商业地产项目范例

商业地产项目范文1

【关键词】商业地产；项目管理；BIM技术；重要意义

随着商业地产行业的不断发展，投资规模越来越大，施工周期也随之增加，且技术难度也有所增加。为了更好地对商业地产项目进行管理，需要借助先进的项目管理技术。BIM技术作为一种新兴的技术，能够对整个商业地产项目进行综合全面的管理，并且保证管理的效果。但是，在当下推进BIM技术应用中还存在一些问题和不足，需要寻求有效途径，科学合理地运用BIM技术，从而保证商业地产项目有条不紊地推进。

1概念分析

所谓BIM技术，是指建筑信息化模型。该项技术广泛应用于建筑项目、土木工程及各大工程当中，能够将工程在全生命周期内不同阶段的信息及资源进行有效集中并综合处理，从而保证管理效率，提高管理水平。BIM技术于2002年时提出，并在全球范围内得到了广泛的认可。其核心是利用数字化技术建立的虚拟建筑工程项目三维模型和各类信息数据，从而了解建筑物构成的一些专业术语信息和施工状态。因此，BIM技术能够全面加强对整个商业工程项目的管理，全面提高和保障项目的管理水平。

2商业地产项目管理中BIM技术应用的重要意义

在商业地产项目管理过程中，运用BIM技术具有十分重要的意义和作用，主要表现在以下几个方面。

2.1能够全面加强对商业地产项目投资费用的管理

借助BIM技术，能够对整个商业地产项目的固定资产、无形资产及其他开支进行科学有效的管理；尤其是能够结合地区市场的价格、劳动力的市场价格等进行综合判断，从而制定出科学合理的预算和评估，保证了整个项目建设投入的资金安全。同时，能够对整个施工的全过程进行资金管理，并结合市场变化对建筑价格进行调整，从而有效地控制成本，有利于实现项目建设的经济利益[1]。

2.2能够保证项目建设的进度和质量

利用BIM技术，对建筑施工的全过程技术进行科学合理的控制，保证了建筑工程管理的智能化、数字化；尤其是能够为施工的各个方面提供信息交流的平台，加强了各个环节的有效沟通，确保整个项目建设能够有条不紊地推进，保证了项目的进度。同时，利用BIM技术能够对质量进行严格把关，从而全面提高商业地产项目的建设质量。

2.3能够提升商业地产项目的管理水平

由于BIM技术是结合了建筑学、工程学及土木工程学科的重要技术和知识，借助于信息化大数据等技术，保证了管理的效率和质量，因此，利用BIM技术建立的信息库，能够从技术角度进行施工管理，并详细了解整个项目的施工图纸、工程预算，有效提升了商业地产项目管理水平。

3应用中存在的问题和不足

3.1缺乏对BIM技术应用的高度重视

在进行商业地产项目管理时，由于领导层对BIM技术的认知不足，图1BIM参与建筑的全寿命周期认为BIM技术应用需要投入更大的资金，因而缺乏对其应用的重视，依然采用人工的办法对各项工作进行协调处理，不仅加大了项目建设管理的难度，还影响到了地产项目管理的实际效果。

3.2各种信息数据不够全面，影响到了管理水平

BIM技术在整个商业地产项目管理中的应用，需要涉及到设计阶段、施工阶段及竣工验收阶段。但是，由于当下各种信息收集不够全面，导致信息数据库的信息资源不全，从而会影响到项目建设一系列工作的正常运转。尤其是缺乏各个部门的有效配合和协同，造成BIM技术的应用仅仅是趋于形式、浮于表面，很难产生实际效果[2]。

3.3相关技术人员缺乏综合素质

在推进BIM技术应用过程中，相关工作人员的素质高低会直接影响到技术的有效应用。在工程造价管理的流程中，工作人员技术掌握不到位，对BIM技术的应用不够熟练，也就无法将BIM技术的应用范围进行扩展，进而影响到管理水平。

4BIM技术在商业地产项目管理中的应用建议

结合BIM技术的概念及应用的重要意义，面对当前BIM技术应用中存在的问题和不足，笔者建议采取以下措施。

4.1在前期规划阶段充分运用BIM技术

为了对整个商业项目进行准确定位，应加强公司内部各部门的有效协商，充分借助BIM技术建立的统一平台，实现对各类资源的有效共享。这不仅能够解决信息交流不够通畅以及交流缓慢的现象，也能够保障各部门通过网络对BIM模型信息进行有效的更新和处理，制定出科学合理的建设规划；尤其是要根据整个数据信息对规划设计方案进行建模，从而在三维模型中加入相关的量化分析指标，设计出最佳的规划设计方案（图2）。在进行商业地产项目设计规划时，利用BIM技术进行模型构建，保证建筑密度的合理性，加强对各方面条件的权衡，并通过三维建模及量化指标的分析，以确保整个商业地产项目的设计更加科学合理。

4.2在设计施工阶段应用BIM技术协同设计

传统设计师利用二维图纸来反映立体建筑，会出现信息的不全或漏项等现象。为了保证设计的合理性，应该借助BIM技术进行协同设计。通过BIM技术进行三维信息建模，建立相关的信息共享平台，以确保对各种数据信息的有效汇总，实现信息共享，从而实现对各类数据的无缝对接。BIM技术模型是全专业的信息模型，如果出现修改现象，就会直接展现出改动细节，从而有效地避免重复修改、变更的现象，既节约了成本，也保证了设计的效率。因此，通过建立协同公共平台实现对信息的有效共享，及时删除一些恶意的信息，可保证所有人员对整个商业地产项目的设计进行监督控制，保障了设计的合理性。

4.3加强各个环节对BIM技术的应用

由于商业地产项目建设规模大、周期长，必须要进一步优化商业设计方案，并在施工阶段进行有效管理，才能保证施工的进度和质量。因此，应该全面借助BIM技术模型进行空间上的定位和数据上的实控，才能够根据项目建设的实际情况进行有效调整，从而在保证人力、物力、财力优化配置的同时，也能够真正地压缩成本，确保施工的有序运行。

4.4要提高相关业务人员的综合素质

为了保证BIM技术能充分应用在商业地产项目的管理过程中，应该对技术人员进行专业培训，或者聘请熟悉BIM技术的高级技术管理人员，对数据信息进行安全管理，维护企业的经济效益。建筑公司要加大对BIM技术应用的认可，并完善软硬件条件及各种配套设施，通过对专业技术的有效应用来保证项目管理的水平和质量。只有全面加强对BIM技术的应用，并且与数据和信息化技术紧密结合，才能够实现对造价的有效控制，保证项目建设的质量和进度。尤其是在进行实际建模的过程中，必须要结合项目实际情况，全程采用BIM技术，才能解决管理工作中存在的问题，保证计算的效率及水平[3]。

5结语

在商业地产项目建设过程中，采用BIM技术能够更好地进行工程造价管理工作，并对资金投入进行有效控制；同时，能够保证项目建设的进度和质量。对于当前BIM技术应用中存在的问题和不足，为了保证商业地产项目管理的实际效果，应完善配套设施，并加强人员培训，提高技术人员的综合素质。只有将BIM技术有效地应用在项目建设前期、规划设计、施工及运营等各个方面，才能够真正地压缩成本投入，保证项目建设的进度，从而实现商业项目建设企业经济利益的最大化。

参考文献：

[1]楼东奇.探讨BIM技术在建筑项目施工管理中的应用[J].引文版:工程技术,2019(4):69.

[2]王代兵,佟曾等.BIM在商业地产项目运维管理中的应用研究[J].中国住宅设施,2018,34(7):58-60.

商业地产项目范文2

关键词：商业地产企业;财务风险;成因分析

商业地产企业发展受到财务风险的直接影响，是影响企业生存的重要隐患，特别是当商业地产企业不断扩大规模后，随之不断增大的财务管理范围使商业地产企业在开发、建设工程项目的过程中伴随一系列的财务风险，所导致的财务问题会对企业的发展产生严重影响。商业地产企业需提高对工程成本控制的重视程度，深入了解本企业存在的财务风险，据此完成风险防范措施合理有效的制定，建立并完善科学的财务预警系统，降低财务风险，有效提高企业财务风险的控制能力。

1商业地产企业财务风险的基本特征及表现形式

1.1基本特征

(1)投资周期较长，商业地产企业需要花费较长的时间完成前期准备工作及开发的过程，从而显著拉长了企业投资的周期，如果不分账款不能及时收回则会导致坏账的出现，进而影响资金的周转，造成企业的财务风险；(2)商业地产企业以高效益为经营目标，企业较高的投资通常会带来较高的投资报酬率，但由于通货膨胀及不确定性因素等的存在使商业地产企业同时面临较高的投资风险；(3)投资额较大，且具有资金的回收期较长的特点，增加了企业财务出现危机的概率。

1.2表现形式

(1)无法按期偿还债务，商业地产企业正常经营的基础需保证资金能够正常周转，通常商业地产企业大多有较多的负债，需按期偿还各项债务，若企业所投资的项目没有达到预期的收益，将显著降低企业按期偿还债务的能力，使企业资金链存在较大的风险。(2)再筹资难度大，商业地产企业若难以按期偿还债务则会一定程度损害企业的信誉，增加了企业接下来进行筹资的难度，进而易导致企业出现较为严重的资金缺口，出现财务风险。(3)从资金周转出现问题看，由各种因素导致的商业地产企业无法进行债务按期偿还及资金筹集难度大，使企业出现资金周转困难，进而出现财务危机。(4)投资回收存在较大的不确定性，受到各种因素的影响，部分商业地产企业会存在建筑用地或地产商品闲置的情况，企业前期已投入大量的资金由于闲置而极难变现，甚至在较长的时间段内难以收回，此外如果客户无法按时交清房款同样会给商业地产企业带来较大的投资回收风险[1]。

2企业财务风险的成因

2.1内部因素

(1)行业的特性，商业地产工程项目投资额较大且投资周期较长，项目竣工后销售商品房时仍然存在较多的不确定因素，使商业地产企业财务存在较大的风险隐患。(2)企业的资本结构，进行商业地产开发时需企业投入较多的资金，由于目前我国商业地产企业大多存在规模较小、资金实力较弱等问题，通常自有资金在整个工程投资中占比较小，因此表现出对银行贷款较为依赖的现象，此外还需依赖建设工程项目中的部分欠款及客户的预付款作为部分运营资金，导致企业存在较大的潜在财务风险；企业较高的负债对运营要求较高，一旦出现问题极易引发财务危机。(3)企业风险管理水平较低，由于商业地产企业起步较晚，发展时间较短，部分由国有企业转换来的商业地产企业仍然存在对风险管理重视程度不高以及控制能力不强等问题，对于财务风险认识不足，缺乏科学高效的财务风险规避体系。此外国家为促进房地产市场的健康发展采取了多项政策措施以控制商业地产市场过热的问题，部分商业地产企业在这种情况下并没有做好风险应对准备，一些规模较小、管理水平较差且风险控制意识不足的企业易受到较大的打击，风险防范意识淡薄及控制水平较低是导致商业地产企业财务风险的重要原因[1]。

2.2外部因素

(1)政策环境的调整，国家对商业地产行业通过采取经济政策进行宏观调控，以国民经济的健康发展，商业地产企业(包括商业地产的价格及流通状况)会较大程度的受到这些宏观调控政策的影响。例如国家土地政策的影响，对于商业地产企业开发时不可或缺的土地资源，其供应会受到国家开发和使用计划的直接影响；企业融资同样会受到货币政策调整的影响，受到影响的资金流动易导致地产企业财务风险。(2)不稳定的金融环境及市场环境的影响，商业地产的产品价格在金融市场利率出现变动的情况下，易导致定位的准确性不佳，同时会影响到购房者的购房成本及购买能力，从而影响到地产产品的销售数量，不利于企业资金的及时回收，降低了企业按期偿还债务的能力，使企业面临财务风险；市场的变化会直接影响到商业地产的供求关系，发生变化的供求关系进而会影响到商业地产的价格，为地产企业投资的预期效益带来较大的不确定性，商业地产企业供大于求时则会增加地产产品销售的难度，此种情况下企业若降价销售则难以获得利润甚至难以收回投入的资金，无法偿还贷款，易导致财务风险甚至破产。(3)资源环境存在风险，不可再生的土地是商业地产企业开发时不可或缺的资源，同时是企业主要资源环境风险的来源，商业地产企业会受到各种土地因素包括土地价格、位置及土地政策等的影响。

3控制商业地产企业财务风险的策略

3.1提高财务风险控制意识及风险管理能力

在商业地产企业经营和发展过程中，财务风险环节至关重要，风险防范意识淡薄及控制水平较低是导致商业地产企业财务风险的重要原因，但目前商业地产企业大多缺乏财务风险意识，尤其是管理层的认识不足，还停留在商业地产行业作为经济的推动力的片面认识中，认为国家即使不扶持商业地产行业也不会使其陷入泥潭，只要经济波动不大商业地产企业就按部就班，对财务风险控制的重视程度不足导致易出现风险。因此需通过宣传等手段让商业地产企业管理层意识到财务风险控制的重要性，成立行业协会定期交流经验及教训，企业管理者也需要认清现在的房地产市场的动态发展情况，提高财务风险控制意识，以获得持续发展的动力。为确保风险管理的有效性，商业地产企业在风险管理具体落地实施过程中，需以企业自身特点为依据，对财务风险管理目标进行分解，细化到每个具体的岗位上，使所有员工对自身在风险管理中的位置和作用有清晰的认识，并在企业考核过程中纳入风险管理的具体内容和标准，从而实现员工利益同企业整体利益间的有效结合，真正实现企业财务风险管理目标[3]。

3.2建立并完善财务风险控制体系

在充分掌握行业特点的基础上商业地产企业需根据自身的实际情况，建立并完善适合本企业的财务风险控制体系，并细化评价指标，做到能够实时动态监测财务风险评价指标，并结合实际情况定期更新监测指标，对投资回收期、贷款偿还期限等进行监测，使其能够有效满足企业发展各阶段的避险需求，帮助商业地产企业有效的规避风险。商业地产企业在具体实施过程中，为避免财务风险控制流于形式，可通过独立规范的审计委员会的建立，实现对企业的运营和财务工作定期进行独立检查，内部审计不仅需进行事后审计并据此追究相关部门的责任，同时还需将事前的风险防范作为工作重点，以使企业的损失得以有效降低，真正实现维护企业利益的目标；此外还需对内部审计的管理建议职能进行充分利用，在实际检查和监督会计资料的过程中，审计能够发现企业在财务方面存在的问题和风险，在此基础上所提出的建议会更加有针对性，需管理层采纳并作出适当调整；内部审计监督工作的高质量和高效率完成需以内部审计人员的独立性为支撑，在选拔或聘请审计人员时需具备良好的职业道德和相关的专业胜任能力[3]。

3.3强化资金链风险控制力度

企业进行项目开发时需要大量的资金，对资金的依赖性较强，且通常项目周期较长，商业地产企业应加强对资金链的控制力度，避免由资金周转不灵等导致财务风险的发生，如果缺少资金则会阻碍企业的发展，尤其对于处于发展初期或是中小型的商业地产企业，科学合理的资金链管理的不足极易导致资金链出现问题，致使企业陷入财务困境，极不利于企业的长期稳定发展，商业地产企业需通过资金链管理政策的建立以提高资金链风险控制的科学性和合理性，建立并不断完善财务风险评价指标体系，强化对资金链风险的控制能力。

3.4提高应对环境变化的能力

目前我国商业地产对环境变化的应对能力不足，环境包括宏观的政策环境和微观的市场环境，市场和政策的变化均会对商业地产企业产生影响，尤其是企业内部风险达到一定程度时，若缺乏对市场和政策变化的应变能力则易于陷入经营困境。因此需企业准确把握市场和政策变化所带来的风险，提高对环境变化的应变力，是商业地产有效规避财务风险的重要策略，财务决策的合理确定需根据市场和政策的变化情况进行，财务风险的控制则需通过确保本企业资本结构的科学合理来实现，以便企业实现价值的最大化[4]。

4结语

随着经济的不断发展，对商品住宅的需求不断增长，促使商业地产市场快速发展，商业地产企业需投入较多资金且开发周期较长，不可避免会存在不同程度的财务风险，导致财务风险出现的因素较多，因此需商业地产企业提高财务风险控制意识，做到对财务风险成因的了解，在此基础上采取对应的措施进行风险控制，同时需建立并不断完善财务风险评价指标体系，强化对资金链风险的控制能力，提高应对环境变化的能力，促进企业健康发展。

参考文献

[1]马艳.财务内控制度建设在房地产企业的创新分析[J].财经界(学术版),2017(2).

[2]李恺.论房地产企业财务风险控制[J].信阳师范学院学报(哲学社会科学版),2017(2).

[3]范敏.企业财务风险预警体系构建研究[J].企业改革与管理,2016(19).

商业地产项目范文3

关键词：大型商业地产；运营管理模式；产权出售；物业持有

近年来，大型商业地产快速发展，通过不断吸收整合的方法，将房地产和商业有机融合为一个整体，也是目前城市规划发展的主要平台。随着商业经济体制的不断完善，大型商业地产普遍保值升值。在住宅限购政策的影响下，我国大型商业地产投资不断升温，受到了社会各界人士的广泛关注。但很多国民对大型商业地产运营管理模式不甚了解，相关文献和资料也比较少，在一定程度上限制了我国大型商业地产事业的发展。基于此，本文结合实际案例，对大型商业地产运营管理模式研究及应用做了如下分析。

一、大型商业地产运营管理模式

（一）产权出售模式

目前我国大型商业地产还处于高速发展的阶段，但很多大型商业地产在运营管理模式上仍然采用传统粗放型的管理模式，也没有脱离出传动住宅地产的运营思维模式，为提升资产回笼速度，在大型商业地产运营管理中经常采用产权出售模式。最典型的代表是SOHO中国，从2005年就开始投资建设大型商业地产，从2005年到2017年一直贯彻应用产权出售经营管理模式。此种运营模式也为SOHO中国缔造了很多销售神话，产权出售模式的成功应用大幅度缩短了大型商业地产的销售周期，提升了资金回笼速度。产权出售运营管理模式的特点是通过整体或者拆零销售的方法，达到快速销售、滚动式开发的目的。在项目施工阶段就开始销售，有效缓解了开发商的资金压力，逐步形成快速开发、快速销售、快速回笼、再次开发，循环经营管理模式。但此种大型商业地产运营管理模式也存在较大的弊端，比如：商业运营的不确定性，使得采用此种运营管理模式的投资者具有较大风险。在新时期背景下，产权销售模式有其存在的必要性，但并非大型商业地产运营管理的主要模式。

（二）物业持有模式

大型商业地产的运营及管理并非只是单纯生产和销售的过程，而是通过对商业物业的持有和运作来实现增值的过程，是“地产业+商业”发展的主要成果。如果把大型商业地产运营管理模式比作一个人，则地产是骨骼和肌肉，而且商业就是心脏和血液，任何一个环节缺失都会影响大型商业地产运营的效率。需要二者协调配合，才能持续、健康、稳定的运转。而物业持有模式具有很多优点，能更好适应多变的市场环境，从而被广泛应用在大型商业地产运营管理中。最典型的是大连万达大型商业地产，也是在我国境内最早应用物业持有运营模式的大型商业地产。曾为回收资金将部分物业出售，增加了运营管理的困难，开业后人流量比较少，最终选择拆除重建，并决定选择只租不售运营管理模式，取得了良好成效。物业持有经营管理模式的好处比较多，通过和大型商业结盟，促使各大商业企业积极参与到大型商业地产运营管理中，有助于弥补大型商业地产运营管理中人才缺失和经验不足的问题，还能提升各项资源的利用率。但在具体实施中也存在较大的难度，因此，很多大型商业地产在运营管理中，选择边设计、边建造、边招商的方法，从而缩短资金回笼速度，目前绝大多数大型商业地产企业还做不到先招商再建造。

（三）售后返租模式

所谓出售返租模式指的是大型商业地产开发企业，在建设阶段或者出售阶段买受人签订相应的合同，出售后在特定年限中，由出售人通过出租的方法进行包租，并以部分租金冲抵部分售房价款，或者每年支付相应比率的回报。此种运营管理模式的本质是用特定的回报来换取商铺的经营权，以解决由产权分割出售而引发的各种问题。并在出售后统一返租，统一招商运营。常用的售后返租形式有：返租回报、带租销售、利润共享、保底分红等。从表面上看，此种运营管理模式的投资回报比较稳定，但如果长期运营也会带来一定的风险，如果运营商运营不当就无法获得收益，而发生的多数风险最后也只能由投资者承担。因此，在应用出售返租模式时，需要对运营商的能力和信用等级进行全面评定，才能降低运营风险，提升经济利益。

二、大型商业地产运营管理模式的应用

（一）选择合理地开发运营管理模式

不同的大型商业地产运营管理模式具有不同的优缺点，因此，在选择运营管理模式时，必须充分结合大型商业地产企业自身发展情况、大型商业地产所在的位置、所在城市的未来发展趋势等。根据实际情况，选择与之相适的运营管理模式，才能发挥出应用的价值和作用。比如：如果大型商业地产开发商资金有限，规模比较小，则可以借鉴SOHO中国的产权出售模式。而针对规模较大，资金充裕的大型商业地产开发企业，则可以借鉴万达物业持有模式。建造完成一个项目，推广一个项目，一步一步发展，合理应用现有的融资渠道，提升运营管理能力，从而逐步建立起一套独具特色中大型商业地产运营管理模式。

（二）全面打造体验式大型商业地产

如今，网购已经成为人们生活的一种方式，很多人都通过互联网来购买自己所需的物品。但在网购不断冲击下，实体店也要迎难而上，目前美国、德国等发达国家的大型商业地产呈现一种集娱乐、休闲、社交、购物为一体的体验式商业模式，从而为消费者营造出一种身临其境的的感觉。从目前消费者的发展趋势而言，未来消费者更容易为体验、环境、情感等服务买单。为迎合消费者心理可大型商业地产在建造时需要对消费空间以及环境进行全面改造。大型商业地产需要不断强化休闲、娱乐等社交体验，才能进一步提升大型商业地产项目的附加值，获得更多的经济利益。消费者进行购物时并非只是购买商品的过程，更是一种休闲方式。如果在购物过程中融入餐饮、交流、文化、享受等内容，势必会吸引更多的消费者。同时，对某些商品而言，如果进行亲身体会，亲自试穿、试用、试尝等是无法激起消费者购买欲望的［1］.而此种体验正是网购难以提供的，因此，大型商业地产项目要想在激烈的市场竞争中占得一席之地，就必须努力为消防者营造更多的体验，比如：在运营管理中可加入餐饮、休闲、娱乐等项目，为消费者营造更加轻松愉悦的购物环境，通过全新的“体验感”吸引更多的消费者。

（三）加快发展电商平台

电子商务的发展对人们生活、工作、教育、娱乐等带来了巨大的影响，传统零售业需要及时变革经营管理策略，积极融入电子商务，才能提升市场竞争力。发展至今很多大型商业地产开发商已经开始转型，比如：银泰百货、苏宁等都建立独具特色的电子商务平台。比如：银泰网是建立B2C电商平台比较成功的企业，得益于银泰企业准确认识到电子商务和传统百货的区别。通过利用银泰百货2000多家时尚品牌供应商资源构建了一个专属电子商务平台，电子商务平台和银泰百货中的品牌基本相同，有效挽留住两种互联了消费用户，并对互联网消费用户进行细分，既提升了客户的满意度，又增加了消费者数量，值得广泛参考借鉴。

三、结语

综上所述，本文结合实际案例，分析了大型商业地产运营管理模式研究及应用，分析结果表明，不同运营管理模式适用于不同的大型商业地产。在选择模式时，需要根据大型商业地产实际情况和区域位置，以及所在城市的发展趋势，选择与之相适的运营管理模式，才能实现持续稳定发展，为大型商业地产企业获得更多的经济利益。

参考文献

［1］徐诚.商业房地产运营管理模式的创新与应用研究［J］.信息化建设,2016（6）.

［2］盛琦筱.商业地产项目运营管理模式的创新与应用［J］.商场现代化,2015（21）.

商业地产项目范文4

1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

2、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

4、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

四、总结

商业地产项目范文5

关键词:财务风险；成因；商业地产企业

经济发展多元化带动了地产行业发展多样化，高层建筑、地下建筑、商业地产等都是地产行业发展的典型代表。尤其是商业地产近些年来呈现迅猛发展速度。商业地产行业的快速发展，使社会接受了商业地产的形式，商业地产需求量也在不断加大，行业规模不断扩大。但是在行业迅速扩张同时，也出现了一定问题。商业地产企业资金投入在地产项目运转中存在较大的不可控，不确定性，导致商业地产企业出现较大的财务风险。所以，为了确保商业地产企业实现更好、更快的发展，应科学制定企业项目工程造价，对项目资金投入实施集中管理，明确资金走向，构建财务风险预警机制，提升企业规避财务风险能力，以提升企业竞争力，在市场中始终保持较大竞争力。

一、商业地产企业财务风险的基本特点

(一)商业地产企业投资的周期长

商业地产企业从前期的地产项目开发到地产项目建设这一过程，准备时间较长，整体施工工期较长。由于商业地产项目施工周期较长，资金投入时间也相对加长。项目运转中，存在较多的不可控因素影响项目资金收益，一旦出现问题，企业资金无法实现正常回拢，甚至是资金坏账，给企业带来较大经济损失，影响企业正常经营以及其他投资项目的顺利进行，极大的加大了商业地产企业财务风险。

(二)商业地产企业追求高效益

商业地产企业一般具有投资项目较多、资金投入量大、投资报酬高的企业经营特点。但是，由于受到市场经济波动以及通货膨胀等影响，商业地产企业在获取高回报的同时，也面临着较高的投资风险。

二、财务风险的理论概述

(一)财务风险的定义

经过在实践中的不断总结与探索，主要从两方面对财务风险进行定义。从微观层面理解：资金的大量筹集存在着潜在的财务风险；从宏观层面理解：企业在日常经营以及项目运转过程中受到很多不确定因素影响，导致企业出现一定的财务风险，容易造成经济损失。在实际中，一般对后者较为认同，认为财务风险主要是企业筹资、投资、营运以及资金回收一系列过程中存在的潜在财务风险，对企业实现长远经营具有直接影响。

(二)财务风险的分析方法

有效规避企业财务风险，是确保商业地产企业实现长远发展的重要前提，应有效应用财务风险分析方法，实现对资金集中控制与管理，避免企业出现财务危机。常用的财务风险分析方法有两种，财务报表分析法与杠杆分析法。财务报表分析法具体指通过对财务报表中的数据信息进行深入分析，找出企业在经营过程中可能存在的财务风险，进行有效规避与管控；杠杆分析法具体指对比相关数据发展企业经营中存在的潜在财务风险，采取有效预防措施。

三、商业地产企业存在的财务风险

(一)负债比率过高

商业地产企业需要大量的资金作为企业正常运转以及项目开展的有力支持，企业一般采取负债经营方式，通过负债经营解决资金不足问题，从而实现企业规模迅速扩大，加快企业发展速度的目标。社会发展对于房地产需求量激增，地产行业项目施工规模不断扩大、数量不断增多。同时，房地产企业的负债率也呈直线上升的趋势。企业负债率一旦过大，会极大的加剧企业财务管理压力，需要在短时间内实现资金回拢，以维企业资金链的正常运转。同时，一旦企业融资活动开展不畅，现金周转速度较低，会极大的增加企业财务风险。商业地产与一般房屋住宅相比，预售比例较低，对企业资金运转造成较大压力，从而导致企业融资成本上升，增加企业财务支出，融资难度加大，企业负债率不断升高，导致企业存在较大的财务风险，不利于企业进行正常的项目投入等日常经营性运转。

(二)产业现金链条紧张

我国大多数商业地产企业用于项目开发的资金是通过融资形式筹集的，项目从前期准备到施工都需要大量流动资金支持，对施工单位工程款项支付是一笔较大的资金流动，使整个产业链条现金处于相对紧张状态。商业地产与一般房屋建筑销售方式有所不同，一般的房屋建筑主要是以售卖现房作为资金回收、盈利的方式，商业地产主要是通过出租方式进行资金回拢，缺少了预售这一重要资金来源，商业地产企业的现金压力比一般住宅地产企业现金压力较为明显，同时商业地产预售期较长，企业资金回拢较慢，极大的增加了企业现金流动压力，从而导致企业出现较大的财务风险。

四、商业地产企业财务风险的成因

商业地产财务风险产生影响因素较多，一般可以概括为内部因素以及外部因素两种。

(一)内部因素

1.商业地产行业性质：商业地产行业具有施工周期长，资金投入量大，高风险高收益的特点。商业地产项目施工结束以后，进入资金收益阶段，但是很多不确定因素，直接影响企业经济效益获取，影响企业正常获益，导致商业地产企业存在较大的财务风险。2.商业地产企业财务管理水平较低，财务风险规避意识较差：与发达国家商业地产行业发展相比，我国商业地产行业尚处于摸索阶段，尚未构成成熟的商业地产企业发展体系。导致商业地产企业过分注重项目施工过程，忽视了项目资金的有效集中管理，规避风险能力较差，应对企业资金问题水平较弱，导致商业地产企业经营存在较大的财务风险。同时，由于我国近些年来房产行业过热，房价过高，政府出台一定措施抑制房价过高的现象，有些商业地产企业尚未形成较大企业规模，企业处在摸索阶段，资金日常运转存在一定的压力，尚未形成完善的规避财务风险管理体系，不能根据国家地产行业相关政策，及时进行企业经营模式调整，导致商业地产企业存在较大的财务风险。

(二)外部因素

引起商业地产企业财务风险的外部成因具体有以下几点：(1)国家相关政策的出台与调整：商业地产行业作为国民经济发展重要支柱性产业，具有高投入、高收益的特点，大量的资本家投身到商业地产行业之中，极大的带动了商业地产行业的发展。国家为了有效控制地产行业，避免房价过高，确保国民经济保持稳健发展的趋势，会通过出台相关政策对行业进行调整。例如：货币政策的调整，市场经济是一个不变化发展的动态过程，货币政策会随着市场体制变化而调整。企业融资受到货币政策调整的影响，导致企业存在财务风险。土地政策对于商业地产企业与具有较大的影响，土地是地产开发的基础保障，其供应会受到国家开发与使用计划的直接影响；(2)资源环境存在的影响：土地是地产项目开发施工的重要前提保障，土地属于不可再生资源，近些年来我国发展中最主要矛盾就是经济发展与资源使用过度之间的矛盾，国家为了缓解二者之间的关系，大力提倡保护资源，出台资源保护措施。

五、有效应对商业地产企业财务风险的具体措施

(一)提高财务风险控制意识

商业地产企业树立财务风险意识，是确保企业实践长久发展的重要前提。地产行业作为国民经济发展重要推动力量，企业认为国家会对商业地产行业进行大力扶持，出台相关优惠政策，只要国内经济市场波动不大，商业地产企业日常经营就不会受到影响，从而企业也并未树立高度的财务风险意识，财务管理能力一般，财务预警能力较差，一旦企业自身资金链出现问题或者市场经济出现较大变动，便不能及时有效应对，保持企业平稳运行，使商业地产企业存在较大的财务风险。

(二)完善财务风险评价指标体系

商业地产构建完善的企业财务风险评价管理体系，能够及时发现、及时掌握企业财务风险，从容应对企业出现的财务风险，加强对资金管理。对财务风险进行实时的动态监控，能够有效把控企业财务风险，一旦企业资金链出现问题，财务风险管理评价体系能够实现及时预警，及采取有效措施灵活应对，有效解决企业财务危机。同时，为了确保企业财务风险评价管理体系的作用，应确保资金使用情况的实时性，及时更新资金使用情况，以降低企业出现财务风险的机率。

(三)加强资金链风险的控制

商业地产企业进行项目开发时，需要大量的资金进行周转，并且项目开发周期较长，资金在短时间无法实现回拢。一些中小型商业地产企业，处于企业规模扩展阶段，虽有一定资金支持，但是资金量有限，无法实现几个项目的共同开展，一旦地产项目出现问题，资金回收受到影响，直接影响商业地产企业资金链稳定，导致企业陷入财务危机，最终导致企业的崩溃。所以，商业地产企业应重视资金财务链的管理，加强对企业资金链的控制，建立科学合理的资金链管理政策，有效规避商业地产企业中的财务风险。商业地产企业是我国地产行业中重组成部分，为促进我国经济实现平稳、健康发展作出了极大的贡献。商业地产企业是国家重点扶持的基础性产业，在国家政策扶持下以及经济大发展的时代背景下，得到了较大发展，呈现迅猛发展趋势。发展中也存在一定问题，例如：产业资金链控能力较差、国家抑制房价过高等政策出台都直接影响商业地产企业平稳运行，所以，应有效提升商业地产财务风险规避能力，以实现地产行业长久发展目标。

参考文献：

[1]马书丽.探讨房商地产的财务管理现状以及措施[J].现代商业,2013(7).

[2]王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究[D].青岛科技大学,2016.

商业地产项目范文6

关键词：BIM技术；开发成本；商业地产开发；成本控制；应用

我国商业地产行业成本动态控制的意识不强，并且成本控制体系不完善，造成商业地产行业诸多问题出现，或多或少都会对商业地产开发建设项目成本的支出与支配产生一定的消极影响。BIM技术在商业地产开发成本动态控制中的实际应用，可以更好地解决这一系列问题，因此，BIM技术应用成为商业地产行业的热点问题。

1BIM技术在商业地产开发成本动态控制中的优势价值

1.1信息数据的精细化

BIM技术能够集合商业地产开发各方面的信息与数据，并通过设计模型方式将几何数据以3D形式呈现给专业工作人员。与此同时，BIM技术还可以使相关商业地产开发建设信息数据更加详细化与精确化，从而影响商业地产施工成本动态控制因素的确切记录，方便相关工作人员采用和查看。

1.2信息数据的关联性

BIM技术在商业地产开发成本动态控制中，不仅可以对各种商业地产开发建设和施工的各种元素进行计算和统计，还可以加强各个元素信息数据的关联性。BIM技术在商业地产开发成本动态控制的实际应用中，数据信息在一定程度上的强关联性，可以保证个别元素的信息数据改变后，其他相关联的已经明确的信息数据通过BIM技术在没有相关工作人员的操作下自动更新商业地产开发建设的数据库。

1.3信息数据的一致性

BIM技术在商业地产开发建设施工实际应用中的数据信息具有统一性和一致性，使得商业地产开发建设任何一个流程的数据信息都可以互相通用，从而避免商业地产工程建设中信息数据重复输入的问题，提高相关工作人员的工作效率。利用BIM技术之后，商业地产开发建设施工过渡流程在与信息数据进行衔接时，往往只需要运用之前流程的信息数据就可以了，不需要进行重复且没有必要的数据信息输入。另外，BIM技术在商业地产开发建设中的应用，可以减少数据信息的错误。

1.4信息数据的可见化

BIM技术在商业地产开发成本动态控制中的实际应用，可以进一步减少工程施工流程的重复，加快商业地产开发建设的施工进程，从而实现降低商业地产开发的人才和施工成本。BIM技术可以利用商业地产开发建设中的各种数据信息，构建数据模型并以三维动画的方式展现出来，打破二维规划图纸的局限性，使数据信息更加立体化、可视化，使得商业地产工程开发建设中所需要的建筑材料、施工设备及占地面积等数据信息可以立体化地展现出来。除此之外，BIM技术的运用，还能使得商业地产开发动态成本控制的精确度和高效性得到提高。在建立关于商业地产开发建设施工的三维立体数据模型时，所需要的各样数据信息都变得清晰、可视化，从而更加容易对商业地产建设进度和所需费用的数据信息进行对比，保证施工时间和成本控制元素的一致，更好地提高商业地产开发动态成本控制管理的精确度。

2BIM技术在商业地产开发成本动态控制中的具体应用

2.1在开发决策阶段的实际应用

对商业地产开发建设工程来说，开发决策方案的可实行性对商业地产开发后期的顺利进行及后期成本的动态控制有着最为直接的作用。虽然其他阶段对商业地产开发成本动态控制有着不同程度的影响，但是商业地产开发决策阶段是最为关键的影响流程。首先，商业地产户主在开发决策方案的选择过程中，会综合考虑商业地产的技术型、经济型和实用型等方面，从而使BIM技术可以有效保证商业地产资金投入的科学性、可靠性、有效性等，这些优势价值都与BIM技术在商业地产开发中的运用密切相关。其次，通过BIM技术可以构建立体化、可视化的数据模型，从而给予商业地产户主设计规划方案的3D立体模型，扩大潜在的商业地产户主资源。最后，BIM技术可以运用立体化的数据模型模拟建设的商业地产开发工程的规模程度及结构建材，联系现阶段建筑材料的数据信息进行一定程度的调节，可以在没有设计规划图纸的状况下完成模拟商业地产开发建设工程投入资金的估价和计算，从而最大限度保证商业地产开发资金投入估价的科学性、合理性，进一步提升商业地产开发建设工程开发决策阶段相关的造价管理效率与管理水平，保证商业地产开发成本的减少，达到动态合理控制开发成本的目的。

2.2在规划设计阶段的实际应用

规划设计阶段，是商业地产开发成本动态控制过程的重中之重。并且，规划设计阶段对商业地产开发建设项目的造价成本有着直接和重要的影响。BIM技术在商业地产开发建设工程中规划设计阶段的实际应用，可以使得商业地产开发建造成本的可实行性的研究错误差更小，实际场所的调查研究也能更加精确和完善。虽然前期BIM技术在商业地产开发建设中规划设计阶段的实际运用，会带来较高的成本费用，但只有保证较为科学、合理、精准、正确的规划设计，才能为后来商业地产开发建设阶段的顺利开展带来良好的积极影响。虽然BIM技术在规划设计阶段无法带来及时、可见的效益，但是可以为之后的商业地产开发建设带来较大的好处。一方面，BIM技术在商业地产开发建设中的实际应用，可以将各阶段所需的数据信息参数化。传统的软件技术无法精确得出与成本花费相关的数据信息，只能依靠设计工作人员积累的经验和间接资料进行模糊性地规划和设计。这个时候，设计工作人员为了先满足商业地产开发的资金限额程度，对商业地产开发建设工程的外观和质量就无法做到严格要求。BIM技术在商业地产开发建设工程中规划设计阶段的实际应用，就可以很好地解决这样的问题。BIM技术可以将资金限额变为参数化的成本费用数据库，随着数据模型的不断构建，商业地产的开发建设造价费用也随之完成计算和分析工作。另一方面，BIM技术可以将商业地产开发建设中各阶段的数据进行可视化工作，使设计工作人员可以将商业地产的建设结构、电线位置、排水管道一系列流程设计通过三维效果直观生动地表现出来，从而及时对冲突的部分进行调节与更正，降低各方面设计工作人员的冲突与误差出现的概率，减少商业地产开发建设期间设计更正风险，保证规划设计的有效性和精准性，最大限度实现建筑价钱与规划设计的一致性与协调性，实现对商业地产开发成本的有效控制。

2.3在招标投标阶段的实际应用

有关投标招标阶段的成本，可通过规划设计的图纸估算商业地产开发建设的工程总量，从而分析出成本在招标投标的过程中的运用。招标投标阶段对商业地产开发建设工程具有重要意义。对商业地产开发建设工程中招标投标阶段建筑造价管理的重要工作内容主要分为统计项目的工作总量及编写项目工作总量清单。而BIM技术在这两项重要工作内容的实际应用，可以解决传统商业地产开发工程在招标投标过程中对项目总量计算及数据模型输入的问题，可以减少人力资源方面的浪费，降低商业地产开发建设项目的施工总时长。关于BIM技术在商业地产开发建设项目中招标投标阶段两大重要工作内容的实际应用，可以有效控制商业地产开发成本动态变化。一方面，可以利用BIM技术构建数据模型，及时得到商业地产开发建设项目工作总量的相关数据信息，编写商业地产工作总量清单，通过与规划设计阶段的概括结算进行比较，从而找到可能发生问题的部分。进一步减少竣工结算阶段因遗忘和疏漏造成与项目工作总量不相符合的纠纷问题，使得编写项目工作总清单可以更加科学、精准、正确。另一方面，利用BIM技术可以更好地结合商业地产开发建设工程的实际状况，制定更加科学合理、行之有效的招标投标策略，更加便捷有效地开展招标投标文件的编写工作。招标投标的商业地产企业也能更好地依据BIM技术构建的数据模型对商业地产开发建设项目的工作总量进行二次核对，在一定程度上保证招标投标价格报备的准确度的进一步提高，编制适合自身商业地产企业的招标投标策略。总之，通过商业地产招标投标参与者共同努力，促进商业地产开发建设项目招标投标阶段成本管理水平进一步提升。

2.4在建设施工阶段的实际应用

在商业地产开发建设项目中，耗费时间最为长久的阶段必须属于建设施工阶段。建设施工阶段由于施工进程的推进，使施工工序变得越来越复杂，关系的协调也更加困难，是不断动态变化的过程。BIM技术的出现，为商业地产建设施工阶段的成本动态控制带来新的转机。BIM技术通过构建数据模型，相关专业软件可以根据工作人员的设计规划图纸提前进行模拟建设施工，从而估计在建设施工过程中可能会遇到的危害和问题，进而针对性地进行图纸的更正或做好相应的准备工作。对商业地产开发项目中建设施工过程可能会遇到的问题及麻烦进行避免，进一步降低不需要的成本费用的支出。一方面，BIM技术可以减少相关项目造价人员纷繁复杂的项目计算工作总量，进行自动扣除规则和不规则构建的工作，以及重视二维图纸对中立面面积的计算，或者相关软件对投影长度的计算精准等，都可以利用BIM技术的自动计算与审核检查功能，提高统计项目工作总量的精准性与效率。另一方面，及时跟踪商业地产开发建设项目造价相关信息的变化。建设施工阶段中的造价管理有着较强的动态变化性，各个建设施工流程中都会有数据信息和成本费用的变更。借助BIM技术，可以更好地将这些数据信息进行梳理和录入模型，保证数据信息的准确性，避免数据信息流失和人为数据信息错误的情况。另外，可以进一步保障商业地产开发建设项目建设施工阶段项目变更、索赔管理、施工进程钱支付、资金利用计划等工作的顺利进行，保证建设工程阶段的成本控制。

2.5在竣工结算阶段的实际应用

竣工结算阶段，可以使商业地产开发建设过程中的所有成本更加完整地展现出来，也能使得BIM数据模型更加完善，是确定商业地产开发最终的、实际的造价成本的阶段。BIM技术在竣工结算阶段的实际应用，可以运用BIM数据库的信息，对设计更正、技术核定单及现场签证等变化信息进行及时更新，精准科学地统计商业地产开发项目的实际造价，提高竣工结算的精确性。BIM技术在商业地产开发建设项目中竣工结算阶段的实际应用，改变了传统结算会引发的各种冲突，使得各种资金信息变得数据化，资金的支出、建材的支出和索赔费用的支出变得更加清晰了然，减少冲突争议的情况出现，加快竣工结算阶段的工作速度，一定程度上减少了人力资源成本，有效地控制商业地产开发成本动态变化。

3结语

商业地产项目范文7

关键词：商业地产；地产企业；财务内控；模式构建

随着我国经济社会的不断发展，商业地产领域的竞争也日趋激烈，特别是国家“营改增”政策实施以来，商业地产行业也被纳入到了“营改增”范围，使得企业会计核算科目增多，并在开具发票、纳税申报缴纳等方面，都出现了新的变化，对商业地产企业的财务内部控制工作也提出了更高的要求。商业地产企业必须从企业财务内控中的各项问题出发，不断完善商业地产企业的财务内控模式，促进企业提高经营效率，为企业战略目标的实现，打下良好的财务基础。

1商业地产企业财务内控管理工作中的问题分析

1.1商业地产企业的财务内控工作重视不足随着我国经济发展进入新常态，地产企业的发展也出现了新的变化，特别是“营改增”政策实施以后，商业地产企业也面临着新的问题和风险，需要引起企业管理层的高度重视。但在实际工作中，部分商业地产企业的管理层缺乏对财务内控管理的重视，仍然将主要精力集中到了放开的开发、销售等创收性环节，造成企业财务内控管理工作的相对滞后，影响了企业的长远发展，不利于企业战略目标的有效实现[1]。

1.2商业地产企业的财务内控管理不到位。目前部分商业地产企业的内部财会控制制度，并未得到有效落实。虽然已经制定了相应的规则和制度，但在落实与监督等层面还存在严重不足。同时，在审核方面，也存在执行不力的情况。上述问题的存在，直接影响了企业内部控制工作的效果，造成了管理工作的混乱，甚至出现各自为政、监守自盗等恶劣情况[2]。此外，还有部分商业地产企业的会计内部控制工作，面临制度不够完善、环节衔接性较差等情况，也导致了工作进展的不顺，对企业发展造成了较大的不良影响。

1.3商业地产企业的财务内控系统不完善。在“营改增”快速普及的新环境下，不少商业地产缺乏相关的内控管理经验，与之相适应的内控管理系统也存在诸多有待完善的地方。同时，商业地产企业在财务内容系统构建的过程中，由于盲目进行，也容易出现内控体系建设与自身财务发展状况不相适应的情况，有些企业还出现直接照搬其他企业相关条款的情况，导致企业自身的财务内控体系出现种种问题，并直接引发了实际操作层面的困难，甚至导致财务部门与其他部门之间出现矛盾，影响了商业地产企业的正常经营活动。

1.4商业地产企业财务会计人员的职业素养有待提升。部分企业的老财务会计人员在“营改增”之后缺乏相应的政策和制度学习，导致工作中出现一定的疏失。同时部分商业地产企业在财务会计人员的招聘过程中，由于缺乏严格的审核工作，也容易出现部分入职会计人员缺乏实际工作能力、缺乏内控管理工作经验等一系列问题，甚至个别财务人员只会简单记账和制表，无法满足日常的财会内控管理工作。此外，由于缺乏良好道德素质与职业技能培训，导致了财会人员工作中的技能缺乏、理念落后等问题，也在很大程度上阻碍了企业内控模式的构建效果，影响了财务内控水平的提升。

2构建商业地产企业财务内控模式的原则研究

在商业地产企业财务内控管理过程中，要积极结合企业自身的运营特点，并以公司法、新会计制度原则、会计基础公章规范法规、公司财务规章制度等为依据，来构建财务内控管理模式。才能确保公司的正常运营，并在此基础上规避经营风险，完善财务管理工作，促进企业管理工作的有效推进。需要注意的是，在构建商业地产企业财务内控模式过程中，需要注意以下几个原则。

2.1合法性原则。所谓合法性原则，即在构建商业地产企业财务内控模式过程中，一定要注重企业内控的合法性。企业的运行、管理等各项财务活动，都需要在国家法律法规的框架下进行。企业的各项活动与财务内控管理，都需要在遵纪守法的前提下开展。

2.2一致性原则。在商业地产企业的财务内控管理工作中，要确保其管理工作与企业发展战略的一致性。企业的各项经济活动与财会工作环节，既要考虑企业的短期经营目标，也要注重长期的战略规划和部署。并在财会内控管理工作中，协调好与其他部门机构的工作，确保整个企业营销目标的一致性[3]。2.3针对性原则构建商业地产企业财务内控模式，还要结合其中的薄弱环节，进行针对性的处理，从而规避企业财务管理工作中的各种问题，并与企业各部门携手完善管理工作中的各种疏漏之处。总之，针对性原则就是要求企业的财务内控做好各项细节，促进企业内部的协调合作。

2.4持续性原则。构建商业地产企业财务内控模式，还要注重内控工作的持续性。企业的财务内控机制要具备连续性，并根据企业的战略规划进行针对性的调整。整个过程要与企业的经营活动进行有机结合，并通过严格落实为企业的经营发展，奠定良好的财务制度基础。

2.5适应性原则。构建商业地产企业财务内控模式，即非一蹴而就，也不是一成不变的。其财务内控管理工作需要根据会计专业的发展和社会的发展变化，进行相应的变革，从而确保财务内控工作既能适应外部环境的变化，又能适应企业内部的发展。2.6发展性原则在构建商业地产企业财务内控模式的过程中，要充分考虑宏观经济的发展和政策的变化，同时结合企业的发展问题，并时刻注意市场环境和行业动向，从而制定出立足当下、着眼未来的相关政策与制度。

3商业地产企业财务内控模式的构建策略探讨

3.1构建基于公司发展战略的财务内控体系。在构建商业地产企业财务内控模式过程中，要从公司的发展战略出发，制定符合公司长远发展的财务内控制度，才能有效确保公司资源的合理利用，并通过内控体系的构建与实施，促进组织分工的细化，并明确企业内部的权责划分，从而让企业的个性组织工作、资源配置、流程工序、内控反馈和优化等工作，都能得到有效的促进[4]。

3.2构建系统性的企业内控体系。要确保内控体系的实际效用，就必须在构建内控体系的基础上，完善企业的财务内控环境。系统的内控体系，通常包括内控指标、管理权责组织机构、审批程序、内控流程、信息沟通、反馈机制等多个方面的内容。

3.3完善良好的企业内控环境。良好的企业内控环境是确保企业财务可控模式有效运行的基础保障。商业地产企业要从企业经营战略、人力资源管理、企业管理工作、企业文化建设等多个方面入手，逐渐构建良好的企业财务内控环境，促进企业财务工作的有效开展。

3.4构建风险评估机制。风险评估机制也是企业财务内控模式构建中的重要一环，许多房地产企业的失败，不仅是因为经营层面存在问题，同时在风险控制方面，也往往存在很大问题。商业地产企业通过构建全面的风险评估机制，能有效确保实施过程中发现各种风险问题，并针对问题进行相应的预警，从而为企业的决策提供更多参考建议。

3.5构建完善的风险应对机制。商业地产企业建立风险评估机制后，还要相应建立有效的风险防控机制，通过风险评估和风险防控机制的结合，确保各项风险能够有效发现并予以解决。主要的风险防控机制包括：职能分离防控机制、权限审批防控机制、财务会计体系防控机制、资产预算防控机制、企业运营战略防控机制、绩效考核防控机制等[5]。

3.6建设完善的内控信息资源渠道。商业地产企业要充分利用现代信息技术手段，促进财务核算业务与商业地产信息资源的网络信息一体化，从而进一步实现商业地产内部信息资源的共享，提升商业地产财务核算的业务能力及水平。同时，地产企业的财务管理工作还要通过互联网工作平台的建设，促进企业动态管理和动态决策的实施，使信息资源能够有效促进公司内控管理工作的高效化和动态化。

3.7要对内控管理模式进行监督与检查。对内控管理模式进行监督与检查主要包括以下方面：首先，要以财务管理预算审计为核心，完善现阶段的战略经营管理目标分析，并对其予以有效反馈；其次，针对商业地产项目的全过程实现资金与成本的监控；再次，对企业内部的各级部门业务内的财务活动，进行有效的监督与坚持，实现对财务活动的全面把控[6]。确保财务活动中的预测、控制、分析、反馈与改进动态机制等，都能获得良好的监督管理。特别需要指出的是，实施上述监督与检查职能的同时，要与各部门的绩效考评工作相结合，从而确保其监督与检查工作的有效性。

3.8强化企业财务管理人员的培训工作。商业地产企业的财务内控工作，不仅涉及财务会计的本职工作，还会涉及一些其他部门的问题，对财务管理人员提出了更高的知识与技能要求。因此，必须重视企业财务管理人员的培训工作，通过职业技术培训、学术交流会议等多种手段，促进企业财务人员综合素质的提升，为企业内控管理模式的构建奠定强大的人才基础支持。

参考文献

[1]易兴态.会计成本控制下企业的财务管理模式构建问题探究[J].财经界,2020(01).

[2]韦彦希.会计成本控制下企业的财务管理模式构建问题探究[J].财会学习,2019(14).

[3]章燕.企业经营成本目标下财务内控管理模式的构建[J].财会学习,2018(28).

[4]刘大为,卢宝田,左常昊.构建企业财务内控管理创新模式的思路[J].中国商贸,2014(26).

[5]林淑华.浅谈房地产企业财务内控模式的有效构建[J].企业研究,2013(20).

商业地产项目范文8

商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，因此，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文首先对商业地产中机电工程成本控制进行了深入分析，阐述了机电工程造价特点及其影响因素;其次重点分析了商业地产中机电工程施工技术管理，以期能够提升我国商业地产机电工程施工质量。

关键词:

商业地产机电工程成本控制技术管理

建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，在对机电工程进行施工的时候牵涉到很多的部门和单位［1］，另一方面，社会经济的不断发展给商业地产机电工程提出了更好的要求［2］，因此，必须要高度重视建筑工程中的机电工程。商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，随着科学技术的不断发展，用在机电工程中的技术日益复杂，因此，必须要采取有效措施来对其进行管理［3］。

1商业地产中机电工程成本控制

1．1机电工程造价特征

对于整个商业地产建设而言，机电工程是其中非常重要的构成部分，一般情况下其造价占到整个工程总费用约30%～70%。机电工程建设过程中会牵涉到很多材料，另外建设时经常出现变更，需要进行大规模的暗装暗敷，这些因素共同决定了机电工程造价分析很难进行准确控制，有很大的难度。(1)机电工程建设过程中会牵涉到很多的设备和材料，这些设备和材料具有品牌多、规格多、品种多的特点，并且相互之间具有较大的价格差;(2)当今新工艺和新材料的更新换代速度非常快，器械设备的快速更新在提升建设效率的同时，给造价分析带来了困难;(3)机电工程在建设过程中有很大部分是和土建施工交叉进行的，再加上机电工程牵涉到的领域很多，在设计图纸的时候不可避免会出现相互矛盾或者考虑因素不全的问题，需要在施工过程中实施变更设计。上述的机电工程建设特征很难对工程成本进行有效控制。

1．2机电工程造价影响因素

(1)“人”的因素。商业建筑机电工程牵涉到的“人”主要有设计人员、施工管理人员以及施工人员等。目前很多设计单位中设计人员其专业素养方面存在较大差异，如果设计图纸文件不好，会对工程建设质量、工期以及造价产生较大影响;施工管理人员其管理能力同样对机电工程的建设产生直接影响，如果管理人员能力不够便会引起施工现场的混乱，最终增加不必要的成本投入;施工人员是对机电工程建设影响最大的因素，但是我国商业地产建设的主力军是农民工，他们大部分人的专业技能严重缺乏，无法确保工程施工质量，工程返工率相对较高，最终导致工程造价的增加。

(2)“材”的因素。材料是机电工程造价控制重要因素，如果使用不满足要求的材料，不但安全性能得不到保障，出现问题还要返工增加成本，另外在施工过程中由于材料问题需要经常对其实施保养也会增加后期维护成本。

(3)“机”的因素。机电工程建设过程中机械设备是重要的工具，其能耗、效率以及故障率会在很大程度上影响工程造价，有必要采取措施进行预控。现在大部分机电安装公司都不具规模，所承包的机电工程建设项目造价都较低，因此都是租用的机械设备，很难对这部分造价进行控制。

(4)“技术”的因素。机电工程施工组织以及方案设计是否先进会对工程造价产生直接影响。如果施工组织以及方案不好，则会出现违反施工程序和施工原则、技术要点不满足要求等问题，最终使得机电工程建设进度、质量以及安全性能不满足要求而增加造价。

(5)“变更”因素。通常而言，机电工程建设过程中存在较多变更，这主要是因为其本身较为复杂，同时还需要和其他专业进行交叉，并配合好土建、园林、装饰等工程，所设计的图纸往往无法满足现场具体施工要求。比如同一空间中水、电、暖以及风管的避让问题，另外还要绕开结构梁、柱等。这就要求根据实际情况对设计图纸进行变更，会在很大程度上增加工程造价。

2商业地产中机电工程技术管理

2．1图纸设计阶段的技术管理

商业建筑中的机电工程建设在设计阶段就必须做好设计管控，因其设计专业较多，包括建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、消防工程等，且各个专业都存在着密切的关联，他们不是独立存在而是相互依托相互联系，在设计中必须做好统筹考虑。如果在设计阶段各专业设计师未做好协调，后期施工中会出现大量的问题需要变更，这及影响了施工的进度也会对施工的质量产生影响，甚至会对将来建筑运行阶段产生一些影响。由此可见图纸设计阶段的技术管控时非常必要且关键的，设计就如建筑的基础，基础扎实稳固后面的工作才会顺利开展，所以我们作为技术管理人员必须参与到商业地产的机电设计阶段，才能更好的完成后期现场的技术管理和质量控制。商业地产中机电工程的占比愈来愈大，已经成为了后期商业地产正常运营的重要部分，完善的设计技术把控，也会是商业地产中各机电系统稳定运行的关键。

2．2现场施工技术管理

商业建筑中的机电工程建设要求在建筑变电系统、供电系统以及高压系统的基础上来完成，这牵涉到较多领域，例如给排水专业、消防领域、电梯工程专业、空调通风专业等。在施工之前需要准备好施工图纸、施工中需要用到的材料、器械设备等，另外所有的机电工程施工人员都必须要到位。完成上述准备工作之后，还需要对建筑中的底板结构实施必要的预留以及预埋等预处理，例如，对剪力墙处以及桥架穿越楼板处孔洞做好预留工作。预埋之后需要在楼板对应位置做上标记，以此来避免在装设其它机电的时候对其造成损坏。机电工程施工准备工作是后续施工建设的基础，能够确保后续机电工程建设能够顺利推进。另外，因为在完成砌体以后位于墙内的机电安装管线线盒无法再进行移位，因此在装设线盒的时候必须要保证位置的准确性。

2．3智能化系统安装技术管理

在商业地产机电工程建设的时候，应该综合考虑建筑的实际需求以及成本问题选择安装对应的智能化系统。对于商业地产而言，一些最基本智能化系统是必须要装设的。智能化系统包括的内容较多，主要有计算机系统、消防联动、建筑监控、综合布线、火灾报警、安全防范等。在装设智能化系统的时候最重要的就是考虑对应产品的标准进行科学合理的规划设计，严格根据相关规定标准来进行施工并做好验收工作，在验收过程中如果出现不满足要求的情况则不予通过。另一方面，还应该注重安装工序交接，确保机电安装能够和通风空调、给排水系统以及装饰材料等工程融为一体。

3结束语

建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文主要结合实践经验阐述了商业地产中机电工程成本控制问题以及施工技术管理问题，以期对同行有所帮助。

作者：徐伟 单位：湖北鸿敬恒翔置业

参考文献

［1］徐伟．商业地产中机电工程的重要性探讨［J］．中国高新技术企业，2016(7)．