淋后大多变为危房，成为危机群众自身安全的一大隐患；另一方面由于新增宅基地来源多为村庄耕地，村庄内却存在大量空闲宅基地，造成了土地的双重浪费。
三、宅基地使用权流转现状
由于现有法律对农村宅基地使用权流转持限制或禁止态度，而农民又有宅基地流转的意向和需求，因此宅基地流转大多呈现地下隐形流转，暗中交易。并且农村房屋流转的形式多种多样。位于市郊或城中村的宅基地使用权流转比较活跃，以出租、买卖方式居多，在较为发达的地区，也有以自有房屋入股参与经营；有以自有房屋抵押进行融资，等等。位于远离市区的农村宅基地，以空闲空置发生转让居多。转让有的以书面合同方式，有的仅有口头合约；在证明方式上，有的通过中间人证明，有的通过村委会备案；在流转主体上，双方为熟人或者经过中间人介绍进行交易的居多。大部分农村宅基地使用权流转都处于暗箱操作状态，流转往往是私下交易，土地管理部门很难掌握具体交易底数，国家对农村房屋流转的掌控处于失位状态，由于缺乏监管，往往留下许多矛盾和后遗症，也会使大量的土地资源得不到合理利用，造成资源的流失与浪费。
四、现行宅基地流转制度的弊端
1、因买卖拆迁私下流转产生的社会矛盾日益增多。由于宅基地使用权流转隐形市场存在，私下交易的现象时常发生，这样就出现一些突破法律底线的流转，不受法律的保护，而交易的产权不明确从而导致市场混乱；其次，由于修路、拆迁、房价快速上涨等产生的利益落差，导致交易一方对原先的交易行为产生悔意，产生背信行为，到法院要求法院确认房屋交易行为无效，而相关法律的缺失，导致矛盾不能得到有效解决，产生社会隐患。
2、阻碍城乡一体化进程。法律对农村宅基地流转的限制，无疑客观上隔绝了城乡一体化，使这种法律的约束成为城乡一体化发展的瓶颈之一。现在的农民可以进城买房，而城市人就不可以到农村买一块地建房，这无疑是与城乡一体化相违背的。另外，由于空置宅基地不能通过合法途径买卖，农民在城市另行购置房产较为困难，因此往往是城市中赚来的钱带回农村建房，这种将农民绑定在土地上的政策，阻碍了其向城市永久性迁移，使城镇化进程受阻。
3、削弱农民融资能力。随着农村经济的发展，许多农民在脱贫致富，扩大生产规模时，遇到资金短缺的问题，不得不向亲朋好友借款或向银行贷款，而贷款最有效的办法就是用不动产抵押贷款。由于法律对宅基地抵押进行了限制性规定，所以大部分金融机构不愿意设定农村住房抵押贷款，严重削弱了农民的融资能力。
4、不利于村庄整体规划。由于大量闲置和空置的宅基地不能流转和有偿使用，而这些宅基地又是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，形成空心村。村集体对这些宅基地束手无策，村庄规划的实施无法有效开展，也就不能促进农村住宅产业化，也使村庄建设丧失有利时机。由于空心村的存在，以及村民对公路沿线房屋价值意识的增强，新的宅基地不断向村庄扩张，住宅分布比较零散，宅基地与农用地杂乱分布，宅基地形成不了规模，用地浪费较多。不利于村庄的政体规划、布局。这与推进社会主义新农村建设背道而驰。
5、造成耕地的浪费。闲置宅基地以及“空心村”的大量存在，造成了土地资源的极大浪费。一方面是农民闲置住宅不能转让、集体组织也不能回收和复垦，造成土地大量闲置；另一方面由于农村子女长大后要和父母分户，分户后就会产生新的宅基地需求，宅基地需求不断增加，许多村庄出现无处建房现象，土地管理部门被迫在有限的耕地指标中切出一部分来解决缺房户的建房问题。此外，由于一些村庄宅基地无限度地向发展，没有统一规划，宅基地资源很难集约化利用，造成宅基地利用率不高。
五、结语
对宅基地使用权流转的限制性规定在一定时期内对保障农民居者有其屋、保持农村稳定、巩固农村基层政权起了不可低估的历史性作用。然而，当前农村住房及宅基地的财产功能已经远远超过其社会保障功能。农村宅基地使用权流转的隐形市场的客观存在，是我们不应当躲避的问题，与其遮遮掩掩，不如将其纳入规范化、制度化轨道，进行科学的疏导和规范，使之健康发展。
主要参考文献：
[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005.4.
土地管理法对宅基地的规定范文6
原告：周付山，男，1960年4月出生，汉族，住唐河县源潭镇张楼村委第19组、农民。
被告：河南省唐河县源潭镇人民政府。
法定代表人：柴新阁，镇长。
第三人：李万明，男，1962年5月出生，汉族，住唐河县源潭镇张楼村委第19组，农民。
第三人李万明于1984年结婚，1985年与父母、兄弟分家，无住宅。1988年3月申请建房，经组、村同意，按照规划批建在该自然村一排6号位置上。源潭镇政府审查后于1988年3月21日给其颁发了源准建字2949号准建证。该位置属原分给原告场地的一部分，1984年村镇规划时被规划为宅基地。其他村民陆续在其周围按规划建起房屋，形成新的村落。经现场勘验，该位置属空闲宅基地。原告周付山家6口人、有一处宅基地，也申请建房，经村组同意规划在该自然村三排4号的位置上，源潭镇政府审查后于1990年5月14日给其颁发了源准建字5007号准建证。
1988年3月底，第三人建房施工时，原告以此宅基地应由其优先使用为由进行阻拦。1990年5月原告取得5007号准建证后仍阻止第三人建房，村组及镇政府多次调解无效，第三人一直不能建房。1996年10月6日第三人向源潭镇政府提交申请，要求处理。源潭镇政府根据上述事实，依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第三十八条、《河南省（土地管理法）实施办法》第十三条、第四十七条的规定，作出处理决定：李万明符合申请宅基地建房条件，应按“源准建字2949号准建证”指定位置建房，任何人不得干涉，周付山应按“源准建字5007号准建证”指定的位置建房。
周付山不服，于1997年4月18日向唐河县人民法院提起行政诉讼。原告诉称，第三人李万明家二口人原拥有一处住宅，房屋四间，不符合申请宅基地建房条件。其准建证是骗取的，有经办人尹中祥、张运亭的证言证实。被告批给第三人建房的位置不属集体空闲地，而是原告的场地，原告在此种有树，即使是依规划变成宅基地，原告应优先使用。因此，被告人所作的处理决定认定事实错误，证据不足，请求依法撤销或变更，并要求被告收回李万明的2949号准建证。
审 判
唐河县人民法院审理认为，第三人李万明婚后三人无住宅，符合《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十六条第一款规定的申请建房条件，所领取的准建证是由本人申请，组村同意，被告审查后核发的，程序合法，具有法律效力。原告诉称第三人准建证是骗取的所提供的证言与办证的事实相矛盾。其理由不能成立，不予支持。第三人在领取到准建证后就拥有对该宅基地的使用权。一排6号的位置属1984年规划的宅基地的范围，周围已建好房屋，形成新的村落，属集体的空闲宅基地，对于集体的空闲宅基地被告有权处置。虽原告亦符合申请建房条件，但在获得准建后仍干涉他人建房毫无道理。被告源潭镇人民政府依据《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第三十八条，《河南省〈土地管理法〉实施办法》第十三条、第四十七条的规定，作出的源政（1997）1号处理决定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，于1997年6月3日作出判决如下：
维持被告源潭镇人民政府1997年1月25日作出的源政（1997）1号《关于李万明、周付山宅基地纠纷的处理决定》。
周付山不服一审判决，以（1）争议之地是责任田，不是空闲地；（2）规划图中标示各宅位置编号顺序混乱；（3）程序不合法为由，向南阳市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为：第三人李万明申请建房，符合条件，程序合法，建房位置属于村内空闲地。周付山虽申请在前，但村里报镇里审批时间在李万明之后，镇里批准其在其他位置建房并无不当。周付山取得准建证后仍干涉他人建房的行为是错误的。周付山的诉讼请求理由不充分，证据不足，一审法院判决维持源潭镇人民政府1997年1月25日作出的源政（1997）1号《关于李万明、周付山宅基地纠纷的处理决定》是正确的。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，该院于1997年9月20日作出如下终审判决：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费70元由上诉人周付山负担。
评 析
