项目可行性分析范文1
【关键词】可行性研究分析；主要内容；现状问题；改进措施
可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
一、房地产项目可行性研究分析的主要内容
自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
（1）市场分析、项目选址及定位
房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
（2）经营方式以及租售价格
经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。
（3）经济财务的可行性
经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。
（4）环境评价以及节能效益
在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。
只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。
二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施
（1）开发商可行性研究分析意识不强
大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。
为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。
（2）可行性研究依据不充分
开发商或是委托的相关方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。
为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。
（3）可行性研究分析深度不够
就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。
针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。
三、结语
总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。
我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。
参考文献：
[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，2009.
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项目可行性分析范文2
红酒(Redwine)是葡萄酒的通称，并不一定特指红葡萄酒。红酒有许多分类方式。以成品颜色来说，可分为红葡萄酒、白葡萄酒及粉红葡萄酒三类。其中红葡萄酒又可细分为干红葡萄酒、半干红葡萄酒、半甜红葡萄酒和甜红葡萄酒，白葡萄酒则细分为干白葡萄酒、半干白葡萄酒、半甜白葡萄酒和甜白葡萄酒。
研究证实，适当饮用红葡萄酒对健康有益，红酒提炼的SOD活性特别高，其抗氧化功能比由葡萄直接提炼要高得多。葡萄子富含的营养物质多酚，其抗衰老能力是维他命E的50倍，是维他命C的25倍，而红酒中低浓度的果酸还有抗皱洁肤的作用。
随着生活水平的提高，越来越多的人开始注重生活的情趣和品位，红酒正是作为一种生活品质的符号而受到越来越多人的喜爱。众所周知，喝红酒有许多的好处，比如红酒是女人养颜的佳品，它能够提供人体所需的多种营养素，还有助于睡眠;而一项来自荷兰科学家的最新研究也显示，适度饮酒，特别是每日饮用适量的红酒可以延长男性的寿命。红酒在西方有深厚的文化底蕴，红酒文化源远流长，但是在我国许多人对红酒的了解还停留在表面，要想真正了解红酒文化，理解红酒文化的真谛还有待努力。正是鉴于此，红酒之家对于渴望了解红酒文化，享受高品质生活的人来说就显得尤为珍贵和重要。
【目录】
第一部分 红酒销售项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、红酒销售项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;
4.《产业结构调整目录20xx版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、红酒销售项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 红酒销售项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、红酒销售项目建设背景
(一)红酒销售项目市场迅速发展
红酒销售项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国红酒销售领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
……
二、红酒销售项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、红酒销售项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的红酒销售工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
红酒销售项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 红酒销售项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、红酒销售项目产品市场调查
(一)红酒销售项目产品国际市场调查
(二)红酒销售项目产品国内市场调查
(三)红酒销售项目产品价格调查
(四)红酒销售项目产品上游原料市场调查
(五)红酒销售项目产品下游消费市场调查
(六)红酒销售项目产品市场竞争调查
二、红酒销售项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)红酒销售项目产品国际市场预测
(二)红酒销售项目产品国内市场预测
(三)红酒销售项目产品价格预测
(四)红酒销售项目产品上游原料市场预测
(五)红酒销售项目产品下游消费市场预测
(六)红酒销售项目发展前景综述
第四部分 红酒销售项目产品规划方案
一、红酒销售项目产品产能规划方案
二、红酒销售项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、红酒销售项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 红酒销售项目建设地与土建总规
一、红酒销售项目建设地
(一)红酒销售项目建设地地理位置
(二)红酒销售项目建设地自然情况
(三)红酒销售项目建设地资源情况
(四)红酒销售项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
(五)红酒销售项目建设地人口情况
(六)红酒销售项目建设地交通运输
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、红酒销售项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总平面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 红酒销售项目红酒销售、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、红酒销售项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、红酒销售项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、红酒销售项目节能方案
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、红酒销售项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、红酒销售项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 红酒销售项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、红酒销售项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、红酒销售项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分 红酒销售项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、红酒销售项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、红酒销售项目实施进度表
三、红酒销售项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 红酒销售项目财务评价分析
图-4 财务评价基本思路
一、红酒销售项目总投资估算
二、红酒销售项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、红酒销售项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。
2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。
5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。
6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)项目测算基本设定
五、红酒销售项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
第十部分 红酒销售项目不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 红酒销售项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(1)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十二部分 红酒销售项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三部分 红酒销售项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2.对主要的对比方案进行说明
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6.可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1.项目建议书(初步可行性报告)
2.项目立项批文
3.厂址选择报告书
4.资源勘探报告
5.贷款意向书
6.环境影响报告
7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8.需要的市场预测报告
9.引进技术项目的考察报告
10.引进外资的名类协议文件
11.其他主要对比方案说明
12.其他
三、附图
1.厂址地形或位置图(设有等高线)
2.总平面布置方案图(设有标高)
3.工艺流程图
项目可行性分析范文3
摘要：工程项目建的可行性研究分析属于极关键的组成部分，是后续工作正常开展的基础和前提，如没有落实到位，将会导致一系列如质量、费用、进度问题等，使企业蒙受巨大的损失。因此，应对工程项目的可行性研究分析工作给予高度重视，并将其落到实处。本文先是阐述了开展可行性研究分析的重要作用，然后介绍了做好可行性研究分析工作的措施，最后通过工程实例（淮南市上窑镇马山生态农业观光旅游项目）予以了具体探讨，旨在为同行提供一些有益的参考。
关键词：工程项目；可行性；研究；分析
1. 开展可行性研究分析的重要作用
所谓可行性研究指的是，根据国家及地方的法规、政策以及规划等，对项目整体（包括技术方面、进度方面以及经济方面等）展开系统而言深入的分析论证，为投资决策提供第一手资料。可行性研究是一项系统而复杂的工作，涉及多门学科、技术的综合运用，其研究范围主要包括三大部分：第一部分，机会研究；第二部分，预可行性研究；第三部分，详细可行性研究[1]。借助可行性研究，能够提高决策水平，从而最大程度减少决策失误的发生，最终帮助企业获取更大的经济效益和社会效益。如果可行性研究不够深入，那么将会导致资源（人力、物力以及财力）的浪费，继而带来巨大的经济损失。另外，可行性研究还是后续施工得以正常开展的基础和前提，做好可行性研究分析工作是极为重要的。
2. 做好可行性研究分析工作的措施
2.1重视并做好相关人员的聘用及管理
建设单位应重视并做好相关人员的聘用及管理工作，所聘用的这些人不仅要熟知报建程序，而且要具有扎实的专业知识，还要具有良好的沟通协调能力，从而保证工程项目的正常开展、高效开展。建设单位应成立专门机构以实现对项目初始阶段工作的有效落实，一方面实现对人力资源的高效利用，另一方面负责好相关沟通、协调工作[2]。
2.2引入竞争机制
竞争是发展的一大动力，所以，在工程建设中，应尝试竞争机制的合理引入和落实，如将可行性研究成绩当作选择合作单位的一项重要参考指标。合理地引入竞争机制，不仅有助于相关人员、单位责任感的强化，而且有助于工作进度及质量的提升，是保证可行性研究分析工作得以有效落实的一大保证。
2.3和报建工作同步开展
可行性研究、报建工作二者最好能够同步开展，这样一方面能够不断修正前期工作中的不足之处，另一方面能够有效加快前期工作进度。可行性研究资料属于一种基础性的资料，是工程项目得以开展的依据，需要通过报建才能得以最终确认。当项目建议书得到批复之后，应在规定的时间内尽早向负责的政府主管单位报建，并将其意见纳入项目可行性研究工作的一大依据和参考。这种做法能够避免后期很多不必要的调整，不仅有助于时间的节省，而且有助于资金的节约，是工程项目可行性研究工作得以高效落实的保障。
3.工程实例
3.1工程概况
“马山生态农业观光旅游项目”主要着眼于开发利用原淮南市马山医院搬迁后形成的闲置资产，依托项目区得天独厚的地理、资源、生态与环境优势，以产业化为载体，以形成绿色农业生态环境和旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、绿色种植技术、生态科学养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的农村综合型、实用型、生态型的一种模式。该项目建设的核心是开发建设城郊新型观光农业旅游示范区。该项目的最终目的是通过本项目的运作，实现国有资产的保值增值。
通过实施“马山生态农业观光旅游项目”，将形成以马山为中心，形成面积约40万平方米的生态农业观光旅游区。园区前临淮水，后依群山，山上林木茂盛，水中鱼游浅底，使整个园区更加秀丽宜人，景色如画，是旅游、观光、休闲的好去处。景区内外有数千亩山地，适宜林果业的发展，如黄桃、冬枣、葡萄、杮子和梨子等。整个园区前有窑河水系，中有山涧溪水，水资源比较丰富，为种植与养殖业的发展创造了有利条件。景区交通便利，新武路把景区与市中心连在一起。
3.2可行性研究分析
3.2.1经济分析
本项目预计总投资为6100万元，其中优质林果花卉区600万元，现代农业区（大棚蔬菜）800万元，特色作物区800万元，特种养殖区500万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区1200万元，基础设施建设1000万元。
本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标：财务内部收益率税前35%；财务内部收益率税后20%；每年利税为：3372万元；每年收益为：1927万元；投资回收期含折旧摊销期6.33年。
经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。则本项目在财务效益评价下是可行的。
3.2.2风险分析
随着改革开放的不断深入，淮南市经济取得了跨越式发展。需要指出的是，其农业问题并没有得到彻底处理，仍然存在一定的农业风险隐患。若想实现对风险的有效防范，则需要建立一套科学的风险防范体系，并将其落到实处。经研究发现，发展生态农业观光项目能够很好地解决这一问题。
风险类型：资源风险，即农业资源无法满足日益增长的社会需求；自然风险，即不良的自然条件将会给农业生产带来一系列损害；市场风险，即受供求失衡的影响，农场品价格存在剧烈的问题，其真正价值难以有效实现 。
防范风险的措施：一、通过制度及政策的保证。做好该项工作是非常必要的，能够充分调动各个利益相关方的积极性，进而推动整个项目更快、更好的实施。在当前的农业经济制度中，以家庭为最小经营单位的情形比较常见，该种经营模式虽然在一定程度上提高了经营者的积极性，但受规模制约，给当地生态农业的整体发展带来了不利的影响。以既有制度为基础，并对其进行不断完善，进而实现经营规模的不断扩大，已经成为当务之急；二、市场调节机制。该类项目的启动与运行，离不开市场机制的从中调解，只有遵循市场价值规律，才能获取更大利益。应该清楚认识到，农业生态观光园若想获得可持续发展，一定要牢牢抓住市场需求；三、资金投入机制。该项目是一项综合工程，对资金投入有着较高的需求。相关投入，尤其是高新技术的投入，甚至决定了该类项目的收益水平，因此，在实施环节，应有计划、有步骤地形成一种多元化的投资模式，当然该投资模式仍旧需要以政府为主导；四、科技创新机制。该项目若想获得可持续发展，则需要重视并落实科技创新工作，即建立并完善科技创新机制。在此过程中，应抓住项目的关键部分，进而采取针对性的高新技术。应用高新技术的过程中，要讲方向，讲时效，讲效益；五、风险控制与管理机制。在抵抗风险方面，农村存在先天不足，再加上农民的文化普遍不高，且没有足够的市场经济分析能力，所以，应制定科学的风险控制与管理机制；六、人才培育机制。在发展农业生态观光园的过程中，需要解决人才问题。应该从体制改革入手，去发现人才，并将他们安排在合适的岗位，另外，还应制定科学的奖惩制度，从而吸引人才，并激发他们的积极性。
3.2.3可行性研究的主要结论及建议
通过“马山生态农业观光旅游项目”的有效实施，逐渐形成了一种综合性质的城郊经济模式，不仅涉及种养产业，还涉及加工产业，还涉及销售产业以及生态休闲产业等，为当地居民带来了理想的收益，促进了当地的生态农业建设。
项目计划总投资为6100万元。该项目具有诸多优势，不仅投资少，而且见效快，还具有实施简单，容易推广等特点。由此可见，该项目建设具有十分广阔发展前景，符合中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“马山生态农业观光旅游项目”是可行的。（作者单位：安徽理工大学经济与管理学院）
参考文献：
项目可行性分析范文4
关键词：房地产；市场需求；建设条件；营销方案；经济指标
中图分类号：F27
文献标识码：A
结合目前市场现状，2013年的房地产市场迅速回暖的可能性不大，但仍有缓慢复苏的迹象，目前买房者大部分为刚性需求，投资的人群较少。基于目前这个情况，考虑到需要靠大量投入广告成本来进行推广，并利用现有的社会资源圈层营销和分销来达到销售目的。
1 项目开发过程
1.1 项目销售前准备
1.1.1 项目资料准备
销售资料的准备包括：法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。
（1）必要的法律文件准备：建设工程规划许可证、土地使用权出让证、房地产买卖合同、预售许可证等。
（2）宣传资料准备：形象楼书、功能搂书等。
（3）销售文件准备：客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款方式等。
销售人员要经过严格的考核，从户型结构到采光通风、从公交通道到煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理，销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性，同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。
1.1.3 销售现场准备
（1）样板房：选择主力户型作为样板房，小户型的样板房要装修的时尚、前卫，家具不要过多，注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟，注重主卧、客厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”，“精装饰、简装修”的原则，深入了解大众的消费心理，在细节上吸引消费者。
（2）售楼中心：①导视系统要设置在项目最显眼的位置，临路、交通方便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外的导视，让消费者很容易的就知道，停车位置、样板房位置、洗手间等场所，让消费者不会产生被冷漠的感觉。②功能区分要合理明确，要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区，总之要尽力的让消费者有一个舒适的购买环境。③装修风格要与本项目的定为相符合，售楼中心的装修要庄重、大方、成熟，材料要高档一些。
1.3 项目销售进度及费用计划安排
根据常规房地产各个营销阶段的总费用占销售额的2%-3%的一般规定，此报告暂定按销售总额2.5%来计算。
1.4 项目认购期营销策略
在项目开盘的前一个月，小区的建设准备起步阶段。项目的认知度不高，又正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套设施的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。具体工作事项和重点如下表2。
另外，可以特别优惠对于认购期买房的顾客，给予他们房价上的折扣。
1.5 项目开盘期营销策略
在领取到预售许可证之后，项目就可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解，但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段，所以对开发商而言，打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。在项目推出的同时建议推出一些特价优惠户型来吸引一些特定客户群，同时也利于楼盘的走量。这一时期的营销策略主要如表3。
1.6 项目热销期营销策略
经过前几期的强势推广，楼盘的信息已经广为人知，并且积累了一大批的准客户。该阶段为项目的主要销售期，也是传统的销售旺季，这一阶段的广告做宣传主要以“面”为主，在面覆盖的基础上，重点考虑特定客户群的营销工作，同时充分做好老客户的营销工作。营销方案如表4。
1.7 项目持销期营销策略
这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆，但是项目营销依然有着很多的机会。充分利用已有的客户资源，对客户群进行深度细分，结合不同客户群做出针对性的营销方案。具体的方案如表5。
1.8 项目尾盘期营销策略
经过前几个阶段的销售，产品已经所剩无几。成本已经收回，剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降，为了取得更多利润，同样应该进行尾盘营销。具体如表6。
本销售计划从市场大环境入手，结合项目的实际情况，参考以前的推广经验归纳出以上方案。但在实际操作上未尽详细，具体营销推广步骤需在各阶段实施过程中根据市场发展而具体安排。
需说明的是，项目分期施工、销售具体内容见分期施工表、分期销售表。
2 主要结论
高新区正处于经济快速增长时期，实现区域经济跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。随着地铁二号线延长线的竣工，2013年6月投入使用后，高新西区的房地产开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。“万景峰”开发项目选址合理，符合高新西区城市规划的总体要求，具有良好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为高新西区的地标性项目。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，尽在工程建设工程中，会对空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利的影响是主要的，其不利的影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大环境因素，从环境的角度来看，该项目的建设是可行的。经济性方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率，财务净现值等主要经济指标反映出项目的经济效益较好，由此可见，“万景峰”两期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
3 建议
3.1 做好资金筹集工作
项目总投资达14亿，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金部组影响施工进度，从而间接影响项目销售收入。
3.2 加强楼盘的营销工作
从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商品房的营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。
3.3 项目宣传方面
需要加大项目宣传力度，特别是要充分利用交通优势，打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。
项目可行性分析范文5
＊＊县__镇属于半山区，全镇总面积81平方公里，可耕地4.2万亩，果园面积2万亩，主要产品有黄金桃系列、红桃、葡萄、苹果、草莓等，年产各种干鲜果品8万吨，成为该县新兴的“果业特色乡镇”。尤其近几年，人工栽培经济林面积发展迅猛，现有桃园13000亩，葡萄园4800亩，苹果1200亩，草莓1000亩，果品产量稳中有升，价格也在每公斤2元以上，农民的果品种植积极性大大提高，在现有基础上，预计今明年发展桃类3000亩，葡萄20__亩，其它品种20__亩。
虽然该镇有丰富的果品资源，但却没有果品加工企业，所以今年急需要上一个果酱果汁加工项目。在农业发展上保持稳定、工业促进发展的方针指引下，励精图治，锐意进取，大力发展工业经济，向工业要效益，全面繁荣镇域经济。
二、项目内容及规模
果汁加工生产线及配套公用工程。
1、黄桃带肉果汁、果酱年产10000吨
2、功能果汁年产10000吨
3、浓缩果汁年产10000吨
三、项目建设单位
＊＊镇人民政府
四、项目负责人：＊＊＊
项目联系人：＊＊＊
五、项目建设地址：＊＊县__镇
＊＊镇位于＊＊县城北部，交通便利，省道335线贯穿全境，离京沪高速联城入口10公里，而且水资源丰富，能满足生产需求。
六、投资概算
总投资3709万元。其中：建设投资3009万元。建设投资包括：设备投资1066万元，设备安装工程45万元，土建工程1740万元，配电改造40万元，给排水改造38万元，制冷站30万元，不可预见费50万元，流动资产700万元。
七、制作技术及工艺
1.材料与设备
1.1材料桃果、葡萄、苹果、草莓__镇产优汁水果；
水符合GB10791—89标准中第4.1条规定；
白砂糖符合GB317标准要求；
柠檬酸符合GB1987—86标准；
稳定剂符合GB2760标准。
1.2设备
打浆机，胶磨机，真空脱离机，高压均汁机，封盖机，提取设备、调配罐、粗滤机、超滤设备、灌装机、杀菌釜、贴标机等。
2.工艺流程
果品精选洗果去皮打浆灭菌调配胶体磨处理均质脱气灌装杀菌封盖冷却装箱入库
3.具体要点
果汁是水果经过破碎、压榨、过滤而得到的汁液。水果产区多生产一些果汁，既能减少贮运中的损失，节约大量运费，又可通过加工，提高水果商品率，增加果农的收入。果汁制作工艺流程要点如下：
3.1原料选择果汁的优劣取决于果质的好坏，制作果汁的原料，必须是新鲜、成熟、无霉烂、无病害现象，并具有优良的风味和丰富的汁液。
3.2原料预处理
原料根据成熟度分级并用清水充分洗净。可用高锰酸钾消毒，去除无用部分，如果核、果皮络、果梗、果籽等。
3.3破碎、压榨、粗滤
将洗涤干净的原料用破碎机或切片机破碎。破碎时间要短，以免果实变色。为增加果汁的颜色和出汁率，可将果汁加温至40～50℃，保温4～5个小时。果肉较硬的果实，可将其加热煮沸，使其软化。经过破碎和加温处理的果汁用压榨机榨汁，在进行第一次榨汁后，将果渣拌匀疏松，进行第二次压榨。榨出的果汁要进行过滤，以除去汁液中的果皮和大块果肉。
3.4 调整果汁
为使果汁符合一定规格要求和改进风味口感，可调整其糖分和酸分，可视情形加入糖、柠檬酸和防腐汁，还可加入适量的香精和色素。
3.5装瓶、杀菌、贮藏
将调配好的果汁加热至85～90℃，然后趁热用细布过滤，并装入消过毒的容器内，立即密封，然后在沸水中杀菌，杀菌后冷却即为成品。一般果汁宜存在4～6℃左右的环境中，以减少不良变化。
4.产品质量要求
4.1感官指标
色泽果品不同而不同以桃为例，呈乳白色或乳白色显微黄色；
风味果品不同而不同以桃为例，具有黄桃特有的清香味、甜酸适口、爽口、无异味；
组织状态乳浊型，无沉淀，无分层；
杂质不允许存在。
4.2理化指标
可溶性固形物（以折光计）9～10；PH4.1；总糖8.5～9.3。
4.3微生物指标
细菌总数（个/ml）≤100；大肠杆菌（个/100ml）＜3；致病菌不得检出。
八、市场分析
1、黄桃带肉果汁、果酱
国内外营养学家研究发现，黄桃果实中含有多种对人体有益的营养成分，其果大、味甜、、鲜果气味芳香，酸甜可口，含有丰富的糖、钙、镁、磷、抗坏血酸、有机酸以及各种氨基酸。该类产品十分畅销。
2、功能果汁
功能果汁顺应人们的需求，它集天然、营养、保健、适口于一体，是一种非常有前途的保健型饮品。功能果汁均以水果或浓缩果汁为主要原料。按照加工方法分为两类，一类属于调配型，一类属于发酵型。调配型采用传统的中药配方，通过向浓缩果汁添加以现代高科技提取中药有效成分而达到强化果汁营养的目的。发酵型采用多菌株对加入了一些辅料的并稀释了的浓缩果汁进行微生物发酵。产品对身体具有很好的保健作用，主要功能特性包括解毒去毒、活化血管、降血脂、降血糖降血压、助消化、延年益寿、美容等。市场前景看好。
3、浓缩果汁
由于浓缩果汁保持了果品的原有风味，深受国际国内市场欢迎。据不完全统计，我国果汁饮料的年需求量在100万吨以上，且每年以35％的速度增长，而目前国内产量只有60万吨，人均不足1公斤，市场发展潜力巨大。国际市场上，目前欧美等发达国家对果汁的人均年消费量在40公斤以上，仅美国年需求量就达200万吨，而其本国加工能力仅为100万吨，每年需大量进口。巨大的市场为本项目提供了广阔的发展前景。
九、效益分析
本项目为生态建设和林产品深加工型项目。既加大退耕还林力度，扩大了经济林面积，又对林果深加工进行了转化增值，为农民增收创造了条件，既有经济效益又有生态效益和社会效益。
该项目建成投产后，年销售收入可达18125万元，年税金2535万元，年获利润1155万元。年可带动全镇果农8000余户发展林果业，每户年均可获利近万元。
十、资金的解决
该项目总投资3709万元。其中：建设投资3009万元。建设投资包括：设备投资1066万元，设备安装工程45万元，土建工程1740万元，配电改造40万元，给排水改造38万元，制冷站30万元，不可预见费50万元，流动资产700万元。
以上投资的解决，
项目可行性分析范文6
【关键词】 项目评估 可行性研究报告 比较 思考
1. 项目评估的运作内容
项目评估的首要目标是有效支持信贷业务决策，防范信贷风险，进而提高信贷资金的使用效益。项目评估与可行性研究报告，在项目规模、研究的复杂程度等多个方面有很大的差异，而其评估的内容与侧重点也不完全一致，但就最基础的运作内容，有一定的相通性，具体表现如下：
1.1借款人评价：借款人评价是是项目评估的基础评估之一，有效分析项目第一步；主要是对借款人的基本情况、资本结构、组织架构、领导者素质、融资情况及资信状况、经营状况及财务状况等方面进行分析。
1.2项目概况评估：包括对项目基本情况、建设进度、建设及生产条件、工艺技术和设备以及环境保护等方面进行分析和评估。其具体内容为：① 项目基本情况评估：项目建设是否符合国家产业政策、行业发展规划和区域经济发展规划等政策要求，其必要性和合理性，以及与同类项目相比较的竞争优势和劣势。② 项目建设进度评估，调查项目立项过程、依据，项目建设工期、进度、资金投入计划等情况，评估项目建设计划的实施和执行情况。③ 建设及生产条件评估，分析评估项目建设及生产所需用地、原材料、燃料、动力来源的可靠性，交通、运输、通讯和生活保障措施及投资区域环境等条件与项目需要的适应性。 ④ 项目工艺技术评估，调查了解项目工艺技术设计单位的资质和水平，评估项目工艺技术成熟度和与同行业相比较的先进程度，分析项目工艺技术和生产流程在保证产品质量、降低产品成本、提高生产效率及促进环境保护等方面的可靠性和合理性。⑤ 项目选用主要设备评估，应对项目主要选用设备的成熟度、先进性、适用性和经济性进行评估。⑥ 环保评估，调查分析项目实施是否符合国家有关环境保护政策的要求，包括项目建设、生产过程对社会生态环境可能造成的影响，环境保护治理的主要措施等，应重点调查项目环保方案获有权部门批准的落实情况。
1.3产品及市场分析：是指在分析项目产品特性的基础上，对产品在国际国内市场、特别是产品目标市场上的供求状况及价格走势进行预测、分析产品的市场竞争优势及项目产品的市场营销策略，综合评价项目产品的销售潜力和前景。
1.4投资估算与融资方案评估：是指评估项目投资估算和融资方案中各项资金来源和使用的合理性、可靠性；其中资本金评估是该部分的核心内容。
1.5财务效益评估：是指在分析测算基础财务数据的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算项目的财务效益指标，评估项目的盈利能力和偿债能力。主要步骤包括：选取财务评估基础数据与参数；计算销售（营业）收入、销售税金及附加、增值税、估算成本费用，进行利润测评；编制财务评估的相关报表；计算财务评估指标，进行盈利能力和偿债能力分析。该部分是整个评估的核心，从管理学上来，该部分的评估给出了对于项目可行性判断的绝对支撑，是决策的基础和关键。
1.6不确定性分析：盈亏平衡分析和敏感性分析
① 盈亏平衡分析是指在一定的市场和生产（营业）条件下对项目成本与收益的平衡关系进行的分析，以盈亏平衡点表示。项目盈亏平衡点根据项目正常生产年份的产品产量或销量、可变成本、固定成本、产品价格和销售收入及税金的年平均数值计算得出；② 敏感性分析是指通过定量测算项目财务效益指标随项目建设运营期间各种敏感性因素变化而变化的幅度，判断项目的抗风险能力。
1.7风险评估：包括市场风险、价格风险、竞争风险、技术风险、政治风险、汇率风险、管理风险风险分析均以灵敏度分析为基础；这是可行性研究自身没有的一部分内容，所以从这个角度来讲，项目评估考虑更为全面。
1.8总评价：在对项目情况进行逐项分析并分别得出分项结论的基础上，应对各分项论证结果进行全面的归纳总结，形成总体评估结论。其形成的结论是直接、明确地表明是否建议给予贷款支持及贷款的金额、期限、利率、担保方式等。
2. 项目评估与可行性研究的区别
对于不了解项目评估的人来说，企业进行可行性研究已经可以全面的给出项目的大部分信息，甚至已经包括了关于融资金成本分析等与银行相关的信息，就此认定项目评估在一定程度上是对可研的重复建设。但从本质上说，项目评估虽源于可行性研究，但两者有本质的区别。主要是：
2.1角度不同。可行性研究是站在企业的立场对项目和企业进行评估，可行性研究考虑的主要方面是项目所需厂房、设备、工艺等之间的配套、协调关系以及生产能力的利用情况；而项目评估是在银行的角度来评价项目评价企业，从银行来讲，其关心的是企业是否能够正常生产，项目是否能按期投入运行，最终关注的是企业产品能够顺利销售以带来充足的现金流量用以来清偿贷款本息。由于立足点不同，在考虑项目的收益水平时，企业关注的经济指标是自有资的内部收益率。因为对于企业来说，一个项目的收益和自己的收益是完全不同的，因为项目建设资金中有有一部分是融资形成的，将来将以利息的方式支付给金融机构。企业利用财务杠杆撬动投资规模，银行贷款本身无优劣，使用好的话可以放大收益；而使用不当的话只能增加费用，增加风险。对于银行来讲，侧重点是项目整个的收益情况以及企业的偿债能力，所以从收益指标上来讲，其更为关心项目的内部收益率，以及项目的现金流量与贷款的匹配，此外，还款安排在项目评估中也是至关重要的一环。
2.2过程不同。 可行性研究是对项目投资建设进行调查研究，对几个方案在选址、工艺、技术、市场效益等方面的进行综合分析，选择出最佳的可行性方案，最后提出系统的项目投资建议的过程。从可行性研究的过程看，它本质上是一个多方案比较、判别、选择的过程。而项目评估则是对可行性研究比选出的最后方案进行的再次评估，因此，其不存在多方案比选的过程。
2.3主体不同。 可行性研究一般是有项目出资主体即企业方，委托具有相应资质的设计部门进行，目的是考察企业在技术、市场等多因素状况下是否有承办项目的能力。而项目评估是由银行内部部门进行，目的是论证银行投放在该项目的贷款是否能够如期收回，能够获利息。简言之，可行性研究是由企业实施进行的，而项目评估是由银行实施进行的。
2.4重心不同。在可行性研究的编制时，项目尚未建设，所以可行性研究主要从技术、市场及财务几个方面进行，重心是看项目本身的技术、工艺等的可行性。而市场研究分析也不能够很好地反映项目实施时的情况，因此，评价较为粗略。项目评估则是在项目已有资金投入即将实施或者已经实施的情况下进行的，市场评估能够很好地反映实际情况。由于项目评估是在可行性研究的基础上开展的，只是针对可行性研究提出的疑问和薄弱环节进行的，如产品市场等方面。
2.5顺序不同。从时间顺序上来讲，可行性研究在前，项目评估在后。考虑时间因素，项目评估尤显重要。因为项目评估比可行性研究更接近实际，对项目的认识也更清晰，对投资、工艺技术、市场、风险的判断相对来说也更准确。
2.6作用不同。可行性研究的结果直接对企业负责，是作出项目投资决策的依据。项目评估的结果服务于银行，是银行作出能否对项目贷款的决策依据。因此，从某种意义上说，可行性研究是企业的一种内部考察，而项目评估是脱离企业，站在银行立场，以外部角度考察项目。
3. 关于项目评估与可行性研究的一些思考
纵观上述，不难发现，项目评估与可行性研究本质的区别不在于其运用的处理手段、处理方法上的区别，而主要在于评价主体和立足点不同，可行性研究是站在项目的立场上，以技术为主的分析研究，而项目评估是站在银行的角度以经济效益分析为主的研究。这就决定了两者在方方面面的差异。作为银行工作人员，正确理解项目评估与可行性研究的关系，能够更准确的转换切入点、把握项目评估的本质，促使项目评估工作更为有效地运作。基于此，我们有以下一些想法，供大家参考。
3.1项目评估是一项非常重要的工作。对于企业，是否要上项目、上什么样的项目、如何上项目，项目评估都会给出答案。对于银行来说，选择哪个项目给予支持、支持的力度有多大、收入是否与风险匹配、风险如何控制都可能通过项目评估得到解答。
3.2仅有可行性研究是远远不够的。目前，我国具有可行性研究资格的机构大部分是行业内的研究院、设计院，不可否认，这些院所集中了国内一批优秀的专家，具有本行业相当的技术实力。但是这些研究院所没有经验和力量从事市场调查、量化分析，且由于存在商业关系，容易被投资企业所左右。可行性研究本身的侧重点也在于项目本身的技术方面，而对于项目产品的未来市场和风险则较少考虑。市场有市场自己的运行规律，设计院可以为多个类似的项目制作类似的可研报告，但是无法预测多个项目投入运行后市场的变化，也许从技术上来看，多个项目建设是可行的，但从市场上看，有限的市场容量会被项目稀释，利润就会发生转移，项目也许不可行。而可行性研究一般不考虑此类情况。
3.3从银行自身的角度理解和判断项目。银行不是风险投资基金，银行给予贷款和信用给企业，对于银行来说，其持有的是债权，而不是股权，其对风险认识与企业不在同一水平上。银行是经营货币的企业，更是经营风险的企业，对于风险更为敏感。项目好是必要条件，但并非充分条件，由合适的人做合适的项目才会得到预期的好结果。风险在银行永远是第一位的，而在企业投资膨胀永远是不会被遏制的，因此，项目评估的重要性就在于，银行有了一个以自身的利益来审视企业、项目的平台，能有有效的在自身收益、风险之间平衡。
参考文献：
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