土地产权管理范文1
关键词:农村;权属调查;试点
一、引言
国务院决定自2007年7月1日起开展第二次全国土地调查。《土地管理法实施条例》规定:土地调查内容包括土地权属和土地利用现状调查。我国农村土地普遍存在权利主体不明、权属紊乱、界线模糊等问题。因而,了解我国农村集体土地产权现状,探索完善农村集体土地产权制度,做好农村土地确权,不仅能科学指导第二次全国土地调查,更能为建立完善的农村土地产权体系奠定基础。本项目是根据“关于印发《2007年国地资源大调查项目计划》的通知(国土资发[2007]164号)”和“关于部署开展2007年度土地权属状况调查试点示范工作的函(国土院函[2007]86号)”文件要求,四川省作为2007年度农村集体土地产权制度建设调查试点而开展此项工作。成都市是国务院确定的城乡统筹综合配套改革试验区,阆中市是农村土地所有权登记发证试点市,因此,四川省选定成都市和阆中市作为重点调查地点。本文以阆中市土地权属调查为对象研究。
二、阆中市集体土地产权制度现状
(一)阆中市及试点镇概况
1、行政区划及地理位置。国家历史文化名城、中国优秀旅游城市――阆中,位于四川东北部,嘉陵江中游,北纬31°22′―31°51′、东经105°41′―106°24′。全市幅员面积1876.24平方公里,总人口877349人,其中农业人口681034人,辖49个乡(镇、街道办事处),447个行政村。
2、社会经济状况。阆中是农业大县,先后被确定为商品粮、瘦肉型商品猪、蚕桑、油桐和速生林生产基地,动植物及各种自然资源丰富。工业历史悠久,已形成食品加工、轻工纺织、医药化工、水电能源四大行业为支柱,机械、丝绸、皮革、包装、能源、化工、工艺美术七大行业为重点的工业结构。2008年,阆中城镇人均可支配收入10496元,农民人均纯收入3932元,地方总产值74.49亿元。
3、阆中市土地利用现状(见表1)。
4、选取的典型乡镇概况。第一,洪山镇。洪山镇位于阆中市东南28公里,幅员面积38.59平方公里,总人口22615人,其中农业人口19876人,耕地面积32976.25亩。粮食作物主要有小麦、水稻、玉米、红苕及各种豆类;经济作物主要有油菜、水果、蔬菜、蚕桑;工副业生产主要以食品加工,建筑建材和各类修理及服务业为主。近三年全镇年平均国民生产总值1.57亿元,农民人均纯收入3700元。第二,老观镇。老观镇位于阆中市东北部45公里处,总人口为25385人,其中农业人口为22649人,幅员面积64.49平方公里,耕地总面积为37649.55亩。经济结构重点以泰国大米、老观生姜、种草养兔、油菜、药材、茶叶、蔬菜和竹编工艺、外出务工、运输、加工、建筑等形成特色产业,近三年全镇年均国民生产总值1.89亿元,农民人均纯收入3600元。
(二)集体土地权属概况
1、土地权属争议情况。(1)土地权属争议的类型。阆中市农村土地权属纠纷内容主要有国有土地使用者与集体土地所有者之间、集体土地所有者和集体土地使用者之间及集体土地使用者之间三种情况。(2)试点镇土地权属争议解决的方式主要包括:一是协商。这是当事人自行解决争议的最基本的方式。二是政府处理。经协商不能解决的,可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请,也可以依照《土地权属争议调查处理办法》规定的管辖权限,向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理。三是诉讼。对有关权属争议的行政处理决定不服的,向人民法院。
2、集体土地利益情况。(1)本集体经济组织成员身份的确定。以户口为依据,同时还要在本集体经济组织履行农民的义务,政策有明确规定的(如现役军人、大、中专学生)和集体经济组织成员三分之二以上同意接受为本集体经济组织成员身份的,方可视为本集体经济组织的成员。(2)集体土地收益在集体经济组织成员之间的分配主要实行平均分配,或谁受损失补偿给谁。
三、集体土地登记发证
(一)集体土地使用权发证
阆中市于20世纪90年代初,对集体土地使用权进行了登记发证。共颁发集体土地使用证22万宗(发证率达98%以上),由乡(镇、街道办事处)、片区国土资源管理所及市国土资源局分别进行了保存归档。在此基础上进行动态管理,对初次登记后发生使用权变化情况做到随时更新。
(二)集体土地所有权发证
根据国家安排,阆中市在四川省首先试点开展了集体土地所有权登记。利用已调土地利用现状数据库资料,按照《集体土地所有权登记发证工作实施细则》的要求,将土地利用现状图和标准分幅地形图作为工作底图,采用截距法、直角坐标法、交绘法等方法逐社进行了外业调绘,共调查了6000多个合作社、7300多宗宗地、立卷归档625册。由于受当时工作底图(比例尺为1:10000)的影响,个别地方精度还达不到要求,阆中市只进行了确权登记,未颁发证书。
(三)第二次土地调查
阆中市二次土地调查完成市域1876.24平方公里的外业调查,形成调查原图104幅。内业工作已完成农村建库、基本农田上图、专项用地调查、图件编制、成果汇总等工作。阆中市的二次土地调查工作充分运用了原集体土地所有权登记成果,在工作中起到了事半功倍的效果。同时,二次土地调查成果也为下一步集体土地所有权登记发证工作提供了准确的依据。
(四)集体土地权属调查中存在问题和解决办法
1、问题。(1)权属争议问题:包括历史遗留问题,和现实利益冲突、情感纷争等。(2)技术问题:工作底图的制作、调查区和调查单元的划分、宗地图制作及面积量算。存在图面与实际的系统误差和偶然误差。(3)工作流程与协调问题:信息注意初始端,与接收者间存在信息流失导致不一致产生问题与矛盾。
2、解决办法。(1)权属方面:尊重历史,面对现实,调解为主,公平公正公道。(2)技术方面:内部人员加强学习培训,控制性节点采用专业外包加验收确保质量。(3)流程与协调方面:以信息接受方为工作关注点,提高工作效率效果。
四、集体土地使用权流转情况
集体土地使用权的流转,主要为农业用地流转和非农建设用地流转两种。目前由于法律界定、政策及市场发育的具体情况,以农业用地流转为主要类型(即承包经营权的流转),非农建设用地流转尚在探索中。
(一)试点镇承包土地情况
1、承包土地类型。根据相关法律,耕地承包期为30年;草地承包期为30-50年;林地承包期为30-70年,承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
2、土地承包中面临的主要问题。(1)政策调整使一些历史遗留问题凸现。政府对三农问题的重视并加以扶持,使农村土地经营效益明显提高,农民对土地倍加重视,由此引发土地纷争和农民上访明显上升。(2)政策缺失或难以操作。由于土地在总量上的刚性供给,造成困境,关于调入调出方面:新生儿、征地、新落户所需要的土地难以调入;外嫁女、村民升学、死亡、外出落户的土地没有政策,难以调出。(3)承包过程中,由于山区地形地势条件不一,土地承包远、近、好、孬不好搭配。(4)土地承包后,外出务工、死绝户等承包地荒芜严重,政府难以管理。(5)征用土地和调整土地难度大,征地农转非安置途径单一。
3、解决土地承包经营权问题的措施。(1)自行协商。对新生儿、新落户协商外出户以及升学或婚嫁户多余的土地,有的采用有偿、有的采用无偿方式自行解决。(2)征地补偿。征地中涉及土地承包的,采用征地补偿费一次性经承包户进行补偿。(3)实物或货币补偿。农村基础设施或水利建设中涉及土地问题,主要采取调剂全迁户、死亡户以及原集体剩余的土地来进行补给或采用按年产值生产队逐年给农户进行补偿,资金来源从提取的公益金进行。
(二)土地承包经营权流转
1、土地承包经营权流转基本情况。洪山镇土地流转面积超过2000亩,占全镇耕地总面积的14%,涉及13个村67个组1900余户4200余人。全镇从事土地承包经营的业主共有15个,业主共投资120余万元,年人均增收25元。土地流转的年限一般为30年,短的2、3年,最长的达到50年(主要是荒山、荒坡)。老观镇土地承包经营权流转共2675.9亩(占耕地总面积7.1%),其中自行流转1600亩(占总流转59.79%),合同流转1075.9亩(占总流转40.17%),主要用于种养植业,流转收益近32.28万元。
2、土地承包经营权流转形式。第一,转包。经村社同意,在农民集体经济组织内部,承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方,自己仍保留承包权,转入方拥有使用权,双方签订契约明确各方权利与义务,而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍,约占流转面积的15%。第二,租赁。集体经济组织或承包农户,将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发,并与之签订相应的土地租赁协议,由业主向农户或集体支付租金。当地农民不但可以直接从土地上得到租金,还可在该业主处务工。如老观镇的生姜种植基地、沙参种植基地等,该种流转方式约占流转面积的60%。第三,借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用,借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。如试点镇外出务工人员将土地赠予其他农户耕种,这种情况约占流转面积的20%。第四,互换。农户为方便耕种或流转,与集体或其他农户在自愿互利的基础上,对各自的土地经营权进行交换。约占流转面积的5%。
(三)集体建设用地使用权流转
1、集体建设用地使用权流转基本情况。(1)本集体经济组成员根据法律规定,可使用法定土地面积修建住房。(2)因乡(镇)村公益事业和公共设施建设,需要征用个人集体建设用地。(3)乡(镇)场镇建设用地直接纳入国有土地使用权管理范畴。
2、规范集体建设用地流转管理的措施。第一,阆中市仅对集体建设用地的土地使用权进行流转试行,拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。第二,相关规定:必须以符合规划为前提;对集体土地的使用不得用于商品房开发和工业用地;在保持土地所有权不变的前提下,实行使用权有偿、有限期流转;对用地单位或个人审查用地项目的可行性;国土资源局负责管理和监督工作。第三,实施程序:对有意向取得某地块集体建设土地的单位或个人,在符合规划的前提下提出申请,通过阆中市国土局审查后向该地块上所属镇、村、社发出公告,由村集体经济组织三分之二以上村民表决通过后将意见反馈市国土局,市国土局全程参与到该用地事宜中去。
五、土地征用情况
(一)阆中市农村集体土地权利的实现方式及利益分配关系
被征收土地的分类面积以有土地勘测资格的单位提供的依据为准,人均耕地面积以征地时上年度统计年报数为依据。被征地人员的年龄,以政府批准征地补偿安置方案之日为基准日,以户籍管理部门登记的年龄为准。
1、征地补偿。(1)征地补偿补助费的计算,按土地补偿费、安置补助费、地上青苗及附着物相关补偿补助标准计算。(2)征收土地补偿费用的拨付:一是青苗及附着物补偿费。由市统征办直接支付给所有者。二是土地补偿费。一律拨付给被征地农村集体经济组织,收支状况向组织成员公布,接受监督。三是安置补助费。首先用于缴纳被征地安置人员的社会保险资金,多余部分一律拨付给被征地集体以“少数服从多数”的原则管理和使用。四是农村集体经济组织的土地被全部征用,农业人口全部安置的,土地补偿费和安置补助费全部用于人员安置。
2、人员安置。在城镇规划区范围内实施征地的按城镇人口安置;在城镇规划区外单独选址项目征地的,可在尊重被征地农民意愿的基础上进行农业安置,实施农业安置的对象应纳入农村社会保障范围,对征地后人均耕地资源少的不具备基本生产生活条件的应将被征地农民纳入城镇就业体系和农村社会保障范围。
(二)征地情况
1、土地。2008年为新区建设调整土地1905.6亩,为新区协议征地495.74亩,为城镇建设协议征用土地310.607亩,支付补偿费1400余万元。完成对试点镇和零星房地产开发项目的协议征地工作较好地满足了城镇发展的用地需求。重点项目建设用地。先后为七里新区建设、金银台航电、红岩子电站淹没、滨江路西段建设及西南川中油气矿仪三井的开采等做了大量的征、用地协调工作。2008年共协调用地400余亩,较好地保证了重点项目建设用地之需。
2、安置补偿。按国家和省、市要求对征用农民集体土地补偿费的管理和使用情况进行了全面清理。对零星人员、统征社农转非人员、2008年以后享受过渡安置办法的人员根据具体情况分别进行了货币补偿、社保安置等。
(三)存在的问题
第一,征地难。一是被征地农民所提要求与现行补偿标准差距大,而现行征地又必须要70%以上农民同意。二是对抢种、抢栽的行为缺乏必要的措施。第二,失地农民的社会保障落实情况与现行政策要求有一定差距。第三,对小城镇的征地管理有缺陷,目前各级(重)试点小城镇拖欠农民的征地补偿费情况较严重。第四,目前很多土地已经拍卖,但农民的征地补偿未到位,拆迁未进行,一方面业主强烈要求用地,另一方面与农民的补偿协议难以签订。第五,小城镇建设征地补偿挪用情况严重,且补偿费的收缴、管理和使用不规范。
(四)建议
第一,为了最大限度地提高耕地的使用效率,促进耕地资源最佳配置,建议在农村产权制度改革中坚持所有权、放活使用权、规范经营权。第二,修订征地补偿标准,制定适应地方经济的征地补偿安置政策,以打破征地难的局面。第三,多渠道探索征地安置补偿的新思路,开展就业培训拓宽就业安置渠道,建立失地农民生活保障机制,切实落实失地农村参加社会养老保险工作。第四,着力解决好以前征地中的遗留问题,做好征地后的协调工作,确保被征地集体农民利益和各类建设顺利进行。第五,加大对土地补偿费,安置补助费的管理、使用和监督力度,切实保护被征地农民利益。第六,缩小城乡差别,推进基础设施、公共服务均等化,促进农村土地资本化。第七,通过征地,以土地整理为契机,推进城乡统筹发展。
参考文献:
1、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室.关于印发第二次全国土地调查总体方案的通知[Z].国土调查办发〔2007〕3号,2007.
2、四川省土地权属状况调查试点示范项目实施方案[Z].四川省国土勘测规划研究院, 2007(12).
3、阆中市第二次土地调查成果分析报告[Z].阆中市国土局,2009.
土地产权管理范文2
关键词：租借地城市； 土地产权； 管理； 制度变革； 比较
中图分类号： K25 文献标识码：A 文章编号：0257-5833（2017）05-0143-10
关于近代城市土地问题的研究是近代城市史研究中的一个重要领域，这些研究中从空间研究的领域看，有的研究全国范围，有的研究某一个区域或某一个城市。前者中赵津的《中国城市房地产业史论（1840-1949）》（1994）是第一部研究近代房地产业的专著，在这部著作中主要考察近代房地产业的发展及运营，其中对于近代地价的变化、影响因素以及政府的宏观调控进行了分析。其他关注近代土地问题的主要从土地契约制度变化的角度进行研究，如杨国桢的《明清土地契约文书研究》（1988）主要通过研究土地契约文书的变化来看土地交易习惯、法规等的变化，这些契约文书的变化本身正是制度变化的主要表现。相对多的研究则聚焦于某个区域或某个城市，研究的对象也从早期的长江沿岸城市、东南沿海城市扩展到目前很多内陆的小城市，主要考察城市的近展；研究的领域也越来越集中于具体的制度，如产权、税收、宏观调控等方面，尤以对上海的关注为多1。不过在城市化的视角下观察城市的变革，可知在近代中国城市化中，形成了不同的城市发展模式，城市土地管理制度的变革形成了不同的路径和类型，大致来说有这几种：以青岛为代表的由租借国设计规划城市，创立新型土地管理制度的模式；以上海为代表的租界与华界、西方与传统两种土地管理制度并存并相互融合的制度嵌入式模式；以南通为代表的自下而上地自发变革，自主创设型模式以及以北京为代表的自上而下地实施变革模式。其中近代先后存在过的租借地有五个，本文以胶州湾、威海卫为基础考察租借地城市的土地产权管理制度的变革及其思想渊源。
一、土地产权管理制度变革前的传统模式
（一）传统的土地管理机构
在中国传统社会里，并无专门的土地管理的行政机构，土地管理多委之民间或半官方机构。青岛在作为城市建制之前，仅是一个渔村，在行政上隶属即墨县仁化乡管辖，而县的最高行政机构为县属，最高行政长官为知县，总理一县的政务、户籍、赋役、税收、缉捕、诉讼、文教、农桑等，县衙设置粮户署，凭鱼鳞册课征地税，并无专门征地机构，日常产权过户则由基层地保经办。
（二）传统的土地产权管理
从土地产权关系看，中国土地“王有”的思想早已根深蒂固，尽管在我们的传统土地关系中已分解出多种权利，诸如田底权与田面权等，但从法理上说，全国土地名义上都是属于皇帝的。正如1898年10月总督府的报告所称：“对于德国当局来说，至关重要但也相当麻烦的是中国人地占有关系。在德国获取胶澳地区前，这里也像中国其他地方一样，理论上是普天之下莫非王土。” “实际上，只要土地耕种者能够缴纳土地税，他就被认为是该田地的所有者。没有任何土地登记簿，只有土地税账册。”1
在土地产权的管理上，形成了土地契约制度，但土地契约文书种类繁多，土地交易管理混乱。中国从宋代起有了土地契约法权的书面形式，至明清随着土地交易的频繁，已有了种类繁多的土地契约文书，但土地契约没有地形图，常使田单与实际土地面积不符；在进行交易时，经常只换粮串户名，不换地契户名，或将原契割裂分执等，使得土地产权的确认经常出现纠纷。如德国总督在其1898年10月的报告中所称：“没有任何土地登记簿，只有土地税账册。德国人占领后，没有发现官方对各田亩的任何标记，也没有发现对各村庄农田地界线的记录。税单也未对此提供说明。”2
土地产权的非正式制度在传统土地产权管理中，起着重要作用。在土地产权的交易中，尽管在明文律法中对于土地交易的契税和土地契约做了一定规定，但对土地交易起着重要影响的主要是习俗惯例，如土地交易中的亲族优先购买权、附老契、中人等制度，这些制度在租借地的传统土地交易中也存在。如英租威海卫之前的一份1895年的地契：“立杜绝卖契。方立卿，系福建福州府侯官县人，将胞兄方伯谦前在山东文登县威海刘公岛新村买成山地十亩，为自行起盖房屋二十八座，土木工料共用八千两，系伯谦自己手署，与族间亲疏伯叔兄弟子侄无干，乃因光绪二十年倭人迫乱，以至该房屋尽为毁坏。今因短少洋债，不能还清，故将刘公岛山地十亩、毁坏原盖房二十八座，备有界牌为界，卖于烟台顺泰一粤商梁姓永远为业，并无除留为碍。全中人面说议价，定卖银八百两，其银当日收足。……恐口说无凭，共立绝卖断契一纸为据，并缴上老契为证。……知契母：吴氏，在见：陈秀国，中友：陈修吾，中见人：李琴轩，：戴小琳。光绪二十一年闰五月二十六日立杜绝卖契，方立卿。税乞，大发财。”3从这份契约中可看出，契约中注明卖地的原因“短少洋债，不能还清”，“附上老契”“中见人”“在见”等，既有原因又有中人，事实上传统中农民非常重视土地，卖地乃不得已之举，轻易卖地易被视为“败家”，故常注明贫寒等原因。在此份地契中，还特意注明了“……系伯谦自己手署，与族间亲疏伯叔兄弟子侄无干……”，这与我国传统土地产权中的家族所有权相关。在传统乡村土地的所有权中，其主体经常是家族而非家庭，家庭经常是拥有土地、房a的使用、占有、收益权，但无处置权，其处置权要受到家族关系的制约，这点在中国传统社会得到高度认可。在这种家族观至上的文化背景下，亲族的优先购买权就成为一种降低契约风险的制度安排。也正因为土地产权中的这种非正式约束，土地契约中“中人”的设置就成了一种增强契约约束力，减少被家族其他人日后追索风险的安排。本契约意注明“与族间亲疏伯叔兄弟子侄无干”，说明在英租威海卫之前家族关系对土地产权交易的制约。在青岛，农民对于土地的眷恋也在单威廉的记载中体现出来，如《单维廉传》记述：“数千农民对于祖传之地，习惯上颇为留恋，乃至不愿出售，交涉颇为费事，承办购地之官员因此须费很大的功夫、耐心及了解。德国以占领者对中国有绝对的优势，此种势力以及公正和镇静的交涉商谈皆有助于顺利地解决此项购地之任务。因此购地工作，前后竟达数年之久。”1
由于成为租借地之前的青岛和威海卫主要是一些乡村地区。在这两个地区成为租借地之前，其土地管理主要是传统的土地管理方式，仍是侧重于税赋的管理，涉及土地交易的管理，非正式的习俗惯例要起到很大作用。
二、城市土地产权管理制度的变革
不同于传统的以田赋管理为中心的农地的管理，城市的发展带来了土地征收问题、房地交易问题、土地规划问题及城市土地的宏观调控等问题。更为特殊的是近代青岛和威海在成为租借地之后，统治的主体发生了变化，西方文化十分直接地和当地文化碰撞，使得传统的制度在外力的作用下，偏离了既定的轨道，发生了制度的变革。
（一）专业化城市土地管理机构的设置
之前的青岛和威海卫并无专门的土地管理机构，如单威廉所述：“华人之地基与地权之关系，吾人亦未明了。久之，始由当日之译官，现任驻华使署参赞夏礼甫Krebs探析华人从未有土地官署，其业主之变更，村长有无上之权力。其官署内粮课表册所载之某姓某某田产，只予吾人以最少之依据。”2德、英租借之后，首要问题便是土地清查。德当局在《胶澳租借条约》之前，即成立青岛测候组，负责青岛地区的土地丈量。在条约签订之后，1899年专门分出地政局作为一个独立的机构，对租借地按区分段，进行土地面积实测，对官署公地和卖给市民的私有土地进行地籍丈量，对可供出售的地块按规格、类别登记造册，埋设边界标志并负责胶澳地区的土地登记、移转、变更等事宜及地产税的登记工作。1907年专设土地登记局，主要统计土地收入、土地面积、登记簿册等各类土地的买卖租赁数据，并据此建立土地台账等。1907年6月，地政局与土地登记局合并为帝国土地登记局。为方便土地税收管理，于1901年由胶澳总督府参事官及市民代表选举2名欧洲人、1名中国人组成土地评价委员会，进行土地评估，后于1910年10月，专设土地估价局，具体办理评估土地及其他财产价值等有关事宜3。这些机构的设置为青岛土地政策的实施提供了制度保障。
不同于青岛相对完善的土地管理机构的设置，威海卫的机构设置则相对要简单地多。从1898年中英签订《租威海卫专条》到1901年成立临时行政公署前，威海卫仍是中国地方政府统治。1902年英国派驻首任文职行政长官后，组建了司法部、征税部、登记部和综合部，土地征税和登记就有了相应的行政机构。1906年英当局行政机构调整，将威海卫划分为南北两大行政区，分别由南北区行政长官管理，行政长官署设工务股，负责道路、桥梁、房屋等官办建筑工程的设计、计划和预算，巡查监管私有建筑的施工。1916年，殖民政府再度调整，形成了由正华务司署、副华务司署和医官长署三个职能部门组成的行政系统，正华务司署主管财政、民政、文案、狱政并审理民事案件；副华务司署主管税收、港务、警务并审理刑事案件。1928年单设收税司，掌管地丁钱粮及各项税收，并设工程师1人负责管理公共工程事宜。尤其值得注意的是由于英国并不像德国要把青岛建设成为“模范殖民地”从而进行了详细的规划和建设，英国一直遵循的是管理的最小成本原则。在当时的威海卫，90%以上的人口生活在农村，因此完善农村管理是当局的重点，为此英当局实行了中西合璧的总董制来实施乡村的自治管理。让有威望的人担任村董，负责农村包括土地交易、税赋等在内的管理。因此，尽管在土地的税赋、立法和土地产权交易的管理上威海卫也有了转变，但相较青岛而言要简单得多。
（二）土地产权管理制度的确立
威海卫和胶澳同为租借地，租借国获得土地租借期内的使用权，但两者又略有区别。从租期来看，《中德胶澳租借条约》规定租借期为99年，《中英租威海卫专条》规定租期与“俄国占旅顺相同”，按俄占时间看是25年，但同时又规定“然期满后，由两国相商延展亦可”1，故期限事实上不确定。这样虽有时间期限，然而国内外学者的研究和资料均认为胶澳条约中99年的限制实为永久，如日本学者田原天南认为：“租借地国的领土在国际法上创一新例者，实际是自德意志在1898 年租借胶州湾开始的。以当时中国政府缺少法律上的知识为契机，名义上暂时租借九十九年，其实质是要侵占中国领土。”“然而，德租借胶州湾虽有九十九年的期限，而含有永久的意思是自不待言的。租借国可以与在本国的领土内一样进行永久的经营。”2英国在土地租借期限的认识上从其当时在香港的土地制度就可看出，其对香港的土地批租时，期限设定上也有75年、99年、999年等规定，故西谚云：“60年等于永久。”3无论时间期限上如何规定，英国、德国取得了租借期内的土地所有权，并在此基础上对界内的土地在产权管理上确立了相应的产权制度。
1、土地所有权制度
德当局占领胶州湾之后，为避免其他国家先行收购或地主抬高地价，颁布了“优先收购法”，规定土地所有者今后只能将土地出售给德国海军司令或其接任者，即德国总督府，严禁将土地出售给其他人。在德国殖民当局收购土地之前，土地所有者仍然占有该土地，并可以继续耕种土地。这样通过“优先购地权”，使得被收购的土地归德国政府所有。
英国租界威海卫期间，土地有“公地”和“民地”两大类4。其中“公地”所有权在英国租借期间从法律关系上属于英国国家。“公地”主要包括有这几类：一是租借时从清政府手中接管的官产地亩，二是英国政府强制收买的土地，三是政府荒地，即按照中国法律和习俗被视为公共财产，属于国家所有的未被占用的土地，或者原本是荒地并且其土地占有人o合法地契的被占用的土地，四是皇家租地，指在码头区的“公地”，英租威海卫行政公署分别段落标定价格，以备人民租用。“民地”所有权是指各类地主及民间百姓拥有的各种私人土地田产。
2、土地登记制度的确立
无论是青岛还是威海，传统的土地管理并无完善的土地登记制度，官府对于土地的管理主要是以征收赋税为中心的土地清丈和地籍管理。尽管土地交易时，须经官府查验并缴纳契税，但土地契约既不附有地形图，契约形式又不规范，对于土地报价是否属实、面积是否相符，并无相应的核实制度，致使土地产权纠纷屡有发生。对土地交易进行管理的首要条件是完善的土地登记制度的确立，青岛的德国政府和威海的英国政府介入土地交易管理的制度设置之一便是土地登记制度的确立。
土地登记的前提是土地测量，在1898年德国海军港务测量部就成立了青岛测候组，对租借地按区分段，进行土地面积实测，对官署公地和卖给市民的私有土地进行地籍丈量，对可供出售的地块按规格、类别造册登记，埋设边界标志，这为后来的土地出售和交易提供了基础。在德国公布的一系列的土地法规中，《置买田地章程》（1898年9月2日）的第二端第一款规定：“除第一端款内所载外，现在初买地之事非由总督所定拍卖之日不能办理，如总督拍定后，统侯将该地及买主登注地册，始为买主实系该地之新主作据。”1在《田地易主章程》（1904年5月5日）第三条也规定：“所有本署未经价买之地，只准卖与籍隶德境、即墨、胶州三处华人管业，仍当先行报请衙门准否，但卖主买主察报时宜呈所立契据二纸查核，若经衙门核准即将该地向来契盖印，一张交买主收执，其余一张则留衙门存案，……”2这些规定均明确表明土地交易须进行登记。除了章程中的规定外，德国当局还于1902 年12 月“建立土地簿登记之赦令”、1904 年5 月“胶州地区内中国民众间转移土地之命令”，对土地登记的基本程序、土地登记的优先权和不进行土地登记的处罚都进行了规定。如对土地登记的基本程序规定如下：（1）土地登记前，先经过法务查证；（2）确定买主卖主；（3）确定土地交易的面积及所处的位置；（4）进行逐个地位的现场测绘；（5）对比原有的土地税册；（6）填入土地登记簿；（7）发放土地产权（变更）证书；（8）土地移转登记，制作证书。至1906年9月30日，纳入土地登记薄和图册的土地共计447公顷24公亩，其中青岛市区登记175公顷51公亩34平方米，郊区登记271公顷72公亩66平方米3。
英国对于威海卫的土地并未进行大规模的测量工作，故土地登记工作也展开较晚，至1914年始颁布《土地登记条例》，1916年制定《土地转让与抵押登记规章》对于土地登记的程序和法律责任作了详细的规定，具体包括有土地登记的申请、费用、查询和违反土地登记的处罚，其土地登记的基本程序如下：（1）向爱德华港地区长官办公室官员出示土地转让契约，及出卖人对该转让土地享有权利的全部证明文件，用以证明土地出卖人对该土地权利已消失并入卷存档；（2）地区行政长官对欲转让的财产张贴公告，公示1个月；（3）在土地登记簿中登记双方当事人的全称、履行日期和登记日期、土地的所在地和边界、土地转让价款或者预付款数额。除此之外，还规定土地转让和抵押登记簿在办公时间内应当在爱德华港政府办公场所内公布，并接受查询，而且对同一块土地或者合法地产而言，所有经过登记的转让、抵押将比未经登记的转让、抵押有优先权；已登记的契约将比未登记的契约有优先权4。
从上面的规定可以看出，无论是英当局还是德当局对于土地登记的程序、土地登记的优先权、土地转让和抵押的登记制度、违反土地登记的处罚等都进行了规定，确立了传统土地管理中缺失的土地登记制度，也进一步促进了土地交易的展开。
3、私人土地产权交易监管制度
中国传统私人土地进行产权交易时，并不需要事先得到政府的批准，只是在交易后由买方到县署纳税注册，但事实上为了逃避契税，很多买主并不报备，故而民间才有大量白契存在。英、德租借威海卫和胶州湾之后，当局直接介入私人土地产权交易，对交易进行监管。
私人土地产权交易报批制度。德总督府1898 年颁布的《置买田地章程》第一端第二款规定：“在总督未买地之先，各村居民人等凡有意欲买土地抑或改换该地向来用法者，务先禀请总督批准，并不准私办。”5 1904 年颁布的《田地易主章程》也规定：“所有土地未经本督购买，以先各该地主凡有意所有田地未经本署购买，以先各该地主凡有意欲改换该地向来用法者务宜先行禀请本署准否。不准私自擅办。至嗣后租地赁房典押等事应一律照办。若经衙门核准，即将该地向来契盖印一张交买主收执，其余一张则留衙门存案。”6而英国在1899年10月14日颁布的《土地购买章程》第一条就规定：“欲购买土地者，在得到行政长官的交易许可后，应与土地所有权人商讨所购土地的面积并标记出土地的界限。”第三条规定：“如果从购买许可给出之日起三个月内交易还没有完结，此交易将被行政长官取消。”第五条规定：“在所有的情况下，进行土地交易之前都要由政府勘测员进行勘测，并要向买方收取勘测费用，交易协商完成之后、界石将被固定下来。勘测地图将被制作。”1这些规定都表明无论英当局还是德当局都直接介入私人土地交易，明确私人土地买卖须有当局批准。
私人土地交易主体的限制。不同于英当局，德当局对于私人土地交易的主体也进行了限制。1898 年的《置买田地章程》在第一端第二款中就规定：“除同村或同宗之外，无论何地均不准或卖或租与他人。”2而《田地易主章程》将交易主体的范围扩大，但也仅限于德属区域内的即墨、胶州人，即“所有本署未经价买之地，只准卖于籍隶德境即墨、胶州三处华人管业，应当先行报请衙门准否，但卖主买主禀报时宜呈所立契据二纸查核。”3
土地产权转让、过户的基本流程标准化。德在其《田地易主章程》中第一条规定：“……每地一块系属何人产业，须以衙门发给新立之粮册为凭。”第三条规定：“……卖主买主察报时宜呈所立契据二纸查核，若经衙门核准即将该地向来契盖印，一张交买主收执，其余一张则留衙门存案，应纳印费洋共五角，……”f明买卖双方在得到批准签订契约后仍需去当局公证核准；而英在其《土地购买章程》中也规定土地买卖经批准后可订立契约，并由土地所在地的该村村董及两名证人在契约上签名，而后由买方缴纳契约登记费和土地测量费。1924年6月和1929年8月的规章公布后，规定产权转让时，应先填写购买产权报告书，并声明请求过户，由买卖双方在报告书上签押，并携带卖主的执业证券呈递英租威海卫行政公署，由公署根据其报道的地段、坐落、四至等情况，在该产权所坐落的村中张贴一个月布告，若在此期间无异议，则可成立卖绝官契，并纳税。若卖主纳税时无执业证券，则邀请两位公证人，并说明没有执业证券的理由，才能认定为有效4。从这些规定可看出，私人土地产权交易受英、德当局管理监督，并且交易的基本流程已经规范化、制度化了。
4、土地产权凭证-土地契约的规范化制度的确立
中国传统土地交易时，只换粮串户名，不换地契户名，或将原契割裂分执等，且土地契证不附有地形图，田单与土地实际面积多有出入。在单威廉所著的《胶州行政》中，他这样记载：“按华人之法律，则土地之出卖由卖主订立卖约，出卖与买主，按约授受。新地主负有义务将契约呈报县署，纳税注册。在呈报之时，按买价若干分之几纳税于国家，县署盖印，或粘贴契尾并登记税册。新业主此后即附有纳税之义务。则税册记载各地业主，自应有鲜明之影像，孰意由其官署之干预，俾其地基之转移，由甲至乙竟百年至今，在中国山东一带，从未实行一次。……县署粮房所存之案卷，其中所载某姓某田，几如藏书楼之历史，不知经几代几朝几次湮流。百年易更，此册不易。执册相绳，殊难凭信。”5从这些记载来看，并无统一的契约凭证，由官署在登记税册时盖印或粘贴契尾，然而按照记载即使这点也经常不能办到，大量白契存在6。这种不规范的契约制度造成了土地交易流转的诸多不便和纠纷。
德占胶州湾后，土地交易的契约规范化了。德政府取得胶州湾的租借权后，首先禁止土地交易，取得土地优先购买权。政府收买时，先通知旧有业主，丈量时以从前华人原有面积，政府新加的租税册为根据，逐界丈量，其价值按土地肥饶以及其他特别关系估量和双方磋商，然后再订立契约，约文用汉文，由所管官署预先制就。其样式为卖主愿将该地由买主出价若干卖于买主管业，凭中及村长等为证，卖主本人及中证等均几名。1897年德政府与当地民众的第一份土地交易契约如下，以后契约皆仿此：
立永卖契约人：王……等（续以人名44），今愿将即墨县方坊什所有田产，如下列各界，共计一百二十六亩，出卖于德国政府代表，海军司令官狄，计价二千七百五十元，领银交田，永无纠葛，自卖之后，任从买主处理、兴作，与卖主无涉。惟现在田内今年所种，仍得由卖主收获。如德国政府在收获以前使用是项地基，则田内所有粮食，由估量给予相当赔偿。如德政府尚不即时使用，卖主此后尚欲再用此地，得由卖主纳租价，由德政府租出，等因证明零售卖价二千七百五十元内扣除从前所领优先收买权之代价银十五元。此据。1
这样德占之后的青岛土地买卖契约仿此德政府与民众之间的土地买卖契约，通过统一印制的土地交易契约和土地丈量、登记制度，确立了标准化、有序化、法制化的土地契约管理制度。尽管这份契约仿中国传统民间土地交易的契约样式，同样有买卖双方及中人，但由于契约统一印制，且都在政府登记备案，对于整理地籍，确定产权，征收土地税费提供了便利条件。加上政府当局的强力规定，更确保了产权交易凭证的权威性；而且专门设置土地登记机构，规定土地变更流转时，必须进行土地登记和土地移转登记，由官厅发给土地产权变更证书，正本由交易双方执有，副本由官厅作为永久性档案备查，这样管理更加规范、有序。
英租威海卫初期，民间土地买卖的契约大多为白契（民间买卖的契约，并不到官府投税），但年代久远，很多契约上的买方与现在的所有者并不相符，故而1904年英租威海l行政公署印就官绝契、官典契等格式发行，凡成立典卖契时必须领用，先由各区区董到行政公署领取若干张，各村村民就近到区董处购买使用，区董即将领用人的村名、姓名、号数及日期记录在所售契纸备查簿内，随时呈报华务司署以便查核。下面是一份英威海卫管理公署1929年颁发的“卖绝官契”：
立卖契人大英威海卫租界辛汪都三里前双岛村丛石斋，为因无钱使用，情愿将自己东西地一段三亩半坐落薄脸片南一半处南至界石、北至界石、东至堰根、西至有堰四至分明。邀同原中李星海（画押）等村董（章）公同议明实价大钱一千千整，当交不欠，卖与本村丛缤珠名下永远为业，绝无反悔。粮银柒分整，照契过割，由买主自行照例投税，如有违碍情弊，买主一力承当。至应纳粮银，由买主完纳。恐后无凭，填写官契为证。2
这份契约印有“大英威海华务司”的狮图案长条形印，有村董、副村董、帮办员的签章，有中人、当事人的签字画押，还盖有“威海卫管理公署・土地契据管理”之章，天头上还印有“第×号”的字样，并注明“从立契起限三月内到码头区衙署税契”。从这份契约可看出，基本内容与传统的中国土地契约内容相似，多了村董的签字和行政管理当局的签章及编号。村董是英租威海卫时期实行的基层管理制度，由英当局任命并在各村行使行政管理职能，如征粮纳税、进行土地登记等。按照1905年英当局颁布的《典卖房地产税契章程》对订立“卖绝官契”流程进行了规定：买卖双方村董、帮办员将卖主出示契据当场审查后领得请求书（请求书在区总董处），填写清楚并盖章；请求书填毕后请土地局（Land Office）出示通告，饬该村村董在村内张贴一月，凡有异议者可于一月内用书面申诉于正华务司署；一月后无人出面反对买卖，即开始订立卖绝官契，并连同原来契据呈请土地局登记纳税。从这个规定和契约的格式可以看出，英租威海卫时期的土地契约同样实现了有序化和法制化。除了“卖绝官契”，英租时期威海卫私人之间土地买卖和典押的契约还有：官典活契、官押帖、官补契和白契，除了白契是私人为逃避契税不去官府注册纳税外，其余几种均需经过官方的批准和监督。
土地产权管理范文3
为了适应本市房地产业迅速发展的需要，综合运用行政、经济和法律的手段，建立规范化管理体系，保障房地产市场机制的正常运行和健康发展，特根据国家有关法律、法规和本市的有关规定，就本市土地使用权有偿出让转让范围内的房地产预售、出售、买卖、交换、抵押等交易管理、公证、登记事宜作如下规定：
一、凡通过土地使用权有偿出让或转让取得土地使用权的房地产投资经营者（除已经上海市房产管理局资质审查批准的房地产开发经营企业外），均需遵照建设部、国家工商行政管理局联合印发的《关于房地产开发企业管理的通知》及本市的有关规定，组建资质与其开发经营项目规模相适应的房地产开发经营企业。其中，外商投资企业须根据规定的程序报经上海市外资委审批同意，并经工商登记取得企业法人营业执照后，向上海市房产管理局（以下简称市房管局）申报备案；国内投资企业则应先报经市房管局审查批准后，再向市工商行政管理部门办理工商登记，领取企业法人营业执照。
本市已批准成立的房地产开发经营企业通过土地使用权有偿出让或转让，取得土地使用权后，则应向市房管局办理申请取得外销商品房专项经营权，方可开展开发经营业务。
二、房地产预售，须按一九八八年市人民政府批准的《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》规定，报经市房管局批准。批准预售后，房地产投资经营者应在批准之日起十天内向市房地产登记机关申报预售（注册）登记。
房地产预售双方当事人签订的合同应经市公证机关公证，公证后预买方应在二十天内向市房地产登记机关办理预售登记。
三、房地产投资经营者按土地使用权有偿出让或转让合同规定的期限和条件，经投资开发并完成了一定比例的建筑工程量后需转让的，则必须先报经市房管局审核批准，转让双方签订的房地产转让合同（包括土地使用权转让合同）经公证后，应在二十天内向市房地产登记机关办理转让登记。
四、房地产投资经营者在土地使用权有偿出让或转让合同规定的可建房屋竣工、验收合格并向市房地产登记机关办理商品房注册登记后方可出售；其中，未申请预售的房地产项目出售前则应先经市房管局批准。
房地产投资经营者出售房地产（包括已经预售的）买卖双方签订的房地产出售合同，经向市公证机关申办公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后由买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。
五、已取得房屋所有权证和土地使用证的房地产投资经营者或业主，出售房地产应与买受人签订房地产买卖合同。合同经公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。
房地产交换，双方当事人签订的房地产交换合同经公证后，应按上款规定办理过户、登记手续。
六、房地产抵押（包括土地使用权抵押、房地产权益抵押、房地产权抵押等），抵押人与抵押权人应签订房地产抵押合同。合同经公证后，应向市房地产登记机关办理登记手续。
七、房地产交易中，双方当事人签订的房地产预售、出售、买卖、交换和抵押等合同，应使用市房管局统一印制或认可的合同文本。
土地产权管理范文4
第一条为加强城市房地产管理，合理利用国有土地，保障房地产权利人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规、结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，均适用本办法。
第三条在本市依法取得国有土地使用权和房屋所有权的单位或者个人，必须依法到市、县（市）人民政府土地行政管理部门登记，办理土地使用权证书，到市、县（市）人民政府房产行政管理部门登记，办理房屋所有权证书。
具有国有土地使用权证书、房屋所有权证书的房地产受法律保护。
第四条市人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门应当按规定的职权，各司其职，密切配合，管理全市房地产工作。
市人民政府土地行政管理部门主管全市土地使用权出让工作，对土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行权属管理和监督检查。市人民政府房产行政管理部门主管全市房地产转让、抵押及房屋租赁的经营管理工作，对房屋进行权属管理。市人民政府建设行政管理部门主管全市房地产开发管理工作。
县（市）人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门按照规定的管理权限和本级人民政府的职责划分，负责其行政区域内的房地产管理工作。
城市规划、工商行政管理等部门按照各自职责，协同做好本市房地产管理工作。
第五条房地产管理的有关机关必须严格依法行政，提高办事效率，切实保障房地产权利人的合法权益。
房地产权利人依法办理各种手续，房地产管理的机关必须按规定的时限予以办结。
房地产管理中的各项收费项目和收费标准，按有关规定报省物价、财政部门批准后执行。
第二章房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第六条土地使用权出让，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同计划、规划、建设、房产行政管理部门制定土地使用权出让计划和方案，报市、县（市）或者市以上人民政府批准后组织实施。
集体土地未经依法征为国有，其土地使用权不得出让。
第七条土地使用权出让，可以采取招标、拍卖或者双方协议方式；商业、旅游业、娱乐业、豪华住宅等用地，必须采取招标、拍卖方式。
第八条土地使用权招标出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，招标公告；
（二）投标者向市、县（市）人民政府土地行政管理部门领取招标文件，缴纳保证金；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同规划、建设、房产等有关管理部门进行开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在接到中标通知书之日起10日内与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同。超过期限，取消其中标权，投标保证金不予退还，另行组织招标。
第九条土地使用权拍卖出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，土地使用权拍卖公告；
（二）竞投者按拍卖公告规定的时间，到市、县（市）人民政府土地行政管理部门竞投登记，领取有关文件，并缴纳保证金；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门按公告规定的时间、地点主持拍卖，竞得者当场与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（四）拍卖后5日内市、县（市）人民政府土地行政管理部门向其他竞投者退还保证金（不计利息）。
第十条土地使用权协议出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门向有意受让人提供经批准出让地块的必要资料；
（二）有意受让人在规定时间内向市、县（市）人民政府土地行政管理部门提交土地开发建设方案、计划、资信证明等有关文件；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门对有意受让人提交的文件资料进行审核论证，在15日内作出答复；
（四）市、县（市）人民政府土地行政管理部门与有意受让人协商一致后，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人交付土地使用权出让金总额20％的定金。
第十一条以协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于基准地价。
第十二条土地使用者从签订土地使用权出让合同之日起60日内，必须支付全部土地使用权出让金。
未按照前款规定支付土地使用权出让金的，土地使用者所交定金不予退还，土地行政管理部门有权依法解除合同，并可请求违约赔偿。
土地使用者按照本条第一款规定已支付全部土地使用权出让金，土地行政管理部门未按合同约定提交土地的，土地使用者有权解除合同，由土地行政管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违约赔偿。
第十三条以出让方式取得土地使用权的土地使用者，应当持土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金凭证，向土地行政管理部门申请登记，领取土地使用权证书。
第十四条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由土地行政管理部门按土地使用权出让金的10％至20％征收土地闲置费。满二年未动工开发的，由土地行政管理部门报请市、县（市）人民政府批准，无偿收回土地使用权。
第十五条土地使用者确需改变土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政管理部门同意，重新签订土地使用权出让合同或者变更协议，办理变更登记，换领土地使用权证书。
第十六条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据城市规划和社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回，并根据土地使用者使用土地实际年限和开发土地实际情况给予相应的补偿。
第十七条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向土地行政管理部门申请续期，除根据城市规划和社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第十八条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、邮电、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第十九条划拨土地使用权的程序：
（一）申请用地者向土地行政管理部门提出申请；
（二）土地行政管理部门报请县级以上人民政府批准；
（三）申请用地者依法支付补偿、安置等费用；
（四）到土地行政管理部门领取建设用地批准文件，办理土地登记手续，申领土地使用权证书。
第二十条以划拨方式取得土地使用权后未按规定进行建设的，参照本办法第十四条的规定处理。
第二十一条土地使用者如需改变土地用途。必须依法申报，经批准后，持批准文件向土地行政管理部门申请变更登记，换领土地使用权证书。
第三章房地产开发
第二十二条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十三条设立房地产开发企业，必须依法申请取得资质证书。
第二十四条在本市从事房地产开发的企业，必须到所在地县级以上人民政府建设行政管理部门办理备案手续，检验下列证明文件：
（一）资质证书；
（二）营业执照；
（三）法定代表人及总经理的任职文件、个人资料；
（四）经济、技术、财务、统计人员的资格证书、任职文件、聘用合同；涉外房地产开发企业，还应当提交外商的有关材料。
第二十五条建设行政管理部门组织有关部门对项目的规划设计、建设期限、基础设施配套建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发、配套建设，并将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对其开发经营活动的审查、批准和处理的意见，定期送建设行政管理部门备查。
第二十六条房地产开发项目竣工验收后，开发建设单位应向建设行政管理部门提出综合验收申请。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得交付使用。
建设行政管理部门应当组织有关部门按照《房地产开发项目建设条件意见书》载明的内容进行项目综合验收。
第四章房地产交易
第一节房地产转让
第二十七条房地产转让，双方当事人应当签订书面合同，转让合同应当载明土地使用权取得的方式。
第二十八条房地产交易当事人进行房地产转让时，须持有居民身份证（或者法人资格证）、房屋所有权证书和土地使用权证书，涉及下列情形的，还须提交相应文件：
（一）房地产开发企业转让商品房，须持《商品房登记注册证》；
（二）机关、团体、部队、企事业单位购买私有房屋，须提交县级以上人民政府批准文件；
（三）行政、企事业单位转让房地产，须提交主管部门、国有资产管理部门批准文件。
第二十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：
（一）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25％以上（不含土地使用权出让金），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第三十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须经市、县（市）人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定向土地行政管理部门缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益交土地行政管理部门。
第三十一条符合本办法第二十八条、第二十九条、第三十条规定的房地产权利人，须持规定证件、批准文件和双方签订的转让合同向房产行政管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政管理部门申请土地使用权变更登记，更换或者更改土地使用权证书。
第三十二条有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）建设拆迁公告范围内的；
（二）设有他项权利的；
（三）法律、法规规定不得进行转让的。
第三十三条转让已出租的房地产，出租人应当提前3个月书面通知承租人。
第三十四条共有房地产转让，必须经共有人签订书面协议或者持有共有人书面委托书及公证文书，在同等条件下，共有人有优先购买权。
第三十五条商品房预售，预售人应当向县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（不含土地使用权出让金），并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）拆迁安置达到规定要求。
第三十六条预售商品房，预售人与购房者必须签订书面合同。商品房预售合同应当载明下列内容：
（一）房屋面积、坐落位置、界限并附图；
（二）土地使用的面积和年限；
（三）房屋的用途、价格；
（四）预售款交付办法和房屋交付使用日期；
（五）违约责任；
（六）合同纠纷的处理方式。
预售人应当在合同签订之日起30日内到县级以上人民政府房产、土地行政管理部门登记备案。
第三十七条商品房预购人再行转让预购的商品房，按国家有关规定办理手续。
第二节房地产抵押
第三十八条房地产抵押；当事人应当签订书面合同。有下列情形之一的房地产，不得设定抵押权：
（一）无房屋所有权证书、土地使用权证书，或者权属有争议的；
（二）建设拆迁公告范围内的；
（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法宣布收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）商品房屋已经预售的；
（七）法律、法规规定不得进行抵押的。
第三十九条按份共有的房地产抵押，仅限于抵押人所有的份额。预购的商品房抵押，应当按不高于已付款金额设定抵押权。
第四十条抵押已出租的房地产，抵押人应当如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十一条设定抵押权的房地产的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中向县级以上人民政府土地行政管理部门缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。
第四十二条房地产抵押合同签订并登记后，土地上新增的合法房屋，不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十三条房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押的，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内持抵押合同、土地使用权证书和房屋所有权证书到县级以上人民政府房产行政管理部门申请抵押登记，并到土地行政管理部门备案。抵押期满，双方当事人应当到县级以上人民政府房产行政管理部门办理的注销登记，到土地行政管理部门备案。
成片开发的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件的抵押，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内，持土地使用权证书到县级以上人民政府土地行政管理部门办理抵押登记，并到房产行政管理部门备案。
房地产抵押期满，需要续期的，应当重新办理登记。
因处分抵押房地产而获得土地使用权和房屋所有权的，应当按本办法第三十一条的规定办理变更登记。
第三节房屋租赁
第四十四条房屋租赁，出租人与承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任、纠纷解决方式以及双方的权利和义务，并在合同签订后3O日内向县级以上人民政府房产行政管理部门登记备案。
第四十五条有下列情形之一的房屋，不得租赁：
（一）无房屋所有权证书的；
（二）托管的房屋未经房屋所有权人委托出租的；
（三）建设拆迁公告范围内的；
（四）不能保证居住、使用安全的；
（五）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（六）已经抵押，未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规限制出租的。
第四十六条承租人在租赁期限内，经出租人书面同意，可将承租的房屋转租、改变用途以及与他人联营、互换，但必须与出租人签订补充协议，向县级以上人民政府房产行政管理部门备案。
第四十七条房屋产权人以营利为目的，出租以划拨方式取得土地使用权的房屋，租金中所含土地收益由县级以上人民政府土地行政管理部门收交财政。法律、法规另有规定的，从其规定。
出租以出让方式取得土地使用权的房屋或场地，发生土地增值的，增值的土地收益由县级以上人民政府房产行政管理部门按有关规定收交财政。
第四十八条有下列行为之一者，出租人有权解除合同：
（一）承租人未经出租人同意将所承租的房屋转租、改变用途或者与他人联营、互换使用的；
（二）承租人利用所承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）承租人累计6个月不交租金的；
（四）承租人擅自改变房屋结构的。
承租人不违反法律、法规和前款规定的，出租人不得单方解除租赁合同。
第四节中介服务
第四十九条设立房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等中介服务机构，应当到工商行政管理部门申请营业登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十条设立房地产中介服务机构，必须具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第五十一条对房地产价格评估人员实行资格认证制度。
房地产价格评估人员必须经市以上人民政府确定的有关管理机关考核认证，取得资格。
第五十二条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估必须由依法设立的房地产价格评估机构和取得资格的房地产价格评估人员进行。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开和科学的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第五十三条中介服务机构必须依法从事经营活动，并按规定向市房产、土地、工商行政管理部门报送报表，接受监督检查。
第五十四条国家实行房地产成交价申报制度。房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或者作不实申报。房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第五章法律责任
第五十五条违反本办法规定，未经批准或者越权批准出让土地使用权的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门按非法占地和越权批准行为依法查处，越权批准的文件无效，由此造成的损失由越权审批的机关承担。
第五十六条违反本办法第二十九条规定的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门依法收回土地使用权，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。
第五十七条违反本办法第二十一条、第三十条、第四十七条第一款规定的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令补缴土地使用税费、土地出让金和土地收益金，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。
第五十八条违反本办法第二十六条一款的，由县级以上人民政府建设行政管理部门责令限期改正，并处以5000元至50000元罚款。
第五十九条违反本办法第三十二条规定的，其转让无效，并由市、县（市）人民政府房产行政管理部门没收违法所得，并处以违法转让价款总额1％至2％的罚款。
第六十条违反本办法第三十五条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可并处售价总额1％至2％的罚款。
第六十一条违反本办法第三十一条、第四十三条规定的，由受理登记的机关责令限期改正，可并处100元以上500元以下罚款。
违反本办法第三十六条第二款规定的，由受理登记的机关责令限期改正，并处以交易额1％至5％的罚款。
第六十二条违反本办法第四十七条第二款规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，可并处违法所得50％至100％的罚款。
第六十三条违反本办法第五十三条不按规定报送报表的，由有关部门责令限期改正；逾期不改正的，按国家统计法律、法规规定处理。
第六十四条违反本办法第五十四条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门对转让双方当事人各处以隐瞒额50％至100％的罚款。
第六十五条拒绝、阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地产权管理范文5
【关键词】土地发展权；城市土地管理；新途径
土地是人类赖以生存的最重要的资源，“是一切生产和一切存在的源泉”。但随着经济社会的飞速发展，城市化进程的加快，人们对土地需求的日益高涨与土地资源的稀缺性之间的矛盾日益凸现。[1]我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。
1.土地发展权概述
1.1土地发展权的内涵
所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为，对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想，以人与自然的和谐为目的，因此，土地的分类中应当包含生态用地，从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。
1.2土地发展权的特征
综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。
1.3土地发展权的功能
土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。
2.构建土地发展权内容的思路
2.1土地发展权总量构建的思路
在土地发展权的构建中应由国家确定土地发展权的总量。采取委托―方式，由省级政府根据国家统一构建的土地发展权总量，代表国家在本辖区内对土地发展权总量进行再次分配。国家确定土地发展权总量的依据，是国民经济整体发展状况、工业化所处的阶段、城市化发展状况和全国生态建设与环境保护状况等方面对土地发展权的总体要求。国家和省两级政府配置的土地发展权，为跨区域的土地发展权，它的配置应具有战略性特点，对全国和各省域范围内的土地开发利用以及国民经济发展具有宏观调控的功能。另外还有一些要特别对待的是，有些大城市的辐射能力已经超出了其行政辖区的范围。如直辖市，只有城市郊区是农业用地，而其辐射范围却是全国，此种情况就不能是直接的委托关系，而应该由中央直接来协调。
2.2土地发展权所包含的权能，土地发展权类别合理划分的思路
土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能： 占有权，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。使用权，权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。收益权，表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。处分权，主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。同时，依据不同的标准可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。
2.3土地发展权与相关产权整合的思路
土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。[3]土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。
3.土地发展权视角中的城市土地管理优化
3.1优化我国城市土地管理法律制度
法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。
3.2赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益
国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。
3.3完善土地发展权市场运作机制，增强市场调节作用
土地发展权市场运作指在土地发展权国家源头供给的前提下，由行政单独配置划拨土地发展权向政府与市场双重配置土地发展权转换。随着土地发展权市场运作机制的完善，土地发展权可以遵循市场规则，以产权交换模式在不同发展权拥有者之间进行交换，土地市场通过价格、供求等杠杆实现土地发展权的合理分配。土地发展权转让、回收和灭失等一系列变更都对应着相应的土地开发使用用途变更，这可以使土地市场交易更加清晰和顺畅。
4.结语
土地发展权的构建，将会有效促进经济发展过程，尤其是城市化进程中产生的外部效应的内部化。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分，其作为作用于土地使用性质变更的财产权，为城市土地管理优化开辟了一条新途径，使社会经济的发展走上可持续的道路。
【参考文献】
[1]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理，2002，（2）.
土地产权管理范文6
一、（2003）6号司法解释第一条规定，破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，政府可予收回。在司法实践中，对“收回”的理解不尽相同，即“收回”是否指可以通过不公开拍卖的处置程序，由政府直接将划拨土地使用权收回。笔者认为，这要根据案件的不同情况分别予以处理：
1、以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物均未设定抵押的情形。根据《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国土使用权出让和转让条例）第四十七条的规定精神，企业以划拨方式取得国有土地使用权，在企业破产时，处置方式有二种：第一，政府直接收回，即土地使用权可由批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府直接收回，但直接收回时，应注意以下两点：（1）破产企业已对土地使用权投入开发成本，应当根据实际情况结合市场行情给予补偿，补偿所得列入企业破产财产范围。补偿标准可参照《浙江省实施<土地管理法）办法》第二十三条、第二十九条的规定，按照当地耕地的补偿标准予以补偿，即按征用前3年平均年产值的8—10倍进行补偿。（2）地上建筑物和其他附着物依法属破产财产，政府在收回土地使用权时，以不损害债权人的合法利益为原则，对地上建筑物和其他附着物的补偿标准，可参照《浙江省实施<土地管理法>）办法》第二十九条第（三）项之规定，按照城市房屋拆迁的有关法律法规予以补偿，但须由出席债权人会议的有表决权的债权人过半数通过，且其所代表的债权额须占无财产担保债权总额的半数以上。第二，政府间接收回，即经有批准权的人民政府同意，将该土地使用权及其地上建筑物一并由清算组委托拍卖的中介机构以公开拍卖形式出让，所得价款，由批准同意的政府依法（以不低于评估地价的40％）收回土地出让金，属地上建筑物和其他附着物的价款列入企业破产财产。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物设定抵押的情形。如设定的抵押无效，可参照前述无设立抵押的情形处理。如设定的抵押属有效，此时涉及抵押权和抵押物的情况就较复杂。
首先，根据《担保法》第五十六条及《城市房地产管理法》第五十条规定，拍卖以划拨方式取得的国有土地使用权的房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。也就是说，政府对抵押的划拨土地使用权的土地出让金的收取（以不低于评估地价的40％）应优先于抵押权人的优先受偿权。
其次，抵押权人对划拨土地使用权的土地出让金的余额以及地上建筑物的价款享有优先受偿权。
再次，抵押权人的优先受偿余额列入一般破产财产分配。
从上述分析，可以得出对破产企业的划拨土地使用权及其地上建筑物的抵押进行处理时，牵涉到政府、抵押权人和一般债权人的三方利益如何合法合理平衡的问题，这里“合法”就是指从程序上，不得以不当的程序处置而损害任何一方的正当利益为原则。根据《担保法》第三十五条和第五十三条规定，当事人可以协议以抵押物抵价或者以拍卖、变卖的方式处置。为此，如果涉及公共利益需要，使用划拨土地或者为实施城市规划进行旧城改建而不宜进行公开拍卖的，可经依法批准后，由政府直接收回划拨土地使用权，但应当通过破产法定的程序，原则上征得抵押权人和一般债权人的同意，并给予相应的补偿，根据《城市房地产管理法》第五十条、《担保法》第三十六条第一款、第五十六条和《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条规定的精神，并参照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年国家土管局）第十一条和《关于加强国有企业改革中划拨土地使用权管理的意见》（1998年浙江省土管局、计经委、体改委、财政厅联合）第四条的规定，划拨土地使用权处置中的出让金收取应以土地评估结果为依据，一般应以不低于评估价的20％缴纳。除此之外，参照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定，国有企业破产的企业原划拨土地使用权，应当以出让的方式处置，即原则上应根据公开、公平的原则，通过拍卖或变卖的方式处置抵押的房地产，以求最大限度地保护各方当事人的合法权益。“合理”是指应以有效期限内的法定评估价为基础，恰当地确定房地产拍卖的底价，推向社会进行公开拍卖。
二、根据（2003）6号司法解释第二条的规定，以划拨的土地使用权设定抵押的，“除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。”该条款的规定，意味着划拨土地使用权的抵押有效，必须同时具备二个条件：既须办理抵押登记，还须办理审批手续，两者缺一不可。笔者认为，该条款仅适用一般的原则性规定，在司法实务中，对此还应依据案件的实际情况，灵活地具体运用，不能简单地搞一刀切，对于以下二种特殊情况，应区别对待，可以从抵押有效的角度考虑：
1、划拨土地使用权经土管部门办理抵押登记手续，但未报有审批权的该土管部门批准，可视为抵押有效，理由如下：第一，从土管部门办理土地抵寸甲登记行为的性质来看，根据《国土使用权出让和转让条例》第六条的规定，县级以上人民政府土管部门是对土地使用权的出让、转让、抵押等进行监督检查的法定机构。为此，在该土管部门对抵押的划拨土地使用权具有审批权限，但未要求当事人履行审批手续的前提下，该土管部门所办理的划拨土地使用权抵押登记的行为，应视国家对该划拨土地使用权抵押行为的认可。土管部门办理了抵押登记手续，核发给了抵押权人他项权证（或抵押登记证明）后，依照《担保法》第四十一条的规定，抵押合同生效，抵押权就成立，抵押权人就享有物权性质的担保物权。第二，从土管部门办理抵押登记行为的时间顺序角度分析，根据《国土使用权出让和转让条例》第四十五条规定，划拨土地使用权须经土管部门批准后，才可以抵押。国家土管局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》[（1997）国地（籍）字第2号]第二条第二项又明确规定：“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土管部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”由此，从时间顺序上看，划拨土地使用权的抵押，首先是地价评估，其次是土管部门确认、批准，然后是签订抵押合同，最后是办理抵押登
