摘要：近年来，随着房地产行业的快速发展，给物业公司带来了新的发展机遇。但是，物业行业存在着市场准入门槛低而行业竞争激烈的特点，这使得物业公司在经营管理中很容易遭遇到来自内外部环境的风险。物业公司要想在市场竞争中保有自身的竞争实力，就必须要采用更为先进的管理办法，通过完善内部控制和风险规避策略来协调企业内的各项工作，促进企业长远发展。本文以完善物业公司的内部控制体系为基础，分析内部控制在企业风险规避环节中的应用问题。
关键词：物业公司；内部控制；风险规避
一、物业公司内部控制基本概述
内部控制是指单位组织为了实现既定的经营目标和战略方式，在保证会计信息真实性的基础上，通过对内部组织的自我约束、调整、评价和控制等方式，来实现其经济活动的有效性[1]。实际上，物业公司实施内部控制的根本目的就是为了提高自身的服务质量，降低企业的运营风险。企业要想对未来阶段可能发生的风险进行合理评估和预判，就必须要提前做好财务分析核算工作，结合外部宏观经济环境，制定出有效的防范措施，从而实现企业的经济价值。与其他行业相比，物业公司实施内部控制主要体现出以下几方面特点：首先，物业公司具备较高的安全风险。物业公司的业务活动就是保障日常经营安全、商业业主和小区业主的财产生命安全，其日常维护工作主要包括资源管理、电梯修理等，如果不能把控好安全问题，就有可能会给服务对象带来生命威胁和经济损失；其次，物业公司存在较大的固定资产管理风险。在对固定资产的维护方面，如果不能保证固定资产核算的完整性和准确性，将会造成内部资产流失问题；最后，物业公司是广大业主和商户之间的联系枢纽，只有实现内外部沟通无碍，才能顺利开展各项管理活动[2]。
二、物业公司经营管理过程中潜在的风险
1.政策风险
为了使物业服务行业能够规范地参与市场竞争，我国政府相关部门出台了一系列法规条例。早在1994年就出台了物业管理法规，即《城市新建住宅小区管理办法》，相继在2003年和2004年又出台了《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》等，可以说，物业企业的发展方向受到国家政策的引导[3]。但是，当前很多物业公司在处理各方关系方面还存在很多不足，如物业公司与开发商、业主与物业公司等之间存在着矛盾与纠纷、物业管理辖区内公共配套设施的归属权问题等，都可能会造成物业管理工作方面无法协调各方关系，引发其他的矛盾纠纷。如果物业公司没有依据法律政策来及时调整自身的发展战略，或对当前的政策优势了解不清，很有可能会造成企业决策失误，不利于企业健康发展。
2.经营决策风险
在当前经济形势瞬息万变的时代背景下，如果企业的发展战略和投资决策偏离市场、缺乏实际依据，会给企业带来巨大的经济危机，还会造成大量资源和人才的投入损失。一些物业企业在承接业务时缺少对市场的深入调查，对承接项目的市场定位、价格以及发展前景没有充分的了解，对潜在市场及客户的购买能力缺乏数据对比环节，而自身的经营条件和服务能力无法满足客户的需求，可能会导致企业在选择项目时存在判断失误。不但会失去打入市场的机会，还会给企业带来一定程度的成本损失，同时还可能会失去客户向心力，影响企业后续的发展。此外，物业公司在进行经济决策前，没有对企业内部经营情况进行准确的评估，投资决策受管理层的主观意识影响较大，企业其他技术部门或行政部门的参与程度较低，企业的发展没有汲取基层经验，难以在市场开拓过程中转化为优势力量。
3.合同风险
一般情况下，物业公司在进行管理服务之前会与业主签订合同。合同的存在是为了明确权利与义务，提前做好利益分配。对于物业公司来说，合同风险包括物业承接查验风险、销售房屋时开发商承诺不当引发的风险、物业服务合同期限方面引发的风险、专项维修资金约定不清引发的风险、违约责任约定不当引起的风险等。例如：销售房屋开发商承诺不当引发的风险即在合同签订过程中，开发商为了促进销售可能会直接承诺免物业费或赠送物业费等承诺，这些不当承诺可能会给物业公司后期的管理带来难度，甚至引发物业公司与业主之间的矛盾。另外，交易双方如果在合同上没有对价格、合同期限、专项管理费用、违约责任等方面内容明确地罗列出来，合同签订过程缺乏法务部门、财务部门以及业务部门的共同参与，也会使得物业公司的合同风险大大增加。
三、物业公司内部控制与风险规避的策略
1.建立健全内部控制制度
首先，企业要建立有效的岗位分离制度。通过预算控制机制、授权审批机制及会计核算机制等管理制度，来加强企业资金与管理方面的控制力度，并对内外部环境中存在的风险因素进行重点监测；其次，物业公司要做好关键物品的管理。如公司的公章、发票等要派遣专业的管理人员进行有效管理，同时，规范签订物业项目相关的承接合同，尤其要将合同审批环节与合同签订环节交给不同的人员来分别处理，降低签订合同过程中潜在的风险；最后，企业还要建立有效的激励奖惩机制。加强内部员工的风险意识，通过细化内部控制的各项任务来落实内部控制的执行，将员工的薪资奖金与内部控制完成情况联系在一起，促进内部控制工作顺利开展。
2.处理好企业与业主之间的关系
为了减少企业与业主之间的矛盾和冲突，更好地为客户服务，物业公司要高度重视与业主之间的关系，积极采纳业主提出的各项合理要求，并及时处理和完善，力求提供最满意周到的服务。对于业主的投诉也应当设置专门的投诉处理部门，了解清楚投诉的原因，及时解决问题，吸取和反馈经验教训，发现自身管理方面的不足，避免与业主产生矛盾，实现管理与服务共同进步。例如H物业公司成立于1992年，主要负责家用住宅区的后勤保障工作，在秉承着“责任、和谐、环保、效率”的服务理念下，已经成为北京市物业管理的示范项目单位。H公司为了进一步提高小区业主的满意度，在小区内有线电视出现信号不稳定的问题时，公司立即派遣服务人员到有线电视信号服务供应商处进行学习，掌握基本的处理办法和改进手段，在业主报修后就上门进行检查，进行故障排除，既降低了沟通成本，也得到了业主的信任。
3.强化内控风险职能
在物业公司的经营管理过程中，风险规避与控制是必不可少的环节，因此，物业企业要强化内部的风险管理职能。物业公司的管理层要树立风险管理意识，一方面要重视经营决策风险，另一方面要重视安全风险管理。企业在任何一项投资决策前都需要深入市场，了解投资项目的市场前景、市场定位、潜在客户规模等相关信息，通过有效的风险预测和资金预算控制，在基层人员的参与下进行科学决策；而安全风险管理主要是针对安全环保事故，即明确企业人力资源部为责任部门，设置安全管理机构和安全管理人员，定期对住宅大厦内的电梯运行、电网线路等进行安全排查，找出潜在的安全隐患并进行及时修补。当然，企业也要加强对安全管理员的定期培训和安全演练，培养他们的事故应对能力，尽量减少企业的经济损失。
4.建立完善的信息沟通机制
顺畅的信息沟通环境是企业有效开展内部控制的关键助推力，同时也可以加强企业与业主之间的交流，实现内外部信息互通。因此，物业公司要建立完善的信息沟通机制，明确横向信息的传递方式和传递渠道，打通业务部门与财务部门之间的沟通壁垒，优化上级部门与下级部门的上传下达工作，有效提高企业的工作效率；同时，企业还可以建立“三费”（物业费、房租费、供暖费）软件管理系统，通过O2O业务将物业管理从线下管理搬到线上管理，或通过微信公众号等方式来提供物业费、房租、供暖费等费用的缴纳服务，有效降低了沟通成本，也减少了资金传递风险，给企业的内部控制建设提供有效的环境支持。5.加强内部监督力度物业公司建立有效的审计部门，主要目的就是对内部控制的执行情况进行监督。在建构审计部门时要注意保证其独立性，不受企业其他部门和管理层的干扰，要深入业务和财务，对企业内部控制进行全面把控，对于内部自评中发现的问题或报告的缺陷要积极采取有效措施予以改正。
四、结束语
综上所述，在我国社会经济的迅猛发展下，物业管理公司作为第三产业的重要组成部门，涉及到城市建设、公民安全以及环境保护等多个方面内容，还关系到国家产业升级。因此，物业公司要加强内部控制管理，严格控制经营管理过程中可能遭遇的不同风险，提高风险识别、判断和防范能力，促进企业与社会经济稳定发展。
参考文献
[1]邢梅.物业公司内部控制与风险规避的策略[J].中外企业家，2017，（21）：54，56.
[2]段丽琳.物业公司内部控制与风险规避的策略[J].企业改革与管理，2017，（23）：39，223.
[3]孙丽.关于物业企业内部控制与风险规避的思考[J].知识经济，2016，（8）：119.
作者:赵碧 单位:四川成阿发展实业有限公司
