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新型城镇化背景下房地产投资探讨

2018-12-11 09:35 来源:城镇化发展论文 人参与在线咨询

摘要:房地产市场的发展已成为促进国民经济发展的重要力量,然而在传统城镇化背景下河北省房地产出现了过度开发导致房价过高,结构失衡以及资源浪费等现象。新型城镇化政策的提出调整了城镇化建设的本质,其与房地产投资市场的结合,不仅能够解决房地产市场出现的不健康发展状况,而且为房地产市场创造了新的发展空间,从而进一步促进经济的发展。本文从对新型城镇化背景下河北省房地产市场现状的分析出发,探讨了新型城镇化对房地产投资的影响,并提出了相关发展建议。

关键词:新型城镇化;河北省;房地产投资

一、引言

城镇化就是由以农业为主的生产方式向以工业和服务业为主的生产方式转变的过程,同时也是人口向城市及城市化生活方式的转移和变迁的过程。在这一过程当中,房地产行业扮演着重要的角色。城镇化的发展方向直接影响着房地产的发展方向;同时,房地产业的发展反过来又对城镇化具有推动作用,二者之间相辅相成。目前,中国城镇化步伐不断加快,在传统城镇化背景下的房地产行业出现了房价过高,泡沫严重的现象;房地产结构失衡,土地资源供给浪费现象严重;出现房地产投机行为等不良问题。对此,中央提出新型城镇化概念,新型城镇化转变关注方向,强调质量的重要性。我国东部一线城市城镇化水平高,河北省地处东部沿海,紧邻北京及天津一线城市,但城镇化率却远低于周围城市。以京津冀协同发展战略为依托,河北省在新型城镇化背景下,城镇化率有了明显提升,2015年河北省城镇化率为51%,房地产投资额也在增加。通过研究河北省在新型城镇化背景下的房地产投资,可以更好地发挥新型城镇化的特点及优势,并运用于房地产投资市场,调整房地产现有问题,促进房地产投资市场的良性健康发展。

二、新型城镇化背景下河北省房地产市场现状

党的十八届三中全会提出了新型城镇化概念,河北省根据中央精神结合自身情况提出了《河北省新型城镇化与城乡统筹示范区建设规划(2016—2020年)》,在规划指导下,近年来河北省城镇化率一直处于持续增长趋势。在新型城镇化背景下,河北省房地产投资也取得了长足发展。

(一)房地产投资规模不断扩大

2007—2016年河北省房地产投资额持续增长,到2016年河北省投资额达到4695.63亿元。河北省房地产投资额占GDP的比重也从2007年5.21%增加至2016年的14.64%,增长接近3倍。河北省房地产投资额占固定资产投资的比重也从2007年的10.30%增长至2016年的14.79%。这说明河北省房地产投资额的变化直接影响河北经济的发展,对经济的发展具有重要意义。

(二)房地产供给逐步提升

从2007年至2016年,河北省房地产新开工房屋面积和竣工面积整体呈增长态势。其中,2007年至2011年河北省新开工房屋面积以及竣工面积逐年增长。伴随着货币政策趋于稳健,2012年在房地产政策调控的作用下,河北省房地产开发企业新开工房屋面积及竣工面积均呈现出负增长现象,但在此之后又有所回升。整体来看,河北省房地产供给状况在波动中逐步提升。在此期间,河北省房地产企业新开工房屋面积和竣工面积的增长率均高于全国水平。以2016年的情况为例,河北省新开工面积增长率为13.04%,全国房地产新开工面积增长率为8.08%;同年,河北省竣工面积增长率为6.15%,全国房地产竣工面积增长率为6.09%,河北省增长率分别高于全国5个百分点和0.06个百分点。

(三)房地产需求强劲

自2007年至2016年,河北省房地产市场商品房销售面积和住宅商品房销售面积呈现稳步增长趋势。商品房销售面积从2007年的2067.79万平方米增长到2016年的6682.29万平方米,年均增长461.45万平方米。其中,住宅商品房销售面积也从2007年的1969.12万平方米增长到2016年的5899.72平方米。由于货币政策趋于稳健和房地产调控政策的实施,2012年略有下降波动,但随后又回到稳步增长中。通过销售面积的持续增长可以看出需求量动力十足,甚至实现进一步提升。

(四)房地产价格不断上升

2007—2016年河北省房价从2585.77元到6438.00元,在2009年增长率最高为17.42%,说明河北省房价整体处于增长态势,同期全国房价也处于增长趋势。尽管从价格上看河北省商品房销售价格始终低于全国水平,但从增长率上看,除2009年外河北省房价增长率均高于全国房价增长率。2012年河北省与全国房价之间相差1374.25元,到2016年二者之间的差距缩小了400元(数据来源:国家统计局官网)。主要原因是河北省经济不断发展,人民生活水平提高导致房地产市场需求强劲。另外,京津冀区域协同发展战略的实施和建设雄安新区战略的提出也在一定程度上推动了房价的上涨。

三、新型城镇化对房地产投资的影响

新型城镇化概念最早出现在党的十六大会议上,在党的十八大得到升华,特别是在2012年的中央经济会议上提出了新型城镇化的概念,包括民生、可持续发展和发展质量三个方面,核心是以经济集约、社会和谐、政治文明和生态环境为目标,重点是实现区域协调发展、产业升级和低碳发展。在中国经济发展的现阶段,新型城镇化对房地产投资具有积极的影响。

(一)新型城镇化带来的城市人口增加促进了住房需求

近十年来,我国人口自然增长率保持在5%左右,2016年二胎政策的出台使人口增长率小幅回升,达到了5.86%。2016年我国人口城镇化率为57.35%,河北省的城镇化率为53.32%,城镇化最明显的特征即农村人口向城市转移,随着新型城镇化政策的推进,城市人口的迅速增长加大房地产市场的需求。另外,新型城镇化不再以“摊大饼”发展超大城市,而是开始加强小城镇建设,这就使部分农村居民在家实现了城镇化,避免了迁徙之苦,同时也使得中小城市甚至小城镇的房地产需求有所增加。新型城镇化不再只注重规模的扩张,而是更加注重发展质量,随着经济快速发展,人民生活质量的提升,居民对于住宅面积的需求也在加大,对住房品质的需求也在提高,相应的房地产投资规模和质量也有所增加和提高。

(二)优化产业结构提高房地产投资规模

新型城镇化伴随着产业结构的升级。而产业结构的升级势必会带来人口、技术、产业等各种要素的聚集。另外,随着制造业产能过剩,未来中国经济的发展必然会经历转型,中国经济的转型必然会产生非传统住宅支撑的需求和市场的发展,开发商如果能按照自身状况进行结构创新转型,更多关注在第二、第三产业以及民生产业,着力于开发城镇使用效力低水平土地,以其自身优势提供更多具有专业和示范作用的管理经验,将会为创造房地产投资市场扩展出更多新的发展空间。

(三)旧区改造和新城规划拉动房地产投资增加

新型城镇化更加强调区域的协同发展,这在具体的城市建设中更多地体现在新城建设和旧区改造方面。一方面,对于旧区翻新以及重新选址建设、增加配套服务设施的投入带动相关房地产业投资的增加;另一方面,新城规划需要大量资金流入,由此会引导房地产对于新产业的增加投入,从而带动房地产业投资额增加。同时,搬迁人口会提高住房要求,供求效应促进房地产投资增加。

四、河北省新型城镇化背景下房地产投资发展建议

(一)适应新型城镇化进程,确定合理投资方向

房地产投资应顺应新型城镇化发展进程,根据新型城镇化特点确定投资方向。城镇的发展以房地产为基础,以“以产兴城、以产促城、产城融合、协调推进,形成产业聚集和城市发展相互依托、相互促进的发展格局”为原则,实现新型城镇化进程中的房地产市场稳定发展。

(二)房地产投资与环境相适应,走可持续发展道路

十九大报告指出:加快生态文明体制改革,建设美丽中国。将生态文明理念融入各个方面。新型城镇化也将绿色发展纳入建设过程中最重要的部分。因此,在新型城镇化背景下,房地产投资发展也应按照生态文明理念与绿色发展相结合的原则,在保护生态环境的基础上进行开发建设,使生态环境与房地产市场相互协调走可持续发展道路。

(三)调控房地产投资规模,实现健康发展

房地产开发投资应以实体经济为基础,不可仅仅靠粗放型投入及资本炒作来发展地区经济。在新城镇化背景下,房地产市场的发展应更加注重质量而非规模。因此,需对房地产投资规模进行科学合理的控制调整,完善各项制度,规范土地供给,进行实时监管,积极引导投资、消费,实现新型城镇化背景下房地产市场的健康发展。

(四)做好保障性住房建设,实现社会兜底

中国当前的房地产行业表面上看,价格高涨,市场繁荣。然而,对于中低等收入阶层来说,却是一房难求。这主要是目前保障性住房供给严重不足导致的。因此,应当积极做好保障性住房建设,在保障性住房前期设计选址管理方面进行合理规划,尤其做好质量方面以及建设过程监管,使保障性住房能够满足最需要的人群的基本住房需求,从根本上解决好收入水平较低人群的住房问题,实现房地产领域社会政策的兜底。

参考文献:

[1]蔡雪雄,林南燕.福建省新型城镇化与房地产业协调发展路径研究[J].东南学术,2016(6):147-152.

[2]李格.京津冀协同发展下河北省新型城镇化水平提升策略研究[D].保定:河北大学,2016.

[3]邵皖宁.南京市房地产市场发展研究———基于新型城镇化战略的视角[J].金融纵横,2013(9):65-69.

作者:付锦泉 卢映彤 单位:河北金融学院

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