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投资性房地产发展思考

2013-02-14 12:52 来源:房产金融论文 人参与在线咨询

 

作者:贾 飞1,李 娟2   单位:1.北京科技大学东凌经济管理学院;2.中信银行总行

 

1.1会计准则的规定

 

根据《企业会计准则》(2006年)及其应用指南的有关规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征:①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外,出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动,这就需要将其单独作为一项资产核算和反映,与自由房产加以区别,从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外,在满足特定条件下,有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,方可采用公允价值模式进行后续计量。

 

投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产,即为提供服务或经营管理而持有的房产,不属于投资性房地产,如用于经营管理的办公大楼属于固定资产;用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去,通过提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

 

投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金,若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售,应当确认为投资性房地产;否则,不应确认为投资性房地产。

 

当有确凿证据表明房地产用途发生改变,自用建筑物停止自用,改为出租,企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。

 

1.2判定的依据

 

从上述会计准则的规定看,在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时,我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件:①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值;②能够单独计量和出售;③非自用。

 

2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。

 

2.1法律风险

 

根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定,商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务,不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资,但国家另有规定的除外。依据该规定,商业银行在境内不得向非自用不动产投资,否则将会违反禁止性规定而带来法律风险,可能遭受处罚。

 

2.2财务风险

 

投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性,这在经济景气时可能不太明显,但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产,当用现金流量来评价其可行性时,现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多,主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。

 

2.3审计风险

 

当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时,商业银行应将其纳入投资性房地产管理,并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产,可能在认定层次上出现重大错报风险,会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制,即未能公允反映财务状况和经营成果。

 

2.4资本成本

 

根据《商业银行资本管理办法(试行)》的相关规定,在计算风险资产时,自用不动产,以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100%;包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250%。就非自用不动产的具体内涵,银监会尚未明确界定,目前主要存在以下两种理解:仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产;除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外,还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认,在一定假设条件下,投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。

 

3国内商业银行投资性房地产的管理情况

 

从年报公开披露情况来看,国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度,仅个别银行在境内披露了投资性房地产,金额也相对较小(见表1)。经分析,主要呈现以下特征。

 

3.1金额相对较小

 

从2011年度财务报告来看,13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产,且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下,2011年底,中国银行投资性房地产最多,金额为146.16亿元,与固定资产的比例也最高,为10.57%;华夏银行最少,金额为0.55亿元,与固定资产的比例为0.82%。在母公司口径下,2011年底,金额最高的仍是中国银行,为12.8亿元,与固定资产的比例为1.72%;与固定资产比例最高的是深发展,为8.31%,金额为2.13亿元。

 

3.2境内分布相对较少

 

国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区,如:中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10%,而在母公司口径下该比例降至2%左右。同时,我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内,但金额普遍较小。

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