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土地流转和土地征收的区别范文1
2008年实施的政策有一个明显的致命伤，农民分享土地增值收益只有通过地方政府征收改变土地用途再征地这一条途径，往往导致农民退地收益得不到兑现，频频发生冲突，最终是“借之名，行圈地之实”，偏离了十七届三中全会确立的精神。所以，建立城乡统一的土地市场，发展农村建设用地市场，成为十八届三中全会的重要突破口。
十八届三中全会指出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”
随着中央对农村土地承包权流转的态度逐渐达成共识，“新”更大程度上是指集体建设用地入市的改革。
不过，“新”的方向虽然明晰，但由于遗留问题众多，且集体土地入市这一块改革相关内容争议颇多，由国土资源部牵头制定的改革方案一度搁浅。
根据近期国土资源部释放的信息，可以大致整理出新一轮土地制度改革的四个原则。第一，在市场主体方面，应让不同产权的土地均能够进入市场，实现市场主体多元化；第二，在市场配置资源方面，两种不同产权的土地应能够自由流动；第三，在要素分配方面，不同产权的土地应平等参与要素分配，并且所有者和使用者都能参与分配；第四，在增值收入分配方面，与以往大部分划归为国有土地增值不同，应对两种不同产权的土地进行同等的增值收入分配。
但是上述原则落实到具体政策选择上，则是一件颇费周折的事情。
比如，明确产权是保障农村土地参与分配的基础。如果产权归属与产权权能都没有明确下来，参与分配就是一句空话。但是明确产权并非就是进行确权登记颁证，还要给予农村土地一定的扩权，使农村土地能够与国有土地同地同价同权，使得相同用途和规划条件的土地不因所有制差别而有不同权利。而在实际操作中，农村集体经营性建设用地与国有工业用地具有可比性，可国有工业用地现在也不能进入房地产市场，农村宅基地与城市商品房在取得方式、产权年限、价格等方面有很大区别，要同地同权还需要制定一套统一且适用所有土地类型的土地分类标准。
又如，大幅提高农民在土地增值收益中的分配比例，意味着地方政府在土地增值收益中的份额将大幅减少。最理想的状况是，当集体建设用地能够充分显示其价值，在土地流转中获得的增值收益会显化为一种溢价，使地方政府的征收成本增加，从而通过储备土地进行融资的手法不再经济。但问题是，不同的地方政府不同程度上透支了未来几十年的土地收益，像东南沿海地区对农村集体经营性建设土地的开发就快于中西部地区，如何打破不同地区差距固化显然应该提前做好设计，并且应推出能够根治土地财政和土地金融问题的措施以减少来自地方政府的阻力。
再如与集体建设用地流转相辅相成的征地制度如何改革。缩小征地范围是征地制度改革的一个重要切入点，通过缩小征地范围，减少国有土地使用量，增加集体建设用地使用量。但对缩小征地的范围一直达不成共识。如果范围定得很高，一方面会招致投资部门、用地大户、地方政府等一起反对，另一方面公众利益也可能会发生变化，很难区分哪一方代表了公众利益；但如果范围定得过低则起不到改革的效果。所以缩小征地范围应是征地制度改革的一种手段，而不是目的。解决现在滥用征地权和扩大范围征收等问题，需要有保证不同产权转换过程的公立性的制度保障。
土地流转和土地征收的区别范文2
内容提要: 农村集体土地所有权在性质上属于私权,但我国现行农村集体土地所有权并不具有充分的自主性,在未来立法中应当赋予其完整的权能并为其建构具备可操作性的行使程序,在此基础上设计符合市场 经济 要求的农村土地物权流转制度。当前乡村社会环境与农民的法观念等因素的制约决定了农村土地物权流转制度只能采用渐式的变革模式。
农村集体土地所有权是一种极其特殊的所有权类型。民法学界对其性质、主体、运作机制等缺乏深刻的认识，未能给立法提供坚实的理论支撑，导致迄今为止我国的农村集体土地所有权 法律 制度依然十分粗糙，集体土地所有权的运转在实践中产生了诸多问题，而且在一定程度上也制约了农村土地用益物权流转制度的 发展 ，因为农村土地用益物权是以权能分离的方式从集体土地所有权衍生出来的。本文拟从我国农村集体土地所有权的性质与现状考察入手，对其程序建构以及农村土地物权流转制度的变革模式问题进行探究。
一、农村集体土地所有权的法律性质与现状剖析
(一)农村集体土地所有权的法律性质
关于农村集体土地所有权的法律性质，我国民法学界存在较大争议。wwW..cOM有学者认为，集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权，既不同于个人所有基础上的共有，也不同于股份制基础上的法人所有。[1]有学者认为，集体土地所有权在性质上属于一种合作社所有权。[2]127有学者认为，集体土地所有权在性质上是一种法人所有权。[3]有学者认为，集体土地所有权是个人化与法人化的契合，集体土地为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体土地享有股权或社员权。[4]有学者借鉴日耳曼法上的总有概念，认为我国农村集体土地所有权是一种新型的总有，即“总同共有”。[5]483-485
以上诸学说都是从权利主体构成形态的角度诠释农村集体土地所有权的性质。由于我国法律迄今为止对于农村集体土地所有权主体构造的规定还很不完备，所以很难从这个角度在理论上对农村集体土地所有权的性质予以清晰地界定。每种观点看起来都有几分道理，但与实际情况又并不完全契合，多少都有些牵强之处。笔者无意从这个角度探究农村集体土地所有权的性质，在构建比较完备的集体土地所有权主体制度之前，这样的探究是不会取得实质性成果的。对于农村集体土地所有权的性质，当下更有意义的是从权利功能的角度对其予以界定，然后以此为基础探讨如何完善农村集体土地所有权制度。
农村集体土地所有权的功能是让集体成员能够以共同支配的方式共享土地的利益。与个人所有权相比，区别仅仅在于支配的方式，而在目的上则是相同的，都是为了实现私法上的利益。“集体”是一定区域内的农民基于特定的关系组合而成的共同体，其对土地享有的利益是特定数量的人的共同利益，而不是与社会整体秩序相关的社会公共利益或与国家安全、统一、稳定相关的国家利益。既然如此，农村集体土地所有权在性质上就是一种私权，而不是公权。“公权为国家之法律关系，而私权则为无关国家之法律关系……私权云者，即于私法关系，有享受利益之地位之谓也。”[6]80明确农村集体土地所有权的私权本质对于农村集体土地所有权制度乃至整个集体土地物权制度体系的立法构造具有根本性的意义。作为私权，农村集体土地所有权的制度构造应当符合私法固有的逻辑与价值理念，尽量淡化公法性的考量。其权利人应当被视为独立、自主的民事主体，即私法上的人。其权利的行使应当体现私法自治原则，权利人在不损害社会公共利益并且不违背宪法所确立的基本经济制度的前提下可以自由地决定如何利用或处分其财产。当然，这是农村集体土地所有权的理想形态，我国现行的农村集体土地所有权与此相比尚有一定的差距。
(二)农村集体土地所有权的现状剖析
我国现行农村集体土地所有权不具备自主性、完整性与自治性，它是一种残缺而且异化的所有权。之所以说它是残缺的，是因为它受国家公权力的过度控制，主要包括政府对农村集体土地的管制权与征收征用权。之所以说它是异化的，是因为它的运作过程往往不能真正体现集体成员的意志，而是被村民委员会、村集体经济组织、村内次级集体经济组织等机构的干部操纵。
农村集体土地的管制权主要表现为政府对集体土地利用或处分行为的审批权。按照我国《农村土地承包法》的规定，农村集体经济组织可以将荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地发包给本集体经济组织以外的人，但需要报乡(镇)人民政府批准。按照我国《土地管理法》的规定，集体经济组织将其土地提供给其成员或其所设立的企事业单位用于非农建设，需要县级以上人民政府批准，在实践中还需要先由乡(镇)政府的审批。集体经济组织不得直接将建设用地出让给本集体经济组织以外的人，只能将集体土地征收为国有土地再出让，而农民集体不能从中获得真正意义上的土地收益。
依照我国《物权法》第42、44条的规定，国家出于公共利益的需要可以对集体土地实行征收或征用（在以往我国的法律文本中,二者统称为“征用”,但2004年3月新修订的《宪法》对征收与征用作了区分, 2007年制定的《物权法》沿用了这种区分。）。从表面上看，这样的规定似乎没什么问题，几乎在任何一个国家，政府出于公共利益的需要都有权征收或征用土地。然而，近年来我国的实践表明，地方政府经常滥用对集体土地的征收征用权。由于征收、征用的程序缺乏周全的设计，地方政府总是任意地扩张征收征用权，就连房地产开发、建造休闲娱乐场所等都能被视为出于公共利益需要从而征收农村集体土地，导致农村土地大量流失。这种欠缺制度的有效约束从而普遍被滥用的征地权显然是国家公权力对农村集体土地的过度控制。在《物权法》的起草过程中，民法学界曾强烈呼吁构建完备的征收制度对政府的征地权进行规制，但《物权法》对此所作的努力却相当有限，只有两个条款作了比较笼统的规定。
在私法上，所有权包含占有、使用、收益、处分以及物权请求权等权能。我国农村集体土地所有权并不完全具备这些权能。行政机关对集体土地的管制损害了集体土地所有权的处分与收益权能，对集体土地的过度征收与征用直接危及集体土地所有权的存续。显然，在当前农村，被国家公权力过度控制的集体土地所有权的权能是残缺不全的。从上个世纪初开始，我国的国家公权力逐渐向乡村社会灌输。上个世纪50年代之后，经过数次 政治 运动，这种权力灌输达到空前的程度。[7]110最近十几年来国家提倡村民自治，国家公权力逐步退出乡村经济领域，然而，在退却的过程
三、程序建构的限度与 农村 土地物权流转制度变革的渐进性
农村集体土地所有权程序建构的意义在于，集体成员可以依法定或约定程序以自治的方式对于集体土地的利用与处分进行决策，土地所有权的行使能够体现集体成员的意愿而不仅仅是村社干部权力作用的结果。按照这种逻辑，只要不与土地公有制相违背，农民集体可以自由地进行土地物权的流转，我国现行法上关于农村土地物权流转(土地所有权转让除外)的限制性规定应当取消。按照现行法的规定，集体土地不能直接出让给城镇的单位或个人用于非农建设，只能提供给乡村企事业单位与农村居民使用，或者先征为国有土地再由政府出让给城镇的单位或个人使用；将“四荒”土地发包给本集体 经济 组织以外的人，需要报乡(镇)人民政府批准。这些限制性规定体现了国家公权力对集体土地所有权的干涉，违背了市场经济的基本要求，导致农村地产市场成为一个封闭的系统，与城镇地产市场相互隔绝，唯一合法的通道是国家征收。按照《物权法》第42条的规定，国家只有出于公共利益的需要才能征收集体土地，如果严格掌握“公共利益”这一标准，兴办 企业 一般不能认定为出于“公共利益的需要”，从而不能征收集体土地，只能通过二级地产市场购买已经开发利用的土地之使用权，选择余地很小，必然妨碍社会经济 发展 。对此，笔者认为，一方面应该严格控制国家的征收权，以防止公权力吞噬私权利；另一方面应该允许农民集体在符合土地利用规划与耕地保护国策的前提下，按照一定的程序将建设用地出让给本集体经济组织以外的企业，以满足经济建设的用地需求。实际上，如果不允许农民集体直接出让建设用地，各类企业也会以其他方式规避 法律 ，占用集体土地，因为企业用地需求是客观存在的。与其如此，还不如允许集体建设用地直接出让。近年来，我国有些地方已经对集体建设用地直接出让进行了尝试，[12]对于其中的成功经验应当进行 总结 推广。
至于现行集体土地物权背负的保护耕地、增加国家财政收入等政策目标可以通过其他途径来实现。对于耕地保护，实际上我国目前已经有相应的法律措施。现行《土地管理法》及其实施条例中有关土地规划、基本农田保护、农用地转非农建设用地审批等事项的规定绝大部分都可以保留。只要严格贯彻，这些规定足以达到保护耕地的目的，没必要对城乡之间土地物权的流转施加额外的限制。取消此类限制意味着国家丧失城乡地产流转的垄断地位，从而失去一个重要的财政来源，这笔损失在一定程度上可以通过税收得到弥补：农民集体将建设用地出让给本集体经济组织以外的企业，一般都有较大的增值，应当由出让人向国家缴纳一定的税款。国家可以将所征收的土地增值税款用于城乡基础设施建设，此外还可以借助税收手段调节土地的利用。
毫无疑问，农村土地物权流转方面的限制应当解除，但应当循序渐进，因为农村集体土地所有权主体的运作程序在相当长的时期内只能发挥有限的实效。假如立即完全放开土地物权流转限制，容易导致村社干部操纵“集体”，滥用权力，损害集体成员的利益。从理论上看，集体是一个凌驾于其成员之上的超然团体，集体土地是各成员公有的财产，集体有其公共机关———成员大会与执行机构。然而，集体需要在乡土社会中运行，作为集体成员的村民以及村社干部在很大程度上是依循乡土的差序伦理来参与集体生活的。村民眼中看到的往往只是其他集体成员与自己的亲缘、地缘以及交情上的差等关系。选举村社干部时，村民们倾向于将选票投给与自己关系近的人，以便于进行互惠的利益交换。在集体土地所有权的运作过程中，村民也倾向于利用他们与掌握权力资源的村社干部之间亲疏不等的关系，依据互惠的原则获取份额不等的隐性利益。即使集体土地所有权的运作程序设计得很完备，让集体成员有充分的机会参与集体决策的形成，那些意图从财产处分中获取利益的村社干部或利害关系人也会设法利用其与某些集体成员之间差序的互惠关系赢得他们的支持。这种以互惠方式换来的支持如果具备一定的稳定性就会形成一种社会性的权力资源。集体土地所有权将会由于此种权力的侵蚀而在一定程度上被无形地消解。
按照经济学家诺斯的看法，制度变迁与社会行动者的观念形态有莫大的关系，如果社会行动者的观念形态与制度变革的理想相契合，变革的成本将大幅下降。[13]57在当下我国土地制度创新上，包括土地执法部门、立法部门以及土地权利人在内的所有社会行动者的观念形态都需要经历一个长期的转型过程。邓正来先生认为，处于转型期的 中国 社会有三种知识系统，即以中国差等结构为依归的文化传统，以全权国家为核心的新传统和百年来因变革而传入的西方文化传统。[14]3当前，我国的土地执法部门、立法部门与土地权利人的观念形态基本上属于其中的第一种与第二种文化传统，而法学界的主流观念形态则属于第三种文化传统。法律 现代 化目标的实现要求社会行动者更多地肯认、接受第三种文化传统，但现实地说，不可能全盘接受第三种，并且完全抛弃前两种。美国学者埃尔曼认为，所有文化类型都必然是 历史 的和渐进的，一经确立，它们便能长久地存在，直到其起源时的特殊社会条件消失之后。[15]10事实的确如此。文化传统是一种群体记忆，要使该群体忘却在其头脑中积淀了几十年、几百年甚至几千年的思想信念，就必须对其进行长时间的启蒙与教化，同时还要通过科技与经济的发展改变其生活场景。这意味着文化传统的转型或者在本文的研究题域中土地制度创新的社会行动者之观念转型需要相当长的时间。土地物权流转制度变革的进度应当与此种观念转型的进度保持协调，因为“当法律规定和根深蒂固的态度及信念之间展现鸿沟时，法律就不能改变人们的行为”。[15]241
总之，当前我国乡村社会结构、文化传统与农民的法观念等因素的制约决定了农村集体土地所有权程序建构只能产生有限的实效，仅凭制度文本上的程序设计不可能完全治愈农村集体土地所有权的痼疾，因为程序性规范的欠缺只不过是诸多病因中的一种而已。与此相应，农村土地物权流转制度只能采用渐进式的变革模式。只有当广大农民具备必要的私权意识、法治观念与足够的公共参与能力，能够在公共场合依照既定的程序恰当地表达其利益诉求并且平等地进行商谈、论辩时，集体土地所有权的运作程序才能产生预期的效果，才能真正体现集体成员的共同意志。此时方可赋予农民集体完全的自治权，而在此之前关于集体土地处分上的限制还需要部分地予以保留。制度变革的压力需要时间来承载，任何操之过急的激进式变革行动必然导致变革预期的落空，甚至还会产生诸多负面效应。对于涉及亿万农民切身利益的农村土地物权制度的变革而言，尤其如此，渐进式的变革模式是必然选择。
注释:
土地流转和土地征收的区别范文3
1.转包是在不变更原承包人与村里承包合同的基础上，承包人把自己承包的土地再承包给第三方。
2.土地承包权或转让，是指承包人把自己承包的土地让与第三方承包，第三方建立了与村里经济组织的承包合同，原承包人退出，实质就是卖了承包经营权。
3.转包存在两个承包合同关系，转让只存在一个承包合同关系。
4.转包在不改变土地用途情况下不需要发包方同意，但合同另有约定的除外，但一般要求备案，不备案也不会因此无效；转让必须通过发包方同意，才有可以实现。因转让承包经营权实质上是合同权利义务的转移，义务转移必须取得发包方同意。
农村土地不能转让，我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权；也不能随意改变所属耕地的用途，因特殊情况确需征占自己所有耕地时，也必须经国家有关部门批准。既然不能转让，那土地转让和土地承包的区别也就无从说起。
至于土地转包法律是允许的。《土地承包法》第十条规定，“国家保护承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。”《土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”可见，土地承包经营权可以作为特殊民事权利进行处分，但承包人的流转土地承包经营权的行为需符合一定的条件。对于转包行为，需要双方签订书面合同，并经发包方备案；对于转让行为，需经双方签定书面合同，并经发包方同意。
转包与转让有相同之处：
①都由承包方主张权利，或转包，或转让； ②都是将部分或全部土地承包经营权转移给其他农户，并签订书面流转合同； ③都由承包方与受让方协商确定转包费或转让费数额；④都是在同等条件下，本集体经济组织成员享有受让优先权；⑤都不能超过法定承包期限的剩余期限。
转包与转让有两个原则区别：
①流转的决定权不同。转包由承包方自主决定，不必经发包方同意；而转让，“应当经发包方同意”，未经发包方同意，转让无效，但发包方无法定事由不同意或者拖延表态的除外。
②法律后果不同。转包的，原承包方与发包方的承包关系不变，转包期限届满后，原承包方仍享有该土地承包经营权；而转让则不同，转让后，原承包方在该土地上的承包经营权终止，由受让方与发包方重新签订土地承包合同，从转让之日起，原承包方不再享有该转让土地的承包经营权。另外，备案要求也不同。转让的，因已经发包方同意，由受让人与发包方重新签订了新的土地承包合同，则无需再报发包方备案；而转包及其他方式流转的，因无需经发包方同意，须将流转合同报发包方备案，但发包方仅以未报备案为由请求确认流转合同无效的，不予支持。
这里需要特别说明的是，《农村土地承包法》之所以规定转让“应当经发包方同意”，是国家出于对农民的关心和对农民利益的保护考虑的。因为家庭承包方在经济上、风险判断和预防上以及法律意识上普遍处于弱势地位，土地承包经营权既是农民的安身立命之本，也是农民奔小康的主要希望所在，所以，国家在保护农民土地承包经营权的流转自的同时，规定转让“应当经发包方同意”，实质上是为保护农民利益提供外部帮助。
根据《农村土地承包法》的规定，发包方是否同意转让要进行下列审查：
①承包方尚不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；②转让合同存在被强迫签订的情形；③改变了承包土地的农业用途；④受让方不具有农业生产经营能力；⑤转让承包地抵顶受让方欠款。
有上述情形之一的，就是发包方不同意转让的法定事由，未经发包方同意，转让无效。如无上述情形之一，发包方不同意转让或者拖延表态的，转让有效。因此，法官在审理这类案件时应准确把握转包与转让的原则区别，依法正确裁判，保护承包方的土地承包经营权和土地承包经营权的合法流转。
11 土地转包
土地承包经营户依照转包合同规定，将其所承包的土地在承包期限内进行再转移的行为。农村集体土地的承包和转包的政策内容，与国有土地使用权的出让和转让有相似之处，只是所依据的法律、法规有所不同。土地转包除依据《民法通则》、《土地管理法》外，还依据相关政策和规章。
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。
12 农村土地非法转包的情形有哪些？
农村土地承包后不得买卖，但是否允许转包呢？如果允许，那么非法的农村土地转包情形又有哪些呢？对此，《中华人民共和国农村土地承包法》有着明确规定：“通过家庭承包取得的承包经营权可以采用转包、出租、互换、转让或其它方式流转”。
由此可见，农村土地承包经营后，农民有了稳定的土地使用权。但为了解决承包地块分散、种田效益不高等问题，农民可以采用转包、出租、互换、转让或其他方式对土地使用权进行流转。这既解决了人地矛盾，充分利用了土地，也有利于推进农业的规模经营。所以，法律和政策都规定，农村土地转包是合法的。
但是，合法的农村土地转包必须建立在农民自愿的基础上，并且不得违法改变土地用途。否则，就会形成农村土地的非法转包。当前一些地方在执行中央政策和法律的过程中出现了一些偏差：
一是违背农民意愿，强制推行土地流转，侵害了农民的自主经营权和影响了农村土地承包关系的稳定；
二是在农村土地流转中没有兼顾农民利益，甚至损害农民利益，搞“反租倒包”等错误做法；
三是借农村土地流转之名，随意变更土地用途。
这些行为都违背了中央政策和法律规定的精神，是非法的农村土地转包行为，必须予以纠正。
因此，《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。而对那些农村土地非法转包的情形，不但得不到法律的保护，还会导致违法犯罪，最终受到法律的制裁。
13 土地转包合同怎么写
土地转包合同
甲方（转让方）： 乙方（受让方）：
为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，经双方平等协商，订立本合同。
第一条 流转土地概况
本幅土面积 亩，东至 南至 西至 北至 。承包经营权年限 年，目前还有 年。
第二条 流转方式
甲方采取 方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
第三条 流转期限
双方约定土地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。
第四条 流转价款及付款方式
1.流转土地价款总计 元（折合每亩 元）。
2.合同签订后，乙方支付甲方 元。
3.其余款项乙方同意每年 月 日前支付甲方 元。
4.如遇国家征收、征用土地，补偿款归甲方所有，乙方相应损失经双方协商确认后从补偿款中扣除。
第五条 土地交付与回收
1.甲方于 年 月 日前将流转土地交付乙方。
2.乙方应于 年 月 日前将流转土地交回甲方。
3.本土地流转合同终止后，原土地上新建附着建筑物按以下第 种方式解决：
① 归甲方所有，甲方不作补偿；② 归甲方所有，甲方合理补偿乙方；③ 由乙方按时拆除，恢复原貌。
第六条 甲方的权利和义务
1.按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限收回流转的土地。
2.协助和监督乙方按合同行使土地经营权， 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
3.不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
第七条 乙方的权利和义务
1.按合同约定流转的土地具有自主生产经营权，经营决策权、产品处置权。
2.按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
3.未经甲方同意，不得擅自将该土地流转。
第八条 合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
1.经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的。
2.订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的。
3.一方违约，使合同无法履行的。
4.乙方丧失经营能力使合同不能履行的。
5.因不可抗力使合同无法履行的。
第九条 违约责任
甲乙双方均应按照本合同约定履行义务，不按约定履行义务一方视为违约方，应向守约方支付违约金元。
第十条 争议的解决
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的村民委员会、乡镇政府部门调解；协商或调解不成的，双方均有权向 法院。
第十一条 其他约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
（签字页，以下无正文）
甲方： 乙方：
土地流转和土地征收的区别范文4
[关键词]宅基地使用权；城中村；转让
[中图分类号]C913
[文献标识码]A
[文章编号]1671-5918（2015）10-0085-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2015.10-040
[本刊网址]http：//
一、城中村简述
国家经济的不断发展，城镇化进程不断加速，城镇化率不断提高。城市人口的快速增长使得城市建设用地尤为紧张。城市供地不足已经成为了制约城市发展的重要因素。学界对于城中村这一概念没有明确统一的定论，相关农村土地法律政策限制规定，造就了城中村这一特定历史时期的产物，是二元制结构下经济发展不平衡下的产物，是被城市巨大明亮光辉所遮蔽的“暗殇”。我国二元制框架下的城中村不论任何方面都与繁华的都市相提并论，其住房规划，生活环境、人口素质，治安状况都远远落后于城市发展水平。他们不再依靠土地生产活动满足生存生活必需，总体来说已经不再算是中国传统意义上的农村了。城中村是我国社会经济转型时期的特有现象，他们的大部分土地被都被征收，唯有宅基地和不多的集体土地供他们使用，此时对外进行房屋出现成为了他们提高收益的重要手段。城中村实行农村管理体制，村内的各项管理制度等都区别于现代化的城市管理。管理缺失，农民生活的随意性，使得村内房物布局凌乱，没有秩序可言。在城乡二元的土地管理制度下，同样是用益物权，而宅基地使用权却不能像建设用地使用权那样自由流转，其权能被法律限制，导致城中村的形生，如果允许城中村宅基地使用权流转，那么在保障村民利益的同时，又大大减少城中村改造的经济成本。
我国的《物权法》152条明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，但除了该项规定之外，就不在有其他任何法律给出明确定义，规定该法律关系所包含的全部构成要件，但值得高兴的是宅基地使用权第一次明确了其用益物权属性，成为了我国土地物权的重要支撑。而对于定义的明晰，学者纷纷表达了自己的观点：江平先生表示：宅基地使用权是指民事主体以宅基地为目的而对土地的使用权。王利明教授在其专著写道：宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员（村民）依法享有在集体所有的土地上下建造房屋并保有房屋及附属设施的用益物权。
综上所述可知，我国宅基地使用权包含以下几个方面的含义：首先，毋庸置疑宅基地使用权必然物权权利；其次宅基地所有权归集体所有；再者权利的行使要求特定身份方可实现，其主体应当是农村集体经济组织内部成员；最后权利行使的主要方式是通过占有、使用建设房屋及附属设施的形式获取收益。
二、城中村宅基地使用权转让存在的问题
随着社会主义市场经济的高度发展以及城市化水平的不断提高、，越来越多的农民出于提高收入水平开始向城市集中，城市面积不断扩大，不断向周边郊区，村落扩张，造就了城中村的诞生。城中村与传统的农村既相似又存在明显区别，村里还是按照农村的各项制度进行管理，依然是城乡二元管理结构体系中“乡”这元单位，，不同的是城中村周围不再是漫无边际的良田，不再是一望无际的大地，代之的是高楼林立的现代都市风貌。城市房产地市场的火爆局面，房价的节节攀上，都迫使人们将目光聚焦于使“城中村”的土地。对宅基地使用权的诸多限制，法律制度的不完善、效力参差不齐，都使得“城中村”的土地使用一直处于弱势地位。宅基地使用权的限制基于农民基本生存权利考量，可随着社会现实的发展，忽略了市场经济的作用，忽视了价值规律。宅基地使用权人不可能放任这么大的价值从自己手中溜走，尽管法律做出了诸多宅基地使用权的流转限制，可现实中却依然出现了许多问题。下面以河南省郑州市管城区十里铺村为例，具体分析在高速发展的城市中宅基地使用权所产生的问题。
十里铺村地处河南省省会郑州市南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区。2006年11月郑州市城中村改造领导小组《关于下达2006年第二批城中村改造计划的通知》将十里铺村列入郑州市2006年第二批城中村改造计划。2013年10月郑州市城乡规划建设管理工作领导小组《关于印发新型城镇化四项重点工作实施方案的通知》（郑城乡组[2013] 23号）将十里铺村城中村改造项目列为郑州市重点区域拆迁改造项目。郑州管城回族区发展改革和统计局于2014年2月对十里铺城中村改造安置房建设项目予以立项（管发展统计[2014]6号）。在这次城中村改造的过程发现宅基地使用权存在的许多问题。
（一）隐形市场的出现且规模庞大
土地资源有限，属于稀缺资源，结合我国人多地少的实际现状，土地资源更加珍贵，我国一直以来都实行严格的土地保护政策，耕地，宅基地都是国家的宝贵资源，我国一直对农村土地的流转严加禁止，农村宅基地使用权作为农村土地使用的重要权，其流转也同样严格限制。法律条出了明确的限制性规定，却依然无法阻挡不了民间宅基地使用流转的趋势。经查阅郑州市国土资源局相关档案资料，十里铺全村土地共有建设用地22宗，总面积2975.924亩，期间部分地块因为宇通项目、市政道路、经适房建设等项目实施，现有土地20宗，总面积2602. 17亩。通过笔者调查研究发现十里铺村截止到2011年三月，全村进行农村宅基地转让652.73亩，其中向受让方为本村村民转让217.53亩，占总转让面积的33%，向受让方为非本村村民转让435.2亩，占总转让面积的33%，而这些转让行为85%以上都是私下交易，未办理任何手续。也就是说总面积2602.17亩的宅基地已经事实上转让出去了652.73亩，转让比例已达到了25%。
（二）乱占乱建房屋现象严重
城中村土地管理缺乏统一有效的管理，村民自发建房，很少甚至不办理相关的审批手续。由于村内始终实行的是村民自治管理，村委会村干部出于本村民众利益考虑，对于村中乱占多占乱建行为的根本无人管理。笔者曾在村西边临近主干道区域见过一幢带有封闭式电梯的5层小楼，而该地块实际上是村民郭某的宅基地，郭某通过将两个儿子以及本人的9分土地（近599.4平方米）的宅基地合在一处，进行改建扩建成了一个小型的宾馆，且没有办理相关手续。
三、城中村宅基地使用权流转制度的完善
（一）建立城中村宅基地使用权的有限使用期制度及回收制度
目前，我国的宅基地使用权是无偿取得且没有使用期限，合法取得的宅基地使用权无特别理由下，特别法律规定下，农民宅基地宅基地使用权没有时间上的限制的。这种无偿不附加期限的规定是农村群众的一项福利性的体现，保障农民居有其屋。“物的价值在于利用，而不在于所有，法律保护物的所有者权利自由，是希望物能被充分利用，发挥物的经济价值，从而实现社会公共利益[]。”物要尽其用，建立城中村宅基地使用权的使用期限制度正是其用益物权在法律制度层面的反应是符合公原则的，能够使得我国现阶段土地使用发挥最大功用。而社会发展的今天，农村宅基地的财产属性要比其社会保障属性更显突出。城中村宅基地使用权是作为用益物权应当与城市建设用地使用权一样规定使用年限，都可以定为70年，当然也可以期满续期。同时建立宅基地使用权回收制度，在（1）期满后没有续期；（2）权利人死亡且无继承人时；（3）行政征收时宅基地时；（4）权利人自由出让时，上述几种情况可以收回宅基地使用权。两种制度配套进行，合力保障城中村宅基地使用权流转的有效运行。
（二）完善健全的城中村宅基地使用权的登记制度
保证城中村宅基地使用权有序流转的基础就是权利归属明晰，不存在争议。所以完善的登记制度是其顺利实现的制度保障。我国现存的农村不动产登记制度是一项对抗要件，并非土地物权变更的生效要件，此时为了保障宅基地使用权权流转的有序进行。应该强化完善现有的城中村登记使用权制度更好适应社会发展的要求。城中村宅基地使用权流转是我国经济可持续发展所必须要解决的重大问题，在流转过程中也必然会伴随着种种风险，国家要在强调自愿的基础上要进行适当干预，才能更好规避风险，切实保障农民利益，在社会经济转型时期实现平稳过渡，维护社会的稳定与和谐。也要求我必须建立健全相关法律规定，尤其是完善《物权法》中关于宅基地使用权的规定，从法律层面上赋予城中村宅基地流转合法性和给予其制度性保障。同时也应当做好配套制度的建立建设工作，使得其流转更加顺畅有序，有利于农民、集体组织和国家的利益在平衡中统一发展。
结语
我们现处于社会转型期，社会方方面面的变化使得农民对于土地的依赖程度降低，土地不再只是农民安身立命的根本，对于城中村农民而言，土地已经变得只是一种过去生活的回忆，而不是生存的依赖，他们更多是依赖土地之外的非农产业来获得收入，获取生存资源。几十年的快速发展，使得我们现在的农村的经济社会状况与改革开放之前农村宅基地使用权初始阶段的局面大不相同，农民转让农村宅基地和住房后进入城市，并不必然对农民的基本生存的造成威胁。当然这并不是说宅基地流转后，对任何农民生存生活都没有影响，当然存在一小部门失地农民存在居无定所的可能性。然而，允许宅基地进行流转是涉及多数人的生存利益与少数人的生存利益衡量时所作出的必然选择，宅基地使用权的流转使得农民的土地财产财富增加，客观上实现耕地保护目标的实现，也有利于农村经济发展，所以这是一个很容易做出的价值判断量和价值判断问题。也只有最大多数人的幸福实现，才能算得上是真正的公平与正义。
参考文献：
[1]江平.中国土地立法研究[M].北京：中国政法大学出版社，1999：281。
土地流转和土地征收的区别范文5
关键词:房地产 税制 现状 改革
1 现行房地产税制存在的主要问题
随着经济复苏,房地产市场活跃,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题也引起我们的深入思考。随着房地产市场发展,房地产税制中存在诸多问题已突现出来,已不能体现税收再分配调节功能,也不适应缓和社会矛盾的迫切要求,更不适应促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
1.1 重视流转环节,轻视持有阶段 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对较轻,即保有税轻。而流转税是间接税。它具有可转嫁性,这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。另一个现象是不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。一边是商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
1.2 税收制度不统一,内外税制违公平 内企及境内居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和城市房地产税。现行内外分开、房土分开的房地产税制下,外资企业保有土地时的税收成本几乎为零,其税负明显小于内资企业。这种“超国民待遇”,内外区别对待的房地产税制将大大损害内资企业的利益,影响税收的公平性原则。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
1.3 税收立法层次低,征税依据不充分 按税收法定原则,没有法律依据,国家就不能征税、任何人不得被要求纳税。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规,级次较低。
1.4 征税范围狭窄,调节力度较弱 纳税人使用土地的面积作为计税依据显然不符合房地产税的发展趋势。这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便,但却造成纳税人在保有土地时的税收成本偏低,致使纳税人可以不在乎土地的税收成本,低效率地使用土地。与房产有限使用的特性相比,土地具有长期使用、不可再生等特征,因此土地是一种稀缺性资源,其经济价值较房产更高。而在目前的房地产税制下,高价值的土地资源却承担着低水平的税负。
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。
1.5 税费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的12%;而如配套费等各类规费却达到41%。
1.6 配套制度不健全,税收征管难度大 我国税制改革,需要进行财产评估的税种和数量很多,而房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收,税收征管难度大。
2 房地产税制改革思路
2.1 合并税种,开征物业税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,对居民住宅的保有课税,实行低税政策。
2.1.1 扩大征收范围,确定征免界限。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.1.2 对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为又征营业税,有交叉之弊;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大,造成偷税空间。目前对房产虽是从价征收房产税,但过多依赖会计制度确认计税依据的方法也存在诸多问题。例如,由于纳税人对会计制度的理解不同造成计税依据的不统一,由于房产取得形式和取得时间的不同造成计税依据内容的不一致,等等。
2.1.3 对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
2.1.4 全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。
2.2 提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
2.3 完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。
参考文献:
土地流转和土地征收的区别范文6
【关键词】房产税；改革；房价
今年房价又涨了，石家庄二手房均价年初还在9000元/平方米徘徊，7月即破万元，11月居然达到13599元/平方米，石家庄人民也不淡定了，石家庄如此，全国各大城市也如此，房价犹如脱缰的野马飞涨，一度沉寂的房产税改革的话题再次进入人们的视野，房价居高不下的今天，房产税改革税能否起到稳定房价理性发展的调控作用呢？笔者结合我家买房的经历也想谈一下自己的看法。
对房屋征税非自今日始，早在古代我国就征收过房产税。即便是在当代，围绕房屋也征收有房产税，一种是从价计征，一种是按照房屋租金计征，税率4%～12%，社会上没有激烈反应的原因还在于从价计征一般是针对单位征收，对于居民家庭没有影响，而对于居民出租住房，出租人不开发票，承租人不要发票，真正纳税的人不多，大家也普遍没有感觉。在去年房地产税被列入十二届人大常委会立法规划后，“狼来了”的担忧又起，未来的房地产税是什么样子的呢？我们不能买房了吗？开句玩笑话，未来的孩子们出自双独家庭，将来继承了爸爸家里的房子，还有妈妈家里的房子，将来岂不是要缴纳很多房产税？
一、征收房地产税的目的和范围
如果进行房产税改革，对家庭住房保有期间征税，房子越多，税收越多，固然可以使政府获得大量稳定的税源收入，貌似对于政府组织财政收入有利。笔者认为，政府的职能除了组织收入以外，更应该注重社会调节。有房的人交税也买房，没房的人想交税没房，走两个极端都是不恰当的，房产税如同个人所得税一样，应该有一个社会经济调节的职能，个人所得税是收入高多纳税，房产税也应该一样，房子少可以不纳税，房子多要多纳税，房子再多要纳更多的税，这样当人满足了基本住房需求而又不愿意去多交房产税的话，房地产市场上人为炒作投机的行为是不是就会减少呢？
二、房产税不要和房屋用途挂钩
自己家的房子住不完，出租出去收点租金，要交税吗？房产税优惠了还4%呢，学校周围的学区房都租出去了，也没有谁交税的，虽然税法有规定，但是人人都不遵守等于没有规定，另外，自己家的房子自己住也不用交税吧？所以开征房地产税，今后无论是自己居住还是出租征税标准应该统一才好，毕竟每个家庭有多少房子好统计，出租收了多少钱却不知道，建议以后不以租金标准征收房产税。
三、房地产税不能重复征税
我家当初所购买的二手房买房协议上写得清楚税费我家承担，买房时承担了那么多税，今后居住的时候还要交税是否不合理呢？听爸爸说，商品房在开发商手里出售的时候就已经交了很多税了，这些税都转嫁到房价里面去了，所以商品房卖给老百姓再让老百姓交税就不合理了，税制设计上应减少重复纳税。我们所购买的房子都是有土地成本的，开发商所交纳的土地成本和税金都在房价里面包括了，我们买了房以后，再交税就是在税的基础上再交税当然不合理了，所以笔者认为，还是应当统筹考虑不同阶段的税收问题。开征房产税，可以减轻开发商出售商品房的税收负担，同时迫使房价有效降下来，政府少收取的税金可以在商品房出售后逐年从居民家庭收回来，所以对于以前已经承担了很多税的房子能不能网开一面呢？
四、今后房价能降吗？
以前人们一见面相互问候就是“吃了吗？”现在人们一见面就是“买房了吗？”唉，现在的人都后悔前几年没有眼光多买几套房，如果放到现在卖掉比考个大学上个班都强，比炒股都强，比其他什么投资都强，乃至于整个社会都有一种奇怪的心理，一方面后悔以前买房少；另一方面祈祷房价别涨了，越涨自己的心理落差越大，整个社会都浮躁了起来。开征房地产税，若要寄希望于其能让房价降下来，怕仅仅是没房要买房的人一种梦想。房产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但却非打压房价的“利器”。从经验看，很多国家，包括我国的香港地区都有房产持有税，但无法靠此而阻拦房价波动，某些年份房价依然上涨，比如香港房价已连涨10年；上海自2011年开征房产税以来，也未能明显压制房价。所以房产税对房价的冲击不会有想象的那么大，房价根本上还是供求关系变化所决定的，有人买，房价就高，没人买，房价会降，这跟房产税没有根本关系。
五、房产税要区别化征收
中国地大房多，房产税改革要能起到窃富济贫的作用，合理调节社会分配，就不能一概而论，所以税制要素的设计上要考虑一些问题，比如说，农村居民住房要不要征收？企业房屋和居民家庭房屋计税标准会不会一样？按照套计税还是按照面积计税或者是按照购买价值或者评估价值计税呢？投资商铺和投资住宅会不会承担一样多的税负？房产税改革前买的房和改革后买的房要不要区别对待？一个家庭分离为两个家庭房产税如何认定？希望房产税的改革不会出现引领全国房地产市场的上海等一线城市排队离婚的壮观景象。
最后，还想说一说“房产税”和“房地产税”的区别。房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，分为流转环节和保有环节两大类税目。其中流转环节税目包括：增值税、契税、城市维护建设税等九项，保有环节税目包括：城镇土地使用税、房产税。房地产税被列入十二届人大常委会立法规划中，用词是“房地产税”，上海市、重庆市征收的是“房产税”，虽有一字之差，概念不一，但是若只针对房屋保有环节的话，实质和目的应该是一致的。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。
参考文献：
