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商业地产发展报告范文1
周日早上11点，家住杨浦区五角场附近的薇薇约了几个女性朋友去万达商业广场闲逛，这几乎成了她每到休息天必做的功课。在这个巨大的综合性商业中心里，除了吃喝玩乐一条龙外，最吸引她的还是那些国际时尚品牌。
上海正在成为全国快时尚消费中心，外资快时尚品牌接踵宣布进入上海零售市场的计划。去年第四季度，南京东路和淮海路商圈皆有新店铺开张，包括快时尚品牌、高级珠宝品牌和潮流男装品牌等等；黄浦区商业设施升级计划开始启动，零售物业市场也因而得益。据中国社会科学院预测，上海今年经济增长为7.6%，上海市场在众多方面表现活跃。从微观到宏观，都预示着今年上海商业地产仍将延续以往的上升态势。投资升温
高力国际（Colliers International）的《2012年上海房地产市场回顾及展望》研究报告指出，上海外商直接投资额持续升温，同比增长21%。在总体经济疲软的局势下，上海依然是外商投资的热点城市。
为了继续鼓励外商直接投资，国家外汇管理局发文宣布将进一步改进跨境直接投资涉及的外汇管理方式，将大幅简化事前审批事项，取消外国投资者境内合法所得再投资的外汇核准，允许境内主体以国内外汇贷款对外方母公司放款等。
“虽然外商投资房地产仍属受限制领域，但新规定将对外商投资的心态起到正面的促进作用。”高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳（Lina Wong）女士表示。
去年12月举行的中央经济工作会议强调要增强消费对经济增长的基础作用。过去中国经济增长从长期看，面临着从外向型经济向内需型经济发展的必要，这给与消费和商业活动相关联的商业地产带来了发展机遇。
“目前商业地产已经成为大型品牌开发商发展的重要产业。但商业地产在中国刚刚起步，并不是很健全和成熟，需要很多政府的资源帮助和支持。在中国商业地产的现阶段，发展城市综合体对项目本身和当地政府都是一件互惠互利的事情。”美国富顿集团（F&T Group）中国区执行董事李昱绮（Catherine Lee）女士说道。该集团在南京河西区投资建造了大型商业综合建筑——世界贸易中心。
过热风险
高力国际的报告提到了去年第四季度新人市的大型商业综合体项目。四川北路商圈的综合体项目中信泰富申虹广场是第四季度仅有的新入市项目，为市场带来1.7万平方米的新增供应量。中信泰富申虹广场坐落于四川北路商圈核心地段，体量相对较小，有近4万平方米的写字楼部分作支撑。日本最大百货公司之一高岛屋百货在中国内地的首家门店于去年12月在古北地区开业，商场从地下1层到地面7层，总建筑面积约6.2万平方米。虽然第四季度入市项目不多，但从这几年一线城市的整体情况来看，却存在过热隐患。
21世纪不动产上海公司曾预计，2012年度上海有22个商业综合体项目入市，北京将有17个零售商业地产项目入市，未来5年深圳的大型集中式商业项目面积将增长87%，供应量将相当于深圳以往30年集中式商业存量的总和。随着城镇化的推进，二三线城市甚至一些县级城市都在开发大型的综合商业地产项目。
中国社会科学院的《2011-2012中国商业地产发展报告》显示，全国商业地产的新开工增量和销售增速都远超住宅市场，2011年写字楼新开工面积同比增长46%，商业营业用房销售额增长了23.7%。从全国范围来看，商业地产投资过热，其中的风险不容忽视。
“美国房地产市场是高度成熟的市场。房地产商们有大量的市场及项目信息和数据做参考。中国市场相对起步较晚，属于发展阶段，在商场、办公楼及住宅楼市方面的资源及信息有所欠缺，因此在中国发展房地产的风险相对就高了点。”李昱绮表示。
国际经验
“未来的投资需求将来自于不同行业和不同类型的投资者。”翁琳预测道，“国内企业对核心地段的优质办公物业需求旺盛，相对租赁而言，那些财力雄厚的企业可能将更倾向于购买优质物业。”
“不同于住宅地产，商业地产以获取租金维持运营，往往拥有稳定的现金流和长期的保值增值能力，但存在投资期限长与周转缓慢的问题，中小投资者对其望而止步。”诺亚财富管理中心研究员潘媛表示。
高力国际的报告显示，上海房地产市场去年的投资交易总额达人民币235.8亿元，除了境外投资者的参与，国内投资者也相当积极，占总投资额的63%。
“房地产信托基金（REITs）通过资产证券化的方式，为房产企业快速回收现金流及安全退出提供渠道。这种天然拟合性使REITs在国外颇受商业地产青睐。”潘媛指出，“目前REITs占全球商业地产比重在10%-20%，随着行业的成长，这一比例也在逐步提高。”
然而中国内地由于受体制和税收等因素制约，公募REITS的发行条件尚不成熟，但信托和有限合伙的出现为境内私募REITs的推出带来曙光。潘媛认为：“投资于中国商业物业的REITs若能成功推出，将给投资人带来投资价值。”
此外，美国商业地产的操作经营模式也有值得中国企业学习之处。“在美国，商业地产项目开发的不同阶段都是由不同领域的专业人才进行管理和操作，并在开发商和设计师的监管下有计划的推进工作。在中国，商业地产或城市综合体项目有时会由非专业领域人士负责工作，功能分工太笼统。”李昱绮强调，“中国房地产业更需要专业化的团队来进行管理。”
稳步上升
上海商务园区市场逐渐完善，近期活跃的物业租赁以及开发活动已经引起了投资者们的关注。相比核心商务区，商务园区市场在去年下半年的租金呈现出快速上涨的趋势。同时由于物业规模有限使得交易总额相对较小，降低了交易门槛。而核心区域的写字楼往往隶属于某大型综合体内，因此具有更高的管理难度和运营风险。
“预计商务园区以及次中心商务区的甲级写字楼将越来越受到关注”翁琳指出，零售物业市场由于受到过量供给以及较高运营风险的影响，可能将导致部分投资者离场。
商业地产发展报告范文2
关键词：商业地产，政策，管理
一， 什么是商业地产？
什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各那么类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
二， 中国商业地产的现状
"总体来讲，中国的商业地产正处在一个刚刚起步的过程”，商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。中国土地勘测规划院高级工程师周光源坦言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。报告特别提醒，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。
中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产，它们面临的挑战均不容忽视。
对整个升温中的市场而言，结构性的矛盾尤其需要提前防范。不少业内人士对整个商业地产市场的风险开始有所警觉和防范。世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，住宅开发商想进入商业地产，需具备四个要素，有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。
三， 中国商业地产未来发展分析
2012年中国经济尚且不明朗，中央定调GDP增长7.5%，房地产高压态势不会改变，致使更多原本房地产的资金进入商业地产市场，中国这几年商业地产可能会实现一个跨越式的发展，用几年的时间，走过欧美三四十年走的路。但是，中国的商业地产行业还不成熟，特别是开发企业的“软实力”还远远不够，商业地产必将要经过起步、兴盛、衰退、再复兴这样的一个发展过程。这个轨迹是谁脱离不开的。“因此，调控从某个角度来讲，就是一个催化剂，让商业地产发展速度更快了一些。”
目前在中国，大部分的商业地产项目，盈利回报还是靠住宅、商铺的销售来实现；这有可能仅仅是个商业发展的过渡。未来商业地产最终还是要通过商业部分的盈利，来实现其价值。未来，一些优质的商业地产项目将面临实现资本交易，以并购、投融资等方式，逐渐向实力型商业地产开发商手里集中。经过调整后，商业地产行业将更加成熟，开发商走向规模化、品牌化、连锁化。
那么，未来，商业地产最理想的模式和系统架构应该是什么样的？肯定是开发者与经营者分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，这是大的行业格局变化。而不是像现在，所有权和经营权是同步的。
把商业地产开发商分为两大梯队。一种是绝对的龙头老大，“有钱有势、有人有地。”比如华润、中粮，比如凯德、万达，无论是社会资源、人力资源，还是企业管理的模式，都已自成建设。
另一梯队实力较弱，和龙头们无法相提并论。但有潜力，心底有理想，手头有项目；缺的是专业、经验。所以，他们需要一个真正的帮手和推手。
因此，这个推手就是“经营者”。也就是类似于酒店管理公司，而要比其更专业化、系统化的商业管理集团。它涵盖了项目从前期的开发、设计、规划，到后期的招商运营、物业管理的全部内容。这就是所有者和经营者分开的模式，要形成专业的管理团队和公司来做这些项目。比如一些比较大的开发商，做住宅很牛，但商业却试了很多次都不成功。没关系，我跟管理公司签订战略协议，我发展多少个，你帮我规划、设计；从招商定位到运营，到物业管理都形成合作，形成管理上的互补，未来一定是这样的发展模式。虽然开发商在这方面让出了部分利益给经营者，但你别忘了，他们是可以帮着你实现项目以及自身利益最大化的。因为商业一旦做成功，是会实现土地乃至区域价值的极大升值的。
这种“搭桥”属于双赢的方式。地产公司的壮大会成为行品牌发展的契机，如果从原有的顾问形式变化为战略合作伙伴，那样的话，未来会拥有不少好的开发合作机会。
还有一种方式可以称为品牌租赁。行对一些标志性的地产项目，采用租赁的方式租下来，并寻找知名零售品牌进入经营，创造行自己的物业品牌。
所以开发商，做为企业的决策层，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚这个公司未来的发展，二是找到合适的人去干，三是激励这些人去干。
商业地产发展报告范文3
自楼市调控以来，每次调控都能把各路资本推向商业地产。据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也暴露出商业地产的诸多问题：两年多的房地产调控，商业用地供应增加，大量资金流入商业地产，大量企业转型开发商业地产，最终导致商业地产供应量剧增，购物中心遍地开花，同质化竞争惨烈，缺乏成熟的商业运营模式。
而商业地产的过度开发，也带来了高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。
加上行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，或将进一步加剧了商铺空置率。过剩的供应与有限的需求共存的市场，未来的商业地产将面临前所未有的考验。
仍受追捧
2010年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企纷纷宣布拓展商业地产领域。中原地产提供的数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是达到2倍。
这似乎更加刺激了开发商的热情，被称为“房产风向标”的十大代表企业中大部分计划提高商业地产的业务比重。
以住宅地产为主的行业巨头万科，也早已低调布局商业地产，目前已初具规模。据不完全统计，截至2012年底，万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。
保利地产在2012年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在3：7；中海地产也披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。
就连一直专注于住宅开发的绿地集团也开始进军商业地产，绿地董事长张玉良年前接受采访时透露，目前绿地已经把40%的开发量都放在商业地产上，这也意味着绿地战略转型重攻商业地产。
而在过去的一年里，商业地产的吸金能力，也没让投资者失望。
以武汉为例，据戴德梁行统计数据显示：2012年武汉全年甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为11.09万方，创历史之最；武汉甲级写字楼租金涨幅在全国重点城市中居首位，全年上涨22.4%至每平方米每月94.1元；2012年武汉商圈中首层临街商铺租金上涨至每平方米每月532元，和去年相比上涨4.3%。
2月初，在武汉举行一次的土地拍卖中，恒隆地产以底价33亿元将一幅商业地块收入囊中。据恒隆地产透露，此次武汉项目计划投资约120亿元，并将当做商业综合物业项目作长期投资，当中包括世界级购物商场、办公大楼及公寓式酒店。
已经在武汉深耕多年的华润地产也宣布，2013年将进军武汉商业地产市场，在台北路投资130亿元打造华润中心项目，将建设集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色商业街和高档住宅于一体的地标性都市综合体。
事实上，除“先行者”万达、南国置业外，本土开发商福星惠誉及外来的绿地、和记黄埔等巨头都已经加大了商业地产的布局。项目体量少则几十万平方米，多则上百万平方米。武汉目前的商业综合体地图上，已经排列了40多个项目，据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
“两年多的住宅调控促使资金转向商业地产，武汉商铺近一两年供应明显增多，购物中心遍地开花，所导致的同质化竞争也愈演愈烈。2013年，主要商圈的升级改造即将完成，地铁带来的人流汇聚给商户极大的信心，但如何将这些人流量转化成目标消费群将是业界不得不思索的问题。”戴德梁行在武汉2012年第四季度报告中称。
快触警戒线
商业地产热火朝天的背后，暴露的问题也层出不穷。
武汉万亩工业园陷“空城危机”，空置率达90%；武汉商圈租金跳涨，迫使店铺“转场”；汉口某地下商业项目属人防工程，只有使用权，办不了房产证；武昌沙湖某商铺号称于地铁出站口，但最后出站口变动，让买铺者花了高价买了张“空头支票”；江汉路某商业项目，开业半年来始终没有人气，商家普遍亏损数万元……
“近年来武汉综合体项目如雨后春笋一般都冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”亿房网商业地产主编米浩表示，在同一个区域范围内往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题，而到最后买单的还是投资者。
2012年中旬，由中国社会科学院财经院推出的《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011-2012）》指出，本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。
不少本土地产企业开始正视这一点，在商铺销售上，融入了更多概念炒作。如，2012年面世的多数城市综合体，都以地铁2环线即将开通为由头，打出地铁商业的旗号；其中的一部分，挖掘地下空间，打造地上地下商业组合拳；而几乎所有商铺，都宣传最少5年35%的投资回报率。
然而，在中国指数研究院华中分院研究副总监李国政看来，无论地铁商业或是高额投资回报率，都只是宣传手段，若项目运营不成功，5年35%投资回报率的承诺，也只是泡影。在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品。“国外成功的商业项目，一定是经过详尽的市场调研，锁定某一类人群，打造专属于他们的商业项目。”
但是在武汉，“大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。”业内人士指出，成功运作一个商业项目，除了前期的规划定位要符合实际消费需求外，更重要的在于后期的招商定位和人气的培养，多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。这也就造成了有些商业项目位置不错，但公司的招商能力和专业人才缺乏，后期运营困难重重。
商业地产发展报告范文4
1商业地产定位流程
通常来说，商业地产定位的步骤包括:项目背景分析、宏观经济分析、竞争因素分析、市场机会判断、消费者市场分析、项目类型及业态细分、经济测算等过程。总结出商业地产的项目定位内涵及流程(如表1所示)。
2商业地产定位决策指标体系
商业地产项目涉及要素繁多，在实践中，对其定位往往是一个较为庞大的体系，体系内容通常涵括战略定位、市场定位、业态定位、客户定位、规模定位等诸多内容。通过对文献的总结，得出商业地产项目定位评价指标体系(如表2所示)。
基于序关系的商业地产定位决策方法
商业地产定位决策目前使用较多的是层次分析法。层次分析法无法真实地、唯一地体现出评价指标之间的(按照某种原则排定的)序关系。文章将采用基于序关系的评价方法对其进行改进，从群定性排序，再对相邻指标判断重要性比值，进而进行定量运算。其主要步骤有:
1确定唯一序关系
定义1:若评价指标xi相对于评价准则的重要性程度大于(或不小于)xj时，则记为xixj。定义2:若评价指标x1，x2，…，xm相对于评价准则具有关系式x*1x*2…x*m则称评价指标x1，x2，…，xm之间按“”关系确定了序关系。其中x*i，表示{xi}按照序关系“”排定顺序后的第i个评价指标(i=1，2，…，m)。在专家决策系统中，序关系确定的操作步骤一般为:(1)专家在指标集{x1，x2，…，xm}中，选出认为是最重要的一个指标，记为x*1;(2)专家在余下的m－1个指标中，选出认为的最重要的一个指标，记为x*2;(3)继续挑选，直到经过m－1次挑选剩下的评价指标记为x*m。2．2给出xk－1与xk间相对重要程度的比较判断设专家关于评价指标xk－1与xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判断分别为2案例分析研究2010年，招商局启动“再造新蛇口”工程，海上世界商业地产项目是其核心项目。限于篇幅，不再对项目背景、项目定位做一般性介绍，仅对项目定位决策体系、方法、过程进行介绍。2．1决策体系说明海上世界项目定位决策采取了专家打分法这一方法，利用专家系统的知识和经验，对项目定位做准确判断。对于决策主体、决策问题等说明如下:决策主体:项目组、专家;专家构成:建筑、规划、经济等领域专家3位;决策时间点:项目方案设计完成后，项目深化设计之前;决策依据:定位初步报告、定位深化报告、消费者调研报告;决策问题:本项目定位是否准确;决策方式:专家打分法;评分依据:依据项目资料及专家的经验。项目决策要点说明，如表4所示。
2决策步骤
(1)建立评价指标集根据表2构建的商业地产项目定位评价指标体系，建立评价指标集。(2)对评价指标权重进行判断在确定商业地产项目定位决策的评价指标的权重时，请专家按照评价方法的要求，给出评价指标的权重判断。
3位专家判断的序关系为:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位专家对于准则层的权重判断见表5，准则层权重计算结果见表6。具体计算过程略。同样，对各个指标层指标的权重系数进行计算，得出各个指标的权重。(3)决策打分对于各个指标层的等级分为优秀、良好、平均、较差四个等级，分别赋予分值100、80、60、40分。在判断各个评价指标权重后，根据打分标准，专家需要对项目各个指标层给出具体的分数。限于篇幅，略去每位专家的打分，项目评价得分如表7所示。(4)结果分析从评价结果来看，3位专家综合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之间。从准则层权重来看，战略定位、商业定位的权重较大，需要项目组在项目运作中对项目战略定位和商业定位做进一步研究。从指标层各权重来看，发展策略、商业功能定位、消费、需求定位的权重较大，需要项目组人员在商业地产项目开发过程中对这三个因素给予更多的关注。
从专家打分结果来看，商圈定位、消费群体定位、商业体量定位等项的得分较低，这就需要在后期设计时，对商圈定位、消费群体定位和商业体量定位进行进一步的研究和优化。综合专家给出的建议是:项目对于商圈的定位过于乐观，不甚准确;建议进一步提升经营档次，才能更多吸引中高端消费群体;建议减少项目体量，现有计算方法对于体量的估计较为乐观。由上述可见:相较于传统的层次分析法，基于序关系的决策方法确保其序关系的唯一性，说明基于序关系的商业地产定位群决策模型能够较好地服务于项目实践。
结语
商业地产发展报告范文5
始于2011年的限购令，使得一直坚挺无比的中国楼市陷入了前所未有的疲软期。由于限购直指住宅市场，从此住宅销售一蹶不振，2012年全国70余个大中城市住宅销售套数及销售额同比往年呈现大幅下滑趋势。北京、上海、广州等一线城市的住宅售楼处，半天也见不到几个客户身影。
相比住宅市场的冷若冰霜，非住宅产品如商铺、写字楼、商住公寓等商业地产项目却异常火爆，可谓典型的房地产市场冰火两重天。这不得不让人想起当年没有限购令的年份，住宅项目的售楼处车水马龙，商业地产项目遭人冷眼，现如今的场景不得不让人感慨三十年河东，三十年河西。
限购令的推出使得房地产市场出现了产品供应结构的重大改变。楼市出现的显著变化是，由于住宅遭遇重大挫折，使得众多房地产企业和投资机构纷纷掉头，把企业的发展重点转向商业地产开发。发生这种转变的不但包括大型房企，比如万科地产明确表态要在2012年进军商业地产，中小开发商也不甘寂寞跟风转战，把资金和人力全部集中到商业地产领域。
早先集中进行商业地产开发的房企成为市场的绝对明星，受到万千同行仰慕。如在全国各地疯狂复制万达广场的王健林成为福布斯中国榜单的排头兵，而一直在京沪核心地段的潘石屹日子也过得异常滋润。商业地产万丈光芒下，短短一年时间内，就成为楼市主力军，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。
限购带来商业地产的三大变化
商业地产的巨大发展，表现在三个层面：一是全国各地商业项目大量推出。比如沈阳市中心区域在建综合体项目竟超过40个；昆明未来5年仅商铺就将新增近300万平方米，人均商业面积直追香港、上海等国际性大都市；成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。
例如在辽宁省海城市，这个城镇常驻人口不到30万的四线城市，除了现有建筑面积达10万平方米的四家商场之外，新建大型商业中心竟然有三个，单个项目建面最小的也有10万平方米。未来的国内城市，有可能出现如下的场景，三步一小商场、五步一大商场、七步一Shopping Mall。如此数量众多的商业体，狂热建设的背后，不能不担心项目蕴藏的巨大投资风险和商业运营风险。
二是商业地产人才一将难求。商业地产的开发其复杂程度和后期的运营难度是住宅项目难以比拟的。住宅地产开发相对单一，很多开发商甚至通过简单复制就可以创造辉煌，商业地产在运营方面对专业能力和经验积累等方面的考验极大。
由于商业地产项目开发的数量巨大，因此市场对商业地产人才极度渴望，尤其是商业策划和商业运营方面的人才一将难求。因此2012年一个住宅策划总监可能面临下岗，一名商业策划总监不但在市场上受众多房企青睐，企业还会给出高达百万的年薪。
三是商业概念层出不穷。今天的商业地产犹如当年住宅发展时，各种概念百花齐放：你开发townhouse，我就开发独立别墅；你盖花园洋房，我就造空中别墅；你有高尔夫，我就有游艇会；你是一线海景，我就是无敌江景。等业主怀揣着贵族梦想住进去才知道，原来这就是房子而已；
今天的商业概念更是百家争鸣。Shopping Mall、奥特莱斯工厂店、城市综合体、大型百货商场、单体旗舰店等，无论是投资者、还是运营者或消费者，都会眼花缭乱，不知所措。为了圈地占地，全国各地涌现出来无数主题公园、大型购物中心都在筹划中，但从已运营的项目来看，主题公园大多数出于亏损状态，而大型购物中心大多数经营惨淡。
“”带来的巨大风险
限购背景下，开发商把商业地产当作救命稻草、调控的避风港可以理解，同时地方政府也在土地收入下降的情况下推出商业用地可以说也在情理之中。利字面前，开发商与地方政府一拍即合，心照不宣的采取揠苗助长式的增长方式，对这种方式带来的严重后果充耳不闻、视而不见。
开发商业地产，有两种模式可以选择，一种是持有商业实现自我运营，但该种方式开发商会面临两大困惑，首先是商业经营人才和经验缺乏的尴尬；其次是面对需求不足、商业地产供应泡沫的现实，运营商存在巨大风险。第二种模式是开发商把商业地产当住宅来做，通过概念炒作吊足投资者和商家的胃口，把商业地产卖出去，然后收钱走人，这种竭泽而渔的方式最终坑害的不仅有投资者，还有运营者。
商业地产“”，短期内似乎带来表象繁荣，但长期来看，必然带来商业地产的结构性的泡沫。第一个结构性商业地产泡沫来自国内的二三四线城市。商业地产遵循的价值规律是“地段、地段还是地段”，这个理念是颠覆不了的。放眼全国的大多数城市，这句话可以理解为“一线、一线还是一线”。
各个时期，任何一国或地区，财富和人才都必然向一线城市聚集，核心城市的商业容量巨大，不断涌入的财富和人群就是商业地产盈利空间的最坚强保障。但如武汉、重庆、沈阳、合肥、南宁这样的二线城市，商业市场容量非常有限，缺乏一线城市巨大的财富积累和厚重的购买力支撑。在商业地产大潮中，动辄数十个综合体、数百万的开发体量。除了让人目瞪口呆之外，难免不担忧商业体的未来。除了二线城市，三线四线城市更是紧追其后，毫不示弱。商业地产的泡沫已经逐步形成并不断放大。
第二个结构性泡沫表现在开发商能力方面，可谓商业运营的智力泡沫。商业地产与住宅地产迥异，前者并不像后者那样可以简单复制，其在运营方面对开发者、投资者和运营者的考验极大。而当前国内大多数房企在开发商业地产方面，表现的特征大致相同：专业度低、专业人才匮乏，选址、规划布局不合理，各城市之间、同一城市的不同区，甚至出现了一模一样的商业体，商业项目的同质化现象十分严重。大部分项目在规划过程中，不遵守商业运营规律、规划不合理、不符合商业运营规律。
更为严重的是，在规划过程中并没有进行严格的商业市场调查，对当地的消费者消费偏好和特征毫无研究，造成项目与市场严重脱节，项目规划设计缺乏差异化和特色，最终在销售和运营阶段，受到投资人或运营者冷遇，应了那句出师未捷身先死的古话。
最后一个结构性泡沫风险表现在资金方面的风险。由于商业地产的大量上马，市场出现供大于求的局面。而商业地产和住宅开发相比，最大的不同就在于商业地产初始投资额巨大，而回收期又相对漫长。因此对于不少开发商来讲，如果大举进军商业地产，后期一旦销售不畅，或招商受阻的话，极有可能陷入资金困局，出现企业亏损、资金链断裂乃至倒闭甚至形成连锁效应。
最终的结果就是牵一发而动全身，造成中国房地产整体陷入万劫不复的深渊。虽然未来2年内，商业地产可能还是市场的宠儿，但随着时间的推移，不久的将来一旦住宅限购取消，市场流动性出现分流，加之商业供应量增加带来的运营风险，2014年之后，商业地产将由黄金发展期变成废铜烂铁期。
“跃”时代开发商生存之道
首先，遵循商业运营规律，在决定投资每一个商业地产项目之前，必须对项目地段、覆盖人群、周边同类项目进行深度调研，深刻分析，得出项目未来发展前景，并根据市场容量决定商业开发规模，根据消费特征进行商业业态定位和商家选择。同时做好项目可行性研究报告的编制工作，对项目投入成本、投资回报进行深度测算，根据结果决定项目开发工期和投资计划，使得项目每一步都在计划之内，都在开发商掌控之中，不打任何一场无准备之仗。
其次，在项目规划设计过程中，注重设计的通用性，以尽可能的在项目招商过程中，扩大商业业态的招商范围。当然对已经确定入驻的大型商家，要根据商家提出的特定要求，进行定制化设计，最大程度的满足定向商家要求。当然在设计过程中，要突出项目的差异化和特色化，如重点特色商家的引入、国际一线品牌的加盟等。在设计细节方面要考虑人性化，诸如停车位的充足、儿童及老年扶梯的增设、开敞中庭和门前广场让购物者更加融入商业体等。
商业地产发展报告范文6
关注供需问题
按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。类似的，华远地产在青岛、西安等地均有商业整体推出，而去年底在通州所得地块项目，也将以写字楼和中高端购物中心为主。
致力于长期可持续发展的房企都开始向商业地产转型，或是看中商业地产开发带来的增值效应。数据显示，2007年以来到2010年，商业地产投资在30%以上的增幅增长，2012年是20%，虽然增幅有所回落，但仍处于增长高峰。由于今年住宅持续调控，业内人士由此估计，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。
因此，有不少人担心，随着大量商业地产项目的落地，市场过剩或市场泡沫是否已经出现？目前不少企业转型商业地产，很多企业也意识到了操作的复杂和难度，风险意识也在增强。从全国整体来看，商业地产的投资是否已然增速过快，过于集中？这些问题都是投资者需要考察和关注的，以避免盲目跟风产生套牢的情况。
写字楼存量过多
“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。”近日，世邦魏理仕在探讨未来四年写字楼的供需情况时九指出，尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。
4月上旬，仲量联行的2013年第一季度北京房地产市场报告也显示：一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，写字楼租金三年来首次下滑。公司北京商业地产部负责人表示，一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积，预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。
在一些新兴区域，问题就更为严重了。由于其周边商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。过去几年，二线城市开发商已经意识到风险而选择推迟上市写字楼以避开供应高峰。而由于国内办公楼建设进度延迟现象较为普遍，分析人员指出，过去四年中国主要城市办公楼实际新增供应比预测值低30%～54%。
考察规划情况
无疑，由于调控政策对住宅市场的影响，不限购、不限贷的商业地产吸引了更多的企业和个人投资者，其作用十分明显，也加快了城区发展的驱动。但与此同时，随着消费方式的变化和开发的招商、运营、资金回收的压力及同质竞争，也埋下了许多隐患。
据预计，不少地方（特别是二、三线城市）近几年商业地产计划开业量将大大超过现保有量，也会远远超过零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，招商难度增加必然会导致空置率上升。如不加有效规划和引导，就可能成为一个个低水平延伸和复制的小型商业。
在商业地产投资开发热的另一头，则是消费增长还比较乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。
可以看到，供需关系在商业地产的整体发展和投资运作当中都起到最根本、最至关重要的作用。随着大批商业地产的不断开发和投入运营，如何选择合适、有效、风险低的投资目标才是投资者首先要考虑的。而在挑选的原则上，也自然是要从供需的角度先行考察，明确不同区域的实际规划情况，看清楚再下手才是王道。
避免同质化
另外，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。但是正是因为这样，很多区政府都在同一地块引进了大量的商业物业，但招商对象的同质化导致同质竞争越来越激烈。这也提醒投资者再关注规划的同时把握好业态和未来发展，避开同质化的问题。
