前言：中文期刊网精心挑选了农村宅基地确权法范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
农村宅基地确权法范文1
中图分类号： P216 文献标识码： A
一、前言
近年来，低空摄影测量法应用极为广泛，与传统的测量方式相比，低空摄影测量具有机动灵活、高效快速、精细准确、作业成本低、适用范围广、生产周期短等特点，能够快捷的获取到所需的图像，有效的提升生产效率，降低工作人员的劳动强度。
当前，全国范围内正在集中开展农村宅基地使用权的确权登记发证工作，若采用传统的数字测绘方法将会是一项费时费力的巨大工程。为了快速精确地完成农村宅基地确权登记发证工作，应用低空摄影测量方法是一个不错的选择，下面具体分析无人机低空摄影测量在本项工作中的应用方法和具体流程及应用效果，以提高其应用水平。
二、农村宅基地的调查流程和对相关科学技术的运用
1、地籍调查。这个调查大致可按照以下几步进行：前期准备、土地权属调查、地籍测量、验收数据并进行分析整理归档以及放入数据库保存等。
（1）前期准备这过程比较简单，主要是对调查区的确定，并准备好相关的工具和用品，以保证任务的顺利完成。
（2）地籍测量。《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）规定界址点的测量中误差为±5cm,应用低空摄影测量方法很难满足界址点的精度要求，因此，界址点的坐标数据还需要采用传统的图根测量+全站仪极坐标法来采集。
（3）土地权属调查。权属调查需要深入农户家中与农民打交道，在已经测量完成的村庄地图上标注户主姓名，收集户主的身份证、户口本及其他有效证件，逐一审核是否符合发证条件。符合发证条件的宗地，现场指界，丈量界址边长。界址点用油漆、界桩或者其他的标示划分具体的土地归属，这环节关系到农民的切身利益，也是矛盾所在，所以必须现场指界，并保证该土地的权利人与相邻的土地使用者均到现场。为了保证其法律效力需要双方在地籍调查表土地归属协议书上签字盖章，产生法律效力，不得更改。
（4）建立数据库，将数据归档。这需要专门的数据建库软件，来对数据进行存储，并绘制新地图，然后打印证件，完成此步骤。在这步中我们要利用计算机的相关软件系统，来进行数据入库和填写调查表。
（5）检查和验收。这个过程，可简练概括为“三检一验”制度，包括调查员的自我检查、调查组之间的互相检查、作业单位的专项检查以及国土资源部门组织的检查验收。
三、低空摄影测量方法在农村宅基地确权登记发证工作中的应用优势分析
1、地籍图测绘方法的优势分析
地籍图测绘方法主要有全野外数字测量成图、数字摄影测量成图。全野外数字测量是在已知控制点上架设全站仪或GPS接收机，同时采集测站点与界址点、地形点、其他细部点之间的距离、角度等数据或直接采集界址点坐标；将其自动传输到电子手簿、IC卡或便携式微机记录，现场绘制草图。内业借助计算机及其配套的数字测图软件，通过数据处理和图形编辑生成数字地籍图。而低空摄影测量法是指在界址点坐标全部采用解析法外业实地测定，地物点及其他要素的平面位置采用低空摄影测量法施测，作业员主要在像片上进行量测和解译，无须接触被测物体本身，很少受自然和地理条件的限制。二者比较，全野外数字测量法要架设全站仪或GPS接收机，同时采集界址点、地形点、其他细部点等，再加上宅基地现状对地形要素测量的影响，使之过程繁琐、施测困难。
2、生产效率优势分析
无论是采用全野外数字测量法成地籍图，还是采用低空摄影测量法成地籍图，其最终地籍调查成果都是一致的。作者结合工作实际，对两种方法进行了比较。在面积为0.3平方公里的行政村内进行宅基地调查，全野外数字测绘地籍图，一个班组（3个人），15个工作日，才能完成，而采用低空摄影测量法，一个班组（3个人），5个工作日就可以完成，由此可见，低空摄影测量法较全野外数字测绘法，在生产效率上有很大的优势。
3、生产经费节约分析
降低组成项目成本的费用，节约各项费用的支出，除了狠抓企业管理外，应制定先进合理的施工方案。那么，选择低空摄影测量法就是一种比较合理先进科学的施工方案。在实际工作中，采用低空摄影测量法对一个行政村进行地形、地籍图测量，一个班组3个人，只需5个工作日就可以完成。如果采用全野外数字测量，一个班组3个人，需要15个工作日才能完成，由此产生的工人工资、材料费、运输费、直间接等总成本将远远超过采用低空摄影测量法的总成本费用。所以，笔者认为采用低空摄影测量法可以较大的节省项目生产经费和财政投入，保证企业的良性循环，提高市场竞争力。
四、无人机低空摄影的实施
1、项目调研：项目进行前测绘区的无人机低空摄影数据用于前期测绘区的选择和分析；
2、项目工程范围划定，利用无人机获取的数据，测绘地区的经纬度、地形地貌等情况，可借助地形图、遥感影像辅助完成，进行工程范围精细划定，减少投资；
3、制定低空摄影拍摄计划，无人机低空摄影具有高度的自动化，可自动设置飞行航测计划，多提供DOM成果，农村集体土地登记确权发证工作是国家重点工程，无人机低空摄影数据可以检测工作进度、质量；4、执行作业，无人机低空摄影过程是实时可见的，拍摄完成后如有需要可立即重拍；5、数据处理，农村集体土地测绘完成后，通过无人机低空摄影采集的数据可生成DEM、三维正射影像图、三维倾斜影像、三维景观模型、三维地表模型等三维可视化数据，绘制等比例尺较大的地形图，辅助农村集体土地登记确权发证工作的计算及核对。
需要说明的是，无人机低空摄影数据采集后的生成过程中需对数据影像进行畸变纠正。例如：空中三角测量（使加密精度更可靠），微分纠正，制作DOM、生成正射投影，获得整个测区的DEM数据，选出参照影像对整个测区所有影像进行匀光、匀色，使整个测区颜色均匀、色调一致，并对图形上的土质、水系、道路、居民等属性信息进行纠正，制作完成以后需对DEM、DOM成果进行100%检查，并进行成果整理。
4、测量精度比较
为了验证无人机低空摄影法测量地物的精度，我们使用全站仪对村庄内各地物进行了全野外数据采集，并视其为真值。无人机低空摄影测量的数据为量测值，较差=量测值-真值。剔除粗差后的宗地界址点、地物点和边长精度比较情况分别见表1、表2和表3。
表1 宗地界址点精度比较
误差区间/cm 点数/个 频率/％
≤5 20 17.5
5＜≤10 29 25.4
10＜≤15 41 36
15＜≤20 22 19.3
20＜ 2 1.8
合计 114 100
中误差=±√∑²/n=±0.121m
表2 地物点精度比较
误差区间/cm 点数/个 频率/％
≤5 14 7.7
5＜≤10 55 30.4
10＜≤15 79 43.6
15＜≤20 30 16.6
20＜ 3 1.7
合计 181 100
中误差=±√∑²/n=±0.119
表3 边长精度比较
误差区间/cm 点数/个 频率/％
≤5 12 11.1
5＜≤10 33 30.6
10＜≤15 42 38.9
15＜≤20 19 17.6
20＜ 2 1.8
合计 108 100
中误差=±√∑²/n=±0.111m
4、测量精度比较
通过全野外数据采集和无人机低空摄影测量两种测量方法的比较结果（表1―表3），地物点的平面位置中误差和间距中误差均在设计要求范围之内，满足规范要求。但是界址点的测量中误差达到±12.1cm，远大于±5cm的精度要求，因此无法满足界址点的精度要求，界址点的测量还必须利用全站仪进行实地测量。
五、结束语
通过对低空摄影测量方法的作业过程、测量精度及生产成本等分析可知，低空摄影测量法应用于农村宅基地确权登记发证工作中，可以大大提高农村宅基地确权登记发证工作的效率，尤其是对于农村居民地院落内部的地物，全野外采集时很难测量，而采用低空摄影测量可以比较方便的测绘，地物错漏少，提高测量准确性，值得推广和研究。
参考文献：
[1] 李兵，岳京宪，李和军.无人机摄影测量技术的探索与应用研究[J].北京测绘，2011（1）.
[2] 陈凤.基于无人机影像空中三角测量的研究[D].东华理工大学，2012.
农村宅基地确权法范文2
一、城乡一体化背景下农村宅基地退出的困境
农村宅基地的退出，对于减少农村宅基地的闲置和浪费现象，促进农村土地资源的整合和节约，具有较为重要的理论和现实意义。但在实践中，农村宅基地的退出还面临着许多障碍需要妥善解决，才能有效保障农村宅基地的顺利退出。
（一）管理制度的滞后与虚置
我国现有的宅基地管理制度在维护土地公有制、保障广大农民的居住权和保护耕地等方面发挥了重要作用，但在城乡一体化加速发展背景下，也面临着问题：一方面是制度滞后，我国专门针对于农村宅基地管理的法律和制度很少，宅基地退出缺乏明确的依据和程序，目前主要有《土地管理法》和少数相关的实施意见，相配套的制度和措施也不够完善，尚未形成有机的管理制度体系；另一方面是制度虚置，主要表现为宅基地的使用审批制度和监督工作执行得不够严格，禁止城镇居民到农村购置宅基地的规定形同虚设，以及宅基地在特定情况下被收回的规定未得到执行，一些地方甚至打着“深化改革”的旗号，擅自突破法律的规定。
（二）运行程序的繁杂与低效
城乡一体化进程中，我国农民宅基地利用方面出现了闲置、一户多宅等突出问题。这些问题的出现在一定程度上也和我国农民宅基地相关处置办法有关。城镇化和工业化的发展促进了进城务工和落户城里的农民数量的增加，但是相对应的农村宅基地空置数量也在随之增加。部分农民有意愿置换或退出宅基地，但是我国的农村宅基地的审批制度采用村、乡、县三级，程序繁杂琐碎，办理流程长。对于置换和流转宅基地的程序更是复杂和繁琐，加之一些地方存在工作程序不透明，乡村干部以权谋私、故意刁难等问题。这些都使农民觉得力不从心，也不愿意走这些繁琐的程序，不利于对农民宅基地的顺利退出，更不利于城镇化的发展。
（三）处置监督的缺失与无序
在我国现有的管理制度下，农村宅基地的所有权是归村集体所有的，但是宅基地的审批、使用、征收等方面的问题又是由县乡政府集中管理的，即政府实际上对农村宅基地问题具有较大的管理和处置权。政府对农民宅基地管理和处置方式很多，如对农村宅基地的征收、对农民宅基地取得和转让等的审批、对农民宅基地建设和使用的规划、对农民宅基地退出的补偿等。但是在这些过程中由于国家对这些方面的工作，相关制度和程序缺少具体而明确的规定，加上农村范围广，和基层政府工作透明度不高，以及农民本身的民主法治观念淡薄等原因，造成了农村宅基地管理和处置过程的监督较为乏力和无序，容易导致农民权益的受损。
（四）权益保障的乏力与混乱
农村宅基地承载着农民的庭院农业经营、农民的生存居住保障、低成本的生活方式等功能，农村宅基地退出关乎农民的切身利益。农民参与宅基地退出意味着原有生产生活方式的放弃，如何保障宅基地退出中的农民合法权益是宅基地退出必须面对的问题。现实实践中，由于我国对农民宅基地的退出等的补偿机制尚未健全，加上政府在处置农民宅基地时受到的监督不足。一些地方的政府强制征用和回收农民的宅基地并仅给予少量的补偿，一些地方政府甚至参与农民宅基地退出的增值收益的分配。另外，国家还没有系统的农民宅基地退出权益保障和维权机制，加上农民的维权意识较为淡薄，对有关维权的知识和路径了解相对较少。
（五）思想观念的影响与束缚
农村宅基地是我国土地制度有的概念，它作为广大农民安身立命、实现“居者有其屋”的重要支点，对维护农民的基本生存权和确保农村社会稳定发挥了积极的作用。在城乡一体化进程中，农村宅基地退出还受到一些思想观念方面的束缚和影响。一方面是传统的乡土观念的影响，即将农村作为自己家族的根基和本源，认为即便已经在城市安家落户，也不能丢弃农村的“老家”，甚至认为动了老家的房子就是动了家族的“根基”，从而导致了农村宅基地的闲置甚至荒废；另一方面是传统的“落叶归根”思想的影响，即作为农村出生和走出去的人，去世之后一定要葬在祖坟、回归故土，而宅基地恰恰就是送终的“仪式”所在地。
二、城乡一体化背景下农村宅基地退出的对策
农村宅基地退出是我国经济社会发展的客观趋势和必然要求，在加速推进城乡一体化的现代化进程中，如何构建科学合理的农村宅基地退出机制，已经成为深化农村土地制度改革、打破城乡二元分割局面的关键环节。
（一）推进农村宅基地的确权登记
推进农村宅基地确权登记是实施宅基地退出的前提和基础。作为对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证的特定过程，农村集体土地确权登记是解决农村集体土地权属纠纷、落实耕地保护制度和节约用地制度的重要措施。在城乡一体化进程中，要继续推进农村宅基地的确权登记，要确认到每一个具有所有权的农民，强化农民的土地物权意识，进一步明确村集体、农民与宅基地之间的产权关系，进一步调动农民土地流转的积极性，这不仅可以方便农民便捷和高效地退出宅基地，同时也可以有效减少土地矛盾和纠纷的发生。
（二）加强宅基地退出的制度建设
加强制度建设是保障农村宅基地退出有序化和稳定化的基础性环节。当前我国尚未出台专门针对农村宅基地管理方面的法律法规，对农村宅基地的管理主要参考《土地管理法》、《物权法》和《城乡规划法》，造成宅基地退出缺乏明确的法律依据。为此需要制定相应的法律制度，对农村宅基地退出的条件、补偿的办法、运行的过程、退出宅基地的管理等问题做出明确的规定，为各地区农村宅基地的退出提供统一的和规范的制度参照，从而减少各地因为制度差异较大而带来的管理混乱、退出无序和补偿不一等方面的问题和矛盾，使宅基地退出有法可依。
（三）做好宅基地退出的政策宣传
做好政策宣传是强化政策客体认知、减少政策执行阻力的重要保证。广泛的政策宣传是保障农村宅基地退出有效性和有序性的前提和基础。农村宅基地退出是一项涉及主体众多、构成内容复杂的系统过程，不仅涉及到政府土地管理部门、村级自治组织、村民个人等多个主体，而且包含了退出的条件、面积的确定、补偿的标准、过程的监督等诸多方面的内容。因此，必须做好宅基地退出方面的政策宣传，不仅要使农村居民明确宅基地退出的目的和意义，还要使之明确宅基地退出的条件、过程和程序，以及自身宅基地退出后的经济补偿和生活保障方式。
（四）强化宅基地退出的过程监督
强化过程监督是推动宅基地退出、保障农民合法权益的重要途径。农村宅基地的退出不仅意味着农民对宅基地使用权的放弃，也意味着村集体土地资源的扩增。在此过程中，还涉及到土地行政管理部门对宅基地面积的确认和财政部门对农民退出宅基地补偿的确定。在城乡一体化进程中，为保证宅基地退出的有序进行，必须加强对宅基地退出运行过程的监督，并加强宅基地退出的信息公开，保证村级组织对退出宅基地的和合理利用和科学管理，保证土地行政管理部门和财政部门有效行使职权，防止权力滥用和权力寻租，使宅基地退出的过程公开透明。
（五）完善宅基地退出的权益保障
保障宅基地退出的农民的合法权益是维持农村稳定、促进农村发展的关键。农民参与宅基地退出意味着原有生产和生活方式的放弃，如何促进宅基地退出后的农民向市民生活的有效转变是推进城乡一体化发展中的重要议题。为此，需要完善宅基地退出后的农民的权益保障。对于退出宅基地的农民，一是要完善经济保障，确保农民获得公平的补偿；二是要完善身份保障，实现农民身份的市民化；三是要完善就业保障，加强农民就业技能的教育和培训并提供信息和机会；四是要完善社会保障，促进城市居民和农村居民在医疗、养老和教育等方面的均等化。
（六）保证退出宅基地的有效利用
农村宅基地确权法范文3
关键词：宅基地 使用权 流转
对于农民而言，农村宅基地是其从农村集体经济组织中获得的一项重要财产，是建设村民房屋的载体，是其拥有的为数不多的基本生产生活资料。受现行法律的约束，农民拥有的宅基地是无法进行合法流转和公开转让的。这一规定将土地和劳动力全部束缚，既不利于推进河北省城市化进程，也不利于有效合理地实现城乡统筹规划。因此，如何处理农村宅基地的流转是我国城市化进程中必须高度关注和解决的一个社会问题。
一、我国农村宅基地使用权流转的现状
（一）宅基地管理混乱，规划缺位
伴随农村经济的发展和农民生活水平的稳步提高，农村地区的“建房热”正愈演愈烈，农村土地利用面临着宅基地管理不到位、难调协的问题。由于土地管理措施不到位，宅基地流转制度和程序不规范，很多农民建设新宅后，就将原有的宅基地废弃，但该宅基地上的房屋却并未被按要求拆除，更不会进行退耕。而且目前虽然国家进行新农村建设的文件接连出台，但各地以“拆旧建新”为主要模式的新农村建设仅仅处于起步状态，村镇规划相当混乱。没有相关责任主体对村内的空闲地和旧宅基地进行及时地收回、开发、整理，并且由于缺乏约束机制，这些废旧宅基地依然长时间由原户占有，这对农村土地的使用秩序造成了不良影响。
（二）宅基地闲置严重，利用效率低下
调查发现，多方面的因素造成农村宅基地闲置现象严重。首先，一户多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有无偿无限期性，基于对宅基地上的房屋的合法继承关系，农民在申请到一处宅基地之后又通过继承关系合法获得另一处甚至两处宅基地的情况并不少见。其次，缺乏闲置宅基地收回制度，只能任其闲置。由于法律禁止宅基地使用权流转，农民对于多余的宅基地及其房屋无法通过市场进行转让，且管理措施不到位，没有相应的回收机制，这些多余的宅基地及其房屋也只能被迫闲置起来。
（三）流转无法可依，宅基地隐形交易屡禁不止
调查发现，在一些城市的城郊地区，因农民与市民需求互补、经济利益的驱动等原因，宅基地出租、抵押、买卖等各种形式的流转已然大量存在，甚至已经形成了以自发流转为特征的农民宅基地流转的地下市场。但在这些隐形交易过程中，由于缺乏法律规范，无法可依，无论是买方还是卖方，其利益都得不到法律的保障，因此产生的法律纠纷不断。其间政府也曾多次出台相关政策禁止农村宅基地的流转，但政策的实施并未达到理想的效果。
二、阻碍我国农村宅基地使用权自由流转的因素
（一）我国现行立法对宅基地使用权流转设置了诸多障碍
我国一直奉行土地用途管制制度，从城乡二元社会体制出发，为维护社会稳定、保护农民既得利益，制定了许多限制宅基地流转的政策。我国《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。1998年《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。同时，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的通知》中规定，禁止城镇居民购置宅基地，禁止为城镇居民购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这些法律法规在制度层面一直遵循限制农村宅基地流转的基本原则，没有实质性的突破与创新。
（二）我国农村宅基地产权不明晰
农村宅基地市场是一个迫切需要明晰和完善产权的市场，宅基地产权完整是农村土地流转市场建立的基础。宅基地产权明晰与使用权市场化流转能减少交易费用，节约交易成本，促进合作和交易的产生。但我国农村宅基地产权虽然在构成上进行了土地所有权、农民的使用权的划分，但是相互之间的界定界限模糊，所有权的代表者是哪一级行政组织也并不明确。
（三）我国宅基地使用权流转市场体系不健全
宅基地流转市场化的意义在于其能够对产权提供有效的保护、进而激励产权所有者更好地利用和保护土地资源达到我国流转土地的目的。但是目前宅基地使用权流转市场信息服务体系不健全，缺乏相应的中介组织。流转信息不畅通造成买卖信息不对称；缺少科学的对农村房屋特别是对宅基地价值的房地产估价体系，影响了宅基地流转市场的公平交易；没有独立的档案管理机构，使得流转的风险进一步加大。
三、实现我国农村宅基地使用权顺畅流转的制度建设
（一）通过立法赋予农村宅基地使用权自由流转的权利
现阶段，想要实现宅基地使用权自由流转，必须通过法律加以确立。目前我国《物权法》对有关农村宅基地流转的问题虽有专章规定，但内容简要，其主要规定其实在《土地管理法》及相关的配套法规中，但这些法律制度的位阶比较低，并且与其他法律法规之间存在相互矛盾之处，如“一户一宅”的规定与财产继承的现实之间的冲突等。所以要使农村宅基地使用权实现自由流转，必须首先通过立法改变当前现状，制定上位法统一下位法，确立宅基地使用权可以自由流转的原则。
（二）建立农村宅基地强制登记制度
明晰的产权界定有利于物的流转的实现。因此，对农民拥有的宅基地，如果符合规定面积标准的，应予以确权登记。通过严格界定宅基地四至边界和产权性质，为宅基地使用权的规范流转奠定物质基础。具体可由基层国土资源管理部门负责对本地宅基地进行逐户逐宗核查清理，在核查过程中，对符合用地条件且未超出规定面积的如实登记，并发给相应的宅基地使用权证书。对那些超出规定面积或无正当理由多占的宅基地则不予登记，要求当事人限期归还。普查结束后，国土资源管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，进行存档，以便日后监督和管理。
（三）建立完善的农村宅基地使用权转让规范和相应的管理制度
一套完整的农村宅基地转让程序应该包括转让价格评估、转让期限规定、村集体经济组织审核与政府的批准等几个方面。基于农村宅基地价格在评估和认定上存在特殊性，因此在转让价格的确认上，应该建立交易价格核准制度。只有核准制度才能保障交易的安全正常进行，有效防止农村宅基地流转中的投机和权力寻租行为的出现。同时通过建立宅基地的转让期限管理制度，规定宅基地的使用期限以及在使用期内的转让才具有合法性。再辅之以宅基地闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限后，需要每年向所有权主体缴纳一定数额的宅基地闲置费，从缴纳土地闲置费开始，达到一定期限，所有权主体可以无偿收回该宅基地。以科学的制度促进宅基地使用权的有效流转。
（四）建立独立的政府机构组织协调
农村宅基地的自由流转是我国现行农村宅基地管理制度的一项突破性尝试，涉及政府、农村集体、农民等方方面面的利益，需要进行大量的工作以及各个环节的共同努力，因而必须有相应的政府部门牵头进行。各级政府可以成立一个自上而下垂直管理的专门机构来负责和协调各方面工作，针对农村宅基地流转过程中出现的问题及时总结经验，将“保持集体所有、允许上市转让”这一改革模式逐步完善。
农村宅基地确权法范文4
关键词：城镇化进程；农村宅基地；退出机制
在加速推进城镇化建设进程中，随着农村人口向城镇的转移，城镇建设发展用地紧张的问题更加突出。我国农村集体建设用地资源十分丰富，集体建设用地中很大一部分为宅基地，而农村宅基地利用中存在的缺乏规划、大量闲置和买卖纠纷等问题也同样突出。如何构建农村宅基地退出机制，提高农村土地的利用效率和保障农民的合法权益，促进粗放利用的农村宅基地有序退出，成为各级地方政府盘活农地资源、统筹城乡土地资源的主要内容，也是当前农村发展中的焦点。
一、城镇化进程中农村宅基地退出的意义
作为农业大国，土地问题一直是农民生活和农村发展的基础。农村宅基地在保障农民基本生存权利、确保农村社会稳定方面发挥了积极作用。在城镇化进程不断加速的背景下，农村宅基地的退出适应了经济社会发展的客观趋势和要求。
（一）保障物权权能
在法律意义上讲，物权具有四个方面的基本权能，即包括占有、使用、收益和处分。我国目前的法律已经认可了宅基地使用权人享有前三项基本权利，而处分权能却一直存在争议。但在实质上讲，处分权不仅是针对所有权，使用权本身也可以处分。为此，宅基地使用权作为宅基地上的私权，也是可以流转的。如果法律禁止宅基地使用权的流转，显然是对物权处分权能的一种否定。允许宅基地使用权流转，能够有效实现宅基地资源的充分利用。所以，农村宅基地的退出不仅是对法律意义上的物权权能的一种反映，也是农民能够自主处置宅基地资源的一种有效形式，还是在市场经济条件下保障农民自身合法权益的一种重要途径。
（二）解决流转纠纷
按照我国当前的相关法律规定，农村房屋没有国家相关部门颁发的国有土地使用权证，是不允许进行买卖的。但是当前我国很多地区“小产权房”销售的异常火爆，在很大程度上证明了农村宅基地流转所存在的巨大市场价值。而实践中，很多地方销售出去的“小产权房”因为产权方面的问题，经常发生一些摩擦和纠纷。导致这类问题的主要原因，在于我国当前法律的相关规定与居民的实际社会需求之间存在着较大的落差。为此，农村宅基地的退出是满足市场现实需求、解决产权归属不清和化解流转矛盾的客观要求。农村宅基地退出之后，可以实现退出土地的集体化所有，在此基础上有效实现农村土地资源的集约和节约利用。
（三）促进经济发展
长期以来的城乡二元格局，造成城乡发展的不均衡，尤其是农村发展的迟缓和落后。在城乡一体化进程中，切实提高农民收入和促进农村经济发展是解决“三农”问题的关键所在，但目前相对于城镇区域普遍存在的多元化产业而言，单纯依靠农业生产很难实现农民的致富。于是很多农民开始从事非农产业的经营，但是资金短缺成为他们经营过程中所面临的最大难题。而我国目前的法律规定宅基地使用权不能作为担保，就造成农民无法使用宅基地为凭借而从金融机构获得贷款进而解决经营资金不足的问题，降低了农村从事非农产业经营的积极性、制约了农村经济的快速发展。农村宅基地退出是当前农村地区经济发展的客观需要。
（四）推动城乡融合
城乡一体化进程的发展，目的是要促进城市和农村资源的集约化利用和统筹发展，实现城市和农村的相互融合与共同繁荣。随着我国经济体制改革的推进和城镇化的发展，农村大量的人口转移到城市工作和生活，甚至在城市里安家落户，从而使得农村空闲的宅基地变为潜在的市场供给。与此同时，城市的住房制度和房价上涨进一步促进了宅基地使用权的流转。数量众多的进城定居的农民居民先后在城市买房安居，而其农村的房屋很少使用甚至完全废弃。如果禁止农村宅基地使用权的流转，将导致农村宅基地的大量闲置，并造成资源的浪费。为此，农村宅基地退出是盘活农村闲置土地资源、保障城乡一体化进程稳步推进的基础。
二、当前农村宅基地管理制度的内容与实施
建国以来，我国宅基地管理制度经过了私人所有、集体所有、有偿使用和使用权转移等不同阶段，终于形成了我国当前的宅基地管理制度。分析当前宅基地管理制度的构成与实施，对于开展制度创新、构建宅基地退出机制具有重要意义。
（一）当前农村宅基地管理制度的内容
一是坚持集体所有，允许个人使用。根据现行的相关法律规定，宅基地的所有权归农民集体所有，但由农民个人进行使用。宅基地的“集体所有”往往由村级组织加以实施和落实，但是“个人使用”却在很多地方存在不同的做法，因为各地在判定有权使用宅基地的“村民”Y格问题上，有着居住、户籍、经济关系等多种标准和各地相应的一些不同规定。
二是保障一户一宅，限制使用面积。目前，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不能超过省、自治区和直辖市规定的标准。当前各省、自治区和直辖市都规定了本地区的宅基地面积标准，并授权县级政府做进一步细化，以便于政策的实施。关于一户一宅和使用面积方面的规定，既是对农村土地利用的保护，也是对农村公平秩序的维护。
三是着眼福利分配，注重长期使用。农村村民基于农村集体成员的特殊身份，有权免费获得相应的宅基地使用权，并可以在本户存续期间一直占有和使用该宅基地。作为农村村民的“福利”，宅基地使用权和农村土地家庭承包经营权是一致的；在使用期限方面，农村宅基地使用权无固定期限，就是说，只要农户存在，就可以一直享有宅基地的使用权。
四是严格限制权能，保留无偿收回。在以户为单位的宅基地使用权人消亡或宅基地闲置不用时，农民集体可无偿收回。按照当前的规定，农民的宅基地使用权可通过出卖、出租房屋的方式转让宅基地使用权，但如果是房屋买卖，其买者不得是城镇居民。宅基地使用权抵押是法律禁止的，同时法律也规定了农民集体在特定情况下有权无偿收回宅基地。
（二）当前农村宅基地管理制度的实施
我国现有的宅基地管理制度在维护土地公有制、保障广大农民的居住权和保护耕地等方面发挥了重要作用，但在城镇化加速发展背景下，面临着诸多挑战。
一方面是现有制度的执行落实不够充分。宅基地管理方面的制度虽然已经建立并不断完善，但是实践中很多制度未得到有效实施：一是宅基地使用缺乏科学的依据和程序，即宅基地的使用缺乏明确的规划，宅基地的使用方案往往由村干部代替村民会议直接做出；二是一户多宅、面积超标的问题较为突出，即农村宅基地的使用审批制度和监督工作执行得不够严格；三是禁止城镇居民到农村购置宅基地的规定形同虚设，部分地区小产权房交易风生水起；四是宅基地在特定情况下被收回的规定未得到执行，实践中，对于一户多宅、批后不建和户口迁出的农村居民的宅基地，很少有被集体收回的，导致宅基地闲置。
另一方面是部分地方擅自突破现有规定。近年来，一些地方打着“深化改革”和“积极探索”的旗号，擅自突破现有法律制度的规定，自行开展农村宅基地使用权抵押试点工作，并在很大程度上不断扩大试点的范围和提升试点的级别。探索宅基地使用权制度的改革是应该值得肯定和鼓励的，但从法律角度说，擅自突破现有法律规定的行为必须获得相应的授权，否则就有违反现有法律的可能。此外，还有部分地方出台的宅基地管理制度与上级组织甚至是中央出台的规定相违背，导致国家法律和国务院法规的地位受到冲击和威胁。在现有法律制度框架内，如何加强对各地开展的改革和探索进行监督和约束，已成为一项重要的任务。
三、城镇化进程中农村宅基地退出机制的构建
在加速推进城镇化进程、促进城乡一体化融合的背景下，加强农村宅基地管理的制度创新，构建科学合理的农村宅基地有序退出和合理利用机制，已经成为深化农村土地制度改革、提高农村土地利用效率、激发农村发展活力的重要保障。
（一）强化权属确认机制
要以推进确权登记为中心，强化宅基地权属问题的确认。农村集体土地确权登记是解决农村集体土地权属纠纷、落实耕地保护制度和节约用地制度的重要措施。在城镇化进程中，要深入推进农村宅基地的确权登记，强化农民的土地物权意识，进一步明确村集体、农民与宅基地之间的产权关系，更加有效地调动农民土地流转的积极性，方便农民退出宅基地，有效减少土地矛盾和纠纷的发生。
（二）建立退出审核机制
要以完善相关制度为重点，保障宅基地退出的有效审核。当前我国尚未出台专门针对农村宅基地管理方面的法律法规，对农村宅基地的管理主要参考《土地管理法》、《物权法》和《城乡规划法》，造成宅基地退出缺乏明确的法律依据。为此需要制定相应的法律制度，对农村宅基地退出的条件、补偿的办法、运行的过程、退出宅基地的管理等做出明确的规定，建立有效的宅基地退出审核机制。
（三）健全运行监督机制
为保证宅基地退出的有序进行，必须加强对宅基地退出运行过程的监督。农村宅基地的退出意味着农民对宅基地使用权的放弃、农村集体土地资源的扩增，并涉及到土地行政部门对宅基地面积的确认和财政部门对农民退出宅基地补偿的确定。为此，需要加强对宅基地退出运行过程的监督，并加强宅基地退出的信息公开，保证村级组织对退出宅基地的合理利用和科学管理，减少权力腐败行为。
（四）完善权益保障机制
保障宅基地退出的农民的合法权益是维持农村稳定、促进农村发展的关键。为此，需要全面着手，完善宅基地退出后的农民的权益保障：一是要完善经济保障，确保农民获得公平的补偿；二是要完善身份保障，实现农民身份的市民化；三是要完善就业保障，加强农民就业技能的教育和培训并提供信息和机会；四是要完善社会保障，促进城市居民和农村居民在医疗、养老和教育等方面的均等化。
在城镇化进程加速推M的形势下，农村宅基地的退出对于保障物权性质的基本要求、解决自发流转的矛盾纠纷、促进农村的经济发展和推动城乡一体化融合，都具有十分重要的理论和现实意义。农村宅基地的退出，需要立足现有法律制度，尊重地区实际，坚持个体利益引导与村民自愿结合的原则，以制度建设为保障，切实维护好农民合法权益和农村社会问题，全面着手、系统推进，通过制度创新构建起科学合理的系统机制，保障农村宅基地退出的规范化和有序化运行。
参考文献：
[1]曲福田.中国工业化、城镇化进程中的农村土地问题研究[M].北京：经济科学出版社，2010.
[2]刘锐.农村宅基地退出问题再探讨[J].中州学刊，2013（7）.
农村宅基地确权法范文5
【关键词】农村宅基地；地籍测量；调查方法
1、农村宅基地的相关概念
1.1 宅基地
农村宅基地，一般是指农村居民因生活居住而建造的住房、庭院、辅助用房及其他建筑物所使用的土地。宅基地的概念有狭义和广义之分，狭义的宅基地仅指农村集体经济组织为满足农村居民的居住需要和生产需要而分配其居住使用的住宅、附属用地。而广义的宅基地不仅包含上述内容，还包括了国家所有土地与集体所有土地中的农村住宅用地。
目前我国国内学者在研究宅基地的相关事项时多使用狭义的宅基地概念。
1.2 宅基地的使用权
根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人依法对其集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。这样一来，依据法律规定，农村宅基地的使用权即指农村居民享有在农村集体所有的宅基地上建造住宅、附属设施以及直接支配与排他的权利。
1.3 地籍测量
地籍测量是指为了获得地籍信息而借助科学仪器，在权属调查这一基础上，所采取的专业测绘工作，目的是为了服务地籍管理工作、集合国家土地信息及保护土地产权等，地籍测量主要包括修测地籍图、重测和修编地籍簿册、动态监测权属地的土地信息、测算面积、测绘地籍图、测量界限及地籍控制测量等，以确保地籍资料的正确性和科学性。
在进行地籍测量时，需要遵循从整体到局部、从高级到低级的原则。并且在地籍测量展开之前，首先需要进行地籍调查，地籍调查即指对土地及其附着物各方面（社会、经济和法律等方面）的信息进行调查，在对土地及其附着物的利用状况及权属界址进行实地确认之后，可以就确认得来的资料进行整理，并填写相应的地籍调查表，以便为测算土地面积、精确定位土地及其附着物等地籍测量工作提供相关的基础资料。
根据调查时间及任务的不同，地籍调查可分为初始地籍调查和变更地籍调查，在地籍调查时，调查的内容应覆盖调查区域的每一块土地，其中土地权属调查是核心。
2、对农村宅基地的调查依据及调查要求
2.1 调查依据
农村宅基地调查依据主要包括《集体土地所有权调查技术规定》、《第二次全国土地调查技术规程》、《城镇地籍调查规程》及《宁夏回族自治区第二次土地调查（城镇土地调查）技术细则》、《关于印发进一步做好全区农村宅基地使用权登记发证工作意见的通知》等。
2.2 调查要求
农村宅基地的调查要求主要包括外业调查和数据建库两方面：
（1）外业调查。对于所有已经发证的宅基地需要进行实地调查，以便核实宅基地证载信息和使用情况，而对于未发证的宅基地，则需要调查其实际位置及其权利人的姓名，并在调查底图上予以标记。在外业调查时，需要填写调查表，调查表所应包含的内容主要由：土地证号、实际地址、权利人姓名及身份证号、证载地面积及证载土地坐落、宗地号等。
（2）数据建库。数据建库需要运用相应的计算机软件（例如Arcgis软件）将前期调查得来的底图，并且将宅基地的范围线输入到数据库当中，以便于完善和修整其相关属性。同时，在输入调查底图时，还应对无范围线的宅基地部分加以注意，并根据需要补测地形图，以保证信息的完整性。最后，根据调成果予以分类统计，以提高工作效率。
3、农村宅基地调查现状及对策分析
吴忠市利通区辖10个乡（镇），总人口38万人，共有农村宅基地5.6万多宗，农村集体土地总面积1509公顷。自2014年起，我们开全面调查了吴忠市利通区行政管辖范围内的集体建设用地和宅基地权属状况、分布状况，完成集体建设用地和宅基地的确权登记发证工作，并在此基础上，建立利通区集体建设用地和宅基地使用权图形和属性数据库。在工作实践中，我们也对存在问题进行了调查研究，并提出了解决对策。
本次农村宅基地和集体建设用地使用权调查采用1：1000比例尺，乡镇政府所在地建设用地地籍调查采用1：500比例尺。对地物密集及城乡结合部等特殊地区根据辖区土地利用实际状况可采用1：500比例尺。平面坐标系统采用“1980西安坐标系”，高程采用1985国家高程基准，采用高斯-克吕格投影，标准3°分带。控制测量采用宁夏卫星导航连续运行基准站网（简称NXCORS）。引用国家已知控制点，采用GPS、全站仪布设控制网，地籍图测绘采用RTK、全站仪实测、结合钢尺勘丈相关的构筑物、建筑物、以及其他的地物，再经过权属调查、界址点测量得到最终的地籍图。图形处理采用CASS9.0版绘制，数据库建设采用苍穹集体土地使用权管理系统。
在农村宅基地的实际调查中，总会出现一些不尽人意的现象，例如“一户多宅”、实测面积与原发证面积不一致、原宅基地经改造形成两个宅基地，涉及分户登记、已办理宅基地使用证，但涉及宅基地转让（买卖）、继承、赠与，户主变更及丢失、对历史原因形成的宅基地无权利人变动，登记册上没有记录，无审批发证手续的宅基地等。针对这些存在的问题，我们提出了具体对应的合理的处理决策。
3.1 分析界址点精度
由于我国尚未出台一部专门的规范村庄地籍调查技术及作业的规定，鉴于《城镇地籍调查规程》对适用范围做出了明确的规定，即适用于全国城镇和独立工矿区，那么这样一来，原则上也适用于农村地区。
依据《城镇地籍调查规程》中对于界址点的测量，需要使用测量仪器，而界址点往往定于围墙拐角或房角等较为固定建筑的拐点，所以界址点也就非常容易确定，因此其测量精度的要求也较高。
3.2测量方法
在地籍测量中采用GPS RTK施测图根控制点技术进行测量。共布设图根点6029个。图根点点位一般布设在道路、街巷的交叉口及其它利于采集界址点和碎部点的地方。建筑物密集地区适当加密，图根点相对于起算点的点位中误差均小于 5cm。
地籍细部测量是地籍测量的核心，地籍细部测量的内容包括：测定界址点位置、建筑物等。其中测定界址点是地籍细部测量的核心工作。利用全站仪+小棱镜进行外业数据采集，采用极坐标法的方法。每站施测前对控制点数据（x、y） 进行检校，并随时对已测过的明显地物点进行检测（即测量重合点），以避免误差较大。
3.3地籍勘丈
为保证宅基地面积和房屋面积的测量结果的精确度，地籍测量采用解析法，乡镇政府驻地建成区及村庄建设用地的界址点采用极坐标法，对于村庄内部及偏远地区采用解析法与图解法结合、距离交会法、截距法等综合方法。地籍图采用全野外数字化成图，主辅房以及采用全站仪实测，宗地内临时搭建的棚房以及不足5平方米的附属设施采用勘丈法。并且在调查底图进行标注，将丈量得来的数据填写于地籍调查表中。最后，分析调查结果。
4、结束语
由于农村宅基地的调查往往涉及到全国广大农村地区，参与单位多、范围大，任务重，各地经济发展水平和土地情况存在差异，所以农村宅基地的调查是一项较为庞大的系统工程，在此仅以理论及实践相结合的方法来探讨这一调查工程，以期能为农村宅基地调查工作提供一定的借鉴意见。
参考文献：
农村宅基地确权法范文6
一、宁阳县建立城乡统一的建设用地市场的实际情况
1.对城乡统一的建设用地市场内涵的认识
城乡统一的建设用地市场，即对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
这意味着，需要使用农民集体土地的经营项目，可以在符合规划的条件下，通过有形土地市场，取得农民集体土地使用权；符合规划的集体建设用地直接进入市场的，与城市固有土地一样，价格将由市场决定。这项制度提高了集体土地所有权地位，还原了集体土地所有权，使集体所有权真正成为和国家所有权并立的公有制所有形式之一。
2.宁阳县建立城乡统一的建设用地市场现状
⑴国有建设用地一、二级市场情况。我县2009-2013 年共办理国有存量建设用地出让手续38 宗，面积71.8511 公顷，收取土地出让总价款30180.29万元；办理新增建设用地出让手续169 宗，面积657.3612 公顷，收取土地出让总价款251005.8万元；办理国有建设用地转让手续295 宗，面积361.59 公顷，土地转让金为77593.8万元；办理国有建设用地抵押手续1238 宗，面积1693.41 公顷，贷款额为367991.83万元。
⑵征地制度制约一体化进程。根据现行的土地流程及政策规定，当用地单位确实需要使用农村集体所有的土地时，必须通过国家征收将农村集体所有土地转化为国家所有的土地，之后通过出让等方式取得国有建设用地使用权。因此，征收制度决定了国有建设用地具有凌驾于集体建设用地的产权，集体建设用地基本被排斥在成熟的国有建设用地市场之外，城乡建设用地市场之间缺乏有机联系。
⑶农村集体经营性建设用地流转现状。①配套制度不完善。社会保障体系在农村尚未建立，农民将土地视为安身立命的保障。在没有完善农村社会保障体系的情况下，允许农村土地进入城乡建设用地市场，容易使广大农民存在后顾之忧，不能积极正确的响应政策。
②集体建设用地所有权不明确将影响建设用地市场的进程。目前我县正在进行农村土地确权发证工作，在现实操作中,大部分农民对于土地归谁所有都存在疑惑,村内生产小组与村委会对于农村土地都有一定的管理权和控制权。因此,农村土地的所有权主体极其不明晰,这对于城乡土地市场一体化进程中供给主体的培育极为不利,容易造成利益纠纷。
⑷农村宅基地流转现状。我县进行了新农村社区建设规划，但大部分村庄只注重规划占新区建房而不考虑旧村庄改造。有的经济条件好的到县城、乡镇驻地或新规划社区购房后，村里宅基地仍然闲置占用；部分村民不愿在老地方建房，年复一年，造成村内宅基地空闲闲置。另外由于农村集体土地使用权只能在同村内部转让，在新农村社区建设过程中，用地确权遇到难题。
二、建立城乡统一的建设用地市场建议
1.健全相关法律制度，使符合条件的农村建设用地进入市场
集体建设用地进入市场首要障碍是现行的土地管理法规，要使城乡建设用地市场健康，有序，规范的发展，必须修改相关的法律条款，为城乡统一建设用地市场提供法律上的保障。根据宪法和土地管理法相关表述，农村建设用地只能在符合规划情况下内部使用，如果外部使用，就必须经过征地。而按现行土地管理法，农民集体所有土地使用权可以参与联营，但不得出让、转让或出租。按物权法、担保法等相关规定，家庭承包土地、宅基地不能用来抵押。债权改变后，不得改变土地用途和所有权。必须推动相关法律的统一，解决土地法规碎片化、矛盾化问题，为城乡统一建设用地市场提供先决条件，使农村建设用地在符合相关规划的条件下进入建设用地市场。
2.制定有效的土地收益分配政策，促进农村社会保障体系的建设
土地收益应当主要归集体所有，政府和土地管理部门作为管理者无权直接分享产权人的处置价款，集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一管理，主要用于集体经济组织成员的社会保障和发展生产。在社会保障制度不健全的情况下，农村土地承载着社会保障的功能，因此必然减低农民流转土地的积极性，必然会给城乡统一建设用地市场带来阻力。为了促进建设用地市场的发展，必须相应的构建农村社会保障体系，以此来保证失地农民的最低生活水平。
3.做好集体建设用地市场的确权工作，赋予农民完整的土地产权
明确产权要依靠土地登记确权，实行土地统一登记发证制度。集体所有的土地，依据已确认的所有权、建设用地使用权登记造册，核发土地权利证书，确认所有权及建设用地使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。避免土地流转过程中的权属纠纷，维护合法权益。赋予农民完整的土地权利，包括占有，使用，收益，转让，入股，租凭等。
4.规划建立城乡统一的建设用地市场的试点范围
建立城乡统一的建设用地市场宜先在乡、村庄规划区范围内试点。在城乡统一的建设用地市场中，城镇土地市场和农村土地市场具有同等重要的地位。通过农村建设用地入市，土地使用者可在土地市场中任意选取能满足自身需要的城镇土地或农村建设用地，实现城镇土地市场与农村建设用地市场的协调统一。
5.严格控制集体建设用地流转后的用途
应严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，难以实现控制房地产开发总量的要求，同时由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全，让小产权房入市有机可乘。
6.保障农户宅基地用益物权，完善农村宅基地制度
完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。
在宅基地的分配上，对扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设公寓式住宅或有特色的农民新居。对扩展边界外的村庄，严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村集体组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。在基础管理工作上，要依法加快宅基地确权登记发证，妥善处理宅基地争议。积极建立农村宅基地动态管理信息系统，实现宅基地动态信息查询和管理。
