投资性房地产范文1
作者：贾 飞1，李 娟2 单位：1.北京科技大学东凌经济管理学院；2.中信银行总行 1.1会计准则的规定 根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。 投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。 当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。 1.2判定的依据 从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。 2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。 2.1法律风险 根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。 2.2财务风险 投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。 2.3审计风险 当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。 2.4资本成本 根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。 3国内商业银行投资性房地产的管理情况 从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。 3.1金额相对较小 从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。 3.2境内分布相对较少 国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。#p#分页标题#e# 4投资性房地产的转移路径 经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。 4.1存量部分 4.1.1转移路径 商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。 通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。 4.1.2模式分析 商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。 从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。 4.2增量部分 4.2.1转移路径 就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。 4.2.2模式分析 “以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。 5结论 本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。 针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。 同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。 对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
投资性房地产范文2
关键词:投资性房地产；增值税；公允价值模式
一、引言
按照《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定，投资性房地产应当以取得时的成本进行初始计量，后续计量一般采用成本模式，在符合条件的前提下，也可以选择采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，可比照固定资产或者无形资产的后续计量，进行会计处理即可，学习者只要把固定资产和无形资产的内容掌握到位，成本模式下投资性房地产的账务处理就不难理解，而对于房地产由于用途发生改变，导致资产形式发生变化，即发生投资性房地产与非投资性房地产之间的转换，则需要区分投资性房地产是采用成本模式还是公允价值模式进行计量。学习者在学习投资性房地产相关内容时，对有关问题存在疑惑，比如，投资性房地产在取得、发生后续支出、转换及处置时所涉及到的增值税，投资性房地产与非投资性房地产之间的转换的区别处理。本文对此将着重进行分析，希望有助于学习者理清思路，可以准确进行投资性房地产的账务处理。
二、投资性房地产相关增值税的账务处理
投资性房地产在取得、发生后续支出和用途转换以及处置时都可能会涉及到增值税，下面将一一进行分析。
（一）取得投资性房地产时
1、外购的投资性房地产。企业在购置房地产时，就明确作为出租或持有并准备增值后转让的土地使用权应当按照为取得该房地产而支付的价款，加上相关税费以及其他直接相关支出，作为投资性房地产的取得成本，其中，相关的增值税税额如能抵扣（即购入方为一般纳税人，且取得增值税专用发票，下同），则应记入“应交税费———应交增值税（进项税额）”，而不应计入投资性房地产的成本，如增值税不能抵扣（即购入方为小规模纳税人，或者虽为一般纳税人，但取得的是增值税普通发票，下同），则一并计入投资性房地产的成本中。2、自行建造的投资性房地产。自行建造的投资性房地产，在建造活动达到预期可使用状态的同时即用于对外出租或资本增值，在建造过程中发生的相关的必要支出，记入“在建工程”，在完工达到预定可使用状态时转入“投资性房地产”，因此，在建造过程中所发生的支出涉及的相关增值税，应依照在建工程的会计处理原理进行核算。3、非投资性房地产由于用途改变而转换为投资性房地产。企业持有的房地产由于用途发生改变而转换为投资性房地产，在转换日，无论该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，还是采用公允价值模式进行后续计量，均不会涉及增值税的核算。
（二）投资性房地产发生后续支出时
1、资本化后续支出。企业在投资性房地产持有期间发生了满足资本化条件的后续支出，应将其记入投资性房地产的成本中，其中相关的增值税税额如可抵扣，则单独记入“应交税费———应交增值税（进项税额）”，扣除可抵扣增值税税额的后续支出部分记入投资性房地产的成本中；相关的增值税税额如不可抵扣，则后续支出全额记入投资性房地产的成本中。2、费用化后续支出。企业在投资性房地产持有期间发生了不满足资本化条件的后续支出，并不影响投资性房地产的成本，而应将该后续支出记入“其他业务成本”等科目：相关的增值税如可抵扣，则增值税税额单独记入“应交税费———应交增值税（进项税额）”，扣除可抵扣增值税税额的后续支出部分记入“其他业务成本”；相关的增值税如不可抵扣，则后续支出全额记入“其他业务成本”。
（三）处置投资性房地产时
企业在出售或转让投资性房地产时，应按照出售价款（不含增值税部分）记入“其他业务收入”，增值税税额记入“应交税费———应交增值税（销项税额）”（一般纳税人），或者“应交税费———应交增值税”（小规模纳税人），此处有关增值税的会计处理跟企业出售商品、出售固定资产是一样的会计处理方法。
三、投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产与非投资性房地产的转换
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品之间的转换，由于两者都是采用历史成本进行计量，因此，两者之间的转换是按照转换日该房地产的账面价值进行结转，转换过程中不会产生损益。投资性房地产转换为固定资产、无形资产或者开发产品的账务处理，如表1所示。（表1）将表1中的转换方向改变，固定资产或者无形资产转换为投资性房地产（成本模式计量）时，仍是对应结转，做相反的会计处理即可，而开发产品转换为投资性房地产的，需要将开发产品的账面价值（账面余额减去存货跌价准备）结转，同时按照此账面价值确认投资性房地产在转换日的入账价值。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产与非投资性房地产的转换
1、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，在改变用途时转为固定资产、无形资产或者房地产企业的待开发产品的，应当以该房地产在转换日的公允价值作为固定资产、无形资产或者房地产企业的开发产品在转换日的入账价值，公允价值与转换时该投资性房地产账面价值的差额，借或贷记入“公允价值变动损益”。这种会计处理方法视同为投资性房地产持有期间发生公允价值变动，无论是借方差额还是贷方差额，一律记入“公允价值变动损益”。2、非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。自用房地产或者房地产企业持有的开发产品，由于转变用途，转为以公允价值模式进行计量的投资性房地产的，准则规定，应当在转换日，按照转换日该房地产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，记入“投资性房地产———成本”账户，公允价值小于自用房地产或者开发产品在转换日账面价值的借方差额，记入“公允价值变动损益”；而公允价值大于自用房地产或者开发产品在转换日账面价值的贷方差额，则记入“其他综合收益”，不应影响转换当期的利润，在将来处置该投资性房地产时再将这部分金额从其他综合收益结转记入当期损益，以防止企业利用房地产用途的改变随意操纵利润。笔者认为，准则对转换日贷方差额的上述规定是基于防范企业利用房地产用途的改变操纵利润的目的，但是在处置投资性房地产时，其他综合收益还是要转入当期损益，进而影响处置当期的利润，而且对于采用公允价值模式计量的投资性房地产经过多次用途的转换，从投资性房地产转换为非投资性房地产，再转换为投资性房地产，进而转换为非投资性房地产，最后以非投资性房地产的形式进行处置，那么在此之前由非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产在转换日记入其他综合收益的部分应该如何处置，准则中并未对此进行规范。笔者认为，首先要对该部分其他综合收益设置好具体的明细科目，“其他综合收益———公允价值变动———投资性房地产”，其次，其他综合收益是因房地产用途转换而产生的，而当该房地产的所有权已经转移的情况下，相应的其他综合收益也应结转，但是在处置固定资产（无形资产或开发产品）时一并结转其他综合收益，没有直接关联性，显然结转其他综合收益与处置固定资产同时进行这种做法是不合适的。因此，笔者认为，应当在非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值与原账面价值之间的差额无论是借方差额，还是贷方差额，一律记入“公允价值变动损益”，不再记入其他综合收益，这样做的好处有两个：一是避免房地产用途转换时会计处理的繁琐性；二是确保房地产所有权转移时与其相关的账户不存在余额。当然，这样做的同时，也需要加强对投资性房地产的监管，避免企业利用房地产的用途转换进行利润调节。
四、总结
投资性房地产在取得、后续支出、转换及处置时所涉及到的增值税，可以比照固定资产、无形资产或者房地产企业的开发产品进行会计处理，进一步明确了投资性房地产相关增值税的账务处理，以期帮助学习者准确核算实际业务；而对于投资性房地产与非投资性房地产之间由于用途发生改变而产生的资产性质的转换，需要区分投资性房地产是采用成本模式还是采用公允价值价值模式进行后续计量，对于从非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，为了避免房地产经历多次用途转换而且最后是以非投资性房地产形式进行处置而导致的转换损益无法结转的情况，本文建议转换日公允价值与账面价值的差额不再区分差额方向，即无论是借方差额还是贷方差额，一律记入“公允价值变动损益”，降低了会计核算的繁琐性，但同时也要加大监管力度，避免因房地产用途转换而使企业钻利润调节的漏洞。
主要参考文献：
［1］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2019.
投资性房地产范文3
一、投资性房地产会计核算存在不足点
第一，转换计量问题也是投资性房地产的一种形式。一般情况下，会选用转换的形式来达到企业的益利。原因是房地产的用途也发生了很大的改变，需要重新设计进行转换。一般投资性房地产和其他资产采用的成本计量法会比较多一点。不过这种转换法也会存在有一种缺点，它只能转换相对应的项目。对于投资房地产中，进行转换时，会造成资金流动的变动和当期存在的损益项目。从而严重的影响了企业的经济利益。
第二，投资性房地产企业税收筹划存在的问题。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。
财务核算不规范：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。
核算企业所得税的问题。税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外，其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不可抵扣。同理，投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除。如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，其在提取的当期已经调整了应纳税所得额，如果用公允价值减去账面价值，这对减值部分会造成重复计税，因此，纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得。但从我国房地产业长远发展来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍，甚至数十倍。因此，税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改，以资产公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素，对资产增值部分全额征收企业所得税。但目前我国还没有普遍建立起房地产评估制度，而且法定的评估机构很少。对房地产也没有严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。
二、投资性房地产会计核算问题采取措施
第一，对于投资性房地产会计核算中存在公允计量的问题，根据有关部门相对应的解决措施。在投资的进行中，发现公允计量有变动，帐面价值和公允价值差额一起计入，“资本公积—公允价值变动公积”科目，资本性房地产—-公允价值的变动。采用这种方法不仅可以影响到其它投资者权益和企业的营业总额，而且可以对企业进行长期的评估，促进投资房地产账面更加全面准确无误。
第二，对于转换计量存在的问题，相关部门也提出相关的对策。在进行核算中，通过采用公允价值模式计量投资房地产转换为自用房地产，把投资房地产当期公允价值转换为自用房地产的账面，把它当成房屋计量的根本基础，原账面与公允产生的价值所产生的价值误差计入当期亏损及盈利当中。消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施。
第三，税收筹划的对策。房地产企业只要控制好房地产增值额，就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响。因此，房地产企业可以通过调整商品房销售价格和扣除项目金额的方式，来进行税收筹划。具体来讲，有以下几种方法：确定合理的商品房售价，在售价处于纳税禁区之时，可以采取一定的降价方式，以摆脱纳税禁区，如此可以减少不必要的税收支出；可以采取方法提高扣除项目的金额，与降低商品房售价意义一样，此种方法的目的也在于摆脱纳税禁区，但在增加具体扣除项目之时，应注意不能违反我国税法的基本规定。
首先，加强对销售收入的税收筹划。新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求，因此，房地产企业需采取积极的措施应对此点，以避免负面影响。从房地产的销售情况分析，房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度，因此，采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略。基于此，为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，并由此而获得延迟纳税。同理，对于房地产企业的预售房款的会计处理，也应该按照此种方式。如此以来，不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题，同时也可以延缓纳税时间，且没有违反新会计准则的规定。
其次，加强预售房款的税收筹划。在房地产企业经营的过程中，为了化解资金不足的问题，房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式。依据我国税法和相关会计准则的规定，如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产，那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务。但与之不同的是，房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时，当天却不会发生营业税的纳税义务。因此，房地产企业可以充分利用此点，针对预收的房款，房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议，将预收款在账上处理为相关单位的垫付款。
由此，房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间，从而获得税款资金的时间价值。再次，改进完善企业所得税，建议要尽快制定涉税房地产估价的法律、规章，规范房地产估价行为。
三、结束语
根据综上所述，对于会计辅助工作应用意义，和个人对会计认识的阐述，不断的提高与发挥工作者的才能，进一步完善与加强会计工作中的辅助作用。同时，也让我们了解到房地产行业与投资性房地产之间的不同之处。我国的房地产行业处于在不断的发展阶段中，但仍然存在有一些核算的问题。要不断的寻找解决相应的措施，才能提高我国经济建设的快速发展。
作者：黄丽波 单位：柳州市柳南区柳石街道办事处公共就业服务保障事务所
第二篇
1自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定
例1:2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量(以下分析均以万元为单位)。甲公司的会计处理如下:2009年7月1日甲公司办公楼转为出租，达到投资性房地产转换状态，则在转换日:借:投资性房地产——成本16000累计折旧5620贷:固定资产——写字楼11240资本公积——其他资本公积10380转换当日该房地产的公允价值大于账面价值，差额计入贷方“资本公积——其他资本公积”科目中，则企业净资产增加10380万元。税法规定计入资本公积的贷方差额不影响当期利润及应纳税所得额，不需要进行纳税调整。但账面价值与计税基础不等，形成应纳税暂时性差异应确认递延所得税负债，并调整资本公积。
2具体案例分析
例2:甲企业于2007年12月31日，新建一栋写字楼并达到可用状态，总投资2000万元。2008年12月31日，甲企业将该栋写字楼出租给乙企业，租期2年，并采用公允价值模式计量，此时该写字楼的公允价值为2350万元。2009年12月31日，该写字楼公允价值为2500万元。2010年12月31日租赁期满，甲公司收回该写字楼自用，当日公允价值为2600万元。会计与税法规定相同，该写字楼的折旧年限为20年，按直线法计提折旧，不考虑净残值。假定甲公司每年实现利润总额为1200万元，企业所得税税率为25%，递延所得税资产、递延所得税负债期初无余额。不考虑除所得税之外的其他税费。不存在其他纳税调整。(以下分析均以万元为单位)对甲公司会计及税务处理分析如下:
(1)2007年12月31日，新建写字楼达到自用状态，作为固定资产入账:借:固定资产——写字楼2000贷:在建工程2000
(2)2008年12月31日，将该栋写字楼转为出租，形成投资性房地产:借:投资性房地产——成本2350累计折旧100贷:固定资产——写字楼2000资本公积——其他资本公积450此时，投资性房地产账面价值为2350万元，计税基础为1900万元，由于账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异450万元，此时应确认递延所得税负债112.5万元，并同时调整“资本公积—其他资本公积”。2008年年末，当期应纳税所得额为1100万元。税法规定，企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧，但对这部分折旧可以税前扣除。因此，当期应交所得税1100万元×25%=275万元。借:所得税费用275资本公积——其他资本公积112.5贷:应交税费——应交所得税275递延所得税负债112.5此时，该办公楼从以成本模式计量的固定资产转换为以公允价值计量投资性房地产，转换时形成贷方差额450万元计入“资本公积——其他资本公积”科目中，直至处置时该差额会转入当期损益，形成企业未来450万元利润。由于纳税调整调减“资本公积——其他资本公积”，最终形成净利润337.5万元。
(3)2009年12月31日，该写字楼公允价值为2500万元，以资产负债表日公允价值调整其账面价值:借:投资性房地产——公允价值变动150贷:公允价值变动损益150此时，投资性房地产账面价值为2500万元，计税基础为1800万元，其差额为700万元，形成应纳税性暂时性差异，确认递延所得税负债175万元同时计入所得税费用，但递延所得税负债期初余额为112.5万元，故当期应确认递延所得税负债为62.5万元。当期应纳税所得额为950万元［1200－150－(2000/20)］，对以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。当期应交所得税为950万元×25%=237.5万元。借:所得税费用300贷:应交税费——应交所得税237.5递延所得税负债62.5在资产负债表日，以公允价值调整该资产的账面价值，但目前我国的市场经济还不够完善，公允价值的取得有很大的人为因素，使得公允价值的取值不够客观真实。在例中2009年年末，调增账面价值150万元，但是该部分利益并没有真正给企业带来实际的现金流入，只是虚增了账面。
(4)2010年12月31日，租赁期满时收回自用，此时公允价值为2600万元，即为以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产的计量。会计处理如下:借:固定资产2600贷:投资性房地产——成本2350——公允价值变动150公允价值变动损益100甲公司将该写字楼租赁，而后又收回转为自用，从自用房地产→以公允价值模式计量的投资性房地产→自用房地产，该过程就间接完成了投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式的转换。但企业会计准则规定，企业可以从成本模式转变为公允价值模式，但不能从公允价值模式转变为成本模式。此时，投资性房地产账面价值为2600万元，计税基础1700万元(2000－2000÷20×3)，其差额为900万元，形成应纳税性暂时性差异，确认递延所得税负债225万元，但递延所得税负债期初余额为175万元，故当期确认递延所得税负债50万元，同时应计入所得税费用。当期应纳税所得额为1100万元(1200－2000÷20)，当期应交所得税1100万元×25%=275万元。借:所得税费用325贷:应交税费——应交所得税275递延所得税负债50在采用公允价值模式计量时，企业不需计提固定资产折旧，年末公允价值的变动计入当期损益，均会使企业净资产增加，从而使企业的每股盈余、总资产报酬率、净资产报酬率等财务指标提高，可降低企业资产负债率，降低财务风险。同时，由于会计与税法的差异，使得每期资产的账面价值与计税基础长期不等，相应地要进行纳税调整，确认相应的递延所得税资产或递延所得税负债，使得纳税调整工作复杂很多。
3结论
投资性房地产范文4
关键词：房地产企业；会计核算模式；策略
房地产企业要不断地加大自身会计核算工作的监管力度，不断地推动相关工作人员专业素养的上升，这样才能够更好地保障会计核算工作的质量。房地产企业的会计核算也相当于整个企业中的重要构成部分，所以管理人员要对会计核算这一部门进行重视，这样也能够有效地推动企业进步以及发展。
一、成本核算与会计核算两种核算方法的具体应用情况分析
成本核算是在会计核算的基础上进行的，两种核算方法密不可分，共同为房地产企业的财务管理工作的进行提供了科学高效的核算方法，成本核算方法的应用一般都是由房地产企业各部门工作过程的消耗。成本核算方法的应用可以促使房地产企业的相关部门做好资源分配工作，避免大量资源的浪费，而且该方法的使用还可以促使房地产企业的资源和资金投入分配情况更加明晰，为房地产企业财务管理的决策提供更加科学的具体的依据，在这种情况下，成本核算工作的进行已然成了影响房地产企业运营情况，能否提高房地产企业在地产行业中的竞争力的重要影响因素。［1］对于房地产企业来说，会计核算方法的应用是做好房地产企业资金流向的记录统计核算工作，并形成报账表格，总结已执行的项目资金的重要工作。而在当今时代背景下，我国大中型房地产企业基本上都会将会计核算方法引入财务管理核算工作之中，提高财务核算的准确性和真实性，以及科学性等，而且这一核算方法已然成了当前房地产企业财务管理核算方法中的最基本的流行的财务管理核算方法。该方法的应用可以使得财务管理人员能够根据核算的数据，对房地产企业的服务成本进行分析，进而认识到我国房地产企业的资金分配服务情况是否科学合理。综上可以分析出引入成本核算与会计核算两种核算方法，已然成了当今社会房地产企业提高管理效率，增强竞争力的必要举措，而且在未来房地产企业的发展过程中，也必然会逐渐推动成本核算与会计核算两种核算方法一体化，从而更好地服务于房地产企业的财务管理工作。
二、两种核算方法应用的重要影响作用
其一，成本核算与会计核算两种核算方法的应用，可以使得房地产企业资源的配置情况更加清晰明了，进而为房地产企业资源合理配置提供一定的依据，从而实现房地产企业卫生资源的合理配置。日常成本核算管理的加强也会使得相关核算人员加强对房地产企业各部门各科室的资源分配情况的了解，进而就可以分析出这些资源分配是否科学是否合理，然后再根据这些分配数据分析出最适宜的资源分配方法。
其二，成本核算与会计核算两种核算方法的应用可以提高房地产企业利润的管理效率，并推动房地产企业的利润分配更加科学合理。一般情况下，房地产企业的利润会受到房地产企业的收入额度和房地产企业的成本合计数两种因素的影响，而对这两种影响因素进行分析的话，主要体现于现实中房地产企业的营业额和各个环节中所产生的资源消耗情况，所以为了增加房地产企业的利润就必须要抓好成本控制工作，只有应用这两种核算方法，才能够让相关核算人员准确有效地掌握房地产企业经营过程中的资源耗费情况和资金分配消耗情况等，只有对各项成本的额度有一个大致的了解之后，才能够开展高效合理的控制工作，推动房地产企业的经营情况良好运转，资源分配更加科学合理，实现房地产企业的长远稳定发展。［2］
其三，成本核算和会计核算两种方法的应用可以更好地保障房地产企业的盈利情况，推动房地产企业有着更好的运营能力，提高房地产企业的社会竞争力。对于房地产企业来说，盈利额度必然是由房地产企业所付出的成本和收入两项因素决定的，为了提高房地产企业的盈利，就必须要控制好房地产企业的收入和付出的成本两种因素，重点更在于控制成本，所以在这种情况下，成本核算和会计核算两种方法的应用，必然可以帮助相关核算人员对房地产企业资源的分配情况和设备，以及人员的使用消耗情况有一个更好地了解，进而提高控制成本的有效性，而成本得到良好控制就必然会使得房地产企业产品的费用得到降低，从而使得房地产企业的社会竞争力得到提高。
三、房地产企业会计核算存在的问题
（一）会计专业人员素质较差
目前，我国的房地产企业会计核算中还具有一些不足之处，特别是当前有很多会计专业的人员自身工作素质较为薄弱，还缺乏相应的法律意识，并没有真正地去落实科学管理会计工作。有一些单位的财务管理人员还没有定期的去考察数据很容易就会导致数据上出现误差，从而引起企业内部的财务问题产生。还有很多的财务管理人员缺乏管理意识，自身的专业技能也比较薄弱，做不到紧追企业发展的需求，还会对整体企业的发展起到阻碍性作用。特别是在会计核算这一部门中，有一些工作人员没有真正的明确到会计核算这项工作所具有的重要性，而会计财务人员也由于缺乏相应的权利，不能够对企业的内部进行监督，这就难以及时地去寻找出影响企业管理质量水平的问题存在。
（二）企业内部控制能力较差
房地产企业的内部控制能力也会对房地产企业的整体发展起到较强的影响性作用。房地产企业本身就具有规模较大的特点，并且类属于资本密集型企业，那么在对财务管理的过程当中就必须要保持严谨。但往往在实际过程当中，企业内部监督控制的能力不够高，也难以为会计核算工作构建出严格的制度，这会对房地产企业的整体性发展产生不利影响。再加上房地产企业本身的部门就较多，结构具有繁琐的特点，在工作管理上很容易就会产生疏忽，所以管理难度也较大。尤其是企业内部的阐述审批制度，以及内部的控制监督制度并没有得到和谐的综合，所以也必须要加大对内部的监督力度，只有加大对内部的管理才可以给会计核算工作构建出更加良好的工作环境，推动房地产企业的进一步发展。［3］
四、提升房地产企业会计核算工作的质量措施
（一）提升会计核算人员的专业水平
房地产企业在会计核算过程当中，工作人员的专业技术水平会对整体工作产生直接性的影响。所以，也要定期的组织会计人员进行核算知识的训练，能够让工作人员掌握更多的知识，去培养工作人员的法律意识，让他们去学习相应的法律法规，必须要严格的根据国家制度来进行工作。这样能够推动房地产企业得到良好的发展，促进企业对工作人员管理质量的上升。而企业内部的财务管理人员自己也要抱有着正确的态度去进行培训，要明确自身要终身学习。
（二）加强企业内部监督管理
想要推动房地产企业得到进一步的发展，就需要首先去解决内部的问题，不断地去完善企业内部的监督管理。首先去构建出完善的财务审批制度以及内部的核查制度，这样当会计人员在进行核算的过程当中就可以有制度的存在，而依靠推动自身会计核算工作质量的上升。企业还可以不断地去加大对内部监督的控制力度，能够让更多的工作人员都主动的去参与到企业的管理过程中去发现管理问题，这样也能够有效降低财务管理问题的出现。比如企业可以构建出岗位责任制度，会计制度等等，不断地去推动企业资金运用效率的准确性，能够让企业在财务管理当中具有更加清晰的责任，财务内容也能够更加的明确。除了去加大对财务内部管理的力度之外，对待外部同样也要加大监督力度。且可以加大问责制度的建设，这样才能够推动房地产企业会计核算信息的真实性上升。
（三）强化资金管理
房地产企业的财务管理质量会对我国房地产企业的发展水平存在着较强的影响作用力，财务管理人员要加大对资金管理的力度，推动房地产企业资金运用效率的上升。在会计核算的过程当中，要明确每一笔资金的使用以及流动的状态，推动资金循环的力度，要确保所有的财务管理工作都具有较强的准确性。严格仔细地去记录所有费用，给开支标准，在实际操作过程当中，还必须要保存完整的流程以及相关的票据，对资金的来源以及支出进行统一性的管理。根据国家的法律法规来进行会计核算的管理，推动我国的房地产企业能够不断的良好的进步。并且还要去加大对暂付款规模的管理力度，将债权债务纠纷这种情况当作管理的重点，根据款项的种类去选择最适合的处理策略。
五、结语
房地产行业是我国经济发展的中的重要行业之一，会计核算工作在房地产企业当中十分重要，只有做好会计核算工作，才能够推动房地产企业不断向前发展，促进房地产企业资金运用效率的上升。企业内的财务管理人员要不断地提升自我的专业素养不断地进行学习，推动企业会计核算质量的上升，从而达到房地产企业得以发展的重要目标。
参考文献
［1］ 曾凡林.浅析如何加强企业会计核算［J］.中国经贸，2015（20）.
［2］ 杨萍 . 浅谈如何加强房地产企业会计核田［J］. 财经界，2016（36）.
投资性房地产范文5
2008年美国次贷危机之后，人们逐渐认识到房地产市场与资本市场间的紧密联系。考虑到房贷是居民长期消费性贷款的重要组成部分，一旦房价波动，抵押品价值改变，则有可能对金融体系的稳定性产生影响。我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比（房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数））在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。
2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54（根据《中国统计年检》数据整理得到）。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制（如限购）会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动；Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应；Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。
王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。
二、房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定：BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDP的增长；这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDP的贡献也随之下降，形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的，在最不发达国家中SHTO比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入（GNI实际国民收入以1995年不变价格）和SHTO的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。为了描述房地产投资和收入的关系，将房地产投资占GDP的百分比(SHTO)对人均实际GNP(Y)及其平方式(YSQ)做OLS回归：SHTO=-0.5403998+0.0073692Y-0.0001376*YSQ(0.0010683)(0.0000441)调整R^2=0.9660D-W=0.7882027我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率（用rint表示）与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量（世界银行1993年103页）。估计结果如下：SHTO*=-0.5963+0.005692Y*-0.0000764YSQ*-0.0407062rint(0.00185)(0.000065)(0.0419129)调整R^2=0.9933D-W=1.121601估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设，房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线，房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢？相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资；TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分，GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDP的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDP的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDP的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响；非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。下面采用我国2001-2011季度数据做格兰杰因果关系检验，滞后阶数选取服从AIC和SC，检验结果如表3：房地产投资是GDP的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本（股票年末总市值）和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
三、房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，A表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDP，A/C表示抵押贷款余额/GDP，B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%（欧洲央行2011年数据），美国2010年的这一指标为44%（世界银行2010年数据）。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。
四、房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示；这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数；考虑土地因素，GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值（房价收入比）作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大（超过标准差一定比率），便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
（1）财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。（2）通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
五、结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先，居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升；同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加；但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDP的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1，M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先，对居民的房地产具有财富作用：一方面，房地产可能具有财富作用，居民家庭拥有的财富增加，居民会增加消费和一般投资，GDP可能随之增加（随着收入增长，房地产投资对GDP的贡献先升后降）；同时，回归结果表明，一旦房价上升，租金增加，用于房产消费的的储蓄要求提高，会挤出居民一般消费。在我国，这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄，减少消费和其他投资，财富作用表现为对消费负面的影响。其次，房价波动对企业成本有影响：房地产行业繁荣的同时，房价和租金持续上升，居民生活成本随之上升，社会劳动力价格水平上升，就业可能会有所减少，企业成本增加，物价随之上涨。
投资性房地产范文6
关键词：新型城镇化；河北省；房地产投资
一、引言
城镇化就是由以农业为主的生产方式向以工业和服务业为主的生产方式转变的过程，同时也是人口向城市及城市化生活方式的转移和变迁的过程。在这一过程当中，房地产行业扮演着重要的角色。城镇化的发展方向直接影响着房地产的发展方向；同时，房地产业的发展反过来又对城镇化具有推动作用，二者之间相辅相成。目前，中国城镇化步伐不断加快，在传统城镇化背景下的房地产行业出现了房价过高，泡沫严重的现象；房地产结构失衡，土地资源供给浪费现象严重；出现房地产投机行为等不良问题。对此，中央提出新型城镇化概念，新型城镇化转变关注方向，强调质量的重要性。我国东部一线城市城镇化水平高，河北省地处东部沿海，紧邻北京及天津一线城市，但城镇化率却远低于周围城市。以京津冀协同发展战略为依托，河北省在新型城镇化背景下，城镇化率有了明显提升，2015年河北省城镇化率为51%，房地产投资额也在增加。通过研究河北省在新型城镇化背景下的房地产投资，可以更好地发挥新型城镇化的特点及优势，并运用于房地产投资市场，调整房地产现有问题，促进房地产投资市场的良性健康发展。
二、新型城镇化背景下河北省房地产市场现状
党的十八届三中全会提出了新型城镇化概念，河北省根据中央精神结合自身情况提出了《河北省新型城镇化与城乡统筹示范区建设规划（2016—2020年）》，在规划指导下，近年来河北省城镇化率一直处于持续增长趋势。在新型城镇化背景下，河北省房地产投资也取得了长足发展。
（一）房地产投资规模不断扩大
2007—2016年河北省房地产投资额持续增长，到2016年河北省投资额达到4695.63亿元。河北省房地产投资额占GDP的比重也从2007年5.21%增加至2016年的14.64%，增长接近3倍。河北省房地产投资额占固定资产投资的比重也从2007年的10.30%增长至2016年的14.79%。这说明河北省房地产投资额的变化直接影响河北经济的发展，对经济的发展具有重要意义。
（二）房地产供给逐步提升
从2007年至2016年，河北省房地产新开工房屋面积和竣工面积整体呈增长态势。其中，2007年至2011年河北省新开工房屋面积以及竣工面积逐年增长。伴随着货币政策趋于稳健，2012年在房地产政策调控的作用下，河北省房地产开发企业新开工房屋面积及竣工面积均呈现出负增长现象，但在此之后又有所回升。整体来看，河北省房地产供给状况在波动中逐步提升。在此期间，河北省房地产企业新开工房屋面积和竣工面积的增长率均高于全国水平。以2016年的情况为例，河北省新开工面积增长率为13.04%，全国房地产新开工面积增长率为8.08%；同年，河北省竣工面积增长率为6.15%，全国房地产竣工面积增长率为6.09%，河北省增长率分别高于全国5个百分点和0.06个百分点。
（三）房地产需求强劲
自2007年至2016年，河北省房地产市场商品房销售面积和住宅商品房销售面积呈现稳步增长趋势。商品房销售面积从2007年的2067.79万平方米增长到2016年的6682.29万平方米，年均增长461.45万平方米。其中，住宅商品房销售面积也从2007年的1969.12万平方米增长到2016年的5899.72平方米。由于货币政策趋于稳健和房地产调控政策的实施，2012年略有下降波动，但随后又回到稳步增长中。通过销售面积的持续增长可以看出需求量动力十足，甚至实现进一步提升。
（四）房地产价格不断上升
2007—2016年河北省房价从2585.77元到6438.00元，在2009年增长率最高为17.42%，说明河北省房价整体处于增长态势，同期全国房价也处于增长趋势。尽管从价格上看河北省商品房销售价格始终低于全国水平，但从增长率上看，除2009年外河北省房价增长率均高于全国房价增长率。2012年河北省与全国房价之间相差1374.25元，到2016年二者之间的差距缩小了400元（数据来源：国家统计局官网）。主要原因是河北省经济不断发展，人民生活水平提高导致房地产市场需求强劲。另外，京津冀区域协同发展战略的实施和建设雄安新区战略的提出也在一定程度上推动了房价的上涨。
三、新型城镇化对房地产投资的影响
新型城镇化概念最早出现在党的十六大会议上，在党的十八大得到升华，特别是在2012年的中央经济会议上提出了新型城镇化的概念，包括民生、可持续发展和发展质量三个方面，核心是以经济集约、社会和谐、政治文明和生态环境为目标，重点是实现区域协调发展、产业升级和低碳发展。在中国经济发展的现阶段，新型城镇化对房地产投资具有积极的影响。
（一）新型城镇化带来的城市人口增加促进了住房需求
近十年来，我国人口自然增长率保持在5%左右，2016年二胎政策的出台使人口增长率小幅回升，达到了5.86%。2016年我国人口城镇化率为57.35%，河北省的城镇化率为53.32%，城镇化最明显的特征即农村人口向城市转移，随着新型城镇化政策的推进，城市人口的迅速增长加大房地产市场的需求。另外，新型城镇化不再以“摊大饼”发展超大城市，而是开始加强小城镇建设，这就使部分农村居民在家实现了城镇化，避免了迁徙之苦，同时也使得中小城市甚至小城镇的房地产需求有所增加。新型城镇化不再只注重规模的扩张，而是更加注重发展质量，随着经济快速发展，人民生活质量的提升，居民对于住宅面积的需求也在加大，对住房品质的需求也在提高，相应的房地产投资规模和质量也有所增加和提高。
（二）优化产业结构提高房地产投资规模
新型城镇化伴随着产业结构的升级。而产业结构的升级势必会带来人口、技术、产业等各种要素的聚集。另外，随着制造业产能过剩，未来中国经济的发展必然会经历转型，中国经济的转型必然会产生非传统住宅支撑的需求和市场的发展，开发商如果能按照自身状况进行结构创新转型，更多关注在第二、第三产业以及民生产业，着力于开发城镇使用效力低水平土地，以其自身优势提供更多具有专业和示范作用的管理经验，将会为创造房地产投资市场扩展出更多新的发展空间。
（三）旧区改造和新城规划拉动房地产投资增加
新型城镇化更加强调区域的协同发展，这在具体的城市建设中更多地体现在新城建设和旧区改造方面。一方面，对于旧区翻新以及重新选址建设、增加配套服务设施的投入带动相关房地产业投资的增加；另一方面，新城规划需要大量资金流入，由此会引导房地产对于新产业的增加投入，从而带动房地产业投资额增加。同时，搬迁人口会提高住房要求，供求效应促进房地产投资增加。
四、河北省新型城镇化背景下房地产投资发展建议
（一）适应新型城镇化进程，确定合理投资方向
房地产投资应顺应新型城镇化发展进程，根据新型城镇化特点确定投资方向。城镇的发展以房地产为基础，以“以产兴城、以产促城、产城融合、协调推进，形成产业聚集和城市发展相互依托、相互促进的发展格局”为原则，实现新型城镇化进程中的房地产市场稳定发展。
（二）房地产投资与环境相适应，走可持续发展道路
报告指出：加快生态文明体制改革，建设美丽中国。将生态文明理念融入各个方面。新型城镇化也将绿色发展纳入建设过程中最重要的部分。因此，在新型城镇化背景下，房地产投资发展也应按照生态文明理念与绿色发展相结合的原则，在保护生态环境的基础上进行开发建设，使生态环境与房地产市场相互协调走可持续发展道路。
（三）调控房地产投资规模，实现健康发展
房地产开发投资应以实体经济为基础，不可仅仅靠粗放型投入及资本炒作来发展地区经济。在新城镇化背景下，房地产市场的发展应更加注重质量而非规模。因此，需对房地产投资规模进行科学合理的控制调整，完善各项制度，规范土地供给，进行实时监管，积极引导投资、消费，实现新型城镇化背景下房地产市场的健康发展。
（四）做好保障性住房建设，实现社会兜底
中国当前的房地产行业表面上看，价格高涨，市场繁荣。然而，对于中低等收入阶层来说，却是一房难求。这主要是目前保障性住房供给严重不足导致的。因此，应当积极做好保障性住房建设，在保障性住房前期设计选址管理方面进行合理规划，尤其做好质量方面以及建设过程监管，使保障性住房能够满足最需要的人群的基本住房需求，从根本上解决好收入水平较低人群的住房问题，实现房地产领域社会政策的兜底。
参考文献：
[1]蔡雪雄，林南燕.福建省新型城镇化与房地产业协调发展路径研究[J].东南学术，2016（6）：147-152.
[2]李格.京津冀协同发展下河北省新型城镇化水平提升策略研究[D].保定：河北大学，2016.
投资性房地产范文7
关键词:模型规划;模型架构;分类输入;分别计算;分类输出;参数设置指引;计算顺序及原则
一、建模角色转换
作为模型开发人员创建模型时，需要从三个不同角色来考虑接下来的操作。即，你将拥有并扮演“三重身份”：你是各行业专家，特别是财税金融专家，与各类管理报表打交道，并利用所掌握的前期开发、规划设计、营销、工程、会计、财税、金融知识，运用过程分析对结果做出正确判断；你是精通电子表格的达人，可利用Excel及其公式函数将模型的性能发挥到极致；你是虚拟架构师，通过模型各部分之间的搭建及熟练操作，使最终的输出结果含义明确(易于理解)、灵活(易于根据需要新增修改)、且准确可靠(避免错误)。要创建一个优质模型，必须要完成的一项重要工作就是进行模型规划、规划、再规划：因为随着开发进程的推进，会不断的对结构和配置进行新的调整且这种现实情况比较常见，如果事前没有进行精心规划，模型就会变得越来越难以操控且复杂，以致难以创建下去。为出色完成建模工作，需牢记如下最佳操作：要有清晰的思路，明确建模的目的，即建设什么样的模型(需要模型回答什么问题？模型中应该使用什么样的数据？模型的最终使用者是谁？究竟要输出多么详细的计算结果？使用者对建模领域和Excel使用知识的掌握程度需要有多高？)；使用者操作需要保持简单(但也不能过于简单)；设置一个具有逻辑性的计算顺序；输入项数据、计算部分、输出结果需要分区域分别列示；每个数据点仅对应一个输入项；使用模块法搭建模型，便于后期在模型中添加、升级甚至删除某项功能；前后尽量保持各列、各表及各部分之间布局一致性，索引的唯一性；电子表格中所有单元格设置为可见，需要隐藏时选择分级组合显示；充分利用Excel中自带的功能及函数，所有公式计算中尽量不要采用直接手动输入的方式；随时保存开发过程的文件，插入必要备注以记录开发步骤，为使用者编写设置的相关指引。
二、模板模式架构
(一)模型的主要组成部分为
数据输入部分、数据计算部分、结果输出部分，为便于参数查找修正、使用和结果呈现，尽量将上述内容分开列示。遵循并模拟项目全生命周期进行模板架构设计。
(二)输入部分各模块设计
项目定位输入；设计方案及限额控制标准输入；经济技术指标输入；土地成本输入；前期规费输入、建筑标准及成本配置标准输入；地块各业态销售单价、增长率、销售周期、去化比例及当期回款率输入；工程排期及付款周期输入；费用取值相关参数输入；科目税率输入在计算部分列示。
(三)计算部分模块设计
项目及各业态的投资测算；项目货值及回款资金流测算；流转税及附加小税种测算；土地增值税测算；项目现金流量表及投资指标测算；全周期项目及各业态汇总投资及利润测算；全周期项目及各业态可售单方投资及利润测算；持有物业经营收益及处置测算；计算顺序(投资&货值→税金→资金→利润)。
(四)输出部分各模块设计
投资结果汇总(指标、货值、投资、税金、利润)；预期实现的经济评价类指标汇总；主要技术指标汇总(用地、建筑)；投资情况分类汇总；货值情况分类汇总；预期税金情况汇总；项目土地投资情况整理；多维度及图表分析；投资敏感性分析；融资方案；税务方案；投资结论。
三、测算思路
(一)融资价格、开发周期确定
利率及折现率：按照资金计划计算建设期利息时，前期融资、开发贷款需分别设置融资利率计算、经营期的融资利率选择，折现率选择，融资利息在建设期资本化，经营期费用化。项目开发周期：根据市场调查分析及项目类型定位(快周转资金型、利润型、平衡型)，分地块进行开发周期(销售、回款、建设)确定，根据建设进度排定付款周期。
(二)开发成本、费用估算及分摊原则
“土地成本”各开发产品分别以估算的楼面单价*产品建筑面积计算土地出让金，同时考虑(土地出让金+配套费)*(4%契税+0.05%印花税)，计算汇总加合后/(1+科目税率)，按占地面积法分摊至各产权产品的土地成本。“前期费用”各开发产品分别以三、四级成本科目的可研费用、三通一平、报批报建、规划设计、评估咨询、勘探测绘、大市政及其他前期科目费用估算的成本科目单价*产品建筑面积计算前期成本，各产品计算汇总加合后/(1+科目税率)，按可售产权面积占比分摊至各产权产品的前期成本。“建安工程费”各开发产品地上部分：分别以三、四级成本科目的基础费用、土建门窗、幕墙工程、安装工程、装修工程、工程管理及其他等建安类科目成本估算的各产品建安成本单价*产品建筑面积计算建安类成本，地下部分：根据地下建设规模\深度\地勘情况的估算的土方、基础、结构成本单价*地下建筑面积计算地下建安类造价，各产品(地上+地下)成本计算汇总加合后/(1+科目税率)，地上按“受益原则直接归属”各可售产权产品，地下及公共配套按照各产权产品可售面积占比分摊至各产权产品的建安成本中。“基础设施费”主要指各开发产品分别以三、四级成本科目的室外管网工程(管道井外)、园林景观工程及其他基础设施科目成本费用估算的基础设施成本科目单价*产品建筑面积计算基础设施成本，各产品计算汇总加合后/(1+科目税率)，按可售产权面积占比分摊至各产权产品的室外管网及园林景观成本。“公共配套费”主要指各开发产品出让附带需要配套建设的“公建”部分，分别以配套费科目单价*产品建筑面积计算公共配套成本，各产品计算汇总加合后/(1+科目税率)，按可售产权面积占比分摊至各产权业态的公共配套成本。“开发间接费、不可预见费、”分别主要以各开发产品“土地及利息外”的成本科目合计金额*(1-3)%和(2-3)%计算间接费、不可预见费成本，按可售产权面积占比分摊至各产权产品的不可预见成本。“资本化利息”主要以各开发产品汇总的“利息外”开发成本投资总金额占比分摊至各产权产品的利息成本。“开发费用”以项目货值*(3-5)%计算期间费用。
(三)开发税费计算
增值税:分别录入销项税率、成本细项科目逐个分别对应进项税率，以销项税-进项税计算增值税应纳税额。土地增值税：分地块分别以普通住宅、非普通住宅、商业三分法计算。所得税、其他附加税：依据利润、流转税、土地及投资额法定计算。
四、结束语
投资性房地产范文8
关键词：房地产行业；投资发展；区域经济；可持续发展
如今房地产行业的发展和人们的生活有着密切关系。房地产行业能否以合理的经济投资，形成让人们生活满意的房地产项目，是房地产行业最为重视的。一方面，房地产项目可以切实满足人群以及其子孙后代的生活要求。另一方面，房地产行业产业状态不断调整，也能够帮助企业形成适应市场经济需求的合理投资经营模式。房地产行业的投资能够促进区域经济发展以固定的方向实施，也能够促进区域经济良性循环，因此，合理分析宏观经济状态，也能够加强区域经济发展现状问题对于投资规模巨大的房地产行业的积极影响。
一、房地产行业投资对于区域经济的可持续发展的影响
首先，相关部门应该正视房地产行业投资的现状问题和基本的投资市场的现状情况。以保持对区域经济发展情况的时刻警惕，随时对房地产行业项目的开发和投资有敏锐的分析和处理。房地产的合理投资能够直观体现在区域经济的良性循环上。房地产行业进行土地开发需要根据区域发展进行合理分析，以及对该地区的资源进行整合，所以，房地产项目的投资一直属于时间长，回收慢的过程。一旦房地产行业的投资产生比较大的偏差，会直接反映到区域经济的发展上，产生较大的变动。严重情况下，如果房地产行业投资不合理，直接导致区域经济的大萧条现象也是有发生案例的。因此，应以协调关系分析房地产行业的投资和区域经济的可持续发展。房地产投资开发的项目不符合区域经济的发展计划，会导致其投资过程中资金大量的投入，资金膨胀，国民经济比例大规模失调，会存在房地产项目投资不均衡，具有投资意义的项目没有资金投资补充，不符合计划需求的投资大量浪费，给房地产行业带来了大规模的阻碍。从区域经济的可持续发展来分析，不仅仅是对房地产开发项目的土地资源整合，也需要对项目带来的经济，社会，生态，文化等方面的影响进行全方位的把控。所以说可持续发展的区域经济也不是仅由一个因素影响的。尤其是经济可持续，这也是房地产行业持续发展的重要保障。房地产行业应合理投资，形成符合企业发展的投资结构，为企业发展和房地产行业的持续进步创造空间。另外，不同区域环境，经济发展水平也明显不同，房地产行业投资关注的内容也不同。以实际投资需要巩固房地产企业在行业发展中的地位，为今后的房地产行业投资发展的目标制定打下基础。
二、房地产行业投资管理的现状问题
近年来，根据对房地产行业的投资现状进行分析，主要存在以下几种开发和投资的趋势。其一，大企业投资资金投入比例多，行业内环境导致中小房地产企业没有投资和开发项目来源。在区域经济发展过程中，会出现投资不稳定的情况，大企业持续投资出现项目集中化，但是因为投资集中固然会存在盲目性，对于中小企业而言，也没有大项目投资的能力，企业规模无法扩展，因此，就在房地产行业发展中出现了恶性循环，直接导致了区域经济发展的不稳定。其二，私人房地产企业在行业中的比例增加，国有企业逐渐减少数量，导致区域经济发展不平衡，企业所有制结构的多元化，形成了私有企业占据房地产开发投资的行业大比例。除此之外，房地产行业的投资和开发主要存在以下几个问题。其一，资金外投结构不合理。很多房地产企业需要以资本来完成企业的转型，其自身的定位为高端住宅打造的模式，在市场需求的考虑上有很多的不足，导致在很多的区域位置中，经济商品适用住宅的需求量非常大，但因为房地产企业开发对市场需求和定位不准确，给供给和需求的结构性带来了最直观的矛盾，这不仅对于房地产行业而言是大的挑战，而且对区域经济的持续稳定发展形成阻碍。其二，中小企业在行业和区域经济稳定等问题的压力下，不得已采取银行贷款的形式进行项目投资，但是随着企业发展壮大，其投资金额和投资项目的规模也随之增加，企业的投资基本都依赖于银行贷款或者是经营性欠款，从法律层面上，很容易导致房地产企业最终的破产。另外，我国的房地产行业面对的项目类型和投资的主要来源都是国内的项目，对于国外的投资和外资应用，我国的房地产行业同时受到了一定的影响，因此，从实际情况分析，我国房地产行业的国际投资已经对我国的国内房地产项目投资开发带来了一定的影响。当然，除了国内国外投资的相对性，区域房地产项目投资体制也相对而言非常混乱。上下级的管理部门之间缺乏投资方向的沟通，导致企业对房地产开发的体制不了解，大大增加了市场的不确定。地方和地方区域经济的发展状态不同，应该严格按照地方区域经济政策进行辅助支持，但因为房地产行业对政策落实缺乏沟通，一定程度上，房地产行业在投资上有很大的盲目性。
三、房地产行业合理投资管理策略
1．以可持续发展为标准进行房地产合理项目投资开发
可以以可持续发展的状态进行房地产投资开发的合理性保证。投资市场带动区域经济提升，因此，区域经济的可持续发展不是一蹴而就的，而是一个漫长的过程。协调发展是经济发展的稳定动力，不同区域之间的经济稳定增长，也促进了其他房地产区域经济的稳定提升。换句话而言，投资的比例和投资的数量都和区域经济发展有着直接的关系，区域经济发展前景良好也能够促进投资比例逐步提升，同样，投资规模不断扩大。投资比例和区域经济发展稳定程度是以正相关的比例关系存在。可持续的发展策略是一个长期过程，短期的投资可能仅仅需要企业动用自身的固定资金进行投资，而长期的投资开发需要以当地区域政策进行实施，尽可能减少经营性欠款和银行大规模贷款的现象，以政策引导的投资项目多鼓励、多完善。另外，区域经济和市场动态房地产行业应该时刻注意且重视，保证区域经济的稳定与平衡。
2．以保护生态环境，合理进行土地开发为房地产行业主要投资方向
以保护生态环境为前提，进行合理的土地开发和投资，对于符合房地产地方区域经济计划需求的项目可以进行土地勘测，确定符合勘测标准的且不影响周围生态环境的可以进行主要的项目开发与投资。房地产行业和其他投资行业的不同在于其主要的项目开发资源是不可再生的土地资源。关于土地资源的合理利用对于区域经济稳定可持续发展有重要的意义。如今，很多的房地产企业在进行项目开发投资过程中，会存在很多的土地资源被非法占用。甚至有一些土地空间资源不是房地产企业应该进行占用和开发的也被重新规划利用。给周围的人居环境和生态环境均带来严重影响。特别是在城市区域空间已经规划比较健全的地方，一旦土地资源被大量利用，可以继续开发和真正有价值利用的土地空间资源就没有剩余，将整个城市的居住空间和环境空间进行了大面积的分隔，不利于人居生活和城市生活质量的提升。甚至于有很多的土地空间资源因为现状问题比较多，如土壤贫瘠化严重，或者被垃圾和污水侵蚀的比较严重，很难进行土地资源利用，更不用说开发项目。生态环境上，应该合理地保留人居空间和休闲空间以及自然生态空间，人需要和自然接触，而不是将自然山水附近的所有土地空间都进行建筑项目开发利用。这样的现象严重影响了周边的人居环境。建筑过多，空气流通性大大降低，建筑和周围人居会产生一定的污染物和废弃物，很多的液态垃圾会被直接排放到周围的自然水域中，对人的居住环境和健康也带来了严重的危害。因此，房地产项目开发和投资的基本条件就是要保障周边生态环境的可持续发展。绿水青山就是金山银山，社会的发展都离不开美好的环境，区域经济可持续发展与良好的生态系统循环有密不可分的联系。
3．房地产投资以企业现状为参考目标，合理制定投资计划
要针对区域现状条件，提出切实可行的投资计划。房地产行业的项目投资与开发需要以社会需要为主要的考虑内容，现如今，很多的房地产企业为了经济利益，希望开发和投资高端住宅类项目，但是，从区域经济发展的需要来看，很多的市场需求并不是完全高端的住宅覆盖，相反，适用性的经济住宅更能够在社会需要上占据比较大的比例。此外，房地产行业的投资计划必须根据当地的实际情况进行计划和结构确定，以经济稳定且协调为主要发展趋势。对于经济结构而言，房地产要做到内外投资比例相近，并根据项目的开发适用性进行房地产贷款结构的调整，同时注意贷款的财政风险。房地产带动区域经济可持续发展，类似于银行贷款、经营性借款等金融风险都是要在经济市场中考虑且注意的。另外，针对社会需求，一方面要考虑到房地产项目面对的主要人群，另一方面是要考虑宏观经济市场的调控，尤其要时刻关注政府对于区域经济和房地产投资等方向的政策，控制房地产项目的非法投资和政府行为，从根源处发现经济问题，从而能够减少经济风险和不平等经济问题带来的影响。当然，仍然有一些房地产项目中存在非法占用土地资源和经济不合理投资分配的现象，但是，政府部门应该严格把控，以市场的公平公正来给更多的社会人群以公平看待和选择不同房地产项目的权利和机会。
四、结语
如今，进入新时代，市场经济不断变化的同时，房地产行业也逐步面临着诸多的转型。对于房地产项目的投资和开发，除了满足社会群体的真正需要，也需要宏观调控市场经济和房地产企业内部的经济实力，以实际情况，公平公正，从实际出发，合理利用土地资源和其他空间资源，让房地产行业的项目开发投资发挥实际意义的同时能够被社会所接受。而且，金融风险的问题也在不断制约房地产行业的投资，不同规模房地产企业投资模式不同，从一定程度上增加了金融投资的比例，因此，从政府政策宏观考虑实际情况，促进房地产投资和区域经济协调发展。
参考文献：
［1］岳华丽．房地产投资与区域经济协调发展的关系［J］．城市建设理论研究（电子版），2011，（15）．
