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合作建房协议范文1
一、指导思想
以坚持科学发展观为重要指导思想，以“救死扶伤、服务人民健康”为理念，努力维护人民群众的健康权益，以提供安全、文明、优质、便捷的医疗服务环境为目标，积极创建平安医院。
二、活动目标
通过开展创建“平安医院”活动，使医院全体医务人员牢固树立为人民健康服务的宗旨；加强内部管理，自觉规范医疗服务行为，提高医疗服务质量；维护医疗服务秩序，切实解决医疗单位安全工作中存在的重点、难点、热点问题；积极创建人民满意的“平安医院”。经过努力，力争达到“平安医院”的目标。
三、创建内容
1、组织机构健全。制定创建工作计划、实施方案，层层落实责任制。
2、医疗行为规范。严格遵守国家法律法规，自觉规范执业行为，不超范围开展医疗项目，不聘用非卫生技术人员从事诊疗活动，不刊发违法违规医疗广告，不雇用“医托”，努力提高医疗服务质量和医疗技术水平，保障医疗安全。
3、医患关系和谐。树立全心全意为患者服务的思想，努力改善医疗服务态度，探索建立与患者及家属沟通平台，建立矛盾纠纷调处机制。自觉遵守卫生部规定的卫生行业纪律“八不准”。医疗纠纷明显减少并能及时妥善得以化解，严重扰乱医疗秩序的行为得到有效制止。群众对医院的医疗服务质量、秩序、环境等综合满意率达85%以上。
4、职能有效发挥。充分发挥医院在“平安沙雅”建设中的职能作用，有效承担我县突发公共卫生应急事件的救治任务，完善突发事件应急医疗救治预案，健全急诊抢救制度，切实做好艾滋病、性病监测和传染病预防控制工作，按照规定及时报送医疗信息。
合作建房协议范文2
问：我怀孕5个月了，最近发现自己得了痔疮，非常苦恼。听说孕妇很容易得痔疮，这是什么原因造成的呢？
答：妇女怀孕后，痔疮的发生率会明显提高。有资料显示：85%的妇女在第一次妊娠或分娩时罹患内痔或使原有的内痔加重；妊娠次数越多，痔疮的发生率越高；如果合并便秘，还可导致痔疮的急性发作，使病人疼痛难忍。
妊娠期间，由于孕激素的影响，胃肠道蠕动减少，胃排空时间及肠道运输时间均有延长，不少孕妇有饱胀感觉；肠蠕动减少，粪便在结肠停留时间延长，水分被吸收，孕妇常有便秘出现。同时日渐膨大的子宫会增加腹内压力，对下腔静脉造成压迫，影响下腔静脉及盆静脉回流，造成静脉曲张、淤血，致使很多孕妇出现痔疮，或使原有的痔疮症状加重。当分娩之后，子宫恢复到怀孕前的状态，影响盆腔内静脉血液回流的因素已经去除，处静脉丛瘀血情况得到了改善，痔疮也就有可能不医自消。
需要提醒的是，很多常用治疗痔疮的药物是不适合孕妇的。因为血液循环丰富，对药物的吸收能力接近于口服，错误的用药会对胎儿造成不良甚至严重的影响。很多治疗痔疮的药物含有麝香、明矾、冰片、益母、甘露醇及抗菌素等成分，这些成分对胎儿都是有影响的，孕妇绝对不可以使用。
糖尿病患者吃豆制品是否多多益善？
问：糖尿病患者是否能多吃豆制品？
答：豆制品中蛋白质丰高，而且不含糖，向来被认为是糖尿病病人比较合适的食品，但糖尿病病人吃豆制品并非多多益善，患糖尿病的老年人，特别是合并糖尿病肾病的老年人，肾脏的排泄生理功能往往下降，若过多地进食品豆制品，体内的植物性蛋白质增多，必定会使氮质类废物产生增多而加重肾脏的负担，使肾功能进一步受损，严重者就可导致肾功能衰竭尿毒症的发生。豆制品中还含有极丰富的蛋氨酸，这种物质在酶的作用下可转化为半胱氨酸，会损伤动脉血管壁内皮细胞，使胆固醇和甘油三酯容易沉积在动脉壁上，促进动脉粥样硬化的形成。此外，患胰岛素依赖型糖尿病的老年人大多体质都比较肥胖，更容易因为嘌呤代谢失常使血液中尿酸增高而患痛风病，豆制品中含嘌呤类物质较多，糖尿病合并有嘌呤代谢失常的老年人更应该慎重食用，认免诱发痛风的发生。
另外，豆制品中虽然不含糖，但它所含的植物蛋白质同淀粉和脂肪一样进入人体后也会转变为葡萄糖，只不过它转化为葡萄糖的速度没有其它食品那么快，一般在进食后三小时左右也会转化为糖。
因此，糖尿病病人在控制高糖饮食的同时。进食豆制品也应适量，特别是对味美价廉的豆腐，不要天天吃，且一次食用不要过量。尤其是已经合并有蛋白尿等肾功能损害先兆的患者，最好少吃豆腐或不吃豆腐，以鱼禽类食品为主，以免诱发和加重肾病和其他病变。
服用泡腾片时应注意什么？
问：泡腾片跟普通的药片有什么区别？服用泡腾片时应注意什么？
答：泡腾片与普通片剂的不同之处，就在于它含有碳酸氢钠等泡腾崩解剂，把泡腾片放入饮水中，在泡腾崩解剂的作用下，即刻产生大量气泡（二氧化碳），使片剂迅速崩解和融化，有时崩解产生的气泡还会使药片在水中上下翻滚，加速其崩解和融化。泡腾片的优点是：泡腾片剂崩解快速、服用方便、起效迅速；生物利用度高，能提高临床疗效；特别适用于儿童、老年人以及吞服药丸困难的患者；由于崩解产生的大量泡沫增加了药物与病变部位的直接接触，能更好地发挥其疗效作用，所以泡腾片还用于阴道疾病等的防治用药。
服用泡腾片时应注意：一般宜用100~150毫升的凉开水或温水浸泡，待完全溶解或气泡消失后再饮用，不宜用滚烫的热水；不应让幼儿自行服用，并严禁直接服用或口含；如发现药液中有不溶物、沉淀、絮状物等，不要服用；泡腾片类药储藏时，应注意密闭，避免受热或受潮；不应与其他药物同服。
雾天如何做好健康防护?
问：进入深秋后，常常会出现雾霾天气。我听说阴霾天气不但可能会对心脏、呼吸道有影响，还可能会伤肺。那么请问在这样的大雾天气中，我们的生活起居该注意什么？
答：秋季天气由凉转冷，昼夜温差大，空气中水气丰沛时易发生凝结产生雾。由于现在城市的工业越来越发达，空气多少都会受污染，而雾气含有各种酸、碱、盐、胺、酚、尘埃、病原微生物等有害物质，其含量是普通大气水滴的几十倍，故此对人体健康构成的威胁不容忽视。
大雾对呼吸系统影响最大，易引起急性上呼吸道感染、急性气管炎、支气管炎、肺炎、哮喘等疾病发作。同时，空气中的气压降低，在雾中穿梭，便容易引起血管性神经头痛，过敏性结膜炎。另外，雾气持续不散，会加重老年人循环系统的负担，可能诱发心绞痛、心肌梗塞、心力衰竭等，使慢性支气管炎出现肺源性心脏病等。
专家建议，患有呼吸系统疾病的患者、老年人、小孩一定要想方设法躲雾。雾天尽量不要出门行走，更不要早起锻炼。如非出门行走不可的，最好戴上口罩，少骑自行车或者电动车。外出归来，应立即清洗面部及的肌肤。
另外，由于雾天日照减少，儿童紫外线照射不足，体内维生素D生成不足，对钙的吸收大大减少，严重的会引起婴儿佝偻病、儿童生长减慢。如果长期持续出现大雾天气，由于老人和儿童的抵抗力较弱，建议老年人要保持科学的生活规律，避免过度劳累，多饮水。要注意饮食清淡，少食刺激性食物，多吃些豆腐、牛奶等豆类食品，必要时要补充维生素D。
山药有哪些品种？
问：现在又到了山药上市的季节，市场上有很多品种的山药，它们有什么不同呢？
答：山药在我国从南到北都有种植，品种很多，从肉质分有水山药和绵山药两大类；从外形上分有长山药、扁山药、圆山药三种。长山药是我们比较常见的，如麻山药、大和长芋、铁棍山药、水山药等。下面介绍几种市场上常见的山药。
一、铁棍山药。是品质最好的长山药，肉质较硬，粉性足，水分含量少，山药多糖等含量丰富，因此液汁较浓，煮食后口感较干腻、甜香。
二、细毛山药。细长形，品质也较好。
三、河北麻山药。外形比铁棍山药、细毛山药要粗。根毛比较密，表皮不光滑，口感带一点点麻。
四、大和长芋。是日本品种，外形比上述三个品种粗，外观漂亮,售价较高。
五、水山药。以江苏北部盛产，含水量高，炒食或生食比较脆；含淀粉量少，炖或煮食时口感不面。
如何挑选山药？
问：该如何挑选山药呢？
合作建房协议范文3
2017建房合同协议书范文一
甲方：
乙方：
甲方在 建房屋_____间， 一共______层， 建筑总面积为 平 方米由乙方承包施工。经双方协商同意，特签订如下合同：
一、承包方式
采用包工不包料方式承包。甲方提供建房所需的材料，包括：红砖、河砂、 碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等。乙方提供劳 务、建筑技术、模板、撑树、脚手架用材、码钉及生产生活用具等。乙方不负 责楼梯、楼面、楼底、现浇混凝土板面与板底的粉刷。甲方负责水电供给及原 材料及时进场。乙方必须保证工程质量，按设计图纸和甲方要求施工，节约材 料，并保管好材料，不得丢失。
二、承建项目
乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包 括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门 前台阶砼垫层;装饰室内粗粉刷、前向外墙贴瓷砖、后向墙面粉水泥砂浆、卫生 间地面及墙面贴瓷砖、安装瓷盆、大便器、下水管道、落水管;顶层层面加浆磨 光，同时作好防渗处理。
三、承包价格
承包价格 每平方米 元，建筑面积按每层楼外墙计算。女儿墙按每米 元计算， 包括水泥砂浆抹面。楼面混凝土捣制另请施工队伍，所需费用甲乙双方各负担 50%.
四、付款方式
乙方完成第一层砖砌浇好楼面甲方付款_____元;甲方付清后乙方开始第二 层砖砌，浇好楼面后甲方付款_______元;付清后乙方开始第三层砖砌，完成第 三层砖砌浇好楼面甲方付款____元; 工程全部完工， 经验收合格后一次付清。 (如 果甲方修改房屋样式或加高屋顶等原因导致工程量增加，则对增加的工程量另 外计算价钱。 )
五、质量要求
乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负 责返工，返工费由乙方负责。
六、双方责任
甲方负责水电供给及原材料及时进场。乙方必须保证工程质量，按设计图 纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。
七、注意安全
文明安全施工，如果乙方施工人员出现工伤、因施工造成他人损伤等事故， 一切由乙方负责，甲方不负担任何法律责任和任何费用。文明施工，讲究职业 道德，讲究清洁卫生。
八、其它未尽事宜，由双方协商解决。
其它未尽事宜，由双方协商解决。
九、本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，从签字之日起生效。 本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，从签字之日起生效。
甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：
年 月 日
2017建房合同协议书范文二
甲方：
乙方：
甲方在 建房屋一栋，建筑层数两层，一层约 平方米，二层约 平方米，由乙方承包施工。双方本着平等、互利、诚信原则，确保工程安全、优质、高效、低耗，经双方协商同意签订本俩，以期共同遵守：
一、承包方式
采用包工不包料方式承包。
甲方提供建房所需的材料，包括：红砖、河砂、碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等等一切建筑材料。
乙方提供劳务、施工技术、施工工具、及生产生活的一切用具等。
二、承建项目
乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门前台阶砼垫层;装饰室内粗粉刷、前沿外墙贴瓷砖、后沿外墙面粉水泥砂浆、卫生间地面及墙面贴瓷砖、安装瓷盆、下水管道、落水管;顶层层面加浆磨光，同时作好防渗透水处理。
三、承包价格
每平方米人民币大写： 元()，建筑面积按每层楼外墙计算。施工范围包括所有需要水泥砂浆抹面的墙体。
四、付款方式
合同签订完毕，工具进场，人员到位，预付30% ，完成第一层砖砌并捣制好楼面付到50%，完成第二层以及屋顶付到75%付款八仟元，工程全部完工，交验完毕付到90%， 预留10%为质量保证金，完工一年内无质量问题，清尾款。
五、双方责任
甲方负责水电到位供给及原材料及时进场，每日午餐。
乙方必须保证工程质量和进度，按设计图纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。
六、质量要求
乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责或由甲方在乙方工程款中扣除。
七、注意安全
劳保措施，施工防护措施到位，安全施工。如果乙方施工人员因自身原因或乙方安全防护措施不到位出现工伤，或因施工造成他人损伤等事故，一切由乙方负责，甲方不负担任何责任和费用。文明施工，讲究职业道德，讲究清洁卫生。
八、工期要求
主体工程工期为75(日历天)，从签订合同之次日起计算，乙方必须在 年 月 日前完成主体工程，遇天气原因顺延，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。遇乙方所需材料，应提前向甲方提出计划，以便及时筹备。
九、后期维修
因乙方质量问题所产生的维修费用由乙方承担，并承担由此发生的相关赔偿以及责任
十、其它
其它未尽事宜，双方协商解决，按国家以及本地标准从严执行。
本合同一式二份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。
甲方签字(章)：
乙方签字(章)：
2017建房合同协议书范文三
甲方：______
乙方：______
甲方在___镇___村建房屋一栋，建筑总面积约____平方米，由乙方承包施工。经双方协商同意，特签订如下合同：
一、承包方式
采用包工不包料方式承包。甲方提供建房所需的材料，包括：红砖、河砂、碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等。乙方提供劳务、建筑技术、模板、撑树、脚手架用材、码钉及生产生活用具等。
二、承建项目
乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门前台阶砼垫层;装饰室内粗粉刷、前向外墙贴瓷砖、后向墙面粉水泥砂浆、卫生间地面及墙面贴瓷砖、安装瓷盆、大便器、下水管道、落水管;顶层层面加浆磨光，同时作好防渗处理。
三、承包价格
每平方米____元，建筑面积按每层楼外墙计算。女儿墙按每米壹拾元计算，包括水泥砂浆抹面。楼面混凝土捣制另请施工队伍，所需费用甲乙双方各负担____%.
四、付款方式
完成第一层砖砌并捣制好楼面付____元，完成第二层付款____元，完成第三层付款____元，工程全部完工，经验收合格后一次付清。
五、双方责任
甲方负责水电供给及原材料及时进场。乙方必须保证工程质量，按设计图纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。
六、质量要求
乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责。
七、注意安全
文明施工，如果乙方施工人员出现工伤，因施工造成他人损伤等事故，一切由乙方负责，甲方不负担任何责任和费用。文明施工，讲究职业道德，讲究清洁卫生。
八、工期要求
主体工程工期为____个月，从签订合同之日起计算，乙方必须在____年___月___日前完成主体工程，完工时间不能超过___天，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。乙方所需材料，应两天前向甲方提出计划，以便迅速筹备。
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合作建房协议范文4
乙方：_________________________
甲乙双方通过友好协商就共同建设“______________大厦(暂名)”事宜达成协议如下：
一、双方同意以甲方名义向_______市_______区政府管理部门申请“______________大厦”建设项目。该项目申请土地面积暂定为_______ 亩，具体以甲方与土管部门签订的《土地出让合同》及此后颁发的《土地使用权证》的记载为准，土地用途为__________。
二、上述项目建筑面积为______________万平方米，建筑项目性质为综合(具体以行政文件的许可内容为准)。
三、上述项目的土地授让后，甲乙双方按照_______∶_______的比例分割土地使用权，房屋建筑面积的分割事宜双方另行商定。
分割之后双方应各自办理土地使用权证及房屋所有权证，办证手续由甲乙双方共同配合、共同实施，所需税、费等费用由各自承担。
四、项目实施过程中的土地款按照各自的分割比例分别由甲乙双方承担，其中需由乙方承担的部分，由乙方以向甲方借款的形式出具手续，由甲方先行垫费。
上述垫费款从土地使用权证发放之日起三个月内由乙方予以归还，并按照______________同期银行贷款利息向甲方支付利息。
五、为顺利实施上述项目，甲方的职责是负责项目所需资金的足额及时到位，而乙方则负责取得该项目的立项审批、工程施工建设直至完工交付使用过程中的所有政府批准和许可工作。
该项目的建设工程施工、设计等事项，由甲方负责落实。
六、本联建项目一经启动，双方均不得以任何理由退出，否则应承担由此带来的一切损失。
七、本协议经双方代表签字后生效，协议书一式四份，双方各执二份，未尽事宜双方另签补充协议。
合作开发合同模板二：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。
第一条前言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：
1、甲方已于___年___月___日依法以招标(或拍卖、行政划拨，购买)方式取得位于_准格尔旗沙圪堵__、编号为___的地块的土地使用权，该地块的规划用途为_商住_____、容积率为_2、2__、计划建筑面积为_28__万平方米、土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为____;
2、由乙方提供建房资金，并承建全部建筑及附属工程。
第二条合作建房
1、甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成约__28__万平米的办公(或商业、住宅)楼，并按本合同第 六条的约定进行利益分成。
2、工程造价以国家预算计算(不降点)，全部由乙方承建。
第三条建房资金
1、工程建设资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。
2、建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。
第四条报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由甲方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供乙方持有的所需材料。
第五条设计、建筑
1、工程设计费用由甲方负责，但需经得乙方通过设计方案，建筑的招标、施工监督由乙方负责。
2、工程设计的招标工作应在本合同生效后第__15__天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第20天内开工，并在第10个月内完成竣工验收工作。
第六条利益分成
1、全部建筑按每平米4200元的价格交由乙方销售，除去乙方投入的建房资金，乙方找差价补足甲方每个建筑平米4200元。
2 、超出每平米4200元销售以外的溢价，为乙方所得，不足部分由乙方承担。
3、每平米4200元(含4200元)的销售税由甲方承担，超出部分由乙方承担。
4、乙方的销售房款所得，除保证正常施工外优先支付甲方每平米4200元的差价部分。
第七条违约责任
1、如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第__20__天内开工、或在第_10___个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
2、因甲方的原因造成延误的，乙方工期顺延，造成损失的由甲方赔偿乙方。
3、如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在__1__个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
第八条争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
合作建房协议范文5
关键词：房地产；合作开发；税务；筹划
所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直接减轻税收负担，而且还包括:无偿使用财政资金以获取资金的时间价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚等。
近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润最大化的目标呢?
1．房地产项目合作开发模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。
2．项目合作开发方式的税务分析筹划
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。
2.2项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。
项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。
3．小结
房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。
参考文献:
[1]张艳纯.企业纳税筹划[M].长沙:湖南大学出版社, 2004.
合作建房协议范文6
关键词:合作建房;税务处理;房地产
中图分类号:F810.42 献标识码:A 章编号:1003-9031(2009)10-0086-03
一、引言
合作建房是房地产开发中较常采用的开发模式。根据现行税法规定,合作建房是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,共同投资建房行为。[1]在实际工作中,由于合作条件、合作目的不同,合作建房的方式也不同。通常的方式有两种:一种是纯粹的“以物易物”,一种是出资成立合营企业合作建房。除以上两种模式方式外,实际工作中还出现一些与税法规定不完全相同的合作方式,在税务处理时存在一定的难点。为此,本文在分析税法规定的合作建房两种合作方式税务处理方法的基础上,对实务中出现的第三种合作建房的税务处理方法进行探讨研究。
二、合作建房第一种合作方式税务处理方法分析
合作建房第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。[2]这种合作方式是以提供资金方(乙方)为房屋开发建设的主体,提供土地使用权方(甲方)一般不参与房屋的开发建设,只在房屋建设完成后享有一定的分配权。这种合作方式分两种情况,分别采取不同的税务处理办法。
一是甲方将土地使用权转让给乙方,但不直接获得乙方支付的现金,而是获得乙方开发建设完成后的部分房屋所有权的分配权。在这一合作过程中,甲方通常将土地使用权过户给乙方,乙方在房屋开发建设完成后按合同约定将部分房屋过户给甲方作为支付甲方地价款的对价。因此,甲方发生了转让土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为,合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照营业税实施细则第二十条的规定分别核定双方各自的营业额。[3]如果甲方将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
二是甲方将土地使用权出租给乙方若干年,但不直接获得乙方支付的租金,而是让乙方在该土地上投资建造房屋并在租赁期内使用,待租赁期满后乙方将土地使用权连同所建的房屋归还甲方作为支付甲方租金的对价。在这一合作过程中,土地使用权仍属于甲方,甲方只是发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业――租赁业”征营业税;乙方则发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按营业税实施细则第二十条的规定核定。
三、合作建房第二种合作方式税务处理方法分析
合作建房第二种方式是甲方以土地使用权而乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。[4]这种合作方式与第一种合作方式的根本区别在于房屋开发建设主体的不同,第一种合作方式是以乙方为开发主体,第二种合作方式则以双方出资设立的合营企业为开发主体,甲乙双方不直接参与房屋的开发建设工作,而是通过股权关系来控制和影响开发主体的开发建设工作,并最终通过股权关系实现开发建设成果。这种合作方式分三种情况,分别采取不同的税务处理办法。
一是合营企业作为独立法人自主经营,并按独立会计主体进行会计核算,甲乙双方按股权关系共担风险,共享利润。按照国家税务总局“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,[5]对甲方向合营企业提供的土地使用权不征营业税;对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方按股权关系分得的利润不征营业税。
二是合营企业房屋建成后,甲方不是按股权关系享有合营企业的利润分配,而是采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。这种合作方式则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,因此对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
三是合营企业房屋建成后没有进行经营,而是直接按甲乙双方约定的比例将房屋分配给甲乙双方,这种合作方式也不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税,对合营企业分配给甲乙双方的房屋按“销售不动产”税目征收营业税,其营业额按营业税实施细则第二十条的规定核定。合营企业的房屋在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。
四、合作建房第三种合作方式税务处理方法探讨
除以上两种合作建房方式外,笔者在实务工作中发现存在另外一种特殊形式的合作建房方式。
甲公司和乙公司均为房地产开发企业,且都具有房地产开发资质,双方采取的合作建房方式为:甲公司作为项目报建方提供项目建设用地,并参与项目开发建设及经营管理工作;乙公司提供项目除土地地价之外的全部开发建设资金(包括项目所需的全部建筑、设施设备及安装资金,项目的勘察、设计、环境、绿化、消防、环保、人防、小区道路等报建及建设费用),并负责项目的开发建设及经营管理工作,乙公司还承担包括广告费用、委托销售费及其他为销售房屋而支出的费用等全部销售费用。为准确核算项目利润,以甲方名义开设甲乙双方共管的项目结算专户,用于归集所有的项目收入和成本费用。房屋建成销售取得收入时,在足额扣留以甲方为缴费主体的各项税费(包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、销售过程中须交纳的政府规费等所有税费以及政府可能新开征的税费)后,按双方约定的比例分配。
在该合作方式中,甲方并没有将土地使用权转让过户给乙方,也没有将土地使用权出租给乙方,房屋开发建设的主体也不属于乙方。同样,甲乙双方也没有出资成立合营企业合作建房,因此该种合作方式与第一种、第二种合作建房方式不完全相同,不能按上述方法进行税务处理。如何对这一特殊形式的合作建房方式进行税务处理是笔者在实务工作中遇到的难题。现结合实际工作中的经验对该合作方式的税务处理方法进行分析。
合作开发房屋的报建单位和建设主体是甲方,所有项目收入和成本费用均通过由甲乙双方共管的甲方账户归集,房屋销售合同也由甲方与购房人签订,所以甲方为合作开发项目的会计主体和纳税主体,承担营业税金、土地增值税及企业所得税等纳税义务。
1.营业税、土地增值税的税务处理方法分析。甲方没有转让土地使用权,因此无须缴纳转让土地使用权的营业税和土地增值税。合作开发房屋建成销售时,甲方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。同时,就其营业额按土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定预缴土地增值税,待项目全部竣工、办理结算后再进行土地增值税清算。[6]因乙方提供的建设资金视同投资,不属于资金借贷关系,在土地增值税清算时不得扣除利息费用。
2.企业所得税的税务处理方法分析。在合作建房企业所得税的税务处理问题上,国家税务总局做出明确规定:企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理。首先,凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额应计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。其次,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:一是企业应将该项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。二是投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。[7]
在该合作方式中,甲乙双方没有分配开发产品,也没有分配项目利润(因为分配基数不扣除产品开发成本和产品开发费用,分配的是税后净收入而不是营业利润),这在形式上不符合税法规定的情形。笔者认为,在实务中进行税务处理时,对与现行税法规定不完全相符的业务形式,必须遵循实质重于形式原则,根据业务的实质选取适当的税务处理方法。就该合作方式的业务实质来看,虽然甲乙双方分配的是税后净收入而不是营业利润,但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为,因此,企业所得税可以按照实质性投资收益进行税务处理。根据国家税务总局上述规定,先以甲方为企业所得税纳税人,按照规定缴纳企业所得税。由于乙方投入的建设资金视同投资,甲方不得在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样,乙方从甲方分得的税后净收入不视为利息收入,而视同股息、红利所得不用缴纳营业税。企业所得税法第二十六条规定:符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。[8]乙方分回的税后净收入属于分到甲方税后性质的股息、红利等权益性投资收益,因此不需要缴纳企业所得税。■
参考文献:
[1][2][4]中华人民共和国国家税务总局.关于印发营业税问题解答(之一)的通知(国税函发[1995]156号)[Z].1995.
[3]中华人民共和国财政部,国家税务总局.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则[Z].2008.
[5]中华人民共和国财政部,国家税务总局.关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号[Z].2002.
[6]中华人民共和国财政部.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[Z].1995.
